Kaanon: Kuidas valida kinnisvara hindajat?

Kaanon KinnisvaraPaljude jaoks on kinnisvara hindamisteenuse puhul oluline ainult, et toiming võimalikult kiirelt ja odavalt tehtud saaks. Mida madalam on aga teenuse hind, seda vähem saab hindaja pühenduda konkreetse vara hindamisele ja seda väiksem on tõenäosus, et kõik olemasolevad probleemid ka avastatakse.

Kinnisvara hindamine ei ole pelgalt pangapoolne tüütu nõue ja kohustus, mis tuleb lihtsalt ära teha. Tuleb endale teadvustada, et igasugune vara, sealhulgas kinnisvara, on õiguste ja kohustuste kogum. Seejuures on kinnisvara väärtuse suurusjärk muust varast üldjuhul oluliselt kõrgem. See tähendab, et ülevaate saamine õigustest, kohustustest, riskidest ja probleemkohtadest on äärmiselt oluline.

Elu on näidanud, et probleeme on hindamisel väga palju. Turul on alati hindajaid, kelle jaoks on oluline kvantiteet, mitte kvaliteet. Nii võib juhtuda, et üks hindaja koostab hindamisaruande, kus tellija jaoks olulisim ehk väärtus sobib, kõik on ilus ja kena, aga kui mingil põhjusel peab (tulevikus) hindamise tegema ka teine hindaja, siis avastatakse varasemas hindamisaruandes palju puudusi. Avastatakse probleemseid kohti, mida eelmine hindaja polnud arvesse võtnud, seda kas siis ajapuudusel, lohakusest või mingitel muudel põhjustel.

Üks tõsieluline näide välismaalt: registrite andmetel oli hinnatava vara pinnahulk 100 ruutmeetrit, kuid pärast mõõdistust oli 15 ruutmeetrit vähem. Kohtus aga jäi hindaja kaotajaks, sest tema peaks olema oma ala spetsialist ning ülevaatuse teostama piisava hoolikusega. Eestis aga on üldjuhul paraku nii, et hindaja vastutus taoliste juhtumite korral on senise praktika põhjal minimaalne.

Suur osa kliente on sellised, kes tellivad hindamisteenust esimest korda. Mille järgi peaks ikkagi klient hindaja valima, kui otseseid soovitusi sõpradelt-tuttavatelt pole võtta ning büroode hinnakirjad on küllaltki sarnased? Lühike vastus: see on keeruline ja üldtunnustatud valikukriteeriumid siinkohal puuduvad. Hindajatel pole ka käekirja portfooliot (ja üleüldse hindajate kohta taustainfot avalikest allikatest väga ei leia), seega on enne teenuse tellimist keeruline ennustada, kas hindaja on oma töös orienteeritud pigem mahule või kvaliteedile.

Proovime aga siiski diskuteerida potentsiaalsete kriteeriumite suunal, mis ei pretendeeri küll absoluutsele tõele, kuid on otsustamisel abiks:

Hindaja kutsetase: nooremhindaja (tase 5) vs. kinnisvara hindaja (tase 6) vs. vara hindaja (tase 7). Midagi see näitab, kuid ei ole täielik tõekriteerium, sest paljud staažikamad hindajad, kes on turul olnud a la 15 aastat, omavad nooremhindaja kutset, kuna näiteks haridustaseme tõttu ei saa nad endale kõrgemat kutset taotleda. Aga kogemust, oskust ja kvaliteeti võib neil olla oluliselt rohkem, kui mõnel kinnisvara hindajal või vara hindajal.

Kogemused. Jällegi, enamasti on staaž oluline näitaja, kuid alati ei saa tööstaaži alusel teha põhjapanevaid järeldusi. Näiteks noor inimene, kes on töötanud hindajana ainult kaks aastat, kuid on see-eest asjalik ja aktiivselt täiendanud ennast vs. 15-aastase kogemuse ja kõrgema tasemega hindaja, kes on mugavustsoonis ja enda täiendamine ning valdkonna arengutega kursis olemine pole viimastel aastatel olnud kuigi prioriteetne. Järelikult ei saa öelda, et vaadake, kes on turul kauem olnud, valige tema. Suure tõenäosusega peab see küll paika, kuid mitte alati.

Kolm olulist küsimust, mida esitada hindajale ning mis võivad aidata otsustada:

  • Kas hindaja kontrollib korteriomandi moodustamisel aluseks olnud plaane? Eriti oluline on see uuemate korterite puhul, et aru saada, millise suuruse ja kasutusotstarbega pinnad korteriomandi koosseisus on. Ehitisregistris võivad rõdud ja panipaigad olla nii eluruumi pinna sees kui ka väljas. Ja kui siis hindaja neid aspekte piisava hoolsusega ei jälgi, võibki juhtuda, et eluruum on registrites märgitud viis ruutmeetrit suurem, kui tegelikult elamispinda on, sest rõdu või panipaik on arvestatud elamispinna sisse.
  • Kui põhjalikult või kas üldse analüüsitakse võimalikke vastuolusid tegelike andmete ja registriandmete vahel?
  • Kas hindaja kontrollib ümberehituste olemasolu ja nende seaduslikkust? Vanade tüüpelamute puhul kogenud hindajad üldiselt teavad tüüpset ruumilahendust. Seega, kui kuskilt on vahesein ära võetud, siis hindaja saab aru, kus on tehtud planeeringumuudatus. Kui aga tegu on erilisemate, nt Eesti- või Stalini-aegsete majadega, siis nende puhul sageli ei teata, milline oli korteri algne planeering.

Meie hindajatele on mitmel puhul öeldud, et nad on liiga põhjalikud, lähevad liiga detailidesse. Paljud inimesed aga ei saa aru, et tänane avastamata vastuolu või probleem võib talle tulevikus selle lahendamisel tähendada tuhandeid eurosid lisakulu. Tihtipeale kujutavad end kliendid juba korteris või majas ette, sest kõik on kokku lepitud, pank annab laenu ja ainult hindamine on teha jäänud. Ja siis järsku avastab hindaja hoone või eluruumiga seonduva negatiivse asjaolu, mis lööb tehingu sassi. Tulemus: klient on hindaja peale pahane, et hindaja rikkus tehingu ära, saamata aru, et see probleem võib olla selline, millega tal tuleks juba ise tegemist teha, kui ta uuesti ostetud vara müüma hakkab. Ja seda müüki teeb ta siis, kui kõik registrid on juba korrastatud ja tähelepanu erinevatel detailidel on tänasest veelgi suurem.

Reegel, mis kehtib kaupade puhul, et head ja odavat korraga ei ole võimalik saada, vaid sa pead ostma ühe odava ja ühe hea asja, kehtib ka hindamisteenuse puhul.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

83 − 78 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!