Kinnisvaraturg pakub rohkelt infot, kuid mitte kogu info ei ole sama väärtusega. Üks levinumaid vigu, mida nii ostjad kui müüjad teevad, on pakkumishinna ja tehinguhinna samastamine. Kuigi need kaks mõistet kõlavad sarnaselt, väljendavad need täiesti erinevaid nähtusi ning nende segamine võib viia valede otsuste ja ebarealistlike ootusteni. Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
Pakkumishind kui soovunelm
Pakkumishind väljendab omaniku lootust või soovi. See on teatud mõttes turunduslik positsioon, mis ei pruugi peegeldada tegelikku turusituatsiooni. Müüjad soovivad loomulikult saada võimalikult kõrget hinda ning seavad oma pakkumise sageli eesmärgiga katsetada, kas turul leidub keegi, kes oleks valmis seda summat maksma. Tihti kujunevad pakkumishinnad lähinaabritega võrreldes. Näiteks võib müüja arvata, et tema kinnistu on naabri omast parem. Seejärel seatakse pakkumine kõrgemaks, kuigi ostjad hindavad kinnisvara hoopis teiste kriteeriumite alusel.
Tehinguhind kui tegelikkus
Tehinguhind on summa, mille eest kinnisvara päriselt omanikku vahetab. See kajastab reaalseid läbirääkimisi, finantseerimistingimusi, ostjate motivatsiooni ja turu tegelikku kandepinda. Tehinguhind on alati objektiivsem kui pakkumishind, sest see kujuneb turuosaliste kokkuleppel, mitte ühe osapoole soovidena. Paljudel juhtudel võivad tehinguhinnad jääda pakkumishindadest märkimisväärselt madalamaks. Sõltuvalt turuaktiivsusest, piirkonnast ja majanduskeskkonnast võib hinnavahe olla kümneid protsente. Kui ostja või müüja teeb otsuseid ainult pakkumiste põhjal, tekib paratamatult moonutatud arusaam tegelikust turuväärtusest.
Eksiarvamus: pakkumised kujutavad turgu
Kinnisvaraportaalid annavad küll hea ülevaate sellest, mida parajasti müüakse, kuid mitte sellest, mida on reaalselt ostetud. Paljud pakkumised on liiga kõrge hinnaga ja seetõttu portaalides pikalt üleval. See tekitab illusiooni kõrgest hinnatasemest, kuigi tegelikud ostjad liiguvad hoopis mujal ja sooritavad tehinguid märksa madalamate hindadega.
Eksiarvamus: ostjad maksavad alati lähedale pakkumisele
Ostjad on turul alati ratsionaalsemad kui müüjad, sest neil on rohkem valikuid ja rohkem aega. Tihti pakutakse märksa madalamat summat kui müüja soovib. Läbirääkimised on kinnisvara puhul loomulik osa protsessist ja lõpptulemus ei sarnane sageli algse pakkumisega.
Eksiarvamus: hinnad liiguvad kiiresti
Kui tugineda ainult pakkumistele, võib tunduda, et hinnad kasvavad kiiresti. Tegelikkuses võib hinnatõus olla minimaalne või isegi languses. Pakkumised kajastavad müüjate ootusi, mis reageerivad turule aeglaselt ja vahel ka ebarealistlikult. Tehingute statistika aga näitab, kuidas turuosalised päriselt käituvad.
Kuidas vältida valesid järeldusi:
- Vaata alati tehingustatistikat, mitte ainult pakkumisi.
- Kasuta spetsialisti abi, kellel on ligipääs tegelikele tehinguandmetele.
- Pea meeles, et pakkumine on läbirääkimiste algus, mitte turuhind.
- Võrdle sarnaste objektide tehinguhindu ja hinda realistlikult vara seisukorda ning piirkonna nõudlust.
