Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Tuntud ettevõtja arendab Jägala jõe äärde suure elurajooni

15.01.2025 Tõnu Toompark

Ettevõtja David Pärnametsa osalusega Jägala Kodud OÜ arendab Jõelähtmele Jägala joa lähedusse 16 hektari suuruse elurajooni.

David Pärnametsa sõnul tuleb Jõelähtmele Ruu külla kokku 65 kodu, millest 40 on eramud ja 25 eluruumi ridaelamutes. „Jõelähtme residentsid“ arendus rajatakse kahes etapis, millest esimeses on lõpukorral teede ja tehnovõrkude väljaehitamine ning teise etapi teede ja tehnovõrkude projekteerimine on peagi lõppemas. Uude arenduspiirkonda pakutakse nii 2000-ruutmeetriseid valmiskrunte kui võtmed kätte kodusid,“ lisas Pärnamets.

„Jõelähtme residentsid asuvad metsaga ümbritsetud looduslikus keskkonnas, kus elamukruntide arv on selgelt piiratud. Arenduse lähedale jääb Jägala jõgi koos Jägala joaga ning arendusala ise asub riigile ja RMK-le kuuluvate metsamassiivide vahel. Jägala juga on lühikese jalutuskäigu kaugusel, Punakivi randa jõuab mõneminutilise autosõidu ning Tallinna kesklinna vähem kui poole tunniga,“ ütles Pärnamets ja lisas, et läheduses on ka erinevad hobuse- ja ratsutamiskeskused, Jõelähtme golf ja Neeme küla.

„Arendusala naabruses olev Jägala joa puhkeala on munitsipaalomandis ning jääb suures osas looduslikuks rohealaks. Valla üldplaneeringu kohaselt on tegemist puhke- ja virgestusmaaga, kuhu massiivseid elamuarendusi või tööstusparke ei kavandata,“ rääkis Pärnamets.

Jõelähtme vallavalitsuse kinnitusel on vallal Jõelähtme residentside arendajaga koostöö igati sujunud ja arendaja on kõigist tähtaegadest kinni pidanud.

Jõelähtme residentside arendaja on Jägala Kodud OÜ, mille vedajad on pikaajalise kinnisvarakogemusega. Arenduse müüki nõustab Eesti suurim kinnisvarabüroo Uus Maa.

Jõelähtme vallas asuvat Ruu küla on Taani hindamisraamatus esmakordselt mainitud juba 13. sajandil. Hiljem on see kuulunud nii Tallinna piiskopile Thorkillile kui tuntud Schütte ja De la Gardie aadlisuguvõsadele.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Merko avas Uus-Veerenni elanikele kogukonnasahvri

15.01.2025 Tõnu Toompark

Merko avas Uus-Veerennis ainulaadse kogukonnaruumi, mis annab kvartali elanikele võimaluse tegeleda korterist suuremat ruumi vajavate hobidega, ühendada oma loovuse naabrite omaga ning teha praktilisi igapäevaoste kodukvartalist lahkumata.

Uus-Veerenni elukvartali ühe kortermaja esimesel korrusel asuvasse avarasse ja funktsionaalselt sisustatud ruumi pääsevad Uus-Veerenni elanikud oma isikliku kodu uksekiibi abil. Kogukonnasahver sobib ruuminõudvateks igapäevatoimetusteks, aga ka elanike ühiste hobitegevuse jaoks. Lisaks on sahvris iseteeninduslik poenurk, kust saab osta enamlevinud igapäevakaupa.

Uus-Veerenni arendusjuht Taavi Kotkas rõhutab soovi panustada Merko loodud elukvartalites meeldiva kogukonnatunde ja elukeskkonna tekitamisse. „Ühises mõttetöös elanikega ilmnes, et kogukonnatunde suurendamiseks on vaja kvartalisiseseid kogunemiskohti, kus naabrid saaksid ühiselt tegutseda. Teisalt on aga elanikel ka palju praktilisi vajadusi, mille puhul koostöö lisaväärtust loob – näiteks võivad olla õues sportimiseks vajalikud vahendid kvartali peale ühised ning kamba peale korraldades tasub ka kodupood end ära ja lisab igapäevaellu olulist mugavust,“ sõnas Kotkas.

Tänaseks töötab Uus-Veerennis spordiklubi OmaKlubi, kohvitamiseks ja rattaparanduseks on võimalus Rattatimmi nime kandvas kogunemispaigas. Kvartalisse rajatud vahepargis saab vastavalt ilmale ja aastaajale kelgutada, palli mängida ja piknikku pidada ning kogukonnaaed pakub soojal ajal võimalust kasvatada ühistel peenardel lilli ning maitse- ja marjataimi.

Kvartalisse äsja lisandunud kogukonnasahver laiendab elanike võimalusi veelgi. Sahvris on suur töölaud ja praktiline valamu ning riiulitel lai valik tööriistu, tarvikuid sportimiseks ja muuks hobitegevuseks. Ruum on piisavalt avar, et selles naabritega mõnusalt aega veeta ja omavahel suhelda. Lisaks asub sahvris nurgapood hädavajalike kodukaupade ja kergete suupistetega.

Kogukonnasahvri idee sündis Merkol koostöös ruumidisainistuudioga Kosmos. Ruumidisainer Kristel Linnutaja sõnul seob ruumidisain omavahel arhitektuuri, teenusdisaini ja graafilise disaini võimalused. „Inimesed vajavad kasutajakeskset ruumi, mis oleks praktiline, mugav, turvaline ja inimnäoline. Meie Kosmoses usume, et terviklikus, funktsionaalses ja tunnet täis elukeskkonnas on kõigil hea elada, tööd teha ja liikuda,“ täiendas Linnutaja lähtealuseid, millest ühine töö alguse sai.

Kodusahvris on nurgapoeks R-Kioski iseteeninduspood, mida opereerib Reitan Convinience Estonia. Ettevõtte tegevjuht Tiia Ilves rõhutas inspireerivat koostööd Merko, Kosmose ja Uus-Veerenni kohaliku kogukonnaga. „Meie jaoks oli esmatähtis luua kaasaegne ja mugav lahendus, mis vastaks kohaliku kogukonna vajadustele. Traditsiooniliste poodide kõrval pakume ka innovaatilisi lahendusi iseteeninduspoodide näol ja antud asukohas tundus just see parim valik. Senine kogemus näitab, et sellised lahendused on hästi vastu võetud ning meie viies iseteeninduspood Uus-Veerenni kogukonna sahvri näol vaid kinnitab seda,” rääkis Ilves.

Uus-Veerenni on Merko arendatud elukvartal. Esimesed eluhooned valmisid Veerenni, Vana-Lõuna ja Tehnika tänavate vahel asuval endisel tööstusmaal 2019. aastal. Tänaseks on kvartalis valminud 38 hoonet ja neis elab ligi 500 peret. Järgmine eluhoone valmib Uus-Veerennis 2026. aasta suvel.

Ligi kolmekümne viie tegutsemisaastaga on Merko rajanud Eestis, Lätis ja Leedus üle 10 000 kvaliteetse kodu ning loonud parema elukeskkonna kümnetele tuhandetele inimestele.

Kvaliteedi ja korteriostja mugavuse tagamiseks haldab Merko korteriarenduse kõiki etappe alates uue projekti kavandamisest ja projekteerimisest kuni korterite ehitamise, müügi ja garantiiaegse teeninduseni. Kinnisvara arendab ja kortereid müüb Merko Kodud, hooneid ja taristut ehitab Merko Ehitus Eesti. Kõigi Merko kortermajade ehitusel kasutame vaid rohelist energiat.

Merko suurimad ehituses olevad elukvartalid on Uus-Veerenni ja Lahekalda Tallinnas, Erminurme Tartus ning Õielehe Jüri alevikus. Kõigi Merko arendusprojektide kohta leiab infot aadressil merko.ee/kodud.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

EfTEN: EfTEN Real Estate Fund AS’i aktsia puhasväärtus seisuga 31.12.2024 ja esialgsed 2024. aasta finantstulemused

15.01.2025 Tõnu Toompark

Fondijuht Viljar Arakase kommentaar

Vaatamata väljakutseid pakkuvale majanduskeskkonnale, õnnestus EfTEN Real Estate Fund AS-il 2024. aastal suurendada nii kogu üüritulu kui ka portfelli EBITDA’d. Fondi portfell täienes kahe uue logistikahoone võrra ning planeerime laienemist ka hooldekodude segmendis. EfTEN Real Estate Fund AS on eelkõige dividendiaktsia. Fondis oleme seadnud eesmärgiks maksta 2024. aasta eest dividende 1,1 eurot aktsia kohta, mis on suhtena 5,7% aktsia eilsesse sulgemishinda. Fondi juhtkond plaanib 2025. aasta kevadel suurendada selliste kinnisvarainvesteeringute finantsvõimendust, mis on langenud oluliselt alla fondi finantseerimispoliitikas toodud põhimõtete. Kui kinnisvarafondide tavapärane võimendusmäär on Euroopas keskmiselt 50% varade turuväärtusest, siis EfTEN Real Estate Fund AS-i portfelliülene LTV (Loan-to-value) oli 2024. aasta lõpus 40%.

Esmakordselt peale 2023. aasta kevadet on fondi pangalaenude kaalutud keskmine intressimäär langenud aasta lõpu seisuga alla 5% taseme. Seoses oodatava EURIBOR’i edasise langusega, jätkub fondi laenude intressimäära vähenemine ka 2025. aastal.

2025. aasta prioriteediks on vakantsuste juhtimine. Aasta lõpu seisuga oli portfelli kogu vakantsus 2,6%, kuid büroosegmendis 11,3%. Peaasjalikult on büroosegmendi vakantsus tingitud Vilniuses Menulio 11 büroohoone ümberehitustöödest , mis moodustab kogu büroosegmendi vakantsusest 47%. Menulio 11 büroohoones ehitatakse turuootustest tulenevalt üüripinnad väiksemateks ning antakse üürnikele üle eeldatavalt selle aasta esimese poolaasta jooksul.

Finantskokkuvõte

EfTEN Real Estate Fund AS teenis 2024. aastal auditeerimata andmetel 31,079 miljonit eurot konsolideeritud üüritulu (2023: 30,6 miljonit eurot) ning 26,454 miljonit eurot EBITDA-d (2023: 26,143 miljonit eurot). Konsolideeritud üüritulu kasvas võrreldes eelmise aastaga 1,5% ja EBITDA 1,2%.

Fondi konsolideeritud EBITDA ületas 2024. aastal intressikulusid 3,0 korda (2023: 3,3 korda). Pangalaenude kaalutud keskmine intressimäär langes aasta lõpuks 4,89%-ni, mis on 1,01 protsendipunkti madalam võrreldes 31.12.2023 seisuga. Kinnisvaraportfelli võlakohustuste teenindamise kattekordaja (DSCR) oli 2024. aastal kokku 1,7 (2023: 1,8).

EfTEN Real Estate Fund AS investeeris 2024. aastal uutesse kinnisvaraprojektidesse – Härgmäe ja Paemurru logistikakeskuste soetamisse Tallinnas – kokku 12,050 miljonit eurot. Lisaks investeeriti Ermi ja Valkla hooldekodude ehitusse 4,467 miljonit eurot ning ülejäänud fondi portfellis olevatesse kinnisvarainvesteeringutesse 4,931 miljonit eurot.

2024. aasta lõpu seisuga oli fondi konsolideeritud vakantsus 2,6%, mis püsis samal tasemel võrreldes 2023. aasta lõpuga. Kõrgeim vakantsus esines büroosegmendis (11,3%), samas kui logistikasegmendis oli vakantsus vaid 1,0% ja kaubandussegmendis 0,5%.

EfTEN Real Estate Fund AS teenis 2024. aastal korrigeeritud rahavoogu (EBITDA miinus intressikulud ja laenude põhiosamaksed) 11,108 miljonit eurot. Selle põhjal oleks fondi dividendipoliitika järgi võimalik maksta brutodividendi 77,68 eurosenti aktsia kohta. Fondi juhtkond plaanib 2025. aasta kevadel refinantseerida pangalaene, mille LTV (Loan-to-Value) on langenud oluliselt madalamaks võrreldes finantseerimispoliitika põhimõtetega ning mille äritegevuse rahavood ületavad laenu- ja intressimakseid enam kui kaks korda. Refinantseerimine võimaldaks juhtkonna hinnangul tõsta dividendimakset kuni 1,1 euroni aktsia kohta (neto).

2024. aasta detsembris teenis EfTEN Real Estate Fund AS konsolideeritud üüritulu 2,861 miljonit eurot, mis on 259 tuhat eurot enam kui novembris. EBITDA ulatus detsembris 2,448 miljoni euroni, mis on 250 tuhat eurot enam kui eelmisel kuul. Üüritulu kasv tulenes peamiselt kaubanduskeskuste käibeüüridest.

Detsembris viis sõltumatu hindaja Colliers International läbi tavapärase hindamise, mille tulemusel suurenes fondi kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 31.12.2024 seisuga 831 tuhande euro võrra (0,2%).

2024. aasta detsembris emiteeris fond 620 544 uut aktsiat hinnaga 19 eurot aktsia kohta, mille tulemusel laekus fondile 11,790 miljonit eurot. Aktsiaemissiooni korraldamisega seotud kulud ulatusid 160 tuhande euroni.

EfTEN Real Estate Fund AS-i puhasväärtus aktsia kohta oli 31.12.2024 seisuga 20,3729 eurot ning EPRA NRV 21,2213 eurot. Detsembris mõjutasid aktsia puhasväärtust mitmed ühekordsed tegurid: aktsiaemissioon puhasväärtusest madalamal hinnatasemel, emissiooni korraldamisega seotud kulud, plaanitavate dividendide väljamaksega seotud edasilükkunud tulumaksukulu kajastamine ning kinnisvarainvesteeringute regulaarne ümberhindlus. Aktsia puhasväärtus vähenes detsembris vastavalt 0,2% (NAV) ja 0,1% (EPRA NAV). Ilma eelnevalt nimetatud erakorraliste teguriteta oleks fondi aktsia puhasväärtus kasvanud detsembris 0,8%.

EREF_reports_monthly_12.2024

EfTEN: Net Asset Value of EfTEN Real Estate Fund AS share as of December 31, 2024, and Preliminary Financial Results for 2024

15.01.2025 Tõnu Toompark

Comment from Fund Manager Viljar Arakas

Despite a challenging economic environment, EfTEN Real Estate Fund AS successfully increased both total rental income and EBITDA in 2024. The fund’s portfolio expanded with the addition of two new logistics properties, and we are planning to grow in the care home segment. EfTEN Real Estate Fund AS is primarily a dividend share. For 2024, we have set the goal to distribute dividends of €1.10 per share, which corresponds to 5.7% of yesterday’s closing share price.

The fund’s management intends to increase the leverage of investment properties where the current loan-to-value (LTV) ratio has decreased significantly below the guidelines of the fund’s financing policy. While the leverage ratio for real estate funds in Europe is on average approximately 50% of the market value of assets, EfTEN Real Estate Fund AS’s portfolio-wide LTV is 40% as of the end of 2024.

Financial overview

Based on unaudited results, EfTEN Real Estate Fund AS generated €31.079 million in consolidated rental income in 2024 (2023: €30.6 million) and €26.454 million in EBITDA (2023: €26.143 million). Consolidated rental income increased by 1.5% year-over-year, and EBITDA by 1.2%.

In 2024, the fund’s consolidated EBITDA exceeded interest expenses by 3.0 times (2023: 3.3 times). The weighted average interest rate on bank loans decreased to 4.89% by year-end, a decrease of 1.01 percentage points compared to December 31, 2023. The debt service coverage ratio (DSCR) for the fund’s real estate portfolio was 1.7 in 2024 (2023: 1.8).

EfTEN Real Estate Fund AS invested a total of €12.050 million in new properties in 2024, acquiring the Härgmäe and Paemurru logistics centers in Tallinn. Additionally, €4.467 million was invested to the construction of Ermi and Valkla elderly care homes, and €4.931 million was invested in other projects within the fund’s real estate portfolio.

As of the end of 2024, the fund’s consolidated vacancy rate was 2.6%, remaining unchanged compared to 2023. The highest vacancy rate was in the office segment (11.3%), while the logistics segment had a vacancy rate of just 1.0%, and the retail segment 0.5%.

In 2024, EfTEN Real Estate Fund AS generated adjusted cash flow (EBITDA minus interest expenses and principal repayments) of €11.108 million. Based on the fund’s dividend policy, this allows for a gross dividend of €0.7768 per share.

The fund’s management plans to refinance several bank loans in the spring of 2025. These loans currently have significantly lower Loan-to-Value (LTV) ratio compared the guidelines of the fund’s financing policy, with operational cash flows exceeding loan and interest payments by more than twice. Management estimates that refinancing could enable an increase in the dividend payment to as much as €1.10 per share (net).

In December 2024, EfTEN Real Estate Fund AS earned €2.861 million in consolidated rental income, €259 thousand more than in November. EBITDA for December amounted to €2.448 million, an increase of €250 thousand, compared to the previous month. The growth in rental income was primarily driven by turnover-based rents from shopping centers.

In December, the independent appraiser Colliers International conducted its annual valuation , resulting in a €831 thousand (0.2%) increase in the fair value of the fund’s investment properties as of 31.12.2024..

In December 2024, the fund issued 620,544 new shares at a price of €19 per share, raising €11.790 million. Costs associated with the share issuance amounted to €160 thousand.

As of December 31, 2024, the net asset value (NAV) per share of EfTEN Real Estate Fund AS was €20.3729, and the EPRA NRV was €21.2213 per share. In December, the NAV per share was affected by several one-off factors: a share issue at price below the net asset value, costs related to the share issue, accounting of deferred income tax expenses related to the planned dividend distribution, and regular revaluation of investment properties. The NAV per share decreased by 0.2%, and the EPRA NRV by 0.1% in December, partly due to the difference between the share issuance price and the fund’s NAV, as well as costs related to the issuance accounted directly in equity. Without the above-mentioned one-off items, the net asset value of the fund’s share would have increased by 0.8% in December.

EREF_reports_monthly_12.2024

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kaamos: Kaamos sisenes Läti ärikinnisvaraturule Veho Mercedes-Benzi keskusega

14.01.2025 Tõnu Toompark

Eesti kapitalil Kaamos Kinnisvara laiendas oma senist tegevust Läti turule, avades sealse esimese süsinikuneutraalse ärikondliku kinnisvaraobjekti Mercedes-Benz/Veho teeninduskeskuse Riia Mārupe linnaosas.

Ehitustööd kestsid kaheksa kuud, tööd teostas Kaamos Gruppi kuuluv Läti ehitusettevõte Kaamos Construction SIA.

„See on Kaamose esimene samm Läti turul ärikinnisvara valdkonnas. Koostööprojekt Vehoga on edukas jätk Eesti turul varasemalt toimunud koostööle. See on meie jaoks oluline verstapost, mille suunalist tegevust plaanime ka tulevikus edasi arendada,“ ütles Kaamos Kinnisvara juht Taimo Murer.

Veho, kes on Mercedes-Benzi ametlik esindaja Lätis, on oma uue teeninduskeskuse rajamiseks ümber ehitanud olemasoleva hoone. Kaasaegse arhitektuurse lahendusega hoones asub ettevõtte esimene energiatõhus ja süsinikuneutraalne ehitis Lätis, mille planeerimisel on peetud oluliseks rakendada minimalismi ent saavutada funktsionaalsus. Uues keskuses on 1700 ruutmeetrit teeninduspinda, ooteala, büroo ja laoruumid.

„Meil on hea meel, et projekt viidi edukalt ellu ja valmis plaanipäraselt. Veho üheks eesmärgiks on süsinikuneutraalsus, mistõttu teeme kõik endast oleneva, et iga järgmine projekt sisaldaks uusi ja keskkonnasõbralikke tehnoloogiaid ja protsesse, et tagada vastutustundlik suhtumine keskkonda ja ühiskonda,“ ütles Veho Läti üksuse juht Dmitrijs Zeļeņins.

Eelmise hoone, mis oli rajatud enam kui 20 aastat tagasi, ei vastanud enam kaasaegsetele standarditele. Uues hoones on kombineeritud nii tänapäevane disain kui ehituslahendused, sealhulgas keskkonnasõbralik ja kuluefektiivsem küttesüsteem, millele lisaks on paigaldatud soojuspumbad ja sooja õhu puhurid.

Möödunud aasta lõpus valmis Kaamosel koostöös Veho Eestiga kommertssõidukite esindus Tooma äripargis ja hetkel käib Rae vallas, Läike teel Mercedes-Benzi uue sõidukikeskuse ehitus, mille peatöövõtja on Kaamos Ehitus.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Bigbank: Mida on oodata majandusest 2025. aastal?

14.01.2025 Raul Eamets

2025. aasta majandus toob kaasa nii väljakutseid kui ka lootustandvaid arenguid. Alljärgnevalt vaatame, millised on prognoosid majanduskasvu, tööturu ja globaalse konteksti osas.

Ebakindlus ja majanduslangus

2024. aasta lõpp tõi Eestile majanduslanguse – sisemajanduse kogutoodang (SKT) vähenes kolmandas kvartalis 0,7%. See oli juba kolmas järjestikune languskvartal, mis tõi kaasa aasta kokkuvõttes majanduslanguse prognoosi -1 kuni -1,5% tasemel. Tarbijate kindlustunne ja ettevõtete investeerimisaktiivsus on madalad, eriti tööstuses ja ehituses. Samas pole probleemid vaid Eesti omad – ka Lätis ja Soomes on analoogsed probleemid. Naabritest paistab Leedu positiivsemalt silma, prognoositakse 2,5% majanduskasvu.

Hõive ja palgad: positiivsed märgid

Hoolimata majanduslangusest on tööturg Eestis tugev. Hõive on kõrge ja tööpuudus madal, mis annab töötajatele läbirääkimisteks eelise. Miinimumpalga tõus 8% võrra tõstab palka valdkondades kus palgaastmestikud on miinimumpalgaga seotud. Kuna tööpuudus on madal on ettevõtted sunnitud heade spetsialistide värbamiseks pakkuma kõrgemaid palku, mis omakorda aita kaasa palga kasvule. Pensionäride jaoks tähendab indekseeritud pensionitõus kõrgemat tarbimisvõimekust.

Intressid langevad, investeerimisvõimalused paranevad

2025. aasta toob tõenäoliselt kaasa Euribori languse alla 2% taseme. Kui inflatsioon püsib kontrolli all, võib Euribor juba suveks langeda 1,8%-ni. See vähendab laenumakseid ning jätab tarbijatele rohkem raha kätte. Samuti muutub laenuvõtmine soodsamaks, mis peaks ergutama ettevõtete investeeringuid.

Energiapoliitika ja tehnoloogia: muutuste tuuled

Elektritootmise varustuskindlus on saanud Eestis prioriteediks. Uued investeeringud gaasijaamadesse ja elektritootmise infrastruktuuri näitavad, et riik püüab vähendada sõltuvust välistest energiatarnetest. Samal ajal toimub Euroopa Liidus oluline tehnoloogiline üleminek: ühtne USB-C laadimisstandard aitab tarbijatel vähendada elektroonikajäätmeid ja kulusid.

Tehisaru (AI) arengutes on palju ebakindlust ja teadmatust. Kuigi AI suudab muuta tööprotsesse tõhusamaks, võib see tekitada töökohtade kadumist. Samuti on AI sektori väga kiire kasv tekitanud spekulatsioone võimalikust valdkondlikust börsimullist.

Globaalne majandus: poliitika ja määramatuse mõju

USA poliitika, eriti oodatav Donald Trumpi presidendiaeg, toob ebakindlust kaubandustariifide ja rohepöörde osas. Euroopa sõltuvus imporditavast energiast ja tehnoloogiast ning majanduse ülereguleeritus seab väljakutseid, kuid ka võimalusi. Saksamaa majanduse struktuursed probleemid ning turboletne sisepoliitika ja Ukraina sõja võimalik lõpetamine on olulised tegurid, mis võivad mõjutada kogu regiooni majandust.

2025. aasta kujuneb majanduses keeruliseks, kuid samas täis võimalusi. Kuigi ebakindlus ja langustrendid pole kadunud, pakuvad tugev tööturg, langevad intressimäärad ja tehnoloogilised uuendused positiivseid arengusuundi. Tark majanduspoliitika ja paindlik kohanemine aitavad negatiivsed mõjud tasakaalustada ja tagada stabiilsema tuleviku.

Uus Maa: vabade üürikorterite arv kasvab, aga suurt hinnatõusu ei paista

14.01.2025 Tõnu Toompark

Eesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse liikme Igor Habali kinnitusel on korterite üüripakkumiste hulk küll vähenenud, kuid alanud aastal suuremat hinnatõusu karta pole.

Igor Habali sõnul on viimased aastad üürikorteritesse investeerinud väikeinvestorid aru saanud, et 1-2 korterit finantsvabadust ei too, vaid pigem on tegemist ikkagi tööga. „Üüriäri pole passiivne tulu, vaid igakuine haldamine. Suures plaanis on üürikorterisse investeerimise kõige kasumlikum osa vara väärtuse kasv ajas. Olukorras, kus müügihinnad on põhjast taas tõusmas ning üüritasud ei suuda kaasa minna, jäävad tootlused ka sel aastal madalaks ning investorite huvi varade soetamise vastu leigeks,” ütles Habal.

„Eesti üüriturg muutub sarnaselt lääneriikidega järjest professionaalsemaks. Väikeinvestorid ei kao küll kuhugi, kuid nende osakaal väheneb. Samal ajal kasvab kinnisvarafondide mõju, kes ehitavad üürimaju, omavad sadu kortereid ning kasutavad professionaalseid haldusmeeskondi. See muudab teenuse küll kallimaks, kuid rikastab turgu. Kinnisvarafondide tegevus toob näiteks turule rohkem 3- ja 4-toalisi kortereid, mida varem nappis,“ lisas Habal.

„Pikas plaanis Eestis üürijate osakaal kasvab. Kui praegu on ligi 80% eestlastest kinnisvaraomanikud, siis tulevikus läheneme Lääne-Euroopale, kus omanike ja üürnike osakaal on enam-vähem võrdne. Inimeste mõtteviis on samuti muutumas ning omamise asemel võetakse kodu pigem igakuise teenusena. Ka kuumaksu mõttes jääb üürimine lähiaastatel omamisest kuni paarkümmend protsenti odavamaks,“ ütles Habal.

„Praegu on üüriturul pakkumiste arv kergelt langenud – omanikud pigem hoiavad seniseid üürnikke, teisalt pole turistide ja välismaalaste arv koroonaeelsele tasemele taastunud, mistõttu on aktiivsus madalam ning ka alapakkumisest rääkida ei saa,” rääkis Uus Maa juhatuse liige.

„Hoolimata pakkumise vähenemisest ei ole tänavu oodata suurt üürihinna kasvu. Prognoosi kohaselt jääb üürihindade tõus tänavu üldise inflatsiooniga samasse suurusjärku,” lisas Habal.

Merko: Šnipiškiu Urban korteriarendusprojekti ehitusega alustamine Vilniuses

14.01.2025 Tõnu Toompark

AS Merko Ehitus kontserni kuuluv Merko Bustas on käivitanud Šnipiškiu Urban korteriarendusprojekti Vilniuses. Arendusprojekt hõlmab kokku 229 korterit kuues hoones ning neid ühendavat maa-alust parklat. Merko on alustanud esimese etapi ehitamist, mis hõlmab kogu maa-aluse parkimiskompleksi ning kolme esimese maapealse eluhoone rajamist. Esimese etapi valmimine on plaanitud 2026.

Šnipiškiu Urban elamukvartal (www.snipiskiuurban.lt) asub aadressil Daugeliskio tn 33A, Nerise jõe põhjakaldal, Šnipiškės, mida tuntakse ka Vilniuse keskse ärikvartalina.

Esimese etapi kortermajad on energiaklassiga A++. Korterid varustatakse individuaalsete soojusvahetitega ventilatsioonisüsteemiga, põrandaküttega ja puitakendega. Kõikidel korteritel on avar rõdu või terrass. Korterite suurus on 30–110 ruutmeetrit.
Hoonetel on kahekorruseline maa-alune parkla, mis on varustatud elektriautode laadimisjaamade ja jalgrattahoidlatega.

UAB Merko Bustas (www.merko.lt) tunnustatud Leedu elukondliku kinnisvara arendaja. Parima kvaliteedi tagamiseks juhib Merko kõiki korteriarenduse etappe: planeerimist, projekteerimist, ehitamist, müüki ja garantiiteenust.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakoolis toimub 21.01.2025 “Üürikoolitus”

14.01.2025 Margot Toompark

Üürikoolitus toimub Kinnisvarakoolis 21.01.2025. Tõnu Toompark, Karl Märka, Evelin Org ja Evi Hindpere jagavad teadmisi üüriäri majanduslikest ja juriidilistest aspektidest, üürivõlast ning lühiajalisest üürimisest.

Koolitusele on oodatud osalema:

eraisikud, kes annavad eluruume üürile;
väikeinvestorid, kes plaanivad soetada eluruumi selle üürileandmiseks;
kinnisvaramaaklerid, kes vahendavad üüripindu eluruumide omanike ja üürnike vahel;
kinnisvara omanikud, kes soovivad oma kinnisvara üürile anda;
investorid, kes soovivad laiendada oma üürikinnisvara äritegevust.

Üürikoolitus toimub 21.01.2025 kell 10.00-17.00 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Merko: Launch of Šnipiškiu Urban residential project (Vilnius, Lithuania)

14.01.2025 Tõnu Toompark

Merko Bustas, part of AS Merko Ehitus group, has launched the Šnipiškiu Urban residential development project in Vilnius. The development project comprises a total of 229 apartments in six buildings and an underground parking connecting them. Merko has started the construction of the first phase, which includes the entire underground car park complex and the first three above-ground apartment buildings. Completion of the first phase is scheduled for 2026.

Šnipiškiu Urban residential quarter (www.snipiskiuurban.lt) is located at Daugeliskio str. 33A, on the north bank of the river Neris, in Šnipiškės, also known as Vilnius Central Business District.

The apartment buildings of the first stage will be of energy class A++. The apartments will be equipped with an individual air-recuperation system, underfloor heating and panoramic wooden windows. All apartments will have spacious balconies or terraces. The size of the apartments ranges between 30 to 110 square meters.
The buildings will have a two-level underground parking garage, equipped with electric vehicle charging stations and bicycle storage areas.

UAB Merko Bustas (www.merko.lt) is a recognised Lithuanian residential developer. To ensure the highest quality, Merko manages all stages of apartment development: planning, design, construction, sales and warranty service.

Statistika: Tallinna korterite hinnad püsivad 2025. a paigal

14.01.2025 Tõnu Toompark

Tallinna 2024 IV kvartali keskmine korteritehingute hind oli maa-ameti andmetel 3011 €/m². Aastatagusega võrreldes on hinnatase 6% allpool. Keskmise hinna langus aastatagusega võrreldes ei peegelda turu üldist hinnalangust, vaid võrdlust aasta varasemate väga kallite korterite asjaõiguslepingute hindadega.

Selja taha jäänud 2024. a tehingute keskmist hinda mõjutas oluliselt tehingute jagunemine uute ja järelturukorterite vahel. Suurem uute korterite ehitusliku valmimise laine lõppes 2023. a, mil korterid ostjatele üle anti.

2024. a vähenes korterite ehituslik valmimine olulisel määral. Seega tehti märksa vähem tehinguid tehingute keskmist hinda kergitavate uute korteritega.

Vaadates korteritehingute hindu korterite esmakasutusaastate lõikes võib öelda, et samaväärse korteri tehinguhind püsib juba 7-8 kvartalit enam-vähem samal tasemel. Tallinna keskmise hinnahüpped üles ja allapoole pole seotud muutustega kinnisvaraturu olemuses, vaid sõltuvad tehingute jagunemisest piirkondade ja/või hinnaklasside vahel.

Majandus on endiselt languses, tarbijakindlus on endiselt väga kehv. Lisaks jõuavad tarbijateni käesolevasse aastasse plaanitud maksutõusud, mis ei lase tarbijate ostujõul kerkida. Sellises olukorras kinnisvara kallinemist oodata ei tundu liialt asjakohane.

Positiivse vaatena ootame järjest innnukamalt majanduskasvu taastumist. Head tööd koduostjate ostujõu taastamisel teeb euribori langus. Seega pole põhjust ka Tallinna elamispindade turule hinnalangust prognoosida. Kui kinnisvaramüüjad on suutnud läbi pikaks veninud majanduslanguse ja probleemiderägastiku hindu paigal hoida, siis ega nad finišisirgel ka alla ei anna.

2025. a Tallinna korterituru hinnaootus võiks olla stabiilsus õrna positiivse tooniga. Hinnad 2025. a allapoole ei tule, kuid oluliseks tõusuks samuti ruumi ei ole. Aasta pärast tuleb samaväärse korteri eest maksta mõõtmisvea piires 0-5% rohkem kui täna.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Invego pakub koduostu toetust peres kasvavate laste arvu järgi

13.01.2025 Tõnu Toompark

Kinnisvaraarendaja Invego alustas projektiga “Eesti vajab rohkem lapsi”, mille raames pakutakse uue kodu soetamisel sõltuvalt peres kasvavate laste arvust kuni 25 000 eurot ostutoetust.

“Mida rohkem kasvab peres lapsi, seda suurem on vajadus ruumikama kodu järele, kuid ka igapäevased kulud on tavaliselt suuremad. Otsustasime, et asume toetama lastega perede uue kodu soetamist,” selgitas Invego juht Kristjan-Thor Vähi ja lisas, et eripakkumise raames saab mistahes Invego arenduses kodu soetades ostutoetust 5000 eurot iga peres kasvava lapse kohta. “Meie kõik arendused on põhjalikult läbi mõeldud terviklikud elukeskkonnad, mis on kavandatud ennekõike just lastega peredele,” kirjeldas Vähi lisades, et kõigis Invego arendustes on peredele pakkuda ruumikaid 4-5-toalisi kodusid.

Kristjan-Thor Vähi sõnul ajendas laste arvust lähtuva ostutoetuse pakkumist tegema hiljutine uudis, et juba alates aastast 2021 on Eesti iive olnud negatiivne ja see trend tundub jätkuvat. ” Eesti vajab rohkem lapsi ja me kõik tahame, et Eestis sünniks lapsi rohkem. See eripakkumine on Invego panus, et toetada neid peresid, kes panustavad laste kaudu Eesti tulevikku,” rääkis algatuse tagamaadest Vähi, kes peab iibelanguse ja ühiskonna vananemise vastu oluliseks iga väiksematki sammu.

Arendaja pakutav kuni 25 000 euro suurune uue kodu ostutoetus sõltub peres kasvavate laste arvust ning kehtib kõikidele Keila Pargikodude, Uus-Järveküla, Tiskreoja ja Luccaranna arenduste kodudele. Lisaks on kõigi Invego rajatud uute kodude hinna sees ka Eestis ainulaadne 5 aasta pikkune garantiiaeg.

Invego on enam kui kümneaastase kogemusega üks Eesti juhtivaid kinnisvaraarendusega tegelevaid ettevõtteid, kel on tänaseks töös ligi 30 arendusprojekti kolmes riigis. Tallinnas ja selle lähiümbruses on viimastel aastatel rajatud kokku enam kui 1300 kodu ning üle 50 000 m2 äripinda. Eestis on Invego mahukamateks arendusteks hiljuti valminud Tiskreoja ja Tabasalu Kodu ning praegu töös olevad Luccaranna, Uus-Järveküla ja Keila Pargikodude elurajoon. Läti pealinnas arendab ettevõte Vitolu Parks, Parka Kvartals ja Skanstes Rezidences elurajooni, Riia vahetus läheduses ehitatakse ridamajade elurajooni Vide Adaži. Suvel alustas Invego Lõuna-Portugalis 65 hektaril laiuva villarajooni Silves Hills arendusega.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Bigbank: kodulaenulepingute arv tegi detsembris omalaadse rekordi

13.01.2025 Tõnu Toompark

Detsembris sõlmiti kodulaenulepinguid rohkete puhkepäevade kiuste sama palju kui novembris, mis kokkuvõttes tähendab, et tegemist oli iga pangapäeva kohta aasta kõige tehingurohkema kuuga, selgub Bigbanki laenuportfelli analüüsist.

Bigbank Eesti juhi Jonna Pechteri sõnul on detsember kodulaenuturul reeglina aasta üks aktiivsemaid kuid. “Nii suur lepingute koguarv tuli samas ikkagi väikese üllatusena, sest jõulupühi peeti sel aastal pikalt. Samas on igati mõistetav, et paljud tahtsid oma koduotsingute aastale ilusa positiivse punkti panna,” kommenteeris Pechter, kelle sõnul võib kogu lõppenud aastat julgelt nimetada kasvuaastaks. “Kui võrdleme lõppenud detsembrit näiteks aasta varasemaga, siis oli nüüd laenutaotlusi 39% ja sõlmitud lepinguid 51% rohkem, lepingute rahaline kogumaht oli aga koguni 77% suurem,” kirjeldas Bigbanki juht värskeima kuu näitel viimase aasta trendi.

Detsembris sõlmitud lepingute keskmine laenusumma oli 138 592 eurot, mis jäi novembris tehtud rekordkuule alla enam 12% võrra. “Keskmise laenusumma kõikumine kuude lõikes on suhteliselt tavapärane ning ennekõike mõjutab seda konkreetse perioodi mahukamate lepingute arv,” põhjendas Pechter.

Alanud aastalt ootab Bigbanki juht samuti kasvu ning seda hoolimata tulumaksu ja käibemaksu tõusust, millel on pere-eelarvetele kindlasti negatiivne mõju. “Samas Euribor peaks jätkuvalt langema, mis muudab laenumaksed nominaalselt odavaks. Ka lähevad laenud odavamaks reaalväärtuses ehk laenumakse summa eest saab tulevikus osta vähem asju kui täna,” selgitas Jonna Pechter, kelle sõnul on ostjaid kindlasti juurde oodata, kuni kinnisvara hind püsib senisel tasemel. “Samas sisendhindu vaadates ei ole eriti tõenäoline, et hinnad saaksid veel kauaks praegusele tasemele jääda või vaid üldise inflatsiooni tempos tõusta,” prognoosib Bigbanki juht.

Bigbank AS (www.bigbank.ee) on Eesti kapitalil põhinev era- ja äriklientide laenudele ja hoiustele keskendunud pank, millel on lisaks tegevusele Eestis filiaalid Soomes, Rootsis, Lätis, Leedus ja Bulgaarias ning mis pakub piiriülese teenusena oma tooteid ka Austrias, Saksamaal ja Hollandis. Bigbanki bilansimaht on üle 2,5 miljardi euro, millest ärilaenude portfell moodustab üle 600 miljoni euro.

Luminor: Kui palju raha peab teenima unistuste kodu ostmiseks?

13.01.2025 Tõnu Toompark

Paljude inimeste unistused on seotud eluasemega, mis on igati põhjendatud, sest suur osa elust möödub just koduseinte vahel. Luminori laenude kompetentsikeskuse juht Helina Kikas arvutas välja summa, mis üheti kataks ära võimalikult paljude Eesti eri paigus elavate inimeste unistuste kodu maksumuse, kuid samas oleks ka arvestatavale osale kättesaadav.

„Kui otsida universaalset eluaseme hinda, mille eest on võimalik erinevates Eesti piirkondades ihaldusväärne kodu soetada, siis see on umbes 240 000 eurot. Koostöös Norstatiga läbiviidud uuringust selgus, et 51% koduostu plaanivatest Eesti inimestest näevad end elamas Tallinnas või selle lähivallas. Pealinna saab 240 000 euro eest osta näiteks Noblessnerisse kahetoalise korteri või kolmetoalise korteri kesklinna. Tallinna lähistele saab ligi veerandsaja tuhande eest uue majaosa,“ ütles Kikas.

Ta märkis, et kui aga soovi pealinna lähistel elada pole, siis on võimalik 240 000 euro eest osta väljaspool Harjumaad ja Eesti suuremaid linnu hiljaaegu ehitatud suure maja, kolmetoalise korteri Tartu kesklinna uusarendusse või neljatoalise kodu Karlova vastvalminud kortermajja.

„Võttes täna 30-aastase kodulaenu 240 000 eurot maksva kinnisvara soetamise jaoks, tehes seejuures 15% suuruse sissemakse, tuleb igakuiselt laenu eest tagasi maksta ligi 1000 eurot. Sellise laenu saamiseks tuleb teenida igakuiselt vähemalt 2500 euro suurust netosissetulekut ehk ca 3400 euro suurust brutopalka. Võttes laenu kaaslasega kahe peale, peaksid mõlemad teenima ligikaudu 1700 euro suurust brutopalka.“

Ta toonitas, et tegu on arvutustega, võttes aluseks, et inimese igakuised kulud on minimaalsed. Tegelikkuses sõltub konkreetse summa laenamisel minimaalne sissetulek paljuski kliendi enda n-ö elustiilist ja tema reaalsetest igakuistest kuludest. Kikas nentis, et kuna statistikaameti andmetel oli kolmandas kvartalis Tallinna keskmine brutopalk 2307 eurot, siis 240 000 eurot maksev kodu on arvestatavale osale leibkondadele kättesaadav.

Arvutuskäik, mille järgi 1000 eurot võimaldab osta 240 000 eurot maksva eluaseme, sisaldab 1,5%-list laenumarginaali. „Täpne marginaal sõltub konkreetsest inimesest ning see võib olla väljatoodust nii madalam kui ka suurem. Eelkõige sõltub see tema sissetulekutest ning kohustustest. Samuti soetatavast kinnisvarast ehk eelkõige selle asukohast, seisukorrast ja hinnast. Piirkonniti on intress madalam suuremates linnades, kus on rohkem uusarendusi. Piirkondades, kus kinnisvaraturg on vähem aktiivne, kajastub see ka intressis,“ märkis ta.

Teine oluline tegur, mis mõjutab maksimaalset laenusummat ja kuumakset, on euribor. Kikas selgitas, et kui praegune arvutuskäik 240 000 eurot maksva kodu laenurahast on tehtud praeguste intressimäärade alusel, siis aasta tagasi oleks sama suure kuumakse puhul saanud osta hoopis 200 000-eurose kodu.

„Kui võrrelda üle-eelmist aastat mullu antud laenudega, siis meie väljastatud kodulaenude keskmine intress on langenud ca 16%. Kuna euribor on langustrendis, siis on tõenäoline, et intressikulu väheneb klientidele veelgi,“ prognoosis Kikas.

Millist kinnisvara võimaldab 240 000 eurot praegu müügis olevate pakkumiste alusel osta:

Üle 60 ruutmeetri suurune renoveeritud korter Tallinna kesklinnas või selle lähiümbruses. Suur üle 100 ruutmeetrine korter Pirital, 20 aasta vanuses kortermajas.
Kuni 60 ruutmeetri suurune kahetoaline korter Tallinna kesklinnas või selle lähistel asuvates uusarendustes (Noblessner, Kassisaba, Hipodroom, Veerenni, Kotzebue Park).
Kolmetoaline korter Tartu kesklinna uusarenduses, neljatoaline Karlova uusarenduses.
Majaosa Tallinna kuldse ringi valdades. Suur ridaelamu Ihastes.
Uuemapoolsem maja Harjumaal, 40km kaugusel Tallinnast. Pisem maja Tartus.
Suur uuemapoolsem maja väljaspool Harjumaad ja Eesti suuremaid linnu.

Bigbank: Turismil nokk ülespoole – majutusasutustes järjest rohkem ööbimisi

13.01.2025 Raul Eamets

Kui üldiselt on värske majandusstatistika toonud erinevate sektorite kohta pigem negatiivseid uudiseid, siis majutusasutuste statistika on siin jätkuvalt meeldiv erand. Eelmise aasta oktoobris alanud turistide arvu suurenemine jätkus ka novembris. Statistikaameti poolt avaldatud majutusettevõtete statistika näitab, et novembris oli turistide arv 11% suurenenud võrreldes eelmise aasta novembriga. Positiivne on kindlasti see, et välisturistide arv oli 15% kõrgem kui eelmisel aastal samal ajal. Siseturiste oli 8% rohkem.

Kui vaatame statistikat maakondade lõikes, siis on huvitav jälgida turistide arvu dünaamikat ajal kui Eesti mõistes turismihooaega tegelikult ei ole. Kui me vaatame majutusstatistikat, siis Tallinnas kasvas nii Eestist kui välismaalt pärit majutatud inimeste arv vastavalt 12,5% ja 16,6%. Võrdleme eelmise aasta novembrit 2023. aasta novembriga. Kõige rohkem on kasvanud siseturistide ja välisturistide arv Valgamaal, vastavalt 38,2% ja 25,8%. Valgamaa tulemus on tähelepanuväärne ka seetõttu, et lund veel novembris ei olnud ehk suusahooaeg ei olnud siis veel alanud, erinevalt näiteks 2023. aastast. Hiiumaal oli majutatud välismaalasi 25,8% rohkem, siseturiste 10,9% rohkem. Absoluutarvud on muidugi suuremate maakondadega võrreldes väga väikesed. Hiiumaal peatus novembris 78 välismaalast, samas kui Saaremaal oli majutatud 1600 välismaalast. Tipphooajaga (juulis) võrreldes on see vastavat 8,4% ja 13,5%. Pärnu hoiab turismipealinna lippu kõrgel, novembris oli kasvanud nii Eestist pärit majutatute arv (19%), kui ka välisturistide arv (20%). Siseturistide arv oli kõige rohkem vähenenud Järva ja Jõgeva maakonnas.