Enim hinnatakse kinnisvara laenutagatiseks. Laenuandja poolt aktsepteeritava hindamisakti koostamiseks tuleb pöörduda atesteeritud kinnisvarahindaja poole.
Kinnisvara väärtusele objektiivset eksperdi hinnangut vajatakse kõige enam kinnisvara ostmisel ning seda laenuandjale pantides. Laenuandja, olgu selleks pank või liisingfirma, vajab tagatise kohta erapooletut arvamus, et ostetav vara kliendi võimaliku maksejõuetuks muutumise korral oleks kindlasti realiseeritav.
Vähemal määral kasutatakse kinnisvarahindajate teenuseid vara turuväärtuse määramisel, kui on vaja paika panna enampakkumise alghind. Eksperdi hinnang on aluseks vara jagamisel näiteks abielulahutuste puhul. Kolmas oluline kinnisvara hindamise eesmärk on ettevõtte bilansis vara õige hinnaga (turuväärtusega) kajastamine, mis nõuab erapooletu hindaja arvamust.
Hindamisprotsessis tutvub ekspert kinnisvaraobjektiga ja koostab kirjaliku hinnangu. Hindamisakti koostamise juures on oluline, et olemas oleksid vajalikud dokumendid – omandiõigust tõendavad dokumendid, plaanid, eksplikatsioonid, väljavõtted.
Kogutud info alusel koostab ekspert hindamisakti, kus kirjeldatakse detailselt hinnatavat objekti. Sellele lisandub piirkonna kirjeldus, kus mainitakse olulisemaid kinnisvara väärtust mõjutada võivaid tegureid – piirkonna hoonestus, olemasolevad kommunikatsioonid, kaubandus- ja teenindusasutused, liiklusmagistraalide olemasolu.
Kohustuslik kinnisvara hindamisakti peatükk on turuülevaade. Turuülevaates antakse hinnang nõudluse ja pakkumise vahekorrale, piirkonna hinnatasemele ja kõigile olulistele hinda mõjutavatele teguritele.
Kasutades enamlevinud tulu- või võrdlusmeetodit ning analüüsides vara väärtust suurendavaid ja vähendavaid tegureid ning muid asjaolusid jõuab ekspert hindamistulemuseni, mis reeglina näidatakse kui ühe ruutmeetri ning kogu objekti väärtus.
Sageli tekkib kliendil eksperdiga konflikt – klient teab täpselt mitu krooni ta oma elamisse on investeerinud, kuid ekspert ei soostu sellisele väärtusele vara hindama.
Tähtis on siinkohal teada, et kinnisvarahindaja tegeleb majandusliku, mitte tehnilise analüüsiga ja annab hinnangu kinnisvara turuväärtusele, mitte sellele, kui palju on investeeritud või kui palju maksaks vara hävimisel selle taastamine.
Hindamisteenust vajav klient peab teadma seda, millise kinnisvarabüroo hindamisakte tema laenuandja aktsepteerib. Enamus laenuandjaid nõuavad, et kinnisvarafirmas oleks atesteeritud hindaja, kes kindlustab töö nõutava kvaliteedi. Aktsepteeritud hindajate nimekirja leiab laenuandja kodulehelt või infovoldikutest.
Kinnisvara eksperthinnang ei ole tüütu formaalsus, vaid põhjalik erapooletu analüüs. Parima tulemuseni jõudmiseks on otstarbekas hindaja varustada kõigi vajalike dokumentide ja informatsiooniga. See on parim võimalus saada objektiivne info, kas soetatav vara on ikka makstavat hinda väärt.
Lisainfo: turuväärtuse definitsioon
Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamise hetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta.
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
