Arco Vara: Makromajanduse ülevaade 10-2016 lõpu seisuga

Arco VaraTäpsustatud andmetel oli Eesti aastane majanduskasv teises kvartalis 0,8% ning sellega allpool pikaajalist kasvuvõimekust. 2016. aasta II kvartalis põhjustasid aeglast majanduskasvu üksikud tegevusalad, kuid ettevõtete investeerimisaktiivsuse tõus esimesel poolaastal ennustab majanduskasvu kiirenemist. Kasvu vedasid valdavalt tööjõumahukamad sektorid, kasvu nõrgestas ennekõike lisandväärtuse vähenemine energeetikas, mäetööstuses ja kinnisvaraalases tegevuses. Kolmanda kvartali esimese kahe kuu põhjal on oodata euroala majanduskasvu jätkumist teise kvartaliga sarnases tempos.

Eesti eksportivad ettevõtted hindavad II kvartali andmeil oma konkurentsipostitsiooni nii Euroopa Liidu kui välisturgudel mõnevõrra tugevamaks kui aasta alguses. Positsiooni tugevnemine on kooskõlas ka Eesti kaubavahetuse elavnemisega teises kvartalis. Kaupu ja teenuseid veeti II kvartalis välja umbes 4% rohkem kui aasta varem. Import kasvas samal ajal veelgi enam, kuid jooksevkonto püsis sellele vaatamata endiselt ülejäägis. Kaupade eksport kasvas 2016. aasta augustis võrreldes eelmise aasta augustiga 12% ja import 8%. Võrreldes käesoleva aasta juuliga kasvas augustis eksport 15% ja import 5%. Impordi kasvust kiirem ekspordi kasv vähendas kaubavahetuse puudujääki, mis oli selle aasta väikseim.

2016. aastal jõudsalt kasvanud palgatulu ja tarbimine on soodustanud maksutulude laekumist, Eesti riigieelarve tulud sõltuvad suures osas tööjõumaksudest. Tulu on suurendanud ka kõrgemad aktsiisimäärad alkoholile, tubakatoodetele ja kütusele. Kasvanud maksulaekumist on kindlasti toetanud ka Maksu- ja Tolliameti efektiivsem tegevus, seda ennekõike käibemaksuga ning palgakuludega seonduvalt. Aasta esimeses pooles ületasid valitsemissektori tulud kulusid ning II kvartali andmetele tuginevalt peaks aasta eelarve jääma ülejääki. Septembris koguti 513,7 miljonit eurot makse ehk 7,4% enam kui samal kuul aasta varem, üheksa kuuga on eelarvest täidetud 74,5%.

Laenuintressimäärad septembris praktiliselt ei muutunud – uute väljastatud eluasemelaenude keskmised intressimäärad olid 2,4%. Ettevõtete uute pikaajaliste laenude keskmine intressimäär on olnud muutlik, mis on tingitud ka sellest, et laenuprojektide riskisus erineb kuust kuusse ettevõtete puhul rohkem kui majapidamiste puhul. Ettevõtetele septembris väljastatud pikaajaliste laenude keskmiseks intressimääraks kujunes 2,3%.

Septembri istungil otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu säilitada hoiustamise püsivõimaluse intressimäärana -0,40% ehk negatiivsete intresside keskkond jääb püsima. Nõukogu on jätkuvalt eeldusel, et Keskpanga baasintressimäärad püsivad sarnasel tasemel veel pikema aja vältel. Nõukogu kinnitab, et igakuiseid varaoste jätkatakse kuni 2017. aasta märtsi lõpuni või seni, kuni inflatsiooni areng on püsivalt kohandunud soovitud inflatsioonieesmärgiga.

Ettevõtete laenu- ja liisinguportfell on viimastel kuudel kasvanud peamiselt pikaajaliste laenude toel, mis peegeldab ettevõtete suuremat investeerimisaktiivsust. Keskmisest kiiremini on kasvanud töötleva tööstuse ning ennekõike kinnisvaraettevõtete laenude ja liisingute maht. Ettevõtete laenuaktiivsus püsis septembris üldjoontes eelmiste kuude tasemel. Kinnisvara- ja ehitusvaldkonnas tegutsevad ettevõtted, kelle laenukohustused on viimase aasta jooksul kasvanud mahuliselt kõige rohkem, said septembris pikaajalisi laene varasemate kuudega võrreldes vähem. Kinnisvaraga seotud sektoritesse antud laenude ja liisingute jääk moodustab ettevõtetele antud laenu- ja liisingute kogumahust siiski märkimisväärse osa (36%).

Majapidamiste laenukasv on kiirenenud, kuid on endiselt veidi väiksem kui sissetulekute ja säästude kasv. Majapidamistele anti kolmandas kvartalis uusi eluasemelaene välja varasemast suuremas mahus. Uusi eluasemelaene võeti kolme kuu jooksul ligi 12% ning autoliisinguid 8% rohkem kui mullu samal ajal. Mõlemad kasvunäitajad peegeldavad peamiselt keskmise laenusumma suurenemist, kuivõrd sõlmitud laenu- ja liisingulepingute arv ei ole aastaga samavõrra kasvanud. Eluasemelaenude portfelli aastakasv kiirenes septembris 4,8%ni ning autoliisingute mahu aastakasv püsis kõrgel 16% tasemel.

Lisaks majapidamiste elamuinvesteeringute mahu suurenemisele kasvasid II kvartali andmetele tuginevalt ka ettevõtete investeeringud, mis suurendab tõenäosust, et viimastel aastatel püsinud lõhe majandus- ja palgakasvu vahel sulgub tööjõu tootlikkuse suurenemise, mitte palgakasvu järsu aeglustumise teel. Majanduses on oodata tööjõumahukate tegevusalade osakaalu suurenemist, suurenenud vabade ametikohtade hulk aga viitab sellele, et surve tööjõu kallinemisele püsib endiselt tugev. 2016. aasta II kvartalis oli tööpuudus Statistikaameti andmetel 6,5% ja hõive kasvas aasta varasema ajaga võrreldes 2,6%. Üldise palgataseme tõusu mõjul on tööturul aktiivsete inimeste osakaal juba jõudnud ajaloo kõrgeimale tasemele.

Tallinnas oli sissetulekute kasv teises kvartalis võrreldes korterite hinnatõusuga kiirem, mida põhjustas peamiselt sesoonne sissetulekute kasv. Statistikaameti andmetel tõusis keskmine brutokuupalk 2016. aasta II kvartalis aasta võrdluses 7,6%. Võrreldes eelneva kvartali 8,1%ga palga aastakasv aga veidi aeglustus. Palk suureneb ettevõtetes endiselt märksa kiiremini kui nende tegelik tootlikkus, mistõttu on alust arvata, et ettevõtted on turu survel ja liialt optimistlike  ootuste põhjal tõstnud töötasud tasemele, mis võib ühel hetkel anda tagasilöögi. IMFi hinnangul tuleb tulevikus leida võimalusi tootlikkuse ja palgakasvu tasakaalustamiseks ning konkurentsivõime edendamiseks.

Alates 2013. aastast on keskmine brutokuupalk kasvanud umbes 20%, elanike keskmine ostujõud on viimase kolme aastaga suurenenud umbes viiendiku võrra ning see on väljendunud kiires jaemüügi ja eratarbimise kasvus. 2016. aasta augustist on tarbijahindade inflatsioon muutunud taas positiivseks, septembris kiirenes hinnakasv aastavõrdluses 0,3%lt 1%ni, võrreldes augustiga tõusis hinnatase 0,2%. Igakuises arvestuses on hinnatase käesoleva aasta algusest siiski püsivalt kerkinud ning veidi enam kui poole aastaga on tarbijahinnad tõusnud ligi 2%. Olenemata kiiresti kasvavatest tööjõukuludest ja nõudlusest on hinnatasemete kasv püsinud nõrk.

Kvartaalsed makrokeskkonna näitajad

2015/2016. aasta näitaja Väärtus Muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) Muutus võrreldes

eelmise aastaga (%)

Jaemüügi mahuindeks (II kv, 2010=100, %)   13,5 6,8
Tarbijahinnaindeks (III kv, %)   0,4 0,4
Ehitushinnaindeks (III kv, %)   0,7 -0,7
Korterite ruutmeetri keskmine hind (II kv, €) 1061,4 2,0 1,6
Registreeritud töötud (III kv) 26 558 -7,1 3,1
Keskmine brutokuupalk (II kv, €) 1 163,0 6,6 7,5
Eksport (II kv, mln €) 3 027,4 9,1 1,3
Import (II kv, mln €) 3 491,1 8,5 4,5

Allikas: Eesti Pank

Eesti Pank kehtestas alates 2015. aasta märtsist kommertspankadele eluasemelaenude väljastamisel kolm nõuet, mis vähendavad ennetavalt laenubuumi riski ja teatas tänavu aprillis valmidusest nõudeid karmistada. Praegu kehtivatest nõuetest on esimene, et laenusumma võib olla kuni 85% laenutagatise ehk soetatava eluaseme väärtusest. Kui laenu käendab KredEx, võib laenu anda kuni 90% tagatise väärtusest. Teise nõudena peavad kõik laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed moodustama kokku kuni 50% tema netosissetulekust. Netosissetulek tähendab regulaarset sissetulekut, mis laekub laenutaotleja pangaarvele. Kolmas nõue piirab eluasemelaenu maksimaalse pikkuse 30 aastale.

2016. aasta märtsis hakkasid kehtima krediidiandjate ja -vahendajate seaduse ning võlaõigusseaduse muudatused, mis puudutavad laenu tagatiseks oleva vara hindamist. Sellest tulenevalt võivad eluasemelaenu väljastavad pangad nõuda uute korterite ostjailt kinnisvaraarendaja hinnapakkumise asemel ostetava vara eksperthinnangut. Muudatus teeb uute korterite soetamisega seotud asjaajamise ostjaile kallimaks ning võib suurendada nõutavat omafinantseeringut.

2016. aasta majanduslike suursündmuste taustal prognoositakse, et nii Brexit kui võimalikud raskused Euroopa panganduses toovad lähiajal kaasa kõrgendatud konservatiivsuse ennekõike pankade riskide juhtimises ning selle poliitikas tervikuna. Rahandusministeeriumi prognoosi kohaselt kasvab Eesti majandus tänavu 1,3% ja 2017. aastal 2,5%. Aastatel 2019–2020 peaks Eesti majandus kasvama keskmiselt 2,7% aastas, mida toetab ühelt poolt kiirenev ekspordikasv ning teisalt võrdlemisi tugev sisenõudluse kasv.

Eesti ettevõtete laenuportfell on lähiminevikus kasvanud stabiilselt, aga põhiosa laenudest läheb tegelikkuses äripindade finantseerimiseks ehk otseseid kapitaliinvesteeringuid ei ole tehtud, mistõttu investeeringutest ei ole tegelikku olulist tulu juurde tekkinud. Tõuget vajaks ennekõike majanduse kasvupotentsiaal, st ettevõtete konkurentsivõime ja tootmisvõimekus. SKP kasv tuleneb lähiaastatel investeeringute ning ekspordi kasvu taastumisest. Taolise kasvu taastumine saaks aset leida juhul, kui ettevõtete müügihinnad liiguvad ülespoole ning tootlikkuse langus ei süvene.

Eesti elanike sissetulekud ja ostujõud on viimastel aastatel kasvanud väga kiiresti, majapidamiste tarbimise kasv on sealjuures olnud mitme aasta vältel majanduskasvu edestav. Kiirelt kasvanud ostujõud hakkab lähiajal aga inflatsiooni kiirenemise tõttu aeglustuma, mis tuleneb ennekõike energia odavnemise lõppemisest ning maksutõusudest. Kodumajapidamiste investeeringute osas on oodata kasvu aeglustumist, mistõttu ei tohiks lähiajal enam tulla kinnisvara tehingute arvu kasvu.

Laenukasvu kiirenemine võib suurendada pankade neid riske, mis on ennekõike seotud kinnisvaraturuga. Sissetulekute kasvu ja madalate intressimäärade tõttu on oht, et kinnisvarahinnad ning eluasemelaenud ja kinnisvaraettevõtete laenud hakkavad kiiremini kasvama. See suurendab pankade haavatavust kinnisvaraga seotud riskide suhtes. Eesti Pank on eluasemelaenude liigse kasvu riski ennetamiseks pankadele kehtestatud eluasemelaenude väljastamise nõudeid vajadusel karmistamas, kui risk laenu- või kinnisvaraturul peaks suurenema.

Alus – Eesti Statistikaamet, Rahandusministeerium, Eesti Pank 05.11.2016

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

76 − = 71

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu juhtimine ja asjaajamine