Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakalender: juuli 2002

07.08.2002 Tõnu Toompark

Kuuteemad:

– linnavalitsuses ööbinud üürnikud;
– linnavalitsuse ja Aswega vaidlused Rotermanni kvartali planeeringute üle;
– jooksevkonto puudujäägist tingitud kinnisvarakrahhi kartus;
– rekordiliselt suur eluasemelaenude väljastamine ja rekordiliselt madalad laenuintressid.

Muud sündmused:

01/07 Kolme päeva jooksul Harju tänava küsitluses osalenud 7640 tallinlasest toetas 87,3% Harju tänavale haljasala rajamist.
02/07 Kultuuriministeeriumi hoonele enda hinnangul parima pakkumise esitanud OÜ Elias kaalub seoses hoone konkurendile müümisega oma varem kohtule esitatud hagi muutmist, nõudes muuhulgas ka kahjutasu.
03/07 Uus võlaõigusseadus sunnib kinnisasja ja vallasasja kui ehitise ostu-müügieellepinguid notariaalselt vormistama, venitades pikemaks notarijärjekordi ning tuues mitme tuhande krooni eest lisakulutusi.
04/07 Tartu linnavalitsus pani 2,5 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele kinnistu Laial tänaval, kus asuvad kaks Kesklinna kooli hoonet.
08/07 Tallinna elamumajandusamet pani 60 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele Tondiraba kinnistu Lasnamäel.
08/07 Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda teeb justiitsministeeriumile ettepaneku anda notarijärjekordade lühendamise nimel eellepingute sõlmimise õigus kinnisvarafirmadele, kus töötavad atesteeritud maaklerid.
09/07 Tallinna Kaarli kirik soovib enda kätte saada Toompuiestee 4 asuvat hambapolikliinikule kuuluvat hoonet, põhjenduseks toob Eesti Evangeelne Luterlik Kirik selle, et varem kuulus selle maja alune krunt kirikule.
10/07 Lasnamäe jalamile Tallinna eliitrajooni rajada soovinud AS-i Lahekalda uute omanike taotlusel on alustatud ettevõtte likvideerimisprotsessi, mille käigus võib seisev kinnisvaraprojekt saada uue omaniku.
10/07 Eesti põllumajandusülikooli populaarseim eriala on sellel aastal kinnisvara planeerimine, kuhu 15 riigieelarvelisele kohale laekus 428 avaldust ehk konkurss oli 28,5 inimest kohale.
15/07 Kinnisvarafirma Ober-Haus omanik Paul Oberschneider on pakkunud enda ettevõtetega seotud hotelle müügiks Eesti ja välismaa ärimeestele, samas on hotellide juhtimis- ja haldamislepingu sõlminud firma sellele vastu.
16/07 Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotivara ostuõiguse 70 miljoni krooni eest sai Ühispangaga seotud firma OÜ Silverlaw.
17/07 Üle kümne aasta kestnud vaidlused Tallinna kesklinna Rotermanni kvartali planeeringu ümber muutuvad aina tulisemaks, sest Tallinna linn soosib eri aegadel erinevaid kinnistuomanikke planeeringute tellimisel.
19/07 Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS sõlmis OÜ-ga Estconde-E lepingu Torupilli Selveri hoone ehituseks Kadrioru piirkonda.
22/07 AS-ile Norma kuuluv Norma Maja müüs Tallinnas Laki tänaval asuva 8000-ruutmeetrise büroohoone kinnisvaraärimees Toonart Rääskile kuuluvale AS-ile Landeste.
25/07 Ühispanga Varahalduse juhatuse esimehe Loit Linnupõld ennustab vähesest ekspordist tingitud nelja aasta suurim jooksevkonto puudujääk koos majanduse tasakaalu halvenemisega võib laenuintressid kiiresti üles viia ja põhjustada kukkumise kinnisvaraturul.
26/07 OÜ Leviehitus võitis kolmapäeval Viljandi Kullamäe elamukvartali hoonestusõiguse enampakkumise ja kavatseb sinna rajada Viljandi esimese kaasaegse eramurajooni.

Artikkel on avaldatud 07.08.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=211548

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Kinnisvarakalender: juuli 2002

07.08.2002 Tõnu Toompark

o 03.06. Uus võlaõigusseadus sunnib kinnisasja ja vallasasja kui ehitise ostu-müügieellepinguid notariaalselt vormistama, venitades pikemaks notarijärjekordi ning tuues mitme tuhande krooni eest lisakulutusi.
o 04.06. Tartu linnavalitsus pani 2,5 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele kinnistu Laial tänaval, kus asuvad kaks Kesklinna kooli hoonet.
o 08.06. Tallinna elamumajandusamet pani 60 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele Tondiraba kinnistu Lasnamäel.
o 08.06. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda teeb justiitsministeeriumile ettepaneku anda notarijärjekordade lühendamise nimel eellepingute sõlmimise õigus kinnisvarafirmadele, kus töötavad atesteeritud maaklerid.
o 09.06. Tallinna Kaarli kirik soovib enda kätte saada Toompuiestee 4 asuvat hambapolikliinikule kuuluvat hoonet, põhjenduseks toob Eesti Evangeelne Luterlik Kirik selle, et varem kuulus selle maja alune krunt kirikule.
o 10.06. Lasnamäe jalamile Tallinna eliitrajooni rajada soovinud AS-i Lahekalda uute omanike taotlusel on alustatud ettevõtte likvideerimisprotsessi, mille käigus võib seisev kinnisvaraprojekt saada uue omaniku.
o 15.06. Kinnisvarafirma Ober-Haus omanik Paul Oberschneider on pakkunud enda ettevõtetega seotud hotelle müügiks Eesti ja välismaa ärimeestele, samas on hotellide juhtimis- ja haldamislepingu sõlminud firma sellele vastu.
o 16.06. Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotivara ostuõiguse sai 70 miljoni krooni eest Ühispangaga seotud firma OÜ Silverlaw.
o 17.06. Üle kümne aasta kestnud vaidlused Tallinna kesklinna Rotermanni kvartali planeeringu ümber muutuvad aina tulisemaks, sest Tallinna linn soosib eri aegadel erinevaid kinnistuomanikke planeeringute tellimisel.
o 19.06. Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS sõlmis OÜ-ga Estconde-E lepingu Torupilli Selveri hoone ehituseks Kadrioru piirkonda.
o 22.06. AS-ile Norma kuuluv Norma Maja müüs Tallinnas Laki tänaval asuva 8000-ruutmeetrise büroohoone kinnisvaraärimees Toonart Rääskile kuuluvale AS-ile Landeste.
o 25.06. Ühispanga Varahalduse juhatuse esimehe Loit Linnupõld ennustab, et vähesest ekspordist tingitud nelja aasta suurim jooksevkonto puudujääk koos majanduse tasakaalu halvenemisega võib laenuintressid kiiresti üles viia ja põhjustada kukkumise kinnisvaraturul.
o 26.06. OÜ Leviehitus võitis kolmapäeval Viljandi Kullamäe elamukvartali hoonestusõiguse enampakkumise ja kavatseb sinna rajada Viljandi esimese kaasaegse eramurajooni.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

EPL: Eksperdid ennustavad korterite hinnatõusu

31.07.2002 Tõnu Toompark

Optimistlikumad eksperdid ennustavad Tallinna äärelinnade korterihindadele järgmise aasta jooksul tõusu kuni kümnendiku võrra.

“Usun, et mägede korterite hinnad võivad järgmiseks suveks tõusta umbes kümnendiku võrra, see on muidugi küllalt optimistlik prognoos,” ütles Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Ain Kivisaar on pessimistlikum, kuid kinnitab korterihindade tõusu sügiskuudel.

Kivisaare sõnul on Eesti keskmised eluasemelaenu intressid umbes 7-8 protsenti, Skandinaavias aga tublisti madalamad – 4-5 protsenti. “Võttes arvesse, et pankade omanikud on ju samad, ja raha tuleb ikka ühest august, on intressidel veel kõvasti ruumi langeda,” kinnitas ta.

Artikli autor on Anu Jõgi. Artikkel on avaldatud 31.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kinnisvara hinnatõus ja tüüpkorterite hinnalanguse õppetunnid

31.07.2002 Tõnu Toompark

Tüüpkorterite emotsioonidesse jõudnud ja laialt meedias kajastamist leidnud hinnatõus ning sellele jaheda duðina järgnenud 5-15 protsendiline hinnalangus on tekitanud vastakaid tundeid. Ühest küljest kirutakse aplaid kinnisvaramaaklereid, kelle süül taoline olukord oleks justkui tekkinud. Tasakaalukamad arvajad ütlevad, et ehk korterid ei olegi nii väga kallid – rahval on lihtsalt vähe raha. Kolmandad inimesed on rahul, et oma kodu on olemas, ega ole vaja keeruliste kinnisvara-asjadega tegeleda. Neljandad unistavad Helsinki hinnatasemetest.

Kelle huvides on kinnisvara hinnatõus?

Kes on olnud peadpööritava hinnatõusu taga, mis 2001. a. küündis mõnel pool 50 protsendini?

Vahendustööd tegevad maaklerid on alati huvitatud turuhinnast odavama kinnisvara müügi vahendamisest. See on likviidne kaup, mis võimaldab vahendustasu teenida. Vahendustasu arvutatakse sageli hinnakirja järgi protsendina vahendatava vara väärtusest. Nii annab kallim korter või maja teoreetiliselt suurema vahendustasu. Praktika tähendab aga kalli korteriga seonduvat suuremat tööhulka, mis sugugi kasumliku tehinguga ei pruugi lõppeda. Nii on vahendusega tegelevate maaklerite huvi pigem madal hinnatase.

Arendaja ja arendusobjekti vahendaja huvi on kõrgem hind.

See annab võimaluse suurema kasumi teenimiseks. Samas on Eesti kinnisvara arendusturg killustunud. Puudub turul domineeriv arendaja, kel on võimalus hinda teistele dikteerida. Kui uusehitised lähekski olemasolevast kinnisvara hinnatasemest liiga kõrgele, siis suunduks tarbijaskond kalli uusehitise ostmise asemel turuniðði, kus kaubeldakse vanemate hoonetega. Konkurents uusehitiste seas paistab esmapilgul kõrge olevat. Kui aga arvestada, et 2001. a. olu uusehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist, siis tuleb tõdeda, et sellest ei piisa elamufondi säilimiseks ja jooksvaks uuendamiseks.

Kas pangad on hinnatõusu taga?

Kõrgema hinnaga korter võimaldab pangal suuremat intressitulu teenida. 2000. ja 2001. a. kinnisvaraturu märksõnadeks peeti laenuturu avanemist ning seejärel selle plahvatuslikku laienemist. Eluasemelaene väljastati 2000. a. 1,9, 2001. a. aga juba 2,8 miljardit krooni (andmed: Eesti Pank). 2002. a. esimesel poolaastal väljastati juba pea 2 mld. krooni väärtuses eluasemelaene ehk rohkem kui kogu 2000. a. kokku.

Pank võib eluasemelaenu kindlasti paremini ja halvemini müüa. Siiski on raske laenu anda sellisele inimesele, kel puudub soov kinnisvara soetada. Kinnisvara ei pea siiski ostma ainult omakasutusse. Märkimisväärne disproportsioon üürihinna ja korterite turuhinna vahel viis palju inimesi otsuseni osta laenuraha abil kinnisvara eesmärgiga see tulu teenimiseks välja üürida. Tänaseks päevaks on korterite hinnad ostusurve tagajärjel tõusnud, üürihinnad seevastu ostmise hõlpsuse tõttu üsna stabiilselt paigas püsinud.

Nii võime siin öelda, et kinnisvara hinnatõus on paljuski pankade huvides. Paraku on turumajandusliku ideoloogia alussambaks vabatahtlik tehingu tegemine. See tähendab, et pangale intressitulu pakkuv laenuklient teeb tehingu vaba tahte põhjal, st. lootuses isegi kasumit teenida. See kasum ei pea olema otseselt rahas väljendatav. See võib seisneda näiteks eluaseme olemasolus, selle kvaliteedi tõstmises. Oluline on, et laenuraha toel soetatud kodu väärtuse kasv on kasulik ka laenukliendile. Seda näiteks vara müüki plaanides või kavandades tagatise vastu täiendavat laenu võtta.

Kõige olulisemaks kinnisvarahindade tõusu põhjuseks saabki pidada tarbijate poolset survet elamistingimuste parandamise suunas, et viia neid rahaliste võimaluste avardumisel kaasja kõrgematele nõudmistele vastavaks.

Eluaseme väärtuse kasv on näiteks USAs jätkuvalt üks suurim leibkondade rikkuse kasvu allikas.

Ei ole alust arvata, et Eestis peaks see väga teisiti olema. Tark otsus kodu ostmiseks sisaldab endas ka investeerimise momenti. See tähendab oodatavat eluaseme väärtuse jätkuvat kasvu, et selle abil finanntseerida järgmist sammu elutingimuste parandamisel. Seda kasvu toetavad Eesti kasvav majandus, suurenevad palgad ja avarduvad laenuvõimalused, mis avavad järjest enamatele inimestele võimaluse oma kodu soetamiseks.

Kinnisvara hinnatõus ei ole nähtus, mida taevase ettemääratuse alusel igakuiselt või koguni -nädalaselt ajalehe hinnatabelis näha võime. Kinnisvaraturg käib teistegi turgude kombel tõusude ja mõõnadega. Viimane pehme maandumine tüüpkorterite turul annab ses osas värske kogemuse ja vihjeid, millest tasub õppust võtta.

– Ostuotsus tuleb läbi kaaluda. Odav ostuhind võib tähendada kallist edasist haldamis- ja hoolduskulu, mis soodsa ostu kahjumlikuks muudavad.

– Kõige hullem on võhikutest sõpradelt-tuttavatelt saadava pooliku info alusel odavat kaupa kallilt osta, et seda kallilt edasi pidada.

– Püüda müüa kõrgeimas hinnapunktis või osta madalamas reeglina ei õnnestu, sest kinnisvara on vähelikviidne ja pöörded on alati ootamatud. Pöördepunktide prognoosimisel eksivad ka kõige paremad analüütikud ja spetsialistid. Ootamatused nõuavad turuosalistelt kiiret reageerimisvõimet ning ellu jäämise nimel uuenenud turuoludega kohandumist.

– Mägede korterite hinnalangus oli pehme maandumine, mis suurt kaotust kellelegi ei tekitanud. See veel ei tähenda, et järgmistest paratamatult majanduseluga kaasaskäivatest kinnisvaramullidest sama kergelt välja tuleme.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Õppetund kinnisvaraturul

31.07.2002 Tõnu Toompark

Tüüpkorterite hinnatõus ja sellele jaheda du?ina järgnenud 5-15% hinnalangus on tekitanud vastakaid tundeid. Ühest küljest kirutakse aplaid kinnisvaramaaklereid, kelle süül taoline olukord oleks justkui tekkinud. Tasakaalukamad arvajad ütlevad, et ehk korterid ei olegi nii väga kallid – rahval on lihtsalt vähe raha.

Kolmandad inimesed on rahul, et oma kodu on olemas, ega ole vaja keeruliste kinnisvaratehingutega tegeleda. Neljandad unistavad Helsingi hinnatasemetest.

Kes on olnud peadpööritava tõusu taga, mis 2001. a küündis mõnel pool 50%?

Vahendustööd tegevad maaklerid on huvitatud turuhinnast odavama kinnisvara müügi vahendamisest. See on likviidne kaup, mis võimaldab vahendustasu teenida. Vahendustasu arvutatakse sageli hinnakirja järgi protsendina vahendatava vara väärtusest. Nii annab kallim korter või maja teoreetiliselt suurema vahendustasu. Praktika tähendab aga kalli korteriga seonduvat suuremat tööhulka, mis sugugi kasumliku tehinguga ei pruugi lõppeda. Nii on vahendusega tegelevate maaklerite huvi pigem madal hinnatase.

Arendaja ja arendusobjekti vahendaja huvi on kõrgem hind. See annab võimaluse suurema kasumi teenimiseks. Samas on Eesti kinnisvara arendusturg killustunud. Puudub turul domineeriv arendaja, kel on võimalus hinda teistele dikteerida. Kui uusehitised lähekski olemasolevast kinnisvara hinnatasemest liiga kõrgele, siis suunduks tarbijaskond kalli uusehitise ostmise asemel turuni??i, kus kaubeldakse vanemate hoonetega. Konkurents uusehitiste seas paistab esmapilgul kõrge olevat. Kui aga arvestada, et 2001. a oli uusehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist, siis tuleb tõdeda, et sellest ei piisa elamufondi säilimiseks ja jooksvaks uuendamiseks.

Kas pangad on hinnatõusu taga? Kõrgema hinnaga korter võimaldab pangal suuremat intressitulu teenida. 2000. ja 2001. a kinnisvaraturu märksõnadeks peeti laenuturu avanemist ning selle plahvatuslikku laienemist. Eluasemelaene väljastati 2000. a 1,9 ja 2001. a juba 2,8 miljardit krooni (andmed: Eesti Pank). 2002. a esimesel poolaastal väljastati juba pea 2 miljardi krooni väärtuses eluasemelaene.

Pank võib eluasemelaenu kindlasti paremini ja halvemini müüa. Siiski on raske laenu anda inimesele, kel puudub soov kinnisvara soetada. Kinnisvara ei pea siiski ostma ainult omakasutusse. Märkimisväärne disproportsioon üürihinna ja korterite turuhinna vahel viis paljud inimesed otsuseni osta laenuraha abil kinnisvara eesmärgiga see tulu teenimiseks välja üürida. Tänaseks päevaks on korterite hinnad ostusurve tagajärjel tõusnud, üürihinnad seevastu ostmise hõlpsuse tõttu üsna stabiilselt paigas püsinud.

Nii võime öelda, et kinnisvara hinnatõus on paljuski pankade huvides. Turumajandusliku ideoloogia alussambaks on vabatahtlik tehingu tegemine. See tähendab, et pangale intressitulu pakkuv laenuklient teeb tehingu vaba tahte põhjal, st lootuses isegi kasumit teenida. See kasum ei pea olema otseselt rahas väljendatav. See võib seisneda näiteks eluaseme olemasolus, selle kvaliteedi tõstmises. Oluline on, et laenuraha toel soetatud kodu väärtuse kasv on kasulik ka laenukliendile. Seda näiteks vara müüki plaanides või kavandades tagatise vastu täiendavat laenu võtta.

Eluaseme väärtuse kasv on näiteks USAs jätkuvalt üks suurim leibkondade rikkuse kasvu allikas. Ei ole alust arvata, et Eestis peaks see teisiti olema. Tark otsus kodu ostmiseks sisaldab endas investeerimise momenti. See tähendab oodatavat eluaseme väärtuse jätkuvat kasvu, et selle abil finantseerida järgmist sammu elutingimuste parandamisel. Seda kasvu toetavad Eesti kasvav majandus, suurenevad palgad ja avarduvad laenuvõimalused, mis avavad järjest enamatele inimestele võimaluse oma kodu soetamiseks.

Kinnisvara hinnatõus ei ole nähtus, mida igakuiselt ajalehe hinnatabelis näha võime. Kinnisvaraturg käib samuti tõusude ja mõõnadega. Viimane pehme maandumine tüüpkorterite turul annab värske kogemuse, millest tasub õppust võtta.

Soovitused kinnisvaraturul tegutsemiseks

– Kui ka kõige optimistlikumad hinnaprognoosid reaalsuses pessimistlikeks osutuvad, siis on alust eeldada hinnatrendi pöördumist. Iganädalaselt tõusvad kinnisvarahinnad on ilmselge ohumärk. See tähendab peatset kainenemist hinnalanguse taustal.
– Ostuotsus tuleb läbi kaaluda. Odav ostuhind võib tähendada kallist edasist haldamis- ja hoolduskulu, mis soodsa ostu kahjumlikuks muudavad. Kõige hullem on võhikutest sõpradelt-tuttavatelt saadava pooliku info alusel odavat kaupa kallilt osta, et seda kallilt edasi pidada.
– Püüda müüa kõrgeimas hinnapunktis või osta madalamas reeglina ei õnnestu, sest kinnisvara on vähelikviidne ja pöörded on alati ootamatud. Pöördepunktide prognoosimisel eksivad ka kõige paremad analüütikud ja spetsialistid. Ootamatused nõuavad turuosalistelt kiiret reageerimisvõimet ning ellu jäämise nimel uuenenud turuoludega kohandumist.
– Mägede korterite hinnalangus oli pehme maandumine, mis suurt kaotust kellelegi ei tekitanud. See veel ei tähenda, et järgmistest paratamatult majanduseluga kaasaskäivatest kinnisvaramullidest sama kergelt välja tuleme.
Allikas: Tõnu Toompark

Artikkel on avaldatud 31.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Eksperdid ennustavad Tallinna äärelinnakorterite hinnatõusu

31.07.2002 Tõnu Toompark

Optimistlikumad eksperdid ennustavad Tallinna äärelinnade korterihindadele järgmise aasta jooksul tõusu kuni kümnendiku võrra, hinnatõus võib alata kolme kuu jooksul, kirjutab Eesti Päevaleht.

“Usun, et mägede korterite hinnad võivad järgmiseks suveks tõusta umbes kümnendiku võrra, see on muidugi üsna optimistlik prognoos,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “See tähendab siis, et näiteks kolmetoaline korter Mustamäel võib järgmisel suvel maksta 50.000 krooni rohkem kui praegu.”

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Ain Kivisaar on pessimistlikum, kuid kinnitab korterihindade tõusu sügiskuudel.

“Mingit väga kõrget hüpet ma korterihindadest ei ootaks, tõus aasta jooksul võib jääda viie protsendi juurde,” märkis Kivisaar. “Igal juhul olen kindel, et tõus tuleb, ja ilmselt sügise poole.”

“Korterite hinnad sõltuvad ju suuresti sellest, millistel tingimustel pangad laenu annavad, ja praegu on näha, et eluasemelaenud on iga suurema panga prioriteediks,” lisas ta.

Seega ei ole ka põhjust oodata kevadel mitmelt poolt ennustatud äärelinnade getostumist lähima kümne aasta jooksul, lisas Kivisaar. “Arvutuste järgi umbes 60 protsenti laenuvõimelisi linlasi saavad endale lubada kuni 300.000 krooni suurust laenu, see jääb üsna täpselt mägede korterite hinnapiirile,” selgitas ta.

Praegu korterimüüki plaanivad inimesed peaksid Kivisaare hinnangul ootama sellega vähemalt paar kuud, sest siis on ilmselt juba veidi paremat hinda oodata. Korteri ostmiseks on tema sõnul aga praegu väga õige aeg.

Eksperdid ennustavad korterite hinnatõusu

31.07.2002 Kristjan Jõevere

Korterihinnad võivad aastaga kosuda kuni kümnendiku

Optimistlikumad eksperdid ennustavad Tallinna äärelinnade korterihindadele järgmise aasta jooksul tõusu kuni kümnendiku võrra, hinnatõus võib alata kolme kuu jooksul.

“Usun, et mägede korterite hinnad võivad järgmiseks suveks tõusta umbes kümnendiku võrra, see on muidugi küllalt optimistlik prognoos,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “See tähendab siis, et näiteks kolmetoaline korter Mustamäel võib järgmisel suvel maksta 50 000 krooni rohkem kui praegu,” selgitas ta.

HINNARALLI ALGAB SÜGISEL. Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütik Ain Kivisaar on pessimistlikum, kuid kinnitab korterihindade tõusu sügiskuudel.

“Mingit väga kõrget hüpet ma korterihindadest ei ootaks, tõus aasta jooksul võib jääda 5 protsendi juurde,” märkis Kivisaar. “Igal juhul olen kindel, et tõus tuleb, ja ilmselt sügise poole,” lisas ta. “Korterite hinnad sõltuvad ju suuresti sellest, millistel tingimustel pangad laenu annavad, ja praegu on näha, et eluasemelaenud on iga suurema panga prioriteediks,” lisas ta.

Seega ei ole ka põhjust oodata kevadel mitmelt poolt ennustatud äärelinnade getostumist lähima kümne aasta jooksul, lisas Kivisaar.

“Arvutuste järgi umbes 60 protsenti laenuvõimelisi linlasi saavad endale lubada kuni 300 000 krooni suurust laenu, see jääb üsna täpselt mägede korterite hinnapiirile,” selgitas ta.

PRAEGU ON KORTERIOSTUKS SOBIV AEG. Praegu korterimüüki plaanivad inimesed peaksid Kivisaare hinnangul ootama sellega vähemalt paar kuud, sest siis on ilmselt juba veidi paremat hinda oodata. Korteri ostmiseks on tema sõnul aga praegu väga õige aeg.

“Ega ilmselt äärelinnade turg kuigi kaua nii madalal ei püsi,” nentis Kivisaar. Praegu seisavad mägede korterihinnad paigal peamiselt emotsioonide tõttu, kevadel tõsteti vanade korterite omafinantseeringu määra ja räägiti palju nende piirkondade tahaplaanile jäämisest. “Ilmselt sügisel läheb see emotsionaalne seisak üle, ja hinnad hakkavad jälle ülespoole minema,” märkis Kivisaar.

Analüütik hoiatab võimaliku intressitõusu eest

Trigon Marketsi analüütiku Toomas Reisenbuki hinnangul võib Eesti ekspordi vähesus lähitulevikus kaasa tuua intresside tõusu ja seeläbi ka kinnisvarahindade languse.

“See ei ole mingi konkreetne ennustus, lihtsalt mõnedel näitajatel tasub hoolega silma peal pidada,” ütles Reisenbuk. Praegu on majandus tasakaalust väljas, see tähendab, et sisse tuuakse rohkem kaupu ja teenuseid kui välja viiakse. Kohe praegu ei tee see riigile midagi halba, kuid varem või hiljem jääb see silma maailma suurematele reitinguagentuuridele, kes võivad Eesti suhtes võtta uued, senisest halvemad seisukohad. Siis pidurduks ka investeeringute ja laenuraha sissevool Eestisse ning lõpuks avalduks see intresside tõusus.

Reisenbuki hinnangul üritaks aga Eesti Pank sellist olukorda ära hoida, piirates pankade võimalusi laenuandmiseks. Kui pangad annaksid vähem laenu, saaksid inimesed vähem tarbida ja majandus oleks paremini tasakaalus. Laenuandmise raskendamine tooks aga kaasa intresside tõusu.

Artikli autor on Kristjan Jõevere. Artikkel on avaldatud 31.07.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=210977

Eluasemelaenude väljastamine suureneb

29.07.2002 Tõnu Toompark

Eluasemelaenude väljastamine näitab pidevat kasvutempot. 2002. a. II kvartalis jõudis Eesti pankade väljastatud eluasemelaenude käive esmakordselt üle ühe miljardi krooni piiri 1,25 miljardi kroonini. See on 76% rohkem kui 2001. a. II kvartalis.

Märkimisväärne on, et käesoleva aasta esimese kahe kvartaliga on eluasemelaene väljastatud juba rohkem kui näiteks 2000. aastal kokku. Meenutuseks tuleb siin mainida, et nimelt 2000. aasta märksündmuseks Eesti kinnisvaraturul oli laenuturu avanemine.

Suurenevate laenukäivete kõrval on suurenemas ka pankade eluasemelaenude jääk. See on poole aastaga jõudnud mulluse 5 miljaradi krooniselt tasemelt 7,4 miljardi kroonini. Siin on eelmise aasta sama perioodiga võrreldes kasvuks “kõigest” 47%. Võib eeldada, et sellise eluasemelaenude käibe juures ei näita eluasemelaenude jääk nii pea kahanemise tendentsi.

Laenuvõtja jaoks sõbralikku suunda näitab intressimäära jätkuv suundumus kahanemise poole. Eesti kroonis väljastavate laenude intressimäär on lõpuks kvartali lõpukuupäevade lõikes jõudnud alla 10% piiri maandudes 9,8 protsendile. See on madalaim Eesti kroonis väljastatava eluasemelaenu intressimäär läbi aegade.

Sarnast trendi järgib ka euro-põhine eluasemelaen. Euros väljastatud eluasemelaenu intressimäär on samuti kõigi aegade madalaimal tasemel 7,5 protsendi juures. Veel aasta tagasi oli Eesti krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimääraks 11,4 ning euro baasil 9,1%.

Üha uusi rekordeid purustav eluasemelaenude väljastamine muudab aktiivse kinnisvaraturu hüperaktiivseks. See avaldab järjekordset tõsisemat survet kinnisvara hindadele. Äsjane nõudluse poolt ülikõrgeks aetud pealinna tüüpkorterite hinnalangus on kogemus, millest saadud õppetundi ei tohi turuosalised eirata. Emotsioonidel põhinev hinnatõus pöördub hinnalanguseks. Mõistusepärane ja kaalutletud ostuotsus on see, mis probleeme ennetab. Iseasi on see, kui palju kinnisvaraostjad oskavad või tahavad mineviku meenutada.

Teine oluline järeldus, mida laenutegevuse aktiveerumisest võib teha on laenuvõtjate avarduvad võimalused eluaseme kvaliteedi tõstmiseks. Võimalusi avardavad järjepidevalt langevad intressimäärad, laenuvõtjate suurenevad palganumbrid ning stabiilsed positiivsed ootused tuleviku suhtes. Usutavasti on aktiivsele laenuvõtmisele järele tulemas ka uusehitused, mis 2001. a. suutis küündida vaid 0,2 protsendini olemasolevast elamufondist.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Madalad laenuintressid põhjustasid tüüpkorterite hinnalanguse

29.07.2002 Tõnu Toompark

Pankade liberaalne laenupoliitika muutis eluasemeturu hüperaktiivseks ja tekitas tüüpkorterite hinnatõusu, mis on nüüdseks pöördunud langusesse.

Eluasemelaenude väljastamine näitab pidevat kasvutempot. 2002. a II kvartalis jõudis Eesti pankade väljastatud eluasemelaenude käive esmakordselt üle ühe miljardi krooni piiri, 1,25 miljardi kroonini. See on 76% rohkem kui 2001. aasta teises kvartalis.

Märkimisväärne on, et käesoleva aasta esimese kahe kvartaliga on eluasemelaene väljastatud juba rohkem kui näiteks 2000. aastal kokku.

Meenutuseks tuleb siin mainida, et nimelt 2000. aasta märksündmuseks Eesti kinnisvaraturul oli laenuturu avanemine.

Suurenevate laenukäivete kõrval on kiiresti suurenemas ka pankade eluasemelaenude jääk. See on poole aastaga jõudnud mulluse viie miljardi krooni tasemelt 7,4 miljardi kroonini. Siin on eelmise aasta sama perioodiga võrreldes kasvuks “kõigest” 47%.

Võib eeldada, et sellise eluasemelaenude käibe juures ei näita eluasemelaenude jääk nii pea mitte mingit kahanemise tendentsi.

Laenuvõtja jaoks sõbralikku suunda näitab intressimäära jätkuv suundumus kahanemise poole. Eesti kroonis väljastatavate laenude intressimäär on kvartali lõpukuupäevade lõikes jõudnud alla kümne protsendi piiri, maandudes 9,8 protsendile.

See on madalaim Eesti kroonis väljastatava eluasemelaenu intressimäär läbi aegade. Sarnast trendi järgib ka europõhi-ne eluasemelaen. Euros väljastatud eluasemelaenu intressimäär on samuti kõigi aegade madalaimal tasemel, 7,5 protsendi juures. Veel aasta tagasi oli Eesti krooni baasil väljastatud eluasemelaenude intressimääraks 11,4 ning euro baasil 9,1%.

Mõistusepärane ja kaalutletud ostuotsus on see, mis probleeme ennetab. Iseasi on, kui palju kinnisvaraostjad oskavad või tahavad minevikku meenutada.

Teine oluline järeldus, mida laenutegevuse aktiveerumisest võib teha, on laenuvõtjate avarduvad võimalused eluaseme kvaliteedi tõstmiseks.

Võimalusi avardavad järjepidevalt langevad intressimäärad, laenuvõtjate suurenevad palganumbrid ning stabiilsed positiivsed ootused tuleviku suhtes.

Usutavasti on aktiivsele laenuvõtmisele järele tulemas ka uusehitused, mis möödunud aastal suutsid küündida vaid 0,2 protsendini olemasolevast elamufondist.

Artikkel on avaldatud 29.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Juhtkiri: Kinnisvarakrahhi kartused saavad uut hoogu

26.07.2002 Tõnu Toompark

1997. a börsikrahhi ja sellele järgnenud majanduslanguse ennustajaks oli suurenenud väliskaubanduse jooksevkonto defitsiit. Käesoleva aasta I kvartalis moodustas defitsiit 15% SKTst, mis on viimase nelja aasta suurim. Üha enam on hakatud rääkima majanduskriisi võimalikkusest, mis seekord toob kaasa hindade kukkumise kinnisvaraturul.

Äripäeva hinnangul ei saa praegu kinnisvaraturu ja viis aastat tagasi börsikrahhile eelnenud arengute vahele tõmmata paralleeli.

Pessimistid maalivad järgmise stsenaariumi. Eesti jooksevkonto puudujäägi kasvades, alandatakse riigi reitin-guid ja välisraha muutub kallimaks ning tõusevad laenuintressid. Nõudlus elamuturul väheneb, arendajad ei suuda laene pankadele tagastada ja tagatiseks olnud kinnisvara läheb odavalt müüki. See omakorda suurendab hinnalangust ja süvendab probleemi.

Oluline erinevus börsikrahhi eelse ja praeguse ajaga on pankade tegevuses. Kinnisvaraturul toimunud hinnarallit on pangad pidurdanud. Paneelmaja korterite osas tõsteti omafinantseeringu määr 50protsendini, mille tagajärjel on hinnad langenud ca 10%. Börsikrahhi puhul ei näinud pangad ohtu ette ja ei piiranud aktsiate soetamiseks laenude andmist enne, kui krahh käes oli.

Erinevalt kinnisvarast osteti aktsiaid sepkuleerimiseks. Inimesed panid pangalaenu börsile lootuses aktsiad mõne kuu möödudes kasuga müüa. Enamus täna uue maja või korteri soetajaid ei kavanda lähiajal selle müüki. Eluasemelaenude mahtude suurenemine on loogiline. Inimeste sissetulekud on kasvanud ning liisingu- ja laenuvõimalused avardunud. elamistingimused on aga kesised. Käesoleva aasta esimesel viiel kuul kasvas väljastatud eluasemelaenude maht 84% võrreldes möödunud aasta sama ajaga.

Ühispanga kommertspanganduse juhi Lembit Kitteri väitel on Eesti elanike laenuvõime tunduvalt suurem praegustest eluasemelaenu mahtudest. Eluasemeid amortiseerub ka rohkem, kui uusi juurde ehitatakse. ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki andmetel ehitati 2001. a uuesehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist. Eesti Panga presidendi Vahur Krafti väitel on eestlaste laenukoormus madal, ulatudes vaid kuuendikuni kasutada olevast tulust. “Arenenud riikides on see näitaja keskmiselt neli korda kõrgem,” väitis Kraft (PM 30.04.2002). Eluasemelaenud on paremini tagastatavad laenud pankadele. Raskused eluasemelaenude tagastamisel tekivad umbes 1% klientidest.

Analüütikud on erineval arvamusel majandustasakaalu jätkuva halvenemise osas. Jooksevkonto defitsiidi suurenemise üheks põhjuseks võib olla kiire majandusareng ja investeerimist soodustav maksupoliitika. Suurem osa seadmetest tuleb importida, mis halvendab lühiajaliselt majandustasakaalu. Need seadmed hakkavad tulevikus suurendama aga eksporti.

Konjunktuuriinstituudi juunis tehtud küsitlus näitas, et nii eksperdid kui ettevõtjad on ekspordi väljavaadete suhtes optimistlikud. On tõenäoline, et järgnevatel kvartalitel jooksevkonto defitsiit väheneb ja ka kinnisvarakrahhi tõenäosus muutub väiksemaks.

Juhtkirja taustainfo: Võlakoormus kasvab

JANNO TOOTS, Eesti Panga avalike suhete osakonna juhataja

Kodumaise nõudluse finantseerimine laenuraha toel on jätkunud aktiivselt ka 2002 aasta II kvartalis. Kiireim kasvusegment oli eluasemelaenud. Jätkus ka reaalsektori aktiivne finantseerimine läbi liisingettevõtete. Selle peegelduseks on pea 1,8 miljardi kroonini ulatunud finantseerimisasutuste pangalaenude kasv kvartali jooksul.

Eraisikute laenude aastakasv kiirenes kvartali lõpuks ligi 40% suuruse aastakasvutemponi. See tähendas eraisikute pangalaenude jäägi suurenemist ligi 900 miljoni krooni võrra ehk kaks korda rohkem kui I kvartalis. Eraisikute liisingfinantseerimise aastakasvutempo ulatus mai lõpus rohkem kui 70%. Need kasvutempod kajastavad valdavalt eluasemelaene ja kinnisvaraliisingut. Muude laenude- ja liisingute jääk on suurenenud vähem.

Ettevõtete pankadest finantseerimise aastakasvutempo kiirenes II kvartali lõpuks 15,7%. Ettevõtete laenujääk kasvas kaks korda rohkem kui I kvartalis. Esialgsetel andmetel 815 miljonit krooni. Ettevõtete liisingfinantseerimise kasvutempo ulatus mai lõpus 33,4%. Kui aasta alguskuudel kasvasid enim tööstussektori ettevõtetele väljastatud laenud, siis II kvartalis domineeris ehitus-, kinnisva- ja kaubandussektor. Ka laenukasutuseesmärkide puhul domineerivad kinnisvara soetamiseks või renoveerimiseks võetavad laenud muude investeerimislaenude ja arvelduslaenude ees.

Eesti reaalsektori kodumaise võlakoormuse suurenemine koos liisingfinantseerimise kasvuga ulatus II kvartalis 28% võrreldes aastataguse perioodiga. Viimaste kvartalite jooksul on see kasvutempo kiirenenud 2-3 protsendipunkti võrra kvartalis. Ka mahuliselt kasvas reaalsektori kodumaine võlakoormus rekordilise 3,1 miljardi krooni võrra kvartalis, mis on enam kui poolteist korda rohkem kui I kvartalis.

Kuna II kvartalis püsisid europiirkonna intressid praktiliselt muutumatutena, ei toimunud olulisi nihkeid reaalsektori laenuintressides. Pikemas perspektiivis on ootuspärane eurointresside tõus ja sellega kaasnev kodumaise laenuraha kallinemine. See toob kaasa ka EURIBORiga seotud laenude intressikulude kasvu. II kvartalis püsisid eraisikute pikaajalised intressid siiski 7,9-8,1% tasemetel. Eesti ettevõtete pikaajalised intressid ulatusid II kvartali lõpus 7,2% tasemel.

Lühendatult Eesti Panga koduleheküljel olevast kommentaarist

Artikkel on avaldatud 26.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Kinnisvaraanalüütik: 1,3% tõusnud ehitushinnaindeks võrdne inflatsiooniga

22.07.2002 Tõnu Toompark

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toomparki hinnangul ehitushinnaindeksi 1,3% muutus kinnisvaraturgu ei mõjuta.

Toomparki sõnul pole 2002. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga 1,3% võrra tõusnud ja 2002. aasta II kvartalis võrreldes 2001. aasta II kvartaliga 4,5% kallimal ehitushinnaindeksil kinnisvaraturule kuigi suurt mõju – turg on aktiivne, nõudlust on ja pakkumist on.

“Inflatsioon kasvab sama tempoga,” rääkis Toompark. “Väga olulist vahet ei ole, see tähendab, et ehitus läheb jätkuvalt kallimaks.” Samuti polnud talle üllatus, et ehitushinnaindeks tõusutrendis on. “Oleks null olnud, see oleks suurem üllatus olnud,” rääkis Toompark.

Tema hinnangul on ehitushinnaindeksi muutustest palju olulisem pankade laenupoliitika.

Artikli autor on Airi Ilisson. Artikkel on avaldatud 22.07.2002 väljaandes Äripäev –

Падение цен упорядочивает рынок

20.07.2002 Tõnu Toompark

Цены на старые квартиры в панельных домах спальных районов упали до 10 процентов по сравнению с началом года.

Падения цен на недвижимость, да ещё и на типовые квартиры, не случалось уже несколько лет. Аналитики, стараясь перещеголять друг друга, вбрасывали в прессу прогнозы о всё возрастающих цифрах роста стоимости жилплощади, а рынок, в той или иной мере оправдывая прогнозы, развивался по предсказанному пути.

Ирония судьбы в том, что до сих пор, как правило, самые оптимистичные прогнозы роста цен на жильё отставали от реалий жизни. Касательно типовых квартир рекордным был 2001 год, когда цены выросли в некоторых районах до 50 процентов.

ERI Kinnisvara стала первой, кто, не побоявшись некоторой потери популярности, уже в конце прошлого года предсказала приостановку роста цен на типовые квартиры. Тогда косвенно намекнули даже на возможное некоторое падение цен. А в начале этого года дала прогноз противоположный общей тенденции рынка, даже несмотря на рост объёма выдаваемых банками жилищных кредитов, который с постоянством бил собственные же рекорды. А ведь именно активная банковская кредитная политика была тем фактором, который подстёгивал рост цен на недвижимость.

Пир спекулянтов подходит к концу
Падение цен на типовые квартиры оказалось холодным душем для тех, кто, забывая объективные экономические закономерности, мечтал о постоянном росте цен. Падение цен подтвердило, что не бывает инвестиций без риска экономических потерь, в том числе и в недвижимость.

Но в данном случае падение цен, скорее, временное. Свидетельствующей о кризисе рынка спирали падения цен нет, да о кризисе и никто не говорит. Падение цен на типовые квартиры в спа-льных районах знак того, что в дальнейшем 50-процентного роста цен на такие квартиры ожидать не стоит.

Для продавцов – покупателей недвижимости это означает, что спекулятивная схема: сегодня купил – завтра дороже перепродал, работать уже не будет. Действия участников рынка будут более продуманными, покупателям не надо будет безоглядно спешить, чему будет способствовать уже сейчас удлинившийся средний срок продажи старых квартир.

Маклерам придётся поднять свою квалификацию. Всё, что предлагают, с лёта хватать не будут. Возрастут требования к авторитету фирмы, которую маклер представляет. Клиент, которому нет резона спешить, потребует ответов на большее число вопросов, чтобы всесторонне взвесить своё решение, захочет иметь дело с хорошо знающим своё ремесло профессионалом.

Цены будут дифференцироваться, при образовании цены на типовую квартиру всё важней станет то, что конкретно предлагается за эти деньги. Всё сильнее будут сказываться такие факторы, как необходимость ремонта в доме, квартире. Так, например, может случиться, что возрастёт разница цен на квартиры в одном доме, но в разном состоянии. Падение цен не продлится долго на новые и в престижных районах расположенные квартиры.

Рынок упал – похмелья меньше
Эти тенденции ясно указывают на то, что данный конкретный сектор рынка недвижимости вырос из коротких штанишек и повзрослел. Если бы отрезвляющее падение цен случилось позже, то и похмельный синдром на рынке проявился бы сильнее.

Несмотря на нынешнее состояние рынка, можно с уверенностью утверждать, что старые квартиры в спальных районах за отсутствием альтернативы в их ценовом классе уже в течение года покажут тенденцию к росту. Конечно, это не значит, что вырастут цены на все квартиры, это счастье улыбнётся лучшим.

Tüüpkorterite hinnalangus korrastab turgu

08.07.2002 Tõnu Toompark

Tallinna “mägesid” on tabanud hinnalangus, hinnad on võrreldes aastaalguse tippudega langenud kuni 10 protsenti.

Kinnisvara hinnalangust, eriti veel tüüpkorterite puhul, pole aastaid juhtunud.

Analüütikud on pidevalt teineteist ületrumpavaid kasvunumbreid meediasse paisates ennustanud kinnisvara hinnatõusu. Suuremal või väiksemal määral on turg ettenäidatud rada käinud. Saatuse irooniana tuleb märkida, et reeglina on seni ka kõige optimistlikumad hinnatõusu prognoosid tegelikkusele tunduvalt alla jäänud. Tüüpkorterite puhul oli rekordiliseks 2001. a., kus hinnad tõusid kohati kuni 50%.

ERI Kinnisvara oli esimene, kes mõningast ebapopulaarsust pälvides ennustas juba eelmise aasta lõpus tüüpkorterite hinnatõusu pidurdumist. Vihjatud sai toona kaudselt isegi võimalikule mõningasele hindade langusele. Üldisele turusuundumusele vastupidine prognoos sai käesoleva aasta alguses välja öeldud vaatamata pankade üha suurenevatele eluasemelaenu mahtudele, mis järjest uusi rekordeid löövad. Just nimelt pankade aktiivne laenupoliitika oli peamine põhjus, mis mullust kinnisvarahindade tõusu tagant kannustas.

Käesoleval aastal kogetud tüüpkorterite hinnalangus mõjus külma duððina paljudele, kes majanduse seaduspärasusi unustades unistasid igikestvast tõusutrendist. Hinnalangus on andnud kinnitust väitele, et ei ole olemas riskivaba investeeringut kinnisvarasse, mis kaotusvõimalused kõrvale suudab jätta.

Siiski on hinnalangus pigem ajutine.

Kriisi tähendavast hinnalangusespiraalist rääkida kindlasti ei saa. Õnneks pole sellist väljendust kasutatudki. “Mägede” hinnalangus on märk sellest, et edaspidi 50-protsendilist vara väärtuse kasvu tüüpkorterite turult oodata ei ole enam mõtet.

Kinnisvara ostjatele-müüjatele tähendab see spekuleerimisvõimaluse “täna-ostan-odavalt-ja-juba-homme-müün-kallimalt-edasi” kadumist. Turuosaliste otsused peavad olema enam läbikaalutud, ostjad ei pea enam ostuotsusega üle mõistuse kiirustama. Selleks kulub tänaseks juba pikenenud tüüpkorterite müügiperiood.

Vahendajad peavad oma kvalifikatsiooni tõstma.

Kõike, mida pakutakse enam kohe lennult ei rabata. Nii muutuvad järjest olulisemaks ettevõtte usaldusväärsus avalikkuse silmis, mille märgi all maakler töötab. Otsust põhjalikumalt läbikaaluv klient nõuab maakleritelt vastuseid enamatele küsimustele. Seega muutub oluliseks maakleri professionaalsus ja asjatundlikkus.

Hinnad diferentseeruvad.

Järjest olulisemaks muutub tüüpkorteri hinna juures see, mis konkreetse hinna eest saab. Kas maja vajab tõsisemat renoveerimist? Kas korter vajab suuremat või väiksemat remonti? Hinnalaine nõgu ei jää kestma uuemate ja paremas asukohas olevate elamute juures. Madalseisu võivad jääda vanemad majad, kus kapitaalremonti kunagi pole tehtud. Diferentseerumine tähendab, et erinevat hinda hakkavad maksma sama linnaosa erinevates majades asuvad korterid. Isegi sama maja korterite hinnad võivad vastavalt heakorrale erineda.

Need trendid näitavad selgelt konkreetse kinnisvaraturu sektori küpsemist ja väljajõudmist siia-sinna tõmblevast puberteedieast. Mida hiljem oleks hinnalangus turgu kainestanud, seda hullemaks ja valusamaks oleks kujunenud selle pohmeluse võitmine.

Nii võime tänastest tüüpkorterite turutrendidest isegi mõningat rõõmu tunda. Vaatamata hinnalangusele võib tänases turuolukorras veendunult väita, et “mäed” jätkavad hinnaklassis arvestatava alternatiivi puudumise tõttu aastases perspektiivis ette vaadates kindlasti hinnatõusu suundumust. See aga ei tähenda, et iga korteri hind peab kasvama. See õnn saab osaks ainult parimatele.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Hinnalangus korrastab turgu

08.07.2002 Tõnu Toompark

Tallinna “mägesid” on tabanud hinnalangus, hinnad on võrreldes aasta alguse tippudega langenud kuni 10 protsenti.

Kinnisvara hinnalangust, eriti veel tüüpkorterite puhul, pole aastaid juhtunud. Analüütikud on pidevalt teineteist ületrumpavaid kasvunumbreid meediasse paisates ennustanud kinnisvara hinnatõusu. Suuremal või väiksemal määral on turg ettenäidatud rada käinud.

Saatuse irooniana tuleb märkida, et reeglina on seni ka kõige optimistlikumad hinnatõusu prognoosid tegelikkusele tunduvalt alla jäänud. Tüüpkorterite puhul oli rekordiliseks 2001. aasta, kus hinnad tõusid kohati kuni 50%.

Käesoleval aastal kogetud tüüpkorterite hinnalangus mõjus külma du??ina paljudele, kes majanduse seaduspärasusi unustades unistasid igikestvast tõusutrendist.

Hinnalangus on andnud kinnitust väitele, et ei ole olemas riskivaba investeeringut kinnisvarasse, mis kaotusvõimalused kõrvale suudab jätta.

Siiski on hinnalangus pigem ajutine. Kriisi tähendavast hinnalangusespiraalist ei saa kindlasti rääkida. Õnneks pole sellist väljendust kasutatudki. “Mägede” hinnalangus on märk sellest, et edaspidi 50protsendilist vara väärtuse kasvu tüüpkorterite turult oodata ei ole enam mõtet.

Vahendajad peavad oma kvalifikatsiooni tõstma. Kõike, mida pakutakse, enam kohe lennult ei rabata. Nii muutub järjest olulisemaks ettevõtte usaldusväärsus avalikkuse silmis, mille märgi all maakler töötab. Otsust põhjalikumalt läbikaaluv klient nõuab maakleritelt vastuseid enamatele küsimustele. Seega muutub oluliseks maakleri professionaalsus ja asjatundlikkus.

Hinnad hakkavad diferentseeruma. Järjest olulisemaks muutub tüüpkorteri hinna juures see, mida konkreetse raha eest saab. Kas maja vajab tõsisemat renoveerimist? Kas korter vajab suuremat või väiksemat remonti? Hinnalaine nõgu ei jää kestma uuemate ning paremas asukohas olevate elamute juures. Madalseisu võivad jääda vanemad majad, kus kapitaalremonti kunagi pole tehtud.

Diferentseerumine tähendab, et erinevat hinda hakkavad maksma sama linnaosa erinevates majades asuvad korterid. Isegi sama maja korterite hinnad võivad vastavalt heakorrale erineda.

Nii võime tänastest tüüpkorterite turutrendidest isegi mõningast rõõmu tunda. Vaatamata hinnalangusele võib tänases turuolukorras veendunult väita, et “mäed” jätkavad oma hinnaklassis arvestatava alternatiivi puudumise tõttu aastases perspektiivis kindlasti hinnatõusu suundumust. See aga ei tähenda, et iga korteri hind peab kasvama. See õnn saab osaks ainult parimatele.

Artikkel on avaldatud 08.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

ERI Kinnisvara: kinnisvaraturu kasv stabiliseerub

04.07.2002 Tõnu Toompark

Kiire kinnisvara hinnatõus on mõnes sektoris kinnisvaraturu aktiivsust pärssinud. Tallinna ja Harjumaa suur osakaal kogu Eesti kinnisvaraturu tehingutes ja tehingute väärtuses jääb kestma ka lähiaastateks.

2002. a. I kvartalis sõlmiti Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut. Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44% tehingutest, mille väärtus oli 75% kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest, teatas ERI Kinnisvara.

Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga. Küll aga on suurenenud vallasvaratehingute väärtus.

Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv, kui ka nende väärtus.

Mulluse I kvartaliga võrrelduna suurenesid käesoleva aasta I kvartalis enim (6%) tehingud kruntidega. Tehingute väärtus suurenes aga kõige rohkem korteritehingute puhul ja see näitas kasvuks 50%.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kiire hinnatõus on mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud. Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks.

Ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad. See muudab paneelelamute korterid taas hästikäibivaks kinnisvaraks.

Tallinna võimutsemine kinnisvaraturul jätkub. Sellegi poolest on vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal.

Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut) jäävad liidrist kaugele maha. Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsetest arengutest Kirde-Eestis.

Eestile tervikuna on käesolevaks aastaks oodata kinnisvaratehingute rahalise väärtuse kasvuks 15-20%, tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu 8-10%. See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama.

Artikkel on avaldatud 04.07.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=209226