Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Domus Kinnisvara: Hea nõu aitab rohkem tulu saada

18.08.2017 Neeme Liiva

Iga aastaga pööravad pangad ja ka muud krediidiasutused aina rohkem tähelepanu kas kinnisasjal, mida finantseeritakse on kõik vajalikud servituudid olemas. Nüüd on ka näiteks Kredex sellele hakanud tähelepanu pöörama.

Kui uute korterite puhul on enamasti kõik vajalikud servituudid ja isiklikud kasutusõigused olemas siis majade ja kruntide puhul see tihti nii ei ole. Uutel eramute piirkondadel on tavaliselt nii et arendaja annab teed ja trassid üle kohalikule omavalitsusel üle peale nende valmimist aga seni kuni ei ole neid üle antud on ostjate (ja ka panga) jaoks risk et teede ja trasside kinnistu omanik võib piirata nende kasutamist. Selle vältimiseks oleks vaja, et juurdepääsu teedele oleks seatud servituudid.

Sama probleem on vanemates elurajoonis olevatel elamutel kuhu juurdepääs on läbi teiste erakätes olevate kinnistute. Enamasti ei ole sellest ka probleemi aga kui soovitakse müüa ja kasutada pangalaenu siis on vaja need küsimused lahendada. Samuti on probleem siis kui soovitakse ehitada vana maja asemel uut elamut. Isegi siis kui ei kasutata pangalaenu. Uue elamu ehitamiseks on vaja ehitusluba ja seda kohalik omavalitsus ei anna juhul kui kinnistuni viival, eramaal asuval teel, puudub läbipääsu servituut. Puutusin ise ühe tehingu raames selle probleemiga ka kokku. Ütlesin kinnistu omanikule et ilma juurdepääsu servituudita on tõenäoline müügihind oluliselt madalam ja soovitasin ühendust võtta tee omanikuga. Läbirääkimised teealuse maa omanikuga ei viinud tulemuseni. Ostja meil juba oli olemas aga tehingut ei saa teha kuna ta soovis ehitada uut maja vana halvas seisus väikese elamu asemel ning selleks oli vaja ehitusluba. Soovitasin kinnistu omanikul kasutada kohtu abi servituudi seadmisel. Selline õigus on kõikidel kinnistu omanikel kui juhul läbirääkimised tee omanikuga ei anna tulemust.

Kolme kuu möödudes oli servituut seatud ja tehing sai tehtud. Kinnistu omanik teenis ca 8000 eurot rohkem kinnistu müügist kui oleks saanud ilma servituuti seadmata. Servituudi kohtu abil seadmise ajal oli tekkinud teine kinnistut osta soovija, kes soovis vana kinnistul asuvat elamut korda teha ja ta ei vajanud pangalaenu. Tehingu hind oleks aga olnud eelpool nimetatud summa võrra väiksem. Soovitasin oodata kuni servituut on seatud ja tegime tehingu esimese huvilisega. Siit ka nõuanne, kasuta kinnisvara müügil maakleri, õigem oleks öelda kinnisvara konsultandi abi ja teenid rohkem oma kinnisasja müügist. Selliseid näiteid on ka teisi, kus hea nõu aitab sul rohkem tulu saada oma vara müügist.

See jutt ei kehti ainult servituutide kohta. Kui majadel (ka kortermajadel) näiteks puudub kasutusluba või ehitusluba või on muid probleeme siis suure tõenäosusega pangad ei finantseeri tehingut ja võimalik müügihind on oluliselt väikesem. Nii et pöördu julgelt meie kinnisvara konsultantide poole ja me aitame sul probleemi lahendada ja saada suuremat tulu oma vara müügist.

Heal nõul on suur väärtus – Domuse vanasõna

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Eesti Pank: Mis läheb üles, peab ka alla tulema

18.08.2017 Rasmus Kattai

Newtoni kolmanda seaduse vaba tõlgendus kehtib ka kinnisvara hinna kasvu kohta, juhib tähelepanu Eesti Panga ökonomist Rasmus Kattai.

Viimasel ajal räägitakse ajakirjanduses kinnisvarast nii sageli, et paratamatult meenub kümmekonna aasta tagune buumiaeg. Nagu siis, nii iseloomustab ka praegust aega suur tehingute arv ja kinnisvara hinna kiire kasv ning linnapildis torkab silma reklaamtahvlite, kraanade ja pooleliolevate ehitusobjektide suur hulk. Ja mis on vähemalt sama märgiline kui eelnevad tähelepanekud kokku – kinnisvara on taas muutunud seltskondlikuks jututeemaks.

Kinnisvarabuumist või turu olulisest ülekuumenemisest ei saa siiski veel rääkida. Tegelikult on eluasemete kallinemine praegu igati ootuspärane. Hindu veab üles nõudlus, mis on kasvanud tänu sissetulekute ja palgateenijate arvu suurenemisele, kindlustunde paranemisele ja soodsatele laenutingimustele. Inimesed, kellel on vaba raha, on pööranud pilgu kinnisvara poole, kuna kinnisvarainvesteeringutelt oodatakse suuremat tootlust kui hoiusele pargitud säästudelt või finantsinvesteeringutelt. Kui veel lisada, et osalt tuleneb kinnisvara keskmise hinna kasv uute, kvaliteetsemate ja seega ka kallimate korteritega tehtavate tehingute arvu suurenemisest, siis ongi seni nähtud hinnatõus igati loogiline ja liigseks muretsemiseks pole põhjust, sest erinevalt kümnenditagusest ajast ei moonuta turgu ka ülemäärane laenukasv.

Liigse optimismiga hinnakasvu jätkumist oodata pole siiski põhjust. Kuigi paljud tegurid on seni hinnatõusu toetanud, võib mitmel põhjusel ometi oodata kui mitte hindade langust, siis vähemalt hinnakasvu olulist taltumist. Kui alustada kõige üldisemast, siis nii nagu enamik majandusnäitajaid, on ka kinnisvaraturg ja sealsed hinnad tsüklilised – kiirele kasvule järgneb kasvu aeglustumine või suisa langus. Ja pole põhjust arvata, et seekord läheb teisiti. Mis läheb üles, peab ka alla tulema, nagu kõlab vaba tõlgendus Newtoni kolmandast seadusest, ja see kehtib ka kinnisvara hinna kasvu kohta. Küsimus on vaid selles, millisesse tsükli faasi kinnisvaraturg on nüüdseks jõudnud.

Nõudjaid jääb vähemaks

Ilmselt ületab kinnisvara hind nõudluse kõrgseisu ja ülimadalate intressimäärade mõjul praegu oma pikaajalist trendi. Sellega kooskõlas on ka tõik, et kinnisvarahinnad on tõusnud tempokamalt kui ehitushinnad. Tasub tähele panna, et nn taskukohasuse indeks, mis näitab ruutmeetri hinna ja keskmise palga suhet, pole viimastel aastatel olnud eriti usaldusväärne mõõdik, kuna palgad on tõusnud kiiremini, kui see on pikema aja jooksul võimalik.

Nõudlus paratamatult taandub, sest inimeste sissetulekud kasvavad edaspidi aeglasemalt, ning võib oodata, et paari aasta möödudes on laenuraha muutunud kallimaks ja intressimäärade tõus suurendanud teistegi investeerimisvõimaluste atraktiivsust. Samuti hakkavad rolli mängima demograafilised, majandustsükli välised tegurid: pealetulev esimese eluaseme ostjate põlvkond on palju väiksem ja ka elanikkond tervikuna kahaneb. Viimastel aastatel nõudlust kasvatanud linnastumise mõju väheneb, sest tallinlaste juurdekasv, mis eelmisel aastal ületas 2%, ei saa sama kiiresti kesta – maapiirkondades ei jagu selleks lihtsalt noori.

Positiivsena võib siiski välja tuua, et tõenäoliselt turuolukord ei muutu kiiresti ja dramaatiliselt. Pigem toimub aeglane kohanemine rahulikuma hinnakasvu suunas, millega on lihtsam toime tulla nii ostjatel, müüjatel, ehitajatel, arendajatel kui ka teistel turuosalistel. Täielikult ei saa aga välistada riski, et mingil põhjusel algab võidujooks investeeringuks ostetud objektide müümisel, mis võib viia ka hinnalanguseni.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Arco Vara: Pärnu korteriturul jätkus juulis tehinguaktiivsuse kiire kasv

18.08.2017 Mihkel Eliste

Juulis tehti Pärnus 85 korteritehingut. Võrreldes juuniga tehti 2 tehingut rohkem kuid võrreldes 2016. aasta juuliga koguni 27 tehingut rohkem (+47%). Tehtud tehingute lõikes kujunes mediaanhinnaks 1 019 €/m2, mis oli võrreldes juuniga kasvanud 2,4% ning võrreldes möödunud aasta juuliga 4,8%.

Viimaste kuude vältel esinenud keskmisest oluliselt kiirem hinnakasv taandus juunis mõõduka kasvuni, mille juures võrreldes eelnevate kuudega püsis ka tehinguaktiivsus juba stabiilselt sarnasel tasemel. Aasta algusest alates on Pärnu linnas korterite hinnatase kasvanud siiski ligikaudu 13% ning tehingute arv 15%.

Kaks kvartalit järjest väldanud laiapõhjaline korterituru aktiveerumine ning sellega paralleelselt kaasnenud hinnakasv on lühiajalisele statistikale tuginevalt asunud aeglustuma. Nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnataseme kasvutrendi hoiavad ennekõike paneelelamute piirkonnad, mida iseloomustab tänases turusituatsioonis vähene kvaliteetse siseviimistlusega korterite pakkumiste arv ja pidevalt kasvavad pakkumispõhised hinnad. Sarnaselt teiste Eesti väiksemate maakonnakeskustega on Pärnu elukondlik kinnisvaraturg asunud viimaste kvartalite vältel kiirelt kasvule, kus aga väljaspool Tallinnat ja Tartut on tänaseks hetkeks kujunenud ainuke uusehitiste püstitamiseks sobilik keskkond. Peatselt valmivate uute arendusprojektide taustal on oodata ajutiselt nii statistiliste keskmiste hinnatasemete kui ka korteritehingute koguväärtuse mõningast kasvamist.

Aasta algusest alates on Pärnu linnas tehingute arv enim kasvanud Ülejõe linnaosas (+28%), kus on ühtlasi olnud kõige kiirem ka mediaanhinna aastane kasv (+26%). Kesklinnas on tehinguaktiivsuse kasv püsinud 18% juures, mida on saatnud 17%line mediaanhinna kasv. Rääma linnaosas on võrreldes aastataguse ajaga käesoleva aasta esimese 7 kuu jooksul tehtud 8 tehingut vähem (-10%), mille juures aga mediaanhind on kasvanud 15%. Sarnaselt enamikele teistele Eesti piirkondadele on Pärnu linnas tehinguaktiivsus kõrgeim olnud iga-aastaselt just III kvartalis, mistõttu nii augustis kui septembris on võrreldes eelnevate kuudega oodata sarnase tehinguaktiivsuse ning vähemalt mõõduka hinnakasvu jätkumist.

05-07/09/2017 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Kinnisvara ABC”

18.08.2017 Margot Toompark

Koolitus “Kinnisvara ABC” toimub 05-07/09/2017 Kinnisvarakoolis. Koolituse eesmärk on anda osalejatele baasteadmised ja ülevaade kinnisvara valdkonnast ning tutvustada õigusakte, mis reguleerivad kinnisvaraga tehtavaid tehinguid.

Koolituse sihtrühm:

kõik inimesed, kes soovivad rohkem teada saada kinnisvarast ja oma vara paremini hallata;
kõik inimesed, kellel on soov oma tulevik siduda kinnisvara valdkonnaga;
kõik maaklerid, kes tunnevad, et oleks vaja värskendada kinnisvara baasteadmisi;
kõik spetsialistid ja ametnikud, kelle igapäeva töö hõlmab kinnisvara valdkonda;
kõik investorid, kes peavad vajalikuks õppida tundma kinnisvaraga seotud põhimõisteid ja õigusakte.

Koolitus annab järgmised teadmised.

Ülevaate kinnisvaraturust ja selle arengusuundadest;
teadmised kinnisvaraalasest seadusandlusest;
info pangalaenudest ja notariaalsetest toimingutest;
baasteadmisi kinnisvaramaakleri tööst;
oskuse teha kinnisvara ostu-müügitehingut või -tehinguid.

“Kinnisvara ABC” toimub 05-07/09/2017 kell 13.00-18.00 Tallinna kesklinnas. Lektorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, Marko Sula Riigi Kinnisvarast ja Raid & Ko OÜ jurist Evi Hindpere.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

1Partner kuuülevaade: Tallinnas müüdi hirmkallist kinnisvara

17.08.2017 Tõnu Toompark

Tallinna kalleim hoonestatud kinnistu müüdi juulis kolme miljoni, krunt 625 000 ning korter 400 000 euro eest, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti statistikat.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul üldised tehingumahud juulis langesid. “Kinnisvaraga on lihtne reegel – kohe, kui päike välja tuleb, on tehingutega vaikus majas. Üldiselt suuri hinnakõikumisi turul pole, aga kaval olles on võimalik praegu päris häid tehinguid leida. Näiteks ei viitsi suuremate majade arendajad viimaste korterite müüki oodata ning kliendipäevi teha ja sellisel puhul võib hinna teinekord päris kergelt alla rääkida,” rääkis Vahter.

Juulis tehti Tallinnas kinnisvaraga kokku 1126 ostu-müügitehingut koguväärtusega 121 miljonit eurot, mis on 5,5 protsenti rohkem kui eelmisel kuul.

Kokku müüdi Tallinnas juulis 689 korterit, mis on seitse protsenti vähem kui juunis. Pealinna kalleim korter läks kaubaks 392 000 ning odavaim 3500 euro eest. Korterite keskmine ruutmeetrihind oli juulis 1670 eurot, mis on juuniga võrreldes oli 1,5 protsenti madalam.

Juulis müüdi Tallinnas 41 hoonestatud elamumaa krunti, mis on kahe võrra rohkem kui eelnenud kuul. Suurima summa, kolme miljoni euro eest müüdi Kalamajas 7000 ruutmeetrine arenduskrunt. Kõige odavamalt läks kaubaks 4000-eurone hoonestatud kinnistu.

Juulis müüdi Tallinnas kuus elamumaa krunti, mis on nelja võrra vähem kui juunis. Kalleim krunt maksis 625 000 ning odavaim 2061 eurot.

1Partner Kinnisvara avaldab iga kuu esimeses veerandis möödunud perioodil sooritatud kinnisvaratehingute turuülevaate. 1Partner Kinnisvara kodulehel on Tallinna kinnisvaratehingute hinnavõrdluse graafik, kust leiab lihtsa ülevaate pinnaühiku maksumuse igakuistest muutustest linnaosade kaupa.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Domus Kinnisvara turuülevaade 07-2017: ootuspäraselt rahulik kuu kinnisvaraturul

17.08.2017 Domus Kinnisvara

Juuli möödus kinnisvaramaastikul ootuspäraselt, suuri üllatusi endaga kaasa ei toonud. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati juulis Eestis kokku 4133 ostu-müügitehingut koguväärtusega ca 245 miljonit eurot. Tehingute arv langes juuniga võrreldes 6% ning võrreldes eelmise aasta juuliga tõusis 10%. Käesoleva aasta juulikuu tehingute maht oli viimase 12 kuu keskmisest 1% madalam.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta juulis 1768 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli ca 172 miljonit eurot. Võrreldes juuniga langes tehinguaktiivsus 1%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 8%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 8% ja tehingute koguväärtus 5%.