Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Увеличился не выбор, а количество предложений на рынке недвижимости

14.04.2008 Tõnu Toompark

За многочисленными предложениями на рынке недвижимости скрываются повторные предложения.

За неделю индекс цен предложений, который опубликовывает портал KV.EE, снизился на 0,41%. Конечно это снижение не столь значительное, если не брать за основу то, что это снижение происходит уже 8 недель подряд. За всё это время индекс понизился на 2,3%. За год же индекс цен предложений на недвижимость снизился на 9,7%.

К счастью не всё так мрачно. По данным портала KV.EE, количество предложений на жилые площади за неделю увеличилось на 1,46%. За год на портале появилось более 7800 новых предложений, что увеличило общее количество предложений жилых площадей на 60%.

Однако рост предложений вовсе не означает, что увеличилась и возможность выбора жилых площадей. В то время, когда темпы продажи на рынке недвижимости значительно замедлились, многие застройщики передали свои объекты для продажи не одной, а сразу нескольким фирмам-посредникам. Это означает, что один и тот же объект на портале предлагают два, три, а то и больше раз.

Дублирование предложений не касается лишь новых объектов. Например, сейчас на портале продают одну старую квартиру аж через 11 маклеров.

Маклеры должны, исходя из ситуации на рынке, совершенствовать свои услуги. Если весь их труд состоит лишь в опубликовании объявления на портале и ожидании звонков от заинтересованных покупателей, то успеха тяжело достигнуть таким образом. Маклеры должны серьёзно задуматься о том, что надо сделать после того, как объявление о продаже появилось на портале, о том, что реально поможет продаже.

Artikkel ilmus 14/04/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Äripäev: Ministeeriumid raputavad ehitussektori haavadele soola

14.04.2008 Tõnu Toompark

Ajal, mil ehitusfirmad näevad heitlikul turul päästerõngast riigihangetes, asuvad ministeeriumid külmutama projekte uute hoonete ehitamiseks ja olemasolevate renoveerimiseks ning pidurit vajutatakse ka mitmetele tee-ehituse projektidele.

“Kindlasti ei tohiks riik langeda teise äärmusse, külmutades kõiksugu ehitussektorit turgutavaid projekte. Sellega paneb riik löögi alla kogu ehitussektori ja ma pean silmas tõsiseid arendajaid, mitte üksiküritajaid,” sõnas Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) tegevjuht Jaak Saarniit.

Saarniit toonitas, et kui ehitusfirmadel ei jätku tööd, satuvad raskustesse ka ehitusmaterjalide tootjad, kelle konkurentsi- ja ekspordivõime seeläbi kannatab.

Kuigi suurem osa ministeeriumeid ei kergita veel saladuseloori investeeringutelt, mis kulude kärpimiseks külmutada tuleb, on esimesed toppama jäävad projektid teada.
Uusi hooneid ei ehitata

Näiteks otsustas rahandusministeerium juba enne kohustuslikku kulude kärpimist külmutada oma uue 260 miljonit krooni maksva maja ehituse praeguse ministeeriumihoone kõrvale. See omakorda tähendab, et toppama jääb ka rahandusministeeriumi praeguse hoone renoveerimine ja plaan kolida seejärel sinna majandus- ja kommunikatsiooniministeerium.

Ministeeriumide kokkuhoiuplaanid vajutavad pitseri ka büroopindade arendajatele, kes peavad riigiasutustest kui võimalikest rentnikest suu puhtaks pühkima. “Rahandusministeerium tundis huvi meie Tammsaare ärikeskuse terve ühe torni üürimise vastu, kuid kokkuhoiupoliitika pani nad meie pakkumisest siiski loobuma,” nentis Tammsaare ärikeskuse pindu vahendav maakler Einar Vellend.

Ta lisas, et riigi kokkuhoiupoliitika jätab tühjaks enam kui 15 000 m” uusi äripindu, lüües sellega ärihoonete turule umbes 15protsendise augu.

Rahandusminister Ivari Padarilt ei õnnestunud Äripäeval reedel kommentaari saada. Saarniidu sõnul otsis rahandusministeerium rendipinda selleks, et kolida sinna ajutiselt ministeeriumi töötajad, kuni renoveeritaks rahandusministeeriumi hoonet.

“Paraku külmutati ka see plaan, mis omakorda tähendab, et renoveerimata jääb ka statistikaameti Endla tänava hoone, kuna sealsedki inimesed oli plaanis mõneks ajaks rendipindadele kolida,” rääkis Saarniit ja lisas, et teha saab vaid pisiremonti.

Ehitusturg pingestub

Keskkonnaministeerium lükkab osaliselt edasi maa-ameti uue arhiivi ehitamise ja külmutab Tartumaa keskkonnamaja renoveerimise. Mõlema projekti osaline külmutamine säästab ministeeriumile tänavu üle 30 miljoni krooni.

Alati riigihangete vastu suurt huvi tundnud Eesti Ehituse juht Jaano Vink tõdes, et riigi ehitusinvesteeringute koomale tõmbamine muudab olukorra ehitusturul keerulisemaks. “Need, kes on teinud natuke kõike ja on väikesed või keskmise suurusega tegijad, satuvad kindlasti raskesse olukorda,” arvas Vink ja lisas, et suurfirmadel ja nišitegijatel on raskeid aegu õnneks kergem seedida.

Teid ehitatakse vähem

Kütuseaktsiisi oodatust kehvem laekumine sunnib tänavu investeeringuid teedesse vähendama rohkem kui 300 miljonit krooni võrra.

“Milliseid konkreetseid teid see puudutab, on raske öelda. Peame vaatama, mis faasis erinevad teeprojektid on,” sõnas majandusminister Juhan Parts. Tema sõnul tuleb Tartu maantee laiendamisega edasi minna, kuid ajalisi raame ei pidanud ta esmatähtsaks.

Tartu maanteed ehitava Teede REV-2 ASi juht Andri Tõnstein märkis, et ebaselgus teedeehituse investeeringute osas on morjendav.

“Konkurents on ääretult tihe, igal hankel osaleb 8-11 pakkujat. Riigihangete koomale tõmbumine süvendab pinget veelgi ja ilmselt osa firmasid on sunnitud ühinema või alla andma,” rääkis Tõnstein, kelle sõnul on osa teedeehitajaid juba hooaja alguses käibeprognoose alandanud.

Kärpeplaanid valmivad

Möödunud nädala neljapäeva õhtul kella viieks said oma kärpekavad valmis kaheksa valitsusasutust.

Päev hiljem saabusid majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi, siseministeeriumi ja kultuuriministeeriumi regionaalvaldkonna ettepanekud, haridus- ja teadusministeerium oma kärpimisettepanekuid reedel kella kolmeks rahandusministeeriumile veel esitanud ei olnud.

Kaitseministeerium piirdus kirjaliku poliitilise seisukoha esitamisega.

Kommentaar

Tõnu Toompark, sõltumatu kinnisvaraanalüütik

Kui avaliku sektori tellimused vähenevad, tõmbub turg koomale ja sektorisse jääb vähem raha. See pärsib ehitust. Riik peab vaatama, et investeeringute külmutamise otsused oleksid mõistlikud.

Need ajad on möödas, kus riigihangetest suure kaarega mööda käidi. Ehitusfirmade olukord muutub veelgi keerulisemaks ja kui riigihanked koomale tõmbuvad, tuleb asendust leida erasektorist, kus on aga samuti vaikne.

Praegu on see aeg, kus on võimalik ehitusfirmadelt soodsaid pakkumisi saada, nii et iga projekti külmutamist tuleks riigil hoolega kaaluda.

Ülevaade: Mille arvelt hoiavad ministeeriumid kokku?

Äripäev palus ministeeriumidel tutvustada oma nägemust tänavustest kulude kärbetest, mis tuli möödunud nädala lõpuks esitada rahandusministeeriumile. Detailidesse laskuma ei kiputud, kuna selleks olevat veel vara.

* haridus- ja teadusministeerium: ministeeriumi töö senisest parem ja ökonoomsem korraldamine, nelja asekantsleri asemel jääb kolm
* kokkuhoid vähemalt 2%, s.o ca 2,16 mln kr

* justiitsministeerium: palgafond
* inventar (mööbel, IT)
* uuringute tellimine ja üritused
* Viljandi vangla plaanitust varasem sulgemine, Murru vangla koosseisu kavandatust suurem ülevaatamine

* kaitseministeerium: sõltub kaitsekulutuste mahust, mille võimaliku vähendamise üle otsustab valitsus
* 9% kulude kärpimine tähendaks 440 mln kr võrra kokkutõmbamist

* keskkonnaministeerium: osa IT-kulusid
* keskkonnainspektsiooni järelevalve tehnika soetamiseks mõeldud kulutused
* osaliselt lükkub maa-ameti arhiivi ehitamine 2009. aastasse, kuid arhiivi ehitus algab kindlasti sel aastal, sest hange on juba läbi viidud
* külmutatakse juba projekteerimise läbinud Tartumaa keskkonnamaja renoveerimine
* tagasi tõmmatakse keskkonnajärelevalve osas – ei looda kõiki planeeritud ametikohti keskkonnajärelevalve tõhustamiseks

* kultuuriministeerium: investeeringutoetused
* majandus- ja halduskulud, sellesisulised hanked

* majandus- ja kommunikatsiooniministeerium: halduskulud
* teedeehituse kulud
* uue jäämurdja ostu edasilükkumine

* põllumajandusministeerium: tegevuskulud
* investeeringud

* rahandusministeerium: tegevuskulud (majanduskulud, koolitused, lähetused, IT-kulud, investeeringud)
* võimalikud ühisüritused korraldatakse osalustasudest
* peatatud on erinevate hangete läbiviimine
* tulemustasu maksmine on külmutatud
* uue ministeeriumihoone ehitamine

* siseministeerium: koolitused, lähetused, trükised, teavituskampaaniad
* täppisalkomeetrite soetamine
* WHO konverentsil osalejatele turvalisuse tagamine
* sisekaitseakadeemia investeeringud
* Peterburi ja Moskva saatkondade valve, sideohvitseride tagasikutsumine Soomest ja Moskvast, ekspresidentide mehitatud valve lõpetamine
* päästeameti suurõnnetuste likvideerimisega seotud kulud
* kaitsepolitseiameti kulud
* kokkuhoid 51 mln kr

* sotsiaalministeerium: tegevuskulud, sh palgatõus on külmutatud
* vaadatakse üle valitsemisala asutuste kulud
* osaliselt külmutatakse mitme projekti kaasfinantseerimine

* välisministeerium: tegevuskulud on külmutatud
* investeeringud saatkonnahoonetesse, nt lükkub edasi saatkonnahoone ost Madridis
* lähetuskulud
* mõningad IT-kulud
* kokkuhoid 9%, s.o 92 mln kr
Artikli autor on Piret Reljan, artikkel ilmus 14/04/2008 ajalehes Äripäev.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Statistika: eluruumide ehitus

14.04.2008 Tõnu Toompark

Aastate jooksul on jätkuvalt suurim arv kasutusse lubatud eluruume Harju maakonnas. Graafikult paistavad veel välja Tartu ja Pärnu maakonnad. Ülejäänud maakondades väljastatud eluruumide kasutuslubade arv ja kasutusse lubatud eluruumide pindala on minimaalsed.

Võrreldes aastaga 2000 näeme graafikult, et eluruumide kasutuslubade arv on 2007. aastaks ligikaudu kümnekordistunud. See on märkimist vääriv kasv! Päris sama suurt tõusu ei ole teinud kasutusse lubatud eluruumide pindala. See on seletatav asjaoluga, et kasutusse lubatud eluruumide hulgas suurenenud on korterite proportsioon võrreldes ühepereelamutega.

Graafik kasutusse lubatud eluruumide jaotuse kohta eluruumi tüübi järgi annabki selgitust, et aastate jooksul on ühepereelamute kasutuslubade osakaal aasta-aastalt vähenenud. Suurenenud on aga suurte (kõrgete) korterelamute osakaal.

Kasutusse lubatud eluhoonete arv maakonniti

Kasutusse lubatud eluhoonete pind maakonniti, m2

Kasutusse lubatud eluruumide arv elamu tüübi järgi

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Statistika: ehitus

12.04.2008 Tõnu Toompark

Ehitustööde kogumaht 2007. aastal suurenes võrreldes aasta varajasema ajaga 22 protsenti. Sama palju suurenes ka Eestis tehtud ehitustööde maht. Kuigi tegemist oli suure kasvunumbriga, siis tegemist oli siiski ehitusturu kasvu aeglustumisega. Kasvu vähenemine on tingitud eelkõige eluasemeturul olevast ülepakkumisest ning sellest tulenevast ehitusmahtude kahanemisest.

Ehitusettevõtete ehitustööde maht, miljon krooni, kvartalite lõikes

Ehitusettevõtete ehitustööde maht, miljard krooni

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Statistika: jae- ja hulgimüük

10.04.2008 Tõnu Toompark

Jae- ja hulgimüük näitasid 2007. aastal tugevat tõusu. Hulgimüügi mahud suurenesid aastaga 30%. Jaemüügi puhul jäi kasv napimaks – “kõigest” 20 protsenti. Majanduskavu aeglustumine kahandab eeldatavasti kasvunumbreid 2008. aastal. Samas suurendab käibenumbreid pidurdumatuna tunduv kiire hinnatõus.

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni kvartalite lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni aastate lõikes

Jaemüügi mahuindeks, 2000. a. = 100

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Реплика: Маклер — это вымирающий вид

09.04.2008 Tõnu Toompark

Если верить аналитику недвижимости Тыну Тоомпарку, то в начале апреля в Таллинне и Харьюмаа на продажу было выставлено примерно 4500 жилых объектов, а за месяц в среднем было раскуплено только сто.

Такой громадный разрыв между спросом и предложением означает, что продавцам приходится напрягаться больше, чем покупателям. Во всяком случае, если они хотят выжить. За последние два месяца я убедилась в том, что фирмам недвижимости не хватает инициативности. Один из маклеров за две недели не смог раздобыть фотографий квартиры, не получил сведений о ее состоянии, не договорился с владельцем о ее осмотре. Другому маклеру даже не пришло в голову предложить мне что-то еще кроме интересующей меня площади.

Так что напрашиваются два вывода. Первый – никакого кризиса недвижимости нет, а аналитики – в том числе и Тыну Тоомпарк – все выдумывают. Хотя вряд ли. Второй вариант – аналитики правы и нерадивые бюро недвижимости так и не поняли, что на рынке произошли изменения.

За несколько лет количество фирм недвижимости в Эстонии выросло почти до 250. Предсказывают, что самые слабые из них теперь вымрут. Однако слабый – это не обязательно маленький. Скорей, в эпоху трудностей бесславный конец ожидает крупных, медлительных и ленивых динозавров мира недвижимости.

Artikli autor on Urve Eslas. Artikkel ilmus 09/04/2008 väljaandes Postimees.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Так покупать или арендовать… (часть1)

09.04.2008 Tõnu Toompark

Этот вопрос не только часто звучит в последнее время, он уже приелся всем. Никто не даёт конкретного совета – как лучше. В одно ситуации по одному хорошо, в другой – по- другому. Приведём просто аргументы “за” и “против”.
На эту же тему

Так покупать или арендовать?

Основное изменение на нашем рынке недвижимости, это то, что от дефицита предложений мы перешли в стадию – переизбытка предложений и слабого спроса на них. СМИ только и делают, что сообщают об очередном понижении цен. Так что же делать человеку, нуждающемуся в жилье? Покупать или арендовать?

Приведу аргументы в пользу аренды.

Нестабильная ситуация на рынке

Это первый аргумент, который показывает, что квартиру выгоднее арендовать, а не покупать. В 2008 прогнозируют, что цены на недвижимость упадут на 15-20%. Всё это говорит в пользу того, что разумнее всего сейчас ещё подождать, так как цены ещё могут снизиться.

Сегодня, покупая даже недорогую квартиру, у покупателя остаётся риск, что эта квартира может быть ещё дешевле. Если же цены на рынке будут и дальше снижаться и достигнут критической точки, то банк имеет право потребовать погашения части кредита или же дополнительны гарантий.

Аренда квартиры – очень удобно

Сейчас на рынке множество предложений о сдаче в аренду как новых, так и старых квартир. Квартиру можно найти довольно быстро. Некоторые фирмы недвижимости предлагают сразу 2 варианта на выбор – купить или снять квартиру.

Это ставит клиента на очень выгодные позиции: квартиру можно снимать до тех пор, пока ситуация на рынке не изменится и при первой же возможности – выкупить.
В отличие от договора о купле-продаже недвижимости, договор об аренде заключить гораздо проще. Это означает, что въехать в квартиру можно практически со дня.

Цена имущества не важна

Въезжая в арендуемую квартиру, для арендатора не важно, поднимется или упадёт цена этой недвижимости – это, как говорится, проблемы того, кто сдаёт в аренду. То есть, арендатор никак не выигрывает от поднятия цен на квартиру, также как и ничего не теряет в случае понижения цен. А понижение цен сейчас более актуально.

Первый взнос и плата за заключение сделки не такие уж и большие. То есть финансовых затрат, очевидно, будет меньше, чем при покупке квартиры, когда первый взнос достигает несколько сотен тысяч крон плюс расходы на нотариуса, на заключение договора, оплата услуг маклера.

Финансовая выгода

Если Вы снимаете жильё, то финансово это более выгодно, чем при покупке квартиры. Арендная плата за квартиру в год составляет, как правило, 4-6% от стоимости квартиры. Это совсем небольшая сумма, указывающая на то, что с финансовой точки зрения, квартиру выгоднее снимать, нежели покупать.

Удобно на короткий срок

Аренда квартиры, безусловно, наилучший вариант для тех, кто ненадолго собирается поселиться в каком-то городе. Это позволит избежать рисков, связанных с последующей продажей недвижимости. Так как продать сейчас гораздо тяжелее. Чем купить.

Мобильность

Оценивая ситуацию с макроэкономической точки зрения, сдача квартир в аренду, даёт возможность рабочей силе свободно передвигаться. Это означает, что люди больше не прикованы к одному конкретному месту, а уезжают туда, где получают лучшее предложение по работе.

Все приведённые выше аргументы говорят за то, что квартиру выгоднее снимать, нежели покупать. Однако это не означает, что отсутствуют аргументы в пользу покупки квартиры.

Artikkel ilmus 09/04/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Korter osta või üürida? Loomulikult üürida?

09.04.2008 Tõnu Toompark

Illustratsioon

Kinnisvaraturg on võrreldes paari aasta taguse ajaga muutunud. Pakkumine on defitsiidist muutunud ülepakkumiseks. Ajakirjandus kirjutab sageli lugusid hinnalangustest elamispindade turul. Elamispinna vajaja seisab küsimuse ees, kas osta täna korter või on mõistlik see hoopis üürile võtta?

Tänases artiklis vaatame argumente, mis räägivad elamispinna üürile võtmise poolt. Järgmisel nädalal vaatame, miks on mõistlik korter üürimise asemel osta.

Ebakindlus turul.

Korteri üürile võtmise kasuks räägib esmajoones ebakindlus kinnisvara ostu-müügiturul. 2008. aastaks võib prognoosida ostu-müügiturul kinnisvara hinnalanguseks vähemalt 15-20%. See tähendab tänasele ostuturule sisenejale, et elamispinna ostuotsus on mõistlik edasi lükata ning ost sooritada proovides tabada hindade madalaimat taset.

Täna isegi soodsa hinnaga korterit ostes säilib ostja jaoks risk, et hinnad langevad allapoole soodsat tehinguhinda. Turuväärtuse alanemisel alla kriitilise piiri võib (aga ei pruugi) ostu finantseeriv pank nõuda laenu osalist kustutamist ja/või lisatagatist.

Korteri üürile võtmine on paindlik.

Illustratsioon

Turul on palju uute ja vanade korterite üüripakkumisi.Üürikorter on võimalik leida üsna kiirelt. Mitmedki kinnisvaraarendajad pakuvad välja varianti korter kas üürileanda või müüa. See annab võimaluse sobilik korter üürile võtta ning turuolukorra selginedes teha arendajale pakkumine korteri väljaostmiseks.

Erinevalt korteri ostmisest saab üürilepingu sõlmida lihtkirjalikuna. See aga tähendab, et aktiivse otsimise algusest kuni väljavalitud korterisse sissekolimiseni võib kuluda vaid mõni päev.

Vara hind ei ole oluline.

Korterit üürile võttes ei ole üürniku jaoks oluline, kas korteri hind tõuseb või langeb – see on üürileandja ehk vara omaniku risk. Paraku ei saa üürilevõtja korteri hinnatõusust kasu, samas jääb saamata ka kaotus, mis võib tuleneda korteri hinnalangusest. Ja just hinnalangus on täna tõusust märksa tõenäolisem.

Esmane sissemaks ja tehingukulud on väikesed.

Illustratsioon

Korterit üürile võttes ei ole üürilevõtjal nii suurt rahasummat vaja kui korterit ostes. Korteri ostmiseks laenuga on reeglina vaja mitmesajatuhande kroonine sissemaks. Sellele lisanduvad kümnetesse tuhandetesse kroonidesse ulatuvad notaritasud, riigilõivud, laenulepingutasud, kuuüüri ületavad maaklertasud.

Korterit üürile võttes tuleb reeglina tasuda üürileandjale tagatisraha ja maaklerteenuse kasutamisel ka maaklertasu. Mõlemaid on reeglina ühe kuu üürimäära tasemel. Seega märkimisväärselt väiksemas suurusjärgus kui korteri ostmisel.

Rahaliselt kasulik.

Korterit üürile võtta on ostmise asemel rahaliselt kasulik. Korterite üürimaksed aastas moodustavad tänasel päeval reeglina suurusjärgu 4-6% korteri väärtusest. See on suhteliselt madal number, mis näitab, et finantsilisest vaatepunktist on ostmisest kasulikum korter üürile võtta.

Lühiajaliselt parim.

Korteri üürilevõtmine on parim lahendus lühiajaliselt teise piirkonda elama asudes. See välistab tänaseks lihtsaks muutunud kinnisvara ostmise kui ka keeruliseks muutunud kinnisvara müümisega seonduvad riskid.

Mobiilsus.

Illustratsioon

Makromajanduslikust seisukohast vaadatuna annab üürikorterite suurem osakaal enam võimalust tööjõu mobiilsuseks. See tähendab, et inimesed ei hoia elukohast kümne küünega kinni, vaid on enam valmis liikuma sinna, kus on paremad tööpakkumised.

Eelpool sai käsitletud mitmeid tegureid, mis muudavad tänastes turutingimustes korteri üürilevõtmise ostmisest mõistlikumaks. See ei tähenda, et korteri ostmise pooltargumendid puuduvad – needki on olemas.

Iga inimene peab ostmise või üürimise otsuse tegemisel lähtuma mõnedest üldistest printsiipidest, mida sai ka eelpool kirjeldatud. Samas tuleb lähtuda ka isiklikest ambitsioonidest, kasvõi näiteks elutsükli faasist. Õige lahendus ostmise või üürimise jaoks võib konkreetse inimeste elust rääkides olla vastukäiv turuloogikaga.

Järgmisel nädalal vaatame, mis tegurid räägivad eluaseme ostmise poolt.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Стоимость квартир снизилась в два раза

08.04.2008 Tõnu Toompark

В марте на рынке недвижимости наблюдалось небывалое в истории падение стоимости квартир – в спальных районах дошло до того, что 2-комнатную квартиру можно купить всего за 400 000 крон.

Размеры падения оказались рекордными для рынка недвижимости: на 12% за месяц, то есть на 11 486 крон за квадратный метр.

Во времена бума цен на недвижимость, два года назад, квадратный метр городской квартиры стоил до 22 000 крон, пишет Postimees.

По словам эксперта по недвижимости Тыну Тоомпарка, цена квартир упадет еще на 15-20 процентов.

Одной из причин продолжающегося снижения цен на квартиры Тоомпарк считает также цены на аренду квартир, которые за последнее время стали предельно низкими.

“Столь резкий спад стал естественным следствием воздействия ряда факторов, влияющих на рынок жилья. К давно известному фактору – ужесточению банками политики жилищного кредитования, недавно добавился ряд новых. Посмотрите на экономические прогнозы последнего времени – одни экономисты обещают спад в размере 8,5%, другие – еще больше 10-12%. Добавьте к этому СМИ, которые полны разнонаправленными новостями: там и обещания роста армии безработных, и массового закрытия предприятий, и пророчества о девальвации кроны”, – сказал dv.ee Роман Радаев из Intertrust Kinnisvara OÜ.

По его словам, неудивительно, что некоторые владельцы квартир спешат поскорее продать их.

Вместе с тем специалисты рынка недвижимости отмечают и тот факт, что возросла посещаемость крупных порталов недвижимости, а в ряде бюро говорят о возросшем числе заявок на покупку. По их мнению, это говорит о том, что у платежеспособной части населения возрос интерес к резко подешевевшей в последнее время недвижимости.

Однако большинство потенциальных покупателей не спешат заключать сделки, в остаются в состоянии ожидания, пытаясь подловить тот момент, когда рынок достигнет дна.

Редактор Марианна Пярн

Postimees: Urve Eslas: maakler – ohustatud liik

08.04.2008 Tõnu Toompark

Kui uskuda kinnisvaraanalüütik Tõnu Toomparki, siis oli aprilli alguses Tallinnas ja Harjumaal müügis umbes 4500 eluaset, kuus osteti aga keskmiselt sadakond.

Neljakümnekordne pakkumise ja nõudluse vahe peaks tähendama, et müüjad peaksid enam pingutama kui ostjad. Vähemalt eeldusel, et nad tahavad ellu jääda. Minu viimase paari kuu kogemused räägivad aga kinnisvarafirmade initsiatiivipuudusest. Üks maakler, muidu kahtlemata hea inimene, ei saanud kahe nädala jooksul ei fotosid korterist, andmeid selle seisukorra kohta ega kokkulepet omanikuga korteri vaatamiseks.

Teine ei tulnud selle peale, et lisaks küsitule veel mõnda pinda pakkuda. Ja nii edasi.

Siit saaks teha kaks järeldust. Esimene – kriisi ei ole, head ajad kestavad ja kinnisvaraanalüütikud – teiste seas toosama Tõnu Toompark – hämavad niisama, kas igavusest või pahatahtlikkusest. Ilmselt siiski mitte.

Teine võimalus – õigus on analüütikutel ja pikaldased kinnisvarafirmad ei ole turu muutumisest aru saanud.
Mõne aastaga kasvas kinnisvarabüroode arv Eestis ligi 250ni. Ennustatakse, et ilmselt surevad nõrgemad nüüd välja. «Nõrgem» ei tähenda aga väiksemat, pigem ootab raskes olukorras kuulsusetu lõpp suuri, pikaldasi ja laisapoolseid dinosaurusbüroosid.

Artikli autor on Urve Eslas, artikkel ilmus ajalehes Postimees.

Statistika: mitteeluruumide ehitus

07.04.2008 Tõnu Toompark

Ehitusloa saanud mitteeluhoonete arv ei näita kahanemise märke. Sisuliselt võib öelda, et vaatamata marginaalsele vähenemisele jäi mitteeluhoonetele väljastatud ehituslubade arv 2007. aastal aasta varajasemale tasemele. Küll aga suurenes nende ehituslubade alusel ehitusse lubatud mitteeluhoonete pind 11 protsenti.

Kasutusse lubatud mitteeluhoonete arv aga peale paari tormilist aastat vähenes. Vähenemine oli kogunisti 30 protsenti. Samal ajal suurenes kasutusse lubatud mitteeluhoonete kasulik pind 4 protsendi võrra. See tähendab, et kasutusse lubatud mitteeluhoonete keskmine pind suurenes 2007. aastal aasta varajasema ajaga võrreldes märkimisväärselt.

Ehitusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Ehitusloa ja kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv

Ehitusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv (vasak telg) ja kasulik pind, m2 (parem telg)

Ehitusloa ja kasutusloa saanud mitteeluhoonete arv

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Otsin kaasautoreid – see võib olla Sinu võimalus!

02.04.2008 Tõnu Toompark

Illustratsioon

Oled kinnisvaratemaatikas kodus? Tahad kaasa rääkida, aga väljundit pole? Või vajad oma väljaütlemisteks täiendavat väljundit?

Siin on võimalus! Otsin Adaur.ee blogisse kaasautoreid, kes aitaksid minu ühekülgset vaadet täiendada ning tõsta seeläbi blogi kvaliteeti.

Oodatud kõik kaasautorid, kes suudavad kaasa rääkida Eesti ja/või maailma kinnisvaraturul toimuva teemadel.

Ühenduse võtmiseks kasuta lehe all servas olevaid kontaktandmeid.

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Millal korterite hinnad jälle tõusma hakkavad?

02.04.2008 Tõnu Toompark

Illustratsioon

Korterite hinnad on Eestis aprillis 2007. a. olnud tipphindadest langenud ca 15%. Tallinna korterite tehinguhinnad on samal ajal langenud 7%. Üleüldise hinnalangetamiste palagani saatel kostub üha sagedamini küsimusi, millal saabub turu mõõn, mis on hea koht odava hinnaga vara soetamiseks? Millal hakkavad elamispindade hinnad taas tõusma?

Kinnisvarahinnad panevad paika nõudlus ja pakkumine. Selleks, et kinnisvara hinnad hakkaksid tõusma peab ühest küljest tuge saama täna kärbuv nõudlus. Teisest küljest peab vähenema ülepakkumine.

Sissetulekute tõus

Nõudluse kasvu toetab sissetulekute tõus. Kui sissetulekud tõusevad, siis avarduvad inimeste võimalused kinnisvara soetada. Viimastel aastatel on keksmise palga juurdekasv olnud suurusjärgus 15-20%. Eeldada võib, et majanduskasvu jahtumisel väheneb ka kiire palgatõus. Seda veel eriti olukorras, kus tootlikkuse kasv palgakasvule järele ei jõua.

Hindade langus

Illustratsioon

Sissejuhatuses mainitud korterite hinnalangus omab nõudlusele kahetist mõju. Madalamate hindade korral on tarbijatel suurem võimalus kinnisvara osta. Või on võimalus osta suurem elamispind. Teisest küljest jälle langevate hindade korral on tarbijatel hirm kinnisvara soetada. Hirmu tekitab asjaolu, et hinnalanguse järel on ostetud korter vähem väärt kui selle eest makstud sai.

Igal juhul on fakt, et elamispindade pakkumis- ja tehinguhinnad on asunud langusesse, kuigi langus ei ole olnud vähemalt esialgu väga kiire.

Hindade ja sissetulekute suhe

Palju on räägitud, et elamispindade normaalne hinnatase on see, kus üks kuupalk on võrdne ühe elamispinna ruutmeetrihinnaga. Minemata ruutmeetri-palga suhte analüüsi sügavamalt näeme, et keskmise palga ostujõud on järjepidevalt langenud. 2004. aasta I ja II kvartalis sai tallinlane keskmise palga eest osta 0,78 ruutmeetrit keskmise hinnaga korteriomandit. 2006. aasta III kvartalis sai keskmise palga eest aga kõigest 0,47 ruutmeetrit keskmist elamispinda. Seega on kiire kinnisvara hinnatõusu tõttu mõne aastaga toimunud ostujõu vähenemine 25 protsenti. Hiljem on ostujõud pisut tõusnud.

Ülepakkumine

Illustratsioon

Tallinna- ja Harjumaa turul on märkimisväärne elamispindade ülepakkumine. Pakkuda on suurusjärk 4500 korterit, ridaelamu- ja paarismajaboksi. Igakuine uute elamispindade realisatsioon jääb 100 ühiku suurusjärku. Seega on meil uute elamispindade laovaru ehk pakkumist päris mitmeks pikaks aastaks ees olemas.

Millal siis hinnad ikkagi tõusma hakkavad?

Turul on tegureid, mis mõjuvad kinnisvara nõudluse poolele positiivselt – sissetulekute tõus ja hindade langus. Siiski ei mängi need üle „trumpässa“ ehk märkimisväärset ülepakkumist. Seda eriti veel olukorras, kus ülepakkumist on toetamas pessimistlikud meeleolud turu tuleviku osas. Turu meelestatust alahinnata oleks väär. Just turu ülipositiivne meelestatus oli see, mis viis kinnisvara hinnad ja tehingute arvu kõrgustesse, mis ületas iga prognoosija ka kõige positiivsemaid ootusi.

Illustratsioon

Elamispindade hinnad saavad tõusma hakata selle järel kui ülepakkumine on realiseeritud ning turu meelestatuse pendel on negatiivse poole pealt tagasi positiivsuse poolele jõudnud.

Kui me eeldame, et elamispindade hinnad hakkavad tõusma selle järel kui hinnatase on tasemel, kus keskmise palga eest saab ühe ruutmeetri elamispinda, siis on kaks võimalust. Esimene võimalus on, et Tallinna palgad peavad tõusma 70%. Eeldades „tagasihoidlikku“ palgakasvu 10% aastas, läheb selleks 5-6 aastat.

Teine võimalus on kinnisvara hinnalangus. Selleks, et kuupalga eest saaks pealinnas ruutmeetri elamispinda peavad tänased hinnad langema 42%. Eeldades, et hinnalangus aasta jooksul on 15%, siis kulub turu elavdumise ja hinnatõusu alguseni illma palgatõusu arvestamata 2-3 aastat.

Kui eeldada, et palgad tõusevad ja korterite hinnad langevad, siis eeltoodust tulenevalt läheb meil veel minimaalselt kaks aastat kinnisvaraturu elavnemiseni ja ajani, mil tekib potentsiaal kinnisvarahindade tõusuks. Oluline on, et potentsiaal ei pruugi veel hinnatõusuna realiseeruda. Kui turuosaliste pessimistlikud meeleolud kinnisvaraturu suhtes jätkuvad, siis võib uueks tõusuks minna ka kauem aega.

Selge on, et kinnisvaraturu „taaskäivitamine“ võtab aega. Selles osas võib teha pessimistlikumaid ja optimistlikumaid prognoose. Ülaltoodu põhjal võib väita, et hinnatõusuootust varem kui kahe aasta pärast ei ole mõtet oodata. Seda eeldusel, et enne tulevat hinnatõusu kinnisvara hinnatase Tallinnas alaneb, et ostujõud tugevneks.

Tallinna keskmise palga ostujõud korteriomandi ruutmeetrites I kvartal 2004 kuni IV kvartal 2007

Tallinna keskmise palga ostujõud korteriomandi ruutmeetrites

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Äripäev: Arco Vara kempleb linnaga magusa arenduse pärast

01.04.2008 Tõnu Toompark

Jookseb juba kuues aasta, mil Arco Vara koos äripartneri OÜga Regati Valdused püüab läbi suruda Pirita TOPi magusa 18hektarise ala detailplaneeringut pea 300 merevaatega korteri ehitamiseks, linn aga soovib korterite arvu poole võrra kärpida.

Pärast kolm aastat kestnud vaidlusi tänavu jaanuaris Tallinna Olümpiapurjespordikeskuse (TOPi) alade detailplaneeringule heakskiidu saamist Pirita halduskogult asus Arco Vara unistuste projektile kaikaid kodaratesse loopima Pirita linnaosavanem Tiit Terik, kes teatas eelmisel nädalal, et linnaosavalitsus ei kooskõlasta detailplaneeringut. Teriku selja taha on koondumas ka Tallinna linnaplaneerimise amet eesotsas linna peaarhitekti Endrik Männiga.

Linnaosa versus Arco Vara

“TOP on seisukohal, et Pirita linnaosavanema negatiivne kooskõlastus detailplaneeringu projektile on motiveerimata, üldsõnaline, õigusvastane ning detailplaneeringu projekti on võimalik vastu võtta sellele vaatamata,” sõnas TOPi nõukogu esimees Aivar Tuulberg. “Merevaade säilib TOPi kinnistust kesklinna suunas täies mahus, mistõttu vastuolu Tallinna arengukavaga puudub,” vaidles Tuulberg vastu Pirita linnaosavanema peamisele etteheitele, nagu varjaksid planeeritavad elumajad liigselt merevaadet.

Pirita linnaosavanema Tiit Teriku sõnul on linna kompromiss konkreetne – 18 kortermajast 8 linnapoolsemat tuleb jätta ehitamata ning ülejäänutes tuleks pool pinda kujundada äripindadeks. “Kortermajade ala me seal kindlasti näha ei taha, üldplaneering lubab segaala arendamist,” toonitas Terik, kelle sõnul on nüüd pall TOPi omanike käes.

“Linnapilti kujundavad ja kavandavad eelkõige linnaplaneerijad, linnaosa vastuseis Arco Vara nägemusele TOPi alast on meile teada,” ütles Arco Vara tegevjuht Aare Tammemäe. Täpsemalt ei soovinud Tammemäe vaidlusi linnaosavalitsusega kommenteerida, kuna tegemist on tundliku teemaga. Ta kinnitas vaid, et planeeritavate uute elamute puhul on korruselisus madal ja jälgib linnaosa üldplaneeringut, merevaade majade vahelt ei kao ning rand säilib oma ilus kõigile linnakodanikele.

Tallinna linna peaarhitekt Endrik Mänd teatas, et nõustub Pirita linnaosavanema Teriku seisukohaga mitte lubada elumajade domineerimist. “Planeeritaval alal ei tohi olla valitsevaks elufunktsioon,” sõnas Mänd. Ta lisas, et kust ja kui suurel määral hakkavad kavandatavad hooned varjama merevaadet, sõltub planeeringu lõplikust lahendusest. Kindlasti ei tohi Männi sõnul planeeringuga kavandatu piirata juurdepääsu mereni.

Juriidilised nüansid

“Detailplaneeringu menetluslike toimingutega on võimalik edasi minna pärast seda, kui planeeringu koostaja on esitanud meile planeeringu, mis on kooskõlastatud kõigi nõutud asutustega, sealhulgas Pirita linnaosa valitsusega,” kirjeldas Mänd asjade edasist käiku.

TOPi nõukogu esimees Tuulberg viitas aga Tallinna ehitusmäärusele, mille järgi loetakse planeering kooskõlastatuks, kui see pole vastuolus seaduse, seaduse alusel kehtestatud õigusakti või planeeringuga, vaatamata osapoolte esitatud vastuväidetele. “Seega ei nõua ehitusmäärus, et detailplaneeringu vastuvõtmisel peaksid kõik kooskõlastused olema positiivsed,” märkis Tuulberg.

Küsimusele, kui kaua võib detailplaneeringu üle vaidlemine veel aega võtta, vastas TOPi nõukogu esimees Tuulberg, et loodetakse paari aastaga toime tulla.

“Aga kui tuleb pärast veel kohut käia, nagu Eestis kombeks, siis läheb kauem,” nentis ta.

Kommentaarid

Lea Nilson, Pirita Seltsi juhatuse liige

Avatus merele peaks kõigile tallinlastele alles jääma, pole õige, kui omanik ranna kinni paneb. Nii Pirital kui ka igal pool mujal on piisavalt vabu pindasid, kuhu elama minna. TOPi piirkonda võiks kerkida midagi esinduslikku, nagu näiteks ooperiteater, mitte lihtsalt hulk karpe.

See, et Pirita halduskogu detailplaneeringu heaks kiitis, ei saa olla mittepoliitiline otsus, kuna alates 2001. aastast pole seda läbi lastud ja nüüd siis äkki lasti. Otseseid naabreid pole aruteludesse kaasatud, neil jääb üle asi ainult hiljem kohtus vaidlustada, aga milleks see?

TOPi juhid on üritanud mulle selgeks teha, et merd pole autoga mööda Pirita teed sõites niikuinii juba praegugi näha. Sel juhul sõidavad nad küll väga madala sportautoga.

Tõnu Toompark, sõltumatu kinnisvaraanalüütik

Kinnisvaraarendaja vaatepunktist sõltub maa väärtus ainult ja ainult sellest, kui palju sinna ehitada saab. Igal juhul, kui linnavalitsus tõmbab poolele Arco Vara plaanidest vee peale, kujuneb ka asja väärtus Arco jaoks kaks korda väiksemaks.

Detailplaneeringu venimine ja sellega omaniku raha kinni hoidmine pole kunagi hea, eriti kui see on kestnud juba kuus aastat. Parem õudne lõpp kui lõputu õudus – tuleks kiiremini selgeks teha, mida lubatakse ja mida mitte.

Skanska müüb Pirita tee ääres merevaatega kortereid 40 000-60 000 krooni ruutmeetri eest. Praegusel turul on see natuke kallis, aga kui Arco Vara lõpuks müüma hakkab, on ka turg praegusest aktiivsem. Mere ääres on korterid kindlasti hea kaup.

Taust

* Tallinna Olümpiapurjespordikeskus (TOP) rajati Tallinna lahe ja Pirita jõe äärde 1980. aasta Moskva olümpiamängude purjeregati läbiviimiseks.
* Praegu kasutab TOPi ruume ligi 200 rentnikku. Iga päev viibib territooriumil umbes 2000 klienti.
* TOPi pindala on 17,6 hektarit, millest äri-, lao- ja spordiruumide pind moodustab praegu 2,5 hektarit ja sadam 2,8 hektarit.
* 2002. aastal ostsid TOPi riigilt 267 miljoni krooniga AS Arco Investeeringud ja Regati Valdused OÜ. Müügilepingus oli kirjas, et hotelli linnapoolses otsas asuv vaba maa pakub võimalusi kinnisvaraarenduseks. Mõlemale omanikule kuulub 50% investeeringust.
* TOPi maa sihtotstarve oli algselt äri- ja sotsiaalmaa. 2003. aasta jaanuaris algatas Tallinna linnavalitsus detailplaneeringu, mis lubab lisaks purjespordikeskusele ehitada ka korterelamuid.
* Tänavu jaanuaris kiitis detailplaneeringu pärast kolm aastat kestnud vaidlusi heaks Pirita halduskogu. Paar kuud hiljem teatas Pirita linnaosavanem Tiit Terik, et linnaosavalitsus detailplaneeringut heaks ei kiida.
* Detailplaneering ootab oma edasist saatust Tallinna linnaplaneerimise ametis, linna peaarhitekti Endrik Männi sõnul peavad TOPi omanikud aga esmalt Pirita linnaosa valitsuselt heakskiidu saama.
* Omanikud planeerivad TOPi alale 18 3-5 korruselist korterelamut (brutopind 33 770 m2, kokku 288 korterit), uut 3-korruselist büroohoonet, osaliselt merre kerkivat veekeskust ning avalikku supelranda.
* Investeeringu suurusjärk, mida omanikud TOPi alale planeerivad, ulatub kahe miljardi kroonini.
Artikli autor on Piret Reiljan, artikkel ilmus 01/04/2008 ajalehes Äripäev.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Pressiteade: Kevadilm viib kinnisvarahinnad tõusule

01.04.2008 Tõnu Toompark

Ilmajaama andmeil on saabumas soojad ilmad. Päikesepaiste ja linnulaul on kinnisvaraturule aga alati positiivselt mõjunud. Kauni kevade alguse tõttu võib prognoosida, et kinnisvarahinnad on mõõnast üle saamas ning asuvad varsti taas jõulisele tõusule.

„Praegused prognoosid põhinevad küll peamiselt asjaolul, et kuuseis on saturni mõjualast veenuse suunas liikumas, kuid siiski võime veendunult väita, et eluasemehinnad on hakanud aeglaselt, kuid kindlalt tõusma,“ väidab kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.

Optimistlik prognoos numbrites tähendab seda, et käesoleval aastal tõusevad korterite hinnad Tallinnas ja teistes maakonnakeskustes 30-40 protsenti. Järgmistel aastatel hinnatõus kiireneb kliima soojenemise tõttu. Hindade tipp peaks tulema aastal 2015, mil korterite hinnad ületavad tänaseid keskmiselt 150 kuni 200 korda.

„Selleks, et jõuda Euroopa rikkamate riikide sekka peab iga eestlane palgatööst kiiresti loobuma ning ostma omale võimalikult palju kinnisvara,“ avaldab Toompark hõlpsalt rikkaks saamise valemi. „Ostma peab juba täna, sest homme ei pruugi enam kortereid pakkuda olla!“

Kui aga kevad siiski väga soe ei peaks tulema, siis võib kinnisvaraturul ette tulla ka teisi stsenaariumeid.