Paljud mikro- ja väikeettevõtjad on aja survel pidanud kinnisvara soetama oma firma nimele. Kui tekib soov see isiklikuks koduks muuta, võib ette tulla mitmeid väljakutseid. Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova annab nõu, kuidas seda teekonda kõige paremini planeerida.

Parim viis kodu ostmiseks on alati eraisikuna, sest see on lihtsam, odavam ja maksusõbralikum, eriti kui kasutada selleks kodulaenu abi. Kodulaenu kasutamine eeldab, et ettevõtja suudab pangale tõendada oma maksevõimet, mis võib aga nõuda ettevalmistust.

Näiteks kui ettevõtte omanik on kulude optimeerimiseks hoidnud oma palka madalamal tasemel, tuleb sissetulekut enne kodulaenu taotlemist suurendada. Samuti tahab pank näha ülevaadet ettevõtte finantsseisust.

Kui aga kodu ostmisega on kiire ja see tehakse ettevõtte vahenditest, on oluline teada, kuidas vara hiljem firma omanikule edasi müüa.

Kuidas tegutseda olukorras, kus kinnisvara on ostetud ärilaenuga?

Kui kinnisvara on ostetud ettevõtte nimele ärilaenuga ning nüüd küpseb peas plaan see ettevõtte omaniku nimele ümber vormistada, on kõige otstarbekam taotleda kodulaenu ning läbi ostu-müügitehingu ettevõttelt kinnisvara välja osta. Kuna ärilaenud on tihti kõrgema intressiga ja lühema perioodiga, võib selline samm aidata igakuiselt oluliselt raha kokku hoida.

Oluline on tähelepanu pöörata ka sellele, kuidas omanik kasutab firma vara ajal, mil kinnisvara on ettevõtte nimel. Kui omanik kasutab ettevõtte vara isiklikuks otstarbeks, tuleks firmale maksta turupõhist üüri, et vältida maksuprobleeme.

Erisoodustusmaksu vältimiseks tee tehing turuhinnaga

Kui soovid ettevõtte omanduses olevat kinnisvara enda nimele osta, on oluline jälgida, et tehingu hind vastaks turuväärtusele. Kui tehing toimub alla turuhinna, tuleb selgeks teha osapoolte omavaheline seos, kuna sellest sõltub, milliseid makse peab tasuma.

Näiteks ettevõtte omaniku puhul, kes ettevõttes ei tööta ning sealt palka ega juhatuse liikme tasu ei saa, tuleb tasuda vaid tulumaksu. Kui aga omanik on ise juhatuse liige, siis käsitletakse müüki soodustusena, mis on maksustatav erisoodustusmaksuga, mis omakorda koosneb tulu- ja sotsiaalmaksust.

Tulumaksu ja erisoodustusmaksu arvestatakse vara turu- ja müügihinna vahelt – seega, mida odavamalt alla turuhinna endale kinnisvara müüa, seda rohkem tuleb maksta riigile. Seejuures tasub arvestada, et turuväärtuseks ei loeta mitte kinnisvarakuulutuste müügihinda, vaid selle määrab sõltumatu hindaja kinnisvara eksperthinnanguga.

Näide erisoodustusmaksu arvestamisest:

Korteri turuhind hindamisaktis on 150 000 eurot. Ettevõtte omanik, kes on ühtlasi ka ettevõtte juhatuse liige, soovib korteri ettevõttest välja osta kunagise tehinguhinnaga 100 000 eurot. Sellisel juhul tuleb erisoodustusmaksu maksta 50 000 eurolt järgmiselt:

• tulumaks 22/78 ehk 28,2% ehk 50 000*28,2% = 14 100 eurot;
• sotsiaalmaks arvestatakse turuväärtuse ja tehinguhinna vahelt, millele on lisatud tulumaks ehk (50 000+14 100) x 33% = 21 153 eurot;

Kokku tuleb selle näite puhul tasuda erisoodustusmaksu seega 35 253 eurot.

Nagu näitest näha, saab tehingut teha ka alla turuhinna, kuid võit pole suur, kuna tekkiv maksukohustus sööb ära enamuse säästetud summast. Kui ettevõtja taotleb kinnisvara ostmiseks pangalt kodulaenu, siis kontrollib pank ka üle, kas ta on kursis alla turuhinnaga tehtud tehingu maksustamise reeglistikuga.

Maksureeglite mõistmine on eriti oluline just mikro- ja väikeettevõtete puhul, kus omaniku sissetulek on tihti otseses seoses ettevõtte finantsvõimekusega. Kui firma omanik pole kursis maksukohustusega tehingu puhul, mis on tehtud alla turuhinna, siis võib ootamatu maksunõue mõjutada tugevalt ettevõtte rahalist seisu. See aga omakorda mõjutab omaniku enda võimekust edaspidi kodulaenu teenindada.

Mida teha siis, kui omanikuna on antud ettevõttele laenu?

Kui ettevõte on vara ostmiseks kasutanud omaniku antud laenu, saab ostuhinda ka sellega tasaarveldada. See tähendab, et omaniku antud laenu saab lugeda ostuhinna osaks. Coop Pank käsitleb tasaarveldatavat summat omafinantseeringuna kodulaenule. Kuna see protsess on juriidiliselt keerukam, tuleks juba enne kodulaenu taotlemist aegsasti konsulteerida ka notariga, kes aitab tehingu kõik aspektid läbi mõelda.

Enne kinnisvara ostmist oma ettevõtte käest tuleks probleemide vältimiseks kindlasti hoolikalt järele uurida kõik maksustamist puudutavad asjaolud. Samuti oleks mõistlik võimalikult varakult kaasata protsessi laenuhaldur ja vajadusel ka notar, kes saavad anda nõu parima võimaliku lahenduse leidmiseks.