Maa-amet: Kinnisvaraturg ja hinnaindeksid 2019. aasta II kvartalis

Maa-amet2019. aasta II kvartali kinnisvaraturu ostu-müügitehingute maht ning koguväärtus oli madalam kui aasta tagasi samal ajal. Võrdluses käesoleva aasta I kvartaliga on rahalist kapitali kaasatud 9,5 protsenti vähem, kuid tehinguid on tehtud 17,1 protsendi võrra rohkem.

Ostu-müügitehingute kasvu kvartali võrdluses panustasid kõik kolm kinnisvarasektorit. Uute korterite müük on teist kvartalit järjest vähenenud ning kinnisvara hinnaindeksi näitaja kasvas aastases võrdluses 4,7 protsenti, kuid eelmisest kvartalist püsib hinnaindeks 1 protsendi võrra madalamal.

2019. aasta II kvartalis tehti kokku 12 954 ostu-müügitehingut, sh kinnisasjad, korteriomandid ning hoonestusõigused. Võrdluses aastataguse ajaga on II kvartali tehingute mahud 2,9 protsenti vähenenud. Samas püsib tehingute koguarv 17,1 protsendi võrra kõrgemal kui I kvartalis, mis kinnitab senist turustatistikat, et üldine kinnisvaraturu aktiivsus ongi aasta alguses üldiselt madalam.

Kvartali võrdluses kasvas tehingute arv kõigis kolmes sektoris – korteritega tehti 13,1 protsenti rohkem tehinguid, hoonestamata maadega 14,9 protsenti ning hoonestatud maadega 45,5 protsenti rohkem tehinguid. Aastataguses ajast püsib kõrgemal vaid korteriomandite ostu-müügitehingute arv.


Joonis 1. Ostu-müügitehingute arv ja koguväärtus perioodil 2016 I kvartal – 2019 II kvartal.

2019. aasta II kvartalis oli ostu-müügitehingute koguväärtus 857 miljonit eurot, mis tähendab aastases võrdluses 5,1 protsendilist ning kvartali võrdluses 9,5 protsendilist langust. Koguväärtuse langusele kvartali võrdluses avaldas mõju I kvartalis tehtud 7 tehingut, mille tehingusumma ületas 10 miljoni euro piiri.

Aastases võrdluses ei ole rohkem rahalist kapitali kaasatud üheski turusegmendis, kuid kvartali võrdluses on kasvanud hoonestamata maadega ning korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus – vastavalt 16,8 ning 8,6 protsenti. Hoonestatud maade sektori koguväärtus oli II kvartalis 37,6% madalam kui eelmises kvartalis – põhjuseks eelpool nimetatud suurte tehingute mõju.


Joonis 2. Tehingute rahaline maht kinnisvaraturul sektorite lõikes perioodil 2016 I kvartal – 2019 II kvartal

Maakondlikul tasemel on ostu-müügitehingute teostamise aktiivsus jätkuvalt kõrgeim Harju maakonnas (5670 tehingut) ning madalaim Hiiu maakonnas (124 tehingut). Rahalist kapitali kaasati samuti enim Harju maakonnas (571 miljonit eurot) ning vähim Hiiu maakonnas – 3 miljonit eurot.


Joonis 3. Eesti maakondades 2019. aasta II kvartalis tehtud tehingute koguarv- ja väärtus (miljonid eurod) ning tehinguaktiivsuse ning koguväärtuse aastane muutus

Korteriomanditega tehti I kvartalis kokku 7 266 tehingut, sealhulgas eluruumidega 6 014. Võrreldes tehingute arvu aasta tagasi sama perioodiga, oli eluruumidega tehinguid käesoleva aasta II kvartalis 1,2 protsenti rohkem. I kvartalist püsib tehinguaktiivsus 13,1 protsendi võrra kõrgemal – kuna uute korterite müük vähenes ka II kvartalis, siis tehinguaktiivsuse kasvu panustas enim just järelturu korterite ostu-müügitehingute suurem osakaal. Eluruumidega tehtud tehingute koguväärtus, mis oli II kvartalis 436 miljonit eurot, on aastases võrdluses kahanenud ligi 1 protsendi võrra, samas püsib koguväärtus 8,6% võrra kõrgemal kui I kvartalis – tuleneb eelkõige tehinguaktiivsuse kasvust. Lõppenud II kvartalis müüdi kõige kallim korter Vanalinna asumis.

Eluruumina müüdud uute korterite (esmamüükide) osakaal oli 2019. aasta II kvartalis 17% kõikide eluruumide tehingutest.


Joonis 4. Järelturul müüdud eluruumide ja uusarenduste mahu muutumine ning uute korterite osakaalu muutus (%) perioodil 2016 I – 2019 II kvartal

Kokku müüdi 2019. aasta II kvartalis 1 020 uut korterit, mis on 126 uut korterit vähem kui eelmises kvartalis. Harju maakonnas oli esmamüükide arv 789, Tartu maakonnas 152 ning Pärnu maakonnas 72. Tallinnas müüdi II kvartalis 574 uut korterit ning ainuüksi Tallinnas müüdud uued korterid moodustasid ligi 56 protsenti kõikidest Eestis müüdud uutest korteritest. Tallinna linna uue korteri keskmiseks ruutmeetri hinnaks kujunes 2 494 eurot (+10,8%) ning uute korterite osakaal kõikide eluruumide tehingutest Tallinnas langes 24 protsendile. Tallinna järelturu korteri keskmiseks ruutmeetri hinnaks kujunes 1 783 eurot (+2,6%).

2019. aasta II kvartali tehinguandmetele tuginedes kujunes uue kahetoalise korteri (kaasatud on tehingud korteritega, mille pindala on vahemikus 40–55 m2) maksumuseks Tallinnas keskmiselt 123 299 eurot (2 461 EUR/m2). Taaskord oli Tallinnas kõrgeima hinnatasemega piirkond Kesklinna linnaosa, kus maksis uus kahetoaline korter keskmiselt 150 162 eurot (2 967 EUR/m2). Järgneb Kristiine linnaosa – 130 048 (2 528 EUR/m2). Piirkonnad, kus sai uue kahetoalise korteri kõige odavamalt olid II kvartali andmete põhjal Lasnamäe ja Mustamäe linnaosa, kus kujunes keskmiseks hinnaks vastavalt 101 546 eurot (2 066 EUR/m2) ja 106 948 (2 136 EUR/m2). Uus kahetoaline korter maksis Tartu linnas keskmiselt 75 223 eurot (1 480 EUR/m2) ning Pärnu linnas 80 273 eurot (1 656 EUR/m2).

Järelturul oleva kahetoalise korteri maksumuseks kujunes Tallinnas keskmiselt 86 762 eurot (1 751 EUR/m2). Siinkohal on Tallinnas kõrgema hinnatasemega piirkonnad Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosa, kus maksis 2019. aasta II kvartalis järelturu kahetoaline korter keskmiselt vastavalt 119 144 eurot (2 365 EUR/m2) ja 93 117 eurot (1 909 EUR/m2). Järelturu kahetoalise korteri saab kõige odavamalt Lasnamäe ja Mustamäe linnaosas – vastavalt 72 537 eurot (1 470 EUR/m2) ja 73 345 eurot (1 556 EUR/m2). Vaadates Tallinnast välja, siis maksis järelturu kahetoaline korter Tartu linnas keskmiselt 65 865 eurot (1 348 EUR/ m2) ning Pärnu linnas keskmiselt 65 139 eurot (1 326 EUR/ m2).


Joonis 5. Järelturu ja uute kahetoaliste eluruumina müüdud korterite keskmise ühikuhinna (€/m2) muutus perioodil 2016 I – 2019 II kvartal

Kinnisasjadega (hoonestamata ja hoonestatud maad) toimus käesoleva aasta II kvartalis 5658 ostu-müügitehingut, mis on 6,7 protsenti vähem kui eelmise aasta samal perioodil, kuid 25,6 protsenti enam kui eelmises kvartalis. Tehingute koguväärtus II kvartalis oli 378 miljonit eurot ning aasta tagasi sama perioodiga võrdluses on turul kaasatud kapitali maht vähenenud 12 protsenti.

Võrdluses eelmise kvartaliga on kinnisasjade I kvartali koguväärtuse tase samuti vähenenud – 25,6 protsenti. Taoline langus tuleneb käesoleva aasta I kvartalis toimunud suurtehingute mõjust. 2019. aasta II kvartalis tehti hoonestamata maadega 3 360 tehingut ning hoonestatud maadega 2 298 tehingut.

Maa-ameti avaldatav kinnisvara hinnaindeksi näitaja », mida arvutatakse alates 2003. aasta III kvartalist, on kokku pandud korteriomandite, hoonestatud elamumaa ning hoonestamata maa hinnaindeksitest – eesmärgiga kirjeldada terviklikumalt kogu kinnisvaraturu hinnadünaamikat. Kinnisvara hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 4,7 protsenti, kuid eelmise kvartaliga võrdluses on indeks teinud 1 protsendilise languse.

Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 2,2 protsenti, hoonestamata maa hinnaindeks kasvas 5,9 protsenti ning hoonestatud elamumaa indeks kasvas 13,7 protsenti. Võrdluses eelmise kvartaliga on korteriomandite hinnaindeks langenud 1 protsendi võrra, hoonestamata maa hinnaindeks on langenud 1,5 protsendi võrra ning vastupidiselt on hoonestatud elamumaa hinnaindeks kasvanud 1,4 protsenti.

Tehingute andmebaasi laekunud 2019. aasta II kvartali andmed on kontrollitud 18.07.2019 seisuga.

Johannes Nõupuu
Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

25 + = 26

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC