Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Nõmme üldplaneering sai vastuvõtmisküpseks

18.04.2017 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus esitab linnavolikogule Nõmme linnaosa üldplaneeringu vastuvõtmise otsuse eelnõu.

Nõmme linnaosa üldplaneeringuga määratakse kindlaks linnaosa territooriumi ruumilise arengu suunad, teede ja taristu asukohad ning esitatakse maakasutuse ja ehitustegevuse suunamise üldised tingimused ja nõuded.

Peale vastuvõtmist korraldab Tallinna Linnaplaneerimise Amet üldplaneeringu avaliku väljapaneku.

Nõmme linnaosa üldplaneeringu põhieesmärgiks on täpsustada ja ajakohastada Tallinna üldplaneeringut, arvestades viimaste aastate muutusi ja arengusuundumusi linnaehitust ja maakasutust mõjutavates valdkondades ning üldist ja avalikku huvi.

Nõmme linnaosa üldplaneering on koostatud Tallinna üldplaneeringu täpsustamiseks ja ajakohastamiseks linnaosa territooriumi ulatuses. Üldplaneeringu koostamine on põhjendatud vajadusega käsitleda Nõmme linnaosa edasist arengut ühtses terviklikus dokumendis ning üksikasjalikumalt ja täpsemas mõõtkavas, kui seda on tehtud Tallinna üldplaneeringus.

Linnaosa üldplaneering on aluseks linnaosa territooriumi edasisele kasutamisele ja elukeskkonna kujundamisele. Üldplaneeringus täpsustatakse elamualade, ettevõtlus- ja tootmisalade, avalikult kasutatavate ja sotsiaalobjektide alade, rohealade jms paiknemist, arvestades seadustes kehtestatud piiranguid. Üldplaneeringust lähtutakse piirkonna edasiseks arenguks vajalike detailplaneeringute koostamisel ja projekteerimisel.

Eesmärk on suunata linnaosa arengut selliselt, et säiliks ka edaspidi iseloomuliku metsalinna, st loodusliku männimetsaga ümbritsetud hoonetega linnaosa miljöö. Ühtlasi määrab üldplaneering kindlaks kasutuseta jäänud alade hoonestamise tingimused.

Eluhoonetena on linnaosas lubatud pereelamud ja väikeelamud ning üksikute olemasolevate korterelamutega alade linnaruumilise korrastamise eesmärgil erandina ka korterelamud.

Nõmme kui metsalinn on suurelt jaolt parkmetsa ilmega linnaosa, kus kasvavad valdavalt männid. Üldplaneering määrab suure osa Nõmme asumitest miljööväärtuslikuks hoonestusalaks, kus on miljöö säilitamiseks ja tugevdamiseks välja töötatud lisatingimused.

Säilitatud on kõik olemasolevad pargid ja avalikud haljasalad, loodusväärtused on kaitstud ja eksponeeritud. Kuna linnaosa pargid ja rohealad on olulised elanike puhkealad, siis on antud tingimused rekreatsioonivõimaluste edasiseks parendamiseks nendel aladel.

Lisaks on üldplaneeringu eesmärk eelisarendada säästvaid liikumisviise. Planeeritud on kergliiklusteede võrk ning uued raudteepeatused, et muuta ühendus linnakeskusega kiiremaks. Planeeritud on seitse hea ühistranspordiühendusega (enamasti raudteega) ja kergliiklusteede võrgustikuga seotud asumikeskust, samuti mitu „Pargi ja reisi“ parklat, et vähendada linna liikluskoormust ja ärgitada linna lähiümbruse elanikke ühissõidukeid kasutama.

Planeering käsitleb lisaks linnaosa katvat, rohealasid ja kergliiklusteid omavahel ühendavat rohelist võrgustikku, mis moodustab linnaosa ümbruskonnaga ühendava aasta läbi kasutatava terviseradade süsteemi. See parandab liikumise, puhkamise ja tervisespordiga tegelemise võimalusi.

Üldplaneering loob eeldused ja tingimused Nõmme linnaosa elanikele parima võimaliku elukeskkonna tagamiseks ning suurendab veelgi Nõmme atraktiivsust.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Kohus: Naabri esitatud kaebuse edulootus on väike

18.04.2017 Tallinn.ee

Eilse kohtumäärusega jättis Tallinna Halduskohus rahuldamata Vana-Kalamaja 9 õppehoone läheduses elava naabri esitatud esialgse õiguskaitse taotluse, millega palus ehitusloa kehtivuse peatamist kohtuvaidluse ajaks. Kohus ehitustegevust ei peatanud.

Tallinna Halduskohus põhjendas taotluse rahuldamata jätmist sellega, et tõenäoliselt puudub vaidlustatud ehitusloal negatiivne mõju kaebaja õigustele ning kaebuse edulootus on väike. Samas leidis kohus, et Vana-Kalamaja 9 õppehoone renoveerimise ja piirkonda täiendavate õppekohtade loomise osas esineb kaalukas avalik huvi, mis saaks oluliselt kahjustatud juhul, kui ehitustegevus peatataks.

Linna õigusteenistuse nõuete osakonna jurist Kent Märjamaa sõnas, et linna õigusteenistuse hinnangul on eksitav kaebaja esindaja väide, et ehitise laiendamine toimub suuremas mahus, kui 33%. „Hoonele tehtud mõõdistuse kohaselt jääb laienduse maht alla 33%, mistõttu ei ole vajalik detailplaneeringu koostamine või projekteerimistingimuste andmine. Kaebaja väide põhineb tegelikkusele mittevastavatel andmetel,“ nentis Märjamaa.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohal, et ehitusluba on väljastatud õiguspäraselt ning mistahes aluseid selle tühistamiseks ei esine. Asjaolus, et kohus hakkab kaebust sisuliselt arutama, ei ole midagi tavapäratut, selliseid kaebuseid esitatakse Tallinna linna vastu aastas kümneid. „Seoses Vana-Kalamaja 9 õppehoone ja koolivõrgu korrastamise kavaga on praeguseks hetkeks esitatud kohtusse kokku kaheksa erinevat kaebust. Nendest kuus on kohus tagastanud läbivaatamatult ning seni on vaid kahte asutud sisuliselt läbi vaatama, kuid neidki on kohtud seni pidanud väheperspektiivikateks,“ märkis linna õigusteenistuse nõuete osakonna juhataja Terje Krais.

KV.EE külastatavus ületab kõigi ülejäänud kinnisvaraportaalide oma 1,5-kordselt

18.04.2017 Tõnu Toompark

Eesti kinnisvaraportaalide liidrikohta hoiab KV.EE, kelle enam kui kolm miljonit kuulutuste vaatamist nädalas on 1,5 korda enam, kui kõigil ülejäänud kinnisvaraportaalidel kokku.

Lõppenud nädalal vaadati KV.EE-s kinnisvarakuulutusi kokku 3,2 miljonit korda, kinnitab TNS Emori värske veebilehtede külastatavuse statistika. Võrreldes märtsikuuga, mil KV.EE püstitas kõigi aegade külastatavuse rekordi, tõi aprilli esimene nädal kaasa kerge 14% languse, kuid aprilli külastatavus püsib samal tasemel mulluse aprilliga.

“Ühte kuulutust vaadatakse portaalis keskmiselt 1000 korda kuus, mistõttu on KV.EE selgelt kõige soodsam ja täpsema sihikuga kinnisvara turundamiskanal,” rõhutas portaali juht Tarvo Teslon. “See tähendab, et sama raha eest näeb KV.EE kuulutusi kümnetest kordades rohkem inimesi kui näiteks palju räägitud sotsiaalmeedias.”

Hetkel on portaalis ka 2269 kuulutust otse omanikult, mis kinnisvarafirmade kanalites ei kajastu. “See on läbi aegade suurim arv ja näitab kinnisvaraomanike usaldust väljakujunenud keskkonna vastu,” rõhutas Teslon.

Tesloni kinnitusel kasvab huvi KV.EE teenuste vastu ka hoolimata suuremate kinnisvarafirmade nn boikotist, mida hetkel uurib konkurentsiamet. Tänu KV.EE poolsele muudatustele on topeltkuulutuste arv tugevalt vähenenud ja sisu selle võrra parem ja unikaalsem. Kuigi 600 kinnisvarafirmast 11 viisid oma kuulutused aprilli algul KV.EE-st ära, on sama aja jooksul portaaliga liitunud 21 uut maaklerfirmat, kus paljudes nendes toimetavad lahkunud firmade maaklerid. Samuti soovitab Teslon kinnisvaramüüjatel, kes kasutavad mõne suurema kinnisvarabüroo teenust, üle kontrollida oma maaklerlepingud ja pakkumised, sest üldjuhul on kinnisvarabüroode maaklerid võtnud kohustuse reklaamida kliendi kinnisvara Eesti suurimates kinnisvaraportaalides.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

EfTEN Real Estate Fund III kuulutab välja aktsiate avaliku pakkumise

18.04.2017 Tõnu Toompark

EfTEN Capitali poolt 2015. aastal asutatud alternatiivne investeerimisfond EfTEN Real Estate Fund III AS kuulutab välja kolmanda aktsiaemissiooni maksimaalse mahuga 6,3 miljonit eurot. Erinevalt eelmisest kahest emissioonist, mille käigus kaasati 2015. ja 2016. aastal vastavalt 13,3 ja 11 miljonit eurot, on emissioon seekord suunatud vaid fondi praegustele aktsionäridele. Avalikku pakkumist korraldab fondivalitseja EfTEN Capital AS ja märkimist korraldavad kõik Eesti Väärtpaberikeskuse kontohaldurid.

Märkimine algab 18. aprillil ja lõpeb 2. mail. Emissiooni käigus on võimalik investoritel märkida kuni 500 000 lihtaktsiat hinnaga 12,5431 eurot.

EfTEN Real Estate Fund III AS-i fondijuht Viljar Arakase sõnul kapitali, mis otsib investeeringud, hetkel jätkub, kuid puudus on just sobiva riski ja tulu profiiliga investeerimisobjektidest, mistõttu korraldatakse emissioon sedapuhku varasemast poole väiksemas mahus ja vaid olemasolevatele aktsionäridele.

„Möödunud aasta oli meie jaoks rekordiline – tegime viis tehingut koguväärtuses 140 miljonit eurot. Tänaseks on ärikinnisvara hind tõusnud piisavalt, et huvipakkuvaid objekte, kuhu oleks mõistlik investeerida, leidub väga vähe. Kolmanda emissiooni käigus kaasatava kapitali jaoks oleme hetkel sajakonna projekti hulgast välja sõelunud kaks atraktiivset objekti – Laagrisse rajatav uus Selver ja Hortese aianduskeskuse kinnistu, mis asub samuti Laagris. Lisaks ehitame kapitaalselt ümber DSV Riia logistikakeskuse,“ lisas Arakas.

Fondi eesmärk on pakkuda investoritele ärikinnisvarale omast stabiilset dividenditootlust ja head kapitali kasvu. Fond maksab dividendideks 80% iga-aastasest vabast rahavoost. Oodatav iga-aastane dividendimäär on 4 – 8 % aastas. 2016. aasta eest jagati netodividendideks kokku 1 502 716 eurot, 63 eurosenti ühe aktsia kohta (2015. aastal 29,7 eurosenti aktsia kohta).

Fondi kahe emissiooni käigus kaasatud kapital on investeeritud järgnevatesse objektidesse Balti riikides: Šiauliai linna südames asuv Saules Miestas kaubanduskeskus, Vilniuses asuv esinduslik Ulonu ärimaja ja Laisves 3 büroohoone ning DSV logistikakeskused Riias, Vilniuses ja Tallinnas. Fondi varade maht on 31. märtsi 2017. aasta seisuga kokku 76,3 miljonit eurot, millest omakapital moodustab 29,9 miljonit eurot.

Vastavalt Finantsinspektsiooni poolt kinnitatud fondi prospektile võib Fond III investeeringut finantseerida pangalaenuga kuni 65% ulatuses. Omakapitali osakaal on igas uues investeeringus 35% või rohkem. Iga-aastane omakapitali tootluseesmärk on 15% aastas. Tegu ei ole garanteeritud fondiga.

EfTEN Real Estate Fund III AS on ainus EfTEN Capitali valitsetav fond, mis teeb jaeinvestorile kättesaadavaks investeeringu suuremahulistesse ärikinnisvaraprojektidesse. Fond investeerib ärikinnisvarasse ning piiratud arendusvõimalusega kinnistutesse (kaubandus, büroo, logistika ja hotellid) või nendega seotud väärtpaberitesse Eestis, Lätis ja Leedus. Fond on sobilik pikaajalistele investoritele, kes soovivad investeerida Balti ärikinnisvaraturule, mida iseloomustab stabiilne, lihtsalt ennustatav rahavoog ning mõõdukas kapitali kasv.

Finantsinspektsioonis kinnitatud EfTEN Real Estate Fund III AS on 10-aastane tähtajaline fond, millest 3 aastat on investeerimisperiood, 5 aastat hoidmisperiood ja 2 aastat väljumisperiood. EfTEN Real Estate Fund III AS on plaanis peale investeerimisperioodi lõppemist noteerida Balti börsil, mille tulemusel muutub fond tähtajatuks.

Kinnisasja väärtuse hindamine kaasomandi lõpetamisel

18.04.2017 Tõnu Toompark

Ilmselt on vältimatu, et peaaegu iga inimene sattub kunagi olukorda, kus ta on kinnisasja omanikuks vähemalt ajutiselt ja selliselt, et seda omandit tuleb jagada sugulase, elukaaslase või naabriga. Kõige sagedamini saabub see hetk pärandvara jagamisel aga ka kooselu ajal ühiselt soetatud vara jagamisel.

Aega, närve ja raha aitab sellises olukorras kõige enam säästa see, kui suudetakse ühiselt kokku leppida selles, kuidas olukord lahendada – kas üks ostab asja teiselt välja või müüakse asi ühiselt vms. Parima lahenduse leidmist segavate emotsioonide vältimiseks ja olukorra professionaalseks lahendamiseks on soovitatav palgata asjatundja, kellega koos olukord lahendada.

Kui aga küsimuse lahendamine kohtu abita ei õnnestu, siis tasub teada viimasel ajal kujunema hakanud kohtupraktikat kinnisasjade väärtuse hindamisel. Senini on olnud valdavaks praktika, et kinnisvarahindajad hindavad kinnisasja väärtust, arvestamata kinnisasja koormavat panti (hüpoteeki). Kui kinnisasi läheb vaidluse lõpplahendusena müüki ja selle müümine toimub koos hüpoteegiga, siis on selge, et igaüks, kes hüpoteegi tähendusest aru saab ei ole valmis sellist kinnisasja soetama samaväärse hinnaga, kui hüpoteegita kinnisasja. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja müümisel kujuneb õiglane müügihind pigem selliselt, et hüpoteegisumma tuleb lahutada maha kinnisasja sellisest hinnast, mis kinnisasjal oleks ilma hüpoteegita müümisel. Sarnane väärtusarvutus tuleks teha ka olukorras, kus üks kaasomanikest saab asja ainuomanikuks ja hüvitab rahas teisele kaasomanikule omandist ilma jäämise.

Õiglase lahenduse saamiseks, tuleks täiendavalt arvestada järgmisega. Kuna hüpoteegiga tagatud laenu on juba vaidluse tekkimise ajaks teenindatud, siis on selge, et kogu hüpoteegisumma arvestamine oleks ebaõiglane ega kajastaks hüpoteegiga seotud riski objektiivselt. Sellises olukorras on nii ringkonnakohus kui Riigikohus märkinud, et lähtuda tuleks ikkagi hüpoteegiga tagatud laenu tegelikust jäägist ning see summa arvata maha kinnisasja hinnast, mida oleks võimalik saada siis, kui asi müüdaks ilma hüpoteegita. Selliselt tekkib objektiivne vara väärtus. Sellisest seisukohast tuleb edaspidi kaasomandi lõpetamise ja ühisvara jagamise vaidlustes kindlasti lähtuda.

Ahti Kuuseväli
Advokaat

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Domus Kinnisvara: Üürielamufond kui stabiilsuse looja

18.04.2017 Domus Kinnisvara

12.04.2017 toimunud EKFLi kevadkonverentsil arutlesime koos Mika Suksdorffi, Mart Saa ja Tõnu Toomparkiga elukondliku kinnisvaraturu tuleviku üle. Kuigi põhiteemaks oli oodatav hinnadünaamika, läks jutt pidevalt ka üüritemaatikale. Ja on ka põhjust, sest üüriturg seisab tõsiste muutuste lävel – paralleelselt on hoo sisse saanud kolm teineteisest sõltumatut protsessi, mille efekt tõenäoliselt kumuleerub.

Kui varem olid üürilendjaks inimesed, kellel korter mingil põhjusel üle jäi (pärandus, kokkukolimine jms), siis täna on jõudsalt pead tõstnud üüriinvestorite kogukond. Slogan „Kui Sul ei ole oma üürikorterit, siis pole Sind olemas!“ võiks tabavalt kirjeldada veidi hüsteerilist mentaliteeti väikeinvestorite hulgas. Paralleelselt väikeinvestoritega on oma programmi käivitanud riik, kes lansseerib käesoleval aastal toetusmeetme kohalikele omavalitsustele munitsipaalelamufondi arendamiseks. Algselt regionaalpoliitiliselt olulise küsimusena tööjõu liikuvuse tagamisest alguse saanud ideed on tänaseks laiendatud ka turumajanduse põhimõttel toimivatele piirkondadele. Ja kolmandaks on tõsiselt pingutamas kinnisvaraettevõtted, kes otsivad samuti üürielamute vallas (eelnevatest ehk veelgi mastaapsemaid) investeerimisvõimalusi. Esiteks otsivad laienemisvõimalusi nii mõnedki fondidest, kelle tähelapanu on seni olnud peamiselt ärikinnisvara rahavoo portfellil. Teiseks aga ka arendusettevõtted, kelle tegevuses hakkab lagi vastu tulema ning kes otsivad väga projektipõhisele ärile stabiliseerivat komponenti.

Selsamal konverentsil tõi Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam välja vajaduse muuta kinnisvaratoode finantstooteks. Just siit tulenebki vajadus mastaapse üürielamufondi järele, mis piisava mahu olemasolul hakkab stabiliseeerima muidu väga emotsionaalset kinnisvaraturgu. Täna toimib elukondliku kinnisvaraturu hinnastamine sisuliselt võrdlustehingute meetodil, mis olemuslikult kajastab seda, kui suur valu on parajasti ostjatel osta või müüjatel müüa. Üürielamufondi väärtuse loob aga rahavoog, mis lepingute pikkust arvestades on väga inertne ega tõmble üles-alla. Portfelliteooria lisab täiendavalt stabiilsust. Loomulikult ei taga ka tulumeetod absoluutset stabiilsust, sest majandusolukorra üldise paranemisega (st riskide vähenemisega) kaasneb investeeringu tootluse langus, mis omakorda kergitab vara hinda. Majandusolukorra halvenemisega kaasneb vastupidine. Kindlasti on ka rahavoo investoreid, kes panustavad sellisele tõusule, kuid valdavalt otsivad investeerimisfondid pikaajalist stabiilsust ning on selle nimel valmis ohverdama mõne protsendi tootlust.

Mida rohkem on üürielamufondi, seda rohkem tehakse üüripindadega ka tehinguid. See ei juhtu kohe, kuid pikas perspektiivis peaks hästi toimiv/stabiilne üüriturg hakkama mõjuma emotsioonide tasakaalustajana ülejäänud kinnisvaraturule. Seega on kõik alguses kirjeldatud kolm protsessi olemuslikult positiivsed. Oma kinnisvaraturgu edendav roll on nii väikeinvestoritel, munitsipaal üürimajadel kui ka mastaapseid üüriportfelle haldavatel investeerimisfondidel. Loodan seejuures, et väikeinvestorid suudavad oma rahapaigutamisel emotsioonid kontrolli all hoida ning mitte haibiga kaasa minna. Riik tegeleks eelkõige aga piirkondadega, kus abi tõesti vaja on (heade elamistingimuste tagamine neile, kes tahavad töötada väljaspool Tallinnat/Tartut/Pärnut) ega hakka turumjanduse reegleid peapeale pöörama seal, kus kõik niigi toimib. Portfelliinvestorid aga leiavad loodetavasti võimalused ületada üürisuhetega seotud juriidilised probleemid, et väiksem risk võimaldaks investeerida väiksema tootluse ootusega ning pakkuda seeläbi tarbijatele parima hinna-kvaliteedi suhtega teenust.

“Kinnisvara ABC” toimub 24/04-02/05/2017

18.04.2017 Margot Toompark

24/04-02/05/2017 toimub Tallinna kesklinnas koolitus “Kinnisvara ABC“. Koolituse eesmärk on anda osalejatele baasteadmised ja ülevaade kinnisvara valdkonnast ning tutvustada õigusakte, mis reguleerivad kinnisvaraga tehtavaid tehinguid.

Koolitusele on oodatud:

kõik inimesed, kes soovivad rohkem teada saada kinnisvarast ja oma vara paremini hallata;
kõik inimesed, kellel on soov oma tulevik siduda kinnisvara valdkonnaga;
kõik maaklerid, kes tunnevad, et oleks vaja värskendada kinnisvara baasteadmisi;
kõik spetsialistid ja ametnikud, kelle igapäeva töö hõlmab kinnisvara valdkonda;
kõik investorid, kes peavad vajalikuks õppida tundma kinnisvaraga seotud põhimõisteid ja õigusakte.

Koolitus annab:

ülevaate kinnisvaraturust ja selle arengusuundadest;
teadmised kinnisvaraalasest seadusandlusest;
info pangalaenudest ja notariaalsetest toimingutest;
baasteadmisi kinnisvaramaakleri tööst;
oskuse teha kinnisvara ostu-müügitehingut või -tehinguid.

Lektorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, Marko Sula Riigi Kinnisvarast ja Raid & Ko OÜ jurist Evi Hindpere.

Koolitus “Kinnisvara ABC” toimub 24/04, 26/04/2017 ja 02/05/2017 kell 13.00-18.00 Tallinna kesklinnas.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Statistika: vanemate korterite hinnad kasvavad kiiremini

18.04.2017 Tõnu Toompark

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli maa-ameti andmetel 2017 I kvartalis 1728 €/m². Aastaga kasvas tehingute keskmine hind 11%. Viie aasta taguse ajaga on tänane hinnatase 61% kõrgemal.

Vanuseklasside lõikes on aastataguse ajaga võrreldes vähenenud ainult korterite hind, mis on ehitatud aastatel 1991-2000. Nende korterite keskmine tehinguhind oli 2017 I kvartalis 1 398 €/m² ehk eelmisest aastast 5% vähem. Kõige enam ehk 7% kasvas aastaga 1940-1970 ehitatud korterite hind, mis jõudis käesoleva aasta esimeseks kvartaliks tasemele 1502 €/m².

Viie aastaga on kõige rohkem suurenenud kõige vanemate korterite tehinguhinnad. Enne 1939. aastat valminud korterite tehinguhind oli 2017 I kvartalis 2016 €/m² ehk viie aasta tagusest 72% enam.

Üllatuslikult on kõige vähem tõusnud aastatel 2001-2010 valminud korterite hinnad – ainult 24%. Ajavahemikul 2001-2010 valminud korterite tehinguhind oli 2017 I kvartalis maa-ameti andmetel 1801 €/m².

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Detailne info uute korterite turul toimuva kohta

17.04.2017 Tõnu Toompark

Oled tegev kinnisvarasektoris ja sind huvitab uute korterite turg? Kus piirkonnas pakutakse uusi kortereid rohkem ja vähem? Milline on uute korterite hind?

Kus läheb müük libedamalt ja kus leiavad uued korterid ostja raskemalt? Millise suurusega korterite müük on kiirem?

Neile ja paljudele teistele küsimustele annab uusarenduste monitooringuteenus. Monitooringuteenus vaatab detailselt uute korterite turul toimuvat nii arendajate, piirkondade, korterite suuruse kui hinna lõikes.

Võta ühendust ja räägime lähemalt.

Kontakt

Tõnu Toompark
+372 525 9703
tonu@toompark.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Elu korteriühistus: Korteriühistu ei tegele probleemiga

17.04.2017 Kätri Sarapuu

Küsimus: Pöördun teie poole küsimusega, et kui mulle tundub, et korter, milles ma elan on elamiskõlbamatu siis milliseid samme ma peaksin võtma, et antud probleemi lahendada?

Korter asub Tallinna kesklinnas. Korteris oleme elanud 6 aastat ja kõik need 6 aastat on elutoast tilkunud vett. Nüüd suvel hakkas tilkuma ka vannitoast.

Korteri ühistu tegeleb probleemi lahendamisega aastaid, aga lahendust ei leita. Olen konsulteerinud erinevate ehitusfirmadega ja saanud tagasisidet, et tihti nendele tilkumise probleemidele ei leitagi lahendusi, eriti kui maja suur. Ja meil on majas üle 300 korteri. Maja katust on parandatud 10 korda vähemalt, aga ikkagi hakkab uuesti tilkuma, eriti talvel kui lund sulab.

Ei tea enam, kust abi otsida ja nõu küsida. Ei taha mõeldagi, millised ohtlikud hallitused võivad selle 6 aastaga kipsi sisse olla tekkinud.

Ehk oskate teie aidata või vähemalt nõu anda, et kuhu sellise probleemi puhul pöörduda.

Vastus: Lähtudes korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse (RKL 3-2-1-38-05) ja korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (korteriühistuseadus (edaspidi KÜS) § 15¹) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Seega nimetatud probleemiga peab tegelema loodud korteriühistu (kui ühistul on palgatud haldaja, siis haldaja) ning vastavad kulutused peab kandma samuti ühistu.

Juhul, kui ühistu/haldaja ei tegele probleemiga (ei täida oma kohustusi), siis on õigus ka korteriomanikul endal pöörduda otse ehitajate poole ja likvideerida puudused ning hiljem nõuda teostatud töödega seotud kulutused välja ühistult.

Asjaõigusseaduse § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temalt kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Niisamuti on sätestatud ka korteriomandiseaduses, nimelt KOS § 13 lg 1 alusel tasub korteriomanik kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Lõike 2 järgi on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama lõikes 1 nimetatud suuruses.

Korteriühistu käest võlgnevuse kättesaamiseks on Teil võimalik esitada hagi kohtusse. Sellisel juhul peab olema tõendatud, et korteriühistu/haldaja kas ei oska või ei saa või ei taha oma kohustustega tegeleda.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Riigikohtu praktika: Detailplaneeringu kehtivus, kallasrajale pääsemine ja detailplaneeringu kehtestamise mõistlik aeg

17.04.2017 Tõnu Toompark

Asjaolude kohaselt kehtestati vallas uus üldplaneering, milles jäi kehtivate detailplaneeringute loetelust välja üks detailplaneering, mis oli kehtestatud enam kui 10 aastat tagasi. Lisaks oli ka kadunud detailplaneeringu originaaleksamplar. Tekkis vaidlus vastava detailplaneeringu kehtivuse üle. Riigikohus selgitas, et detailplaneeringut ei muuda kehtetuks see, kui tema originaaleksemplar on kaduma läinud või hävinud. Detailplaneeringut kui haldusakti on võimalik senikaua täita, kuni selle sisu on tuvastatav.

Samuti ei muuda detailplaneeringut kehtetuks see, kui detailplaneeringut ei ole ära nimetatud üldplaneeringus kehtivate detailplaneeringute nimekirjas. Varasema planeerimisseaduse kohaselt muutus planeering kehtetuks siis, kui sama ala kohta on välja antud uus samaliigiline planeering. Hetkel aga ei toimunud samaliigilise detailplaneeringu kehtestamist. Ka praegu kehtiva planeerimisseaduse kohaselt ei muutu ükski planeering automaatselt kehtetuks, kuid kohalikul omavalitsusel on teatud eeldustel võimalik planeeringut kehtetuks tunnistada.

Veel oli küsimuse all kallasrajale pääsmise tagamine. Kolleegium leidis, et kohaliku omavalitsuse üksus peab planeeringutega tagama avaliku juurdepääsu kallasrajale. Varem looduskaitseseadusest ja praegu keskkonnaseadustiku üldosa seadusest tulenev igaühe õigus kallasrada kasutada hõlmab ka õigust sellele juurde pääseda, kusjuures juurdepääs peab olema tagatud mõistlike vahemaade tagant. Kuigi seadusest ei tulene isikule subjektiivset õigust nõuda kallasrajale juurdepääsu konkreetsest kohast, peab kohalik omavalitsus mõistliku(d) juurdepääsuvõimaluse(d) siiski tagama.

Samuti kordas kolleegium üle planeeringumenetluse mõistliku aja põhimõtet, et kuigi omavalitsusüksus peab planeerimismenetluses menetlusosalistega üksmeelt otsima ning püüdma põrkuvaid huve ühildada, ei saa see toimuda igavesti. Kui menetlusosalised mõistliku aja jooksul kokkuleppele ei jõua, peab omavalitsusüksus otsustama, kas vastuväited on põhjendatud, kaaludes ja tasakaalustades seejuures erinevaid põrkuvaid huvisid. Menetluses tuleb küll arvesse võtta kõikide osapoolte seisukohti, kuid planeering tuleb kehtestada kohaliku omavalitsuse enda põhjendatud kaalutlustel mõistliku aja jooksul.

Pille Pettai, Rasmus Õisma

Domus Kinnisvara kinnisvaraturu ülevaade 03-2017: Tallinnas teostati rekordarv korteritehinguid

17.04.2017 Domus Kinnisvara

Märts tõi endaga kaasa kriisijärgse tehingute arvu rekordi. Suurimat rolli mängis selles Tallinna üliaktiivne korteriturg, kus oli minev kaup nii uued kui ka järelturu korterid. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati märtsis Eestis kokku 4782 ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 301 miljonit eurot. Tehingute arv tõusis veebruariga võrreldes 29% ning võrreldes eelmise aasta märtsiga 11%. Käesoleva aasta märtsikuu tehingute maht oli viimase 12 kuu keskmisest 17% kõrgem.

Tallinn

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta märtsis 2242 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli ca 209 miljonit eurot. Võrreldes veebruariga tõusis tehinguaktiivsus 33% ja tehingute koguväärtus 48%. Tehingute arvu tõusu tõi kaasa Tallinna linnas uute kui ka järelturu korterite tehingute arvu tõus ning maakonna elamute tehingute arvu tõus. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 22% ja tehingute koguväärtus 49%.