Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Mais algavad Haabersti ristmiku ehitustööd

19.04.2017 Tallinn.ee

Tallinna Kommunaalamet allkirjastas 13. aprillil 2017 Haabersti ristmiku rekonstrueerimise töövõtulepingu edukaks tunnistatud pakkujaga Nordecon AS, kelle pakkumus tööde teostamiseks koos käibemaksuga on 19,8 miljonit eurot.

Abilinnapea Kalle Klandorfi sõnul on Haabersti ristmiku rajamise esimese etapis eeldatav tööde läbiviimise periood 2017 aasta maikuust kuni 2018 maini. „Esimese etapi töödena on kavas Paldiski mnt mõlema sõidusuuna rajamine, tehnovõrkude ümbertõstmine, uute võrkude rajamine ning kergliiklustunneli ja viadukti ehitus.“

Teise etapi eeldatav tööde läbiviimise periood on aprill 2018 kuni oktoober 2018. Siis rajatakse Rannamõisa tee, Ehitajate tee kergliiklustunnel, kergliiklusteed ning foorjuhitav turboring. Töödega kaasneb tehnovõrkude ümbertõstmine ja uute võrkude rajamine ning haljastustööd.

Haabersti ristmikule rajatakse rekonstrueerimistööde käigus Paldiski maantee suunal 277 meetri pikkune viadukt. Olemasolev ringristmik muudetakse rekonstrueerimistööde käigus fooridega ringristmikuks. Kergliiklejatele rajatakse Ehitajate tee alt läbivana 38 meetri pikkune tunnel ja Paldiski maantee alt läbivana 54 meetri pikkune tunnel.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Uus Maa Kinnisvarabüroo 03-2017 kinnisvaraturu ülevaade

19.04.2017 Tõnu Toompark

Ehkki maakondades peegeldas märtsikuu peamiselt tuttavlikku stabiilsust ning vähem esimesele kevadkuule omast elevust, sündis märtsikuus korteriomandite turu viimase viie aasta tehingute rekord. Kokku sõlmiti Eestis korteriomanditega 2160 ostu-müügitehingut, tehingute mediaanhind oli 1219 EUR/m2, millega jäädi alla vaid eelmise aasta detsembrile ja käesoleva aasta jaanuarile. Võrreldes eelmise aasta märtsiga sõlmiti 22% rohkem tehinguid, mediaanhind kasvas 7,6%. Peamiselt panustas tehingute arvu kasvu juba tuttav „kahtlusalune“ – uusarendusturg, ent positiivselt rõõmustasid ka mitmed väiksemad maakonnad.

Andmed: Maa-amet

2160 ostu-müügitehingust sõlmiti Harjumaal 1248 tehingut ehk 57,8% tehingute koguarvust. Harjumaa tehingutest omakorda 1012 ehk 81,1% sõlmiti Tallinnas ning võrreldes eelmise aasta sama ajaga sõlmiti Harjumaal 26,6% rohkem tehinguid, mediaanhind kasvas peamiselt uusarenduste toel 7% (1438→1539 EUR/m2). Tehingute arvu poolest järgnesid Harjumaale 215 tehinguga Ida-Virumaa, 207 tehinguga Tartumaa ja 121 tehinguga Pärnumaa. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga suurenes nendes maakondades tehingute arv vastavalt 36,9% Ida-Virumaal, 19% Tartumaal ja 5,2% Pärnumaal.

Eelmise aasta märtsiga vähenes tehingute arv vaid neljas maakonnas, seega oli kasv laiapõhjaline.
Mediaanhinna poolest järgnesid Harjumaale Tartumaa (1149 EUR/m2) ja Pärnumaa (903 EUR/m2). Suurtest maakondadest suurenes Tartumaal mediaanhind võrreldes eelmise aasta sama ajaga 6,2%, Pärnumaal 23,4% ja Ida-Virumaal 25% (156→195 EUR/m2). Võrreldes eelmise aasta sama ajaga vähenes mediaanhind vaid Rapla-, Valga- ja Viljandimaal ning sarnaselt mediaanhinna tõusule mõjutas väikestes maakondades tehinguid nende struktuur, mitte laiem trend.

Andmed: Maa-amet

Nagu eespool mainitud, elavdas üldist pilti suuresti Tallinna turg, kus sarnaselt Eestile sooritati buumijärgse aja ostu-müügitehingute rekord. 1012 tehinguga ületati eelmise aasta märtsi tulemus koguni 24 protsendiga; mediaanhind kasvas sama perioodiga võrreldes 8,6%, tõustes märtsis 1624 EUR/m2-ni.

Andmed: Maa-amet

Taaskord oli turu kasvu „peasüüdlaseks“ uusarendusturg, mille asjaõiguslepingute arv ja hind mõjutas Tallinna ja selle linnaosade turgu märkimisväärselt. Uusarendusturu hea käekäik ning kiire laojäägi realiseerimine on ilmselt põhjuseks, miks me ei saa endiselt rääkida hinnatipu kättejõudmisest.

2017. aasta märtsis müüsid kõige rohkem kinnisvaraobjekte juriidilised isikud, kelle osatähtsus oli kõikides kinnisvaratehingutes 52,8% (korteriomandite turul oli see tõenäoliselt veelgi kõrgem). Juriidiliste isikute osakaalu on 50% ületanud juba viimasel neljal kuul ning arvestades paljude eelmisel aastal ehitust alustanud projektide valmimist käesoleval aastal, jätkub juriidiliste isikute suur mõju korteriomandite turule. Eraisikute osakaalu langus pole ainult viimaste kuude tulemus, vaid on osa laiemast trendist – vaadeldava perioodi esimeses pooles (2012 aprill–2014 september) oli eraisikute osakaal müügitehingutes 60,6%, perioodi teises pooles aga 51,7% (viimased 12 kuud 48,1%). Märtsis oli eraisikute (residendid ja välismaalased) osatähtsus 43,9%.

Andmed: Maa-amet

Uusarendused, mille osatähtsus kasvab pidevalt, mõjutavad tehingute arvu silmnähtavalt ka linnaositi. 2017. aasta märtsis sõlmiti kõige enam tehinguid Lasnamäe linnaosas (310), millele järgnesid Kesklinn (192) ning Mustamäe (146). Võrreldes eelmise aasta sama ajaga suurenes tehingute arv enim Lasnamäel (+132 tehingut), Kesklinnas (+69) ja Haaberstis (+38). Üldiselt on juba vaikselt reegliks saamas, et tehingute arvu järsema tõusu või languse taga on peaasjalikult uusarendused: Lasnamäel võõrandasid juriidilised isikud koguni 162 kinnisvaraobjekti rohkem kui mullu, Kesklinnas 57 ning Haaberstis 44. Sama lugu on tehingute arvu vähenemisega, mis sai osaks kokku kolmele linnaosale, kõige silmapaistvamalt Mustamäele (-23) ja Põhja-Tallinnale (-13). Mustamäel vähenes juriidiliste isikute müük võrreldes eelmise aasta sama ajaga 36 võrra, Põhja-Tallinna tagasimineku taga olid aga eraisikud. Lasnamäe tehingute arvu kasvu tagasid uusarendused Alvari, Paepargi ja Virbi tänavatel.

Mediaanhind oli taas kõrgeim Kesklinnas (2184 EUR/m2, +6,5%), kus Kesklinna osakonna juhi, Kristi Djomini sõnul soovitakse järelturul buumiaegsete korterite eest saada jätkuvalt sama kõrget hinda, ehkki köögimööbli olemasolu ei garanteeri uusarendustega võrreldes sama hinda.

Mediaanhinna poolest järgnesid Kesklinnale Kristiine (1785 EUR/m2, +9,8%) ja Pirita linnaosa (1752 EUR/m2, +7,7%). Enim suurenes mediaanhind Lasnamäel, kus uusarenduste osakaalu järsk suurenemine kergitas mediaanhinda 14,3% (1361→1555 EUR/m2). Teises suures linnaosas, Mustamäel, oli kasv uusarenduste vähesuse tõttu tagasihoidlik, vaid 4,2% (1451→1512 EUR/m2). Mediaanhind vähenes vaid Haabersti linnaosas (-0,1%), jäädes 1347 EUR/m2 juurde.

Andmed: Maa-amet

Tartus oli elevust võrreldes Tallinnaga vähem või nagu Uus Maa Tartu müügijuht Kristi Tobreluts ütles, oli turg rahulik, stabiilne ning pigem oli palju asjaolude kokkulangemist ja juhust, kui märke järsust trendimuutusest. Märtsis sõlmiti Tartus 135 tehingut, tehingute mediaanhind oli 1163 EUR/m2. Võrreldes eelmise aasta märtsiga kasvas tehingute arv 12 võrra, mediaanhind kasvas sama ajaga 5,8%. Eraldi väärib esiletoomist juriidiliste isikute viimase viie aasta suurim osakaal müügitehingutest. Märtsis oli juriidiliste isikute osakaal koguni 41,2%, samas kui vaadeldava perioodi keskmine oli 28,3%.

Andmed: Maa-amet

Uus Maa Ida-Virumaa osakonna juhataja, Hannes Halliku sõnul on Ida-Virumaal inimeste kindlustunne paranenud, samas on elavnemine piirkonniti erinev. Narvas ja Kohtla-Järvel olid muutused positiivsed, samas Jõhvi vallas oli seisak. Eesti suuruselt kolmandas linnas sõlmiti võrreldes eelmise aasta märtsiga 19 tehingut rohkem (kokku 62 tehingut), mediaanhind oli 457 EUR/m2, kasvades aastaga 14,5%. Peamiselt mõjutas kasvu eelmise aasta madal võrdlusbaas, kuna välisresidentide osakaal ostutehingutes kasvas vaid 1%.

Andmed: Maa-amet

Pärnu linnas tehingute mediaanhind võrreldes veebruariga langes, ent uusarenduse vähenenud mõju on kompenseerinud väike pakkumine, mistõttu on pakkumishindade ja tehinguhindade vahe Pärnus vähenenud. Märtsis sõlmiti Pärnus 85 tehingut (+7 võrreldes eelmise aasta märtsiga), mediaanhind suurenes samal ajal 9,5% ning jäi pidama 979 EUR/m2 juurde.

Andmed: Maa-amet

Väljaspool nelja suuremat linna oleme luubi alla võtnud I kvartali tulemused, vähendades veidi ühe kuu pikkuse perioodi paratamatut juhuslikkust. Kohtla-Järve linn oli ennustatavalt aktiivseim, aasta esimese kolme kuuga sõlmiti linnas 200 tehingut ning võrreldes eelmise aastaga kasvas tehingute arv 41 võrra. Kohtla-Järvel on pakkumist ning tühje kortereid palju, mistõttu jäi mediaanhind samaks (82 EUR/m2), seega paranesid pigem inimeste tulevikuväljavaated ning tarbijakindlus. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga suurenes tehingute arv ka Tallinna eeslinnades ehk Rae ja Viimsi vallas, seejuures on mõlemale omavalitsusele iseloomulik uusarenduste suur mõju (ligi 50%). Rae vallas sõlmiti 118 tehingut (+28) ning Viimsi vallas 89 tehingut (+12); mediaanhind oli vastavalt 1567 EUR/m2 ja 1521 EUR/m2 ning võrreldes eelmise aasta I kvartaliga kasvasid hinnad 2% ja 5,6%. Paari üksiku uusarenduse tõttu kasvas turg kiiresti Luunja vallas (tehingute arv 20→52, mediaanhind 1052 EUR/m2→1303 EUR/m2).

Hinnatõus oli kiire ka Rakveres (10,1%, mediaanhind oli 591 EUR/m2), mis sealse Uus Maa büroo tegevjuhi, Margus Punase sõnul on aidanud kaasa pakkumise suurenemisele ning tehingu- ja pakkumishindade mõningasele vähenemisele.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Baltic Horizon plaanib järgmist osakute avalikku pakkumist

19.04.2017 Tõnu Toompark

Northern Horizon Capital (Fondivalitseja) plaanib Baltic Horizon fondi (Fond) uute osakute järgmist avalikku pakkumist mais 2017.

Pakkumine on suunatud kõigile jaeinvestoritele Eestis, Rootsis, Soomes ja Taanis ja institutsionaalsetele investoritele valitud Euroopa riikides. Fondi eesmärk on kaasata kuni 50 miljoni euro väärtuses kapitali uute investeeringute tegemiseks. Fond esitab taotluse uue prospekti registreerimiseks Finantsinspektsioonile lähiajal.

Lepingud finantsnõustajatega, kellega Fond töötas ka esmase ja täiendava avaliku pakkumise protsessis, on sõlmimisel. Catella Bank S.A, sh Rootsi filiaal nimetatakse eelduslikult jaepakkumise müügipartneriks Rootsis, Soomes ja Taanis ning institutsionaalse pakkumise müügipartneriks Põhjamaades, Luksemburgis ning muudes valitud Euroopa riikides. Swedbank AB ja LHV Pank nimetatakse eelduslikult pakkumise kaaskorraldajateks Baltikumis. KPMG Baltics tegutseb Baltic Horizon Fund audiitoritena ning õigusnõustamist emitendile pakub advokaadibüroo Sorainen.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Riigikohtu praktika: Korterühistu vastutus korteriomanike ees

19.04.2017 Tõnu Toompark

Korteriühistu tellis kortermajas ehitustööd. Korteriomanikul tekkis ebakvaliteetse töö tagajärjel korteris lisaniiskus, mille tagajärjel pidi korteriomanik tegema korteris remonti ning tegema kulutusi edaspidiseks niiskuse eemaldamiseks. Seejärel esitas ta korteriühistule nõude kahju hüvitamiseks.

Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on kortermaja hooldamine ja majandamine, sh ka elamu tehnosüsteemide korrashoidmine. Korteriühistu ja selle liikmete vahel on tehingulaadne suhe ning sealt tulenev vastav vastutus ülesannete mittetäitmise eest. Vastutuse aluseks saab olla mh ka korteriühistu tegevusetus, näiteks tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde tegemata või korraldamata jätmine. Seega kui korteriühistu pole täitnud talle seadusega täidetud kohustusi korrektselt, võib korteriomanik nõuda korteriühistult talle selle tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist.

Lisaks märkis riigikohus, et kui töövõtulepingu sõlmijaks on korteriühistu, saab ebakvaliteetse töö eest lepingulisi nõudeid töövõtjale esitada vaid korteriühistu. Korteriomanikule see õigus eraldi ei laiene.

Pille Pettai, Rasmus Õisma

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Käsiraamat „Kuidas müüa kinnisvara? Eduka kinnisvaratehingu saladused“ annab praktilist nõu kinnisvaramüüjatele

19.04.2017 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool OÜ kirjastamisel on ilmunud käsiraamat „Kuidas müüa kinnisvara? Eduka kinnisvaratehingu saladused“, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamat keskendub nõuannetele eraisikust kinnisvaramüüjale, kes soovib müüa oma kodu – korteri või maja.

„Inimene puutub oma kodu müümisega kokku enamasti mitte rohkem kui kord-paar kogu elu jooksul. Seejuures on tegemist ühe elu kalleima tehinguga rahalises mõttes nii kinnisvaramüüja kui -ostja jaoks. Selge, et selles olukorras on vaja sõltumatut infot, kuidas kodu müümise protsess tõhusalt korraldada,“ rääkis käsiraamatu autor Tõnu Toompark.

Praktiline käsiraamat käsitleb kogu kinnisvara müümise protsessi algusest lõpuni ehk alates esmastest müügimõtete tekkimisest kuni kinnisvara valduse üleandmise vormistamiseni. Raamat annab lugejaile konkreetseid nõuandeid, kuidas kogu kinnisvara müümise protsess ajaliselt ja rahaliselt efektiivselt korraldada.

Raamatu „Kuidas müüa kinnisvara?“ autor kinnisvaranõustaja Tõnu Toompark on sadade Eesti ajakirjanduses avaldatud nõuandeartiklite ja kinnisvarakommentaaride autor. Lisaks on Tõnu Toompark raamatu „Nõuanded koduostjale“ autor ja „Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas“ kaasautor.

2003. aastal asutatud Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, avaliku sektori töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele ning kinnisvaravaldkonna käsiraamatute kirjastamisele.

Lisainfo

Käsiraamatu sisukord: https://www.kinnisvarakool.ee/kuidas-muua-kinnisvara-sisukord.pdf
Kinnisvarakooli raamatupood: https://www.kinnisvarakool.ee/pood/

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

KV.EE: Hinnaindeks langeb, korterite hinnad tõusevad

19.04.2017 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE elamispindade müügipakkumiste keskmist hinda kajastav KV.EE indeks on sügavas languses. See siiski ei tähenda mitte kinnisvara väärtuse üle öö toimunud kukkumist, vaid peegeldab portaalide turul toimuvaid muutuseid.

Hinnalanguse taga on portaalist KV.EE lahkunud maakleribüroode arvelt vähemaks jäänud kallimate pakkumiste hulk. Kui kõrgema hinnaga pakkumisi jääb proportsionaalselt vähemaks mõjutab see kogu pakkumiste hulga hinda languse suunas ilma, et see oleks haakuvuses kinnisvara väärtuse muutumisega ühes või teises suunas.

Vaadates konkreetseid piirkondi ja nende hinnatrende näeme aktiivsest turust ehk suurest tehingute arvust tingitud väikest survet hindade tõusuks. Näiteks on Tallinna korterite müügipakkumiste keskmine hind portaalis KV.EE märtsi andmetel 2002 €/m², mis on aastatagusest 4,8% kõrgemal. Tartu korterite pakkumishind on aga keskmiselt 1512 €/m². See on eelmisest aastast isegi 9,9% enam.

Lähituleviku kinnisvaraturu trendid ei pruugi päris hästi KV.EE indeksist välja paista. Selleks, et KV.EE indeks näitaks meile paremini kinnisvaramüüjate hinnaootust oleks vajalik, et pakkumiste arv portaalis muutub turu trende järgivalt.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Nõmme üldplaneering sai vastuvõtmisküpseks

18.04.2017 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus esitab linnavolikogule Nõmme linnaosa üldplaneeringu vastuvõtmise otsuse eelnõu.

Nõmme linnaosa üldplaneeringuga määratakse kindlaks linnaosa territooriumi ruumilise arengu suunad, teede ja taristu asukohad ning esitatakse maakasutuse ja ehitustegevuse suunamise üldised tingimused ja nõuded.

Peale vastuvõtmist korraldab Tallinna Linnaplaneerimise Amet üldplaneeringu avaliku väljapaneku.

Nõmme linnaosa üldplaneeringu põhieesmärgiks on täpsustada ja ajakohastada Tallinna üldplaneeringut, arvestades viimaste aastate muutusi ja arengusuundumusi linnaehitust ja maakasutust mõjutavates valdkondades ning üldist ja avalikku huvi.

Nõmme linnaosa üldplaneering on koostatud Tallinna üldplaneeringu täpsustamiseks ja ajakohastamiseks linnaosa territooriumi ulatuses. Üldplaneeringu koostamine on põhjendatud vajadusega käsitleda Nõmme linnaosa edasist arengut ühtses terviklikus dokumendis ning üksikasjalikumalt ja täpsemas mõõtkavas, kui seda on tehtud Tallinna üldplaneeringus.

Linnaosa üldplaneering on aluseks linnaosa territooriumi edasisele kasutamisele ja elukeskkonna kujundamisele. Üldplaneeringus täpsustatakse elamualade, ettevõtlus- ja tootmisalade, avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide alade, rohealade jms paiknemist, arvestades seadustes kehtestatud piiranguid. Üldplaneeringust lähtutakse piirkonna edasiseks arenguks vajalike detailplaneeringute koostamisel ja projekteerimisel.

Eesmärk on suunata linnaosa arengut selliselt, et säiliks ka edaspidi iseloomuliku metsalinna, st loodusliku männimetsaga ümbritsetud hoonetega linnaosa miljöö. Ühtlasi määrab üldplaneering kindlaks kasutuseta jäänud alade hoonestamise tingimused.

Eluhoonetena on linnaosas lubatud pereelamud ja väikeelamud ning üksikute olemasolevate korterelamutega alade linnaruumilise korrastamise eesmärgil erandina ka korterelamud.

Nõmme kui metsalinn on suurelt jaolt parkmetsa ilmega linnaosa, kus kasvavad valdavalt männid. Üldplaneering määrab suure osa Nõmme asumitest miljööväärtuslikuks hoonestusalaks, kus on miljöö säilitamiseks ja tugevdamiseks välja töötatud lisatingimused.

Säilitatud on kõik olemasolevad pargid ja avalikud haljasalad, loodusväärtused on kaitstud ja eksponeeritud. Kuna linnaosa pargid ja rohealad on olulised elanike puhkealad, siis on antud tingimused rekreatsioonivõimaluste edasiseks parendamiseks nendel aladel.

Lisaks on üldplaneeringu eesmärk eelisarendada säästvaid liikumisviise. Planeeritud on kergliiklusteede võrk ning uued raudteepeatused, et muuta ühendus linnakeskusega kiiremaks. Planeeritud on seitse hea ühistranspordiühendusega (enamasti raudteega) ja kergliiklusteede võrgustikuga seotud asumikeskust, samuti mitu „Pargi ja reisi“ parklat, et vähendada linna liikluskoormust ja ärgitada linna lähiümbruse elanikke ühissõidukeid kasutama.

Planeering käsitleb lisaks linnaosa katvat, rohealasid ja kergliiklusteid omavahel ühendavat rohelist võrgustikku, mis moodustab linnaosa ümbruskonnaga ühendava aasta läbi kasutatava terviseradade süsteemi. See parandab liikumise, puhkamise ja tervisespordiga tegelemise võimalusi.

Üldplaneering loob eeldused ja tingimused Nõmme linnaosa elanikele parima võimaliku elukeskkonna tagamiseks ning suurendab veelgi Nõmme atraktiivsust.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kohus: Naabri esitatud kaebuse edulootus on väike

18.04.2017 Tallinn.ee

Eilse kohtumäärusega jättis Tallinna Halduskohus rahuldamata Vana-Kalamaja 9 õppehoone läheduses elava naabri esitatud esialgse õiguskaitse taotluse, millega palus ehitusloa kehtivuse peatamist kohtuvaidluse ajaks. Kohus ehitustegevust ei peatanud.

Tallinna Halduskohus põhjendas taotluse rahuldamata jätmist sellega, et tõenäoliselt puudub vaidlustatud ehitusloal negatiivne mõju kaebaja õigustele ning kaebuse edulootus on väike. Samas leidis kohus, et Vana-Kalamaja 9 õppehoone renoveerimise ja piirkonda täiendavate õppekohtade loomise osas esineb kaalukas avalik huvi, mis saaks oluliselt kahjustatud juhul, kui ehitustegevus peatataks.

Linna õigusteenistuse nõuete osakonna jurist Kent Märjamaa sõnas, et linna õigusteenistuse hinnangul on eksitav kaebaja esindaja väide, et ehitise laiendamine toimub suuremas mahus, kui 33%. „Hoonele tehtud mõõdistuse kohaselt jääb laienduse maht alla 33%, mistõttu ei ole vajalik detailplaneeringu koostamine või projekteerimistingimuste andmine. Kaebaja väide põhineb tegelikkusele mittevastavatel andmetel,“ nentis Märjamaa.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohal, et ehitusluba on väljastatud õiguspäraselt ning mistahes aluseid selle tühistamiseks ei esine. Asjaolus, et kohus hakkab kaebust sisuliselt arutama, ei ole midagi tavapäratut, selliseid kaebuseid esitatakse Tallinna linna vastu aastas kümneid. „Seoses Vana-Kalamaja 9 õppehoone ja koolivõrgu korrastamise kavaga on praeguseks hetkeks esitatud kohtusse kokku kaheksa erinevat kaebust. Nendest kuus on kohus tagastanud läbivaatamatult ning seni on vaid kahte asutud sisuliselt läbi vaatama, kuid neidki on kohtud seni pidanud väheperspektiivikateks,“ märkis linna õigusteenistuse nõuete osakonna juhataja Terje Krais.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

KV.EE külastatavus ületab kõigi ülejäänud kinnisvaraportaalide oma 1,5-kordselt

18.04.2017 Tõnu Toompark

Eesti kinnisvaraportaalide liidrikohta hoiab KV.EE, kelle enam kui kolm miljonit kuulutuste vaatamist nädalas on 1,5 korda enam, kui kõigil ülejäänud kinnisvaraportaalidel kokku.

Lõppenud nädalal vaadati KV.EE-s kinnisvarakuulutusi kokku 3,2 miljonit korda, kinnitab TNS Emori värske veebilehtede külastatavuse statistika. Võrreldes märtsikuuga, mil KV.EE püstitas kõigi aegade külastatavuse rekordi, tõi aprilli esimene nädal kaasa kerge 14% languse, kuid aprilli külastatavus püsib samal tasemel mulluse aprilliga.

“Ühte kuulutust vaadatakse portaalis keskmiselt 1000 korda kuus, mistõttu on KV.EE selgelt kõige soodsam ja täpsema sihikuga kinnisvara turundamiskanal,” rõhutas portaali juht Tarvo Teslon. “See tähendab, et sama raha eest näeb KV.EE kuulutusi kümnetest kordades rohkem inimesi kui näiteks palju räägitud sotsiaalmeedias.”

Hetkel on portaalis ka 2269 kuulutust otse omanikult, mis kinnisvarafirmade kanalites ei kajastu. “See on läbi aegade suurim arv ja näitab kinnisvaraomanike usaldust väljakujunenud keskkonna vastu,” rõhutas Teslon.

Tesloni kinnitusel kasvab huvi KV.EE teenuste vastu ka hoolimata suuremate kinnisvarafirmade nn boikotist, mida hetkel uurib konkurentsiamet. Tänu KV.EE poolsele muudatustele on topeltkuulutuste arv tugevalt vähenenud ja sisu selle võrra parem ja unikaalsem. Kuigi 600 kinnisvarafirmast 11 viisid oma kuulutused aprilli algul KV.EE-st ära, on sama aja jooksul portaaliga liitunud 21 uut maaklerfirmat, kus paljudes nendes toimetavad lahkunud firmade maaklerid. Samuti soovitab Teslon kinnisvaramüüjatel, kes kasutavad mõne suurema kinnisvarabüroo teenust, üle kontrollida oma maaklerlepingud ja pakkumised, sest üldjuhul on kinnisvarabüroode maaklerid võtnud kohustuse reklaamida kliendi kinnisvara Eesti suurimates kinnisvaraportaalides.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

EfTEN Real Estate Fund III kuulutab välja aktsiate avaliku pakkumise

18.04.2017 Tõnu Toompark

EfTEN Capitali poolt 2015. aastal asutatud alternatiivne investeerimisfond EfTEN Real Estate Fund III AS kuulutab välja kolmanda aktsiaemissiooni maksimaalse mahuga 6,3 miljonit eurot. Erinevalt eelmisest kahest emissioonist, mille käigus kaasati 2015. ja 2016. aastal vastavalt 13,3 ja 11 miljonit eurot, on emissioon seekord suunatud vaid fondi praegustele aktsionäridele. Avalikku pakkumist korraldab fondivalitseja EfTEN Capital AS ja märkimist korraldavad kõik Eesti Väärtpaberikeskuse kontohaldurid.

Märkimine algab 18. aprillil ja lõpeb 2. mail. Emissiooni käigus on võimalik investoritel märkida kuni 500 000 lihtaktsiat hinnaga 12,5431 eurot.

EfTEN Real Estate Fund III AS-i fondijuht Viljar Arakase sõnul kapitali, mis otsib investeeringud, hetkel jätkub, kuid puudus on just sobiva riski ja tulu profiiliga investeerimisobjektidest, mistõttu korraldatakse emissioon sedapuhku varasemast poole väiksemas mahus ja vaid olemasolevatele aktsionäridele.

„Möödunud aasta oli meie jaoks rekordiline – tegime viis tehingut koguväärtuses 140 miljonit eurot. Tänaseks on ärikinnisvara hind tõusnud piisavalt, et huvipakkuvaid objekte, kuhu oleks mõistlik investeerida, leidub väga vähe. Kolmanda emissiooni käigus kaasatava kapitali jaoks oleme hetkel sajakonna projekti hulgast välja sõelunud kaks atraktiivset objekti – Laagrisse rajatav uus Selver ja Hortese aianduskeskuse kinnistu, mis asub samuti Laagris. Lisaks ehitame kapitaalselt ümber DSV Riia logistikakeskuse,“ lisas Arakas.

Fondi eesmärk on pakkuda investoritele ärikinnisvarale omast stabiilset dividenditootlust ja head kapitali kasvu. Fond maksab dividendideks 80% iga-aastasest vabast rahavoost. Oodatav iga-aastane dividendimäär on 4 – 8 % aastas. 2016. aasta eest jagati netodividendideks kokku 1 502 716 eurot, 63 eurosenti ühe aktsia kohta (2015. aastal 29,7 eurosenti aktsia kohta).

Fondi kahe emissiooni käigus kaasatud kapital on investeeritud järgnevatesse objektidesse Balti riikides: Šiauliai linna südames asuv Saules Miestas kaubanduskeskus, Vilniuses asuv esinduslik Ulonu ärimaja ja Laisves 3 büroohoone ning DSV logistikakeskused Riias, Vilniuses ja Tallinnas. Fondi varade maht on 31. märtsi 2017. aasta seisuga kokku 76,3 miljonit eurot, millest omakapital moodustab 29,9 miljonit eurot.

Vastavalt Finantsinspektsiooni poolt kinnitatud fondi prospektile võib Fond III investeeringut finantseerida pangalaenuga kuni 65% ulatuses. Omakapitali osakaal on igas uues investeeringus 35% või rohkem. Iga-aastane omakapitali tootluseesmärk on 15% aastas. Tegu ei ole garanteeritud fondiga.

EfTEN Real Estate Fund III AS on ainus EfTEN Capitali valitsetav fond, mis teeb jaeinvestorile kättesaadavaks investeeringu suuremahulistesse ärikinnisvaraprojektidesse. Fond investeerib ärikinnisvarasse ning piiratud arendusvõimalusega kinnistutesse (kaubandus, büroo, logistika ja hotellid) või nendega seotud väärtpaberitesse Eestis, Lätis ja Leedus. Fond on sobilik pikaajalistele investoritele, kes soovivad investeerida Balti ärikinnisvaraturule, mida iseloomustab stabiilne, lihtsalt ennustatav rahavoog ning mõõdukas kapitali kasv.

Finantsinspektsioonis kinnitatud EfTEN Real Estate Fund III AS on 10-aastane tähtajaline fond, millest 3 aastat on investeerimisperiood, 5 aastat hoidmisperiood ja 2 aastat väljumisperiood. EfTEN Real Estate Fund III AS on plaanis peale investeerimisperioodi lõppemist noteerida Balti börsil, mille tulemusel muutub fond tähtajatuks.

Kinnisasja väärtuse hindamine kaasomandi lõpetamisel

18.04.2017 Tõnu Toompark

Ilmselt on vältimatu, et peaaegu iga inimene sattub kunagi olukorda, kus ta on kinnisasja omanikuks vähemalt ajutiselt ja selliselt, et seda omandit tuleb jagada sugulase, elukaaslase või naabriga. Kõige sagedamini saabub see hetk pärandvara jagamisel aga ka kooselu ajal ühiselt soetatud vara jagamisel.

Aega, närve ja raha aitab sellises olukorras kõige enam säästa see, kui suudetakse ühiselt kokku leppida selles, kuidas olukord lahendada – kas üks ostab asja teiselt välja või müüakse asi ühiselt vms. Parima lahenduse leidmist segavate emotsioonide vältimiseks ja olukorra professionaalseks lahendamiseks on soovitatav palgata asjatundja, kellega koos olukord lahendada.

Kui aga küsimuse lahendamine kohtu abita ei õnnestu, siis tasub teada viimasel ajal kujunema hakanud kohtupraktikat kinnisasjade väärtuse hindamisel. Senini on olnud valdavaks praktika, et kinnisvarahindajad hindavad kinnisasja väärtust, arvestamata kinnisasja koormavat panti (hüpoteeki). Kui kinnisasi läheb vaidluse lõpplahendusena müüki ja selle müümine toimub koos hüpoteegiga, siis on selge, et igaüks, kes hüpoteegi tähendusest aru saab ei ole valmis sellist kinnisasja soetama samaväärse hinnaga, kui hüpoteegita kinnisasja. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja müümisel kujuneb õiglane müügihind pigem selliselt, et hüpoteegisumma tuleb lahutada maha kinnisasja sellisest hinnast, mis kinnisasjal oleks ilma hüpoteegita müümisel. Sarnane väärtusarvutus tuleks teha ka olukorras, kus üks kaasomanikest saab asja ainuomanikuks ja hüvitab rahas teisele kaasomanikule omandist ilma jäämise.

Õiglase lahenduse saamiseks, tuleks täiendavalt arvestada järgmisega. Kuna hüpoteegiga tagatud laenu on juba vaidluse tekkimise ajaks teenindatud, siis on selge, et kogu hüpoteegisumma arvestamine oleks ebaõiglane ega kajastaks hüpoteegiga seotud riski objektiivselt. Sellises olukorras on nii ringkonnakohus kui Riigikohus märkinud, et lähtuda tuleks ikkagi hüpoteegiga tagatud laenu tegelikust jäägist ning see summa arvata maha kinnisasja hinnast, mida oleks võimalik saada siis, kui asi müüdaks ilma hüpoteegita. Selliselt tekkib objektiivne vara väärtus. Sellisest seisukohast tuleb edaspidi kaasomandi lõpetamise ja ühisvara jagamise vaidlustes kindlasti lähtuda.

Ahti Kuuseväli
Advokaat

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Domus Kinnisvara: Üürielamufond kui stabiilsuse looja

18.04.2017 Domus Kinnisvara

12.04.2017 toimunud EKFLi kevadkonverentsil arutlesime koos Mika Suksdorffi, Mart Saa ja Tõnu Toomparkiga elukondliku kinnisvaraturu tuleviku üle. Kuigi põhiteemaks oli oodatav hinnadünaamika, läks jutt pidevalt ka üüritemaatikale. Ja on ka põhjust, sest üüriturg seisab tõsiste muutuste lävel – paralleelselt on hoo sisse saanud kolm teineteisest sõltumatut protsessi, mille efekt tõenäoliselt kumuleerub.

Kui varem olid üürilendjaks inimesed, kellel korter mingil põhjusel üle jäi (pärandus, kokkukolimine jms), siis täna on jõudsalt pead tõstnud üüriinvestorite kogukond. Slogan „Kui Sul ei ole oma üürikorterit, siis pole Sind olemas!“ võiks tabavalt kirjeldada veidi hüsteerilist mentaliteeti väikeinvestorite hulgas. Paralleelselt väikeinvestoritega on oma programmi käivitanud riik, kes lansseerib käesoleval aastal toetusmeetme kohalikele omavalitsustele munitsipaalelamufondi arendamiseks. Algselt regionaalpoliitiliselt olulise küsimusena tööjõu liikuvuse tagamisest alguse saanud ideed on tänaseks laiendatud ka turumajanduse põhimõttel toimivatele piirkondadele. Ja kolmandaks on tõsiselt pingutamas kinnisvaraettevõtted, kes otsivad samuti üürielamute vallas (eelnevatest ehk veelgi mastaapsemaid) investeerimisvõimalusi. Esiteks otsivad laienemisvõimalusi nii mõnedki fondidest, kelle tähelapanu on seni olnud peamiselt ärikinnisvara rahavoo portfellil. Teiseks aga ka arendusettevõtted, kelle tegevuses hakkab lagi vastu tulema ning kes otsivad väga projektipõhisele ärile stabiliseerivat komponenti.

Selsamal konverentsil tõi Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam välja vajaduse muuta kinnisvaratoode finantstooteks. Just siit tulenebki vajadus mastaapse üürielamufondi järele, mis piisava mahu olemasolul hakkab stabiliseeerima muidu väga emotsionaalset kinnisvaraturgu. Täna toimib elukondliku kinnisvaraturu hinnastamine sisuliselt võrdlustehingute meetodil, mis olemuslikult kajastab seda, kui suur valu on parajasti ostjatel osta või müüjatel müüa. Üürielamufondi väärtuse loob aga rahavoog, mis lepingute pikkust arvestades on väga inertne ega tõmble üles-alla. Portfelliteooria lisab täiendavalt stabiilsust. Loomulikult ei taga ka tulumeetod absoluutset stabiilsust, sest majandusolukorra üldise paranemisega (st riskide vähenemisega) kaasneb investeeringu tootluse langus, mis omakorda kergitab vara hinda. Majandusolukorra halvenemisega kaasneb vastupidine. Kindlasti on ka rahavoo investoreid, kes panustavad sellisele tõusule, kuid valdavalt otsivad investeerimisfondid pikaajalist stabiilsust ning on selle nimel valmis ohverdama mõne protsendi tootlust.

Mida rohkem on üürielamufondi, seda rohkem tehakse üüripindadega ka tehinguid. See ei juhtu kohe, kuid pikas perspektiivis peaks hästi toimiv/stabiilne üüriturg hakkama mõjuma emotsioonide tasakaalustajana ülejäänud kinnisvaraturule. Seega on kõik alguses kirjeldatud kolm protsessi olemuslikult positiivsed. Oma kinnisvaraturgu edendav roll on nii väikeinvestoritel, munitsipaal üürimajadel kui ka mastaapseid üüriportfelle haldavatel investeerimisfondidel. Loodan seejuures, et väikeinvestorid suudavad oma rahapaigutamisel emotsioonid kontrolli all hoida ning mitte haibiga kaasa minna. Riik tegeleks eelkõige aga piirkondadega, kus abi tõesti vaja on (heade elamistingimuste tagamine neile, kes tahavad töötada väljaspool Tallinnat/Tartut/Pärnut) ega hakka turumjanduse reegleid peapeale pöörama seal, kus kõik niigi toimib. Portfelliinvestorid aga leiavad loodetavasti võimalused ületada üürisuhetega seotud juriidilised probleemid, et väiksem risk võimaldaks investeerida väiksema tootluse ootusega ning pakkuda seeläbi tarbijatele parima hinna-kvaliteedi suhtega teenust.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

“Kinnisvara ABC” toimub 24/04-02/05/2017

18.04.2017 Margot Toompark

24/04-02/05/2017 toimub Tallinna kesklinnas koolitus “Kinnisvara ABC“. Koolituse eesmärk on anda osalejatele baasteadmised ja ülevaade kinnisvara valdkonnast ning tutvustada õigusakte, mis reguleerivad kinnisvaraga tehtavaid tehinguid.

Koolitusele on oodatud:

kõik inimesed, kes soovivad rohkem teada saada kinnisvarast ja oma vara paremini hallata;
kõik inimesed, kellel on soov oma tulevik siduda kinnisvara valdkonnaga;
kõik maaklerid, kes tunnevad, et oleks vaja värskendada kinnisvara baasteadmisi;
kõik spetsialistid ja ametnikud, kelle igapäeva töö hõlmab kinnisvara valdkonda;
kõik investorid, kes peavad vajalikuks õppida tundma kinnisvaraga seotud põhimõisteid ja õigusakte.

Koolitus annab:

ülevaate kinnisvaraturust ja selle arengusuundadest;
teadmised kinnisvaraalasest seadusandlusest;
info pangalaenudest ja notariaalsetest toimingutest;
baasteadmisi kinnisvaramaakleri tööst;
oskuse teha kinnisvara ostu-müügitehingut või -tehinguid.

Lektorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, Marko Sula Riigi Kinnisvarast ja Raid & Ko OÜ jurist Evi Hindpere.

Koolitus “Kinnisvara ABC” toimub 24/04, 26/04/2017 ja 02/05/2017 kell 13.00-18.00 Tallinna kesklinnas.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Statistika: vanemate korterite hinnad kasvavad kiiremini

18.04.2017 Tõnu Toompark

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli maa-ameti andmetel 2017 I kvartalis 1728 €/m². Aastaga kasvas tehingute keskmine hind 11%. Viie aasta taguse ajaga on tänane hinnatase 61% kõrgemal.

Vanuseklasside lõikes on aastataguse ajaga võrreldes vähenenud ainult korterite hind, mis on ehitatud aastatel 1991-2000. Nende korterite keskmine tehinguhind oli 2017 I kvartalis 1 398 €/m² ehk eelmisest aastast 5% vähem. Kõige enam ehk 7% kasvas aastaga 1940-1970 ehitatud korterite hind, mis jõudis käesoleva aasta esimeseks kvartaliks tasemele 1502 €/m².

Viie aastaga on kõige rohkem suurenenud kõige vanemate korterite tehinguhinnad. Enne 1939. aastat valminud korterite tehinguhind oli 2017 I kvartalis 2016 €/m² ehk viie aasta tagusest 72% enam.

Üllatuslikult on kõige vähem tõusnud aastatel 2001-2010 valminud korterite hinnad – ainult 24%. Ajavahemikul 2001-2010 valminud korterite tehinguhind oli 2017 I kvartalis maa-ameti andmetel 1801 €/m².

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Detailne info uute korterite turul toimuva kohta

17.04.2017 Tõnu Toompark

Oled tegev kinnisvarasektoris ja sind huvitab uute korterite turg? Kus piirkonnas pakutakse uusi kortereid rohkem ja vähem? Milline on uute korterite hind?

Kus läheb müük libedamalt ja kus leiavad uued korterid ostja raskemalt? Millise suurusega korterite müük on kiirem?

Neile ja paljudele teistele küsimustele annab uusarenduste monitooringuteenus. Monitooringuteenus vaatab detailselt uute korterite turul toimuvat nii arendajate, piirkondade, korterite suuruse kui hinna lõikes.

Võta ühendust ja räägime lähemalt.