On saabunud aeg, kus räägitakse järjekordselt tõusvast kinnisvaraturust, oleks sobilik ja igati asjakohane teha üks väike tagasi vaade, et aru saada mis siiski toimus kinnisvaramulliga.
Kujutame ette, et mull on gaasi piirkond, mis on igal poolt ümbritsetud vedelikuga ja on selle pindpinevuse rõhu all. Mullitamise spetsialistid väidavad, et mullid lõhkevad, kui neid piisavalt ärritada.
Ainsad mullid, mis 99,9 % ulatuses lõhkemata jätavad on jutumullid. Muud mullid kas lähevad sisinal tühjaks või lõhkevad ribadeks. Mulli tugevus sõltub tema ärritajate aktiivsusest.
Kinnisvaramull tekib tavaliselt paljustki spekulatiivsete ostudega kahe grupi poolt. Esimene grupp ostis kinnisvara lühiajaliselt, et seda mõni aeg enda käes hoida (parimal juhul remontida ja korrastada) ja müüa see ennem, kui pankade meelitusintress jälle soodsamaks muutub.
Teine grupp aga kasutas oma kinnisvara nagu sularahaautomaadina, võttes kinnisvara müües hinnatõusu puhul raha välja ja paigutas selle järjekordselt uude, kuid suuremasse projekti . Oldi ülimalt kindlad, et mulle pole olemas või siis mulli nahk on nii tugev, et ta ei lõhke kunagi.
Statistikud väidavad, et taoliste tehingute maht ulatus kuni veerandini kogu kinnisvaratehingute mahust. Raha said pankadest isegi need „investorid“, kelle põhitegevusaladeks oli kõike muud aga mitte kinnisvara. Kinnisvara omamise hulk muutus edukuse etaloniks.
Seebimulli oskab igaüks näpuga torgates ärritada ja nende „investorite“ turule tulek, loomulikult pankade abiga, viis meid 2007 aastal situatsiooni, kus äkki avastati, et mulli pindpinevus on nii suur, et aeg oleks hakata õhku välja laskma. Mulli vastupidamisvõime muutus nii õhukeseks, et viimane aeg oli kõik kraanid kohe kinni keerata.
Loomulikult pankade kõrval võiks kriitika nooli suunata ka valitsussektorile, kus poliitikud enda jätkuva populaarsuse nimel ja valimiste eel eriti agressiivselt rõhutasid igaühe õigust kodule.
Tagajärjeks oli kõikide dogmade järsk eitamine, mille tulemusel isegi elujõulised projektid jäid seisma ja hinnad hakkasid järsku langema. Pettumus oli ülisuur. Kes taipas mulli olemust hakkas koheselt realiseerima kõik mis realiseerida andis. Kes seda ei taibanud on nüüdseks enamuses oma laevadega põhjas.
Kuid nagu ikka igale mõõnale (loe: mullile) järgneb tõus nii ka igale tõusule järgneb uus mull. Kinnisvaravahendajad juba reklaamivad igatsugusorti „investorite“ tulekut. Siit järeldus, ainukesed mullid, mis ei lõhke on jutumullid.
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
