Hoonete pindade arvestus on kinnisvara hindamise, müügi ja ehituslubade menetlemise üks olulisemaid aluseid. Kuigi igapäevases suhtluses kasutatakse sageli mõisteid nagu “üldpind” või “elamispind”, on nende tähendus ja arvutamise alused erinevad ning osaliselt reguleeritud õigusaktidega. Selguse huvides tasub teada, millised pindade liigid on ametlikult määratletud, kuidas neid arvutatakse ning miks kuulutustes esitatud pind ei pruugi alati vastata ehitisregistri andmetele. Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
Ametlikud andmed pindade kohta leiab ehitisregistrist, kus need kajastuvad ehitusprojekti ja kasutusloa alusel. Kinnistusraamat määratleb korteriomandi eseme koosseisu, eksplikatsioon aga annab jooniste põhjal koostatud pindade loetelu. Need allikad on kõige usaldusväärsemad, sest tuginevad kehtivatele normidele ja dokumenteeritud mõõtmistele.
Kõige täpsem ja reguleeritud mõiste on suletud netopind. See arvutatakse korruse suletud brutopinnast, millest lahutatakse välistarindite, sisetarindite ja mittekandvate tarindite alune pind. Hoone suletud netopind on kõigi korruste suletud netopindade summa. Kui ruumis on kaldpindade tõttu alla 1,6 meetri kõrguseid osi, arvestatakse pindala ainult seal, kus kõrgus on vähemalt 1,6 meetrit. See tagab, et arvestus kajastab reaalselt kasutatavat ruumi.
Kinnisvarakuulutustes kasutatakse sageli mõistet “üldpind”, mis ei ole seadustes ega määrustes defineeritud. Praktikas tähendab see tavaliselt eluruumide pindade kooslust, millele lisatakse rõdud, lodžad, terrassid, panipaigad ja mõnikord isegi garaaž või parkimiskoht. Üldpinna näitaja on turunduslik, sest suurema numbri kuvamine võimaldab näidata madalamat ruutmeetrihinda. Seetõttu võib kuulutuses esitatud üldpind olla suurem kui tegelik eluruumi pind või suletud netopind, mis tekitab ostjates segadust.
Eluruumi pind on seevastu juriidiliselt täpselt määratletud Majandus- ja taristuministri määrusega „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja pindade arvestamise alused“. Eluruumi pind tähendab elamiseks kasutatava ruumi või ruumikogumi suletud netopinda, mille hulka kuuluvad elutuba, magamistuba, köök, vannituba, tualett ja esik. Pind arvutatakse viimistletud sisepindade vahel, uste ja akende pind ei kuulu arvestusse. Eluruumi pindala hulka ei arvata rõdusid, lodžasid ja terrasse, samuti keldreid ja panipaiku, kui need ei ole sisekliimaga varustatud. Samuti jäävad arvestusest välja garaažid ja tehnoruumid, kui need ei vasta eluruumi tingimustele.
Lisaks eluruumile ja suletud netopinnale on määrustes defineeritud ka teised pindade liigid. Mitteeluruumi pind hõlmab ruume, mis ei ole ette nähtud elamiseks ega hoone teenindamiseks. Tehnopind on hoonet teenindavate tehniliste ruumide pind, näiteks katlaruum, ventilatsiooniruum või kilbiruum. Üldkasutatav pind tähendab hoone kasutajate ühises kasutuses olevaid ruume, nagu trepikojad, koridorid, saunad, keldrid ja parkimiskohad. Köetav pind kajastab sisekliima tagamisega ruumide suletud netopinda. Rõdu ja lodža pind määratakse nende suurima võimaliku pinna järgi, ilma et maha arvataks käsipuu või astmete alla jäävaid pindasid.
Praktilises elus võib pindade arvestus oluliselt mõjutada kinnisvara hinda ja ostuotsuseid. Näiteks kui korteri suletud netopind on 60 m², kuid kuulutuses märgitakse üldpinnaks 75 m², sest lisatud on rõdu ja panipaik, võib ruutmeetrihind näida ostjale soodsam. Kui hind on 150 000 eurot, siis üldpinna alusel arvutatud hind on 2000 eurot/m², kuid tegeliku eluruumi pinna alusel 2500 eurot/m². Selline erinevus võib ostjat eksitada, kui ta ei kontrolli ametlikke dokumente. Teine näide puudutab kaldkatusega pööningukorruseid: kui ruumi kõrgus on osaliselt alla 1,6 meetri, ei arvestata seda suletud netopinna hulka, kuid kuulutuses võib see siiski olla lisatud üldpinna arvestusse, mis loob illusiooni suuremast elamispinnast.
Pindade korrektne arvestus mõjutab kinnisvara väärtust, ehitus- ja kasutuslubade menetlust ning ostja teadlikkust ja õiguskindlust. Selguse huvides on soovitatav alati kontrollida ehitisregistri ja kinnistusraamatu andmeid ning vajadusel konsulteerida spetsialistiga. Kuulutustes esitatud üldpind võib olla eksitav, mistõttu tasub ostuotsuse tegemisel tugineda ametlikele dokumentidele, mitte turunduslikele näitajatele.
