Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kui ma oleksin kihla vedanud… (6. osa – juuli kokkuvõte)

18.08.2008 Tõnu Toompark

Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.

Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.

Prognoos on reaalsuse lähedal

Juuli tõi ootamatu hüppe kinnisvaratehingute arvu kasvu näol. Eestis tervikuna tehti 1388 korteriomanditehingut, sellest Tallinnas 611. Võrreldes juuni kuuga kasvas korteriomanditehingute arv 14%. Samas aga aastataguse ajaga võrreldes on langus siiski märkimisväärne – 19%.

Siin tuleb tõdeda, et momendil küll on tehingute arvu languse tempo pidurdunud, kuid tegemist on siiski üsna suure langusega.

Prognoosituga võrreldes on kogu Eesti tehingute arv 1388 umbes-täpselt sama, mis prognoositud näitaja 1364. Tallinna korteriomanditehingute reaalne arv ületab pisut prognoositud näitajat 555.

Hinnad allpool prognoosi

Eesti korteriomanditehingu keskmine hind oli juulis 15 124 kr/m2. Tallinna korteriomandi keskmine ruutmeetrihind oli 20 811 krooni.

Mõlemad näitajad on õige pisut allpool prognoositud hinnataset ning on vaikselt kiirenevas langustrendis. Aastataguse ajaga võrrelduna langesid Eesti korteriomanditehingute keskmised hinnad 14 ja Tallinnas 16%.

Võrreldes tipphindadega märtsis 2007 on tänaseks korteriomanditehingute keskmised hinnad Eestis langenud 21 ja Tallinnas 22%. Ehk reaalsetesse kroonidesse ümberpanduna tähendab see seda, et mulluse märtsikuise 1,5 miljonit krooni maksva korteri saab täna 300 000 krooni odavamalt kätte.

Kokkuvõtteks

Eelnevaid kokkuvõtteid kirjutades olen pidanud kord tunnistama enda prognooside liigset optimismi, samuti ka liigset pessimismi. Juulikuise seisuga tuleb tõdeda, et reaalne elu on pooleaastase perioodi järel järginud üsna täpselt märtsis tehtud prognoosi ning põhjust selle korrigeerimiseks ei ole. Momendi seisuga on suurim “möödalask” Tallinna korteriomanditehingute arv, mis ületab prognoositut 10% võrra.

Järgmiste lähemate kuude korteriomanditehingute arvu ja hinnaliikumisi mõjutavad eelkõige karmistunud laenutingimused, vara omanike rõhuma hakkavad küttekulud ning tarbijate endiselt negatiivsed ootused turule.

Raske on turult leida tegurit, mis peaks mõjutama hindade ja tehingute arvu kasvu suunas. Loodetavasti ühel momendil siiski need tegurid leitakse ning kinnisvaratehingute arv pöördub taas tõusule.

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos

Vaata ka eelmisi kokkuvõtteid

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Äripäev: Müüa maa, sobib arenduseks

18.08.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraomanikud on müügile paisanud miljardite kroonide väärtuses alustamata arendusprojekte, kalleim on Tallinna kesklinnas Lootsi tänava kinnistu hinnaga 400 miljonit krooni.

Spetsialistide sõnul näitab arendusprojektide massmüük, et riske enam naljalt ei võeta.

Praegu on müügis kümneid arendusprojekte nii Tallinnas, Harjumaal kui ka mujal Eestis.

Kallimate ja atraktiivsemate kinnistute hinnad ulatuvad sadade miljonite kroonideni, odavamaid, 50 ja 60 miljoni krooniseid, on müügis terve hulk.

Ehkki omanikud jäävad müügipõhjustest rääkides kidakeelseks, on kinnisvaraspetsialistide hinnangul nii suure hulga arenduspiirkondade müügi põhjus kinnisvaraturu vähene kasumlikkus ja kartus tuleviku ees.

Kõige kallim on 400 miljoni krooniga müügis olev Tallinna kesklinnas Lootsi tänaval asuv 7884ruutmeetrine kinnistu, kuhu detailplaneeringu järgi võib ehitada seitsmekorruselise äri- ja elumaja.

Kinnistut müüb Bestok Kinnisvara, mille omanikud on Ljudmila Verbitska, Vassili Luzin ja Nadežda Gavrilova.
Müüja: 400 miljonit krooni on hea hind

“Arvame, et 400 miljonit krooni on hea hind,” lausus Bestok Kinnisvara maakler Jelena Paškova. “Saadud raha investeerime meie teistesse arendusprojektidesse,” ütles ta. Küsimusele, kas selle vastu on keegi huvi tundnud, vastas ta: “Jah! Potentsiaalsete ostjate huvi on olemas.”

Arco Vara vahendab samuti mitut alustamata arendusprojekti. Näiteks on 31 miljoni krooniga müügis arendusprojekt Tallinnas Narva mnt 80, kus asub kaks arhitektuurimälestist aastast 1870: Georg Witte supelsalongi vannimaja ja majandushoone, mille omanik on Regius Grupp. Firma omanikud on Dmitri Jerjomin ja NG Eesti, mille omanik on Boriss Ivanov.

Lisaks on 25 miljoni krooniga müügis Raua 10 arendusprojekt, mille järgi saab ehitada sinna viiekorruseline korterelamu. Kinnistu omanikud on Charles ja Jack Parl. Veel on 26 miljoni krooniga müügis arendusprojekt Rakveres Lai 12.

“Kinnisvaraarendajad müüvad kalleid detailplaneeringuga projekte enamasti ettevõtte likviidsuse suurendamiseks,” selgitas Arco Vara kommunikatsiooni- ja turundusosakonna juhataja Urve Nõgu.

“Tavaliselt on kinnistud soetatud välisfinantseeringu toel, müügiga soovitakse vabaneda intressikohustustest ning vabastada omavahendid.”

Ostja ei tahtnud raha kohe peo peale laduda

99,9 miljoni krooniga on müügis Tallinnas sadamapiirkonnas asuv Tuukri 1a kinnistu, mis kuulub firmale Kinnisvarakapitali AS.

Kinnisvarakapitali tegevjuht Jüri Kristjuhan ütles, et varem oli nende firmal sel kinnistul kontor.

“Mõtlesime, et nii head ja kallist territooriumi pole mõtet ainult firma kontoriks kasutada. Lasime teha detailplaneeringu, lisaks on ehitusõigus. Ja ostja oli isegi olemas, kuid me loobusime pakkumisest. Ostja nimelt soovis esialgu mitte kinnistut osta, vaid maale ehitama hakata ja seejärel objekte müüma hakata. Meie aga oleme nõus 5 miljoni krooni võrra hinda langetama, kuid tahame raha kiiresti kätte saada,” rääkis Kristjuhan.

Toom Tekstiil, kes müüb Koplis kahte kinnistut, on hinna langetanud 112 miljonilt kroonilt 95 miljonile. Kopli ruume kasutab madratseid, kušette ja vatiini valmistav ettevõte tootmiseks, osa aga üürib välja.

“Ostuhuvilisi on ikka olnud, aga tehinguks ei ole veel läinud,” ütles firma üks omanikke Illimar Toom. “Meie kasutuses on 5000 ruutmeetrit, kogupind on aga 11 000 ruutmeetrit. Muidugi oleme ülejäänud pinna välja rentinud, kuid kinnisvaraarendajad me siiski pole,” ütles Toom. Ta lisas, et kinnistu osteti kuus aastat tagasi.
Maa hind sõltub sellest, mida sinna ehitada saab

70 miljoni krooniga on müügis Kaselaane arendusprojekt Pääsküla jõe ääres Laagris. Projekti kavatses arendama hakata maa omanik OÜ Vagator, mille omanik on Groosi Kinnisvara.

“Olukord on selline, et uusi kortermaju praegu ei ehitata ja ehkki meil oli plaanis seda projekti ise arendama hakata, panime selle müüki. Kui leidub ostja, siis leidub. Kuid me ei välista, et selle puudumisel tulevikus siiski ise arendama hakkame,” rääkis Groosi Kinnisvara omanik Kaido Groos.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompargi sõnul on üllatav, et 400 miljoni kroonine müügiobjekt ripub üleval City24s.

“Portaal on pigem suunatud jaetarbijale, kes soovib palju pakkumisi saada ja neid omavahel võrrelda. Sellise mastaabiga projektide puhul kasutatakse eelkõige otsepakkumisi. Ja ma olen kindel, et ka need on tehtud,” rääkis ta.

Toompargi sõnul ei pruugi maa omanikud ise olla arendajad, sest neil puudub arendaja oskusteave või pole neil võimalik piisavalt kapitali kaasata.

“Senine äri ongi seisnenud maa omamises ja sinna detailplaneeringu tegemises. Kui kapital ja oskusteave on olemas, võib mängu tulla see, et kinnisvaraturgu hinnatakse riskantseks. Maa hind sõltub sellest, mis sinna ehitada saab. Seetõttu oleks kinnistute hindamisel vaja teada, mida ja millises mahus ehitada tohib,” selgitas Toompark.

Ta lisas, et siiski on neid, kel on raha ja kes tahavad investeerida, kuid aktiivsus on praegu müüja poolel. “Küsimus on selles, kas ja mis hinnaga ollakse valmis ostma,” märkis ta.

Artikli autor on Kadri Jakobson. Artikkel ilmus 18/08/2008 väljaandes Äripäev.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: uute elamispindade hulk väheneb

18.08.2008 Tõnu Toompark

Raskused korterite müügil on nüüd lõpuks hakanud vähendama uute valmisvate elamispindade arvu. 2008. a. II kvartalis väljastati kasutusluba 1398 uuele elamispinnale, mis on pea kolmandiku võrra mullusest vähem. Uue elamispinna suuruseks oli samal ajal 84 ruutmeetrit võrrelduna aastataguse 79 ruutmeetriga.

Paljud kinnisvaraarendajad on tänasel päeval uusi projekte ette valmistamas – kui turg peaks elumärke ilmutama, siis on võimalik koheselt uute projektidega alustada. Vaatamata sellele on ka väljastatud ehituslubade arv languses. Käesoleva aasta II Kvartalis väljastati 2 143 ehitusluba 221 000 ruutmeetrile elamispindadele. Aasta varajasemad vastavad näitajad olid 3293 ehitusluba ja 372 000 ruutmeetrit.

Endiselt on ehituslubade alusel arvutatud keskmise elamispinna pindala 103 ruutmeetrit märksa suurem kasutusloa saanud elamispindade keskmisest pindalast 84 ruutmeetrit.

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmise uue eluruumi pind, m2, kvartalite lõikes

Kasutusloa saanud eluruumide arv ja pind

Kasutusloa saanud eluruumi pind, m2

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Kinnisvaraostja nõuab kvaliteetset infot ja teenindust

13.08.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvara on tänasel turul keeruline müüa. Ühest küljest torpedeerib eduka tehingu toimumist langev turg, kus on vähe ostjakandidaate, kes riskiksid raha välja käia teadmisega, et homme võib vara vähem väärt olla kui ostumomendil. Iga ostja on kulda väärt.

Teisalt on turul üksjagu susserdajaid, kel puudub müügitöö oskus ning teadmised kinnisvaravaldkonnast on enam kui napid. Sellises olukorras pingutavad kõik keel vesti peal. Kui aga oskused on napid, siis võetakse appi müüginipid, mis kvalifitseeruvad klientide petmisena.

Viimasel ajal on meedia kajastanud 1000-krooniste korterite müüki. Ehk siis juhust, kus maakler pani tähelepanu võitmiseks korteri hinnaks 1000 krooni. Tegemist on ilmselge kliendi petmisega, sest korteri tegelik pakkumishind oli märksa kõrgem. Korrektne on pakkumise juures näidata õiget pakkumishinda, millega müüja on valmis tehingu sõlmima.

Arendajate ja vahendajate veebilehtedel on suur hulk korterite pakkumisi, kus hinda sootuks ei näidata. Sellise müügitaktika eesmärk jääb segaseks. Hind on toalisuse ja asukoha kõrval üks olulisemaid korteriostu valiku tegemise kriteeriumeid. Kui pakkumisinfo on puudulik kõige olulisemate näitajate poolest, siis on potentsiaalsel kliendil liigagi lihtne see kõrvale jätta ja pöörduda konkureeriva pakkumise poole, kus infoga nõnda kitsi ei olda.

Tuleb tõdeda, et mitmel hindu varajanud arendusprojektil on hindade veebilehel avalikustamise järel müügitegevus aktiveerunud. Mõni arendaja on aga müügi puudumise järel hinnad peitnud. Tundub, et sellisel juhul on tegemist justkui kala püüdmisega sogases vees – äkki õnnestub mõni klient leida, kel puudub aimdus mõistlikust hinnatasemest. Äkki õnnestub mõnele kliendile kott pähe tõmmata?

Mõistlik on ilma hinnata kinnisvara müügikuulutust mitte avaldada. Hind on niivõrd oluline tegur, et selle puudumine juhatab potentsiaalse ostja konkurendi juurde. Hinna puudumisel kontakteerub müüjaga ainult see klient, kes on konkreetsest asukohast väga-väga-väga huvitatud. Tänase madala müügitempo puhul on mõistlik müüjal saada telefonikõnesid ka nendelt ostjatelt, kes on pakkumisest õige pisut huvitatud.

Juhused, kus korteri või maatüki suurusega maaklerid eksivad on enam kui sagedased. Huvitaval kombel ei eksita kunagi selliselt, et müügipakkumises näidataks väiksemat numbrit kui korteril, majal või maatükil tegelikult pindala on. Selline „eksimus” on topelt-kasulik, sest suurema pinna näitamisel on ka ruutmeetrimaksumus automaatselt väiksem. Õige on pakkuda korterit sellise suurusega nagu see tegelikkuses ka on.

Hinnaga susserdamise üks moodus on näidata müügikuulutuses madalat korteri hinda. Kui siis klient täpsemalt hakkab asja uurima selgub aga, et madalale hinnale lisanduvad üsna kalli panipaiga ja üsna kalli parkimiskoha hinnad. Ilma panipaiga ja parkimiskohata korteri ostmise võimalust kliendile aga ei anta. Siin oleks õige näidata kogu paketi hinda tervikuna. Kui müüja või ostja seda vajalikuks peavad, siis on muidugi võimalik erinevate paketti kuuluvate ruumide hinnad ka eraldi välja tuua. Kui aga neid üksikuna osta ei saa, siis sel tegelikult puudub sügavam mõte.

Kinnisvara müüjad ja eriti maaklerid peavad mõtlema sellele, et iga pettusekatse diskrediteerib kinnisvaramüüjat või maakleri professiooni tervikuna.

Täna ostjana turul oleval kliendil on võimalus valida mitmete pakkumiste puhul. Kinnisvaramüüjad ja -vahendajad – pange end ostjate asemele. Kui ühe pakkumise puhul susserdatakse ja tundub, et justkui üritatakse sul nahka üle kõrvade tõmmata, teise puhul aga pakutakse adekvaatset infot ning head teenindust, siis kumba te ise valiksite?

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Buying a bureau wastes money

11.08.2008 Tõnu Toompark

A year ago, it was written in newspapers that there is no point to pay expensive rent for a bureau since the prices of real estate were rising and buying real estate gave opportunity to earn money from investments. By now, the situation has become contrary.

Real estate specialist Tõnu Toompark writes in his blog that a company that is expanding actively has no point to buy real estate.

The decision, whether to buy or lease, depends on how the managers estimate the market situation. During the peak, companies earned great profit form the real estate, independent from their core business.

Pindi Real Estate management board member Peep Sooman does not see great potential in buying a bureau. “We rather suggest companies to lease the premises since the companies’ needs may change fast and operating on lease premise gives bigger freedom of movement,” Sooman told Äripäev.

Priit Uustulnd, the executive director of Kaamos Real Estate, admits the same. According to my estimates, buying a bureau was seen during the boom. He added that owning a real estate was rather a status symbol that everyone longed for. “Better invest in your core business,” Uustulnd suggested.

Artikli autor on Sandra Taimre. Artikkel ilmus 11/08/2008 väljaandes balticbusinessnews.com.

Büroopinna ostmine raiskab mõttetult raha

11.08.2008 Tõnu Toompark

Veel eelmise aasta alguses kirjutati lehtedes, et pole mõtet maksta kallist üüri, kui äripindade hinnad üha tõusevad ning kinnisvara ostes saab teenida ka investeeringu pealt. Praegune olukord on muutunud vastupidiseks.

“Kinnisvara ei ole mõtet osta ettevõttel, kel on plaan aktiivselt laieneda,” kirjutas oma blogis kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

“Kinnisvara soetamine sõltub tihti firma üldisest poliitikast: kas on mõttekas investeerida oma raha kinnisvarasse või kasutada seda oma põhitegevuses,” kinnitab Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade konsultant Marko Kivirand.

Kinnisvara ostu või üürimise otsus sõltub ka firma lähitulevikust. Kui ettevõte plaanib lähiajal kasvada, siis tõenäoliselt jäävad ruumid väikseks. See aga tähendab, et päevakorda tõuseb vajadus uue ja suurema pinna järele. Ettevõttel tuleb leida endale uus pind ning olemasolevale pinnale teine rakendus.

Tihti ei ole aga ettevõtetel kinnisvaravahendus põhitegevus, mis tähendab, et tuleb hakata tegelema pinna müümisega või väljaüürimisega, milleks aga ajaressurssi tavaliselt napib. Abiks saab siinjuures loomulikult olla kinnisvarafirma.

Otsus sõltub turuolukorra hinnangust

Otsus sõltub suuresti ka sellest, kuidas ettevõtte juhid ja omanikud ise turuolukorda hindavad. Tõusuaegadel teenisid paljud firmad kinnisvaraga suuri summasid, sõltumata enda ametlikust tegevusvaldkonnast – alates Kalevist ja lõpetades Eesti Raudteega.

Need, kes on kindlalt veendunud, et põhi on käes ja sihikule võetud hoone hind enam ei lange, võivad mõttes juba kasumit kokku lüüa. Kes arvab optimistlikult, et allamäge sõit kogub alles hoogu, kaldub pigem üürimise poole.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ei näe büroopinna ostmises suurt potentsiaali: “Pigem soovitame ettevõtetel pinda üürida, sest ettevõtte vajadused võivad kiirelt muutuda ning üüripinnal opereerimine annab suurema liikumisvabaduse. Samuti on nüüdseks kadunud turuväärtuse kasvu potentsiaal, mis oli varasematel aastatel paljudele ettevõtjatele väga atraktiivne.”
Kinnisvara omamine näitas buumi ajal staatust

Sama kinnitab Kaamos Kinnisvara OÜ tegevjuht Priit Uustulnd: “Praegu ei näe küll ühtegi põhjust, miks peaks ettevõte pinna endale investeeringuna või mõnel muul eesmärgil soetama.”

“Minu hinnangul on büroopindade ostmine pigem buumiaegne nähtus, mil kinnisvara omanikuks olemine oli mõnes mõttes staatuse sümboliks, mida ihkas igaüks. Investeerige parem oma põhitegevusse!” lisab ta.

Tühjaks jäänud poodide akendel ilutsevad sildid “Üürile anda! Kiire!” torkavad juba kaugelt silma. Bürooüürimise kuulutused tänaval käivad tavaliselt terve maja kohta, mis jätab mulje, et büroo asukohta annab valida vaid laias laastus.

Samas ei sõltu kontorid asukohast enamasti nii tugevalt kui poed. Suurem osa firmadest ei kaota sellega palju, kui nende büroo on peatänavast sada meetrit kõrval või kolm korrust kõrgemal.

Teatud sõnumit asukoht muidugi edastab. Lasnamäel ühiselamutoas tegutsevast väikefirmast jääb pisut teine mulje kui südalinnakontorist. Kui palju keegi selle eest maksma nõustub, peab juht juba ise otsustama.

Kommentaarid

Priit Uustulnd, Kaamos Kinnisvara OÜ tegevjuht

Praeguses turusituatsioonis on kindlasti otstarbekam büroopinda üürida. See on kliendi seisukohast võetuna kõige paindlikum lahendus. Näiteks on võimalus vastavalt ettevõtte vajadusele pinda suurendada või vähendada. Taoline nüanss sõltub üürilepingu pikkusest ja muudest tingimustest, kuid tavaliselt on see võimalik.

Samuti on oluline rahaline aspekt, sest ostuks eraldatavad vahendid tuleks suunata pigem ettevõtte põhitegevuse arendamisse kui suurde büroopinna soetamise investeeringusse.

Toon näitena 100 m2 büroo, mille eest turu keskmist hinnataset arvestades makstakse üüri ca 220 000 krooni aastas. Ostu korral maksaks selline pind umbes 2,5 miljonit krooni, mis üürimaksetena ei tasuks end ära isegi 10 aasta jooksul. Lähtuvalt ettevõtte tegevusalast ja vajadustest kujundatakse büroopind vastavalt oma maitsele ning järelturul on taoliste pindade müümine raskendatud.

Marko Kivirand, Uus Maa Kinnisvarakonsultantide äripindade konsultant

Kuna praegu on pankade laenupoliitika ka ettevõtete suhtes oluliselt konservatiivsem ja laenuintressid kõrged, siis on vast mõttekam vajalikku kinnisvara üürida ning vaba ressurss kasutada ära põhitegevuses.

Pakutakse enamasti üüripindu, kuid võib leida ka müügis olevaid büroosid, mis peamiselt asuvad vanemates hoonetes. Uutes ehitatavates büroomajades on valdavalt võimalik pindu vaid üürida, vähesed uued hooned pakkuvad paralleelselt ka ostmise võimalust.

Vivika Simmo, Arco Vara Kinnisvarabüroo äripindade projektijuht

Praegu soosib turg pigem üürivõimalusi. Valikuid on nii ruumide kvaliteedi kui ka hinna osas. Üürile andjad pingutavad klientide leidmise ning selle nimel, et kokkuleppeid n-ö lukku saada. Müügipakkumisi on väga vähe ja need on enamjaolt ka liiga kallid, et neid üürile eelistada. Büroo ostmise puhul tuleb üldjuhul kaasata tehingusse pank, kuid pangad on oma laenutingimusi viimase aastaga karmistanud ning see seab büroo ostule omakorda piiranguid. Paljud ettevõtted ei soovi endale võtta kinnisvaraomaniku muresid, mis büroo ostuga paratamatult kaasnevad.

Praegu on turul hea võimalus üürida väga heade tingimuste ja sobiva asukohaga büroo.

Artikli autor on Raul Veede. Artikkel ilmus 11/08/2008 väljaandes Äripäev.

Kinnisvarapakkumiste arv stabiliseerumas

11.08.2008 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on languses järjest juba 25-ndat nädalat ehk indeksi loomise hetkest alates veebruaris 2008. a. Selle ajaga on indeks langenud 93,3 punktile ehk pea 7%. Aastataguse ajaga võrreldes teeb see languseks 11%.

Märkimist väärib, et viimastel nädalatel on pidurdunud uute kinnisvarapakkumiste juurdekasv KV.EE portaalis. Kuni mai kuuni kasvas uute pakkumiste hulk iganädalaselt paari protsendi võrra. Täna on portaalis pakkumisi 22245 ehk sama palju kui juuni alguses.

Pakkumiste juurdekasvu peamiseks põhjuseks on tõenäoliselt meediaski laialt kajastamist leidnud võlglaste portaalist väljaviskamine. Samas tuleb tõdeda, et pakkumiste arvu kasv on pidurdunud või isegi pöördunud languseks ka teistes kinnisvaraportaalides.

Pakkumiste arvu stabiliseerumise taga võib olla ka asjaolu, et kinnisvara müüjad on soodsat hinnaga ostjate mitteleides pakkumisi tagasi tõmbamas. Seda saavad endale lubada tõenäoliselt pigem eraisikud, kel müügiga ei ole kiire.

KV.EE Indeks

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Количество предложений на рынке недвижимости стабилизируется

11.08.2008 Tõnu Toompark

На сегодня можно отметить, что количество объявлений о продаже недвижимости на эстонских порталах перестало расти. На некоторых порталах оно даже снизилось.

Индекс KV.EE, отражающий стоимость предложения жилой площади, падает уже 25-ую неделю подряд, то есть с начала его создания в феврале 2008 года. За это время индекс упал на 93,3 пункта, то есть почти на 7%. По сравнению с тем же периодом прошлого года, индекс упал на 11%.

Стоит отметить, что за последние недели немного снизился прирост новых объявлений о продаже недвижимости на портале KV.EE. До мая месяца количество новых предложений по продаже недвижимости увеличивалось каждый месяц примерно на 2%. Сегодня на портале размещено 22245 предложений, то есть столько же, сколько их было в начале июня.

Основной причиной постоянного роста количества предложений, вероятно, является также широко освещенное СМИ снятие с портала должников. В то же время, необходимо признать, что рост количества предложений и на других порталах приостановился, или их количество стало даже уменьшаться.

За стабилизацией количества предложений может также стоять то обстоятельство, что продавцы недвижимости, не находя покупателей даже по сниженной цене, снимают с порталов свои объявления. Такое могут себе позволить, вероятно, в основном частные лица, у которых нет спешки с продажей недвижимости.

Artikkel ilmus 11/08/2008 väljaandes DV.ee.

Statistika: surmade arv väheneb

11.08.2008 Tõnu Toompark

Vaatamata surmade arvu vähenemisele ja sündide arvu kasvule on Eesti iive aasta lõikes endiselt negatiivne. 2008. a. II kvartalis ületas surmade arv sündide arvu 43 võrra.

Kinnisvaraturu seisukohalt on iivet oluline jälgida, sest tegemist on klientidega, kes asuvad kinnisvara ostma 20-25 aasta pärast.

Samuti mõjutab perekonna suurus elamispindade nõudluse struktuuri – enamate laste puhul vajab perekond suuremat elamispinda. Teisest küljest jälle kahaneb lapse sündimisel perekonnaliikme kohta kulutatav rahasumma ning see muudab täiendavad kulutused pere jaoks keerulisemaks.

Elussünnid ja loomulik iive, kvartaalselt

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Korter üürile – kas rikkuse valem või õlekõrs uppujale?

05.08.2008 Tõnu Toompark

Üksjagu kinnisvaraarendajaid on otsustanud korterite kehvadest müügitulemustest tingituna pakkumises olevad korterid üürile anda. Järgnevalt on lihtsustatult analüüsitud üüriäri tootlust ja kasumlikkust omaniku ehk üürileandja seisukohast.

Numbrid näitavad, et tegemist ei ole kasumliku äriga, vaid pigem on tegemist õlekõrrega, millest uppujad haarata püüavad.

Analüüsimiseks võtsin ühe konkreetse pakkumise, kus pakutakse Tallinna kesklinna ääreosas olevat 2-toalist korterit pindalaga 54,2m2 üürile hinnaga 7500 krooni kuus. Sama korteri pakkumishind on 1 790 000 krooni.

Vaatame tulusid ja kulusid

Esmalt vaatleme tulusid. Üüriäri tulud tulevad korteri väljaüürijale ainult üüritulust. Eeldame, et muid teenuseid korteriomanik üürnikule ei müü. Nii on võimalik aastane kogutulu 12*7 500=90 000 krooni.

Kulude poolel tuleb esimese asjana arvestada võimaliku vakantsusega. Üürikorter seisab tühjana aja, mil sinna üürniku otsitakse. Samuti ei tooda korter üüritulu ajal, mil üks üürnik on läinud ning teist ei ole veel leitud. Optimistlik on arvestada vakantsuseks 10% aastas. See tähendab, et 90 000 kroonine võimalik aastatulu kahaneb 81 000 kroonile.

Täiendava kuluna peab omanik kandma kindlustuskulu, mis jääb suurusjärku 1500 krooni aastas. Samuti peab arvestama, et korteri väljaüürimine on seotud kulutustega, mis maakleri kaudu asju ajades tavapäraselt võrdub korteri ühe kuu üüriga ehk antud juhul 7500 krooniga. Nüüd jääb aastasest üüritulust alles 72 000 krooni.

See veel ei ole kõik. Igakuise üürisumma kättesaamine on seotud selle administreerimisega. Keegi peab üürnikule arve saatma, keegi peab jälgima, et arve tasutud saaks.

Keegi peab hoolitsema, et kommunaalkulud haldajale tasutud saaksid. Maksehäirete korral tuleb üürnikule helistada ja nõuda üürisumma tasumist. Seegi on seotud täiendavate kuludega. Meie näites arvestame üürilaekumiste administreerimiseks 500 krooni kuus ehk 6000 krooni aastas. Aastasest üüritulust jääb alles puhas üüritulu 66 000 krooni.

Kasumlikkuse otsustab tootlus

Korteri pakkumishind veebilehel on 1 790 000 krooni. Kui eeldame, et sellest hinnast on võimalik 10% alla saada, siis oleks korteri väärtus 1 611 000 krooni. Järelikult on vara tootlus 66 000 / 1 611 000 = 4,1%.

4,1-protsendilise vara tootluse juurde võime võrdluseks tuua, et BIG pakub tähtajalise hoiuse eest intressimäära 8% ehk 1 611 000 krooni hoiustamisel saab 66 000 krooni asemel aasta pärast 128 880 krooni. Hansapank pakub aastasele deposiidile intressimäära 5,35% ja SEBi pakutav intressimäär on 5,65%.

Kui üürileandja ehk omaniku ehk investori seisukohast vaadata, siis 10-protsendilise (ehk üsna madala) kasumiootusega investor ei ole 66 000-kroonise rahavoo (ehk korteri) eest nõus maksma sentigi rohkem kui 66 000 / 10% = 660 000 krooni. Ülimadala kasumiootusega 6% oleks investor nõus rahavoo (ehk korteri) eest maksma maksimaalselt 1 100 000 krooni. Siit tõstatub küsimus, kas üürileandja hindab korterite reaalset väärtust sellisena?

Mis on numbrites arvestamata?

Ülaltoodud „äriplaan” on äärmiselt lihtsustatud. Selle juures on arvestamata jäänud mõningad asjaolud.

Paralleelselt müügiks ja väljaüürimiseks pakutavates korterites puudub köögimööbel – see tähendab täiendavat kulu üürileandjale.
Eeldatud on, et maamaksu, kommunaalkulud ja kogutava remondifondi maksab täies ulatuses üürilevõtja. Samas on küsitav, miks peaks üürilevõtja koguma remondifondi.
Arvestamata on riskid, et üürilevõtjal jääb makseraskuste tõttu mõne kuu üür tasumata.
Arvestamata on korteri amortiseerumisega. Kord väljaüüritud korterit ei ole enam võimalik müüa uue korterina ja see vähendab hilisemat müügihinda.
Eeldatud on, et üüri pakkumishinda ei ole võimalik allapoole kaubelda. Madalama üürihinna puhul on tootlus veelgi madalam.
Kui korteri müügihinda ei ole 10% ulatuses võimalik alla kaubelda, siis on projekti tootlus veelgi madalam.
Eraisikust üürileandja peab üüritulult tasuma tulumaksu, mis muudab tootluse märksa madalamaks. Eraisik ei saa tuludest kulusid maha arvestada.
Üürnike vahetumisel tuleb tõenäoliselt mõnituhat või mõnikümmend tuhat krooni kulutada sanitaarremondile. See vähendab üüritootlust veelgi.
Üüripakkumiste arv on kasvamas ning seetõttu on tugev surve üürihindadele. Suur pakkumiste arv võib suurendada vakantsust.
Korterihindade languse korral tootlus küll paraneb, kuid samal ajal väheneb omaniku vara väärtus.

Kokkuvõtteks

Eeltoodud loetelu põhjal võib väita, et arvestatud tootlus 4,1% on ülimalt optimistlik. Seega praegused üürileandjad pigem on otsustanud teenida neile kuuluvalt varalt kordades vähem kui seda on näiteks võimalik teenida suhteliselt riskivaba tähtajalise deposiidiga.

Üürileandjate selline tegevus võib olla põhjendatud ootusega, et korterite hinnad hakkavad tõusma ning tulu ei teenita mitte üüritulult, vaid korterite hinnatõusu arvelt – nii nagu see toimus veel kuni 2007. aasta alguseni. Tänane üldine kinnisvaraturu olukord, madal majanduskasv, suurenenud eluasemelaenude omafinantseeringumäärad ning eelkõige tarbijate negatiivsed ootused ei luba, et korterite hinnatõus peaks niipea saabuma.

Küll räägib üürileandjate poolt asjaolu, et uusarendusi meil juurde ei tule. Olemasolevad arendusprojektid müüvad küll halvast, kuid siiski müüvad. See tähendab, et uute korterite pakkumine järjest kahaneb. Nii kahaneb ka tarbijate valikuvõimalus, millele aitab kaasa ka müügipakkumiste madala hinnaga üüripakkumisteks moondumine. Kui valikuvõimalus kahaneb alla kriitilise piiri, tarbijate sentiment pöördub ning seda toetab ka üldine majanduskeskkond, siis alles asuvad korterite hinnad tõusuteele, et defitsiidi tekke läbi taas pakkumine hakkaks suurenema.

Üüriäri tasuvusarvutus (lihtsustatud)

Igakuine üürisumma	7 500
Aastane üüritulu kokku	90 000

Vakantsus 10% aastas	9 000
Kindlustus aastas	1 500
Maaklertasu (ühekordne)	7 500
Lepingu haldmaine 500.-/kuu	6 000
Kulud kokku aastas	24 000

Puhas üüritulu aastas	66 000

Vara pakkumishind	1 790 000
Võimalik hinnaalandus 10%	179 000
Reaalne võimalik tehinguhind	1 611 000

Üüriäri tootlus vara väärtuselt aastas	4,1%

Vara väärtus 6% tootluse nõude korral	1 100 000
Vara väärtus 10% tootluse nõude korral	660 000

Websites claim massive debts from real estate agents

04.08.2008 Tõnu Toompark

In recent months Estonia’s leading real estate online portals have closed hundreds of accounts of real estate agents because of debts.

Real estate developer turns attention to state real estate auctions

Tarvo Teslon, CEO of Diginet that runs the popular kv.ee website, told Eesti Päevaleht that the company has closed about 40 accounts in the last two months. “The business of real estate agents has dried up and they cannot pay monthly subscriptions so we have no other option,” said Teslon who adds that this is about 10 percent of all accounts used by real estate agents to advertise their property in kv.ee.

Teslon said that typically real estate companies owe between a few thousand to EEK 40,000. “We will close the account when the debt amounts to EEK 15,000,” he said.

According to Teslon, in most cases the accounts belonged to one-man companies, but the list of debtors includes some large real estate companies with offices in several Estonian towns.

Teslon said that the situation became notably tougher at the beginning of the year and continues to deteriorate.

Karin Noppel, marketing manager of City24, agrees. “The work of real estate brokers is very tough right now and this can be seen in our financial results,” she said, but refused to say how much the company owes. “We hope that this is not a long-term problem.”

Real estate analyst Tõnu Toompark said that the main problem in Tallinn is not the price of square metre, but a sharp decline in the number of transactions. “My estimations show that prices in central Tallinn have been increasing, not falling,” said Toompark, adding that prices outside the centre have been falling.

Artikli autor on Toomas Hõbemägi. Artikkel ilmus 04/08/2008 väljaandes balticbusinessnews.com.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Kinnisvaraportaal heitis välja kümnendiku maakleribüroodest

04.08.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraportaalid sulgevad maaklerite kontosid, sest paljud ei suuda maksta kuutasu.

“Võlgu jäämine on massiline ja me paneme aktiivselt firmadel kontosid kinni,” lausus kinnisvaraportaali kv.ee pidava OÜ Diginet juht Tarvo Teslon. “Viimase kahe kuuga oleme sulgenud umbes 40 kontot,” lisas ta. Portaali kv.ee kasutab oma müügis oleva kinnisvara reklaamimiseks kokku umbes 400 ettevõtet, seega on neist mõne kuuga raskustesse sattunud laias laastus iga kümnes.

Tesloni sõnul ulatuvad ettevõtete võlad paarist tuhandest kroonist 40 000 kroonini. “Kui me konto kinni paneme, on võlgnevus keskmiselt kuni 15 000,” ütles ta. Paljud võglased on Tesloni kinnitusel väiksed, ühe-kahe mehe firmad, ent võlgnike sekka on sattunud ka suuri kinnisvarabüroosid. “Ka praegu on võlgu üks suur firma, millel on bürood mitmetes linnades üle Eesti,” nentis Teslon, ent ei soostunud võlglase nime avaldama.

Olukord läheb hullemaks

Kinnisvarabüroode raske aeg ning võlad hakkasid Tesloni sõnul tekkima selle aasta algusest. “Seni läheb olukord järjest hullemaks,” lausus ta. Kui varem lasti kv.ee klientidel võlgu jääda kolm kuud, enne kui hakati võlale tähelepanu pöörama, siis praegu ei lasta Tesloni kinnitusel võlal kasvada suuremaks kui ühe kuu tasu.

“Maakleritel on praegu raske ja see kajastub ka meie rahalistes tulemustes,” lausus ka City24 marketingijuht Karin Noppel. Võlgnevuste suurust ei olnud ta siiski nõus kommenteerima. “Praegu on see suurem kui varem, aga tahaks loota, et see ei ole pikaajaline probleem,” ütles ta. Noppeli sõnul on City24-l nii selliseid kliente, kelle võlad ulatuvad juba pika aja taha, kui ka neid, kelle võlgnevus on alles paarikuune.

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark lausus, et paljude maaklerite raskused ning tegevuse lõpetamine ei pane teda sugugi imestama. “City24 saatis varem oma klientidele teateid uutest liitujatest ning vahepeal tuli selliseid e-kirju iga päev.” Samuti ütles ta, et eeldatavasti väheneb maaklerite arv lähiajal veelgi.

“Neid, kes turult kaovad ja lähevad tagasi õpetajateks, müüjateks või kelleks iganes, on veel ja veel. Kinnisvaraturult tõmmatakse rehaga ikka väga kõvasti üle.”

Ühtlasi lisas Toompark, et eeldatavasti lõpetavad tegevuse just kehvemad maaklerid. “Olgem ausad, Eesti maaklerite keskmine tase on üsna kehv ja kui nüüd kehvemad ära kaovad, saab see ainult paraneda.”

Kesklinnas hinnalangus väike

•• Tallinna kesklinna asumites ei ole peaprobleemiks hinnalangus, vaid meeletu hooga vähenevad tehingute mahud, selgub Tõnu Toompargi koostatud statistikast.

•• Toompark võrdles selle aasta esimese poolaasta tehingute mahte ning hindasid Tallinna kesklinna eri osades eelmise aasta sama perioodiga. Tulemustest selgus, et näiteks vanalinnas, sadama piirkonnas ning Maakris keskmine ruutmeetri hind hoopis tõusis ning Kompassi tänaval jäi samaks, mis oli aasta varem. Ka Kadriorus, Uues Maailmas ja Juhkentalis langes ruutmeetri hind alla kümne protsendi.

•• Samas näiteks Sibulakülas kukkus keskmine ruutmeetri hind 42 protsenti ehk 30 600 kroonilt 17 700 kroonini.

•• Samalaadne saatus tabas ka Keldrimäe, Torupilli ning Veerenni kinnisvara.

•• Ühtlasi tõi Toompark esile, et tehingute arv on vähenenud kõi-gis asumites, teistest oluliselt vähem puudutas see vaid Uut Maailma, vanalinna ning Raua tänavat. Suuremates piirkondades on tehingute arv kahanenud kuni 46 protsenti.

Artikli autor on Holger Roonemaa. Artikkel ilmus 04/08/2008 väljaandes Eesti Päevaleht.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Statistika: Põhivarainvesteeringud kasvasid 8,6%

04.08.2008 Tõnu Toompark

2008. a. I kvartalis põhivarainvesteeringud veel jõudsalt kasvasid. Kasvunumbriks võrreldes eelmise aasta I kvartaliga tuli 8,6%. Pea kaks korda enam ehk 16,2% suurenesid investeeringud hoonete ja rajatiste ehitamisse ja rekonstrueerimisse.

Ettevõtete investeeringud põhivarasse kvartalite lõikes, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Tallinna kesklinna asumite korteriomandite hinnamuutused

31.07.2008 Tõnu Toompark

Allpool toodud tabelis on näidatud Tallinna kesklinna asumite hinnamuutused ning tehingute arvu muutus. Võrreldud on 2007. ja 2008. aasta esimesi poolaastaid. 2007. a. esimesse poolaastasse, täpsemalt märtsisse-aprilli jäävad olnud korteriomandite tipphinnad.

Tähelepanuväärne on, et tehingute arv on kahanenud kõigis võrreldud asumites. Tehingute langusest on teistest asumitest oluliselt vähem puudutatud Raua, Vanalinna ja Uus Maailma asumid.

Samaväärselt on tähelepanuväärne, et osades asumites on vaadeldaval perioodil keskmised hinnad koguni tõusnud. Hinnad on tõusnud järgmistes asumites: Maakri, Sadama, Vanalinn ja Kompassi.

Võrdlusena on välja toodud kesklinna linnaosa, Tallinna, Harjumaa ja kogu Eesti hinnamuutused ning tehingute arvu langused. Suuremaid piirkondi vaadates on keskmised hinnad langenud üsna täpselt samas suurusjärgus 10-11%.

Tehingute arv on samuti kõigis suuremates piirkondades langenud samas suurusjärgus 35-46%.

* Maa-ameti andmed

Võib öelda, et kinnisvaraturu kirstunael ehk suurim mure ei ole tänasel päeval mitte vaikselt langevad hinnad, vaid meeletu mürinaga kukkuvad tehingute mahud. Mina olen veel optimist ja ütlen, et tehingute mahu langus on pidurdumas 15% peale.

Arvan, et kesklinna linnaosa keskmisest suurem tehingute arvu langus ja sellest tulenev kesklinna korterite madalam likviidsus avaldavad järjest enam survet kesklinna hindadele. Seda survet mõjutab ka asjaolu, et kesklinnas on palju investeeringuna soetatud kortereid, mille investorid on valmis aktiivsemalt müüki paiskama kui seda ollakse valmis tegema endale kuuluva kodu puhul.

Siinse blogi lugejad igal juhul ootavad 2008. a. jooksul hinnalangust 20-30%.

Aga elame, näeme!

Инвесторы рыщут по рынку, в поисках дешёвой недвижимости

30.07.2008 Tõnu Toompark

Очередной миф о том, что цены на недвижимость снижать нельзя, разрушен.

Ещё несколько лет назад мы слышали отовсюду, что покупка недвижимости – это инвестиция со 100% гарантией и ценность такой инвестиции ничто не может снизить.

Это мнение поддерживалось и постоянным повышением цен на недвижимость, начиная с начала века. Миф о том, что вложение денег в недвижимость является стабильной инвестицией, был разрушен весной 2007 года. Началось снижение цен на недвижимость.

Однако ещё в конце 2007 года один гражданин спросил у меня, почему снижают цены. «Цены на недвижимость не могут же опускаться», – утверждал он.

Сегодня всё изменилось и цена на 1 кв. метр квартиры в Таллинне составляет уже 21 678 крон или снизилась, по сравнению с 2007 годом, на 20%.

Всё указывает на то, что снижение цен будет продолжаться: снижение темпов экономического роста, снижение потребления и объёмов выдаваемых кредитов, рост цен на электроэнергию, отопление, газ, воду и т.д.

Несмотря на то, что снижение цен продолжается, можно всё же утверждать, что недвижимость до сих пор является стабильной инвестицией.

Если выпустить из раздутых на пустом месте цен на недвижимость весь воздух, то получится, что прогорят лишь те люди, которые инвестировали в недвижимость во времена бума, то есть в период, когда цены достигли своего пика.

Остальные же инвесторы, которые приобретали недвижимость ещё по нормальным ценам, должны признать, если общая стоимость этой недвижимости и снизилась, то всё равно инвестор остаётся в плюсе. Утверждение, что вложение в недвижимость является стабильным видом инвестиции, подкрепляет сравнение этого вида инвестиций с другими альтернативными видами инвестиций.

Например, индекс Таллиннской биржи, по сравнению с мартом прошлого года, снизился почти на 40%. А цена на квартиры в Таллинне снизились «всего» на 20%. Таким образом можно утверждать, что инвестиции в недвижимости прибыльнее инвестиций в акции Таллиннской биржи.

В любом случае можно утверждать. Что колебания на рынке недвижимости более медленные и более стабильные, нежели на бирже. Это означает и более низкие риски, что в свою очередь влечёт за собой и более низкую производительность.
Если историческая средняя производительность на рынке акций 12%, то на рынке недвижимости этот показатель будет ниже.

Отдача от инвестиций в рынок недвижимости не означает роста из года в год. Инвестор лишь через какое-то время может почувствовать отдачу от такой инвестиции.

Уже сейчас, вместо продажи, квартиры сдают в аренду, чтобы получить хоть какие-то деньги от стоящей впустую недвижимости.

Сегодняшнее положение на рынке недвижимости очень запутанное. Одни утверждают, что цены будут опускаться. К их числу принадлежат те, кто хочет купить по низким ценам. Те же, которые хотят продать недвижимость, наоборот, утверждают, что цены больше снижаться не будут, и дно достигнуто.

Ясно лишь то, что ничего не ясно. Лишь через некоторое время мы сможем узнать, были ли цены на недвижимость летом 2008 года самыми низкими или нет.

В любом случае, на рынке уже появились инвесторы, подыскивающие выгодные для покупки варианты. Лучшие инвестиции делают в плохие времена.

Artikkel ilmus 30/07/2008 väljaandes DV.ee.