Juhtkiri: Kinnisvarakrahhi kartused saavad uut hoogu

1997. a börsikrahhi ja sellele järgnenud majanduslanguse ennustajaks oli suurenenud väliskaubanduse jooksevkonto defitsiit. Käesoleva aasta I kvartalis moodustas defitsiit 15% SKTst, mis on viimase nelja aasta suurim. Üha enam on hakatud rääkima majanduskriisi võimalikkusest, mis seekord toob kaasa hindade kukkumise kinnisvaraturul.

Äripäeva hinnangul ei saa praegu kinnisvaraturu ja viis aastat tagasi börsikrahhile eelnenud arengute vahele tõmmata paralleeli.

Pessimistid maalivad järgmise stsenaariumi. Eesti jooksevkonto puudujäägi kasvades, alandatakse riigi reitin-guid ja välisraha muutub kallimaks ning tõusevad laenuintressid. Nõudlus elamuturul väheneb, arendajad ei suuda laene pankadele tagastada ja tagatiseks olnud kinnisvara läheb odavalt müüki. See omakorda suurendab hinnalangust ja süvendab probleemi.

Oluline erinevus börsikrahhi eelse ja praeguse ajaga on pankade tegevuses. Kinnisvaraturul toimunud hinnarallit on pangad pidurdanud. Paneelmaja korterite osas tõsteti omafinantseeringu määr 50protsendini, mille tagajärjel on hinnad langenud ca 10%. Börsikrahhi puhul ei näinud pangad ohtu ette ja ei piiranud aktsiate soetamiseks laenude andmist enne, kui krahh käes oli.

Erinevalt kinnisvarast osteti aktsiaid sepkuleerimiseks. Inimesed panid pangalaenu börsile lootuses aktsiad mõne kuu möödudes kasuga müüa. Enamus täna uue maja või korteri soetajaid ei kavanda lähiajal selle müüki. Eluasemelaenude mahtude suurenemine on loogiline. Inimeste sissetulekud on kasvanud ning liisingu- ja laenuvõimalused avardunud. elamistingimused on aga kesised. Käesoleva aasta esimesel viiel kuul kasvas väljastatud eluasemelaenude maht 84% võrreldes möödunud aasta sama ajaga.

Ühispanga kommertspanganduse juhi Lembit Kitteri väitel on Eesti elanike laenuvõime tunduvalt suurem praegustest eluasemelaenu mahtudest. Eluasemeid amortiseerub ka rohkem, kui uusi juurde ehitatakse. ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki andmetel ehitati 2001. a uuesehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist. Eesti Panga presidendi Vahur Krafti väitel on eestlaste laenukoormus madal, ulatudes vaid kuuendikuni kasutada olevast tulust. “Arenenud riikides on see näitaja keskmiselt neli korda kõrgem,” väitis Kraft (PM 30.04.2002). Eluasemelaenud on paremini tagastatavad laenud pankadele. Raskused eluasemelaenude tagastamisel tekivad umbes 1% klientidest.

Analüütikud on erineval arvamusel majandustasakaalu jätkuva halvenemise osas. Jooksevkonto defitsiidi suurenemise üheks põhjuseks võib olla kiire majandusareng ja investeerimist soodustav maksupoliitika. Suurem osa seadmetest tuleb importida, mis halvendab lühiajaliselt majandustasakaalu. Need seadmed hakkavad tulevikus suurendama aga eksporti.

Konjunktuuriinstituudi juunis tehtud küsitlus näitas, et nii eksperdid kui ettevõtjad on ekspordi väljavaadete suhtes optimistlikud. On tõenäoline, et järgnevatel kvartalitel jooksevkonto defitsiit väheneb ja ka kinnisvarakrahhi tõenäosus muutub väiksemaks.

Juhtkirja taustainfo: Võlakoormus kasvab

JANNO TOOTS, Eesti Panga avalike suhete osakonna juhataja

Kodumaise nõudluse finantseerimine laenuraha toel on jätkunud aktiivselt ka 2002 aasta II kvartalis. Kiireim kasvusegment oli eluasemelaenud. Jätkus ka reaalsektori aktiivne finantseerimine läbi liisingettevõtete. Selle peegelduseks on pea 1,8 miljardi kroonini ulatunud finantseerimisasutuste pangalaenude kasv kvartali jooksul.

Eraisikute laenude aastakasv kiirenes kvartali lõpuks ligi 40% suuruse aastakasvutemponi. See tähendas eraisikute pangalaenude jäägi suurenemist ligi 900 miljoni krooni võrra ehk kaks korda rohkem kui I kvartalis. Eraisikute liisingfinantseerimise aastakasvutempo ulatus mai lõpus rohkem kui 70%. Need kasvutempod kajastavad valdavalt eluasemelaene ja kinnisvaraliisingut. Muude laenude- ja liisingute jääk on suurenenud vähem.

Ettevõtete pankadest finantseerimise aastakasvutempo kiirenes II kvartali lõpuks 15,7%. Ettevõtete laenujääk kasvas kaks korda rohkem kui I kvartalis. Esialgsetel andmetel 815 miljonit krooni. Ettevõtete liisingfinantseerimise kasvutempo ulatus mai lõpus 33,4%. Kui aasta alguskuudel kasvasid enim tööstussektori ettevõtetele väljastatud laenud, siis II kvartalis domineeris ehitus-, kinnisva- ja kaubandussektor. Ka laenukasutuseesmärkide puhul domineerivad kinnisvara soetamiseks või renoveerimiseks võetavad laenud muude investeerimislaenude ja arvelduslaenude ees.

Eesti reaalsektori kodumaise võlakoormuse suurenemine koos liisingfinantseerimise kasvuga ulatus II kvartalis 28% võrreldes aastataguse perioodiga. Viimaste kvartalite jooksul on see kasvutempo kiirenenud 2-3 protsendipunkti võrra kvartalis. Ka mahuliselt kasvas reaalsektori kodumaine võlakoormus rekordilise 3,1 miljardi krooni võrra kvartalis, mis on enam kui poolteist korda rohkem kui I kvartalis.

Kuna II kvartalis püsisid europiirkonna intressid praktiliselt muutumatutena, ei toimunud olulisi nihkeid reaalsektori laenuintressides. Pikemas perspektiivis on ootuspärane eurointresside tõus ja sellega kaasnev kodumaise laenuraha kallinemine. See toob kaasa ka EURIBORiga seotud laenude intressikulude kasvu. II kvartalis püsisid eraisikute pikaajalised intressid siiski 7,9-8,1% tasemetel. Eesti ettevõtete pikaajalised intressid ulatusid II kvartali lõpus 7,2% tasemel.

Lühendatult Eesti Panga koduleheküljel olevast kommentaarist

Artikkel on avaldatud 26.07.2002 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu põhikirja ja kodukorra koostamine