Õppetund kinnisvaraturul

Tüüpkorterite hinnatõus ja sellele jaheda du?ina järgnenud 5-15% hinnalangus on tekitanud vastakaid tundeid. Ühest küljest kirutakse aplaid kinnisvaramaaklereid, kelle süül taoline olukord oleks justkui tekkinud. Tasakaalukamad arvajad ütlevad, et ehk korterid ei olegi nii väga kallid – rahval on lihtsalt vähe raha.

Kolmandad inimesed on rahul, et oma kodu on olemas, ega ole vaja keeruliste kinnisvaratehingutega tegeleda. Neljandad unistavad Helsingi hinnatasemetest.

Kes on olnud peadpööritava tõusu taga, mis 2001. a küündis mõnel pool 50%?

Vahendustööd tegevad maaklerid on huvitatud turuhinnast odavama kinnisvara müügi vahendamisest. See on likviidne kaup, mis võimaldab vahendustasu teenida. Vahendustasu arvutatakse sageli hinnakirja järgi protsendina vahendatava vara väärtusest. Nii annab kallim korter või maja teoreetiliselt suurema vahendustasu. Praktika tähendab aga kalli korteriga seonduvat suuremat tööhulka, mis sugugi kasumliku tehinguga ei pruugi lõppeda. Nii on vahendusega tegelevate maaklerite huvi pigem madal hinnatase.

Arendaja ja arendusobjekti vahendaja huvi on kõrgem hind. See annab võimaluse suurema kasumi teenimiseks. Samas on Eesti kinnisvara arendusturg killustunud. Puudub turul domineeriv arendaja, kel on võimalus hinda teistele dikteerida. Kui uusehitised lähekski olemasolevast kinnisvara hinnatasemest liiga kõrgele, siis suunduks tarbijaskond kalli uusehitise ostmise asemel turuni??i, kus kaubeldakse vanemate hoonetega. Konkurents uusehitiste seas paistab esmapilgul kõrge olevat. Kui aga arvestada, et 2001. a oli uusehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist, siis tuleb tõdeda, et sellest ei piisa elamufondi säilimiseks ja jooksvaks uuendamiseks.

Kas pangad on hinnatõusu taga? Kõrgema hinnaga korter võimaldab pangal suuremat intressitulu teenida. 2000. ja 2001. a kinnisvaraturu märksõnadeks peeti laenuturu avanemist ning selle plahvatuslikku laienemist. Eluasemelaene väljastati 2000. a 1,9 ja 2001. a juba 2,8 miljardit krooni (andmed: Eesti Pank). 2002. a esimesel poolaastal väljastati juba pea 2 miljardi krooni väärtuses eluasemelaene.

Pank võib eluasemelaenu kindlasti paremini ja halvemini müüa. Siiski on raske laenu anda inimesele, kel puudub soov kinnisvara soetada. Kinnisvara ei pea siiski ostma ainult omakasutusse. Märkimisväärne disproportsioon üürihinna ja korterite turuhinna vahel viis paljud inimesed otsuseni osta laenuraha abil kinnisvara eesmärgiga see tulu teenimiseks välja üürida. Tänaseks päevaks on korterite hinnad ostusurve tagajärjel tõusnud, üürihinnad seevastu ostmise hõlpsuse tõttu üsna stabiilselt paigas püsinud.

Nii võime öelda, et kinnisvara hinnatõus on paljuski pankade huvides. Turumajandusliku ideoloogia alussambaks on vabatahtlik tehingu tegemine. See tähendab, et pangale intressitulu pakkuv laenuklient teeb tehingu vaba tahte põhjal, st lootuses isegi kasumit teenida. See kasum ei pea olema otseselt rahas väljendatav. See võib seisneda näiteks eluaseme olemasolus, selle kvaliteedi tõstmises. Oluline on, et laenuraha toel soetatud kodu väärtuse kasv on kasulik ka laenukliendile. Seda näiteks vara müüki plaanides või kavandades tagatise vastu täiendavat laenu võtta.

Kõige olulisemaks kinnisvarahindade tõusu põhjuseks saabki pidada tarbijate poolset survet elamistingimuste parandamise suunas, et viia neid rahaliste võimaluste avardumisel kaasja kõrgematele nõudmistele vastavaks.

Eluaseme väärtuse kasv on näiteks USAs jätkuvalt üks suurim leibkondade rikkuse kasvu allikas. Ei ole alust arvata, et Eestis peaks see teisiti olema. Tark otsus kodu ostmiseks sisaldab endas investeerimise momenti. See tähendab oodatavat eluaseme väärtuse jätkuvat kasvu, et selle abil finantseerida järgmist sammu elutingimuste parandamisel. Seda kasvu toetavad Eesti kasvav majandus, suurenevad palgad ja avarduvad laenuvõimalused, mis avavad järjest enamatele inimestele võimaluse oma kodu soetamiseks.

Kinnisvara hinnatõus ei ole nähtus, mida igakuiselt ajalehe hinnatabelis näha võime. Kinnisvaraturg käib samuti tõusude ja mõõnadega. Viimane pehme maandumine tüüpkorterite turul annab värske kogemuse, millest tasub õppust võtta.

Soovitused kinnisvaraturul tegutsemiseks

– Kui ka kõige optimistlikumad hinnaprognoosid reaalsuses pessimistlikeks osutuvad, siis on alust eeldada hinnatrendi pöördumist. Iganädalaselt tõusvad kinnisvarahinnad on ilmselge ohumärk. See tähendab peatset kainenemist hinnalanguse taustal.
– Ostuotsus tuleb läbi kaaluda. Odav ostuhind võib tähendada kallist edasist haldamis- ja hoolduskulu, mis soodsa ostu kahjumlikuks muudavad. Kõige hullem on võhikutest sõpradelt-tuttavatelt saadava pooliku info alusel odavat kaupa kallilt osta, et seda kallilt edasi pidada.
– Püüda müüa kõrgeimas hinnapunktis või osta madalamas reeglina ei õnnestu, sest kinnisvara on vähelikviidne ja pöörded on alati ootamatud. Pöördepunktide prognoosimisel eksivad ka kõige paremad analüütikud ja spetsialistid. Ootamatused nõuavad turuosalistelt kiiret reageerimisvõimet ning ellu jäämise nimel uuenenud turuoludega kohandumist.
– Mägede korterite hinnalangus oli pehme maandumine, mis suurt kaotust kellelegi ei tekitanud. See veel ei tähenda, et järgmistest paratamatult majanduseluga kaasaskäivatest kinnisvaramullidest sama kergelt välja tuleme.
Allikas: Tõnu Toompark

Artikkel on avaldatud 31.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu põhikirja ja kodukorra koostamine