Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Swedbank: Inimeste tarbimise väljavaade on tänavu paranenud

03.08.2026 Tõnu Mertsina

Pärast esimese kvartali jaekaubandusettevõtete müügimahu tugevat kasvu jäi see teises kvartalis vaid napilt eelmise aasta sama perioodi tasemele. Kui mais jaemüügimahud langesid, siis juunis tõusid need aastatagusega võrreldes vaid protsendi võrra.

Tänavu esimesel poolaastal suurenes jaekaubandusettevõtete müügimaht aastases võrdluses 3%. See on nõrgem tulemus kui Lätis ja eriti Leedus. Leedu jaekaubanduse kasvu on tänavu lükanud tagant suur pensioniraha väljavõtmine ja selle tarbimine.

Juunis vedas Eestis jaemüügi kasvule toiduainete müügimahu üheprotsendine suurenemine, kuid esimese poolaasta kokkuvõttes toiduainete müügimaht siiski vähenes. Mootorkütuste ja tööstuskaupade müügiga tegelevate ettevõtete müügimahud jäid aga juunis aastatagusega võrreldes samale tasemele.

Toiduainete müügimaht on olnud languses juba alates 2022. aasta kevadest – viimase nelja aasta jooksul on see vaid kahel kuul suurenenud ja sedagi paljuski madala võrdlusbaasi tõttu. Toiduainete jaemüügimahu taastumisele viimastel kuudel ja juunikuisele kasvule on arvestuslikult kaasa aidanud nii toiduainete hinnakasvu aeglustumine ja juunikuine hinnalangus kui ka inimeste ostujõu paranemine.

Kuigi jaekaubandusettevõtete müügimahu kasv tänavu teises kvartalis pidurdus, on veel vara rääkida selle tegevusala halvenenud väljavaatest. Swedbanki kaardimaksete andmete järgi kasvas teises kvartalis kogu eratarbimine kiiresti, mis näitab, et inimesed kulutavad üha rohkem ka muudele kaupadele ja teenustele. Jaekaubandus moodustab kogu eratarbimisest aga ligi kolmandiku.

Majapidamiste suurem ostujõud ja paranenud kindlustunne peaksid tarbimist toetama. Tarbimise kasvule aitab kaasa ka olukorra paranemine tööturul – tööpuuduse vähenemine ja hõive kasv.

Majanduse kogumahuga (SKP) võrreldes on jaekaubandusettevõtete müügimaht tõusnud ning tänavu esimesel poolaastal oli selle osakaal SKP-s isegi üle viimase 10 aasta keskmise – see oli ligikaudu samal tasemel kui 2023. aastal, jäädes maha vaid 2022. aastast.

Everaus Kinnisvara täpsustatud finantskovenantide täitmise andmed

03.08.2026 Adaur.ee

Everaus Kinnisvara AS avaldab investorite täiendavaks informeerimiseks ülevaate võlakirjatingimustes sätestatud finantskovenantide täitmisest seisuga 30.06.2026.

2025. aasta auditeeritud majandusaasta aruandes avalikustas kontsern, et seisuga 31.12.2025 oli omakapitali ja varade suhe ajutiselt 17,91%. Juhatus selgitas aruandes näitaja kujunemise põhjuseid ning kinnitas, et omakapitali ja varade suhe taastub üle 20% taseme 2026. esimese poolaasta lõpuks.

Everaus Kinnisvara esimese poolaasta tegevusülevaade kinnitab, et seisuga 30.06.2026 vastas ettevõte kõikidele võlakirjatingimustes sätestatud finantskovenantidele, sealhulgas:

omakapitali ja varade suhe seisuga 30.06.2026 oli 20,01%;
laenu ja kulude suhe ehk loan-to-cost seisuga 30.06.2026 oli 60,47% (võlakirjatingimustes sätestatud maksimaalne määr on 75%), suhtarv on arvutatud aktiivsete arendusprojektide lõikes, jagades projektidega seotud intressikandvate laenude kogusumma nende projektide kogukuludega;
dividendide väljamaksmise piirangut on järgitud.

2025. aasta auditeeritud majandusaasta aruanne kinnitab, et omakapitali varade suhte langemine ajutiselt alla 20% ei ole käsitletav võlakirjatingimuste punktis 8 sätestatud rikkumisjuhtumina. Rikkumisjuhtumitena on määratletud eelkõige võlakirjadega seotud maksekohustuste täitmata jätmine ning emitendi pankroti-, saneerimis-, maksejõuetuse või likvideerimisega seotud asjaolud. Seisuga 30.06.2026 vastas ettevõte kõigile võlakirjatingimustes sätestatud finantskovenantidele.

Auditeeritud majandusaasta aruandes ei ole audiitor juhtinud tähelepanu ühelegi võlakirjatingimustes sätestatud rikkumisjuhtumile ega pidanud vajalikuks 8 miljoni euro suuruse võlakirjakohustise ümberklassifitseerimist lühiajaliseks kohustuseks. Võlakirjad kajastuvad jätkuvalt pikaajalise finantskohustisena kooskõlas kehtivate võlakirjatingimuste ning kohaldatavate raamatupidamisstandarditega.

Ettevõtte 2025. aasta lõpu omakapitali määra mõjutasid eelkõige auditi käigus tehtud kinnisvarainvesteeringute konservatiivsemad õiglase väärtuse hinnangud, millel puudus mõju kontserni rahavoogudele. Samuti mõjutasid näitajat arendusprojektide tavapärane ajastus, mille tõttu suurem osa üleandmistest toimub 2026. aasta teisel poolaastal, ning töötajate aktsiaoptsiooniprogrammi loomiseks tehtud omaaktsiate tagasiost.

Kõik ettevõtte kirjelduses avalikustatud tegevused on ellu viidud kooskõlas seal kirjeldatud eesmärkidega ning ettevõtte tegevus jätkub vastavalt äriplaanile.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Invego avas Riias uudse põhjamaise kogukonna sündmuskeskuse

31.07.2026 Adaur.ee

Eesti kinnisvaraarendaja Invego avas Riia ühe mastaapseima elurajooni arenduse Nordale kaheksa hektari suurusel alal sündmuskeskuse ja kogukonna kohtumispaiga Nordale Pagalms. Ainuüksi elukvartali arenduse esimeses etapis investeerib Invego ligi 38 miljonit eurot 159 kaasaegse kodu ja äripinna rajamisse.

Riia Kinostuudio ja Biķernieki metsa kõrval asuv Nordale Pagalmsi eesmärk on hakata kujundama uue naabruskonna elu ja identiteeti juba enne esimeste kodude valmimist. Nordale Pagalmsi kontseptsioon on saanud inspiratsiooni Kopenhaageni linnakeskkonnast ja sealsetest elavatest hüpikhoovidest (pop-up courtyards), mis soodustavad spontaanseid kohtumisi ja aeglasemat elutempot looduse keskel.

“Uut naabruskonda arendades ei piisa vaid kvaliteetsete kodude ja infrastruktuuri väljaehitamisest. Kuigi esimesed Nordale kodud on alles arendusfaasis, on meie jaoks oluline hakata uue naabruskonna õhkkonda, identiteeti ja kogukonda kujundama juba täna. Nordale Pagalms saab olema avalikult ligipääsetav kohtumispaik kultuuri, koosolemise ja uute ideede jaoks. Soovime, et inimesed tuleksid siia mitte ainult tulevase arendusega tutvuma, vaid ka lihtsalt koos aega veetma, lõõgastuma ja sündmusi nautima,” ütleb Invego juht Kristjan-Thor Vähi.

Nordale Pagalms on loodud kohtumispaigaks, kuhu linnaelanikud saavad mis tahes ajal tulla ning kus toimuvad aasta läbi erinevad kultuuri-, elustiili-, meelelahutus- ja kogukonnaüritused ning koostööprojektid. Sisehoovi kontseptsioon tugineb Nordale laiemale visioonile, mis on omakorda inspireeritud põhjamaistest väärtustest – valgusest, loodusest, lihtsusest ja koosolemisest. Lisaks avalikele sündmustele sobib sisehoov ka väiksemateks kohtumisteks, tiimiüritusteks, laste sünnipäevade tähistamiseks või lihtsalt vaba aja veetmiseks hoovi õunapuude all.

Üks hoone Nordale Pagalmsis on pühendatud uue ambitsioonika Nordale elukvartali müügisalongile, kus külastajad saavad tutvuda tulevase naabruskonna visiooniga ja uurida lähemalt pakutavaid kodusid. Teises hoones on multifunktsionaalne kohviku- ja koosolekuala, mida iga huviline saab soovi korral kasutada. Uus Nordale elurajoon rajatakse kaheksa hektari suurusele alale Mežciemsis, Riia Kinostuudio ja Biķernieki metsa kõrval. Invego investeerib projekti esimesse etappi ligi 38 miljonit eurot ning see hõlmab 159 kodu ja äripindu.

Invego grupp on kolmes riigis tegutsev uue põlvkonna kinnisvaraarendaja, mis on spetsialiseerunud tuleviku linnaruumi loovate tervikliku kontseptsiooniga mahukate elurajoonide ja ärikvartalite rajamisele. Enam kui 10-aastase tegevusajalooga Invego gruppi kuulub üle 60 ettevõtte Eestis, Lätis ja Portugalis ning kokku on töös täna 30 erinevat arendusprojekti. Invego grupp on välja arendanud üle 150 000 m² elukondlikku, kokku 1500 kodu ning 50 000 m² ärikinnisvara. Lisaks on töös veel üle 500 000 m² arendusmahte nii elu- kui ärikinnisvara valdkonnas.

Invego on Tallinnas ja selle lähiümbruses viimastel aastatel rajanud uued kodud enam kui tuhandele perele. Senisteks mahukamateks arendusteks on juba valminud Vana-Peetri, Tiskreoja ja Tabasalu Kodu ning praegu töös olevad Luccaranna, Uus-Järveküla, Keila Pargikodude ja Verve elurajoonid.

Läti pealinnas arendab Invego elurajoone Nordale, Tornakalna Terases ja Vitolu Parks ning koos arenduspartner Reterraga elurajoone Parka Kvartals, Skanstes Rezidences ja Miera Rezidences. Riia vahetus läheduses on Invego koos EfTEN Special Opportunities Fundiga arendamas mahukat elurajooni Marupes Sirds ja vaid ridamajadest koosnevat Vide Adaži elamupiirkonda. Lõuna-Portugalis on hetkel arenduses 65 hektaril laiuv Silves Hills 154 villaga, mis on sobilikud nii aastaringseks elamiseks kui hooajaliseks kasutamiseks.

Kinnisvarakool: AI kinnisvaramaaklerile: tööriistad, võimalused ja praktilised lahendused

Statistikaamet: Tarbijahindade harmoneeritud indeksi kiirhinnang: juulis tõusid hinnad 0,5%

31.07.2026 Statistikaamet

Tarbijahinnaindeks kasutab kaaludena Eesti elanike tarbimisstruktuuri Eestis, harmoneeritud indeks võtab arvesse ka turistide tehtud kulutusi ning on võrreldav rahvusvahelise indeksiga HICP (Harmonised Index of Consumer Prices).

„Esialgsetel andmetel avaldasid juuli indeksile suurimat mõju kallinenud eluasemega seotud kulud ning majutusteenused ja toitlustus,“ kommenteeris statistikaameti tarbijahindade statistika analüütik Mark Herman Ilumets.

Juuli tarbijahinnaindeksi andmed avaldab statistikaamet reedel, 7. augustil. Tarbijahindade harmoneeritud indeksi juuli andmed avaldatakse 18. augustil.

1Partner: homsest jõustuvad muudatused ajakohastavad ehitusõigust ja lihtsustavad kinnisvara müügiks vältimatut asjaajamist, kuid dokumentide olulisus ei kao

31.07.2026 Adaur.ee

Alates 1. augustist jõustuvad ehitusseadustiku muudatused, mille eesmärk on ajakohastada ehitusõigust ning muuta muuhulgas ehitamisega seotud asjaajamine inimese jaoks lihtsamaks ja arusaadavamaks. Samas säilib ehitiste ohutuse ja kvaliteedinõuete tõendamise kohustus, kommenteerib 1Partner Kinnisvara maakler Toomas Laigu.

Toomas Laigu sõnul on ehitiste dokumentatsioon muutunud kinnisvaratehingutes järjest olulisemaks ning puudulikud andmed võivad müügiprotsessi aeglustada ja mõjutada ka lõpphinda. “Näen maaklerina üha rohkem olukordi, kus müük ei jää venima mitte ostuhuvi või hinna, vaid dokumentide tõttu. Majale on tehtud juurdeehitus, kõrvalhoone andmed ei klapi või kasutusluba puudub. Ostjad kontrollivad ehitisregistri andmeid sageli juba enne objektiga tutvuma tulemist. Puudulikku dokumentatsiooni kasutatakse täiesti loogiliselt ka hinna üle läbirääkimisel,“ räägib Laigu.

Toomas Laigu hinnangul on muudatuste üldine suund kinnisvaraturu seisukohalt positiivne. “Kui uus kord aitab muuta asjaajamist läbipaistvamaks, kiiremaks ja omaniku jaoks mõistlikumaks, siis on sellest kinnisvaraturule päriselt kasu,” ütleb Laigu. Kaob ka senine 500-eurone riigilõiv, mida tuli teatud juhtudel tasuda õigusliku aluseta ehitatud hoone registrisse kandmisel. “Suure kinnisvaratehingu kõrval ei pruugi see tunduda väga suur summa, kuid omaniku jaoks on tegemist siiski konkreetse kuluga,” märgib Laigu.

1Partner Kinnisvaras ehitusdokumentatsiooni ja seadustamisega tegeleva Kaili Kruusi arvates lihtsustavad ja kaasajastavad ehitusseadustiku muudatused eelkõige mõningaid menetlustoiminguid, kuid ohutuse ja tegelikkusele vastavate andmete tõendamise kohustus sellega ei kao. “Väga palju sõltub ka sellest, kuidas kohalikud omavalitsused muudatusi praktikas rakendama hakkavad,” räägib Kruus. Ta lisab, et näiteks võib teatud juhtudel nüüd elamukrundile kuuri, garaaži või sauna ehitamine olla võimalik projekteerimistingimuste alusel ja ilma detailplaneeringut muutmata. “Toonitan, et omaalgatuslikult ilma kohalikku omavalitsust teavitamata ehitama hakata võib väga vähestel juhtumitel. Alati on tark küsida piirkonna ehitusnõunikult või vastavalt ametnikult, kuidas võib tegutseda,” selgitab Kruus ning lisab, et omavalitsus peab endiselt hindama planeeringut, ehitusmahtu, naabrite õigusi, tuleohutust ja hoone sobivust keskkonda.

Kruusi sõnul lihtsustab menetlustoiminguid ka see, et alates 1. augustist ei keskenduta edaspidi enam enne 22. juulit 1995 ehitatud hoonete puhul vanade lubade ja dokumentide otsimisele, vaid eeldatakse, et ehitisel oli õiguslik alus olemas. “See ei tähenda siiski, et hoone kantakse automaatselt ehitisregistrisse. Endiselt võib olla vaja mõõdistusprojekti, auditit või muid dokumente, mis tõendavad ehitise ohutust ja võimaldavad registrisse kanda õiged tehnilised andmed,” selgitab ta.

Üksikelamute, suvilate, aiamajade ning teatud kaksikelamute, ridaelamusektsioonide ja kahe korteriga elamute puhul asendub kasutusloa nõue üldjuhul kasutusteatisega, mille tavapärane kontrolliaeg on kümme päeva. “Lihtsam menetlus ei tähenda, et hoone ohutust või dokumente enam ei kontrollita. Küll aga võib see muuta asjaajamise kiiremaks ja omaniku jaoks arusaadavamaks,” ütleb Kruus.

1Partner on enam kui 20-aastase kogemusega Baltimaade juhtiv kinnisvaragrupp, mille esindused asuvad Tallinnas, Tartus, Riias ja Vilniuses. 1Partner grupp pakub kinnisvara vahenduse, hindamise, ehituse, arenduse, halduse ja investeeringute juhtimise teenust. 1Partner kinnisvaragrupp on maailma suurima kommertskinnisvara nõustamisettevõtte JLL (Jones Lang LaSalle) ametlik koostööpartner Baltikumis.

Maa- ja Ruumiamet: 1. augustil jõustuvad ehitusseadustiku muudatused toovad uuendused ka Ehitisregistrisse

31.07.2026 Adaur.ee

1. augustil 2026 jõustuvad ehitusseadustiku muudatused, mille eesmärk on muuta ehitamine ja menetlused lihtsamaks, kiiremaks ja bürokraatiavabamaks. Seadusemuudatustega viiakse kooskõlla ka ehitisregister, kus jõustuvad mitmed kasutajate jaoks olulised uuendused.

Väheneb abihoone ehitusloa riigilõiv

Elamu teenindamiseks vajaliku abihoone püstitamise või üle 33% laiendamise ehitusloa taotluse läbivaatamise riigilõiv väheneb 250 eurolt 150 eurole. Lammutamisloa taotluse riigilõiv jääb senisele tasemele ehk 30 eurole.

Väikeste abihoonete ehitamine muutub lihtsamaks

Kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 meetri kõrguste mitteeluhoonete, näiteks kuuride ja varjualuste püstitamine, laiendamine ning lammutamine muutub vabaehituseks. See tähendab, et nende puhul ei ole enam vaja esitada ehitusteatist.

Ehitisregister arvestab uute nõuetega automaatselt ning näitab dokumendi koostamisel kasutajale, kas kavandatud ehitustegevus vajab luba, teatist või ei kuulu enam menetlemisele.

Muutuvad mitme rajatise loakohustused

Seadusemuudatustega muutuvad ka mitmete rajatiste ehitamise nõuded. Näiteks puurkaevude, puuraukude, truupide ja sademeveerajatiste rajamisel asendub mitmel juhul ehitusloa taotlemine ehitusteatise esitamisega. Samuti täienevad Ehitisregistris mitmete rajatiste klassifikaatorid, sealhulgas põllumajandusrajatiste, lipumastide ja basseinide puhul.

Eluhoonete puhul muutuvad kasutusloa nõuded

Ühe- ja kahe korteriga elamute puhul asendub senine kasutusloa kohustus kasutusteatise esitamisega.

Kolme või enama korteriga elamute puhul muutuvad nõuded ümber- ja juurdeehitamisel. Keerukamate hoonete puhul on edaspidi ka väiksemamahulise ümberehituse või kuni 33% laiendamise korral üldjuhul vajalik ehitusluba. Erandiks jäävad tehnosüsteemidega seotud tööd, mille puhul piisab jätkuvalt ehitusteatisest.

Kasutusloa saab anda korraga mitmele ehitisele

Kui seni tuli kasutusluba väljastada igale ehitisele eraldi, siis alates 1. augustist saab ühe menetluse käigus anda kasutusloa korraga mitmele ehitisele. Muudatus muudab suuremate arendusprojektide menetlemise lihtsamaks ja kiiremaks.

Süsteem aitab valida õige dokumendi

Ehitisregistri üks olulisemaid uuendusi on automaatne dokumendi liigi kontroll. Kui kasutaja alustab näiteks ehitusloa taotluse täitmist, kuid sisestatud andmete põhjal piisab ehitusteatisest, muudab süsteem dokumendi automaatselt ehitusteatiseks. Sama loogika toimib ka vastupidisel juhul.

See aitab vältida eksimusi ning vähendab vajadust dokumente uuesti esitada.

Menetlused muutuvad arusaadavamaks

Ehitisregistris uuendatakse ka menetlustes kasutatavat sõnastust. Seni kasutatud mõiste „eelnõu“ asendub sõnaga „taotlus“, mis kirjeldab menetluse sisu kasutajatele selgemalt ning on kooskõlas uue seadusega.

Transpordiamet lisandub menetleva asutusena

Teede, tänavate, sildade ja tunnelitega seotud ehitiste puhul saab menetlevaks asutuseks valida ka Transpordiameti. See muudab vastavate ehitiste menetlemise üheselt mõistetavamaks.

Projekteerimistingimuste taotlemine muutub paindlikumaks

Seoses seadusemuudatustega täienevad ka projekteerimistingimuste taotlused. Ehitisregistris lisanduvad uued võimalused projekteerimistingimuste taotlemiseks ning täpsustatakse mitmeid andmevälju. Muudatuste eesmärk on muuta taotluste esitamine paindlikumaks ning viia need kooskõlla uute õigusnormidega.

EfTEN United Property Fund investeerib Uus-Järveküla elurajooni laiendusse

31.07.2026 Adaur.ee

EfTEN United Property Fund sõlmis lepingu, millega laiendatakse Uus-Järveküla arendusprojekti. Kavas on rajada 11 paarismaja (22 paarismaja osa) ning projekt peaks valmima 2029. aastal.

Fond rahastab laiendust etapiviisiliselt omaniklaenuga, mille maht on ligikaudu 1,5 miljonit eurot ja intress 10% aastas. Lisaks hakkab fond omama 80%list osalust uues asutatavas Uus-Järveküla elurajooni laiendust arendavas ettevõttes Invego Uus-Järveküla 2 OÜ.

EfTEN United Property Fund investeeris 2021. aastal ja 2023. aastal Uus-Järveküla elurajooni kokku 3,52 miljonit eurot. Valminud on kõik algselt kavandatud 165 rida- ja paarismaja osa, millest tänaseks on 161 müüdud. Arendusettevõte Invego Uus-Järveküla OÜ on fondile tagastanud kogu omaniklaenu põhiosa koos intressidega, kokku 4,81 miljonit eurot. Edaspidi lisandub sellele arendusettevõtte kasum vastavalt fondi osaluse suurusele.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine praktikas

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium: Eesti majandus kasvab kiirenevas tempos

31.07.2026 Adaur.ee

Statistikaameti andmetel kasvas Eesti majandus tänavu teises kvartalis aastases võrdluses 2,1%. Nii kiiret kasvu nägime viimati vahetult pärast COVID-19 pandeemiat.

Kuigi teise kvartali detailsemad andmed avaldatakse augusti lõpus, viitavad senised näitajad sellele, et üheks peamiseks kasvuveduriks oli väliskaubandus. Aprillis kasvas kaupade eksport 13% ja mais 9%. Mõlemal kuul ületas ekspordi kasv impordi kasvu, mis tähendab, et netoeksport andis majanduskasvu positiivse panuse.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi analüütiku Karel Lemberi sõnul on paranenud ka investeerimiskeskkond. “Ettevõtted on hakanud taas aktiivsemalt laenu võtma, mis viitab investeeringute elavnemisele. Juunis kasvas ettevõtete laenude ja liisingute jääk 8,2%, samal ajal kui üle 60 päeva maksetähtaega ületanud laenude maht vähenes aastaga 8,3%. Ka rahastamistingimused on muutunud soodsamaks. Kui veel hiljuti olid uute ärilaenude intressid Eestis kõrgemad kui Lätis ja Leedus, siis selle aasta algusest on need olnud Balti riikide madalaimad. Samuti on intressivahe Soomega langenud alla pikaajalise keskmise,” ütles Lember.

Positiivne on seegi, et hoolimata aktiivsemast laenamisest ja globaalsete energiahindade kõikumisest on inflatsioon püsinud kontrolli all. Juunis aeglustus hinnakasv 2 protsendini, mis vastab Euroopa Keskpanga pikaajalisele eesmärgile. Stabiilne inflatsioon toetab nii ettevõtete kui ka tarbijate kindlustunnet ning loob eeldused majanduskasvu jätkumiseks.

„Praegu on olemas hea alus, et majanduskasv jätkuks ja järgnevatel kvartalitel isegi kiireneks. Kuigi maailmamajanduses püsib ebakindlus, on meie lähiturgude väljavaade paranenud. Soome majandus kasvas teises kvartalis 2,5%, mis toetab Eesti eksporti ja tugevdab välisnõudlust. Kui see trend jätkub, on põhjust oodata ka Eesti majanduskasvu edasist kiirenemist,“ lisas Lember.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimine praktikas – juhatuse õigused, kohustused ja vastutus

Täienda end planeerimise ja ehituse valdkonna olulistes teemades

31.07.2026 Margot Toompark

Planeerimis- ja ehitusvaldkonnas töötaval spetsialistil on vaja ajakohaseid teadmisi nii seaduste, menetluste kui ka praktiliste töövõtete kohta. Planeerimis- ja ehitusspetsialisti täiendõppeprogramm aitab saada tervikliku ülevaate olulisematest teemadest, millega valdkonna igapäevatöös kokku puututakse.

Programmis käsitletakse muu hulgas planeerimisseadust ja ehitusseadustikku, detailplaneeringute koostamist ja menetlemist, kinnisvaraarenduse praktilisi küsimusi, ehitusjärelevalvet ning ehitamise dokumenteerimist. Programm sobib nii oma teadmisi täiendavale kui ka juba valdkonnas tegutsevale spetsialistile.

Planeerimis- ja ehitusspetsialisti täiendõppeprogrammi koolitused

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

EfTEN United Property Fund invests in the expansion of the Uus-Järveküla residential district

31.07.2026 Adaur.ee

EfTEN United Property Fund has entered into an agreement to the extension of the Uus-Järveküla residential district. Under the plan, 22 detached houses are to be built at the site.

The fund will invest in the expansion of the development project in stages, contributing a total of approximately EUR 1.5 million through a shareholder loan bearing interest of 10% per annum. In addition, the fund holds an 80% stake in Invego Uus-Järveküla 2 OÜ, the company developing the Uus-Järveküla residential district expansion. Completion of the development project is planned for 2029.

EfTEN United Property Fund invested in total EUR 3.52 million in the Uus-Järveküla residential district in 2021 and 2023. All 165 terraced and semi-detached houses originally planned for the district have been completed, of which 161 have been sold to date. The development company Invego Uus-Järveküla OÜ has by now returned the entire principal of the shareholder loan together with interest, amounting to EUR 4.81 million, to EfTEN United Property Fund. Going forward, the fund is expected to earn the development company’s profit in proportion to the ownership.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC – põhimõtted, meetodid ja turuväärtus

Swedbank: Eesti majandus on kasvanud viis kvartalit järjest

30.07.2026 Tõnu Mertsina

Statistikaameti poolt kiirhinnanguna arvestatud tänavu teise kvartali SKP 2,1% kasv vastas meie ootustele. Samas tuleb arvestada, et see number võib hiljem tublisti muutuda. Näiteks on kiirhinnanguga leitud SKP muutus viimasel neljal aastal erinenud täpsustatud arvestusest keskmiselt 0,8 protsendipunkti. Lisaks toob augusti keskel avaldatav viimaste aastate SKP uuendus uue võrdlusbaasi ja võib kiirhinnanguga leitud majanduskasvu numbrit tavapärasest rohkem muuta.

Praeguste arvestuste järgi jäi SKP põhi möödunud aasta esimesse kvartalisse ehk Eesti majandus on viimased viis kvartalit kasvanud. Esialgsete arvestuste järgi jõudis tänavu teises kvartalis SKP maht 2022. aasta keskmise lähedale, kuid oli veel 3% allpool 2021. aasta viimasesse kvartalisse jäänud tipust.

SKP kiirhinnang ei anna meile veel täpsemat pilti selle kohta, millised tegurid teises kvartalis majanduskasvu enim toetasid ja millised seda pidurdasid. Tõenäoliselt oli majanduskasvu taga peamiselt kodumaine nõudlus, eelkõige eratarbimine ning ka valitsemissektori kulutused ja investeeringud.

Tugev eratarbimine

Kuigi teise kvartali esimesel kahel kuul jaekaubandusettevõtete müügimahu kasv sisuliselt pidurdus (pärast aasta alguse tugevat kasvu), on veel vara rääkida selle tegevusala halvenenud väljavaatest. Majapidamiste suurem ostujõud ja paranenud kindlustunne peaksid tarbimist toetama. Swedbanki kaardimaksete andmete järgi kasvas teises kvartalis kogu eratarbimine kiiresti, mis näitab, et inimesed kulutavad jaekaubanduse kõrval oma raha rohkem mujal. Jaekaubandus moodustab aga ligi kolmandiku kogu eratarbimisest.

Aprillis ja mais töötleva tööstuse tootmismaht küll vähenes, kuid selle majandusharu SKP-s arvestatav lisandväärtuse muutus ei ole viimastel kvartalitel tootmismahuga ühte sammu käinud. Näiteks oli esimeses kvartalis stagneerunud töötleva tööstuse tootmismahu juures selle lisandväärtuse kasv SKP arvestuses tugev ja andis siis enam kui poole majanduses loodud kogulisandväärtusest.

Välisnõudlus lubab eksport suurendada

Esialgsete arvestuste järgi oli maksebilansi järgi leitud kaupade ja teenuste ekspordikasv samal ajal üsna sarnane nõrga esimese kvartaliga. Kuigi vahe eelmise aastaga ei ole suur, peaksid Eesti kaubanduspartnerite majandused sel aastal veidi suuremat nõudlust pakkuma, mis lubab meie ettevõtetel eksporti suurendada. Piduriks võib aga olla nõrgenenud hinnapõhine konkurentsivõime.

Seetõttu on ettevõtetel oluline suurendada efektiivsust, mis muu hulgas tähendab ka investeeringuid tootlikkuse parandamisse. Suurematele investeeringutele viitabki ettevõtete ja majapidamiste viimaste kvartalite tugev laenunõudlus (majapidamistel kodulaenud). Ka valitussektorilt ootame tänavu suuremaid kaitse- ja taristuinvesteeringuid. Samas ei näita SKP kvartaliarvestus investeeringutest veel õiget pilti.

Swedbank ootas mai alguses tänavuseks majanduskasvuks 2%. Kuna esimese kvartali kasv ületas meie ootusi, võib olla tarvis seda kasvuprognoosi veidi ülespoole korrigeerida. Samas sõltub see paljuski sellest, kuidas muudab statistikaameti augusti keskel avaldatav SKP uuendus eelmise aasta numbreid ehk selle aasta võrdlusbaasi.

Swedbank: Moderate growth continued in Estonia

30.07.2026 Adaur.ee

Estonia’s real GDP increased by 2.1% y/y and by 0.4% q/q (seasonally and working day adjusted – swda) in the second quarter of 2026. This is the first estimate that is usually substantially revised later.

The personal income tax reform has boosted households’ purchasing power. Swedbank’s card payment data suggest that consumer spending has strengthened. In the second quarter, the average net wage of Swedbank’s private customers was nearly 10% higher than a year earlier.

Exports of goods and services strengthened in the second quarter compared with the first. Export prospects for Estonian companies are expected to improve over the course of this year.

Strong loan demand from businesses and households in recent quarters points to a pickup in investment. Government investment is also expected to increase this year, particularly in defense and infrastructure.

As first-quarter GDP growth exceeded our expectations, we may revise Swedbank’s 2026 GDP growth forecast of 2.0% slightly upward. However, this will depend on the GDP data revision due in mid-August, which may alter the comparison base.

Kinnisvarakool: Ehitusjärelevalve praktikas – ehitise ja ehitamise kontrollimine

Arco Vara: 2026. AASTA II KVARTALI KONSOLIDEERITUD VAHEARUANNE (AUDITEERIMATA)

30.07.2026 Adaur.ee

TEGEVJUHI ARUANNE: Rait Riim, Arco Vara AS, tegevjuht ja juhatuse liige:

„2026. aasta teine kvartal oli mulle Arco Vara uue tegevjuhina esimene täiskvartal ametis. Tänu enam kui 20-aastasele kogemusele kinnisvarasektoris on sisseelamine kulgenud kiiresti ja sujuvalt.

Kvartali jooksul keskendus Arco Vara kolmele peamisele tegevussuunale:

käimasolevate arendusprojektide edukale lõpuleviimisele Soodi ja Spordi kinnistutel;
Lutheri kvartali ja Arcojärve elamupiirkonna ehitustegevuse ettevalmistamisele;
ettevõtte uue, tulevikku suunatud arengustrateegia käivitamisele.

Alustades viimasest, kinnitas ettevõtte nõukogu meie meeskonna välja töötatud uue strateegia, mille keskmes on Arco Vara tooteportfelli mitmekesistamine. Terviklike elupiirkondade arendamine jääb ka edaspidi ettevõtte peamiseks ärisuunaks, kuid soovime seda täiendada ridaelamute, eramute ja hoonestamata elamukruntide arendamisega. Pikemas perspektiivis näeme võimalusi ka üürikortermajade ja ärihoonete arendamisel. Samuti soovime pakkuda tooteid erinevates hinnasegmentides ja erinevates asukohtades, et vastata paremini turu vajadustele. Strateegia eesmärk on, et igal aastal annaksime oma klientidele üle vähemalt 150 uut kodu.

Tallinnas Kristiine linnaosas Spordi tänaval ning Haabersti linnaosas Kodulahe kvartalis Iili tänaval (endine Soodi tänav) kulgevad arendusprojektid plaanipäraselt. Hoonete valmimist prognoosime 2026. aasta novembrisse–detsembrisse. Teise kvartali jooksul müüsime 19 uut kodu, mis on Arco Vara viimaste aastate üks paremaid tulemusi kvartali kohta.

Samuti kulgevad plaanipäraselt järgmiste suuremate arendusprojektide – Lutheri kvartali ja Arcojärve – ettevalmistustööd. Kuigi suur osa Lutheri kvartali kinnistutest on juba ehituslubadega kaetud, tuleb enne ehitustegevuse algust koostada tehnilised tööprojektid. Seetõttu möödus ka teine kvartal suures osas projekteerimistööde tähe all. Planeerime Lutheri kvartali ehitustegevusega alustada 2026. aasta neljandas kvartalis.

Arcojärve detailplaneeringu menetlus on jõudnud lõppfaasi. Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist viisime sellesse sisse avaliku väljapaneku ja arutelu käigus tehtud ettepanekud ning ootame detailplaneeringu kehtestamist lähikuudel. Esimeste Arcojärve hoonete ehitusprojektid on juba valmis ning saame need pärast detailplaneeringu kehtestamist esitada kohalikule omavalitsusele ehitusloa taotlemiseks. Eesmärk on alustada Arcojärve projekti ehitustegevusega 2027. aasta esimesel poolaastal.

Tallinna uusarenduste turg püsib konkurentsitihe. 2026. aasta teises kvartalis oli Tallinnas 106 arendusprojektis pakkumisel ligikaudu 3 200–3 300 uut korterit, mis on umbes 12% rohkem kui aasta varem. Uute korterite pakkumine on jätkuvalt mõõdukas kasvutrendis.

2026. aasta teises kvartalis müüdi Tallinnas 325 uut korterit ehk 13% vähem kui aasta varem, mil müüdi 373 korterit. Kuigi teises kvartalis toimus müügimahtudes ajutine langus, näitab pikemaajaline trend jätkuvalt müügimahtude aeglast, kuid stabiilset kasvu. Tiheda konkurentsi tingimustes on eriti hea meel tõdeda, et Arco Vara projektid saavutasid kvartalis viimaste aastate ühe tugevama müügitulemuse.

Uute korterite keskmine pakkumishind ulatus 2026. aasta teises kvartalis 5 329 euroni ruutmeetri kohta, kasvades aastaga 5,6%. Linnaosade lõikes jäid keskmised pakkumishinnad vahemikku 4 050 eurot ruutmeetri kohta Haaberstis kuni 6 740 eurot ruutmeetri kohta Pirital ning hinnad liiguvad jätkuvalt pigem tõususuunas.

Pakkumishindade kasv olukorras, kus turul on pakkumist varasemast rohkem, on eelkõige tingitud arenduskulude jätkuvast suurenemisest. Lisaks üldisele inflatsioonile mõjutavad uute korterite hindu ka karmistuvad regulatsioonid. Näiteks peavad pärast 1. juulit 2026 ehitatavad korterelamud sisaldama varjumiskohti, mis erinevate hinnangute kohaselt suurendab uute korterite ehituskulu ja võib tõsta nende lõpphinda ligikaudu 2–8%.

Arco Vara teise kvartali kahjum peegeldab kinnisvaraarenduse äri tsüklilist iseloomu. Arendusprojektide aktiivses ehitusfaasis kajastuvad kulud jooksvalt, samas kui müügitulu ja kasum realiseeruvad valdavalt projektide valmimisel ning korterite üleandmisel klientidele.

Kuna Spordi tänava ja Kodulahe kvartali Soodi tänava arendusprojektide valmimine on kavandatud 2026. aasta neljandasse kvartalisse, prognoosime olulist käibekasvu ja kasumi paranemist aasta lõpus. Sellest tulenevalt ootame, et nii neljas kvartal kui ka 2026. aasta tervikuna kujunevad Arco Vara jaoks kasumlikuks.

Kokkuvõttes on Arco Vara hästi positsioneeritud, et astuda järgmine oluline samm nii kasvu kui ka kasumlikkuse suurendamisel. Ettevõtte olemasolev maaportfell pakub tugeva aluse terviklike elukeskkondade arendamiseks ning selle täiendamine väiksemate ja erinevat tüüpi projektidega aitab muuta äritegevust mitmekesisemaks ja vähendada sõltuvust üksikute suurprojektide arendustsüklitest.

Strateegiliste muudatuste elluviimine nõuab aega ning nende mõju ei avaldu üleöö, samuti tuleb arvestada kinnisvaraarenduse tsüklilise iseloomuga. Arco Vara arendusportfell on jõudnud etappi, kus suurem osa projektidest on aktiivses ettevalmistus- või ehitusfaasis ning kinnisvaraarenduse ärimudelist tulenevalt realiseeruvad müügitulu ja kasum valdavalt projektide valmimisel ja kodude üleandmisel. Seetõttu jääb järgmise aasta majandustulemus suuresti sõltuma olemasoleva valminud laovaru müügist, samas kui peatselt ehitusse minevate projektide finantsmõju avaldub nende projektide valmimisel. Usun, et uue strateegia elluviimise ning uute projektide turule jõudmise tulemusel hakkavad selle positiivsed mõjud avalduma järgmise kahe kuni kolme aasta jooksul, luues eeldused Arco Vara pikaajaliseks ja jätkusuutlikuks kasvuks.“

PÕHILISED NÄITAJAD

Grupi 2026. aasta 6 kuu müügitulu oli 4 319 tuhat eurot, mis on 1 226 tuhat eurot rohkem kui 2025. aasta 6 kuu müügitulu.

2026. aasta 6 kuu ärikahjumiks (=EBIT) kujunes 1 205 tuhat eurot ja puhaskahjumiks 1 154 tuhat eurot. 2025. aasta 6 kuuga sai grupp ärikasumit 265 tuhat eurot ja puhaskahjumit 43 tuhat eurot.

2026. aasta II kvartalis müüdi grupi poolt arendatavates projektides 19 korterit, millest 16 võlaõigusliku lepinguga ja 3 asjaõiguslepinguga. Võrdluseks 2025. aasta II kvartalis müüdi grupi poolt arendatavates projektides 6 korterit, millest 1 võlaõigusliku lepinguga ja 5 korterit asjaõiguslepinguga.

30.06.2026 seisuga oli Grupi arendusprojektides müügis kokku 65 korterit ja 1 äripind. Võrdluseks oli 30.06.2025 seisuga müügis 19 valmis korterit ja 1 äripind.

Grupi laenukoormus (netolaenud) oli 2026. aasta esimese poolaasta lõpu seisuga 45 218 tuhat eurot, mis on 11 957 tuhat eurot rohkem võrreldes eelmise aasta sama perioodi lõpuga. Laenukoormuse suurenemine tuleneb peamiselt arenduslaenude kaasamisest arenduses olevate kinnisvaraprojektide ehituse finantseerimiseks. Grupi intressikandvate kohustuste kaalutud keskmine intressimäär oli 30.06.2026 seisuga 8.77%.

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

EUR tuhandetes	6 kuud 2026	6 kuud 2025	II kvartal 2026	II kvartal 2025

Müügitulu enda kinnisvara müügist	4 064	2 853	3 794	1 264
Müügitulu teenuste müügist	255	240	135	123
Müügitulu kokku	4 319	3 093	3 929	1 387

Müüdud kinnisvara ja teenuste kulu	-4 039	-2 069	-3 714	-961
Brutokasum	280	1 025	215	426

Muud äritulud	90	1	2	0
Turustuskulud	-219	-193	-95	-125
Üldhalduskulud	-1 035	-562	-595	-293
Muud ärikulud	-321	-4	-249	-4
Ärikasum (-kahjum)	-1 205	265	-721	5

Finantstulud ja -kulud	202	0	213	0
Intressitulud ja -kulud	-151	-295	-66	-152
Kasum/kahjum enne tulumaksu	-1 154	-30	-575	-147
Tulumaksukulu	0	-13	0	0
Aruandeperioodi puhaskasum/-kahjum	-1 154	-43	-575	-146
Emaettevõtte omanike osa koondkasumis	-1 129	-43	-550	-146
Mitte-kontrolliva osaluse osa koondkasumis	-25	0	-25	0

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

EUR tuhandetes	30.06.2026	31.12.2025

Raha ja raha ekvivalendid	2 070	2 784
Nõuded ja ettemaksed	1 381	6 420
Varud	83 275	74 127
Käibevara kokku	86 726	83 331

Nõuded ja ettemaksed	18	18
Kinnisvarainvesteeringud	2 296	2 296
Materiaalne põhivara	521	551
Immateriaalne põhivara	31	41
Põhivara kokku	2 866	2 905
VARAD KOKKU	89 591	86 236

Laenukohustused	4 070	4 180
Võlad ja saadud ettemaksed	4 171	8 560
Garantiieraldised	270	347
Lühiajalised kohustused kokku	8 511	13 087

Laenukohustused	43 218	36 283
Võlad ja saadud ettemaksed	453	503
Pikaajalised kohustused kokku	43 671	36 786
KOHUSTUSED KOKKU	52 182	49 873

Aktsiakapital	12 158	12 158
Ülekurss	16 399	16 399
Kohustuslik reservkapital	2 011	2 011
Muud reservid	51	28
Eelmiste perioodide jaotamata kasum	5 767	6 593
Aruandeaasta koondkasum (kahjum)	-1 154	-826
Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital	35 232	36 363
Mittekontrolliv osalus	2 177	0
OMAKAPITAL KOKKU	37 409	36 363
KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL KOKKU	89 591	86 236

INTERIM REPORT FOR THE SECOND QUARTER OF 2026 (UNAUDITED)

30.07.2026 Adaur.ee

GROUP CEO’S REVIEW: Rait Riim, CEO and Member of the Management Board of Arco Vara AS

“The second quarter of 2026 marked my first full quarter as the Chief Executive Officer of Arco Vara. Thanks to more than 20 years of experience in the real estate sector, my transition into the role has been both smooth and efficient.

During the quarter, Arco Vara focused on three key priorities:

the successful completion of the ongoing development projects at Soodi and Spordi;
preparations for the construction of the Lutheri Quarter and Arcojärve residential developments; and
the implementation of the Company’s new long-term growth strategy.

Starting with the latter, the Supervisory Board approved the new strategy developed by our management team, with the diversification of Arco Vara’s product portfolio at its core. The development of comprehensive residential communities will remain the Company’s primary business focus. However, we intend to complement this by developing townhouses, detached houses and residential building plots. Over the longer term, we also see opportunities in the development of build-to-rent residential properties and commercial buildings. In addition, we aim to offer products across different price segments and locations in order to better respond to market demand. Our strategic objective is to deliver at least 150 new homes to customers each year.

Our development projects on Spordi Street in the Kristiine district of Tallinn and on Iili Street (formerly Soodi Street) in the Kodulahe residential quarter in Haabersti are progressing according to schedule. Completion of both developments is expected in November–December 2026. During the second quarter, we sold 19 new homes, representing one of Arco Vara’s strongest quarterly sales performances in recent years.

Preparatory work for our next major development projects – Lutheri Quarter and Arcojärve – is also progressing as planned. Although valid building permits already cover a substantial part of the Lutheri Quarter development, detailed technical construction designs must be completed before construction can commence. As a result, the second quarter was largely dedicated to design work. We expect construction at Lutheri Quarter to begin in the fourth quarter of 2026.

The detailed spatial planning process for Arcojärve has entered its final stage. Following the adoption of the detailed spatial plan, amendments arising from the public consultation process have been incorporated, and we expect the plan to be formally approved in the coming months. The construction designs for the first buildings have already been completed and will be submitted for building permits once the detailed spatial plan is approved. Our objective is to commence construction of the Arcojärve development during the first half of 2027.

The market for new residential developments in Tallinn remains highly competitive. During the second quarter of 2026, approximately 3,200–3,300 new apartments were available across 106 development projects, representing an increase of around 12% compared with a year earlier. The supply of new apartments continues to grow at a moderate pace.

A total of 325 new apartments were sold in Tallinn during the second quarter of 2026, representing a 13% decrease compared with 373 apartments sold during the corresponding period of the previous year. Although sales volumes declined temporarily during the quarter, the longer-term trend continues to indicate gradual and stable market growth. Against this highly competitive backdrop, I am particularly pleased that Arco Vara achieved one of its strongest quarterly sales performances in recent years.

The average asking price of new apartments in Tallinn reached EUR 5,329 per square metre during the second quarter of 2026, increasing by 5.6% year-on-year. Across Tallinn’s districts, average asking prices ranged from approximately EUR 4,050 per square metre in Haabersti to EUR 6,740 per square metre in Pirita, with prices continuing to show an upward trend.

The continued increase in asking prices despite higher market supply is primarily driven by rising development costs. In addition to general inflation, increasingly stringent regulatory requirements are also contributing to higher construction costs. For example, apartment buildings for which construction commences after 1 July 2026 must include civil protection shelters. According to various estimates, this requirement is expected to increase construction costs and may raise the final selling prices of new apartments by approximately 2–8%.

Arco Vara’s second-quarter loss reflects the inherently cyclical nature of the real estate development business. During the active construction phase of development projects, costs are recognised as incurred, whereas revenue and profit are generated primarily upon project completion and the handover of completed homes to customers.

As the completion of the Spordi Street and Kodulahe Soodi developments is scheduled for the fourth quarter of 2026, we expect a significant increase in revenue and a substantial improvement in profitability towards the end of the year. Accordingly, we expect both the fourth quarter and the 2026 financial year as a whole to be profitable for Arco Vara.

Overall, Arco Vara is well positioned to take the next important step in both growth and profitability. Our existing land bank provides a strong foundation for developing integrated residential communities, while expanding the portfolio with smaller and more diverse projects will strengthen business diversification and reduce dependence on the development cycle of individual large-scale projects.

The implementation of strategic changes takes time, and their benefits will not materialise overnight. At the same time, it is important to recognise the cyclical nature of the real estate development business. Arco Vara’s development portfolio has now reached a stage where the majority of projects are either under active preparation or construction. By the nature of our business model, revenue and profit are realised primarily upon project completion and the handover of homes to customers. Consequently, next year’s financial performance will largely depend on the sale of completed inventory, while the financial contribution from projects currently entering construction will be recognised only upon their completion. I am confident that the successful implementation of our new strategy and the launch of new development projects will begin to generate tangible benefits over the next two to three years, creating a solid foundation for Arco Vara’s long-term, sustainable growth.”

KEY PERFORMANCE INDICATORS

The Group’s revenue for the first six months of 2026 amounted to EUR 4,319 thousand, representing an increase of EUR 1,226 thousand compared with the first six months of 2025.

For the first six months of 2026, the Group reported an operating loss (EBIT) of EUR 1,205 thousand and a net loss of EUR 1,154 thousand. In the first six months of 2025, the Group generated an operating profit of EUR 265 thousand and a net loss of EUR 43 thousand.

During the second quarter of 2026, the Group sold 19 apartments in its development projects, of which 16 were sold under preliminary sale and purchase agreements and 3 under real right contracts. By comparison, in the second quarter of 2025, the Group sold 6 apartments, of which 1 was sold under a preliminary sale and purchase agreement and 5 under real right contracts.

As of 30 June 2026, the Group had 65 apartments and 1 commercial unit available for sale across its development projects. As of 30 June 2025, the Group had 19 completed apartments and 1 commercial unit in inventory.

As of the end of the first half of 2026, the Group’s net debt amounted to EUR 45,218 thousand, an increase of EUR 11,957 thousand compared with the end of the corresponding period of the previous year. The increase in net debt was primarily attributable to the utilisation of development loans to finance the construction of the Group’s ongoing real estate development projects. As of 30 June 2026, the weighted average interest rate on the Group’s interest-bearing liabilities was 8.77%.

CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME

In thousands of euros	6M 2026	6M 2025	Q2 2026	Q2 2025

Revenue from sale of own real estate	4,064	2,853	3,794	1,264
Revenue from rendering of services	255	240	135	123
Total revenue	4,319	3,093	3,929	1,387

Cost of sales	-4,039	-2,069	-3,714	-961
Gross profit	280	1,025	215	426

Other income	90	1	2	0
Marketing and distribution expenses	-219	-193	-95	-125
Administrative expenses	-1,035	-562	-595	-293
Other expenses	-321	-4	-249	-4
Operating profit	-1,205	265	-721	5

Finance income and costs	202	0	213	0
Interest income and costs	-151	-295	-66	-152
Profit/ loss before tax	-1,154	-30	-575	-147
Income tax	0	-13	0	0
Net profit/ loss for the period	-1,154	-43	-575	-146
attributable to owners of the parent	-1,129	-43	-550	-146
attributable to non-controlling interests	-25	0	-25	0

CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION

In thousands of euros	30 June 2026	31 December 2025

Cash and cash equivalents	2,070	2,784
Receivables and prepayments	1,381	6,420
Inventories	83,275	74,127
Total current assets	86,726	83,331

Receivables and prepayments	18	18
Investment property	2,296	2,296
Property, plant and equipment	521	551
Intangible assets	31	41
Total non-current assets	2,866	2,905
TOTAL ASSETS	89,591	86,236

Loans and borrowings	4,070	4,180
Payables and deferred income	4,171	8,560
Warranty provisions	270	347
Total current liabilities	8,511	13,087

Loans and borrowings	43,218	36,283
Payables and deferred income	453	503
Total non-current liabilities	43,671	36,786
TOTAL LIABILITIES	52,182	49,873

Share capital	12,158	12,158
Share premium	16,399	16,399
Statutory capital reserve	2,011	2,011
Other reserves	51	28
Retained earnings	5,767	6,593
Total Comprehensive Income for the Reporting Period	-1,154	-826
Total equity attributable to owners of the parent	35,232	36,363
Non-controlling interest	2,177	0
TOTAL EQUITY	37,409	36,363
TOTAL LIABILITIES AND EQUITY	89,591	86,236

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused kinnisvaratehingutes: ostja õigused, müüja kohustused ja müügigarantii praktikas

EfTEN Real Estate Fund AS 2026. aasta II kvartali ja I poolaasta auditeerimata majandustulemused

30.07.2026 Adaur.ee

Fondijuhi kommentaar

2026. aasta I poolaastal astus EfTEN Real Estate Fund AS mitu olulist sammu portfelli ümberkujundamisel, keskendudes kapitali efektiivsemale kasutamisele ning uute investeerimisvõimaluste ettevalmistamisele. Märtsis viis fond lõpule tütarettevõtte EfTEN Krustpils SIA (Läti DSV logistikakeskuse omanikettevõte) müügi. Fond soetas logistikakeskuse 2016. aasta juunis ning projekti sisemiseks tulumääraks (IRR) kujunes ligikaudu 10%.

Aprillis viis fondi tütarettevõte EfTEN Menulio UAB lõpule Menulio 11 büroohoone müügi Vilniuses, kus kinnisvarainvesteeringu müügihind oli ligikaudu 0,6 miljonit eurot bilansilisest väärtusest kõrgem. Läti DSV logistikakeskuse ning Menulio 11 büroohoone müük lõi eelduse uute investeeringute tegemiseks.

2026. aasta 1. juunil omandas EfTEN Real Estate Fund AS 100%-lise osaluse Magistral Kaubanduskeskuse OÜ-s. Soetushinna arvutuse aluseks oli kinnisvarainvesteering väärtusega 31,69 miljonit eurot ning fond eeldab investeeringu puhastootluseks 8,1%. Juunis teenis Magistrali kaubanduskeskus 213 tuhat eurot üüritulu. Keskuses oli juuni lõpus 165,5 m² vakantseid üüripindu, mille osas on üürilepingud aruande koostamise seisuga sõlmitud ning seega on keskuse täituvus 100%.

Fondi olemasolev kinnisvaraportfell toimib jätkuvalt stabiilselt – vakantsus alanes viimase kolme aasta madalaima tasemeni (2,3%) ning üürnike maksekäitumine oli hea. Fondivalitseja jätkab aktiivset fondi kinnisvaraportfelli juhtimist, et säilitada portfelli täituvus, maksimeerida kinnisvarainvesteeringute üüritulu ning tagada fondi dividendivõimekus.

Langenud EURIBORi tase avaldas I poolaastal fondi rahavoogudele võrreldes eelmise aasta sama perioodiga olulist positiivset mõju ning intressikulud vähenesid aastases võrdluses 10%. Fondi vaba rahavoog suurenes eelmise aasta I poolaastaga võrreldes 20% ning intresside kattekordaja (ICR) paranes 3,7-lt 4,4-le. Fond on intressimäära võimaliku tõusu kaitseks sõlminud kaks intressimäära vahetuslepingut nominaalsummas 22,6 miljonit eurot (12,9% laenuportfellist), kus 1 kuu EURIBOR on fikseeritud tasemetel 1,995% ja 2,2%.

Majandustulemuste ülevaade

EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2026. aasta II kvartali müügitulu oli 8,545 miljonit eurot (2025. aasta II kvartal: 8,210 miljonit eurot) ning I poolaasta konsolideeritud müügitulu 16,966 miljonit eurot (2025. aasta I poolaasta: 16,068 miljonit eurot). II kvartali müügitulu kasvas aastataguse perioodiga võrreldes 4,1% ning I poolaasta müügitulu 5,6%. Müügitulu kasvu toetasid uued investeeringud logistika-, kaubandus- ja hooldekodude sektoris.

Fondi konsolideeritud neto üüritulu (NOI) oli 2026. aasta I poolaastal kokku 15,767 miljonit eurot (2025: 14,845 miljonit eurot), kasvades eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 6,2%. Neto üüritulu marginaal oli 2026. aasta I poolaastal 96% (2025: 95%), mis tähendab, et kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus- ja parendustööd) ning turunduskulud moodustasid 4% (2025: 5%) fondi konsolideeritud üüritulust.

2026. aasta I poolaastal teenis fond konsolideeritud puhaskasumit 8,911 miljonit eurot, mis on 8,8% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal.

Kontsern teenis 2026. aasta I poolaastal korrigeeritud rahavoogu (EBITDA miinus intressikulud ja laenude põhiosade tagasimaksed ja tulumaksukulu) kokku ligikaudu 7,1 miljonit eurot, mis on seoses kõrgema EBITDA taseme ja madalamate intressikuludega võrreldes eelmise aasta sama perioodiga suurenenud 20%. Kontserni varade maht oli 30.06.2026 seisuga 419,838 miljonit eurot (31.12.2025: 405,851 miljonit eurot), s.h moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus varade mahust 95% (31.12.2025: 94%). 2026. aasta I poolaastal vähenesid logistikasegmendi kinnisvarainvesteeringud 9,0 miljoni euro võrra seoses DSV logistikakeskuse müügiga Riias ja büroosegmendi kinnisvarainvesteeringud 8,1 miljoni euro võrra seoses Menulio 11 hoone müügiga Vilniuses. Kaubandussektori kinnisvarainvesteeringud suurenesid 31,690 miljoni euro võrra seoses Magistrali kaubanduskeskuse soetamisega Tallinnas.

Kinnisvaraportfell

Seisuga 30.06.2026 oli kontsernil 36 (31.12.2025: 37) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval oli 399,102 miljonit eurot (31.12.2025: 381,032 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 398,595 miljonit eurot (31.12.2025: 381,235 miljonit eurot). Lisaks eelnimetatud kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50% osalusega ühisettevõttele EfTEN SPV11 OÜ hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.06.2026 seisuga oli 8,550 miljonit eurot (31.12.2025: 8,680 miljonit eurot).

Investeeringud 2026. aasta I poolaastal

2026. aasta juunis soetas kontsern 12,9 miljoni euro eest 100% osaluse ettevõttes Magistral Kaubanduskeskuse OÜ. Ettevõttele kuulub Magistrali keskus aadressil Sõpruse pst 201, Tallinn, mille õiglane väärtus soetusel oli 31,7 miljonit eurot.

Kontsern investeeris 2026. aasta I poolaastal kokku 3,532 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvaraportfelli, s.h jätkusid Nõmme hooldekodu ümberehitustööd, mille maht oli I poolaastal kokku 2,3 miljonit eurot.

Müügid 2026. aasta I poolaastal

2026. aasta märtsis müüs kontsern 100% osaluse tütarettevõttes EfTEN Krustpils SIA, kellele kuulus DSV logistikakeskus Riias. Kontsern soetas DSV logistikakeskuse 2016. aasta juunis ning fond teenis projektist ligikaudu 10% sisemist tulumäära (IRR). 2026. aasta aprillis müüs fondi tütarettevõte EfTEN Menulio UAB talle kuuluva büroohoone Vilniuses aadressil Menulio 11. Kinnisvarainvesteeringu müügihind oli 571 tuhat eurot kõrgem kui kinnistu bilansiline väärtus. Pärast Menulio 11 soetamiseks võetud laenukohustuste tagastamist ning muude kohustuste katmist laekus fondile 5,3 miljonit eurot.

2026. aasta aprillis müüs fondi tütarettevõte EfTEN SPV7 OÜ Tallinnas A.H. Tammsaare tee 116a asuva kinnistu Ignitis Eesti OÜ-le. Tehingust teenis EfTEN SPV7 OÜ 225 tuhat eurot kasumit.

Üüritulu

2026. aasta esimese 6 kuuga teenis kontsern kokku 16,425 miljonit eurot üüritulu, mis on 5% rohkem kui 2025. aastal samal perioodil.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 30.06.2026 seisuga 2,3% (31.12.2025: 3,2%). Büroosegmendi vakantsus vähenes esimesel poolaastal – kui 2025. aasta lõpus oli segmendi vakantsus 14,4%, siis 2026. aasta juuni lõpus oli see 9,0%. Büroosegmendi vakantsuse vähenemises oli oluline osa Menulio 11 büroohoone müügitehingul, kus vabade pindade osakaal oli 46%.

Kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus

EfTEN Real Estate Fund AS hindab korraliselt kinnisvarainvesteeringuid kaks korda aastas – 30. juuni ja 31. detsembri seisuga. Colliers International poolt 2026. aasta juunis läbi viidud kinnisvarainvesteeringute hindamiste tulemusel langes kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 0,2% ning fond sai kinnisvarainvesteeringute allahindlusest 0,62 miljonit eurot kahjumit. Lisaks hinnati 1,6% (138 tuhat eurot) madalamaks fondi sidusettevõttele kuuluva Hotell Palace väärtus. 2026. aasta aprillis müüs fond Menulio 11 büroohoone, mille müügiväärtus oli bilansilise väärtusega võrreldes 570 tuhande euro võrra kõrgem.

Finantseerimine

EfTEN Real Estate Fund AS-i kolm tütarettevõtet pikendasid 2026. aasta I poolaastal pangaga sõlmitud laenulepinguid kogusummas 11,5 miljonit eurot. Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni üheteistkümne tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk oli seisuga 30.06.2026 kokku 45,650 miljonit eurot. Lõppevate laenulepingute LTV (Loan-to-Value) on 33% – 61% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilset üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.

EfTEN Real Estate Fund AS-i tütarettevõtted suurendasid seoses parema finantsvõimekusega oma pangalaenude kogusummat 2026. aasta aprillis 3,7 miljoni euro võrra. Lisaks rahastati 2026. aasta I poolaastal pangalaenuga Nõmme hooldekodu ehitustöid kogusummas 2,3 miljonit eurot.

EfTEN Real Estate Fund AS sõlmis 2026. aasta juunis Magistral Kaubanduskeskuse OÜ ostu finantseerimiseks laenulepingu summas 4 miljonit eurot tähtajaga 01.06.2027.

Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 30.06.2026 seisuga 4,03% (31.12.2025: 3,99%) ning LTV (Loan to Value) 42% (31.12.2025: 41%). Kõik fondi laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Intressiriski maandamiseks on kontserni kahel tütarettevõttel sõlmitud intressimäära vahetuslepingud kokku nominaalsummas 22,6 miljonit eurot, millega ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) on fikseeritud tasemel 1,995% ja 2,2%.

Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) seisuga 30.06.2026 oli 4,4 (seisuga 30.06.2025: 3,7). ICR kasvas peamiselt madalama EURIBORi toel.

Aktsiainfo

EfTEN Real Estate Fund AS-i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga 30.06.2026 on 115 248 tuhat eurot (31.12.2025: sama). Aktsiakapital koosnes 11 524 846 aktsiast (31.12.2025: sama) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2025: sama).

EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga 30.06.2026 19,89 eurot (31.12.2025: 20,32 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus vähenes 2026. aasta I poolaastal 2,1%. 2026. aasta aprillis maksis fond netodividende 1,2 eurot aktsia kohta kogusummas 13,8 miljonit eurot. Ilma dividende jaotamata oleks fondi puhasväärtus kasvanud 3,8%.

Seisuga 30.06.2026 kuulus fondi nõukogu ja juhatuse liikmetele ning nendega seotud isikutele 32,03% aktsiatest.

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

	II kvartal		6 kuud
	2026	2025	2026	2025
€ tuhandetes
Müügitulu	8 545	8 210	16 966	16 068
Müüdud teenuste kulu	-323	-389	-752	-895
Brutokasum	8 222	7 821	16 214	15 173

Turustuskulud	-267	-187	-447	-328
Üldhalduskulud	-984	-941	-1 972	-1 947
Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest	-52	546	-52	546
Muud äritulud ja -kulud	100	15	78	-22
Ärikasum	7 019	7 254	13 821	13 422

Kasum/-kahjum ühisettevõtetest	11	87	-48	29
Kahjum tütarettevõtte müügist	0	0	-286	0
Intressitulud	56	35	115	118
Muud finantstulud ja -kulud	-1 841	-1 739	-3 144	-3 542
Kasum enne tulumaksu	5 245	5 637	10 458	10 027

Tulumaksukulu	-1 258	-1 612	-1 547	-1 835
Aruandeperioodi puhaskasum	3 987	4 025	8 911	8 192
Aruandeperioodi koondkasum kokku	3 987	4 025	8 911	8 192
Kasum aktsia kohta
– tava	0,35	0,35	0,77	0,72
– lahustatud	0,35	0,35	0,77	0,72

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

	30.06.2026	31.12.2025
€ tuhandetes
VARAD
Raha ja raha ekvivalendid	16 357	19 957
Lühiajalised hoiused	0	320
Tuletisinstrumendid	73	13
Nõuded ja viitlaekumised	1 648	1 697
Ettemakstud kulud	218	293
Varud	6	0
Käibevara kokku	18 302	22 280

Pikaajalised nõuded	136	164
Ühisettevõtete osad	2 134	2 182
Kinnisvarainvesteeringud	399 102	381 032
Materiaalne põhivara	164	193
Põhivara kokku	401 536	383 571
VARAD KOKKU	419 838	405 851

KOHUSTISED JA OMAKAPITAL
Laenukohustised	54 676	42 261
Tuletisinstrumendid	42	6
Võlad ja ettemaksed	7 856	2 913
Lühiajalised kohustised kokku	62 574	45 180

Laenukohustised	113 861	111 727
Muud pikaajalised võlad	2 158	1 992
Edasilükkunud tulumaksukohustus	11 960	12 748
Pikaajalised kohustised kokku	127 979	126 467
KOHUSTISED KOKKU	190 553	171 647

Aktsiakapital	115 248	115 248
Ülekurss	91 076	91 076
Kohustuslik reservkapital	5 380	4 156
Jaotamata kasum	17 581	23 724
OMAKAPITAL KOKKU	229 285	234 204
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU	419 838	405 851