Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Arco Vara: Kuidas tunda ära halba maaklerit

23.05.2017 Triinu Tapper

Inimene õpib kogu elu ja ka hea maakler peab end igapäevaselt harima ja arendama. Maakler peab lisaks piirkonna tundmisele ka olema mitmekülgne ja avatud isiksus. Südamega tegijate kõrval on palju ebapädevaid isikuid, kes pidevalt maakleri mainet alla toovad, kirjutab Arco Vara maakler Triinu Tapper ja toob välja mõned halva maakleri tunnused.

Kehv suhtleja

Ebapädev maakler on kehv suhtleja ja kliendisuhete hoidja. Ta suhtleb kliendiga harva, ei hoia klienti müügiprotsessiga kursis või on üldse kättesaamatu. Ta on passiivne ja ei ole valmis objekti tutvustama esimesel võimalusel. Hea suhtlemine ei tähenda palju rääkimist, vaid oskust osata oma klienti kuulata ja tema vajadusi välja selgitada.

Nõrk ajaplaneerija

Halb maakler peab oma aega tähtsamaks kui kliendi oma. Ta lepib objekti tutvustamiseks kokku kohtumisi, mida ta hiljem unustab või kuhu ta hiljaks jääb, tuues põhjuseks meeletu töökoormuse ja ajapuuduse. Tema tunnuseks on komme sageli vabandada ja kohtumisteks kokkulepitud aegu muuta. Ka kohtumise enda jaoks tuleb varuda piisavalt aega, mitte kiirustada klienti tagant, põhjusega, et on tulemas järgmine kohtumine. Maakler võiks antud ametit pidada täiskohaga, mitte põhitöö kõrvalt.

Nadi turutundja

Maakler ei ole kursis oma piirkonnas toimuvate tehingutega. Ta ei oska määrata objekti hinda ja turuolukorda. Halb maakler ei süvene müüdava objekti seisukorda, teeb objektist ebakvaliteetsed fotod ja lisab juurde kaootilise ning kirjavigadega teksti. Halvimal juhul palub saata omanikul pildid ja ei vaevu üldse kohapeale objekti vaatama tulema. Tema müügiarsenal piirdubki reeglina kehvapoolse kuulutusega ühes-kahes suuremas kinnisvaraportaalis.

Halb nõustaja

Halb maakler ei oska kliendile nõua anda, kuidas objekti müügiks ette valmistada, kuidas turuolukorrale vastavat hinda määrata ning potentsiaalsete ostjatega käituda. Ta ei tunne kodulaenuga seonduvat temaatikat ega nõusta klienti võimalike notari juures üles kerkivate probleemide osas.

Kiretu klienditeenindaja

Halva maakleri töö kliendi ja objektiga lõpeb samal päeval, kui kinnisvaratehing on sõlmitud ja vahendustasu käes. Ta ei vaevu klientidele hiljem helistama, et saada tagasisidet, kuidas nood maaklerteenusega või objektiga rahule jäid ning uurida, kas saaks klientide heaks veel midagi teha.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Pelgurannas lammutatakse kasutuskõlbmatuks muutunud koolimaja

23.05.2017 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus tunnistab kõlbmatuks ja kannab maha Kari tn 13 kinnisasjal asuva täielikult amortiseerunud koolimaja, tehes seeläbi võimalikuks ehitise lammutamise.

Ettepaneku Tallinna linnale kuuluval Kari tn 13 kinnisasjal paiknev rajatis kõlbmatuks tunnistada, maha kanda ja lammutada ning ehitisregistrist kustutada tegi Tallinna Haridusamet.

„Kari tn 13 kinnisasjal asuv koolihoone on avalikuks kasutamiseks täiesti kõlbmatu ning õppetöö ümberkorraldamise tõttu seda koolihoonet linn enam ka ei vaja,“ ütles abilinnapea Eha Võrk. „Ära hoidmaks olukorda, et suur, tühi ja lagunev hoone jääb linnapilti risustama ja ümbruskonda ohustama, korraldab linnavaraamet hoone kohese lammutamise. Lammutustöödega loodame alustada juba juunis.“

Ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kinnisasja pindala on 20 159 m². Kinnsiasjal paiknev koolihoone võeti kasutusele 1963. aastal ning on praeguseks täielikult amortiseerunud.

Linnavara või osa sellest tunnistatakse kõlbmatuks ja kantakse maha, kui vara on muutunud kõlbmatuks avaliku kasutamise, linna valitsemise või tulu saamise otstarbeks; vara ei ole õnnestunud võõrandada; vara säilitamine ei ole otstarbekas.

Kõnealuse vara kõlbmatuks tunnistamine on põhjendatud ning ei ole vastuolus õigusaktide või linna huvidega. Tallinna Linnavaraamet tellis Kari tn 13 hoone lammutamise projekti ja endise koolihoone lammutamise kulud on ette nähtud Tallinna Linnavaraameti 2017. aasta eelarves.

EfTEN ostis Laagri Selveri arenduse

23.05.2017 Tõnu Toompark

Ärikinnisvarasse investeeriv alternatiivne kinnisvarafond EfTEN Real Estate Fund III AS omandas Oma Ehitaja AS-ilt Pärnu mnt 554 kinnistu ja ettevõtte Projekt 554 OÜ, mis arendab Tallinna külje alla Laagrisse uut Selverit. Investeeringu kogumaksumus on 6,2 miljonit eurot, mis sisaldab nii kinnistu kui ka ehitustööde maksumust.

EfTEN Real Estate Fund III AS-i fondijuht Viljar Arakase sõnul on intensiivse liiklussõlme ja kiirelt areneva elurajooni vahetus läheduses asuv kinnistu ja arendatav kaubanduskinnisvara koos pikaajalise ning tugeva ankurüürnikuga atraktiivne investeering, mis sobib oma profiililt fondi portfelli suurepäraselt. „Tegu on kaubandusele laiemalt, aga ennekõike toidukauplusele perspektiivika asukohaga. Rajatav Selver asub Pärnu maanteel kojusõidu suunal ehk paremat kätt, tiheda kasutusega Laagri Circle K bensiinijaama ja Laagri asulasse viiva mahapöörde vahel,“ lisas Arakas.

Oma Ehitaja AS-i juhatuse esimehe Kaido Fridolini sõnul keskendub ettevõte kinnisvaraarenduses kahele suunale – korterelamute arenduses on lõppklientideks eraisikud ning ärikinnisvara puhul aga kinnisvarafondid ja investorid, kes on huvitatud pikaajalisest rahavoost. „EfTEN-iga on meil mitmete ühiste edukate projektide pinnalt kujunenud välja hea ja tulemuslik koostöö, mille jätkamine on asjade loomulik käik,“ ütles Fridolin.

Tehinguga omandatud kinnistu kogupind on 11 308 ruutmeetrit ning rajatava hoone kogupind 6696 ruutmeetrit, millest üüritav pind on 3077 ruutmeetrit. Kinnistul saab olema piisavalt parkimiskohti, millest 100 kohta asuvad 2800 ruutmeetrises maa-aluses parklas. Hoone projekteerimis- ja ehitustööd teostab Oma Ehitaja AS ning tööd viiakse lõpule käesoleva aasta detsembrikuus. Ehitusjärelvalvet teostab Ehituskorralduse OÜ.

Alternatiivne investeerimisfond EfTEN Real Estate Fund III AS viis käesoleval kevadel läbi fondi kolmanda avaliku aktsiaemissiooni, mille käigus kaasati 6,3 miljonit eurot. Emissiooni käigus kaasatud kapitali kavatseb fond lisaks Selverile investeerida Hortese aianduskeskuse kinnistusse, mis asub samuti Laagris. Lisaks on fondil plaanis investeerida osa kaasatud kapitalist DSV Riia logistikakeskuse ümberehitusse.

Fondi kahe esimese emissiooni käigus kaasatud kapital on investeeritud järgnevatesse objektidesse Balti riikides: Šiauliai linna südames asuv Saules Miestas kaubanduskeskus, Vilniuses asuv esinduslik Ulonu ärimaja ja Laisves 3 büroohoone ning DSV logistikakeskused Riias, Vilniuses ja Tallinnas. Fondi varade maht on 31. märtsi 2017. aasta seisuga kokku 76,3 miljonit eurot, millest omakapital moodustab 29,9 miljonit eurot.

EfTEN Real Estate Fund III AS on ainus EfTEN Capitali valitsetav fond, mis teeb jaeinvestorile kättesaadavaks investeeringu suuremahulistesse ärikinnisvaraprojektidesse Balti riikides, mida iseloomustab stabiilne, lihtsalt ennustatav rahavoog ning mõõdukas kapitali kasv. Vastavalt Finantsinspektsiooni poolt kinnitatud fondi prospektile võib fondi investeeringuid finantseerida pangalaenuga kuni 65% ulatuses. Omakapitali osakaal on igas uues investeeringus 35% või rohkem. Iga-aastane omakapitali tootluseesmärk on 15% aastas. Tegu ei ole garanteeritud fondiga.

Fond maksab dividendideks 80% iga-aastasest vabast rahavoost. Oodatav iga-aastane dividendimäär on 4 – 8 % aastas. 2016. aasta eest jagati netodividendideks kokku 1 502 716 eurot, 63 eurosenti ühe aktsia kohta (2015. aastal 29,7 eurosenti aktsia kohta).

Finantsinspektsioonis kinnitatud EfTEN Real Estate Fund III AS on 10-aastane tähtajaline fond, millest 3 aastat on investeerimisperiood, 5 aastat hoidmisperiood ja 2 aastat väljumisperiood. EfTEN Real Estate Fund III AS on plaanis peale investeerimisperioodi lõppemist noteerida Balti börsil, mille tulemusel muutub fond tähtajatuks.

EfTEN Real Estate Fund III AS on fondivalitseja EfTEN Capitali poolt 2015. aastal asutatud Balti riikide ärikinnisvarasse investeeriv alternatiivne kinnisvarafond. EfTEN Capital AS on 2008. aastal asutatud varavalitsemise ettevõte, mis tegeleb ärikinnisvarainvesteeringutega Balti riikides. EfTEN Capital AS valitseb lisaks EfTEN Kinnisvarafond ASi ja EfTEN Kinnisvarafond II ASi. EfTEN Capitali grupp (EfTEN Capital koos tütarettevõtjatega) valitseb 46 ärihoonet, kus asub rohkem kui 900 üürnikku. Valitsetavate hoonete turuväärtus seisuga 1.04.2017 on 500 miljonit eurot. EfTEN Capital AS on registreeritud Finantsinspektsioonis ning tegutseb Finantsinspektsiooni järelevalve all.

Äripäev: Baltic Horizoni riskistsenaariumid

23.05.2017 Tõnu Toompark

Kuigi investoritel jagub Baltic Horizoni suhtes ka muresid, näevad nad sarnaselt fondijuhile ärikinnisvara sektoris jätkuvalt potentsiaali.

„Fond on juhtimise poole pealt professionaalne,“ leidis ise Baltic Horizoni osakuid omav Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ omanik Tõnu Toompark. „Teine asi on turg, Eesti turul on erinevates äripindade sektorites pakkumist juurde tulemas ning kui pakkumine äkki suureneb, siis nõudlusel ei pruugi olla põhjust äkiliselt suureneda,“ viitas ta võimalikule hinnalangusele ärikinnisvaras.

Dividenditootlus võib kannatada

Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam peab ülepakkumise tekkimisel suurimaks riskiks vakantsuse kasvu ja renditulu vähenemist. See aga vähendaks ka investorite dividenditootlust. „Selleks, et dividenditootlus kukuks näiteks praeguselt 7-9 protsendilt 1 protsendini, oleme arvutanud, et portfell peaks olema 30 protsendi ulatuses vakantne, samuti peaks laenukulu osakaal langema 5 protsendini ning laenude osakaal portfellist 60 protsendini,“ selgitas Karotam. Tema kinnitusel ei kukutaks ka selle stsenaariumi rakendumine fondi veel kokku.

Fondijuht lisas, et Baltic Horizoni põhieesmärk on teenida pikaajalist tulu ning iga portfelli objekti kohta on oma müügistrateegia. „Tahame pikaajalist ja jätkusuutlikku fondi, mis oleks edukas erinevates majandustsüklites,“ ütles Karotam.

Samuti pole fondijuhi kinnitusel karta fondi likvideerimist ning seega pole ka suurt ohtu, et osakuomanike soov varasid müüa satub just krahhi ja madalate kinnisvarahindade aegadesse. „Meie suurimal investoril on 14 protsenti fondi osakutest ning suured otsused sünnivad väga pika planeerimise ja arutelu tulemusena,“ viitas ta sellele, et otsustamine pole Baltic Horizoni puhul vaid väikese ringi isikute käes.

Sama keeruline on Karotame sõnul fondi reegleid muuta. „Osa asju saab otsustada vaid 2/3 häälteenamusega ning kuna meil on üle 4000 investori, siis ei saa suured investorid hakata lihtsalt paugutama,“ kinnitas ta. „Neile on omad fondid, näiteks EfTEN.“

Riskidele mõeldakse

Toompark leidis, et tururiske aitaks maandada pikad lepingud rentnikega ning indekseeritud üürihinnad. „Eks pakkumine ja hinnatasemed mõjuta kogu turgu ja ka turuosalisi,“ nentis ta. „Nüüd ongi küsimus, kas vara juhitakse professionaalselt ning kas õnnestub kaasata maksejõulisi üürnikke,“ märkis Toompark ning tõi näiteks Baltic Horizoni portfellis oleva äripinna, kus tegutseb Coca Cola Plaza. Tema sõnul on kinoäri üks sellistest, mis töötab ka rasketel aegadel.

Karotam aga kinnitas, et fondi riskid on maandatud. „Laenukulud on jätkuvalt all, meie portfellis on 9 objekti ja 180 rentnikku, kõige suurem rentnik annab kümnendiku,“ märkis ta. „Tallinna, Riia ja Vilniuse vahel on riskid hästi hajutatud ning see tagab stabiilse pikaajalise rahavoo,“ oli ta optimistlik. Sellegipoolest rõhutas Karotam, et iga investor peaks ise Baltic Horizoni portfelli objektidega tutvuma ning otsustama, kas usub nende täituvusse või mitte.

Samuti rääkis Karotam, et fondi laenukoormus on 53 protsenti ning ka uued investeeringud finantseeritakse mitte rohkem kui poole ulatuses võõrkapitaliga. „Nii madala laenukoormusega on ka pankadega hea läbi rääkida,“ rõõmustas fondijuht. „Lisaks on meil fondis 8 miljonit eurot vaba raha, kuid seda kasutame ühe objekti laiendamiseks.“

Mis puudutab aga krahhi ning hindade kardinaalset kukkumist, siis seda Toompark lähiajal ei näe. „See eeldaks mingeid ootamatuid sündmusi, mis üle pea kasvavad,“ märkis ta. „Ei tundu tõenäoline, et turg hakkab stabiilselt langema ja kukub näiteks poole võrra.“

Rahustas investoreid

Praegu käib Baltic Horizon Fundi osakute avalik pakkumine, mille raames on saadaval 15 108 000 uut osakut. Kuigi eelmistel avalikel pakkumistel märkisid investorid kokku vähem osakuid, kui oli võimalik, pole see Karotame sõnul märk usalduse puudumisest. „Börsile mineku ajal toimus Brexiti hääletus ning novembris tuli Trump,“ põhjendas ta osakute märkimise madalat aktiivsust. „Selle kontekstis olen õnnelik, et saavutasime ikkagi suhteliselt hea tulemuse ning meie investoribaas on nii lai.“

Käimas avalikult pakkumiselt saadav raha plaanitakse investeerida ning Karotame sõnul on silmapiiril objekte, kuhu investorite raha paigutada. „Eks mai lõpus vaatame täpsemalt, mitmesse objekti saame lühiajaliselt investeerida,“ märkis fondijuht.

Karotam rahustas investoreid ka fondivalitseja Northern Horizon Capitaliga kerkinud küsimuste koha pealt. Nimelt oli Baltic Horizoni fondivalitseja seotud nüüdseks suletud BPT Optimaga, mille osak maksis üle 141 euro ning mis pakkus Baltic Horizonist kõrgemat tootlust. Kriisi ajal kukkus aga tugevate investeeringutega kaetud BPT Optima osak poole võtta, aruandlus muutus üha harvemaks, kuid sellegipoolest kaasati pidevalt raha juurde. Lõpuks jäid osad investorid lubatud intressimaksetest ilma.

„Mina tean, et tegemist oli fondiga, kuhu kuulusid suurinvestorid, väikeinvestorid kaotasid suurematest rohkem raha, sest koosolekul tegid suurinvestorid endale sobivaid otsuseid,“ rääkis Karotam. „Ka fondi võlakoormus oli vastupidiselt Baltic Horizoni omale suur, nii et tegu pole õuntega, mida võrrelda.“

Alternatiivne investeerimisvõimalus

Toomparki sõnul saab Baltic Horizonit vaadata kui alternatiivset investeerimisvõimalust kinnisvarasektorisse. „Palju räägitakse kinnisvarasse investeerimisest kui üürikorterite ärist, kuid tõelised summad liiguvad hoopis äripindade poolel,“ põhjendas Toompark seda, miks ta ise fondi osakutesse investeeris. „Leidsin, et see võiks olla huvitav võimalus ärikinnisvaras kätt proovida, kuid muidugi motiveeris mind ka professionaalne huvi, et kuidas selles vallas ikkagi mäng käib.“

Toompark toob välja ka fondi eelised üüriäri ees. „Eks mul ole mõni üürikorter ka ja seal peab rabelema ning pidevalt mingite asjadega tegelema,“ selgitas ta. „Väärtpaberiinvesteering on märksa passiivsem,“ kirjeldas Toompark oma investeeringu positiivseid külgi.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Äripäev: Korterituru pulss ikka veel tugev

23.05.2017 Tõnu Toompark

Korteriturul äärmiselt tehinguterohkele märtsile järgnes võrdluses kahvatu aprill – kui aasta kolmandal kuul tehti Eesti suurimates linnades 1548 tehingut, siis aprillikuus vaid 1065.

Kinnisvaraanalüütiku Tõnu Toompargi sõnul suurtest kõikumistest kaugeleulatuvaid järeldusi teha ei saa. „Asja peab võtma rahulikult,“ toonitas Toompark ja viitass, et kuu jääb isegi Tallinna mastaabiga linna kohta liiga lühikeseks vaatlusperioodiks. „Selle jooksul toimub nii palju võnkeid, mis on põhjustatud suuresti juhusest,“ lisas ta.

Toompargi sõnutsi peaks kohaliku korterituru trende hinnates aluseks võtma vähemalt kvartalipikkuse perioodi. Kuid ka esimene kvartal oli Toompargi kinnitusel ebanormaalselt suure tehingute arvuga, mis omakorda n-ö sõi ära tehinguid järgmisest kvartalist. „Juhuslikult olid arendajatel sel hetkel majad valmis saanud ning nad tegid kibekähku oma asjaõiguslepingud ära. See, et nad just sellel ajahetkel asjad valmis said, on tingitud tuhandest pisiasjast, mitte kinnisvaraturu tsüklilisusest,“ selgitas Toompark ja märkis, et parema võrdlusmomendi annab just kahe aasta sama perioodi, mitte järjestikuste kuude kõrvutamine.

Keskmine hind ei kuva õiget pilti

Suurt kaalu ei pane Toompark ka sellele, et korterite keskmine ruutmeetrihind on detsembris saavutatud tipust hetkeks 10% alla kolinud. Toompark tõdes, et igakuiste hinnakõikumiste raporteerimine annab küll toredad numbrid, millega žongleerida, kuid toonitas, et nende taga tuleb ka sisu näha.

„Hind on kaudne indikaator,“ möönis Toompark. „Kas korteri, mille eest detsembris pidanuksin maksma 100 000 eurot, saaksin täna 90 000ga kätte? Kindlasti mitte,“ illustreeris ta ja lisas, et pigem tuleks korteri eest isegi rohkem maksma.

Olulist rolli maa-ameti keskmise ruutmeetrihinna statistikas mängib Toompargi sõnutsi just see, et uute korterite tehingute arv on oluliselt kasvanud. „Kui uusi kortereid tehingute potti lisandub, siis keskmine hind muudkui tõuseb. Kinnisvara väärtus aga samas rütmis ei tõuse – kaugeltki mitte,“ tõdes Toompark.

Tema sõnutsi võiks kinnisvara väärtuse muutumise hindamiseks aluseks võtta näiteks objekti valmimisaasta. „Selle alusel on aastataguse ajaga võrreldes hinnatõus 3-6%,“ viitas Toompark. „Kas samaväärse korteri, mille eest maksin aasta tagasi 100 000, oleks täna õiglane kolm või kuus tuhat rohkem maksta? Ütleksin, et jah, muidugi,“ võrdles Toompark. Ruutmeetri keskmise hinna lühiajaline kõikumine ei peegelda tema kinnitusel kinnisvara väärtuse muutust olukorras, kus tehingute struktuur on olulises muutumises. „Praegu aga see, millega kaubeldakse, pidevalt muutub,“ viitas ta uute korterite jätkuvale müügiedule.

Samas vaimus edasi

Lähitulevikus jätkub Toompargi arvates kõik senist rada pidi. „Usun, et uute korterite pakkumine kasvab ja tehingute arv püsib jätkuvalt kõrgel,“ ennustas ta.

„Vaevalt üüriinvestoridki lühikese ajaga kuhugi ära kaovad. Proovivad valmistuda sügiseseks üürituru tippajaks, mil teha investeerimisotsuseid või pidada olemasoleva üürnikuga hinnaläbirääkimisi,“ möönis Toompark.

Turu raugemist ta ei näe, viidates, et selle jaoks peaks juhtuma midagi ootamatut. Seni aga muutusi toimunud pole ning inimesed, kes korterit osta soovivad, pole kuhugi kadunud. „Mustamäe on ikka püsti. Lasnamäe samamoodi. Seal on hulk elamispinda, kust ühed tahavad lahkuda ja teised asemele minna. Isegi kui midagi suurt peakski juhtuma, mõjub see kinnisvaraturule inertsiga, võttis Toompark teema kokku.

Arco Vara kommentaar: turg on stabiliseerumas

Tehinguaktiivsus on valdavalt mõjutatud Tallinna linna korteriturul toimuvast, mistõttu absoluutnumbrites võis aprillis tehingute arvu langust märgata ennekõike Tallinnas. Väljaspool Tallinna linna langes Eestis tehinguaktiivsus võrreldes märtsiga 18% ning võrreldes 2016. aasta aprilliga 4,1%.

Kinnisvaraturule omast hooajaliselt kasvavat tehinguaktiivsust võis pigem märgata just märtsis, seda nii Tallinnas kui ka pea kõikjal mujal Eesti aktiivsemates piirkondades. Aprillis aset leidnud tehinguaktiivsuse langust võimendas võrreldes märtsiga väiksem tööpäevade hulk.

Väikelinnades on kinnisvara hinna kasv olnud kohati kahekohaline, mille juures pakkumishinnad on kasvanud veelgi kiiremini. Mahajäänumatest piirkondadest siirduvad elanikud atraktiivsematesse lähipiirkondadesse, mis on mitmes väikelinnas tõstnud elanike arvu ning piirkondlikku tarbimisvõimsust. Väiksemates Eesti linnades jääb aga kinnisvara hinna kasv viimastel perioodidel valdavalt sissetuleku kasvule alla. Nii väheste kvaliteetsete elamispindade pakkumise kui ka nende kõrgete pakkumishindade tõttu on vähenenud tehinguaktiivsus ning kiirelt kasvanud nõudlus sarnaste üürikorterite järele, mis omakorda soodustab üürihinna kasvu.

Aprillis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Eestis 1169 €/m². Võrreldes märtsiga langes ruutmeetrihind 4,1% kuid kasvas võrreldes eelmise aasta aprilliga 3,0%. Aastases võrdluses oli aprillis hinnakasv Tallinnast väljaspool mõnevõrra aeglasem. Eestis ilma Tallinnata kasvas mediaanhind võrreldes 2016. aasta aprilliga 5,4%. Võrreldes jaanuari ja veebruariga on Eesti korteriturg jätkuvalt stabiilne, seda nii tehingute arvu kui ka hinnataseme poolest. Tehinguaktiivsuse langust soodustab enamikus Harjumaa-välistes piirkondades kehv pakkumise struktuur ning hinnataseme statistiliselt aeglast kasvu olukord, kus väheste ning kallite kvaliteetsemate elamispindade kehva kättesaadavuse tõttu on asutud ostma odavamaid ja taskukohasemaid kortereid. Lisaks, üle-eestilist hinnakasvu hoiab tagasi äärmiselt madalate korterihindadega piirkondade tehinguaktiivsuse mõningane kasv.

Tuginevalt selle aasta varasematele kuudele on ka mujal Eestis väljaspool Tallinna asunud korteriturg stabiliseeruma ning senine kiire hinna- ja tehingute rahalise mahu kasv aeglustuma. Lähitulevikus on oodata inflatsiooni kasvu kiirenemist ja senise ostujõu võrdlemisi kiire kasvu aeglustumist, mille taustal on kõrge tööhõive kestes pikemas perspektiivis oodata kinnisvaratehingute arvu ja väljastatud eluasemelaenude arvu vähenemist.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Statistikaamet: Eesti rändesaldo oli 2016. aastal positiivne

23.05.2017 Statistikaamet

Eestisse rändas 2016. aastal sisse 14 822 inimest ja Eestist välja 13 792 inimest, teatab Statistikaamet. Sisseränne ületas väljarännet teist aastat järjest. Enamik rändes osalejatest olid Eesti kodanikud, ent nende rändesaldo oli negatiivne.

Kõige rohkem vahetavad üle riigipiiri elukohta 20–39-aastased. Rände tõttu kasvab rahvastikus enim 15–39-aastaste vanuserühm. 60% rändes osalejatest on mehed ja 40% naised. Meeste rändesaldo on naiste omast neli korda suurem – mehi saabus 2016. aastal Eestisse 800 rohkem kui siit lahkus, naisi vastavalt 200.

Enamik rändes osalejatest on Eesti kodanikud, kuid rohkem on neid lahkujate seas, mille tulemusel oli Eesti kodanike rändesaldo 2016. aastal 2000 inimesega negatiivne. Rändes osalevad 20–59-aastased Eesti kodanikud, seega on rände vanuserühm üsna lai. Saldona kaotab Eesti peamiselt kahekümnendates eluaastates kodanikke.

Rände tulemusel kasvas Eestis kõige rohkem Ukraina kodanike arv – 2016. aastal saabus Eestisse 850 Ukraina kodanikku enam kui Eestist lahkus. Rändesaldo suuruse põhjal järgnesid Vene, Soome ja Läti kodanikud.

Eestisse sisserändajad on pärit enamasti Soomest (45% sisserännanutest), Ukrainast (11%) ja Venemaalt (11%). 88% sisserännanutest on pärit Euroopast, enamasti Euroopa Liidust. Väljarändajate peamine sihtkoht on endiselt Soome (58%), teisel kohal on Suurbritannia (9%). 94% väljarännanutest on lahkunud mõnda Euroopa riiki. Väljastpoolt Euroopat asuvatest riikidest sisserändajad on eelnevalt elanud USA-s, Austraalias ja Indias. Eestist väljapoole Euroopat väljarändajate puhul on populaarsemad sihtkohad Austraalia ja USA.

2016. aasta rändetrende tutvustav pressikonverents ajakirjanikele toimub täna, 23. mail kell 11 Statistikaameti (Tatari 51) 5. korruse saalis.

Alates 2015. aastast arvutab Statistikaamet välisrännet residentsuse indeksi abil: isiku üleminemisel residendist (Eesti püsielanik) mitteresidendiks on väljaränne ja vastupidisel juhul sisseränne (kui ei ole tegemist sünni või surmaga). Sellega seoses on rändevood kasvanud ja alates 2015. aasta rände andmete võrdlemisest varasemate aastatega tuleb sellega arvestada. Muudatuse tõttu kajastab nüüd Eesti välisränne ka registreerimata rännet, kuid seetõttu jääb teadmata paljude saabujate ja lahkujate päritolu- ja sihtkoha riik.

Statistikatöö „Rahvastikusündmused. Ränne“ avaliku huvi peamine esindaja on Sotsiaalministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet selle statistikatöö tegemiseks andmeid analüüsib.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

ERE Grupp: hoiuste turvalisuse tagamiseks on Eestis vaja luua kindlustusfond

23.05.2017 Tõnu Toompark

Hoiu-laenuühistute (HLÜ) kiiresti kasvava turu tingimustes on Eestis vaja luua kindlustusfond võimalike kriisiolukordade ennetamiseks, arvab Eesti Arengu HLÜ juht ja ERE Grupi juhatuse esimees Maksim Sorokin. Tema sõnul suudaks see samm koos HLÜ-de nõuete karmistamisega aidata tagada hoiustajate raha säilimine.

Praegu on hoiu-laenuühistu seaduse kohaselt iga ühistu kohustatud kandma igal aastal 20% puhastulu oma reservkapitali, samuti hoidma 5% oma liikmete hoiuste mahust garantiifondis erapankade kontodel. Siiski nendest nõuetest ERE Grupi hinnangul ei piisa hoiuste täieliku turvalisuse tagamiseks. Sorokin usub, et seda probleemi aitaks lahendada spetsiaalne kindlustusfond Eesti Panga haldusalas, kus hoitaks kõigi riigis registreeritud HLÜ-de 2,5% varast, mis on pool garantiifondi kohustuslikest vahenditest.

“Kui ühel turuosalisel tekivad rahaprobleemid, saab osa sellise fondi vahenditest kasutada intressivaba laenuna raskustes ühistule”, ütles Sorokin. Seejuures peab sellise fondi loomisega tema sõnul kaasnema uute seadusandlike nõuete kehtestamine hoiu-laenuühistutele.

“Juba 2017. a. veebruaris esitas ERE Grupp kava HLÜ turu reguleerimise karmistamiseks. Peamised ettepanekud: hoiu-laenuühistute osakapitali minimaalse summa suurendamine 25000 eurolt 100000 eurole, samuti liikmete arvu nõuete karmistamine sellistes ühistutes,” teatas Sorokin. ERE Grupi juhi hinnangul peaks nende arv kasvama vähemalt 50 inimeseni.

ERE Grupp on 2005. aastal asutatud ettevõtete grupp, mis tegeleb finantsteenuste ja laenude pakkumise, äriprojektide rahastamise ja kinnisvara investeeringutega. Ettevõtete grupi finantstegevuse valdkonnaks on traditsioonilised ettevõtlusalad – kinnisvara, ehitus, kaubandus ja tööstus.

Baltic Horizon Fond registreeris avaliku pakkumise ja noteerimisprospekti lisa

23.05.2017 Tõnu Toompark

Fondivalitseja Northern Horizon Capital AS teatas 9. mail 2017 Baltic Horizon Fond (Fond) uute Fondi osakute täiendava avaliku pakkumise ja noteerimisprospekti (Prospekt) registreerimisest Finantsinspektsioonis ja uute Fondi osakute avalikust pakkumisest.

Fondivalitseja informeerib, et täna, 22. mail 2017 registreeris Finantsinspektsioon Prospekti lisa. Prospekti lisa sisuks on järgmised muudatused:

Täiendada Prospekti peatükki 6.10 (“Investment Pipeline”) ja 8.3 (“Use of Proceeds”) informatsiooniga Fondi investeerimisplaani kuuluva ärikinnisvara, asukohaga Vainodes 1, Riia, Läti võimaliku omandamise protsessi ajakava kohta.
Täiendada Prospektis avaldatud Fondi finantsinformatsiooni Fondi 3-kuu konsolideeritud ülevaadatud auditeerimata vahearuandega perioodi kohta, mis lõppes 31. märtsil 2017.
Täiendada Prospektis avaldatud finantsinformatsiooni Europa SPV 3-kuu konsolideeritud ülevaadatud auditeerimata vahearuandega perioodi kohta, mis lõppes 31. märtsil 2017.
Uuendada ülaltoodud muudatuste valguses Prospekti kokkuvõtte sektsiooni B7.

Prospekti lisa koos selle eesti, soome, rootsi ja taani keelsete kokkuvõtetega avaldatakse elektrooniliselt Finantsinspektsiooni veebilehel (www.fi.ee) ja Fondi veebileheküljel (www.baltichorizon.com). Investor võib paluda Prospekti lisa ja kokkvõtte saatmist elektrooniliselt tema poolt antud e-posti aadressile, saates e-kirja aadressil estonia@nh-cap.com, samuti Prospekti ja selle kokkuvõtte paberkandjal üleandmist Fondivalitseja aadressil Tornimäe 2, 10145, Tallinn.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Veel on võimalus registreeruda koolitusele “Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?”

23.05.2017 Margot Toompark

Koolitus “Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?” toimub 27/05/2017 Tallinna kesklinnas. Koolituse eesmärk on anda osalejatele teadmisi ja nõuandeid, kuidas toimetada oma kinnisvaraga, kui soovitakse tegeleda lühiajalise üürileandmisega.

Koolitus on suunatud:

eraisikutele, keda huvitab lühiajaline kinnisvara üürile andmine ning soovivad teada sellega kaasnevaid riske ja võimalusi;
inimestele, kes plaanivad soetada eluruumi selle lühiajaliseks üürile andmiseks;
investoritele, kes soovivad oma investeeringuid teha kinnisvarasse;
kõigile, keda kõnetab lühiajalise üürimise teema.

Koolitus annab Sulle:

põhjalikud teadmised lühiajalise üürimise õiguslikust regulatsioonist;
praktiliste näidete baasil saab ülevaate lühiajalise üürimise riskidest;
ülevaate võimalustest, kuidas korraldada lühiajalist üürileandmist;
praktilised nõuanded praktikutelt;
soovitused ja nõuanded lühiajalise üüriäriga alustamiseks.

Lektorid on:

Neeme Liivlaid, Goodson & Red OÜ asutaja ja juht;
Maret Hallikma, Advokaadibüroo Primus vandeadvokaat;
Tõnis Room, Booking.com esindaja Eestis;
Edvard Rootamm, kinnisvarainvestor, lühiajalise üürimise praktik.

“Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?” toimub Tallinnas hotellis Euroopa (Paadi 5) 27/05/2017 (laupäeval) kell 10.00-15.45.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Statistika: eluasemelaenude intressimäär püsib negatiivse euribori toel laenuvõtja jaoks soodsal tasemel

23.05.2017 Tõnu Toompark

2017. a esimeses kvartalis püsis eluasemelaenude keskmine intressimäär Eesti panga andmetel 2,2-2,3% vahemikus. Seda intressimäära taset võib laenuvõtja jaoks pidada väga soodsaks.

Pankade väljaantavate eluasemelaenude intressimäär ei ole sisuliselt euriboriga seotud, sest kuu keskmine 6 kuu euribor on alates 2015. aasta lõpust püsinud allpool nulli. Negatiivset euribori aga riskimarginaalist maha ei lahutata. Nii võib öelda, et tänased eluasemelaenud väljastatakse riskimarginaali määraga.

Soodne intressimäär on kindlasti üks oluline tegur, mis soosib laenuvõtmist ja soodustab kerkivat kinnisvaratehingute arvu ning seeläbi kasvavat eluasemelaenude käivet ning jääki. 2017 I kvartali eluasemelaenude käive kasvas aastatagusega võrreldes 29 ja jääk 5,9%.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Arco Vara: Kristiine linnaosa korterituru ülevaade

22.05.2017 Mihkel Eliste

Käesoleva aasta I kvartalis tehti Kristiine linnaosas 149 tehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2016. aasta I kvartaliga langenud 10% ning võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga 20%. 2017. aasta I kvartali jooksul tehti tehinguid hinnavahemikus 3 700 – 295 000 €, mille juures maksimaalseks hinnaks kujunes 2 604 €/m2. Tehtud tehingute raames kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 1 724 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 743 €/m2. Mediaanhind oli sealjuures võrreldes 2016. aasta sama ajaga kasvanud 9,7% ning võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga kasvanud 5,0%. Võrreldes aastataguse ajaga on tehinguaktiivsus kasvanud ainuüksi 3- ja enamatoaliste korterite osas, hinnakasv on aga kiireim olnud just 1- ja 2-toaliste korterite puhul.

Kristiine linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m²) korteri pindalast lähtuvalt

Pindala (m²)	2014	2015	2016	2017*
10-29,99	1 524	1 643	1 745	1 933
30-40,99	1 415	1 486	1 538	1 635
41-54,99	1 468	1 600	1 499	1 643
55-69,99	1 425	1 609	1 632	1 729
70-249,99	1 662	1 821	1 889	1 813
Keskmine	1 515	1 662	1 661	1 743

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Kristiine linnaosas leidis korteriturul kiireim hinnakasv aset 2013. ja 2014. aastal, 2016. aastal püsisid hinnad varasema aastaga sarnasel tasemel ning 2017. aastal on statistiline hinnakasv taas kiirenemas. Hinnataseme kasv on Kristiine linnaosa korteriturul olnud alates 2014. aastast võrdlemisi ebaühtlane. Hinnakasv on kiireim olnud 1- ja 3-toaliste korterite osas ning aeglaseim 2- ja 4- ja enamatoaliste korterite puhul. Kõige kiiremini on hinnalt kasvanud 1-toalised korterid, millest valdav osa on suunatud üüriturule. Tuginevalt 2016. ja 2017. aasta andmetele on varasema hinnakasvu kiirus mõnevõrra aeglustunud, kuid püsib endiselt positiivses trendis.

Kristiine linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Pindala (m²)	2014	2015	2016	2017*
10-29,99	24%	7,8%	6,2%	10,8%
30-40,99	15%	5,0%	3,5%	6,3%
41-54,99	17%	8,9%	-6,3%	9,6%
55-69,99	24%	13%	1,4%	5,9%
70-249,99	15%	9,5%	3,8%	-4,0%
Keskmine	23%	9,7%	-0,1%	4,9%

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Lähitulevikus ei ole Kristiine linnaosa korteriturul laialdasemaid muutusi oodata. Viimastel aastatel kiirelt kasvanud tehinguaktiivsus ning hinnakasv on aeglustunud. Tehingute arv jääb püsima sarnasele tasemele, hinnataseme osas on aga oodata mõõduka hinnakasvu jätkumist. Nii hinnastatistikat kui tehinguaktiivsust jäävad enim mõjutama tehingud uusarendustega.

Kristiine linnaosa korterituru hinnadünaamika ja tehinguaktiivsus perioodil 2014-2017

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Äripäev: Palo: kui riik ei sekku, siis asjad ei liigu

22.05.2017 Tõnu Toompark

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütleb üürimajade kohta, et riigil pole vaja tegeleda asendustegevustega ja sekkuda majandusse seal, kus seda vaja pole. Minister Urve Palo aga selgitab, et kui riik midagi ei tee, siis asjad ei liigu.

Valitsus eraldab kohalikele omavalitsustele uute üürimajade ehitamiseks või vanade renoveerimiseks 60 miljonit eurot. Sellele lisandub kohalike omavalitsuste sama suur panus, seega võib hinnata, et elamuehitusse tuleb toetuse kaudu aastatel 2017–2020 lisaks maksimaalselt 120 miljonit eurot, kirjutab ehitusuudised.ee.

Kinnisvaraanalüütik ja koolitaja Tõnu Toompark on valitsuse plaani suhtes kriitiline. “Riigil pole vaja tegeleda asendustegevustega ja sekkuda majandusse seal, kus seda vaja pole, või sekkumise tulemus on isegi kõige optimistlikumate prognooside alusel olematu,” ütles ta. “Kohaliku omavalitsuse initsiatiivi toetamine pole iseenesest halb, kuid sellega tapetakse erasektori initsiatiivi.”

Urve Palo viitas Tallinna Tehnikaülikooli teadlaste arvutustele, et kui riik panustab ehitushangetesse 110 miljonit eurot ja erasektor lisaks kaks kolmandiku ehk 220 miljonit, looks see aastas 5600 töökohta ja kogu riigi panus laekuks täiendavatest maksutuludest tagasi.

Minister Urve Palo aga kinnitas, et ilma riigi positiivse sekkumiseta asjad ei liigu kas üldse või piisava kiirusega – seda näitab tema hinnangul nii Eesti elamufondi seisukord kui ka see, et näiteks rekonstrueerimismahud kasvasid arvestatavalt alles siis, kui KredEx hakkas seda tegevust toetama. “Sama lugu on üürielamute rajamisega. Huvi ja vajadus on nii omavalitsusel kui ka ettevõtetel nende järele suur, kuid ilma riigi toeta neid ometi ei teki. Põhjus on omavalitsuste madal võimekus,” ütles ta.

“Meie eluasemefond vananeb aastas umbes 6000 eluaseme võrra, juurde ehitatakse sõltuvalt aastast 2000–3000 eluaset,” ütles Palo.

Kas riik ikka peab raha matma?

Tõnu Toompark toob välja, et Tallinnas, selle ümbruses, Tartus ja teisteski tõmbekeskustes on üürisektor mürinal arenemas. “Näiteks Tallinna üüriturule lisandus eelmise aasta jooksul tagasihoidlike hinnangute alusel üle tuhande korteri. Kas see on koht, kuhu riik peaks tulema raha matma?” küsib ta retooriliselt.

Palo tõi välja, et Tallinna ja Tartu puhul on toetus ette nähtud eelkõige sotsiaalkorterite rajamiseks ning neis on ka tegemist teistsuguse turutõrke leevendamisega. “Kinnisvara hind on kõrge ja käib väikese sissetulekuga inimestele üle jõu, näiteks õpetajatele, medõdedele ja teistele noortele spetsialistidele ning sageli ollakse valiku ees, kas sõita kaugemalt iga päev Tallinna tööle või elada juba Helsingis ja kaugemalgi.”

Ministri sõnul tähendab see, et meie kvalifitseeritud spetsialistid suunduvad välismaale elukvaliteedist tingitud põhjustel, aga Eesti pole nii rikas, et seda endale lubada. “Pean oluliseks rõhutada, et üks KOV saab taotleda oma projektide realiseerimiseks kuni 2,5 miljonit eurot. Kindlasti ei suuda see summa viia tasakaalust välja Tallinna ega Tartu korterite üüriturgu,” ütles Palo.

Üürielamute toetuse eelnõus on ka märgitud, et lisapunkte annab korterelamu rajamine Ida-Virumaale või Kagu-Eestisse. Regionaalsed erisused on ministri sõnul toodud sisse, kuna need on piirkonnad, kus elamufondi seisukord on teiste piirkondadega võrreldes kehvem. “Ida-Virumaa ja Kagu-Eesti on ka sotsiaaldemograafilise olukorra tõttu Eesti-siseselt mõnevõrra maha jäänud. Samas on seal tugevaid keskusi, kus on konkurentsivõimelisi tööandjaid ehk neil piirkondadel on potentsiaali ettevõtlust arendada ja koostöös uute töökohtade ning nüüdisaegse eluasemefondi tekkimisega meelitada juurde uusi elanikke. Kuna kinnisvaraturu olukord – ehitushind on kõrgem kui hilisem turuhind – ei motiveeri eraettevõtteid seal kinnisvara arendama, peab riik omavalitsustele ja ettevõtjatele appi tulema,” märgib Palo.

Elamispindade kättesaadavust tuleb tõsta teisiti

Jutt sellest, et elamufondi rahastamine toetab ettevõtlust, kuulub muinasjuttude või soovunelmate valda, mil pole ette nähtud mingitki perspektiivi realiseeruda. Tasub vaid heita pilk põhja poole, Soome, kus on näha, et elamufondi rajamine on sisuliselt lõppenud fiaskoga ehk avaliku raha massilise kulutamisega.

Kui on siiras soov elamispindade kättesaadavust parandada, peaks mõtlema muudele küsimustele. Mõned olulisemad neist. Üüriinvesteeringute soodustamiseks tuleb korrigeerida võlaõigusseadust. Praegune võlaõigusseadus on väga üürniku poole kaldu ega soosi (vaid isegi takistab) üüriinvesteeringute tegemist. Üürihinnale käibemaksu lisamise võimalus. Praegu on seaduse regulatsioon range, mis välistab üürihinnale käibemaksu lisamise. Avada võimalus mikrokorterite (kuni 20 m²) arendamiseks. See on turunišš, mis on piisavalt täitmata ja kus on palju nõudlust. Väikekorterite rajamine on takistatud aga parkimisnormide tõttu.

Tõnu Toompark
kinnisvaraanalüütik ja konsultant, Adaur Grupp OÜ

Ehitajale sobib, aga ajastus on küsitav

Olen mitu korda küsinud, kuidas ja kui efektiivselt planeeritakse kasutada ELi selle rahastusperioodi vahendeid. Eelmisel korral kukkus vahendite kasutamine lühikesse ajavahemikku perioodi lõppu ja midagi head sellest ei tulnud. Kui nüüd tehakse seda uuesti ja paremini ning planeeritakse täiendavalt, siis ehitajana mulle see meeldib, aga kas see ka riigile hästi mõjub, pole kindel. Iseasi on valdkonna elavdamine. Riik peab panustama siis, kui valdkond kiratseb, mitte erasektori või ELi rahastuse harjal.

Kaido Somelar
Ehitustrust ASi juhatuse esimees

Riigi toetus üürimajade ehitamiseks või renoveerimiseks

Maksimaalne toetussumma ühe omavalitsuse kohta kõigi taotlusvoorude peale kokku on kuni 2,5 miljonit eurot. Taotlusprojekte võib omavalitsus esitada mitmes voorus, aga kuni piirsumma 2,5 miljoni täitumiseni. Riigi osa igas projektis on 50%, millele omavalitsus (KOV) liidab teist sama palju, projekte hindab KredEx.

Uut hoonet ei tohi omavalitsus müüa varem kui 20 aasta pärast, renoveeritud hoonet 15 aasta pärast. Samuti on kohalikul omavalitsusel kohustus pidada arvestust korterite üürimise kohta: vajadusel saab KredEx sellekohast informatsiooni küsida ja kontrollida, samuti teha paikvaatlust. Kui KOV on toetusetingimuste vastu eksinud, võib KredExi toetuse osaliselt või täielikult tagasi nõuda, kinnitab majandus- ja kommunikatsiooniministeerium.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

SEB Pank: Töötus väheneb prognooside kiuste

22.05.2017 Mihkel Nestor

Lõppeval nädalal avaldatud värske tööturustatistika kohaselt on Eesti tööhõive rekordtasemel ja töötus jätkanud alanemist. Majanduse kui terviku jaoks on tugev tööturg üks kõige olulisematest eesmärkidest, ettevõtted peavad aga valmis olema palgasurve jätkumiseks.

Töövõimereform ei ole töötust kasvule pööranud

Sellel nädalal avaldatud tööjõu-uuringu tulemused 2017. aasta I kvartali kohta olid mitmete Eesti tööturgu jälgivate analüütikute jaoks ilmselt üllatavad. Vaatamata asjaolule, et kõik Eesti majanduse kohta prognoose tegevad institutsioonid on käesolevaks aastaks eeldanud töötuse suurenemist, töötus määr I kvartalis hoopis vähenes, jõudes 5,6% tasemele. Viimati oli töötus esimeses kvartalis sellest madalamal majandusbuumi tipus 2008. aastal. Seejuures jõudsid tööhõive ja tööjõus osalemise määrad vastavalt 66,3% ja 70,2%ni, mis on kõrgeimad näitajad, mida Statistikaamet on kunagi I kvartalis mõõtnud.

Joonis 1. Töötuse määr 2008-2017, %.

Põhjus, miks analüütikud on selleks aastaks ennustanud töötuse kasvu, peitub käimasolevas ambitsioonikas töövõimereformis. Plaanide kohaselt peaks Töötukassa 2017. aastal hindama ligi 55 000 inimese töövõimet ja vähemalt neist osade jaoks, saab edasise toetuse saamise eeltingimuseks aktiivse soovi ilmutamine endale töökoht leida. Seniste eelduste kohaselt peaks uus korraldus tööjõu-uuringu valimisse sattuvaid töövõimetuspensionäre mõjutama ka oma tööalase staatuse hindamisel ning mitmed seni mitteaktiivsete hulka loetud inimesed sattuma seeläbi tööturul aktiivsete sekka. Esialgu küll tööd otsivate töötutena, sest inimestel, kes kohati pikalt tööturult eemal viibinud, sageli suurtest keskustest kaugel elavad ja lisaks puude tõttu igale tööle ei sobi, võtab töökoha leidmine mõistetavalt aega. Eelmisel aastal tõusma hakanud töötus näis seda mõttekõiku kinnitavat: kui 2015. aastal piirdus töötuse määr 6,2%ga, siis mullu tõusis see 6,8%ni, ulatudes 2016. aasta III kvartalis koguni 7,5%ni.

Töötukassa andmetel oli märtsi lõpu seisuga töötuna arvele võetud ligi 8000 vähenenud töövõimega inimest, mis on enam-vähem sarnases suurusjärgus tööjõu-uuringu tulemustega. Nimelt on mitteaktiivsete arv, kelle tööturult eemal viibimise põhjuseks oli haigus või vigastus, kahanenud eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 5000 võrra. Kui 2016. aasta I kvartalis jäi seetõttu tööturult kõrvale hinnanguliselt 67 900 inimest, siis tänavu 62 900. Veelgi enam vähenes mitteaktiivsete arv õpingute tõttu tööturult eemal viibijate arvelt, mida tingivad demograafilised muutused. Kokku vähenes tööturul mitteaktiivsete arv aastaga peaaegu 18 000 inimese võrra.

Lisaks tuleb ka mainida, et arvele võtmine Töötukassas ei tähenda automaatselt, et tööjõu-uuringus osalev inimene end töötuna määratleks. Et inimene oleks töötu ka riikliku statistika mõistes, peab tööjõu-uuringus selleks olema täidetud kolm tingimust: inimene ei tööta, ta otsib aktiivselt tööd ja on selle leidmisel valmis kahe nädala jooksul tööd alustama.

Tööhõivet kasvatab teenindussektor

Tööjõu-uuringu põhjal on uusi töökohtasid lisandunud ennekõike teenindussektoris ja Tallinna piirkonnas, mida võib omakorda olla mõjutanud kaubanduspindade hoogne juurdekasv. Eesti majapidamiste tarbimisvõimekus on viimastel aastatel nullilähedase inflatsiooni, kõrge tööhõive ja kiire palgakasvu tõttu oluliselt suurenenud. Samal ajal on vaba raha otsinud madalate intressi¬määra-de keskkonnas võimalusi, kuidas kapitalilt siiski midagi teenida ja investeeringud kaubandus¬pindade rajamisse tundub olevat olnud üks lemmikuid. Pikaajaliste plaanide tõttu on uusi kaubanduskeskusi avanemas ka lähiaegadel, kuigi konkurentide hinnangul on turg juba ammugi küllastunud. Vajalike töötajate leidmine neisse on aga aina keerukam.

Kui uute kaubanduskeskuste vajalikkuses kiputakse kahtlema, siis laiema trendina on töökohtade lisandumine ennekõike teenindussfääri mõistetav. Võrreldes Eesti tööjõu struktuuri jõukamate riikidega, on selge, et praegused proportsioonid konvergentsi käigus muutuvad. Kui Eestis töötas 2016. aastal töötlevas tööstuses keskmiselt 19% kõigist tööga hõivatutest, siis Soomes ja Rootsis vastavalt vaid 13% ja 10%. Samas on töötleva tööstuse panus sisemajanduse kogutoodangusse kolmes riigis praktiliselt võrdne, milles väljendub Eesti tööstussektori madal tootlikkus.

Teeninduse alal on erinevused tööhõives suurimad tervishoiu ja sotsiaaltöö valdkonna puhul, kus põhjamaades on hõivatud üle 15% töötajatest, Eestis aga napp 6%. Kuivõrd peaks Eesti muutuma hoolekande-riigiks, on vaieldav, kuid teenindussektoriks, mille arengut sooviksid näha kõik, on keeruka nimetusega kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Selles sektoris tegutsevad mitmed kõrge-palgalised ettevõtlusharud nagu reklaami-, inseneri- ja õigusbürood. Kui Eesti oli mullu neil aladel ametis vähem kui 4% kõigist töötajatest, siis näiteks Rootsis üle 9% tööga hõivatutest.

Kui tööstuses on Eestil tootlikkuse suurendamisel veel pikk tee käia, siis loodetavasti survestavad kitsad olud tööturul ettevõtteid olema leidlikumad teenindussektoris. Võttes arvesse Eesti nappi rahvaarvu ja inimeste soosivat suhtumist erinevatesse automaatsetesse lahendustesse, võiks Eesti saada eeskujuks muule Euroopale kõrgema tootlikkuse näol just traditsioonilistel teenindusaladel.

Palgakasv jääb kiireks

Kõrge hõive ja madal töötus koos oodatava majanduskasvuga kiirenemisega tähendavad, et viimaste aastate kiire palgakasv jääb kestma ka edaspidi. Kuigi SEB prognoosi kohaselt peaks palgakasv mullusest 7,6% väiksemaks jääma, ei anna madal töötus tööandjatele lootust, et tempo märgatavalt aeglustuks. Töötukassa andmetele oli aprilli seisuga täitmata enam kui 12 500 ametikohta, mis on kõrgeim tase mida Töötukassa on kunagi mõõtnud. See tähendab väga teravat konkurentsi töötajate pärast ka nendel ametialadel, mis ei nõua inimeselt spetsiifilist haridust ega väljaõpet. Konkurentsi positiivne mõju on aga see, et nii sõelutakse välja parimad tööandjad ja äriideed, mis võimaldavad inimestele maksta kõrgemat palka.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

1Partner: Tallinna südalinnas avati uhke kontorihoone

22.05.2017 Tõnu Toompark

Tallinna Vabaduse väljaku lähedal, Pärnu maantee 18 aadressil valmis kuuekordne 2270-ruutmeetrine kontorihoone.

1Partner Kinnisvara konsultandi Leelo Ratase sõnul sobitub maja hästi 30ndatel loodud Pärnu maantee tänavapildiga. “90ndatel ja ka eelmisel kümnendil ehitati nii Kalamajja, Kadriorgu kui kesklinna palju maju, mis torkavad silma nagu kuldhammas. Nüüd tehakse palju terviklikumalt ja stiilipuhtamalt ning uusehitised sobituvad olemasoleva hoonestusega paremini kokku,” ütles Ratas.

“Kuigi kraanad on püsti, siis on tegelikult kesklinnas kaasaegsetest äripindadest puudus ning Pärnu maantee 18 maja ongi praktiliselt ainus uus büroo, kuhu pindasid on saada. “Pärnu maantee 18 maja eripära on väikesed, vaid 440 ruutmeetrised korrused, mida saab ka väiksemateks osadeks jagada. Kui üldise trendina ehitatakse pigem suuri kontorihooneid, siis väiksemas on võimalik paremini silma paista ja individuaalsem olla,” rääkis Ratas.

Kinnisvaraeksperdi sõnul maksab kesklinna A+ klassi üüripindade ruutmeeter keskmiselt 15-16 eurot kuus “Vanema kesklinna pinna eest küsitakse vähemalt 11 eurot. Paradoksaalselt on üürihinnad madalamad vanalinnas – 8-9 eurot ruutmeetrist, peamiselt kehva parkimise ja ligipääsetavuse tõttu,” rääkis Ratas.

Pärnu maantee 18 hoone arendas Estica Estate OÜ, ehitas TTP AS ning üüriga tegeleb 1Partner. Maja sisekujunduse tegi Arhitektuuribüroo Eek & Mutso, Madis Eek ja Kristel Jaanus.

Elu korteriühistus: Vee-ettevõtjaga sõlmitud lepingu pooled

22.05.2017 Kätri Sarapuu

Meie hoone korteriomanikud on sõlminud haldusteenuse saamiseks lepingu haldusfirmaga. Haldusfirma on enda nimel sõlminud muuhulgas veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügilepingu teenuse osutajaga.

Tuleb välja, et haldusfirma ei ole tasunud veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse eest ja nüüd nõuab teenuse osutaja korteriomanike käest võlga välja, tuues põhjenduseks asjaolu, et vee-ettevõtja kliendiks saab ÜVVKS § 8 lg 1 järgi olla kinnistu omanik või valdaja, kelle kinnistu veevärk või kanalisatsioon on ühendatud ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga vastava torustikuühenduse kaudu ja kellega vee-ettevõtja on sõlminud lepingu ühisveevärgivee võtmiseks või reovee juhtumiseks.

Küsimus: Kas meil on õigus keelduda tasumast, kuna me oleme nimetatud teenuse eest juba tasunud haldusfirmale?

Vastus: Saan aru, et korteriomanikud ei ole veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse osutamise lepingu pooleks. Kui haldusfirma sõlmis lepingu oma nimel, mitte esindajana kaasomanike nimel ega kaasomandi valitsejana, siis lepingupoolteks on veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse osutaja ning haldusettevõte. Asjaolu, kas haldusettevõte on sõlminud lepingu kui kaasomandi valitseja või kaasomanike esindaja, peab selgelt tulenema lepingust. Lepingus peab eeltoodu olema kindlasti vähemalt märgitud.

Teenuse osutaja selgitus, et vee-ettevõtja kliendiks saab ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seaduse § 8 lg 1 järgi olla kinnistu omanik või valdaja, hoonestusõiguse alusel maakasutaja või ehitise kui vallasasja omanik või valdaja, ei tähenda, et kolmanda isikuga sõlmitud lepinguga saaks käesoleval juhul korteriomanikele panna lepingulisi kohustusi ilma nende nõusolekuta. See ei oleks kooskõlas lepinguvabaduse põhimõttega. Riigikohus on küll leidnud, et ühisveevärgist vee võtmise ja reovee ühiskanalisatsiooni juhtimise lepingu poolteks saavad olla korteriomanikud ühiselt, sh volitatud esindaja kaudu või ka korteriühistu oma nimel, kuid eeltoodu ei tähenda siiski seda, et lepingupoolteks on kindlasti korteriomanikud. Nimetatud säte tähendab seda, et teenuse osutajal on kohustus sõlmida leping sättes nimetatud isikutega, mitte seda, et teenuse osutaja saaks viidatud sätte alusel lugeda muu isikuga sõlmitud lepingus lepingupooleks sättes nimetatud isikud (RKL 3-2-1-83-12).

Kuna võlg tuleneb haldusettevõtte ja teenuse osutajaga sõlmitud lepingust, siis ei saa korteriomanikke ilma nende tahteavalduseta, ainuüksi kaugkütteseaduse ning ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seaduse sätete alusel lugeda lepingu pooleks.

Lähtudes eeltoodust vastutavad korteriomanikud tarbitud teenuse eest maksmisel haldusettevõtte ees, mitte teenuse osutaja ees ning teenuse osutaja ei saa võlga nõuda korteriomanike käest, vaid peab seda nõudma lepingupoolelt.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.