Vajalik uurimistöö enne kinnisvara ostu

Uus kodu võib tuua uue elukvaliteedi, kuid võite selles ka pettuda. Õnneks ei ole keelatud ostu eel oma peaga mõelda. Õppige teiste kogemustest – on märke, mis peaksid teid ostu eel ettevaatlikuks tegema.

Kas müüja on selle korteri omanik ja milline on ostetava korteri omandivorm?

Korteriomand – maa on kinnistatud ja korter on reaalosa elamust.

Vallasasi – korter on erastatud, kuid elamu all olev maa mitte. Pangalaenu tagatiseks panditud korteri puhul tuleb arvestada, et kui vallasasi muutub pärast kinnistamist kinnisasjaks, tuleb pant vormistada hüpoteegiks ning ka selle eest tuleb maksta. Pangalaenuga ostu puhul tuleb tellida hooneregistrist vara kohta õiend.

Kinnisasi – korterialune maa on erastatud ja korteri juurde kuulub sellest mõtteline osa.

Kas majas on hästi toimiv korteriühistu?

Uurige, kas ühistu on kogunud makse remondifondi ja mida selle rahaga on juba tehtud. Samuti on vaja teada, kas ühistu on võtnud laenu. Korteriühistust tuleks ka uurida, kas ostetaval korteril on võlgnevusi.

Kes on teie tulevased naabrid?

Korrusmaja puhul on eriti oluline teada, kes elab teie peal ja kõrval. Abiks võib olla justiitsministeeriumi kodulehel asuv kohtulahendite andmebaas, kust saab aadressi järgi otsida, kas seal elamus on toimunud seaduserikkumisi.

Ega korteris ei ole üürnikku/sundüürnikku?

Kui palju tuleb maksta kommunaalmakse? Millist kütet majas kasutatakse (kõige kallim on tavaliselt elekterküte)? Kas korteris on paigaldatud veemõõtjad (vastasel korral peab arvestama lisakulutustega)?

Milliseid ehitusmaterjale kasutatakse?

Nõudlust on, teadagi, odavate elamispindade järele. Miljon-poolteist maksev korter, olgugi masstoodang, on aga ostjale piisavalt suur investeering, et tunda huvi, mille arvelt tuleb kokkuhoid.

Kas leidub koht, kuhu paigutada asju?

Kuhu panete sporditarbed, kus kuivatate pesu (nende ruumide arvelt kipuvad arendajad kokku hoidma)? Mida hakkate peale näiteks prantsuse rõduga?

Kalliks lähevad hoolduskulud?

Tasub huvi tunda, kui suureks kujuneb teie igakuine arve hoolduskulude näol.

Millised on tulevikuväljavaated?

Uurige, kas kohapeal on kooli, lasteaeda, millised on kohalikud võimalused huvitegevuseks.

Milline on transpordiühendus linnaga? Arvutage, kui kalliks, aega ja energiat nõudvaks läheb linna ja tagasi autosõit ning kas suudate sellega toime tulla? Ärge laske end lummata kinnisvara müüja jutust näiteks kaunist merevaatest ja naabruses olevast metsatukast. Tulevast elupaika valides suhtuge ettevaatlikult ka panga nõustaja soovitusse (koostöö arendajaga ei tee pangast just neutraalset nõuandjat).

Uurige tulevikuväljavaateid vallaametnikke küsitledes. Detailplaneeringuid uurides peaks selguma, kas vaadet ega rohelist ümbrust ei varja tulevikus mõni ehitis (mõistagi ehitatakse enamasti piirkond võimalikult tihedalt täis). Küsitlege ka elamu praeguseid asukaid: kõrghoonesse korterit ostes võite end hommikuti leida pooletunnisest liftijärjekorrast.

Soovitused krundi valimiseks

Uurige, kas krundil on detailplaneering või vähemalt seatud detailplaneeringu lähteülesanded. Samuti tasub kindlaks teha, kas on olemas projekteerimis- või ehitusluba ning välja selgitada, mis sihtotstarbega on maa.

Kui tegemist ei ole elamumaaga, tuleb uurida, kas sihtotstarvet on võimalik muuta. Jälgida tuleb ehituspiiranguid, näiteks veekogu ääres, raudtee või kõrgepingeliini lähedal ja looduskaitsealal asuvate kruntide puhul.

Uuseramurajoonides tuleb jälgida ehitusõiguse piiranguid: näiteks ehitusala suurust, selle asukohta, rajatavate hoonete arvu, nende maksimaalset rajamiskõrgust, hoone tulepüsivusklassi jm. parameetreid. Enne krundi soetamist peaks tulevane ostja veenduma, kas detailplaneeringust tulenev ehitusõigus võimaldab soovitut teostada.

Et saada aimu krundi piiridest, tasuks lisaks looduses piiride otsimisele üle vaadata maakatastriplaan. Detailplaneering annab pildi ka ehitusala paiknemisest, mida tavaliselt looduses maha ei märgita.

Tuleks saada ettekujutus tulevase maja paiknemisest krundil, arvestades olemasolevat või tulevikus rajatavat kõrghaljastust. Kui naaberkrunt on veel hoonestamata, siis tasuks saada aimu, kuidas võivad sellele tekkivad ehitised või haljastus mõjutada vaadet.

Planeeritava ala vastu tasuks ka laiemalt huvi tunda. Krunt võib osutuda magistraali ääres asuvaks.

Oluline on maapinna kõrgus kõrvalasuvate kinnistute ja teede suhtes. Kui piirkonna kommunikatsioonide ehitus pole veel lõppenud, siis peaks arvestama, et lõplik teepind võib olla märksa kõrgem kui olemasolev. Seega tasub arendajalt küsida rajatava tee lõplikku kõrgust, tulenevalt tee-ehitusprojektist, ning kui vahe on märkimisväärne, peab krundiomanik arvestama täiendavate väljaminekutega täitepinnasele.

Vajalik on ka ehitusgeoloogiline info – et poleks üllatust, kui krunti katvat pinnast on vaid ca 20 cm ja kommunikatsioonide või vundamendi rajamistööd tuleb teha paeses pinnases ja erimehhanismidega.

Kommunikatsioonidega tutvumisel on tähtsaim elekter, sest vee ja kanalisatsiooni saab tihtipeale individuaalselt lahendada. Selgeks tuleb teha kommunikatsiooni nn. liitumispunkt ning milliseid kulutusi lisaks liitumistasule kannab krundi omanik tulevikus. Sõltuvalt tehnilistest lahendustest või arendaja ja ostja kokkuleppest ei pruugi liitumine toimuda piiri vahetus läheduses. Sideühenduse lahendus võib olla selline, et oma liitumiskappi ei ole igal krundil, vaid selliseid kappe on piirkonnas mitu ja iga kinnistu omanik peab arvestama lisakulutustega mitmekümnemeetrise kaabli soetamiseks ja paigaldamiseks.

Krundiostu ettevalmistus

Tutvuge plaanide, kaartide, joonistega kinnistu kommunikatsioonide kohta.

Uurige, milliste kommunikatsioonidega liitumist pakutakse ning mis tingimustel, selgitage välja ka kulutused.

Vaadake krunti kindlasti ka päevasel ajal.

Ostu-müügilepingus peaks olema kõik lepped kajastatud, paika pandud tähtajad ja võimalikud leppetrahvid.

Kinnistu ost-müük vormistatakse notari juures. Ka siis, kui lepitakse kokku tehingu põhimõtetes ning sealhulgas tasutakse mingi osa krundi hinnast.

Võimalusel uurige arendaja tausta.

Kasu toob vaid õige hinnaga kvaliteetne kinnisvara

Kinnisvarainvesteering on rahaliselt mahukas, mis on jõukohane vaid vähestele.

Investeerimine üksnes kinnisvarasse on riskantne – «munad on ühes korvis».

Riskide maandamise seisukohast on turvalisem riske hajutada erinevate investeeringute vahel.

Kinnisvara nõuab jooksvaid kulutusi. Kui on tegemist tühja maalapiga, siis on vaja maksta maamaksu. Kui on tegemist korteri, maja või muu hoonega, siis on lisaks vaja tegelda korraliselt ehitise haldamise ja hooldamisega – tänavat on vaja pühkida ja katust tuleb parandada. Vastasel korral kinnisvara odavneb.

Ehitiste juures tuleb arvestada hävimisohtu (loodusjõud, õnnetused, vandalism).

Kinnisvara hind võib turuolukorrast tingituna kukkuda. Kinnisvara investeeringuna käsitledes tuleb aktsepteerida, et tegemist on ettevõtlusega. Kuid äri tegemisega kaasnevad paratamatult riskid.

Kodukorter ei tooda positiivset rahavoogu. Kodu investeeringuna käsitledes on positiivset rahavoogu võimalik saada korteri müügist. See tähendab ümberkolimist, mis on investeeringu lõpuperioodil eakasse ikka jõudnud omanikule emotsionaalselt vastumeelne.

Hinnatõus põhineb peamiselt maa hinna kasvul, sest ehitistele esitatavad nõuded aja jooksul muutuvad. Seega määrab potentsiaalse hinnatõusu eelkõige kinnisvara asukoht. Õige investeerimisobjekt tähendab õige hinnaga valitud kvaliteetset kinnisvara.

Allikas: Eesti Päevaleht, Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara analüütik

Ka ehitise kasutamine maksab

Ehitamisse investeerides lähtutakse sageli ainult hoone ehitusmaksumusest, kuid kulutusi ekspluatatsioonile ei arvestata. Samas on ehituskulud ühekordsed, kuid kasutamise kulud pidevad.

Iga-aastane kulu ekspluatatsioonile on umbes 5-10% hoone ehitusmaksumusest. Üldjuhul on ehitise eluiga vähemalt 50 aastat. Seetõttu tuleks investeerimisotsuste tegemisel ja tulevase hoone väärtuse hindamisel võtta aluseks summaarsed kulutused kogu hoone eluea ehk elukaare jooksul. Tegeliku väärtuse määravad nii rajamis-, ekspluatatsiooni- kui ka likvideerimiskulusid.

Kulutustele avaldavad mõju:

Ehituse eel: planeerimine, projekteerimine-konsulteerimine, hanke tegijate valik jms.

Ehituse ajal: seadmed ja materjalid, paigaldustööd, järelevalve, tööde vastuvõtt ja käikuandmine jm.

Ehituse järel: kasutustavad, hooldus, kulude ja tarbimise jälgimine jms.

Just ehituseelse etapiga määratakse ära tulevase ehitise põhiparameetrid, sh tema funktsionaalsus, kvaliteeditase, kasutusvõimalused, energiavajadus ja muu selline – seetõttu on sellel tulevase hoone elukaares kõige suurem osa.

Allikas: Ehituskaar

Enne ostu kontrolli üle:

Elektriga varustatus

Uurida tuleks, kui palju tuleb sisse elektrivoolu; kas elektril on 1 või 3 faasi – mida rohkem, seda suuremad võimalused. Selgeks tuleb teha ka, kas ja millal on elektrijuhtmed vahetatud.

Põrandad ja seinad

Kontrollima peaks, kas need pole kiivas ja ega neis pragusid ole. Paneelmajade puhul peaks vaatama, kas paneelivahed ei vaja täitmist.

Katus

Kõigi ehitiste puhul tuleks vaadata, kui korras on katus. Lekkiv katus võib olla paljude hädade allikaks: läbijooksvad laed ja seinad, majavamm.

Torud

Uurima peaks, kas ja millal on vahetatud.

Allikas: tarbijakaitseamet

Artikli autor on Regina Hansen. Artikkel ilmus 11/06/2004 väljaandes SL Õhtuleht.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC