Maamüügi piirangud puudutavad igaüht

24. septembril valitsuse heakskiidu saanud kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse eesmärk on seletuskirja järgselt asendada 1996. a vastu võetud välismaalasele, välisriigile ja juriidilisele isikule kinnisomandi üleandmise kitsendamise seadust, viies selle vastavusse ELi nõuetega kapitali vaba liikumise printsiipide kohta, ja reguleerida siseriiklikult põllumajandusmaa kasutamist ja võõrandamist.

Põllumaa mõiste puudub

Seadust lugedes tekib esmalt küsimus, mida seaduse tähenduses hõlmab mõiste “põllumajandusmaa”. Valitsuse 1995. a määruses “Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused” on antud mõiste põllumajandusmaa katastriüksuse sihtotstarbe – maatulundusmaa – alaliigina: põllumajandusmaa on haritav ja looduslik rohumaa.

Vastavalt valitsuse 1995. a määrusele “Kõlvikute kaardi ning maa kvaliteedi ja hindamise kaardi koostamise kord” kantakse katastri- ja kõlvikute kaardile ning eraldatakse kõlviku piiri leppemärgiga järgmised kõlvikud ja nende alaliigid: haritav maa (põllumaa, puuviljaaed, puukool, püsirohumaa); looduslik rohumaa; metsamaa; õuemaa; muu maa.

Siit tekib küsimus, kas põllumajandusmaa on haritava maaga võrdsustatud või hõlmab see haritava ja loodusliku rohumaa. Maatulundusmaa katastriplaanidele ja eksplikatsiooni on kõlvikutena kantud haritav maa ja looduslik rohumaa. Seaduse rakenduses peaks just katastriplaan olema ilmselt kõlvikute koosseisu tõestavaks materjaliks.

Varasem seadus puudutas ainult välismaalasi ja välismaiseid juriidilisi isikuid. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse rakendumine puudutab suuremal või vähemal määral kõiki inimesi, kes plaanivad väljaspool linna paikneva üle 2 ha suuruse kinnistu ostu või müüki. Seda sõltumata asjaolust, kas kinnistu on hoonestatud või hoonestamata. Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus sätestab kinnisasja, st maa omandamist koos selle oluliste osadega (hooned, rajatised, kasvav mets jne). Seetõttu ei saa rääkida ainult piirangutest põllumajandusmaa omandamisel – seadus puudutab ka kõiki talude, elamute, maamajade jms hoonestatud kinnistute omanikke, kui nende kinnistute kõlvikulises koosseisus on põllumajandusmaad rohkem kui 2 ha.

Seletuskirjas on eelnimetatud 2 ha seadusse kirjutatud just hobitalunduse või muu harrastustegevusele võimaluse andmiseks. Siiski jääb see ilmselgelt väheseks nii turismi- kui ka harrastustalule, samuti võimalikule maale asuda soovivale taluperele enda äratoitmiseks, eriti juhul kui põllumajandusmaa hõlmab nii haritava kui ka loodusliku rohumaa.

Maa likviidsus likvideeritakse

Kinnistute võimalikele ostjatele seatavate piirangute tõttu põllumajandusmaade turg piiratud. See mõjutab oluliselt maa turuhinda ja niigi kiratsevas põllumajanduses satuvad löögi alla talumajapidamised, sest piirangute tõttu on kinnistud vajadusel raskemini realiseeritavad ning laenutagatisena laenuandjatele vähematraktiivsed.

Lisaks vähendab võimalike ostjate huvi ja ringi kõrvalkinnistu omanike (kui nad vastavad seaduses ettenähtud nõuetele) seadusega määratud ostueesõigus. Nii tekib olukord, kus maa liigub läbi nn tankistide seda kokkuostvate huvigruppide kätte turuhinnast odavamalt.

Seaduse vajalikkuse üheks põhjenduseks on toodud vajadus kaitsta põllumaad elamukruntideks muutumise eest. Selle jaoks on aga olemas teised seaduslikud hoovad -planeerimis- ja ehitusseaduse järgselt maakonnaplaneering, mille üks otsene ülesanne on väärtuslike põllumaade, maastike ja looduskoosluste säilitamine. Samuti valdade üldplaneeringud, mille alusel on võimalik maa sihtostarvet muuta, sõltumata seatavatest omandamise piirangutest.

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse rakendumisega suureneb notarite kontrollitavate ja tehinguks vajalike dokumentide arv. Kuidas kompenseeritakse seaduse rakendumisega notarite töökoormus, mis suurenes niigi tõestamisseaduse ning lepingute ja lepinguväliste kohustuste seadusega?

Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus reguleerib mittetäielikult laialivalguvat ja täpsustamata valdkonda, mis tegelikult on osaliselt juba hõlmatud olemasolevate seadustega.

Artikkel on avaldatud 04.10.2002 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine