Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Arco Vara: Tartu ja Tartumaa elamuturu ülevaade 2017-03

01.05.2017 Mihkel Eliste

Tartumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid kõige enam Ülenurme vallas ning Tartu linnas. Tehinguaktiivsuselt järgnevad Tartu vald, Haaslava, Luunja ning Tähtvere vald. Erinevalt Tartu linnas tehtavatest tehingutest on lähivaldade näitel suures osas tegemist uusehitistega. Olenemata tehinguaktiivsuse piirkondlikust erinevusest ei ole Tartu linna ning selle vahetute lähipiirkondade elamute hinnatasemed statistiliselt vaadatuna kuigi erinevalt hinnastatud. Tartu linna lähivaldades on kõige madalamate hindadega tehtud tehingud valdavalt Tähtvere vallas, kus on ühtlasi ka kõigest üksikuid elurajoone.

I kvartal tõi maakonnas tervikuna nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete languse

2017. aasta I kvartalis tehti hoonestatud elamumaaga Tartumaal kokku 96 tehingut. Tehinguaktiivsus oli maakonnas tervikuna võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga langenud 15% ja võrreldes aastataguse ajaga 5,0%. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 86 000 eurot ja mediaanhinnaks 70 000 eurot. Aritmeetiline keskmine langes võrreldes möödunud kvartaliga 6,2% ja mediaanhind 2,9%, võrreldes eelmise aasta I kvartaliga langesid aritmeetiline keskmine koguni 26% ja mediaanhind 13%. 2016. aastaga võrrelduna esinev hinnataseme langus tuleneb uusehitiste mõnevõrra väiksemast müügist ning tavapärasest madalamatel hinnatasemetel tehtud tehingutest. Elamuturuga seotud näitajad on püsinud suures osas muutumatud, nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv on valdavalt aset leidnud uusehitiste ja kallimate järelturu objektide osas. Elamuturg on siirdunud maakonnakeskusest väljapoole, millest tulenevalt on tehingute arvu taset ja hinnataseme kasvu hoidnud valdavalt Tartu linna lähivaldades tehtud tehingud.

2017. aasta I kvartalis tehti Tartu linnas 32 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrreldes möödunud kvartaliga 19% rohkem kuid võrreldes 2016. aasta I kvartaliga 24% vähem. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 110 000 eurot ja mediaanhinnaks 119 000 eurot, mis olid võrreldes varasema kvartaliga kasvanud vastavalt 2,2% ja 19%. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes 2016. aasta I kvartaliga aga langenud 25% kuid mediaanhind kasvas sealjuures koguni 41%. Hinnatase on kvartaalses lõikes jäänud juba pikemat aega võrdlemisi sarnasele tasemele, mille juures aga mediaanhind on pidevalt kasvanud uusehitiste ning kallimate järelturu elamutega tehtud tehingute arvelt. Tehinguaktiivsuse mõningast langust soodustab kohatine kehv pakkumise struktuur ning pidevalt kasvavad pakkumispõhised hinnad, mõõdukat statistilist hinnakasvu soosib lähitulevikus uute arendusalade laienemine.

Pärast 2016. aasta IV kvartalit tehinguaktiivsus kogu maakonnas ning Tartu linnas kuigi palju ei muutunud, tehingute arv püsis sarnaselt detsembrile samal tasemel kogu jaanuari ja veebruari. Aasta alguses tehti maakonnas enam tehinguid odavamate elamutega (60 000 € mediaanhind), mille järel aga nii veebruaris kui märtsis tehti tehinguid järjest kõrgematel hinnatasemetel (märtsis mediaanhind 72 000 €). Kevadise perioodi aktiivsust on soodustatud võrdlemisi soe talv, järgneva kvartali esimeses pooles on oodata sarnastel hinnatasemetel tehtavate tehingute jätkumist.

Märtsis tehti Tartu maakonnas kokku 27 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrreldes veebruariga tehti 7 tehingut vähem ning võrreldes 2016. aasta märtsiga 14 tehingut vähem. Võrreldes aastataguse ajaga on tehinguaktiivsus vähenenud ennekõike maakonnakeskuses. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes tehtud tehingute lõikes 89 000 eurot ja mediaanhinnaks 72 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes veebruariga langenud 6,6% ning võrreldes aastataguse ajaga langenud koguni 40%. Mediaanhind oli sealjuures võrreldes veebruariga langenud 2,0% ning võrreldes 2016. aasta märtsiga langenud 24%. Aastases võrdluses on tehinguaktiivsus mõnevõrra vähenenud kuid mediaanhinna kasv on ajaliselt pikema horisondi raames vaadatuna püsinud endiselt kiire. Nii aritmeetilise keskmise kui mediaanhinna laialdased muutused tulenevad viimastel perioodidel sagenema hakanud uusehitistega ja kallimate järelturu elamutega tehtud tehingutest, millede maht tehingute arvus periooditi tugevalt varieerub.

Tartu linnas tehti märtsis 9 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrreldes veebruariga tehti täpselt sama palju tehinguid kuid võrreldes 2016. aasta märtsiga 10 tehingut vähem. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 110 000 eurot ja mediaanhinnaks 95 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes veebruariga langenud 1,8% ning mediaanhind langes 29%. Võrreldes aastataguse ajaga langes aritmeetiline keskmine 43% ja mediaanhind 24%. Hinnatasemete igakuised laialdased kõikumised tulenevad Tartu linnas sarnaselt maakonnale kui tervikule nii tehingute arvu vähesusest kui asjaolust, et erinevas hinnaklassis ja erinevat tüüpi elamutega tehtud tehingute maht varieerub üsna suuresti. Laialdane mediaanhinna langus võrreldes 2016. aasta märtsiga tulenes ajutisest madalast võrdlusbaasist, kus möödunud aasta märtsis tehti hulgaliselt tehinguid üle 100 000 maksnud elamutega.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tartumaal ja Tartu linnas

* 2017. aasta on toodud 31. märtsi seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Tartu linna lõikes on ostjate poolt eelistatuimad elamupiirkonnad Tammelinn, Veeriku, Raadi-Kruusamäe ning Ihaste. Vastavates piirkondades asuvad ühtlasi ka kõige suuremad Tartu linna elurajoonid. Erinevalt Tartu linna üleüldisest hoonestusest ei ole tarbijate poolt siiski Tartu linnale omaste puitkonstruktsioonis elamute soetamine eelistatud. Nii Tartu linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning maaküttega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tartu linnas ligikaudu 80 000 – 100 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on üldjuhul vahemikus 120 000 – 170 000 eurot. Väga heas seisukorras ja uute elamute hinnatase algab ligi 170 000 eurost, hea asukohaga kvaliteetsete renoveeritud või uuselamute eest küsitakse aga valdavalt kuni 250 000 eurot. Kõige rohkem otsitakse Tartus n-ö keskmises hinnavahemikus, 150 000 – 175 000 eurot maksvaid üksikelamuid. Ostjad peavad oluliseks ennekõike head ruumiplaneeringut ja soodsaid kommunaalkulusid.

Tartu linna siseste uusehitiste pakkumiste vähesuse tõttu asutakse sobilikke pakkumisi otsima esmajärgus Ülenurme vallast, seejärel Luunja, Tartu ning Haaslava vallast. Tartu linna lähipiirkondades sõltub hind peamiselt asukohast kui ümbritsevast elukeskkonnast, infrastruktuurist, ehituse kvaliteedist ja sellega seotud lahendustest. Hinnatasemed jäävad linnalähedastes piirkondades valdavalt vahemikku 200 000 – 250 000 eurot.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tartu ja Tartu lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Hinnatasemed on tulenevalt uusarendustest Tartu linnast väljapoole liikudes kallinemas, kuid linnaäärsete valdade asumitest kaugemale ulatuvad piirkonnad on juba oluliselt madalamas hinnaklassis (kuni 80 000 eurot).

Hoonestamata elamumaa turul on eelistatuimad eelkõige kommunikatsioonidega krundid (vee- ning kanalisatsiooniühendus, elekter). Kommunikatsioonidega varustatud hoonestamata elamumaa kruntide hinnad jäävad Tartu linna lähipiirkonnas olenevalt asukohast valdavalt vahemikku 20 000 – 50 000 eurot. Kõrgeima hinnatasemega on olnud Raadimõisa elurajoonis ja Ihaste piirkonnas asuvad krundid. Individuaalelamute ehituseks sobilikke kommunikatsioonidega krunte on tarbijate poolt eelistatud piirkondades pakkumisel nõudlusest vähem, mille süvenemist on ennekõike soodustanud majanduskriisi järgsel perioodil muutunud arendustegevuse finantseerimisvõimalused ning seeläbi kinnisvaraarendajate madal huvi elurajoonide planeerimisel ja arendamisel.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

2016. aastal tehti Tartumaal 521 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 9% rohkem kui 2015. aastal – tehingute arv oli viimastest aastatest kõrgeimal tasemel, sarnanedes tehingute arvult nii 2004. kui 2007. aastaga. Aritmeetiline keskmine hinnatase kasvas võrrelduna 2015. aastaga 17% ja mediaanhind 24%, hinnataseme kasv on aset leidnud nii uusehitiste kui kallimate järelturu objektide arvelt. Tartu linna lähivaldades on kasvanud tarbijate huvi uusehitiste soetamise vastu kui ka uusehitiste püsititamise aktiivsus, seda eriti Haaslava vallas.

Tartu linna ning Tartumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud, hinnakasv kiirenes maakonnas tervikuna olulisel määral 2016. aastal. Elamuturul püsis pakkumiste arv 2014. aasta algusest kiires kasvutrendis, viimase kahe aasta vältel on pakkumiste arv aga püsinud pidevalt sarnasel tasemel. 2016. aastal langes Tartumaal ning Tartu linnas elamute pakkumiskuulutuste arv pidevalt perioodil juunist septembrini, mille järgselt hakkas pakkumine taas kasvama, seda eriti maakonnakeskusest väljaspool. Lühiajalisele statistikale tuginevalt on küsitavad hinnatasemed pakkumiste arvu muutuste taustal mõnevõrra kasvanud, mis tuleneb peamiselt uusehitiste pidevast lisandumisest.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke objekte valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Tartu linna lõikes on uusehitisi püstitatud ennekõike hinnaklassilt just kalleimates piirkondades – Kvissentalis ning Ihastes Hipodroomi arenduse piirkonnas, nimetatud arendusalade laienemine püsib käesoleval ajal aktuaalne.

Linna väliselt on ajalooliselt olnud nii elamu soetamiseks kui ehitamiseks eelistatuimaks piirkonnaks Ülenurme vald. Ülenurme valla kiire arengu ning sellega kaasnenud ehitusaktiivsuse tulemusena on eelistatuimates piirkondades aga elamuehituseks sobilikud krundid otsa saamas, mistõttu arendustegevus on piirkonnas maha rahunemas. Uusehitiste püstitamine on hoogustunud ennekõike Ülenurme valla naabervallas – Haaslava vallas. Haaslava vallas esineb hulgaliselt piirkondi, kus buumiaegsel perioodil lahti mõõdetud krundid on lõpuks ostjaid leidmas.

Tartumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.

Prognoosid

Elamuturg on võrreldes korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10% (Arco Vara 2016. aasta statistika põhjal Tartumaal keskmiselt 5%).

Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.

Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tartu linna ning Tartu lähivaldade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Arco Vara hinnangul võivad eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole oodata. Arco Vara statistika põhjal oli Tartumaal nii üksikelamute, suvilate, paaris- kui ridamajade keskmine müügiperiood 2016. aastal 272 päeva.

2017. aasta II kvartalis on kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt oodata tehingute arvu mõningast kasvu, mille juures võib märgata ka mõõduka hinnakasvu jätkumist. Keskmisi hindu jäävad hoidma nii uusehitised kui kallimad järelturu objektid ning kindlasti ka senised kõrged pakkumishinnad koos kohatise kehva pakkumise struktuuriga. Pakkumiste arv oli alates eelmise aasta sügisesest perioodist kuni käesoleva aasta veebruarini pidevalt langenud, iga-aastase trendina on pakkumiste arvu tipptasemele jõudmist oodata suve keskpaiguks. Kevade edasisel kulgemisel on nii Tartu linnas kui selle lähipiirkondades oodata uusehitistega tehtavate tehingute mõningast kasvu ning ehitustegevuse aktiivsuse püsimist.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Elu korteriühistus: Külaliskorter

01.05.2017 Kätri Sarapuu

Meie majas peab keegi külaliskorterit või hostelit ning seal elavad külalised rikuvad pidevalt öörahu. Korteri omanik väidab, et tal on külaliskorter, mis on registreeritud ka kohalikus omavalitsuses.

Küsimused:

Kas korteriühistul oleks registreerimisel olnud sõnaõigust?
Kas niisugune asi on õiguslikult reguleeritud ja kas külaliskorteri puhul kehtivad mingisugused erinõuded, kas on vaja taotleda ka kasutusotstarbe muutmist?

Vastus: Turismiseaduse § 18 loetleb majutusettevõtete liigid, milleks on põhiliselt hotell, motell, külalistemaja, hostel, puhkeküla ja -laager, puhkemaja, külaliskorter, kodumajutus.

Juhul kui Teil on alust arvata, et nimetatud korteris osutatakse majutusteenust turismiseaduse § 18 mõistes, selgitame, et valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel. Ruumide omanik on antud juhul kohustatud tagama, et ruumide kasutusotstarve on vastav majutusettevõtte liigile, juhul kui ei ole, on ruumide omanikul vaja taotleda ruumide kasutusotstarbe muutmist. Ehitusseaduse alusel esitab kasutusloa muutmise taotluse ehitise omanik või ehitise kaasomanik. Korteriomandite sihtotstarbe muutmine saab korteriomandiseaduse § 16 lg 1 kohaselt toimuda üksnes kõikide korteriomanike nõusolekul.

Külaliskorter on majutusettevõte, mille toiduvalmistamise võimalust pakkuv majutusüksus on korter, mis üüritakse välja täies ulatuses. Külaliskorteri puhul on tegemist eluruumiga, seega külaliskorterile ei ole vaja taotleda ruumide kasutusotstarbe muutmist. Eluruumi omanikul on õigus ruume välja üürida nii pikaajaliseks perioodiks kui ka lühiajalisteks perioodideks. Registreering külaliskorteri kohta tehakse majandustegevuse registrisse taotleja registreerimistaotluse alusel, korteriühistu kooskõlastus/nõusolek ei ole nõutav.

Lisame, et kui olete kindel, et korteri külalised rikuvad öörahu ja tülitavad naabreid, siis tuleb kutsuda politsei rikkujatele. Kõige äärmuslikumaks lahenduseks on korteriomandiseadusest tulenev korterimandi võõrandamisnõue, millisel juhul peab põhjus korteriomandi võõrandamiseks olema väga tõsine.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Taavi Aas: ooperit ei saa mere äärde viia, kui nad seda ei taha

28.04.2017 Tallinn.ee

Rahvusringhäälingu uudise pealkiri “Tallinnas tuleb mere äärde planeeritud rahvusooperi maja asemel tankla” jätab eksitava mulje, nagu oleks Tallinna linn peatanud teatriehituse ja kavandaks mere kaldale midagi sootuks uut.

Tallinna abilinnapea Taavi Aasa sõnul ei saa esiteks rahvusooperit mere äärde viia, kui nemad ega kultuuriministeerium seda ei taha. „Sadama juurde ooperi kavandamine oli vaid üks variant, millest loobuti ja mida liiga tõsiselt ei kaalutudki,“ märkis Aas.

Rahvusooper Estonia peadirektor Aivar Mäe on kinnitanud, et nad loobusid sellest variandist liigse kauguse tõttu kesklinnast ja sadama läheduse tõttu.

„Teiseks, ehkki uudisest jääb mulje, nagu rajataks tankla mere äärde. Tegelikkuses lahutab tanklat merest nii rannaala kui ka Pikksilma tänav,“ täpsustas Aas. „Kolmandaks, ühtegi tanklat selle sammuga Tallinnasse juurde ei tule, tegemist linnahalli juures oleva tankla kolimisega Pikksilma tänava juurde ja see on olnud Circle K huvi paikneda sadama sissepääsu lähedal, kus on ka omajagu liiklust. Tankla pakub ka inimestele võimalust käia WCs ja üht-teist süüa osta.“

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Baltic Horizon Fund teeb investoritele väljamakse summas ligikaudu 1,3 miljonit eurot

28.04.2017 Tõnu Toompark

Northern Horizon Capital AS kui Baltic Horizon fondi (Fond) fondivalitseja võttis vastu otsuse teha osakuomanikele rahaline väljamakse ligikaudu 1,7% ulatuses Fondi 2017.a. esimese kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse kohta. Väljamakse suurus kokku on ligikaudu 1,3 miljonit eurot, mis ühe osaku kohta on 0,023 eurot. Alates noteerimisest Nasdaq Tallinna börsil 6.juulil 2016, on Fond teinud investoritele kokku väljamakseid summas 0,073 eurot osaku kohta, mis teeb ligikaudu 3,8 miljonit eurot.

Väljamaksed Fondi arvelt tehakse 18. mail 2017. Väljamakseid on õigus saada osakuomanikel, kes on registrisse kantud kui osakuomanikud 16. mail 2017.a. kell 23:59 seisuga (Fikseerimiskuupäev).

Kalamaja 46 asuv hoone on ohtlik, kinnistul asuv kuur lisaks ohule ka asotsiaalne

28.04.2017 Tallinn.ee

Munitsipaalpolitsei amet ei soovi kaasa minna Liisa Pakosta väidetega, et mupo külastab teda järjepanu valimiseelsel perioodil.

Olukord on palju selgem ja selle lahendus ühene (olgu siis tegemist valimiseelse-, – järgse või – vahel oleva perioodiga) – iga kinnistu omanik peab tagama seal asuvate hoonete korrasoleku ja heakorra. Selguse mõttes olgu parandatud ka fakt, et olukorrast andis Mupole teate ajakirjanik, mitte tähelepanelik linnakodanik.

Juhul, kui tegemist on vahetu ohuga – ja Kalamaja 46 karniisi varisemisohtlik seisund on reaalsus – siis tuleb koheselt tegutseda. Korrakaitse seisukohalt esmalt fikseerida ohtlik olukord, teavitada sellest omanikku ning võtta kohesed kasutusele meetmed ohu likvideerimiseks. Selle aasta Riigikohtu lahend ütleb sõnaselgelt, et kui visuaalsel vaatlusel tuvastatakse ohtlik olukord, siis tuleb see koheselt likvideerida. Kuigi Pakostale selline võimalus anti, jättis ta selle, vaatamata lubadustele, kasutamata. Veelgi enam – mupo Põhja-Tallinna tugipunkti peainspektor Pavel Boitsov, kes käis mitu korda olukorda kohapeal hindamas ja kontrollimas, pakkus Pakostale ning tema abikaasale mupo abi. Sellest loobuti ja lubati olukord ise lahendada. Kuna seda ei tehtud, siis saatis inspektor kohale mupo patrulli, kes piiras lindiga ohtliku ala.

Võrdõiguslikkuse voliniku sõnul tema ise majas ei ela, küll aga käivad seal tema pere lapsed „kogu aeg edasi-tagasi ja pole veel kuskilt märganud, et midagi alla kukuks,“ ütleb ta ajakirja Kroonika kaudu.

Hoidku selle eest, et korduks eilne Tartu-laadne õnnetus, kus ootamatu varingu tagajärjel pool päeva otsiti, kas varing on kaasa toonud ohvreid. Kalamaja 46 ees parkinud autoomanik, kellega inspektor pärast ühendust võttis ja ohust teatas, parkis sõiduki koheselt tänusõnade saatel ümber.

Antud juhtumi puhul selgus aga hoopis uus ja üsnagi ebameeldiv detail. Nimelt asub kõnealusel kinnistu hooviosas kuur, mis on varisemisohtlik ning asotsiaalses seisus. Seda kinnitavad kuuri kõrval pilla-palla vedelevad lahtised seinablokid ja sissekäigu kohal olevad varisemisohtlikud eterniitplaadid. Kuuri sisemuses on aga vanad madratsid, tekid, sodi-praht ja muud asotsiaalse eluviisi jäljed. Pakosta ei nõustunud kategooriliselt inspektoriga, kes pidas kuuri olukorda ohtlikuks. Ta keeldus ka blokkide koristamisest ja viitas, et need on naaberkinnistul, ja naaber peab ise oma territooriumit korras hoidma. Liiati polevat tal harjumust võõral kinnistul viibida. Mis puutub aga kuuri siseelu, siis pole mupo asi uurida, mis toimub temale kuuluvas hoones ja millises seisukorras see on. Väitega, et heakorraeeskiri nõuab ohtlike hoonete sissepääsude sulgemist, et vältida ohualale sattuvaid-tikkuvaid uudishimulikke või asotsiaale ta samuti ei nõustunud ning parandada kuuri polevat võimalik, sest see nõudvat linnalt ehitusluba. Koristada territooriumit ja kuuri sisu ta ei kavatse, sest see pole otstarbekas ning pealegi kavatseb ta kuuri asemele ehitada maja.

Mida selle kõige kohta arvata?

Midagi on Kalamaja 46 pildil viltu, nagu ka tema omaniku suhtumises.

Mupo Põhja-Tallinna tugipunkt alustas täna kinnistul asuva kuuri osas haldusmenetlust ning kui Kalamaja 46 hoone fassaadiga midagi kiiremas korras ette ei võeta, siis alustakse menetlust ka hoone enda osas.

Heakorra ja ohutuse tagamisel on aga kõik kinnistuomanikud võrdsed. Seda tasuks kõigil, ka võrdõiguslikkuse volinikul, meeles pidada.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Andrus Viks: maksudega mängimine peletab kinnisvarainvestorid eemale

28.04.2017 Tõnu Toompark

Kraanasid kerkib Tallinnas nagu murdu ja hinnad tõusevad, ent üksnes need kaks fakti ei tähenda, et ees ootab 2007. aastaga sarnane kinnisvaramulli lõhkemine. Turg seisab toonasega võrreldes tugevatel alustel, ent ebakindlad signaalid Toompealt on muutmas tugevad raudtalad savijalgadeks, kirjutab Nordic Brokers OÜ juhatuse liige Andrus Viks.

Tallinna kinnisvaraturg püsib kolmel vaalal: inimeste kolimine pealinna, keskmise palga tõus ja madalad intressid. Kriisist võime rääkima hakata alles siis, kui üks neist komponentidest kukub tagant ära.

Lähiajal turul selliseid kardinaalseid muutusi pole näha. Kui vaadelda aga pikemat perspektiivi, siis ajalugu on näidanud, et krahh tuleb ühel hetkel kindlasti, kuid me keegi ei tea, millal. Pole olemas kinnisvaraturgu, mis lõpmatuseni tõuseb, ja turgu, mis lõpmatuseni langeb. Majanduse tsüklilisus on paratamatus.

Mis pole aga paratamatus ja mis võib turu kapitaalselt tuksi keerata, on valitsuse eksperimenteerimine ja lauslollused.

Tõsiseks mureks investorite silmis on kerkimas maksusüsteemi ebastabiilsus ja valitsuse vasturääkivad sõnumid eri poliitikate kohta. Investorid ei ole väga rumalad inimesed, ükskõik, mida tänane valitsus neist arvab. Olen mõnega kohtunud ja tean, et nad evivad lugemisoskust ja oskavad arvutada.

Kui investor teeb täna suvalise infoportaali lahti, siis praktiliselt iga nädal tuleb uudiseid, milliseid makse rõõmsalt tõstma hakatakse või millised ära jäetakse. Sellest johtuvalt tekib küsimus, miks peaks keegi siia investeerima? Täna on tingimused ühed, homme teised, ülehomme kolmandad – kellelgi pole kindlust.

Investorid tulevad siia teatud põhjustel, milleks on üldjuhul soodsam maksukeskkond, võimalik tootlus ja lihtne asjaajamine. Kui selles osas stabiilsust ja positiivseid signaale ei ole, siis tuleb otsida teisi alternatiive. Vaadates lähiriike, siis on Eesti paraku muutumas järjest vähematraktiivseks. Läti ja Leedu majanduskasv näitab seda hästi.

Teine oluline teema on seadusandlus, mis on oluliselt ajale jalgu jäänud ja pärsib stuudiokorterite ehitamist. Minister Urve Palo, riiklike üürimajade projekti põhiline eestkostja, sellest aga aru ei saa. Tema hinnangul puudub erasektoril lihtsalt huvi. Tegelikult on investorite leigel huvil väga konkreetsed põhjused, mis pole ületamatud, vaid eeldaksid lihtsalt tänapäevasemat sissevaadet üüriturule.

Investorid pole täna nende ehitamisest huvitatud kahel põhjusel: pangad ei taha neisse investeerida, ja teiseks, igal korteril peab olema parkimiskoht.

Selgituseks, stuudiokorterid on 15–25 ruutmeetri suurused eluruumid. Kuigi nõudlus nende vastu on suur, on stuudiokorteri ruutmeetri ehitamise hind ligi kolm korda kallim kui kolmetoalisel korteril. Põhjus selles, et igas korteris peab olema eraldi vesi, kanalisatsioon, elekter ja küte. Kui siia lisandub veel parkimiskoht, ei ole võimalik selliseid kortereid soodsalt üürida või müüa, mis peakski nende eesmärk olema.

Praegusel juhul on selliseid kortereid võimalus ehitada äripinnana või hostelina, mis võimaldab mõningal juhul seadusest mööda vaadata, ent see tähendab arendajale, et pangaintressid on eluruumidest oluliselt kallimad. Ka ostuhuvilistel on mitteeluruumi ostu puhul suurem sissemakse ja intressid. Nokk kinni ja saba lahti, saba kinni ja nokk lahti.

Olukorra muutmiseks tuleks muuta seadusandlust nii linna kui ka riigi tasandil. Esiteks tuleks kaotada totter parkimiskoha nõue stuudiokorteritele ja teiseks suurendada üürileandja õigusi, mis on praegu ebaproportsionaalselt üürilevõtja poole kaldu.

Valitsus võiks üürimajade ehitamise asemel mõelda, kuidas teha kinnisvaraturg paindlikumaks. Investorid on üüriturule investeerimisest huvitatud, ent üksnes siis, kui on võimalik ots otsaga kokku tulla.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Merko: Aktsionäride korralise üldkoosoleku otsused

28.04.2017 Tõnu Toompark

28. aprillil 2017. aastal peetud AS Merko Ehitus aktsionäride korraline üldkoosolek otsustas:

1. 2016.a. majandusaasta aruande kinnitamine ja ülevaate andmine aasta majandustulemustest ning perspektiividest

Otsustati kinnitada ASi Merko Ehitus 2016.a. majandusaasta aruanne ning võtta teadmiseks juhatuse poolt antud ülevaade majandustulemustest ning perspektiividest.

2. Kasumi jaotamise otsustamine

Otsustati võtta vastu järgmised otsused:

kinnitada 2016.a. majandusaasta puhaskasum 6 121 804 eurot;
maksta eelnevate perioodide puhaskasumist aktsionäridele dividendidena välja kokku 7 257 000 eurot, mis on 0,41 eurot ühe aktsia kohta;
õigus dividendidele on 24. mail 2017.a. kell 23.59 seisuga ASi Merko Ehitus aktsiaraamatusse kantud aktsionäridel;
dividendid makstakse aktsionäridele välja 26. mail 2017.a., kandes vastava summa aktsionäri väärtpaberikontoga seotud arvelduskontole;
jätta ülejäänud puhaskasum jaotamata.

3. Nõukogu liikmete arvu otsustamine

Tulenevalt ASi Merko Ehitus põhikirjast on nõukogu 3- kuni 5- liikmeline. Otsustai kinnitada järgmiseks 3 aastaks valitavate nõukogu liikmete arvuks 3.

4. Nõukogu liikmete volituste pikendamine

Otsustati võtta vastu järgmised otsused:

pikendada praeguste nõukogu liikmete Toomas Annuse, Teet Roopalu ja Indrek Neivelti ametiaega kuni 28. aprillini 2020, s.o kolmeks aastaks pikendamise otsustamisest;
jätkata nõukogu liikmete tasustamist 31.10.2008 toimunud ASi Merko Ehitus aktsionäride üldkoosolekul kinnitatud tingimustel.

Käesolevale börsiteatele on lisatud AS Merko Ehitus juhatuse poolt aktsionäride üldkoosolekul kasutatud presentatsioon.

Lisa: 2017-04-28 Merko Ehitus ÜK presentatsioon

Arco Vara: Tallinna ja selle lähipiirkondade elamuturu ülevaade 2017-03

28.04.2017 Mihkel Eliste

Tallinna linna siseselt moodustavad suurimad elamupiirkonnad linnaosade lõikes ennekõike Nõmme, Pirita, Haabersti ja Kristiine linnaosa, vähemal määral tehakse elamutega tehinguid Kesklinnas, Põhja-Tallinnas ning Mustamäel. Tallinna linna kõrgete hinnatasemete tõttu liiguvad tarbijad üha enam otsima sobivaid elamuid Tallinna linna lähipiirkondadesse[1], kus on ühtlasi kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Viimsi ning Harku vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 20 kilomeetri kauguseni Tallinna linnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Väljaspool Tallinna linna lähivaldasid ning maakonna suuremate keskuste lähipiirkondi on ostjate huvi asunud vaikselt kasvama.

I kvartal tõi Tallinnas nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnataseme kasvu

Kevade saabudes võis I kvartali teises pooles märgata kiiret tehingute arvu kasvu. Eelmise aasta lõpus sagenenud kallimate hindadega tehtud tehingute sõlmimine jätkus ka jaanuaris, mille järgselt aga statistilised keskmised hinnatasemed asusid kevade lähenedes mõnevõrra vähenema. Võrreldes aastataguse ajaga on ostjaskonna huvi elamuturu osas olulisel määral kasvanud, seda nii Tallinna linna kui selle lähivaldade osas. Enim on tehinguaktiivsus kasvanud Harku ja Rae vallas. Elamuturul on mõnevõrra kasvanud müüjate hinnasoovid, mille juures aga ostjate eelistused on jäänud võrrelduna juba möödunud perioodidega suures osas sarnaseks. Ennekõike on kasvanud uusehitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele. Arco Vara hinnangul on turul nõudluse rahuldamiseks siiski piisaval hulgal sobilikke pakkumisi.

2017. aasta I kvartalis tehti hoonestatud elamumaaga Tallinna linnas 87 tehingut, mida oli 1,2% ehk 1 tehing rohkem kui varasemas kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 321 000 eurot ja mediaanhinnaks 220 000 eurot. Aritmeetiline keskmine kasvas sealjuures võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga 37% ning mediaanhind 8,6%. Hinnakasvu toetasid nii ehitusaastalt vanemate elamutega kui uusehitistega tehtud tehingud, hinnakasv on juba mitmendat kvartalit järjest leidnud aset elamuturul tervikuna. Hinnad on enim kasvanud Haaberstis, Nõmmel ja Pirital. Võrreldes 2016. aasta I kvartaliga kasvas tehinguaktiivsus 18%, aritmeetiline keskmine tehinguhind kasvas aga 20% ja mediaanhind 13%. Tallinna linna elamuturul on nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed püsinud viimase kahe kvartali vältel võrdlemisi sarnasel tasemel, kevade kulgedes võib hooajalisusest tulenevalt täheldada näitajate kohatist järsemat muutust.

Tallinna linna lähipiirkondade elamuturu dünaamika on suures osas Tallinna linnaga katuuv, kulgedes pealinna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähipiirkondades tervikuna tehti hoonestatud elamumaaga 2017. aasta I kvartalis 148 tehingut, mida oli täpselt sama palju kui möödunud kvartalis ning 20% rohkem kui 2016. aasta I kvartalis. Piirkondades kujunes kvartali lõikes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 126 000 eurot, mis oli võrreldes möödunud kvartaliga 12% madalam kuid võrreldes 2016. aasta sama ajaga siiski 4,3% kõrgem. Aastases võrdluses on lähipiirkondades tehinguaktiivsus enim kasvanud Harku, Rae ja Saue vallas, seda peamiselt uusehitiste arvelt. Varasematel kvartalitel lähipiirkondades esinenud mõnevõrra kiirem hinnakasv võrreldes Tallinnaga on I kvartali andmetele tuginevalt pidurdunud.

Märtsis tehti Tallinna linnas 42 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 20 tehingu võrra rohkem kui veebruaris. Võrreldes 2016. aasta märtsiga tehti 14 tehingut rohkem. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 241 000 eurot ja mediaanhinnaks 223 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrreldes veebruariga kasvanud 10% kuid võrreldes eelmise aasta sama ajaga jäänud sarnasele tasemele (±0,0%). Mediaanhind kasvas võrreldes veebruariga 11% ja aastases võrdluses 21%. Mediaanhinna aasta baasil esinev kasv tulenes ajutisest madalamast võrdlusbaasist, kus 2016. aasta märtsis tehti tehinguid mõnevõrra odavamate elamutega.

Aasta lõikes on elamuturg püsinud hinnatasemelt stabiilne. Tehinguaktiivsus on mõnevõrra kasvanud ning sagenema on hakanud üksikud väga kõrgete hindade juures tehtud tehingud, mida on märgata ka laialdasest aritmeetilise keskmise hinnataseme muutustest. Kallimate varadega tehti näiteks jaanuaris tehinguid peamiselt Kesklinnas ja Nõmmel, teiste linnaosade lõikes tehti andmete avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mis aga soodustas statistilist hinnakasvu aritmeetilise keskmise põhjal veelgi. Veebruaris vähenes tavapärasest kallimate tehingute osakaal, kuid märtsis hoogustus taas nii tehinguaktiivsuse ja hinnataseme kasv.

Tallinna linna lähipiirkondades tehti märtsis 66 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrreldes veebruariga kasvas tehinguaktiivsus 50% ja võrreldes 2016. aasta märtsiga 22%. Lähipiirkondades kujunes tehtud tehingute lõikes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 107 000 eurot, mis oli võrreldes veebruariga langenud 6,6% ja võrreldes eelmise aasta sama ajaga 8,0%. Hinnatase on langenud peamiselt väiksema mahu uusehitiste müügi tõttu. Lisaks, statistilisi keskmisi on hakanud aina enam mõjutama madalamatel hinnatasemetel tehtud tehingud, mille juures tehingute alusteks elamuteks on Tallinnast kaugemal asuvad odavamad üksikelamud.

Aastases lõikes on elamuturg hoogustunud kogu pealinna lähiümbruses tervikuna, kõige enam aga Rae, Harku ja Saue vallas, kus tehingualusteks elamuteks on suures osas uusehitised. Infrastruktuuriliselt juba terviklikult väljakujunenud elurajoonides on hinnatasemete lühiajalised muutused oluliselt tagasihoidlikumad kui pealinnast kaugemates piirkondades, mis tuleneb uute uuselamurajoonide esilekerkimisest. Varasemalt madalama tähelepanuga turul püsinud odavamasse hinnaklassi jäävate vanemate elamute osas on hakanud ostjaskonna huvi kevade saabudes taas kasvama.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tallinna linnas ja selle lähipiirkondades

* 2017. aasta andmed on 31. märtsi seisuga

** Lähipiirkondade osas on toodud keskmine tehingu hind, Tallinna osas mediaanhind

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tallinna elamuturg piirkondade lõikes

Vaadeldes Tallinna linna ja selle lähipiirkondi kui majanduslikku tervikut, moodustab kõige suurema osa hoonestatud elamumaa tehingutest just Tallinna linn. Pealinna siseselt teostatakse elamutega enim tehinguid Haabersti, Pirita, Nõmme ning Kristiine linnaosades, kus paikneb ühtlasi enim elurajoone ning on koduostjate poolt kõige enam eelistatud linnasisesed elamiseks sobilikud piirkonnad. Elamupiirkondi paikneb veel nii Põhja-Tallinnas, Kesklinnas kui Mustamäel, kuid neis linnaosades tehtavate tehingute arv on võrdlemisi madal.

Tallinna linna ja selle lähipiirkondade elamuturg moodustab kogu Harjumaa kinnisvaraturu mõistes aktiivseima tervikliku piirkonna. Linnalähedastes piirkondades suureneb elanikkonna huvi just elamute ning ridaelamute vastu. Mida enam hajaasustuslikematesse piirkondadesse liikuda, seda väiksem osakaal on korteriturul. Valdade osas on eelistatuimad piirkonnad pealinnast väljuvate suuremate magistraalteede, looduslikult kaunite kohtade ning vallakeskuste läheduses.

Tallinna linna lähedastes piirkondades teostatakse kokku mõnevõrra rohkem tehinguid kui ainuüksi Tallinna linnas. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning külad, mida iseloomustab pidev elanikkonna kasv ning ehitustegevuse aktiivsus. Lisaks üksikelamutele on nimetatud piirkondades laialdaseks trendiks rida- ja paariselamute ehitamine, mille turg aga käitub sarnaselt elamuturule. Rida- ja paariselamute krundid on reeglina väiksemad ning sellest tulenevalt madalama privaatsusega, mistõttu nimetatud elamispindade hinnad on üksikelamutega võrreldes mõnevõrra madalamad.

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Nii Tallinna linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning võimalusel kaasaegsete küttelahendustega elamuid (elektri- ning vedelküte on madalaimalt väärtustatud), mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2. Olukorras, kus elanikkonna sissetulekud on stabiilselt kasvanud ning üleüldine heaolutase on kõrge, otsitakse pigem heas seisukorras ning koheselt sissekolimiseks sobilikke elamuid. Eelistatud on uusehitised, mida iseloomustab avar ruumiplaanering, funktsionaalsus, madalad kommunaalkulud ning paiknemine juba terviklikult väljakujunenud elurajoonis.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tallinna linnas ligikaudu 150 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on enamasti vahemikus 180 000 – 250 000 eurot. Nõmmel, Pirital, Viimsis ja teistes eksklusiivsetes piirkondades on elamud märkimisväärselt kallimad. Väga heas seisukorras elamute hind algab tavaliselt 300 000 eurost. Uuselamute eest küsitakse valdavalt 300 000 – 500 000 eurot. Heas asukohas paiknevad väga eksklusiivsed elamud võivad maksta üle 1 miljoni euro.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tallinna linna või selle lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamute hinnatasemed on kõige kõrgemad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes on aga elamute hinnad tulenevalt linna kaugusest odavnemas.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

2016. aastal tehti Tallinna linnas 346 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 9,4% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 247 000 eurot ja mediaanhinnaks 191 000 eurot, mis olid vastavalt möödunud aastale kasvanud 17% ja 8,1%. Seevastu Tallinna lähipiirkondades tehti 632 tehingut, mida oli 7,5% vähem kui varasemal aastal. Lähipiirkondades kujunes kaalutud keskmiseks tehinguhinnaks 131 000 eurot, mis oli võrreldes 2015. aastaga kasvanud 14%. Tehingute arv on jäänud varasematest aastatest mõnevõrra madalamale tasemele, kuid tehinguhinnad on seevastu kasvanud kiiremini kui eelnevatel aastatel, seda periooditi eelkõige Tallinna linnas.

Harjumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud. Erinevalt korteriturust on elamuturul pakkumiste arv püsinud 2014. aastast võrdlemisi muutumatuna. Harjumaal langes elamute pakkumiskuulutuste arv pidevalt perioodil augustist veebruarini, seda igakuiselt keskmiselt ligikaudu 2%. Pakkumiste arvu langus peatus veebruaris ning asus märtsis taas kasvule. Pakkumiste arvu vähenemise taustal on pidevalt kasvanud pakkumispõhised hinnatasemed kui ka tegelikud tehinguhinnad. Pikema perioodi vältel on pakkumiste arv Tallinna linnas langenud enam kui Harju maakonnas tervikuna, mis tuleneb elamu ostjate eelistustest elada ennekõike pealinnas või selle vahetus läheduses ning linna sisesest vähesest pakkumiste lisandumisest. Pakkumispõhised hinnad asusid novembrist mõnevõrra langema, kuid pöördusid veebruarist taas kasvule. Keskmine pakkumishind on tugevalt mõjutatud uusehitiste kuulutustest ja nende lisandumisest. Märtsi seisuga on pakkumiste arv kasvamas, kevade edasisel kulgemisel on oodata pakkumiste mahu edasist kasvamist kuni orienteeruvalt suve keskpaiguni.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke varasid valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Harjumaa lõikes püstitatakse uusehitisi valdavalt kõige enam Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Elamurajoonide rajamiseks kerkib uusi arendusalasid aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest individuaalelamute ehituseks sobilikke kommunikatsioonidega krunte on tarbijate poolt eelistatud piirkondades pakkumisel nõudlusest vähem. Selle süvenemist on ennekõike soodustanud majanduskriisi järgsel perioodil muutunud arendustegevuse finantseerimisvõimalused ning seeläbi kinnisvaraarendajate madal huvi tervikliku infrastruktuuriga elurajoonide planeerimisel ning arendamisel.

Hinnas ja kvaliteedis turuosaliste ootustele vastavate hoonestatud elamumaade keskmine müügiaeg on tavapäraselt ligi 8 kuud ja hoonestamata elamumaa puhul olenevalt asukohast ning kommunikatsioonidega varustatusest kuni 12 kuud. Arco Vara statistika põhjal oli 2016. aastal Tallinna linnas kui selle lähipiirkondades müüdud nii üksikelamute, suvilate, paaris- kui ridamajade keskmine müügiperiood 210 päeva. Terviklikult väljakujunenud infrastruktuuriga Tallinna linna lähedastes elurajoonides ületab nii hoonestatud kui ka hoonestamata elamumaade nõudlus pidevalt pakkumist, mistõttu on ka pakkumis- ning tehinguhinnad erinevalt teistest piirkondadest oluliselt kõrgemad.

Harjumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Prognoosid

Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10% (Arco Vara statisika põhjal Tallinnas ja selle lähipiirkondades 2016. aastal keskmiselt 4%).

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tallinna linna ning selle lähipiirkondade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Olukorras, kus ehitushinnad ning elamute müügipakkumiste arv püsivad kõrged, ei ole objektide müügiperioodide lühenemist ega hinnatasemete tavapärasest kiiremat kasvu enam oodata. Korterituru mõningase jahenemise juures võib siiski lähitulevikus märgata elamuturul kõrgemat aktiivsust ka lähitulevikus, mis on valdavalt mõjutatud turu hooajalisest kulgemisest. Statistilisi keskmisi hinnatasemeid jäävad olulisel määral mõjutama uusehitised ning tavapärasest kallimate hinnatasemete juures tehtud tehingud järelturu objektidega.

Kõrgetest hinnatasemetest tulenevalt on tarbijatel võimalusi valida nii korteri- kui elamuturu vahel – Tallinna linna ostetava suurema korteri eest saab sama raha eest osta linnalähedase elamu. Sellest tulenevalt jäävad hinnataseme kasvu toetama ennekõike korterite asemel alternatiivina elamuid ostvad tarbijaid kui ka Tallinna linnas aeglaselt alanev pakkumiste arv. Seniks, kuni jõukamate ostjate jaoks korteriturul olulisi hinnakorrektuure ei ole aset leidnud, jäädakse eelistama elamu soetamist. Arco Vara hinnangul võivad eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus veel pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole oodata.

2017. aasta II kvartalis on kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt oodata tehingute arvu mõningast kasvu, mille juures võib märgata ka mõõduka hinnakasvu jätkumist. Keskmisi hindu jäävad hoidma nii uusehitised kui kallimad järelturu elamud ning kindlasti ka senised kõrged pakkumishinnad. Pakkumiste arv oli alates eelmise aasta sügisesest perioodist kuni käesoleva aasta veebruarini pidevalt langenud, iga-aastase trendina on pakkumiste arvu tipptasemele jõudmist oodata suve keskpaiguks. Kevade edasisel kulgemisel on nii Tallinna linnas kui selle lähipiirkondades oodata uusehitistega tehtavate tehingute mõningast kasvu ning ehitustegevuse aktiivsuse püsimist.

[1] Tallinna linna lähipiirkonnad on käesolevas turuülevaates käsitletavad kui administratiivse Tallinna ümbruskaudsed tehinguaktiivsuselt aktiivseimad piirkonnad – sellisteks piirkondadeks on siinkohal Harku, Saue, Saku, Rae, Viimsi vallad ning Maardu linn

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Mustamäel alustati ujula ehitusega

28.04.2017 Tallinn.ee

Astlanda Arendus OÜ alustas Mustamäel Akadeemia tee 30 kinnistule ujula ja avaliku saunaga spordikompleksi rajamist.

Mustamäe linnaosa vanema Helle Kalda sõnul ootavad linnaosa elanikud normaalmõõtmetes ujula ja sauna valmimist pikisilmi. „Mais tähistame Mustamäe 55. sünnipäeva ning ujulaga spordikompleksi ehituse algus, on linnaosale heaks kingituseks. Mustamäe areneb jõudsalt. Kerkinud on uus kinosaaliga kaubanduskeskus, pandud nurgakivi kirikule, seatud hoonestusõigus parkimismaja rajamiseks Akadeemia teele,“ loetles Kalda viimaseid arenguid.

Mustamäe spordi- ja vabaajakeskusesse on lisaks ujulale ja saunale kavandatud jõusaal, rühmatreeningute saal, saal pallimängudeks ning võimlemiseks ja bowlingusaal.

Ujulaga spordikompleksi rajamist soovisid linnaosa elanikud ning see kajastub „Positiivne Tallinn 2014–2018“ programmis.

Hoonestusõiguse leping sätestab, et objekt peab valmima hiljemalt 30. novembriks 2018.

Nordecon: 2016. aasta auditeeritud majandusaasta aruanne ja kasumi jaotamise ettepanek

28.04.2017 Tõnu Toompark

Nordecon AS-i nõukogu kiitis 26.04.2017 toimunud koosolekul heaks Nordecon AS-i konsolideeritud 2016. aasta auditeeritud majandusaasta aruande koos kasumi jaotamise ettepanekuga. Nõukogu otsustas juhatuse poolt ette valmistatud aruande ja ettepaneku kasumi jaotamise kohta saata kinnitamiseks aktsionäride korralisele üldkoosolekule juhatuse poolt esitatud kujul.

Nordecon AS-i aktsionäridele kuuluv 2016. a majandusaasta puhaskasum on 3 044 tuhat eurot. Eelmiste perioodide jaotamata kasum on kokku 10 047 tuhat eurot. Juhatus teeb ettepaneku maksta dividendideks 1 384 tuhat eurot (0,045 eurot aktsia kohta) ja mitte teha eraldisi reservkapitali. Ühtlasi on nõukogu oma 26.04.2017. a otsusega teinud aktsionäride üldkoosolekule ettepaneku aktsiakapitali vähendamiseks aktsiate arvestusliku väärtuse vähendamise teel kokku summas 1 384 tuhat eurot (0,045 eurot ühe aktsia kohta).

2016. aasta majandusaasta aruanne, selles sisalduv sõltumatu vandeaudiitori aruanne ja kasumi jaotamise ettepanek on lisatud käesolevale teatele ning on kättesaadav NASDAQ Tallinna börsi koduleheküljelt www.nasdaqbaltic.com ja emitendi koduleheküljel www.nordecon.com. Samuti on majandusaasta aruandega võimalik tutvuda ettevõtte asukohas Pärnu mnt 158/1, Tallinn.

Auditeeritud aruandes ei tehtud olulisi korrigeerimisi võrreldes 09.02.2017 avalikustatud esialgsete majandustulemustega.

Nordeconi kontsern (www.nordecon.com) hõlmab ettevõtteid, mis on keskendunud hoonete ja rajatiste ehitamise projektijuhtimisele ja peatöövõtule. Geograafiliselt tegutsevad kontserni ettevõtted Eestis, Ukrainas, Soomes ja Rootsis. Kontserni emaettevõte Nordecon AS on registreeritud ja asub Tallinnas, Eestis. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni 2016. aasta konsolideeritud müügitulu oli 183 miljonit eurot. Nordeconi kontsern annab hetkel tööd ligi 700 inimesele. Alates 18.05.2006 on emaettevõtte aktsiad noteeritud NASDAQ Tallinna Börsi põhinimekirjas.

Lisa: Nordecon aruanne 2016

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Pindi Kinnisvara: Kinnisvaraturu prognoos: linnastumine jätkub

28.04.2017 Peep Sooman

Sarnaselt teistele riikidele leiab ka Eestis aset kiire linnastumine. Riigi väiksusest tulenevalt on meil Harjumaa ja Tartu linna näol kaks tõmbekeskust, ülejäänud piirkonnad valguvad sujuvalt, kuid järjepidevalt tühjemaks.

Suurim võitja on Tallinn

Viimase kümne aasta jooksul on Tallinna elanikkond stabiilselt kasvanud 4000 elaniku võrra aastas. Ka suurimad skeptikud on pidanud tõdema, et asi pole ammu enam paljuräägitud tasuta ühistranspordi mõjus, vaid tegemist on süsteemse sündmustejadaga, mis tuhanded inimesed ka tegelikult Tallinnasse (ja selle lähiümbrusesse) elama toob.

Kõigepealt põhjustest. Tallinnas on koolid, lasteaiad, postkontor, pangakontorid, apteegid, toimiv ühistransport, treeningsaalid, kinod, teatrid ja muud suure linna elanikule iseenesestmõistetavad hüved ja teenused. Kuid mis kõige tähtsam- Tallinnas on tööd ja ka oluliselt suurem võimalus endale meelepärane töö valida ning selle eest ka väärilisemat tasu teenida.

Kõik kokku on viinud olukorrani, kus korteripakkumiste arv on turul märkimisväärselt vähenenud. Masu-järgselt ehk 2012. aasta alguses oli Tallinnas ca 6500 korteripakkumist, millest tänaseks on alles jäänud 5200. Iseäranis tugevat langustrendi on täheldada vanemate korterite järelturul- rohkem kui 10 aasta vanuseid kortereid on pakkumises vaid veidi 2200 ühikut (võrreldes 2012. aasta pea 4000 ühikuga), mis seab varamüüjad väga tugevale jõupositsioonile.

Varasematel aastatel suutis kriisiaegne müügis olevate korterite jääk ja peale tulevad värsked pakkumised nõudlust rahuldada, kuid nüüdseks hakkab kriitiline piir kätte jõudma, sest nn laojääk kuivab tasapisi kokku ja surve korteri ostmise soovile suureneb korrelatsioonis pakkumiste vähenemisega. Paradoksaalsel kombel on pruugitud korterite hinnatase küündimas juba väga lähedale märksa energiatõhusamate ja optimaalsemate uusarenduste elamispindadele. Usume, et ainuüksi aastaga langeb terve Tallinnas pakutavate korterite laojääk ca 4500 ühikule ning surve hindadele on hoolimata kommertspankade poolsele laenude väljastamistingimuste pidevale karmistamisele ühtlane, sest pea pooled korteritehingutest teevad jõukamad väikeinvestorid omavahendite arvelt, et kontole kogunenud hoiused (Eesti leibkondadel on ca 6 mld € eest hoiuseid) läbi ostetud korterite üüritulu teenima panna.

Üürihinnad hakkavad kasvama, kuna Tallinnasse kolijatel pole piisavalt ressurssi elamispinna soetamiseks ja sellest tulenevalt tekib ka üüripakkumiste põud. Tallinnas on küll pilla-palla üle linna ligi 1000 üürikorteripakkumist (sh lühiajaline üür), kuid kui hakata otsima spetsiifilisemalt, näiteks 3-toalist korterit Mustamäele, mis asukoha poolest sobiks näiteks TTÜ tudengitele, siis leiab pakkumisi vaid kümmekond.

Järelturu korterite hinnatõusu pidurdabki eelkõige uusarenduste hinnatasemeni jõudmine.

Korterite ostu-müügitehingute arv jääb tänavu stabiilseks (ca 800 ühikut kuus) ja keskmine ruutmeetri hinnatase ei ületa aasta lõpuks 1800-1900 € künnist (hetkel 1680 €/m2).

Järelturuga on tihedalt seotud ka pealinna ja selle lähiümbruse eramute ja elamumaade turg. Tulenevalt kiirelt kallinenud korterite hindadest kasvab nõudlus linnalähedaste eramute, ümberehitamiskõlbulike suvemajade ja elamumaade vastu märkimisväärselt, kergitades ka nende hinnataset. Oluliseks parameetriks on aga teenuste lähedus ja kättesaadavus (kaubandus, ühistransport, kool, lasteaed), mis mõjutab objektide hinnavahet oluliselt.

Harjumaa uusarendused

Uusarenduste turg on viimase kolme aasta jooksul märkimisväärselt kasvanud. Hetkel on Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis ca 90 uut kortermaja, kus on pakkumises 1800 uut korterit. Tulenevalt Tallinna elanike kasvust on uute korterite jääk küllaltki võrdne üheaastase nõudlusega, mida peetakse üldiselt turul küllaltki optimaalseks. Konkurents suureneb tänavu küll mõnevõrra, Tallinna ja selle lähiümbruse jään tõuseb praeguselt 1800 ühikult kuni 2500 ühikuni, mis ei tekita küll tugevat ülepakkumist, kuid fikseerib tihedamas konkurentsiolukorras hinnatasemed, mis omakorda takistab ka pruugitud korterite hindadel plahvatuslikult tõusmast. Uusarenduste ostjaskond on lõviosas noored pered, kelle ostuotsuseid mõjutavad ka kommertspangad ning seeläbi on siiski pangad osaliselt nn turusanitari rollis.

Tulenevalt väikesest hinnadiferentsist järelturu korteritega kasvab uusarendustes tehtud tehingute osakaal mulluselt 20%-lt kuni 30%-ni.

Üheks oluliseks trendiks on arendusprojektide klasterdumine – Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse hakatakse rajama ülisuuri alasid, mis võtavad tulevikus aleviku mõõtmed.

Tartu elukondlik vara

Teine suurem tõmbekeskus Harjumaa kõrval on Tartu linn, kuid selle olulise erinevusega, et Tartu elanikkond püsib stabiilsena, mitte ei kasva.

Ka kinnisvaraturu kontekstis on faas Tallinnaga erinev – järelturu korterite puhul võib leida aset tänavu ka kerge hinnalangus, kuna pakkumiste turg on küllastunud. Ostjate hinnasoovide ja tegelike tehinguhindade vahe suureneb, kuna müüjate ootused on kõrgemale kruvitud, kui ostjate rahakott lubaks ja tänavu me Tartus olulisi hinnatõuse ei näe.

Äärelinnades ja linna ääres lisandub turul uusi korter- ja ridamaju eelkõige varem kehtestatud planeeringualadele, uusi planeeringuid menetletakse vähe.

Linnalähedaste uuselamurajoonides tõuseb keskmine hinnatase kuni 10%.

Väikelinnad

sügiseste kohalike omavalitsuste valimiste põhiteemaks saab väikelinnade atraktiivsemaks muutmine, millest parimaid ideid hakatakse ka üksteise pealt kopeerima. Esimesi ideid on valitsuse poolt juba ka avalikkuse ette pillutatud, iseasi, kui tõhusaks riiklike üürikorterite või asutuste ümberkolimine kujuneb olukorras, kus kohalikku ettevõtlust oluliselt ei toetata. Elanikkonna vähenemise trend jätkub ja sellest tulenevalt suureneb ka tühjalt seisva kinnisvara hulk, mis omakorda mõjutab negatiivselt kohaliku kinnisvara väärtust. Markantseimateks on näited, kus inimesed müüvad väikelinnade tühjasid ja räämas eluasemeid sümboolse 1-eurose hinna eest, et kommunaalkuludest vabaneda.
Maakonnakeskuste (Viljandi, Kuressaare, Paide, Rapla, Jõhvi jne) kinnisvaraturg elavneb ja tehingute arv suureneb väiksemate linnade ja alevike arvelt, mis peaaegu et kontrollimatult inimestest tühjaks voolavad.

Majanduskasvu tsükkel aga loob teatud väikelinnadele, alevikele ja küladele eelisseisuse. Eelkõige lähevad hinda kuurortpiirkondade nn suvitusobjektid, olgu selleks siis merelähedane eramu Käsmus või promenaadiäärne korter Haapsalus.

Kinnisvaraturu prognoos: linnastumine jätkub

Nõuanded koduostjale: kuidas lahendada probleemid laenu tagasimaksmisel?

28.04.2017 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Elu võib minna ülesmäge, kuid minna võib ka teisiti. Pole sugugi erandlik, kui inimesel tekivad ajutised või pikemaajalised raskused laenumaksete tegemisega. Sellises olukorras on oluline mitte kaotada pead ega laenuandja eest peitu pugeda. Reeglina sellised probleemid edasi lükates või nende eest põgenedes ainult kasvavad. Mida varem probleemide lahendamisega intensiivselt tegelema hakata, seda suurem on võimalus, et laenuvõtja seljatab mured või vähemalt väljub koduostu projektist minimaalsete kaotustega.

Musta stsenaariumi käivitumisel on mõned nõuanded, mida tasub järgida. Tõenäoliselt ei ole kõigi murede vastu aitav imeravim ükski järgmistest soovitustest. Pigem on mõistlik neid nõuandeid kõiki kompleksselt rakendada.

Tulude suurendamine

Kirjapanduna kõlab üsna triviaalselt soovitus laenuvõtjal tulusid suurendada, et seeläbi laenumaksetega paremini toime tulla. Aga ehk on laenuvõtjal siiski mingi teadmine või oskus, mille abil lisatulu teenida, mis omakorda aitaks kõrgete kuludega toime tulla.

Kulude vähendamine

Tulude suurendamisest lihtsamini rakendatav lahendus võib olla kulude piiramine. Kuludest ülevaate saamiseks tasub laenuvõtjal koostada pere eelarve, kuhu panna kirja, millised on pere kulud ja tulud. Olemasolev info annab selge pildi, kas ja kui palju on võimalik raha kokku hoida.

Maksepuhkus ehk laenupuhkus

Iga inimese elus on paremaid ja halvemaid aegu. Vahel võib juhtuda nii, et halvemad ajad toovad endaga kaasa raskused laenumaksete tegemisel. Sellistest kriisidest ülesaamiseks pakub enamik laenuandjaid maksepuhkuse võimalust.

Reeglina pakuvad laenuandjad maksepuhkust kuueks kuni kaheteistkümneks, erandina kuni 36 kuuks. Maksepuhkuse ajal peab laenuvõtja jätkama intressimaksete tegemist, kuid saab loobuda põhiosa tagastamisest. See muudab laenumakse ajutiselt väiksemaks.

Siin peab laenuvõtja teadma, et annuiteetlaenu puhul moodustab laenuperioodi alguses põhiosa kogu laenumaksest väikese osa. Seega ei pruugi ainult intresside tasumine olulist rahalist leevendust pakkuda. Pigem erandina võivad pangad pakkuda ka täielikku maksepuhkust, st laenuvõtja ei pea tasuma ei intressi- ega põhiosamakseid.

Laenude konsolideerimine ja refinantseerimine

Laenude konsolideerimise ja refinantseerimise eesmärk on koondada erinevad kõrgema intressimääraga laenud üheks ja vähendada laenuvõtja intressikulu ning seeläbi laenumakse suurust.

Kui laenuvõtjal on väikelaene, ja väikelaenud on enamasti suhteliselt kõrge intressimääraga, siis üks võimalus on võtta madalama intressimääraga laen, millega olemasolevad kõrgema intressimääraga laenud tagasi maksta, et saavutada kokkuhoidu intressimakse suuruse vähenemise pealt.

Laenulepingu pikendamine

Kui laenuvõtjale käib olemasolev laenumakse üle jõu, aga väiksema laenumaksega saaks ta siiski hakkama, tasub mõelda laenuperioodi pikendamisele.

Oletame näiteks, et laenuvõtja on laenu võttes hinnanud sobivaks laenuperioodiks 30 aastat ja ta on juba 5 aastat laenu maksnud. Nüüd tasub laenuandjaga läbi rääkida, et olemasoleva laenujäägi tasumine pikendada taas 30 aasta peale. See vähendab pisut igakuise laenumakse suurust ja võiks laenu tagastamist hõlpsamaks muuta.

Ostetud kodu väljaüürimine

Ühe võimalusena võib mängu tulla olemasoleva ostetud kodu väljaüürimine. Tõenäoliselt vajab laenuvõtja omalegi eluaset. Ehk on tal võimalik kolida vanematekodusse või väiksemale ja odavamale üüripinnale.

Kodu müümine

Kui eeltoodud võimalustest abi ei ole või laenuvõtja näeb, et tema probleemid on alalised, tuleb ette võtta raske samm ja ostetud kodu müüa.

Kui pangale laenumaksed laekuvad, siis liialt kiirustama ei pea. Kui aga laenuvõtja ei suuda laenu maksta, võib liiga pikk müügiperiood laenuandja närviliseks muuta. Laenuandja närvilisus tähendab siin seda, et laenuandjal võib tekkida tahtmine liiga pikaks veninud müügiperioodi puhul müügi korraldamise ohjad enda kätte haarata. See tähendab, et pank toob laenu tagatiseks oleva vara sundtäitmisele, mida viib läbi kohtutäitur.

Praktika näitab, et kohtutäituri kaudu müüdava kinnisvara eest ei saa parimat hinda. Täiendavalt tuleb täitemenetluse korral tasuda suured täitmiskulud. Laenuvõtjat peaks aga huvitama võimalikult kõrge hind. Seetõttu on äärmiselt mõistlik ja soovitatav laenuvõtjal proovida müügikorraldusega ise mõistliku ajaga hakkama saada.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Eelarvepuudujääk ei arenda Eesti majandust

28.04.2017 Mihkel Nestor

Uue riigieelarve strateegia põhjal on valitsuse otsustanud lasta riigieelarve järgmistel aastatel defitsiiti. Hoolimata Eesti senisest jäigast joonest eelarvetasakaalu osas, ei ole defitsiit põhimõtteliselt lubamatu, kuid selle ajastus on vale ja eesmärk segane.

Eesti eelarvepoliitika liigub vastassuunaliselt muu Euroopaga

Viimastel nädalatel on avalikkuses kirgi kütnud valitsuse otsus lasta järgnevatel aastatel riigi¬eelarve defitsiiti, et rahastada selle abil suuremahulisi investeeringuid ja viia läbi tulumaksu¬reform. Kulude katmiseks lähevad kasutusse nii varasemate perioodide reservid kui laenuraha. Rahandus-ministeeriumi prognooside kohaselt ulatub struktuurne eelarvedefitsiit järgnevail aastail umbes 0,5% sisemajanduse kogutoodangust ja tasakaal saavutatakse alles aastal 2021. Eesti senist ülikonservatiivset fiskaalpoliitikat arvesse võttes on tegemist tõepoolest üsna revolutsioonilise muutusega mõtteviisis. Isegi majanduskriisi kõige sügavamas punktis piirdus Eesti eelarve¬puudujääk vaid 2,7% SKP-st, mis lõdva fiskaalmoraaliga riikide nagu Itaalia või Prantsusmaa jaoks oleks suurepärane saavutus ka parimatel aegadel. Võrdluseks küündis EL keskmine defitsiit 2009. ja 2010. aastal tublisti üle 6%, mitmes riigis koguni üle 10%. Eelarvetasakaalu kirjeldavat aegrida vaadates võib Eesti käitumise üle pead vangutada: 2010. aastal, kui töötus küündis 17%ni, olime Euroopa Liidus ainus riik, kelle eelarve oli ülejäägis. Samas võime tagantjärele tõdeda, et kuigi Eesti ei üritanud eelarvedefitsiidi abil majandustsüklit siluda, oli Eesti taastumine majanduskriisist kogu Euroopa Liidu üks jõulisemaid. Nüüd, kus Eesti kogutoodang on saavutanud kriisieelse taseme, oleme aga liikumas defitsiidi suurendamise poole, seejuures vastupidiselt teistele liikmesriikidele. Nimelt oli eelmine aasta Euroopas rekordiline selle poolest, et 28 liikmesmaast suutsid eelarve tasakaalu või ülejääki viia lausa 13 riiki. Majanduskriisi järgsetel aastatel on see arv varasemalt küündinud maksimaalselt neljani.

Joonis 1. Eelarvetasakaal Eestis ja Euroopa Liidus 2005-2016, % SKP-st.

Mida ütleb eelarvedefitsiidi kohta majandusteooria?

Riigivõlg, kui see pole liigne, toob meil kasvu kiire. Umbes nii sõnastas 18. sajandi lõpul riigikassa sekretär Alexander Hamilton, kes oli teerajajaks valitsusvõlakirjade turu tekkele Ühendriikides. Vaatenurgad eelarvedefitsiidile ja selle rahastamise viisidele on majandusteoorias siiski võrdlemisi lahknevad. Klassikaline majandusteooria võtab maksutulusid ületava kulutamise osas tõrjuva positsiooni, eeldades, et vaba raha liikumine valitsuse võlakirjadesse piirab kapitali kättesaadavust erasektori jaoks ja pärsib seega investeeringuid. Eelarve miinusesse laskmise vastu räägib ka vähemalt osade Euroopa riikide puhul empiirilist tõendust leidnud Ricardo ekvivalentsi printsiip. Selle kohaselt saavad nutikad kodanikud aru, et riigi suuremad kulutused täna tähendavad kõrgemaid makse tulevikus, vähendades ettenägelikult oma kulutusi ja suurendades säästmist.

Tõelise tähelepanu saavutasid eelarvedefitsiit ja valitsuse kulutused majandusteoorias aga John Maynard Keynes’i töödes, mis mõjutasid oluliselt arenenud riikide majanduspoliitikat II maailma¬sõja järgsetel aastatel. Kuigi Keynes nõustus teesiga, et valitsuse suuremad kulutused võivad välja tõrjuda erasektori investeeringuid, oli see tema hinnangul tõene vaid siis, kui majandus töötab täisvõimsusel. Seevastu majanduskriisi ajal ei pruugi enamus vabast kapitalist liikuda tootlikesse investeeringutesse, sest ebakindlad inimesed ei julge oma sääste riskantsena tajutavatesse ettevõtmistesse paigutada. Siin saab mängu astuda riik, kes oma laenamist ja investeeringuid suurendades raharingluse uuesti liikuma paneb.

Hilisema kriitika valguses on Keynes’i lähenemist küll üle vaadatud ja uuskeinsism eelistab majanduse turgutamisel riigieelarvele keskpankade lõdvemat rahapoliitikat. Viimastel aastatel, kui intressimäärad on püsinud aga nullilähedased või isegi negatiivsed, on majanduse turgutamist eelarvepoliitika abil taas vajalikumaks peetud. Rahvusvahelised organisatsioonid nagu IMF on soovitanud seda küll ennekõike riikidele, kelle positsioon seda võimaldab.

Defitsiidi arvelt rahastatavad investeeringud ei vaata tulevikku

Kahjuks tundub Eesti eelarvedefitsiidi otstarbekus kaheldav mõlema olulisema majandus¬teoreetilise kontseptsiooni järgi. Kui uskuda klassikalist majandusteooriat, võiks avaliku sektori võlgnevuse suurendamine pidurdada Eesti erasektori niigi kesiseid investeeringuid. Keinsistlik lähenemine aga eeldab, et Eesti majandus peaks täna töötama alla oma võimete. Kui SKP kasv on olnud tõepoolest kesine, ei kipu teised majandusnäitajad ressursside alakasutust kinnitama. Vähemalt statistiliselt mõõdetuna, saavutas Eesti tööhõive mullu ajalooliselt kõrgeima taseme. Töötus piirdus samas 6,8%, mis jääb küll alla kriisieelsele ajale, kuid on madalam kui Eesti loomulik töötuse määr, mis on hinnanguliselt umbes 8%. Konjunktuuri¬uuringute põhjal on tööstus¬ettevõtete tootmis¬võimsusest kasutusel ligi 75%. Kui viimane väljendaks justkui kasvu¬võimalusi, on Eesti tööstuse jaoks tegemist siiski väga kõrge tasemega, mida nähti viimati 2007. aastal. 2018. aastaks ennustab enamus prognoosijatest 3% juurde jäävat majanduskasvu, mida on hinnatud tänases olukorras Eesti majanduskasvu potentsiaaliks. Seetõttu tekib küsimus, millist puudujääki Eesti majanduses peaks defitsiidis eelarve korvama?

Kasvu täiendav hoogustamine kõrge hõive tingimustes tähendab, et tõenäoliselt majandust hoopis kahjustatakse. Enamus täiendavatest investeeringutest lähevad teedeehitusele, riiklike üürimajade rajamisele jms., mis soosib ennekõike ehitussektorit. Eksportiva tööstuse konkurentsivõime seoses kitsaste oludega tööturul pigem halveneb. Defitsiidis eelarvega võiks nõustuda juhul, kui tehtavad investeeringud oleksid suunatud mitte lühiajalise majanduskasvu elavdamisesse, vaid tegeleksid küsimusega, kuidas tõsta Eesti pikaajalist majanduskasvu potentsiaali. Märksõnadeks võiks siin olla suuremad investeeringud teadus- ja arendustegevusse, kõrgharidusse ja eksportiva tööstuse toetusmeetmetesse, kuid kahjuks näib tänaste plaanide kohaselt see pool jääma napiks.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Nordecon AS aktsionäride korralise üldkoosoleku kokkukutsumise teade

28.04.2017 Tõnu Toompark

Nordecon AS („Selts“) (registrikood 10099962, aadress Pärnu mnt 158/1, 11317 Tallinn) juhatus kutsub kokku aktsionäride korralise üldkoosoleku 24. mail 2017. a algusega kell 10.00 Radisson Blu Hotel Olümpia konverentsisaalis Beta (Liivalaia 33, 10118 Tallinn).

Üldkoosolekul hääleõiguslike aktsionäride nimekiri fikseeritakse 17. mail 2017. a kell 23.59.

Üldkoosolekust osavõtjate registreerimine algab kell 09.00 ja lõpeb 10.00 koosoleku toimumise kohas.

Registreerimisel palume:

füüsilisest isikust aktsionäril esitada isikut tõendava dokumendina pass või isikutunnistus, esindajal lisaks kehtiv kirjalik volikiri;
juriidilisest isikust aktsionäri esindajal esitada kehtiv väljavõte vastavast registrist, kus isik on registreeritud ja millest tuleneb esindaja õigus aktsionäri esindada (seadusjärgne volitus) ning esindaja pass või isikutunnistus või muu isikut tõendav fotoga dokument. Juhul kui tegemist ei ole seadusjärgse esindajaga, tuleb lisaks esitada kehtiv kirjalik volikiri.
Aktsionär võib enne üldkoosoleku toimumist teavitada Seltsi esindaja määramisest või esindajale antud volituse tagasivõtmisest, saates vastavasisulise digitaalallkirjastatud teate e-posti aadressile nordecon@nordecon.com või toimetades kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teate tööpäeviti ajavahemikus 10.00–16.00 aadressile Pärnu mnt 158/1, 11317 Tallinn hiljemalt üldkoosoleku toimumise päeva eelseks tööpäevaks 23. maiks 2017. a kell 16.00.

Vastavalt Seltsi nõukogu 26. aprilli 2017. a otsusele on korralise üldkoosoleku päevakord järgmine:

Seltsi 2016. aasta majandusaasta aruande kinnitamine ja kasumi jaotamine;
Audiitori valimine 2017. aasta majandusaastaks ning audiitori tasustamise korra määramine;
Seltsi aktsiakapitali vähendamine;
Nõukogu liikmete tasustamine;
Aktsiaoptsiooniprogrammi põhitingimuste muutmine.
Seltsi nõukogu teeb aktsionäridele järgmised ettepanekud:

Päevakorrapunkt 1. Seltsi 2016. aasta majandusaasta aruande kinnitamine ja kasumi jaotamine

1.1. Kinnitada Seltsi 2016. aasta konsolideeritud majandusaasta aruanne juhatuse poolt esitatud kujul.

1.2. Jaotada Seltsi kasum järgmiselt: Seltsi 2016. aasta konsolideeritud puhaskasum on 3 044 tuhat eurot, Seltsi eelmiste perioodide jaotamata kasum on 10 047 tuhat eurot, kokku moodustab jaotuskõlblik kasum 31.12.2016. a seisuga seega 13 091 tuhat eurot. Määrata Seltsi aktsionäride vahel jaotatava kasumiosa (dividendi) suuruseks 1 384 tuhat eurot (0,045 eurot aktsia kohta). Eraldisi reservkapitali ega teistesse seaduse või põhikirjaga ettenähtud reservidesse ei tehta. Jaotamata kasumi jääk pärast kasumi jaotamise otsuse vastuvõtmist on 11 707 tuhat eurot. Õigus dividendidele on aktsionäridel, kes on kantud Seltsi aktsiaraamatusse seisuga 07.06.2017 kell 23.59. Oma aktsiate eest Seltsile dividende ei maksta, dividendikõlbulike aktsiate arv on 30 756 728. Dividendid makstakse aktsionäridele välja hiljemalt 21.06.2017.

Päevakorrapunkt 2. Audiitori valimine 2017. aasta majandusaastaks ning audiitori tasustamise korra määramine

Juhatus on kevadel 2017 viinud läbi konkursi audiitorühingu määramiseks Seltsile järgmiseks 3-aastaseks perioodiks (majandusaastad 2017–2019) ning valinud esitatud pakkumiste hulgast välja audiitorühingu KPMG Baltics OÜ kui parima hinna ja kvaliteedi suhtega pakkuja. Audiitor on kinnitanud vastavalt Hea Ühingujuhtimise Tavale, et tal puuduvad tööalased, majanduslikud või muud seosed, mis ohustaks tema sõltumatust teenuse osutamisel.

2016. a majandusaastal on Seltsile osutanud auditeerimisteenuseid Audiitorühing KPMG Baltics OÜ 2016. a sõlmitud lepingu alusel. KPMG Baltics OÜ on osutanud auditeerimisteenuseid kooskõlas eelnimetatud lepinguga ning Seltsil ei ole pretensioone auditeerimisteenuste kvaliteedi osas.

2.1. Valida 2017. aasta majandusaastaks Seltsi audiitoriks kontserni senine audiitorühing KPMG Baltics OÜ ning maksta audiitorile tasu vastavalt audiitoriga sõlmitavale lepingule.

Päevakorrapunkt 3. Seltsi aktsiakapitali vähendamine

3.1. Vähendada Seltsi aktsiakapitali 1 456 896,74 euro võrra 19 720 440,42 eurolt 18 263 543,68 euroni. Aktsiakapitali vähendamine toimub aktsiate arvestusliku väärtuse vähendamise teel 0,045 euro võrra aktsia kohta. Seltsi aktsiate koguarv ei muutu ning aktsiate arvestuslik väärtus väheneb võrdeliselt aktsiakapitali vähendamisega. Aktsiakapitali vähendamise tulemusena on Aktsiaseltsi aktsiakapitali suurus 18 263 543,68 eurot, mis jaguneb 32 375 483 nimiväärtuseta aktsiaks.

3.2. Aktsiakapitali vähendamisel teha aktsionäridele väljamakse summas 0,045 eurot aktsia kohta, kokku summas 1 384 052,76 eurot. Väljamakse teha aktsionäridele mitte varem kui kolme kuu möödumisel aktsiakapitali vähendamise äriregistrisse kandmisest, kuid hiljemalt kolme kuu ja 14 kalendripäeva möödumisel aktsiakapitali vähendamise äriregistrisse kandmisest.

3.3. Aktsiakapitali vähendatakse seoses Seltsi kapitali struktuuri korrigeerimisega viimaks Seltsi aktsiakapitali suurus vastavusse Seltsi tegevusmahtudega ja strateegiliste eesmärkidega. Vähendatud aktsiakapitali suurus on vastavuses seadusest ja Seltsi põhikirjast tulenevate nõuetega.

3.4. Aktsiakapitali vähendamisel väljamakseteks õigustatud aktsionäride nimekiri fikseeritakse seisuga 07.06.2017 kell 23.59.

Päevakorrapunkt 4. Nõukogu liikmete tasustamine

4.1. Määrata alates 1. juuni 2017. a nõukogu esimehe põhitasuks 9 000 eurot kuus, nõukogu aseesimehe põhitasuks 3 000 eurot kuus ja ülejäänud nõukogu liikmete põhitasuks 1 200 eurot kuus.

Päevakorrapunkt 5. Aktsiaoptsiooniprogrammi põhitingimuste muutmine

Muuta Seltsi aktsionäride 27. mai 2014 korralise üldkoosoleku otsusega nr 4 kehtestatud Seltsi aktsiaoptsiooniprogrammi põhitingimusi alljärgnevalt:

5.1. Muuta Seltsi aktsiaoptsiooniprogrammi põhitingimuste punkti 1.10 ning kehtestada punkt 1.10 järgmises sõnastuses:

„Õigustatud isikul on õigus optsiooni kasutada tingimusel, et õigustatud isik on optsiooni teostamise ajal jätkuvalt Seltsiga või Seltsi tütarettevõtjaga töö- või teenistussuhtes, välja arvatud, kui nõukogu ei otsusta õigustatud isikuga sõlmitava optsioonilepingu tingimustes teisiti.“

5.2. Muuta Seltsi aktsiaoptsiooniprogrammi põhitingimuste punkti 1.11 ning kehtestada punkt 1.11 järgmises sõnastuses:

„Seltsi juhatuse liikmete Jaano Vink’i, Avo Ambur’i ja Erkki Suurorg’i puhul on optsiooni teostamine seotud järgmiste eeltingimustega sõltuvalt optsiooni teostamise ajast:

Juhatuse liige teostab optsiooni (kas osaliselt või täielikult) Seltsi 2016. a majandustulemuste pinnalt:

a) Juhatuse liikmel on õigus teostada optsioon täies ulatuses eeldusel, et Seltsi 2016. a konsolideeritud EBITDA on 11,228 miljonit eurot või rohkem;

b) Juhatuse liikmel on õigus teostada optsioon 50% ulatuses, kui Seltsi 2016. a konsolideeritud EBITDA on 7,86 miljonit eurot;

c) Juhatuse liikmel ei ole õigus optsiooni teostada, kui Seltsi 2016. a konsolideeritud EBITDA on 4,491 miljonit eurot või vähem.

Juhatuse liige teostab optsiooni (kas osaliselt või täielikult) Seltsi 2017. a majandustulemuste pinnalt:

a) Juhatuse liikmel on õigus teostada optsioon täies ulatuses eeldusel, et Seltsi 2017. a konsolideeritud EBITDA on 8,264 miljonit eurot või rohkem;

b) Juhatuse liikmel on õigus teostada optsioon 50% ulatuses, kui Seltsi 2017. a konsolideeritud EBITDA on 6,198 miljonit eurot;

c) Juhatuse liikmel ei ole õigus optsiooni teostada, kui Seltsi 2017. a konsolideeritud EBITDA on 4,132 miljonit eurot või vähem.

Optsiooni teostamise täpne ulatus arvutatakse välja interpoleerimise teel arvestades ülaltoodud vahemikke.“

5.3. Muuta Seltsi aktsiaoptsiooniprogrammi põhitingimuste punkti 1.12 ning kehtestada punkt 1.12 järgmises sõnastuses:

„Optsiooniprogrammi õigustatud isikul on õigus optsiooni teostada pärast kolme aastase perioodi möödumist temaga optsioonilepingu sõlmimisest ent igal juhul mitte enne Seltsi 2016. a majandusaasta aruande kinnitamist Seltsi aktsionäride üldkoosoleku poolt. Optsiooni teostamiseks esitab õigustatud isik optsiooniperioodil, mis algab Seltsi 2016. a majandusaasta aruande kinnitamisest Seltsi aktsionäride üldkoosoleku poolt ning lõpeb 15 (viieteistkümne) kuu möödumisel sellest, Seltsile tahteavalduse vastavalt optsioonilepingus sätestatule. Optsiooni teostamise korral tekib õigustatud isiku ja Seltsi vahel optsioonilepingus sätestatud tingimustel müügileping, mille alusel tekib õigustatud isikul õigus ja kohustus omandada optsiooni esemeks olevad Seltsi aktsiad Tingimuste punktis 1.15 sätestatud viisil määratava hinna eest. Õigustatud isik on kohustatud tasuma optsiooniaktsiate hinna Seltsile hiljemalt 12 (kaheteistkümne) kuu jooksul optsiooni teostamisest. Optsiooniaktsiate ülekandmine õigustatud isikule toimub mitte enne aktsiate eest maksmisele kuuluva hinna tasumist.“

Seltsi 2016. a majandusaasta aruandega ning sõltumatu vandeaudiitori aruandega on võimalik tutvuda NASDAQ Tallinna Börsi kodulehel www.nasdaqbaltic.com.

Kõigi Seltsi korralise üldkoosolekuga seotud dokumentidega, sealhulgas otsuste eelnõudega ja aktsionäride poolt esitatud põhjendustega päevakorrapunktide kohta koos vastavate otsuste eelnõudega, 2016. a majandusaasta aruande, sõltumatu vandeaudiitori aruande ja kasumi jaotamise ettepaneku ning nõukogu poolt majandusaasta aruande kohta koostatud kirjaliku aruandega ning muude seaduse kohaselt avalikustamisele kuuluvate andmete ning päevakorraga seotud muu olulise teabega on võimalik alates 28. aprillist 2017. a tutvuda Seltsi kodulehel aadressil www.nordecon.com. Küsimusi korralise üldkoosoleku või selle päevakorrapunktide kohta saab esitada e-posti aadressil nordecon@nordecon.com. Küsimused, vastused, aktsionäride ettepanekud päevakorras olevate teemade kohta ja üldkoosoleku protokoll avalikustatakse Seltsi koduleheküljel www.nordecon.com.

Aktsionäril on õigus üldkoosolekul saada juhatuselt teavet Seltsi tegevuse kohta. Juhul kui Seltsi juhatus keeldub teabe andmisest, võib aktsionär nõuda, et üldkoosolek otsustaks tema nõudmise õiguspärasuse üle või esitada kahe nädala jooksul hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma.

Aktsionärid, kelle aktsiatega on esindatud vähemalt 1/20 Seltsi aktsiakapitalist, võivad esitada aktsiaseltsile iga päevakorrapunkti kohta otsuse eelnõu hiljemalt 3 päeva enne üldkoosoleku toimumist, s.o kuni 21. maini 2017, esitades selle kirjalikult aadressil: Nordecon AS, Pärnu mnt 158/1, 11317 Tallinn.

Aktsionärid, kelle aktsiatega on esindatud vähemalt 1/20 Seltsi aktsiakapitalist, võivad nõuda täiendavate küsimuste võtmist üldkoosoleku päevakorda, kui vastav nõue on esitatud kirjalikult hiljemalt 15 päeva enne üldkoosoleku toimumist, s.o. kuni 09. maini 2017, aadressil: Nordecon AS, Pärnu mnt 158/1, 11317 Tallinn.

Lisad:
Korralise üldkoosoleku otsuste eelnõud 2017
Nõukogu aruanne 2016
Nõukogu hinnang audiitorile 2016
Korralise üldkoosoleku kokkukutsumise teade 2017

Algavad Haabersti ristmiku ehitustööd

28.04.2017 Tallinn.ee

Teisipäeval, 2. mail alustab Nordecon AS Õismäe tee, nn. suure ringi äärse uue ühistranspordi peatuse ja ülekäigukoha ehitusega, mis on oluline eeltöö Haabersti ringristmiku rekonstrueerimise alustamiseks.

Õismäe suure ringi äärde rajatava ühistranspordi peatuse, ülekäigukoha ja libisemiskindla käigutee ehituse ajaks Haabersti ristmiku liikluskorraldust veel ei muudeta. Küll aga jääb Õismäe teelt Ehitajate teele suunduval teelõigul liiklejaile avatuks kummaski suunas üks sõidurada. Jalakäijatele luuakse ehitustööde tsoonist möödapääsemiseks ajutine käigutee.

Ühistranspordipeatuse, ülekäigukoha ja jalgtee ehitustööd kestavad kuni 15. maini.

Liiklejatel palutakse järgida ajutiste liikluskorraldusvahendite nõudeid!