Mullusest kevadest alates on erinevate meediaväljaannete kinnisvararubriikides olnud läbival kohal sõnapaar “hindade diferentseerumine”. Kinnisvara soetamist planeerinud kodanikul, tekkis õigustatud küsimus – mida see diferentseerumine ikkagi tähendab? Mis asi “muutub erinevaks”? Kas hind eristub temale soodsas või vastupidises suunas?
Järgnevalt üritan pisut lahti seletada, mida tähendab kinnisvarahindade diferentseerumine on ning kuidas see väljendub tarbijaskonnale.
Väärtpaberibörsi ja laenuvõtmise hiilgeaegadel kolm aastat tagasi liikus kinnisvaraturule suuri rahasummasid. Paljud inimesed otsustasid endale kinnisvara soetada, see tõi kaasa nõudluse märgatava kasvu. Kinnisvaraomanikud nägid selles head võimalust kinnisvaraostjate arvelt kasu lõigata ning tõstsid hindu. Odavama hinna saavutamiseks oli ostjale oluline tehinguga mitte viivitada – järgmisel päeval võis müüja juba kõrgemat hinda nõuda või tehingu kellegi teisega teha. See sundis ostjaid kiirustama ning kinnisvarahinnad kulgesid püsivalt tõusujoones.
Siis aga tulid börsil mustad neljapäevad ja reeded, pangad sulgesid laenukraane. See vähendas märgatavalt kinnisvara likviidsust. Lühikese aja jooksul muutus paljude ostjate ja väheste müüjatega turg paljude müüjatega ja väheste ostjatega turuks.
Vähenenud ostjatemahuga muutusid kinnisvarasoetajad nõudlikumaks. Kui eelnevalt vaadati, et saaks soovitud korteri hinnatõusukartuses kiirelt ostetud, siis edaspidi pöörati üha enam ja enam tähelepanu pisidetailidele ja kvaliteedile. Viimaste hulgas puudusi märgates oli võimalik hakata kauplema hinna alandamise üle.
Esialgne olukord, kus turu poolt oli suhteliselt kitsalt määratud vahemik, milles näiteks Õismäe korteri hind võis liikuda, muutus selleni, et samas piirkonnas tekkisid kinnisvarahindadesse suuremad liikumispiirid. Veelgi enam – suurenesid hinnavahemikud isegi samas hoones asuvatel pindadel. Nii suurenesid “õigema” hinnani heas korras olevate pindade hinnad ja alanesid seni õigustamatult kõrgel olevad hinnad. Seda nimetataksegi kinnisvarahindade diferentseerumiseks.
Kinnisvaravahendajate töö on hindade eristumise tõttu üldises plaanis läinud raskemaks, sest igale objektile peab lähenema endisest suurema tähelepanuga ning märkama kõiki üksikasju, mis võivad komplektselt hinnale mõju avaldada. Võib siiski öelda, et hindade diferentseerumist ei saa käsitleda lihtsustatult positiivse või negatiivsena. See on kinnisvaraturu kvalitatiivse aspekti arenemise märk, mis annab märku turul tegutsejate teadlikkuse ja professionaalsuse kasvust. Viimastesse saab küll ainult positiivselt suhtuda.
Artikkel on avaldatud 23.02.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=63547
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
