Ehitusvaidluste lahendamise ABC

TRINITIHiljutises Riigikohtu lahendis korrati üle mõned varem juurdunud põhimõtted ehitusvaidluste lahendamiseks, kuid samas loodi projekteerija ja vastutuse osas ka mõningast uut praktikat (vt otsus nr 3-2-1-60-15).

Millise tulemuse pidi töövõtja saavutama?

Riigikohtu hinnangul tuleb ehitusvaidluste lahendamisel esmalt selgeks teha, milline tulemus tuli projekteerijal/ehitajal tellijaga sõlmitud lepingu alusel saavutada. Alles kokkulepitud tulemuse kindlaksmääramisel on vaidlust lahendaval kohtul võimalik hinnata, kas üldse ja kui, siis millised puudused projekteerija ja/või töös esinesid. Tööde lepingutingimustele vastavuse hindamisel tuleb vajadusel analüüsida, kas töö vastab ka keskmisele kvaliteedile, kui lepingus ei ole teisiti kokku lepitud.

Kas teavitas puudustest tähtaegselt?

Viidatud lahendis kordas Riigikohus üle ka poolt puudustest õigeaegselt teavitamise põhimõtte. Kui vaidlust lahendav kohus on kindlaks teinud töövõtjatele etteheidetavad puudused, tuleb kohtul hinnata, kas tellija saab neile puudustele üldse tugineda. Selleks tuleb kohtul võtta seisukoht, kas tellija on lepingule mittevastavusest töövõtjaid teavitanud õigel ajal, so mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta töö lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või teada saama pidi.

Üldreegli kohaselt hakkab töö puudustest teatamise mõistlik aeg kulgema alates töö ülevaatamisest. Samas ei hakka teavitamise mõistlik tähtaeg kulgema töö ülevaatamisest juhul, kui tegemist on varjatud puudustega. Tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi nn varjatud puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ei võinuks avastada töid käibes vajaliku hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Ka juhul, kui töö vaatab üle asjatundja, tuleb töövõtjat teavitada vaid välisel vaatlusel äratuntavatest tööl esinevatest puudustest. Riigikohus rõhutas, et ükski tellija ei pea rakendama erakorralisi meetmeid töös esinevate puuduste tuvastamiseks, mh palkama selleks nt asjatundja.

Kas kirjeldas puudusi piisavalt täpselt?

Lähtuvalt projekteerija/ töös tuvastatud puudustest, tuleb vaidlust lahendaval kohtul hinnata ka seda, kas kirjeldas lepingule mittevastavust piisavalt täpselt. Riigikohus rõhutas juurdunud põhimõtet, et vajalik ei ole puuduse põhjuse väljatoomine, vaid selle iseloomu kirjeldamine ulatuses, milles see on võimalik pärast eriteadmisi mitte eeldavat töö välist ülevaatust. Tellija ei pea puuduste kirjeldamiseks tegema ekspertiisi, st ka professionaalselt tellijalt saab eeldada puuduste kirjeldamist vaid üldiselt.

Uudse seisukohana tõi Riigikohus välja selle, et teavitamise ning puuduste kirjeldamise kohustuse täitmiseks võib piisata ka ehitisega seoses toimunud avariist teavitamisest ning olukorra fikseerimisest sündmuskohal koos töövõtjaga. Isegi kui tegutseb majandustegevuses, on töövõtulepingu raames asjatundjaks eelkõige töövõtja. Seetõttu võib Riigikohtu hinnangul eeldada, et kui töövõtja tutvub asjaoludega sündmuskohal, suudab ta ise selgeks teha töö puuduste iseloomu.

Milline kahju tuleb tellijale hüvitada?

Tellijale hüvitamisele kuuluva kahju osas kordas Riigikohus üle põhimõtte, et lepingu rikkumise korral on kahju hüvitamise eesmärgiks kahju kandnud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui lepingut ei oleks rikutud. Sealjuures ei tohi kahju hüvitamine olla kannatanu rikastumise allikaks. Seega on kahju hüvitamisel lähtekohaks lepinguga kokkulepitud tulemus. Näiteks juhul, kui vaidlust lahendav kohus tuvastab, et pooled leppisid ehitamise kontekstis kokku toimiva tehnosüsteemi üleandmises (mitte süsteemikonkreetses tehnilises lahenduses), siis tuleb lepingut rikkunud töövõtjal hüvitada kulud, mis on vajalikud toimiva tehnosüsteemi rajamiseks.

Hüvitis peab olema nii suur, et tellijal oleks võimalik kahju hüvitamise hetkel soetada samaväärne asi (nt tellida uue samaväärse tehnosüsteemi rajamine kolmandalt isikult). Kohtumenetluses tuleb lähtuda uue samaväärse asja soetamise kuludest võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga.

Uudse seisukohana rõhutas Riigikohus aga seda, et kui vaidlust lahendav kohus on välja selgitanud, millised puudused erinevate töövõtjate (nii kui projekteerija) töös esinesid, kuid kohtule esitatud asjaoludel ei ole võimalik välja selgitada, millise konkreetse töövõtja (projekteerija/ehitaja) tegevus tõi kaasa tellijale kahju tekkimise, on vaidlust lahendaval kohtul vajadusel võimalik kohaldada VÕS § 138, mille kohaselt vastutaksid töövõtjad ühiselt ning kahju hüvitamist võiks nõuda mõlemalt.

Katri Tomson
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee

Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.
Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata.

*

+ 78 = 79

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

17.05.2022 Kinnisvara arendusprojekti juhtimine