Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Tartu: Selgusid Tartu parimad ehitised

30.06.2025 Tartu.ee

Tartu linna päeval, 29. juunil tunnustati botaanikaaia roosimajas konkursi „Aasta parim ehitis 2024“ võitjaid. Lisaks hindamiskomisjonile valisid oma lemmiku ka linlased – rahvahääletuse võitis endisesse tööstushoonesse rajatud korterelamu Jaama tn 52.

Eelmisel aastal valminud parimate ehitiste omanikele, ehitajatele ja projekteerijatele anti üle tänukirjad ja fassaadile kinnitamiseks mõeldud tunnustustahvlid.

Tartu linnaarhitekti Jiri Tintera sõnul näitas konkurss, et Tartusse lisandus ka eelmisel aastal mitmeid kvaliteetse arhitektuurilahendusega hooneid ja mitmed vanad hooned said väärikalt restaureeritud. „Hoone ehitus on keeruline protsess, mille tulemus sõltub nii tellijast, arhitektist kui ehitajast. Täname kõikide auhinnatud hoonete ehitusega seotud inimesi nende panuse eest Tartu linnaruumi ilmestamisel.“

Parim uus korterelamu – Võru tn 65a

Omanike esindaja Võru tn 65a korteriühistu; tellija Bristol Kinnisvara OÜ; projekteerija Arhitex OÜ; ehitaja MAEV grupp OÜ.

Žüri hinnangul tugevdab korterelamu oma asukoha ja mahulise lahendusega Võru tänava tänavafronti. Tagasiastega kolmas korrus, eenduv karniis ja rõhutatud trepikoda loovad mitmekesise ja dünaamilise hoonekuju. Fassaadimaterjalide oskuslik kombineerimine lisab hoonele visuaalset sügavust ja isikupära.

Parima uue korterelamu kategoorias märgiti ära Pikk tn 46. Tellija Tammekose OÜ, omanike esindaja Pikk tn 46 korteriühistu, projekteerija Arhitex OÜ, ehitaja Savekate OÜ.

Parim uus üksikelamu – Kvissentali põik 2

Omanikud Kaarel Kõivomägi ja Kirsikka Kõivomägi; projekteerija Sport Osaühing.

Lihtsa kujuga hoone on oskuslikult paigutatud nõlvale, sobitudes nii maastiku kui ka ümbritseva linnaruumiga. Mahult ja vormilt loob see sobiva ülemineku Kvissentali vanema ja uuema hoonestuse vahel. Esinduslik fassaadimaterjal ja kitsad aknad tänavapoolses küljes annavad hoonele eripära ning iseloomu.

Parima uue üksikelamu kategoorias märgiti ära Hobuseraua tn 26. Omanikud Katrin Sulg, Gunbrit Sulg; projekteerija LA Arhitektid OÜ.

Parima uue üksikelamu kategoorias märgiti samuti ära Hiie tn 36. Omanikud Jüri Lieberg ja Neve Lieberg; projekteerija OÜ U-DISAIN; ehitaja Kamo Ehitus OÜ.

Parim uus ühiskondlik hoone – Aardla tn 138 (lasteaed Hellik)

Tellija Tartu Linnavalitsuse; projekteerija Projektibüroo OÜ; ehitaja AS Ehitustrust.

Lasteaed Hellik (Aardla tänav 138) on arhitektuurivõistluse tulemusena valminud kvaliteetne ja läbimõeldud avalik hoone. Kompaktne hoone toetab hästi oma funktsiooni ning pakub kasutajamugavust. Heledad viimistlustoonid ja puitelemendid nii välis- kui sisekujunduses loovad hubase ja sõbraliku keskkonna. Lõunapoolsed terrassid toimivad ühtlasi päikesevarjestusena, ühendades esteetika ja funktsionaalsuse

Parim rekonstrueeritud kultuurimälestis – Pepleri tn 1 (Maarja kirik)

Tellija Tartu Maarja Kiriku SA; projekteerija KOKO arhitektid OÜ; ehitajad Bauvärk OÜ ja Embach Ehitus OÜ.

Tartu Maarja kiriku uus torn on kujundatud ajaloolist eeskuju järgides, kuid tänapäevase ehitustehnoloogiaga. Originaaltorn, mis hävis 1941. aastal Teises maailmasõjas, oli historitsistlikus stiilis, mille tunnusjooned olid sihvakad proportsioonid ja neogooti mõjutused. Maarja kiriku torni siluett on boonuseks Tartu siluetile ning rikastab kaugvaateid linnale.

Parima rekonstrueeritud kultuurimälestise kategoorias märgiti ära Lai tn 40 (roosimaja Tartu botaanikaaias). Tellija Tartu Ülikool; projekteerija OÜ ARC Projekt; ehitaja Jaagor Grupp OÜ.

Parim rekonstrueeritud hoone muinsuskaitsealal – Uppsala tn 6 (astronoomi maja tähetorni kõrval)

Tellija Tartu Ülikool: projekteerija OÜ ARC Projekt; ehitaja Jaagor Grupp OÜ.

Uppsala tn 6 on arhitektuurselt kõrgetasemeline näide klassikalise akadeemilise arhitektuuri tõlgendusest Eesti kontekstis. Hoone ajalooline struktuur, seos Tartu Ülikooli arengulooga ning diskreetne arhitektuurne keel annavad sellele märgilise tähenduse nii linnapildis kui kultuuripärandis laiemalt.

Parima rekonstrueeritud hoone kategoorias muinsuskaitsealal märgiti ära Kloostri tn 9

Omanik Katrin Kraus; projekteerija ARC Projekt OÜ; projekteerija Arhitektibüroo Anu Kulbach OÜ; projekteerija Externa Projekt OÜ.

Parim rekonstrueeritud miljööväärtuslik hoone – Lina tn 2 (Karlova kool)

Tellija Tartu Linnavalitsus; projekteerija Arhitektuuriklubi OÜ; ehitaja Embach Ehitus OÜ.

Lina tn 2 hoone on suurepärane näide vana ja uue kooskõlast. Ajalooline hoonemaht on restaureeritud algset arhitektuuri arvestavalt, samas kui kaasaegne laiendus sulandub hoonega loomulikult kokku. Tasakaalustatud värvilahendus ühendab eri ajastute kihistused harmooniliseks tervikuks.

Parima rekonstrueeritud miljööväärtusliku hoone kategoorias märgiti ära Kesk tn 42

Omanik Andras Metsa; projekteerija OÜ Voluut; ehitaja Meileburg OÜ.

Parim tööstuspärandit väärtustav elamu – Filosoofi tn 11/1

Omanikud Liis Uustal, Egon Metusala; projekteerija Arhitektuuribüroo MA OÜ; ehitaja Innover Ehitus OÜ.

Väga hästi õnnestunud ümberehitus, kus ajaloolise hoone laiendus on lahendatud tundlikult ja terviklikult. Uus osa sulandub orgaaniliselt olemasolevaga ning selle tegelik ulatus avaneb alles sisehoovis, säilitades tänavaruumi rahuliku ilme. Silma torkab erakordne tähelepanu detailidele – nii ehituskvaliteet kui materjalide kasutus viitavad teadlikule ja hoolikale projekteerimisele. Ajaloolisest hoonest on säilitatud kõik, mis võimalik, ning uue ja vana vaheline dialoog on läbimõeldud ja maitsekas.

Parima tööstuspärandit väärtustava elamuna märgiti ära Jaama tn 52

Hoone võitis ka Tartu kodulehel toimunud rahvahääletuse.

Omanike esindaja Jaama tn 52 // 52a KÜ; tellija Videviku 15 OÜ; projekteerija OÜ AB Ansambel; ehitaja Dorpat Ehitus OÜ.

Endisesse tööstushoonesse rajatud korterelamu on näide tundlikust industriaalhoone renoveerimisest ja täiendamisest. Projekti autorid tõid esile ajaloo ning tänapäeva ühendamise — punastest tellistest fassaad, suured loft korterid aatriumitega, privaatsete rõdude/terrassidega. Arhitektuurne käsitlus tihendab vana ja uue dialoogi, säilitades ajaloolise industriaalruumi ja formeerides kaasaegse, valgusküllase elukeskkonna.

Konkursil hinnati kõiki 2024. aastal Tartu linnas kasutusloa saanud hooneid.

Tartu aasta parimat ehitist tunnustatakse alates 1999. aastast. Igal aastal pälvivad eri alagruppides auhinna ehitised, mille puhul on kõige parema tulemuse andnud tellija, projekteerija ja ehitaja koostöö.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

EKE alustab Elisa ärimaja ehitusega Hipodroomile, kuhu tuleb Tallinna suurim ehitusarendus

30.06.2025 Adaur.ee

EKE kontsern alustab Tallinnas Hipodroomi arendusalal oma ärikvartali kinnistute hoonestamist. Projekti esimese etapi ehitusmaht on ligikaudu 55 000 m² – see on lähiaastate suurim ehitusarendus Tallinnas. Arenduse esimese hoone nimeks saab Elisa ning ankurüürnikud on Elisa Eesti AS ja Rimi Eesti Food AS.

Ehituse maa-aluse osa hanke, mis hõlmab nulltsükli betoonitöid, võitis Mapri Ehituse ja NOBE ühispakkumine. Ehitustöödega alustatakse kohe. Tööd valmivad etapiviisiliselt 2026. aasta alguseks ning täismahus suveks 2026. Esimesed hooned plaanitakse avada 2027. aastal. Projekteerimis- ja järelevalvetöid teostab Inseneribüroo Telora ning arhitektuurse lahenduse on loonud HG Arhitektuur OÜ.

Uus ärikvartal on kavandatud tervikliku nutika töö- ja vabaajakeskkonnana. Hooned ühendatakse nii maa-aluse parkla kui ka galeriidega, katusele tuleb helikopterite maandumisplats.

EKE juhatuse liige Karl Ader ütleb, et rajatava ärikvartali eesmärk on pakkuda kasutajale ühes ja samas kohas erinevaid võimalusi, aga ennekõike aja kokkuhoidu tööle-koju minemise arvelt. Sel moel luuakse vaba aja ning töökeskkonna mõistlik tasakaal. „Kvartalis saab olema kaks korda enam parkimiskohti võrreldes teiste südalinna arendustega, rajatakse Eesti suurim jalgratta siseparkla koos pesemisvõimalustega ning tähelepanu pööratakse kõigile liikumisviisidele: avarad kõnni- ja jalgrattateed, head ühendused kesklinna ja mereäärsete aladega,“ räägib Ader. Ta toonitab, et hea tulemus sünnib koostöös ja seda on silmas peetud koostööpartnerite valikul.

Arenduse märksõnad on rohelus, funktsionaalsus ja inimkeskne planeering – looduslähedus toetab loovust ja vähendab stressi, kvartalis saab olema rohkem õuetööalasid kui mujal Tallinnas. Ärikvartali sademeveesüsteem võimaldab vett taaskasutada hoonete ekspluateerimisel. Ehitamisel kasutatakse kõrgeima kvaliteediga materjale ning rõhku pannakse tipptasemel sisekliimale ja energiatõhususele. EKE kontsern on Eesti kapitalil põhinev arendaja, kelle fookuses on terviklik ja jätkusuutlik ärikinnisvara arendus.

Tarmo Roos, Mapri Ehituse tegevjuht, ja Priit Nigols, NOBE juhatuse liige, on ühel meelel, et ehituses on kõige aluseks betoon ning betoonitööd on mõlema ehitusettevõtte tugevus nii kogemuste kui ka tehnilise võimekuse poolest.

„Me oleme kaks väga tugevat ja kogenud ehitusmeeskonda, kes tunnevad hästi üksteise tööstiili ja tugevusi, mis võimaldab efektiivselt tegutseda. Hipodroomi piirkonnast saab üks Tallinna kaasaegsemaid ja mitmekesisemaid elu- ja ärikvartaleid ning meile meeldib olla osa sellest muutusest – vundamendist kvartali lõpliku valmimiseni,“ nendivad mehed.

“Rahvusvahelise digikom-ettevõttena toome Hipodroomile lähiaastatel lisaks IT-, telekommunikatsiooni ja meelelahutusteenustele ka tugeva tarkvaraarenduse, tehisintellekti ja digiturvalisuse kompetentsi,“ sõnab Elisa juhatuse liige ja haldusüksuse juht Meelis Jurn. Tema sõnul on ettevõtete arenguks vajalik, et töökeskkond ei oleks pelgalt aadress, kuhu kokku tulla, vaid pakuks enamat. „Targa hübriidtöö edendajana tahame võtta mõlemast maailmast parima – kombineerida nii kaug- kui ka lähitööd. Seetõttu on oluline, et meie tulevane kontor ja Hipodroomi ärikvartal tervikuna toetaks kaasaegsete, keskkonnasõbralike ja läbimõeldud võimalustega koostööd ja koos töötamist, mis loob väärtust nii meie töötajatele kui ka klientidele,“ ütleb Jurn.

Rimi formaadijuht Jelena Litvinovitš tunnustab kaua oodatud arenduse alustamist. „Peagi saab Rimi pakkuda nii piirkonna elanikele, ärilinnaku töötajatele kui ka külalistele võimalust oma igapäevaostude tegemiseks. Hipodroomi kvartali arendus on pealinnas üks võimsamaid – usun, et meid hakkab külastama väga palju inimesi. Kesklinna poolt tulles oleme Paldiski maantee ääres ja nii saavad kesklinnast koju sõitjad meie juurest läbi käia. Korraldame uue Rimi parkimise maa-alusel korrusel, kust pääseb eskalaatoriga poodi. Jalakäijad ja rattaga liiklejad viib kaupluseni hoonete vahel asuv lai promenaad.“

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Elamispindade kättesaadavusest (03). Kas kõik inimesed peavad saama kodu osta?

30.06.2025 Tõnu Toompark

Elamispindade kättesaadavuse murekohana on välja toodud, et inimesed ei suuda endale kodu osta. Elamispindade kättesaadavus olevat analüüsi alusel viimastel aastatel oluliselt vähenenud ja vaja on kohest sekkumist.

Kõrge hind on väheste piirkondade probleem

Elamispinna kättesaadavusega on probleeme ainult Eesti suuremates tõmbekeskustes nagu Tallinn ja Tartu. Nende tõmbekeskuste vahetus ümbruses on hinnatase juba oluliselt soodsam. Samuti on piirkondade sees olev kvaliteedi ja seega ka hinnaskaala üsna lai.

Eesti keskmine elamispinna tehing 2024. a oli hinnaga ~120 000 eurot.

Kaheteistkümnes maakonnas on korteritehingu keskmine hind olnud alla 80 000 €.
Kümnes maakonnakeskuses on keskmise tehinguhinna maksumus alla 70 000 euro.
Kolmeteistkümnes maakonnas on väljaspool linnasid keskmise korteritehingu maksumus olnud alla 45 000 euro.

Järeldused

Peletades läbi doteeritud või reguleeritud hinnaga avaliku sektori elamispindade pakkumise inimesed Tallinnasse elama suureneb elamispindade nõudlus Tallinnas ja väheneb nõudlus muudes piirkondades.

Väljarändega piirkondades inimeste arv väheneb, kuid eluruumide arv püsib ehk pakkumine on paigal. Püsiv pakkumine väheneva nõudluse tingimustes viib väärtuse alla. Kinnisvara väärtuse vähenemine vähendab motivatsiooni elamispindade kvaliteeti näiteks läbi remondi või renoveerimise hoida, ammugi siis tõsta.

Seega oleme sattunud nõiaringi, kust kitsa silmaringiga vaataja jaoks väljapääsuna paistab ainult täiendab avaliku sektori sekkumine ehk avalike kulutuste suurendamine.

Kokkuvõte

Kokkuvõtteks saab öelda tavapäratult, et Eesti riik on suur ja lai, mis pakub erinevaid võimalus eluaseme soetamiseks. Eluasemevalikut tehes ei tohi fookusseerida ühele punktile (linnale, vallale) ja sellise kitsa silmavaate baasilt teha ettepanekuid avaliku sektori niigi piiratud ressursi kulutamiseks. Seda veel oludes, kus rahapuudus on kriitiline nii paljudes valdkondades.

Praktiline võimalus inimeste eluasemevaliku geograafiliseks laiendamiseks on ühistranspordi arendamine. Praktilise töötava näitena saab tuua Tallinna lähedal paiknevad linnad ja asulad, kuhu on rongiühendus. Näiteks Laagri, Keila, Saue või Aruküla, Raasiku, Kehra on head rongiühendusega asukohad, kus on vähemintensiivne keskkond ja oluliselt taskukohasemad hinnad.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga:

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Nordecon: Lepingu sõlmimine riigikaitseliste hoonete projekteerimis- ja ehitustöödeks

30.06.2025 Adaur.ee

Nordecon AS koos tütarettevõttega Embach Ehitus OÜ ühispakkujatena ja Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus sõlmisid lepingu riigikaitseliste hoonete projekteerimis- ja ehitustöödeks. Lepingu maht on 34,3 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks, ning ehitustööd valmivad 14 kuuga.

Nordeconi kontsern (www.nordecon.com) hõlmab ettevõtteid, mis on keskendunud hoonete ja rajatiste ehitamise projektijuhtimisele ja peatöövõtule. Geograafiliselt tegutsevad kontserni ettevõtted Eestis, Ukrainas ja Rootsis. Kontserni emaettevõte Nordecon AS on registreeritud ja asub Tallinnas, Eestis. Kontserni 2024. aasta konsolideeritud müügitulu oli 224 miljonit eurot. Nordeconi kontsern annab hetkel tööd 411 inimesele. Alates 18.05.2006 on emaettevõtte aktsiad noteeritud Nasdaq Tallinna Börsi põhinimekirjas.

SEB Pank: Soome majandus: miks see meid nii väga puudutab?

30.06.2025 Marcos Mõrd

Kui Eestis räägitakse ekspordist, investeeringutest ja üldse sellest, mis suunda majandus liigub, ei saa mööda vaadata ühest väga olulisest riigist – Soomest. Meie põhjanaaber ei ole lihtsalt lähedal geograafiliselt, vaid ka majanduslikult: ligi 15% kogu Eesti ekspordist suundub üle lahe, Soome on Eesti ettevõtetele kolmas sihtturg otseinvesteeringute mahu poolest, ja samal ajal 7,4 miljardi euroga ka suurim välisinvestor Eestis.

Teisisõnu – kui Soome majandus köhib, siis Eesti jääb harva täiesti terveks.

Muutuv majanduse struktuur: rohkem teenuseid, vähem tööstust

Soome majandus ei ole viimastel aastatel lihtsalt aeglustunud – see on ka märgatavalt muutunud. Neli peamist sektorit, mis panustavad enim SKT-sse – töötlev tööstus, kinnisvara, kaubandus ja info/side – on viimase viie aastaga liikunud erinevas suunas. Tööstuse ja kaubanduse osakaal on langenud, samal ajal kui info ja side ning kutsealased ja teadusmahukad teenused on kasvanud. Tegu pole ainult Soome eripäraga – ka Rootsis on samad trendid, ent näiteks töötleva tööstuse osakaalu langus on Soomes olnud märksa järsem. Kinnisvarasektor on Rootsis küll kiiremini kasvanud, ent mahult on Soome siiski veel ees.

Langus, aga mitte vabalangus

Numbrid ei valeta: võrreldes 2019. aasta I kvartaliga on Soome majandus 2025. aastaks langenud 1%. Euroala kontekstis pole see katastroof – Saksamaa näiteks on kukkunud rohkemgi. Peamised pidurid? Metsandus ja põllumajandus. Kui põllumajandust koormab tööjõu puudus ja karmistuvad EL regulatsioonid, siis metsanduses vaevab sektorit vähenev raiemaht ja aeglasem metsakasv. Samal ajal on kasvumootoriteks olnud infotehnoloogia (digitaliseerimise toel) ja masinatööstus, mis saab tuule tiibadesse rohepöördest.

Ehituses terendab potentsiaal

Üks valdkond, kust võiks oodata uut hoogu, on ehitus. Kuigi sektor pole veel kriisieelse tasemeni jõudnud, hakkavad esimesed märgid taastumisest juba paistma. Elukondlike projektide algus on küll veel madal, aga võrreldes Rootsiga on Soome seis veidi parem. Tööstustoodang seevastu on kriisieelse taseme juba ületanud, isegi EL keskmist napilt edestades. Ka jaekaubanduses on esimese kvartaliga toimunud väike pööre paremuse poole.

Töökohtade kriis – eriti noorte seas

Kui rääkida tööturust, siis pilt muutub tumedamaks. Tööhõive määr 20–64-aastaste seas on küll stabiilselt 76,2%, kuid töötus on tõusuteel – 2019. aasta 6,7%-lt on see 2025. aastaks kerkinud 10,5%-ni. Eriti tugevalt on see tabanud noori naisi vanuses 15–24, kelle seas on töötus kasvanud koguni 5,7%. Enim on töökohti kadunud haldus- ja tugiteenustest ning ehitussektorist. Soome töötuse määr on nüüd kõrgem kui Rootsis (8,7%) ja EL keskmisest (6,0%) – mitte just auasi, millega hiilata.

Valitsus pigistab eelarvet, IMF soovitab juurde

Mida siis Soome ette võtab? Valitsus on juba asunud puudujääki ohjeldama: menüüs on maksutõusud, sotsiaaltoetuste kärped ja valitsuse enda kulude koomale tõmbamine. Samal ajal loodetakse, et 2026. aastal, kui majandus taastub, kasvavad koos sellega ka maksutulud. IMF on aga skeptiline ja soovitab veelgi ambitsioonikamat lähenemist: rohkem investeeringuid teadusesse, haridusse ja innovatsiooni, et pikemas plaanis tootlikkust tõsta. Samuti vajab tugevdamist pangandussektor, mille stabiilsus on majanduse tervise seisukohalt kriitilise tähtsusega.

Mis edasi?

Vaatamata senisele langusele ei ole pilt lootusetu. Prognoosid viitavad, et 2025 ja 2026 tulevad veel kannatlikkust nõudvad aastad – ent majanduse põhjast hakkab tasapisi üles rühkima nii SKT kui ka investeeringud, samal ajal kui töötuse määr peaks hakkama vaikselt langema. Kui Soome suudab samal ajal hoida kursil struktuursed reformid ja suurendada investeeringuid tulevikku vaatavatesse sektoritesse, võib järgmisel kümnendil rääkida taas eduloost.

Marcos Mõrd
SEB majandusanalüütik Mihkel Nestori praktikant

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Statistikaamet: Jaekaubandusettevõtete müügimaht suurenes mais 2%

30.06.2025 Statistikaamet

Statistikaameti andmetel oli jaekaubandusettevõtete müügitulu 2025. aasta mais 924 miljonit eurot. Võrreldes eelmise aasta sama kuuga suurenes müügimaht 2%.

Mais kasvas mootorikütuse jaemüügiga tegelevate ettevõtete müügimaht eelmise aasta võrdluses 13% ja tööstuskaupade kaupluste müügimaht 5%.

Statistikaameti analüütiku Johanna Linda Pihlaku sõnul kiirenes mais toidukaupade kaupluste müügimahu vähenemine ning kahanes eelmise aasta sama ajaga võrreldes 5%. „Vähenemisele avaldas mais mõju toidukaupade jätkuv hinnatõus. Toidukaupade kaupluste müügimaht suurenes aastases võrdluses viimati 2024. aasta märtsis ehk 14 kuud tagasi,“ lisas Pihlak.

Tööstuskaupadest kõige rohkem ehk 27% suurenes müügimaht muudes spetsialiseeritud kauplustes, kus kaubeldakse peamiselt arvutite ja nende lisaseadmete, raamatute, sporditarvete, mängude, mänguasjade ning muuga. Müügimaht kasvas veel 8% kasutatud asjade kauplustes ja väljaspool kauplusi ehk kioskites, turgudel ning otsemüügil, samuti 6% apteekides ja kosmeetikatarvete kauplustes. Müügimaht aga vähenes 8% muudes spetsialiseerimata kauplustes, kus on ülekaalus tööstuskaubad (kaubamajad) ning 7% tekstiilitoodete, rõivaste ja jalatsite kauplustes. Samuti kahanes müügimaht 5% posti või interneti teel kaupu müüvates kauplustes ja 3% majatarvete, kodumasinate, rauakaupade ja ehitusmaterjalide kauplustes.

Aprilliga võrreldes suurenes jaekaubandusettevõtete müügimaht mais 3%. Sesoonselt ja kalendaarselt korrigeeritud andmete põhjal vähenes aga müügimaht eelmise kuuga võrreldes 2%.

Selle aasta viie esimese kuuga suurenes jaekaubandusettevõtete müügimaht eelmise aasta sama ajaga võrreldes 3%.

Jaekaubanduse andmed avaldatakse ettevõtte põhitegevusala järgi. Näiteks posti või interneti teel kaupu müüvate kaupluste all kajastuvad vaid nende ettevõtete andmed, mille põhitegevusala on Eesti majanduse tegevusalade klassifikaatori (EMTAK 2008) järgi jaemüük posti või interneti teel (EMTAK 4791). Kui ettevõtte põhitegevusala on näiteks jaemüük spetsialiseerimata kauplustes, kus on ülekaalus toidukaubad, joogid ja tubakatooted (EMTAK 4711), aga lisaks müüakse kaupu ka e-poes, siis kajastatakse nii tavakaupluse kui ka e-poe müügi andmed toidukaupade kaupluste all.

Müügitulu mahuindeks – indeks, mis iseloomustab kaupade müügi mahu muutust püsivhindades võrreldes mingi eelmise perioodi müügiga. Indeksi arvutamisel on kasutatud kaupade hinnaindekseid.

Statistika aluseks on maksu- ja tolliameti käibedeklaratsiooni andmed. Statistikatööd „Kaubandusettevõtete kuu majandusnäitajad“ teeb statistikaamet majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel, et saada aru, kuidas läheb Eesti majandusel.

Eesti Pank: Majanduse elavnemine toetab pankade eluasemelaenuportfelli kasvu

30.06.2025 Gaili Grüning

Eluasemelaenuturg oli maikuus kevadiselt aktiivne. Pangad andsid eluasemelaene kokku 219 miljoni euro eest ehk 23% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Ühelt poolt ongi aasta teine kvartal eluasemelaenuturul tavapäraselt aktiivsem aeg.

Teisalt on kinnisvaraturg pärast 2023. aasta ja 2024. aasta esimese poole vaikset perioodi kosunud ning ühes sellega on lisandunud tehinguid ka eluasemelaenuturul. Korterite keskmine hind on aasta vältel suhteliselt vähe muutunud, samal ajal on keskmine palgakasv olnud küllaltki tugev. Nõudlust on toetanud ka allapoole tulnud euribor ning eluasemelaenude keskmine intressimarginaal, mis on kümne aasta madalaimal tasemel. Mõningast mõju võib avaldada ka juulis toimuv käibemaksu tõus, mis võib motiveerida ostjaid tehinguid varem lõpule viima.

Eluasemetehinguid rahastatakse üha enam laenuga. Eluasemelaenude maht on kasvanud kiiremini kui elukondliku kinnisvara ostu-müügitehingute maht. Kui tavapäraselt moodustab eluasemelaenude maht eluasemeturutehingutest 40%, siis viimastel kuudel on see osakaal olnud üle 50%.

Majanduse taastudes on oodata võrdlemisi tugeva laenukasvu jätkumist. Pankade eluasemelaenuportfell suurenes mais aastases võrdluses 9%. See on pikaajalises vaates keskmisest kiirem kasv. Siiski erineb praegune olukord laenu- ja kinnisvaraturul 2021.–2022. aasta n-ö minibuumist. Tollal andsid kinnisvaraturule hoogu tugev sissetulekute kasv, kuhjunud hoiused ja väljamaksed pensioni teisest sambast.

Nordecon: Construction contract (Defence-related facilities)

30.06.2025 Adaur.ee

Nordecon AS and its subsidiary Embach Ehitus OÜ as joint bidders and the Estonian Centre for Defence Investments have signed a contract for the design and construction of defence-related facilities. The contract is valued at 34.3 million euros, plus VAT, and the construction will be completed within 14 months.

Nordecon (www.nordecon.com) is a group of construction companies whose core business is construction project management and general contracting in the buildings and infrastructures segment. Geographically the Group operates in Estonia, Ukraine and Sweden. The parent of the Group is Nordecon AS, a company registered and located in Tallinn, Estonia. The consolidated revenue of the Group in 2024 was 224 million euros. Currently Nordecon Group employs close 411 people. Since 18 May 2006 the company’s shares have been quoted in the main list of the Nasdaq Tallinn Stock Exchange.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Uus Maa uus analüüsi- ja meediajuht Sten Renar Subatšjus: kinnisvaraturul on mitu olulist anomaaliat

27.06.2025 Adaur.ee

Juunis alustas Eesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa analüüsi- ja meediajuhina Igor Habali asemel pikaajalise kinnisvarahindamise taustaga Sten Renar Subatšjus.

Sten Renar Subatšjuse sõnul on kinnisvara hindamisväärtuse ja tegeliku tehinguhinna vahel vähem kääre, kui paar aastat tagasi, mil inimesed olid nõus vara eest ka rohkem maksma. „Suures plaanis arvavad inimesed, et kinnisvaraturul on endiselt veel õhku sees ning pigem oodatakse, et müüjad tuleks hinnas vastu,“ ütles Subatšjus.

„Turg on stabiilne, mis tähendab, et vara väärtuse hindamine on praegu lihtsam, kuid kevadest on hakanud jälle selliseid tehinguid rohkem tulema, mille puhul ollakse nõus hinnatud turuväärtusest enam maksma,“ ütles Subatšjus.

„Kõige rohkem on statistilisi anomaaliaid ja turutiputehinguid Põhja-Tallinnas, mis on kesklinnast hinnatasemelt mööda läinud. Põhja-Tallinnas makstakse uusarenduste ruutmeetri eest kohati 7000-8000 eurot. Samuti on samas piirkonnas järelturutehinguid väga kõrge hinnaga ajalooliselt või arhitektuuriliselt väärtuslike stalinistlikes või tsaariaegsetes majades paiknevate korteritega,“ rääkis Subatšjus.

„Volta piirkonna kiire areng ning uusarendused tõmbavad kaasa järjest kaugemaid tänavaid, kus inimesed ootavad samuti hinnatõusu ning ostavad vara praegu ette ära. Näiteks oodatakse Kopli ja Tööstuse tänava ristil asuva tsaariaegse kvartali renoveerimist ja hinnad on kohati ajast juba ette läinud,“ kommenteeris Subatšjus.

„Vastukaaluks on kõige rohkem pihta saanud hinnad Vanalinna asumis, kus ruutmeeter maksab samaväärselt või isegi vähem kui näiteks Mustamäe uusarendustes. Piirkonnale avaldas kõige rohkem mõju koroona-periood, mil turistid kadusid ning Airbnb äri hakkas kiratsema. Vanalinnas toimub ka üldine generatsioonide vahetus – nooremad ei taha mahuka renoveerimise või kallite küttekuludega tegeleda,“ lisas Subatšjus.

„Tallinna majade turul on Vanalinnaga sarnased trendid – vanemates piirkondades nagu Pirita ja Nõmme toimub põlvkonnavahetus. Nõmmel on praegu müügis tavatult palju – sadakond maja ning näha on väga häid pakkumisi. Näiteks 200 000 – 250 000 euro ehk krundi hinnaga võib leida hea potentsiaaliga maja soodsas asukohas,“ lisas Subatšjus.

Sten Renar Subatšjus on õppinud Tallinna Ülikoolis ehitusinseneeriat, ärijuhtimist ja logistikat. Uus Maaga on Sten Renar Subatšjus seotud 2017. aastast. Uus Maa-s vastutab ta lisaks kinnisvara hindamisele ka analüüside, turuülevaadete ning meediapäringute eest.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?

27.06.2025 Tõnu Toompark

Avalikule sektorile on ette söödetud poliitiliselt punasusse kallutatud analüüsid, mis käivad välja ettepaneku, et elamispindade turgu ja kättesaadavust tuleb kiirelt reguleerima ja korraldama asuda. Tallinna linna puhul on koguni jõutud tulemuseni, et üle 10% tallinlastest vajab abi ja tuge elamispindade osas.

Milles üldse elamispindade kättesaadavuse probleem ilmneb?

Kättesaadavuse probleemide liigitus

Kättesaadavuse probleemid võiks liigitada:

elamispindade pakkumiste arv – elamispindade arvuline puudujääk piirkonnas või kogu elamispindade turul;
hind – elamispinnad on liiga kallid ehk ei vasta inimeste sissetulekule;
asukoht – soovitud asukohas ei ole elamispinnad kättesaadavad;
kvaliteet – kättesaadavad elamispinnad ei ole soovitud kvaliteediga;
ootused – ootused elamispinna hinna, asukoha, kvaliteedi osas on kättesaadavast erinevad.

Toodud nimistu on vaade elamispindade turule erinevatest nurkadest. Need probleemid eksisteerivad koostoimes.

Elamispindade pakkumiste arv

Eesti ja Tallinna elamispindade kättesaadavuse analüüs lähtub Lääne-Euroopa linnade praktikatest nagu näiteks Berliin, Amsterdam, Viin. Neis linnades on oluline elamispindade arvuline defitsiit. Need linnad elavad aastaid probleemides, kus uut elamispindade pakkumist tuuakse läbi pärsitud arendustegevuse turule oluliselt vähem kui on vajadus. Arendustegevus on pärsitud liigse reguleerimise läbi.

Elamispindade arvuline puudujääk ei ole Eesti ega Tallinna probleem. Eestis ja Tallinnas ei ole elamispindade arvulist puudujääki. Tallinna uute korterite turul on ülepakkumine, järelturul on pakkumine hinnangute skaalal suure ja väga suure vahemikus.

Eestis on piirkondi, kus tegeletakse elamispindade lammutamisega, sest elanike ei ole. Näiteks piirkonnad Kohtla-Järvel või Valgas.

Lääne-Euroopa probleemide alus on elamispindade arvuline puudujääk, mis on hinnad viinud üles. Pakkumise arvulise puudujäägi kõrvale on seega toodud kättesaadavuse hinnaprobleem.

Kuivõrd Eesti probleemide peamine vundamendikivi on teises kohas, ei ole Lääne-Euroopast kopeeritud elamispindade kättesaadavuse soodustamise mehhanismis Eestis absoluutselt asjakohased.

Elamispindade hind ja asukoht

Elamispindade hind on inimese jaoks alati liiga kallis, sest tegemist on enamasti summadega, mille proportsioon võrreldes inimese sissetulekuga on oluline.

Tallinna linnale ja Eesti riigile suunatud analüüsis tuuakse välja, et elamispind on koormavalt kallis, kui elamispinna ostukulu ületab kolme aastapalka.

Võrreldes keskmisi tehinguhindu ja keskmist palka on elamispindade kättesaadavusega on probleeme ainult kõige suuremates tõmbekeskustes. Keskmine tehinguhind on aga abstraktne suurus – tegelikud tehingud on keskmisest odavamad ja keskmisest kallimad.

Inimene, kelle sissetulek ei võimalda osta keskmise hinnaga korterit, peab leppima keskmisest odavama korteriga. Tõenäoliselt tähendab keskmisest odavam korter ka keskmisest mõnevõrra kehvemat kvaliteeti. Või siis teistsugust asukohta.

Vana-hea kinnisvaraäri klišee on, et elamispinna väärtuse tekke kolm põhikomponenti on asukoht, asukoht ja asukoht. Hind on indikaator, mis turumajanduse põhimõtetest tulenevalt lausa kisendab meile, et elu võiks olla ka muudes piirkondades, kui ainult Tallinnas. Juba ainult paar sammu Tallinna kui suurima tõmbekeskuse piirist lubab soetada Tallinna kallist keskmisest hinnast märksa soodsamaid elamispindu.

Elamispindade kvaliteet

Elamispindade kättesaadavuse probleem võib väljenduda asjaolus, kus rahakott hakkab elamispinnale küll peale, kuid sel ei ole piisavat või nõutavat kvaliteeti. Kvaliteedipuudused võivad olla seotud näiteks konkreetse korteriga kui hoonega tervikuna. Aktiivse arendusturuga piirkondades on pakkumisel olevate eluruumide kvaliteediskaala väga halvast kuni väga heani. Arendusturuta piirkondades võib skaala ülemine ots piirduda keskpärasega.

Kui koduostjal on ressursse, saab ta alati elamispindade kvaliteeti parandada läbi remondi. Aga tulebki leppida kehvema kvaliteediga, kui remondiraha ei ole. Ei ole asjakohane ootus, et kõik inimesed saavad lubada endale hea ja väga hea kvaliteediga elamispindu. Seda põhjusel, et ehitajad-arendajad suudavad luua väga-väga head kvaliteeti. Väga-väga hea kvaliteediga käib enamasti kaasas väga kõrge kulubaas, mis tekitab kõrge müügihinna.

Luues inimestele võimaluse leida moel või teisel doteeritud hinnaga eluase Tallinna linnas, liigubki inimene pealinna ja jätab väikeasulas enda elamispinna remontimata-renoveerimata. Nii kaob motivatsioon väljaspool Tallinna eluruumide kvaliteeti läbi remondi-renoveerimise parandada.

Nõudluse ootused

Nõudluse inimlikud ootused on saada sama raha eest rohkem ja paremat. Sellist soovi ei tohi hukka mõista, sest see on inimese olemusse sisse kirjutatud. Kinnisvaramaaklerid teemad nalja, et nende kliendid soovivad elada ühepereelamus Tallinnas Raekoja platsil, mere ääres ja metsa sees, eemal teistest inimestest, kuid koolide, kaubanduse-teeninduse ja teatri-kino lähedal ning seda kõike väga soodsa hinna eest.

Elamispinna ostja ootused kombineerivad omavahel asukoha, kvaliteedi ja hinna kriteeriumid. Kõik teavad, et Eesti kinnisvaraarendajad suudavad teha väga hea kvaliteediga ilusaid maju suurepärastes asukohtades. Hea, ilus ja suurepärane asukoht moodustavad omavahel rahaliselt üsna kalli kombinatsiooni. Kallist kaupa saavad lubada endale ainult rikkad ja ilusad.

Administratiivse aktiga kehtestada reegel, et suurepärases asukohas uus kaasaegne kinnisvara peab olema odav on sama, mis gravitatsiooniseadus tühiseks kuulutada.

Uus äsja valminud korter Kalamajas on kui kaaviar – see ei saa olema kõikide inimeste igapäevalaual. Osad peavad sööma kiirnuudleid ehk leppima taskukohasemaga, kuid kaubaga, mis teeb kõhu täis.

Tunnetuslikult väidan, et Tallinna mediaankorter on kahetoaline Mustamäe nõukogudeaegne korter hoones, mille renoveerimisest on juba mõnda aega mööda läinud. Keskmise palgaga elamispindade turule sisenedes on pigem nõukogudeaegne korter, mida on jõukohane sihtida. Ootus tipptaseme elamispinna osas ei ole asjakohane.

Järeldused

Ilus oleks mõelda, et kõik inimesed suudavad endale lubada „parima võimaliku kvaliteediga ühepereelamut Raekoja platsil“. See ei ole eluliselt tehtav ühegi elamispindade turu regulatsiooniga. Mitte ühelgi ühiskonnal ei oleks sellist ressurssi. Ammugi siis Eesti, kus peamine tähelepanu peab olema suunatud Eesti riigi kestmisele kurja idanaabri kõrval.

Asukohast või kvaliteedist tulenevalt kalli eluaseme pakkumine madala sissetulekuga inimestele loob uue probleemi: Kalli elamispinna eluasemekulu suureneb ja hakkab inimest veel enam koormama.

Seega – igaühele oma. Madalama sissetulekuga ehk kehvema ostujõuga inimesed peavad leppima keskmisest allpool olevate kvaliteetidega elamispinnaga. Paremaid saavad endale lubada kõrgema sissetulekuga inimesed.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga:

KV.EE kinnisvara-podcast: Pärnu korterimajutusturg ehk lühiajaline üür

27.06.2025 Adaur.ee

KV.EE kinnisvara-podcast’i 115. osa külaline on Pärnu majutuskorterite haldaja ja kinnisvarainvestor Einar Elbing. Räägime Pärnu majutuskorterite ehk lühiajalise üüri turust. Saadet juhib ja küsimusi esitab kinnisvarakonsultant ja -koolitaja Tõnu Toompark.

Einar Elbing räägib, kes on Pärnu majutuskorterite teenuse kliendid, mis on erinevatest riikidest tulenevate klientide osakaalud ja nende eripärad.

Võtame teemaks Pärnu majutuskorterite pakkumise ja trendid. Einar Elbing avab, millised korterid on tema kui majutusteenuse pakkuja vaatest kõige paremad majutuskorterid ja millised korterid pakuvad parimat tulemust aastaringselt.

Arutame, kes ehk millised ettevõtjad on Pärnu majutuskorterite pakkumise turul konkureerimas. Kui palju on suurema portfelliga pakkujaid ja millised on liikumised majutusteenuse pakkujate seas.

Vaatame konkreetsete näidete põhjal, millised on majutuskorterite hinnad majutusteenuse kasutaja ja majutusteenuse pakkuja vaatest. Einar Elbing toob välja, kuidas majutusteenuse kuukäive suhestub pikaajalise üüri käibega.

Saate lõpuks – nagu ikka – annab külaline kuulajatele-vaatajatele kaasa oma praktilised mõtted ja soovitused.

Vaata saadet videona

Play

Kuula saadet

Kutsume häid kuulajaid üles: andke teada, milliste teemade käsitlemisest olete huvitatud? Keda sooviksite kuulda saate külalisena? Kas soovite koguni ise tulla mõnest päevakajalisest teemast rääkima? Sellekohased mõtted ja ettepanekud on teretulnud meiliaadressile ⁠klienditugi@kv.ee⁠.

Telli podcast enda podcast’i äppis või pane laik ja jälgi ⁠KV.EE Facebook⁠’i lehte.

Vaata podcast’i videona ⁠KV.EE YouTube’i EE video⁠’i kanalil. Värske podcasti leiad KV.EE maaklerikeskkonnast RBO või ⁠Spotify lehelt⁠.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Koolitus “Üüriinvesteeringute finantsanalüüs” toimub 25.09.2025

27.06.2025 Margot Toompark

Koolitus “Üüriinvesteeringute finantsanalüüs” toimub Kinnisvarakoolis 25.09.2025. Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark avab eluruumide üüriinvesteeringu olemuse ja eripärad ning toob välja võimalused elamispindade üüriinvesteeringu finantsanalüüsiks.

Koolitusele on oodatud:

eluruumide üüriinvestorid – olemasolevate ja uute investeeringute tasuvuse mõõtmiseks;
kinnisvaramaaklerid – klientide üüriinvesteeringute teemadel nõustamiseks;
kinnisvaraarendajad ja -müüjad – üürileandjate mõttemaailma mõistmiseks

Koolitus “Üüriinvesteeringute finantsanalüüs” toimub 25.09.2025 kell 13.00-16.15 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

KV.EE: Harjumaa majade müügipakkumiste keskmine hind püsis aastatagusel tasemel

26.06.2025 Tõnu Toompark

Harju maakonnas oli 05.2025 aktiivses müügipakkumises keskmiselt 2312 maja. Aastatagusega võrreldes on majade müügipakkumiste arv suurenenud 8%. Majade eest küsitud keskmine hind oli 2318 €/m², mis on enam-vähem aastatagune tase.

Kinnisvaramüüjad on tänavu mais aastatagusest rohkem maju müüki toonud kõikides Harjumaa omavalitsustes. Vaid Harku ja Kuusalu valdades oli 05.2025 kinnisvaraportaalis KV.EE pakkumises eelmisest aastast vähem maju.

Majade müügipakkumiste hinnad hiilivaid vaikselt pigem ülespoole. Harjumaa majade keskmine pakkumishind oli aastataguse lähedal. Vaatlusalusest 16 piirkonnast ainult kuues olid tänavused portaali KV.EE majade pakkumishinnad eelmisest aastast allpool.

Muuhulgas langesid Tallinna kui suurima pakkumiste arvuga piirkonna majade müügipakkumiste hinnad aastaga 4% võrra.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Maja / müük: kuulutuste arv (tk) ja selle muutus (%)			Maja / müük: kuulutuste hind (€/m²) ja selle muutus (%)
	05.2024	05.2025	Muutus, %	05.2024	05.2025	Muutus, %
Harjumaa	2 131	2 312	8%	2 308	2 318	0%
Anija vald	39	41	5%	2 095	1 526	-27%
Harku vald	240	225	-6%	2 291	2 378	4%
Jõelähtme vald	121	125	3%	2 392	2 540	6%
Keila	23	36	57%	1 918	2 233	16%
Kiili vald	96	99	3%	2 465	2 839	15%
Kose vald	45	62	38%	1 674	1 666	-1%
Kuusalu vald	46	33	-28%	1 561	1 741	12%
Loksa			#N/A		1 137	#N/A
Lääne-Harju vald	109	137	26%	1 916	1 976	3%
Maardu	75	87	16%	2 174	2 224	2%
Raasiku vald	33	38	15%	2 018	1 922	-5%
Rae vald	151	180	19%	2 734	2 700	-1%
Saku vald	75	97	29%	2 041	2 208	8%
Saue vald	189	200	6%	1 849	1 818	-2%
Tallinn	632	660	4%	2 385	2 294	-4%
Viimsi vald	255	288	13%	2 813	2 868	2%

Eesti	4 628	5 224	13%	1 695	1 705	1%
Harjumaa	2 131	2 312	8%	2 308	2 318	0%

Tallinn	632	660	4%	2 385	2 294	-4%
Tartu	174	180	3%	1 655	1 764	7%
Pärnu	228	256	12%	1 520	1 555	2%
Narva	34	38	12%	618	551	-11%
Rakvere	44	47	7%	1 229	1 143	-7%
Andmete allikas: portaal KV.EE

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Riigikohus: kortermaja küttesüsteemi asendamiseks pole alati vaja kõigi omanike kokkulepet

26.06.2025 Adaur.ee

Riigikohus selgitas 18. juunil avaldatud määruses, et korteriühistu võib ajakohastamise eesmärgil võtta kasutusele teist liiki küttesüsteemi ka juhul, kui olemasolev lahendus pole veel amortiseerunud.

Kohtuasi puudutas ühe Tallinna korteriühistu otsust minna üle lokaalselt gaasiküttelt kaugküttele. Selle vaidlustasid kohtus kaks eraisikust korteriomanikku ning kinnisvaraarendusettevõte, millele kuulub ühistu valitsevates majades mitu korterit, kus asub ka elamute gaasiküttesüsteem.

Peamine vaidlusküsimus seisnes selles, kas küttesüsteemi asendamine eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut või piisab üldkoosoleku otsusest, mida toetavad rohkem kui poolte korterite omanikud, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lg 3).

Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis, et teatud tingimustel saab küttesüsteemi vahetust käsitleda kaasomandi ajakohastamiseks vajaliku muudatusena, mille puhul piisab ka korteriomanike häälteenamusega tehtud otsusest.

Seejuures ei nõustunud Riigikohus ringkonnakohtu seisukohaga, et tehnosüsteemi muudatus saab olla ajakohastamine ainult juhul, kui olemasolev süsteem on amortiseerunud või muudatusega kaasneb oluline rahaline kokkuhoid.

Riigikohus selgitas, et ajakohastamine hõlmab uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist. Samas erinevalt kõigi korteriomanike kokkulepet nõudvatest olulistest ümberkorraldustest peavad need uuendused suurendama ka korterite turuatraktiivsust, parandama elamistingimusi või võimaldama ressursse tõhusamalt kasutada.

Turuatraktiivsust suurendavad uuendused tõstavad korterite turuväärtust, võimalikku üüritootlust või likviidsust müügi- või üüritutul võrreldes teiste sarnaste korteritega.
Elamistingimusi parandavatel uuendustel on olmetingimustele püsiv ja oluline mõju ning need teevad majas elamise märgatavalt meeldivamaks, mugavamaks ja turvalisemaks.
Ressursside tõhusamat kasutamist võimaldavate uuenduste tulemusel väheneb oluliselt korterelamus tarbitava vee, elektri- ja soojusenergia kogus.

Riigikohtu hinnangul võib lokaalse gaasikütte asendamine kaugküttega suurendada korterite turuatraktiivsust ja parandada elamistingimusi. Näiteks võib positiivne mõju olla kaugkütte pakutaval paremal hinna- ja varustusstabiilsusel, sest kaugküte on Eestis seadusega reguleeritud teenus. Kaugkütte lahendused on üldjuhul ka tehniliselt lihtsamad, mistõttu võivad väheneda hooldus- ja majanduskulud. Samuti võib kaugküttele üleminekuga väheneda majas tule- ja plahvatusoht.

Samas lahendis puudutas Riigikohus ka küsimust, kuidas on võimalik korteriühistul juurde pääseda tehnosüsteemidele, mis asuvad ühe korteriomaniku korteris.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?

25.06.2025 Tõnu Toompark

Avalikule sektorile on ette söödetud analüüsid, mis käivad välja ettepaneku, et elamispindade turgu ja kättesaadavust tuleb reguleerima ja korraldama asuda. Tallinna linna puhul on koguni jõutud tulemuseni, et üle 10% tallinlastest vajab abi ja tuge elamispindade osas.

Tuvastame probleemi olemuse

Esmalt peaks selgeks tegema, kas elamispindade kättesaadavus on üldse probleem? Kas elamispinnad on kättesaadavad või mitte?

Kättesaadavuse problemaatika

Ostja vaatest on kaup alati kallis või isegi liiga kallis. Eluase on enamiku inimeste jaoks elu rahaliselt kõige kallim ost, seega kõige tähtsam ost.

Näide elust. Lihtsustades ja üldistades võib öelda, et Tallinna Mustamäe keskmine kahetoaline korter on läbi aja maksnud keskeltläbi neli keskmist tallinlase aasta brutopalka. Neli aastapalka on igal juhul väga suur summa, mida tahaks odavamaks saada.

Inimeste soovid on piiramatud – alati tahaks rohkem ja kiiremini. Samaväärselt võiks ihaldada, et toit oleks odavam, transport oleks soodsam ja Rahamaa või laulupeo piletid kättesaadavamad. Ressursside piiratuse tõdemine piiramatute soovide keskkonnas on majandusvaldkonna baasteadmine.

Seega – tahtmine on taevariik, saamine on iseasi.

Praktilised järeldused

Absoluutsummas suurest hinnast tulenevalt on eluaseme kulud (ostuhind, laenukulud, kõrvalkulud) pere-eelarves enamasti kõige tähtsamal kohal. Nii on loomulik maksja soovida neid kulusid alla suruda. Seda eriti keerulistel aegadel, kus maksude kerkimine ja inflatsioon minevikus tavapäraseks saanud heaolu kasvule pidurid peale on pannud.

Järeldusena võib tõdeda, et elamispindade kättesaadavus on problemaatika, mil tasub silm peal hoida. Küll ei tasu meelest lasta minna, et kaupade-teenuste tootmisel on kulu., mille juurde käib kauba-teenuse pakkuja mõistlik kasum. Kaupu teenuseid ei ole pikaajaliselt võimalik pakkuda kuludest odavamalt.

Igal juhul tuleb elamispindade kättesaadavuse teemal silma peal hoides hoiduda tegevustest, mis vähendavad elamispindade kättesaadavust. Avalik sektor peaks soosima tegevusi, mis on suunatud elamispindade kättesaadavuse parandamisele.

Liigsest turule sekkumisest tuleb hoiduda, sest turule sekkumine on ebaefektiivsust loov. Samuti on sekkumise mehhanismi ülalpidamine ühiskonna jaoks täiendav kulu ja korruptsiooniallikas.

Lisajäreldused: konteksti tuleb silmas pidada

Üsna asjatundmatu oleks tegutseda silmaklappidega ja unustada kontekst, kus toimetame. Eesti majandus on olnud pikas languses. Eesti viimaste ja järgmiste pikkade aastate esimene prioriteet on julgeolek ehk kestma jäämine.

Arvestama peame elanikkonna vähenemise ehk maksumaksjate arvu ja nii ka maksutulude kokkukuivamisega. Eesti sündide arv on teinud 2025. a negatiivse rekordi. Maksumaksjaid juurde ei tule, maksutulust osasaajaid lisandub kulusid kasvatama kiiresti.

Eesti riigil ei ole ressursse elamispindade turu riigistamiseks ja maksutulude arvelt hakata olulise osa Eesti elanike eluasemekulusid maksma. Elamispindade pakkumine peab jääma erasektorile ja turupõhiseks, sest erasektor on paindlik ja suunatud tarbijate vajaduste rahuldamisele kõige efektiivsemal moel.

Turupõhisusest eemale kaldumine süvendab elamispindade kättesaadavuse probleeme, mitte ei lahenda neid.

Järeldused

Elamispindade kättesaadavuse teema kaaperdamine erakondlikes huvides on häbiväärne. Lääne-Euroopa praktika on olnud, kus avaliku sektori (hinna-)regulatsioonidega kinnistatakse reguleeritud või doteeritud elamispindadel elavate inimeste valijategrupp mõne erakonna külge. Sisuliselt on see kõrgema taseme poliitiline korruptsioon, mille kohta kriminaalmenetluse seadustikus paragrahvi ei leia.

Tallinna linna kinnismakstud elamispindade kättesaadavuse analüüsis on malli võetud Lääne-Euroopast, kust ei ole kaasa võtta edulugusid. Need on näited, kus riik ja omavalitsused on kukkunud sügavasse regulatsioonide kaevu ja ei pääse sealt lõksust enam välja. Selliseid mittekonstruktiivseid ja ühiskonnale kulukaid lahendusi mitte kaasa toovaid praktikaid Eestisse kopeerida on vastutustundetu.

Elamispindade kättesaadavus on siiski temaatika, mil tasub silm peal hoida ja sellega tegeleda. Tegelemine tähendab eelkõige elamispindade turuosalistele täiendavate takistuste mitteseadmises ja olemasolevate kõrvaldamises. Erasektor on kiirem ja efektiivsem ning mõistab turu vajadusi. Avalik sektor on aeglane ja ebaefektiivne ning ei tea, mida inimestel tegelikult on vaja – eriti, kui lähtutakse ühepoolsest analüüsist, mis väänab tegelikkust.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga: