Esindusleping kiirendab kinnisvara müüki

Soov korterit maha müüa võib esmapilgul pähe tuua mõtte anda see müügiks võimalikult paljudele maakleritele. Lihtne loogika ütleb, et kui on rohkem müüjaid, siis on tehinguni jõudmine hõlpsam ja kiirem. Samas välistab mitme maakleri samaaegne töö riski, et tehing jääb toimumata ühe ebapädeva maakleri tõttu.

Paraku reaalses elus taoline tavaloogika ei kehti. Kinnisvara mitmele maaklerile müügiks andmine tekitab esilagu soovitule vastupidise olukorra, mis müügiprotsessi hoopiski pidurdab. Asi on selles, et kui ühe korteri müügiga tegeleb mitmeid maaklereid, siis koheselt väheneb iga kinnisvaramaakleri tõenäosus, et just tema on see, kes tehingu teeb.

Selle tõenäosuse vähenemine tähendab omakorda seda, et väheneb ka maakleri valmidus kinnisvaraobjekti reklaamida. Ei ole probleem panna objektiinfo kinnisvaraportaalidesse ja firma kodulehele. Küll aga jääb konkureerivate firmade ja maakleritega mitmepeale müüdav kinnisvara välja reklaamikanalitest, mille jaoks tuleb täiendavaid kulutusi teha.

Kui esindusleping sõlmimata, siis ei ole maakler motiveeritud pakkumise infot konkureerivatele maakleritele ja firmadele edastamast, sest miski ei taga, et tema töö sellisel puhul tasustatud saab.

Nii kahaneb märkimisväärselt inimeste hulk, kelleni pakkumise infoga jõutakse. See jälle lükkab võimalikku tehingu tegemist ajaliselt edasi.

Tulemuse negatiivse poolena on klient rahulolematu, et maakler tema kinnisvara müümisega ei tegele. Kõigist müügiga tegelevatest maakleritest enamus ei ole samuti rahul, sest nad peavad tegelema informatsiooniga, mille abil tehinguni jõudmine on üsna vähetõenäoline. Loomulikult ei ole asjade kulgemisega rahul ka võimalik ostja, kes ei pruugi müügipakkumist üles leida.

Mis aitab sellisest kaotuste puntrast välja? Väljapääsuna tuleb appi maakleriga esinduslepingu sõlmimine. Esindusleping kindlustab vara omanikule parima teeninduse.

Maakler teab, et müügiobjekti ei raba keegi tal nina alt ära. Müügitehinguni jõudmine garanteerib tasu. See motiveerib maaklerit pakkuma parimat teenindust. See tähendab reklaamima kinnisvara kõigis sihtgrupile suunatud meediakanalites, jagama infot konkureerivate kinnisvarabüroode ja -maakleritega, kellega käib aktiivne infovahetus.

Kliendi jaoks on esinduslepingu puhul veel üks oluline eelis. Nimelt on esinduslepingu puhul kliendil võimalus suhelda vaid ühe maakleriga, kes annab aru müügitöö edenemisest, tehtud pakkumiste arvust, kohale toodud klientide arvust. Paljudele maakleritele kinnisvara müüa andes tuleb nende kõigiga samu asju ajada.

Kinnisvara müüjate jaoks kerkib alati õhku oluline küsimus – kuidas leida maakler, kes tõepoolest aktiivselt müüb? Maakler, kes esinduslepingu sõlmimise järel tõsist tööd teeb ja tõepoolest endast maksimumi annab?

Hõlpsaim tee tegusa maakleri leidmiseks on küsida hiljuti kinnisvaratehingut teinud sõprade-tuttavate soovitusi. Kui sealt soovitusi ei saa, siis annab kvaliteeditunnistuse maakleri atestaat. Suhteliselt kindlalt võib pakkumise teha kõigisse Eesti suurematesse vahendusfirmadesse.

Kinnisvara müügi puhul on oluline mõista kinnisvara müümise eripära, kus suur müüjate arv kasu asemel kahju võib tuua. Kõigi tehingu osapoolte jaoks on müügiprotsess mugavam ja kiirem, kui seda aitab ajada üks professionaal.

Mustamäe korteriturg püsib jätkuvalt aktiivne

Mustamäe linnaosa on Tallinna tüüpkorterite turul Õismäe järel üks kõrgemalt hinnatud piirkondi. Selle põhjuseks on piirkonna suurem heakorrastatus, rohelus ja arenenud infrastruktuur (kaubandus-, teeninduskeskused jms.) võrreldes teiste Tallinna tüüpelamute piirkondadega.

Suurim nõudlus Mustamäel on 1- ja 2-toaliste korterite vastu. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2-toalistega on üldjuhul madalam. Enimnõutavamad on turul üldiselt remonditud, heas seisukorras korterid, kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem.

Viimasel ajal on tähelepandav trend, kus kahetoaliste korterite ühe ruutmeetri hinnad on jõudnud samasse suurusjärku ühetoaliste korterite ruutmeetrihindadega. Selle põhjuseks on soodsad laenutingimused, mis on korteriostjad pannud ühetoalistele korteritele suuremaid eelistama.

Mustamäe korteriturul on eelistatud kesklinna-poolsed tellismajad Siili-Mooni tänavate piirkonnas. Tegemist on Mustamäe keskmisest kvaliteeditasemest paremate hoonetega. Eelistusele annavad omakorda taganttõuke selle rajooni lähedusse koondunud teenindus- ja kaubandusasutused. Viimastele annab jõulise täienduse käesoleva aasta oktoobris avatav uus Citymarket Sõpruse puiesteel, kus kaubanduspinda 5000 ruutmeetrit.

Mustamäe linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 6000-8000 kr/m². Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-10000 kr/m². Erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul.

Paneelelamurajoonid on muuhulgas ka populaarsed üürikorterite piirkonnad. 1-toalise korteri üürihinnad Mustamäel on sõltuvalt elamu asukohast ja korteri kvaliteedist 2300-3000 krooni kuus. 2-toalise korteri üürihinnaks on 2700-4000 krooni kuus. 3500-5500 krooni tuleb tasuda 3-toalise korteri üüriks.

ERI Kinnisvara prognoosib Mustamäe kinnisvaraturule jätkuvat olulist positsiooni Tallinna kinnisvaraturul. Mustame populaarsust tõstavad mitmed uued projektid. Valminud on elamud Sõpruse pst, Retke tee 17, Ehitajate tee alguses TTÜ projekt, elamu Vilde tee ja Ehitajate tee nurgal. Mustamäe uutele korterelamutele pakuvad konkurentsi Kristiine linnaossa jäävad korterelamud – näiteks Sõpruse pst. 159b. Samuti pakuvad Mustamäele konkurentsi Sõpruse puiestee 9 ja 11 elamud.

Suurem hinnatõus Mustamäe turul on toimunud 2000. kuni 2002. aastal. Aastases perspektiivis ette vaadates prognoosib ERI Kinnisvara Mustamäe korteritele hinnatõusu kuni 8%. Korterite üürihinnad püsivad jätkuvalt stabiilsed ning need jätkuvalt soodsate laenutingimuste taustal ei tõuse ega lange.

Suurem hinnatõus puudutab renoveeritud heatasemelisi kortereid renoveeritud majades. Remonti vajavate korterite hind vanades halvemini hooldatud majades võib vähesel määral langeda.

Mustamäe korterite hinnad

Siili telliskivimajad
A
9000-10000
Tellismajad on väga soovitud kaup
B
8000-9000
C
7000-8000
Sõpruse pst. kesklinna poole jäävosa, Mooni tn, Tammsaare tee.
A
8500-9500
Kesklinna ja teenindusasutuste lähedal, rohelus
B
7400-8500
C
6500-7500
Mustamäe ja Vilde tee kesklinnapoolne osa,Sütiste tee
A
8000-9500
Hea transpordiühendus ja rohelus, sisekvartalitesvähem müra
B
7000-8000
C
6200-7200
Akadeemia tee, Kadaka tee, Mustamäe ja Vildetee tagumine ots
A
7500-8500
Madalamalt hinnatud. Vanad elamud
B
6500-7500
C
6000-7000

Statistika: Kinnisvaratehingute arv ja väärtus

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute arv

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute väärtus, mln kr

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute arv

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute väärtus, mln kr

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute arvu jagunemine

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute väärtuse jagunemine

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute arv 1000 inimese kohta

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute väärtus 1000 inimese kohta

Kinnisvara vahendusturu haaravad portaalid

Kinnisvara vahendusturu oluline jätkuv trend on portaalistumine. Kunagine erinevate vahendusfirmade pakkumiste kokkukoondamise süsteem ehk MLS (Multiple Listing Service) sai USAs alguse sellest, et kord nädalas vahetasid kinnisvarafirmad üksteisega pakkumiste nimekirju. Arvutite ja Interneti hoogne pealetung võimaldas pakkumisi hõlpsalt kokku koondada internetipõhisesse andmebaasi. Kui mitme firma ühised pakkumiste nimekirjad Eestisse jõudsid, siis esmalt peeti seda ekslikult mitme kinnisvarafirma liitumise avasammuks.

Tänasel päeval on kõik vähegi olulisemad Eesti kinnisvaravahendajad oma pakkumisi esitlemas ühes või mitmes kinnisvaraportaalis. Suuremad pakkumiste vahendajad on City24 (detsembris 2002. a. ca 8000 pakkumist), Kinnisvaraweb (ca 7100 pakkumist) ja Kinnisvarakeskus. Ülejäänud portaalid on suhteliselt napi pakkumiste arvuga või on tegemist paari-kolme firma pakkumisi avaldava nn. portaalidega, kus on suur osakaal eraklientidel. 2002. a. detsembris oli Kinnisvarawebiga liitunud 81, City24-ga 96 kinnisvara vahendusfirmat.

Kinnisvaraportaalid on “leviala” laiendanud alternatiivse suunitlusega portaalidesse. Nt. City24 ja Kinnisvarawebi pakkumised leiab ka Delfi vastavatelt alamlehekülgedelt ning mitme teisegi laiaskaalalise portaali kinnisvarapakkumisi kajastavast alamosast.

Portaalid on eeskätt suunatud likviidsema vara vahendustegevuse edendamisele. Siia alla kuulub elukondlik kinnisvara (elamud, korterid, maa), kui ka enamstandardne äriotstarbeline kinnisvara (bürood, kaubandus- ja teeninduspinnad…). Spetsiifilisemate kinnisvaraobjektide juures (nt. tootmispinnad, väga suured büroopinnad, ülikallid elamud) on pakkumisi vahendavad portaalid olulised, kuid mitte alati esmased infokanalid – siin muutub tähtsaks suunatud pakkumiste tegemine. Klientide seisukohast annavad portaalid hea võimaluse hinnataseme ja muu taustainfo otsimiseks.

Suur osa pakkumisi kinnisvaraportaalides on kinnisvara vahendusfirmadelt. Enamus portaale pakub ka eraklientidele võimalust pakkumiste sisestamiseks. Reeglina on eraklientidele mõningad piirangud, näiteks pakkumiste arvu osas. Kinnisvaraportaalide prioriteetsem pakkumiste esitajast klient on teenustasu maksev kinnisvarafirma, seetõttu kuvatakse tasuta sisestatud eraisikute pakkumisi viimastena.

Peamised teenused, mida tänased kinnisvaraportaalid pakuvad on kinnisvarapakkumiste kuvamine, nende eksport kinnisvarafirma kodulehele ning liitunud maakleritele/maaklerfirmadele läbi portaali pakkumiste ja ostusoovide laialisaatmine. Lisaks võimalus leida notarite, kinnistusametite kontaktandmeid ning nõuandeid ostu- või müügiprotsessi edukaks läbiviimiseks. Täiendavalt võib näiteks City24-st leida kinnisvaraturgu puudutavad uudised ja ühe kahest Eesti kinnisvarateemalisest foorumist. Lisaks kinnisvarapakkumiste või -soovide infole on läbi City24 võimalik otsida ka kinnisvarahindajat.

Tulevikusuundumustena võib prognoosida kinnisvaraportaalide jätkuvat olulist rolli vahendusturul. Peamised portaalide kasutajad on maaklerid. Maaklerid soovivad portaalidest statistikat erinevate pakkumiste kohta. Miks mitte pakkumiste baasil koostatavat ülevaadet erinevatest piirkondadest. Kindlasti on oluline võimalus jälgida konkreetsete pakkumiste vaadatavust.

Portaali ülesandeks peab olema vähendada maakleri tehtava töö dubleerimist. Töö dubleerimist aitab vähendada kliendiandmebaasi pakkumistega sidumise ning selle kaudu kliendi ajaloo jälgimise võimalus. Samuti oluliste tegevustega seonduvate aruannete koostamise võimalus ning maaklerfirma juhil neist aruannetest koondülevaate saamise võimalus. Positiivse näitena on juba täna olemas võimalus otse Kinnisvarawebist reklaamtekst kuulutustelehte saata, sama teenus on valmimas City24-l.

USA näiteid (Century21.com, MSN House & Home, Realtor.com…) eeskujuks tuues saab kinnisvaraportaal kinnisvaraostjale või üürilevõtjale pakkuda informatsiooni piirkonna koolide, lasteaedade kohta. Samuti kuritegevuse taseme, kinnisvara hinnataseme, maa maksustamise kohta. Palju pakutakse infot kinnisvaraga otseselt või kaudsemalt seonduvate teenuste (finantseerimine, kindlustus, kolimine, remont ja ehitus, sisekujundus, aiandus…) kohta.

Mitmetes portaalides võib leida maaklerite lühikese tutvustuse, kus on märgitud tema turul tegutsemise aeg, tegevuse valdkonnad, piirkonnad ning litsentside olemasolu. Viimase eesmärk on läbi avatud suhtumise luua esmase usaldusväärse kontaktiloomise võimalus. Siin avaldub oluline erinevus Eesti ja USA lähememise vahe. USAs on Internet kliendi jaoks kanal maakleri otsimiseks. Eestis edastab klient Interneti teel büroodele oma andmed ning jääb ootama, millal maaklerid temaga ühendust võtavad.

Hindamisteenuse ja turuanalüüsi arendamiseks on portaalidel võimalik välja töötada tehinguregistri süsteemid, mis kajastavad turul toimuvat. Teisest küljest on Eesti pindalalt, majanduselt ja kinnisvaraturu suuruselt väike riik, kus ülidetailset informatsiooni iga piirkonna kohta eraldi portaalid kunagi vaevalt hakkavad välja tooma – laiemahaardelisele tegutsejale on kogu Eesti üks piirkond. Samas lubab Eesti väiksus luua komplekse andmebaasi teatavat tüüpi kinnisvarast (nt. kõik uued korterelamud, kõik uued elamurajoonid). Viimasega haakuvad tihedalt detailplaneeringud. Eeskätt kinnisvaraportaale kasutavatele kinnisvarafirmadele pakuvad huvi nt. omavalitsuste ja kohtutäiturite poolt enampakkumisele pandavatest kinnisvaraobjektidest.

Oluline on võimalus kasutajasõbralikult ühest kohast kinnisvara soetamisega haakuva süstematiseeritult info leidmiseks. Üle kahe olulise kinnisvaraportaali Eestis kolme aasta pärast vaevalt alles on. Portaalid peavad konkurentsis püsimiseks teenuseid arendama. Lihtsaid kuulutustetahvleid kinnisvara leidmiseks kasutada on väheefektiivne.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kinnisvaravahendus portaalistub aina enam. Kõik väiksemad kinnisvaravahendajad oma pakkumisi kajastavat Interneti kodulehekülge enam ei loogi ja müügitegevus käib vaid portaalide kaudu. Siiski jäävad firmade koduleheküljed ettevõtte identiteeti ja taustainfot kandvaks kanaliks, millest täielikult ei loobuta.

Portaalid peavad konkurentsis püsimiseks end aktiivselt maaklerfirmadele müüma. Selleks tuleb teenuseid edasi arendada. Õnnestumise korral saab portaalis olema piisavalt pakkumisi ja nii hakkavad ka lõpptarbijad portaali aktiivselt kasutama.

Квартирный рынок Ласнамяэ отличается активностью

На квартирном рынке Таллинна Ласнамяэ, по сравнению с районами панельных жилых домов Мустамяэ и Ыйсмяэ, ценится ниже. Причиной тому – малочисленная зелень, а также медленно развивающиеся предприятия торговли и бытового обслуживания в Ласнамяэ. Торговый центр, открывшийся в октябре в Ласнамяэ, существенно исправит ситуацию. В последнее время популярность Ласнамяэ, как жилого района, возросла благодаря более низким ценам на квартиры с удобной планировкой в домах недавней постройки. Предпочтение отдается реновированным квартирам. Цены на квартиры, в которых не сделан капитальный ремонт, в зависимости от общего состояния дома и внутренней отделки квартиры, а также от месторасположения дома в среднем составляют 5000-6500 крон за квадратный метр. Цены на реновированные квартиры – 6500 – 7500 крон за квадратный метр. В исключительных случаях цены могут быть и выше, но только в случае, если в квартире сделан очень качественный ремонт. Часто цены на небольшие, 1- и 2-комнатные квартиры бывают выше среднего, доходя даже до 10 000 крон за квадратный метр. Самым большим спросом пользуются районы Ласнамяэ, расположенные ближе к городу – улицы Катлери, Калевипоя, Коорти, Маяка, Ласнамяэ. Сикупилли и др. Преимуществом районов, расположенных ближе к центру города, являются имеющиеся там торговые центры и предприятия обслуживания. Оттуда также быстрее и удобнее добираться до центра. Негативный аспект домов, расположенных ближе к центру Таллинна, заключается в более солидном возрасте домов и худшей планировке квартир. В цене районы недалеко от Пирита-Козе (улицы Кихну, Вормси, Муху). Цены на квартиры в домах на этих улицах выше – 6500-7500 крон за квадратный метр за квартиру без ремонта, 7000-9000 крон за квадратный метр – за реновированную квартиру. Плюсы этого региона – прежде всего, близость к центру города, более новые многоквартирные дома, а в районе Катлери – зелень Пирита и вид на море из окон некоторых домов. Меньше интерес к квартирам в домах на улицах Юмера, Радику, Синимяэ, Махтра. которые дальше от центра города, поэтому и ценятся эти квартиры ниже. Большим спросом пользуются квартиры в хорошем состоянии, меньшим – квартиры, требующие капитального ремонта. В данное время на рынке самым большим спросом пользуются 1- и 2-комантные квартиры. Меньший спрос на 3-, 4-комнатные квартиры, и цена за квадратный метр на такие квартиры ниже. Из небольших квартир повысился интерес к 2-комнатным.

Новых многоквартирных домов в Ласнамяэ практически нет. На рынке новых домов в Ласнамяэ, в отличие от других частей Таллинна, предложения очень ограничены. Единственный новый многоквартирный дом – Merevärava maja – находится на Нарва маантеэ на склоне Ласнамяги. Цены на квартиры в нем начинаются с 14 000 крон за квадратный метр. На верхних этажах цена за квадратный метр достигает 20 000 крон. В районах панельных домов многие квартиры сдаются в аренду. Арендная плата зависит от расположения дома, состояния квартиры и ее меблировки. За 1-комнатную квартиру арендная плата составляет 2000-3000 крон, за 2-комнатную ненамного выше – 2200-3000 крон в месяц. Арендная плата за 3-комнаитную квартиру в Ласнамяэ составляет 2800-3500 крон. К указанным суммам добавляется плата по счетчикам. Торговые центры, которые в последнее время активно строятся в Ласнамяэ, оказывают положительное влияние на рынок жилья в этой части города. Также от года в год в Ласнамяэ улучшается озеленение. На основе прогнозов ERI Kinnisvara , в течение года цены на жилье в Ласнамяэ в среднем повысятся на 5-7%. Этому, с одной стороны, способствует повышение цен на новое жилье. Существенный компонент этого – постоянное подорожание рабочей силы, поэтому повышается спрос на пригодные для жилья отремонтированные квартиры. Самое большое повышение цен касается части Ласнамяэ, которая находится ближе к городу. По оценкам ERI Kinnisvara, повышения на арендную плату, учитывая выгодные условия кредита, не будет. Наоборот, за эту же арендную плату арендаторам придется улучшать жилищные условия сдаваемых квартир, что уменьшит их доходы.

Ласнамяэ
Средняя цена на квартиру
Примечания
Катлери, территория рядом с Пирита-Козе и Пирита, Ляэнемере теэ, Вормси, Кихну, Муху
1-комн.
2-комн.
3-комн.
270 000
370 000
460 000
Высокий уровень, зелень, близость Пирита-Козе, вид на море из некоторых домов, новый район.
Улицы Калевипоя, Паэкааре, Лаагна, Коорти, Лойтсу, Викерлазе
1-комн.
2-комн.
3-комн.
260 000
360 000
440 000
Близость к центру города (канал) и к бытовым учреждениям.
Юмера, Синимяэ, Раадику, Линнамяэ, Кярбери
1-комн.
2-комн.
3-комн.
240 000
350 000
420 000
Небольшой спрос, далеко от центра, мало зелеии.

Statistika: Tööjõus osalemine, tööhõive, töötus

Statistika: Keskmine palk

Statistika: Majutuskohtades majutatud

Statistika: Eluruumide ehitus

Statistika: jae- ja hulgimüük

ELiga liitumise mõju Eesti kinnisvara väärtusele (presentatsioon)

Eesti Korteriühistute VI Foorumil “Korteriühistute võimalused avanevas Euroopas” 07. oktoober 2003 tehtud ettekanne asub SIIN!

Tegemist on Power Point presentatsiooniga, mis lingil klikkides avaneb uues aknas.

Kaubanduskeskuste turu areng küpsusfaasis

Paljud veel mäletavad aega kui Tallinnas oli vaid üks kaubamaja – Tallinna Kaubamaja. Vähesed tahavad seda aega mäletada. Meenuvad tänasel päeval kummastavad telekaadrid varahommikusel ajal Kaubamaja uste taha kogunenud inimmassidest, kes ootasid keskuse avamist, et jooksujalu üksteist küünarnukkidega eemale tõugates tormata asju ostma. Kes liiga aeglaselt jooksis või kelle küünarnukid piisavalt tugevaid hoope ei jaganud, need jäid asjadest ilma.

Paar-kolm aastat tagasi oli olukord muutunud. Kaubanduskeskusi oli kerkinud pea igasse linnaossa. Rahvamassidest ummistunud keskustes ei olnud defitsiidiks enam kaubad, vaid kaubanduspinnad, mille peale kaupmehed üksteisevõidu konkureerisid. Sageli toimusid erinevate kaupmeeste vahel enampakkumised, kus üüripakkumised väikeste pindade puhul ulatusid kuni 1700 kr/m².

Ühegi rajatava kaubanduskeskuse puhul ei olnud seda ohtu, et mõni müügipind võiks tühjaks jääda. Küsimus oli pigem selles, et kuidas tõrjuda eemale neid kaupmehi, keda keskus vajalikuks ei pidanud.

Uusi kaubanduskeskusi kerkib kui seeni peale sooja vihma

Ajapikku kerkis kaubanduskeskusi järjest rohkem. Esimeste probleemidena kajastas meedia (Äripäev 08/03/2001) 2000. aasta detsembris avatud Laagri Maksimarketi tühjaksjäävaid müügibokse. Probleemiks oli ostjate puudus, kes kehva juurdepääsu tõttu linna piiri taga asuvat kaubanduskeskust üles ei leidnud.

Suuremat pilti vaadates võib öelda, et tegemist oli esimese pääsukesega, mis näitas, et kaubanduskeskus peab ostjate juurde minema, mitte ostjad kaubanduskeskust taga ajama. Meenutuseks veel, et füüsiline kaugus tarbijast viis hukule ka Maksimarketi, mis asus Tihniku tänaval.

Kaubanduskeskusi tekkis siiski järjest juurde. Enamuses neist täitusid nii müüjate kui ostjatega üsna kiiresti.

Tänaseks on kaubakeskuste areng taas uues faasis. Neid muutusi näeb ja kogeb omal nahal ka tarbija. Järjest sagedamini võime siin-seal keskustes märgata tühje müügibokse. Mõni seisab tühjana juba üsna kaua. Ei ole enam kaupmehi, kes müügipinna üürile tahaksid võtta. Näiteks Järve keskuses näeme, kuidas tühjade müügipindade vaheseinad kokku korjati ja nende asemele suurele pinnale väike söögikoht ja laste mängunurk rajati.

Tühjana seisab tänasel päeval koguni üks uus kaubanduskeskus. Peterburi tee äärde rajatud Maksimarketi kolimist ootav hoone seisis tühjana mullusest novembrist. Uues kohas peaks seni sadakond meetrite eemal Vesse tänaval asuv Maksimarket tegevust alustas käesoleva aasta sügisel.

Kaupluste suurt hulka iseloomustab fakt, et paljud kliendid on kogenud olukorda, kus sadade ruutmeetrite suuruses poes on kaupa valivate ostjate ja seda pakkuvate müüjate arv üks-ühele. Paistab justkui, et igale poele enam kliente ei jätku. Või on müüjaid liiga palju. Või müüakse vales kohas valet kaupa.

Turule tuleb üha uusi ja suuremaid keskusi

Samas kui olemasolevad kaubanduskeskused ei ole sajaprotsendiliselt poodidega täidetud on turule tulemas mitmeid uusi keskuseid.

Oktoobris plaanib Citymarket avada kauplused Sõpruse puiesteel (5000m²) ja Mustakivi teel (24000m²). Viru väljakul on rajamisel uus keskus, kuhu Tallinna Kaubamaja laiendab senist müügipinda 14000 ruutmeetrini. Järgmisel aastal valmib 12000 ruutmeetrine Viru keskuse II etapp. Samuti Lootsi 8 kaubanduskeskus, mille pinnaks on 10000m².

Lasnamäe Centrumi kõrval üritab Lasnamäe jaekaubandusturgu elavamaks muuta Kotka kaubanduskeskus. Kotka keskuses on kava teha hoonele täielik uuenduskuur, mis sisaldab ka uute üürnike leidmist.

‘Last but not least.’ 2004. aasta kevadel valmib Ülemiste kaubanduskeskus, millest saab 50000 ruutmeetril laiudes Eesti suurim kaubakeskus. Ülemiste nurgakivi pandi 27. augustil 2003. a., mil 600 miljonit maksva kaubanduskeskuse pinnast oli üürilepingutega kaetud 75%.

Igapäevast tarbekaupa pakkuvate pindade juures ei märgita tavaliselt spetsiifilisema suunitlusega kaubanduspindu, kus müüakse näiteks ehituskaupu, aianduses vajaminevat, autosid. Siiski on needki keskused Eesti kaubanduskeskuste turgu rikastamas ning tarbijate valikut laiendamas.

Konkurents kaupmeeste vahel kasvab

Tarbija valikut tahavad veelgi rikkamaks muuta uued turule tungivad või tungimist plaanivad kaupmehed. Omad taotlused Eesti jaekaubanduse turuosa kohta on avalikult välja hõiganud Saksa päritolu Lidl ja Leedu VP Market. Viimane soovib Eestisse 3-4 aastaga rajada 40 kauplust. Säästumarketiga sarnast suunitlust ja sümboolikat omav Lidli soov on saavutada turuosa 10%.

Võib arvata, et Lidl ja VP Market ei asu tegutsema olemasolevates kaubanduskeskuste ruumides ja seeläbi suurendatakse kaubanduspindade pakkumist veelgi. Kindlasti toovad mõlemad suurkauplejad kaasa oma toodete nomenklatuuri ning oma lähenemise kaubandusketi haldamisele. Nende edukust näitab aeg, kuid kaotama Eesti turule ei tulda.

Kodumaise ketina tegutseb endise Spari ostnud Comarket, mis avas oma kaubamärgi all tegutseva esimese kaupluse mais 2003. Comarket on näidanud üles soovi pikendada kett 2003. aasta lõpuks 15 kaupluseni Tallinnas, Tartus, Pärnus, Viljandis, Rakveres ja Jõhvis. Turuosa soov 300-1000m² suuruste kaubanduspindadega Comarketi ketil on 4%. 2-3 aasta jooksul peaks kett pikenema 30 kaupluseni. Comarketi keti suurim konkurent on sama suurte kaubanduspindade turul konkureeriv Selveri supermarketite kett.

90-ndate kaubanduskeskused küsimärgi ees

Uute ja kaasaegsete hüper- ja supermarketite turuletulek paneb raskesse olukorda 90-ndatel aastatel rajatud keskused. Üks-kaks sellist on igas Tallinna linnaosas. Need on ilma olulise ankurüürnikuta keskused, kus asuvad laiemat tuntust mitteomavate kaubamärkide müüjad, kes reeglina ei kuulu kauplustekettidesse.

Väikestel kaubanduskeskustel puudub sageli konkreetne kontseptsioon, mis lubaks omas turuni_is edukalt tegutseda. Samuti võib probleeme olla reaalset turuolukorda arvestava paindlikkusega läbirääkimistes üürihinna üle. Uksi siiski vaevalt mõni selline kaubanduskeskus sulgema peab.

Seni on ka tarbijad näidanud üles suuremate keskuste eelistamist, kust leiab laiema kaupade ja teenuste paketi.

Väike vale, suur vale, statistika

Eesti, eriti Tallinna kaubanduspinna hulk on juba paar aastat kõne all olnud. Hetkel on Tallinnas kaubanduspinda ligi 1,25m² inimese kohta.

Sageli on seda võrreldud Soome ja Rootsi kaubanduspinna hulgaga ühe elaniku kohta. Statistika abil võib jõuda järelduseni, et Eestisse võiks kaubanduskeskusi ehitada veel sama palju kui neid olemas on.

Kinnisvaraturg ja kaubandusturg sarnaselt on siiski lokaalsed ja mõjutatud eelkõige kohalikest teguritest. Soome ja Rootsi keskmised palgad (suurusjärk 35000 krooni kuus) ei ole Eesti oludega võrreldavad. Samuti tarbimise struktuur, mis Eesti vaesemates oludes kaldub enam esmavajaliku poole.

Võitlus turuosa pärast

Kaubanduskettide juhid ei ole ülepakkumisest saladust teinud. Tegemist ei ole hetkel kasumi teenimisega, vaid karmi võitlusega turuosa pärast. Praegused trendid uute marketite ja uute kaupmeeste turule tulemise taustal näitavad, et võitlus kergemaks ei lähe.

Kaubanduskeskuste kui kinnisvara omanike elu liigub samuti keerulisi radu pidi. Järjest enam tuleb vaeva näha heade ja tugevate kaubakettide üürnikuks meelitamisega. Keskuses peab toimima efektiivne turundustöö, mis kliendid kohale toob. Kaubakeskus peab olema tarbijale (ja seeläbi kaupmehele) sünergiat pakkuv, kus erinevad kaupmehed teineteisele kliente toovad.

Tarbijad on ainsad, kelle tuju kerkivatest kaubanduskeskustest järjest rõõmsamaks läheb. Inimeste sissetulekute tase vaikselt tõuseb. Teisest küljest väheneb esmatarbekaupade kulu osakaal sissetulekust, mille üheks põhjuseks on lisaks konkurentsisurve all samale tasemele jäävad hinnad. Nii võib arvata, et tugevatele kauplejatele on turul ruumi ka tulevikus.

Üürihinnad peavad langema

Tihenev konkurents hoiab kaupade hinnad all. See vähendab kaupmeeste tulubaasi ning võimalus kõrget üürihinda tasuda. Üürihinnale avaldavad survet ka järjest kerkivad uued kaubakeskused, mis annavad kaupmeestele järjest laiema võimaluse asukohavalikuks.

Need majanduslikud protsessid sunnivad kaubanduskeskusi üürihinda alandama. Võib prognoosida, et tippüürid langevad kuni 20%. Samuti lähevad korrigeerimisele madalamal tasemel olevad üürihinnad. Üldine üüritase pigem langeb, kuid kindlasti vähem.

Üürihinna alanemine võib kriitiliseks osutuda kaubanduspindadel, mille peale on eelneva üüripindade nappuse tingimustes korraldatud üürihinna enampakkumine ning kus hind on jäänud tasemele, mis tänastes oludes üürniku kõri kinni pigistab.

Jätkuva trendina seotakse üürihind kaupluse käibega. See jagab ausa mänguna riskid võrdselt nii kaupmehe kui üürileandja vahel.

Edukuse valem

Kaubanduskeskuste kui üürileandjate vaatenurgast on läbikukkumise valemi märksõnaks paindumatus. Paindumatus üürihinna läbirääkimistel kiiresti muutuvas turufaasis, paindumatus keskuse kontseptsiooni loomisel või muutmisel, oma näo puudumine.

Edu ei tõota kaubanduskeskuste omanikele ka strateegia, kus üürnikuks võetakse esimene huviline või parima hinna pakkuja ilma, et selle juures arvestatakse keskuse kui terviku iseloomu ning kliendisegmenti suunatust. Praktika on näidanud, et sellised ebaratsionaalseid pakkumisi tuleb, mis lühiajaliselt paistavad magusate maasikatena, kuid pikemaajalises perspektiivis üürnike voolavust suurendades ja seeläbi keskuse identiteeti purustades karuteene hoone omanikele mängivad.

Edukuse tagab keskusele läbimõeldud lähenemine. Samuti peab läbi olema mõeldud kaubakeskuse turundusplaan, et leida parim kliendisegment, kellele efektiivselt kaupu pakkuda. Oluline on pakkuda uusi kaubamärke, et mitte muutuda kliendi silmis üheks paljudest oma näota keskustest, kus igal pool on esindatud samad kaubamärgid.

Kaubamärkide paljususe suurendamiseks tuleb turule tuua uusi kaupmehi ning mitte piirduda vaid Eesti turul täna tegutsevatega.

Ostmine peab olema lõbus

Kaubanduskeskused annavad endast parima, et luua positiivset emotsiooni, mis käiks ostmisega kaasas. Lihtsamad vahendid selleks, mida kasutatakse, on joonistusvõistlused lastele. Eelkõige samale eale on mõeldud Kristiine Keskuse batuudihüpped. Nooremate laste jaoks on juba ammu igas keskuses laste mängunurk.

Tallinna Kaubamaja korraldas juba pisut vanemale eale mõeldud lühema miniseeliku valimise. Lauljate ja ansamblite esinemisega on teed näidanud Stockmann. Rocca al Mare keskus üritab atraktiivsust tõsta vahakujude presenteerimisega.

Oma tee on valinud Monton, kes on ööklubisse sissepääsu kaubamärgi kandjatele soodsamaks teinud.

Ilmselt esmakordselt Eestis kasutab üks poekett oma turunduskampaanias kohalike omavalitsuste sotsiaalametite abi. Nimelt jagab Comarket Rakveres ja Viljandis nende kaudu uute kaupluste avamise ajal vähekindlustatud elanikele kliendikaarte.

Pilt selgineb

Kaubakeskuste omamise ärist on väljunud turu suurtegija Ober-Haus. Kinnisvarafirma Ober-Haus müüs oma kaubanduskeskused ettevõtte juhi Paul Oberschneideri ja tema äripartneritele seotud firmale. Tehing hõlmab kokku 50,000 ruutmeetrit jaemüügipindu, mis asuvad eelkõige Tallinnas. Tehingu väärtuseks on ligikaudu 600 miljonit krooni.

Kaubanduskeskuse edukad ja edutud selguvad kahe aasta jooksul ehk aastaks 2005. Selleks ajaks on valminud olulisemad uued keskused, mis ainuüksi oma suuruse tõttu turul suurt rolli hakkavad mängima.

Kahe aasta jooksul sõelutakse turult välja ebaprofessionaalsed keskuste omanikud. Nende asemele tulevad paremad oskajad või on keskused sunnitud uksed sulgema.

Uute keskuste rajamiseks Eesti pankadelt raha laenata on raske kui mitte võimatu. Kaubanduspindade ülepakkumisele on pankurid juba 2002. aastal tähelepanu juhtinud. Sellele vaatamata finantseeris eelmainitud Ober-Hausi kaubanduskeskuste müügitehingut Hansapank.

Uute keskuste rajamise rõhk kandub juba varem Tallinnast eemale, sest ka maarahva elujärg paraneb ning tarbimiskulutused suurenevad.

Maakonna keskused saavad uusi kauplusi, mis mastaapidelt pealinnaga võrdlust ei kannata. Paljude maakondade suuremaks ja olulisemaks kaubanduskeskuseks kujunevad Tallinn, Tartu ja Pärnu.

Täna saab nentida, et midagi hullu pole karmis konkurentsivõitluses juhtunud. Raskused on sünnitanud uusi ideid – näiteks hobikardi rada Laagri Maksimarketi pooltühjas parkimismajas.

Tõenäoliselt hakkab pilt selguma mõnelgi suures kaubanduskeskuses uhket kaubamärgi all kaupleval kaupmehel. Otstarbekamaks võib osutuda laiadele rahvamassidele mõeldud kaubamajast kolida oma kauplus kesklinna äritänavale väärikat klienti meelitama. Teisisõnu – elanikkonna varandusliku ja sotsiaalse kihistumisega alusel hakkab selguma pilt, kelle jaoks kus mida müüa.

Senised tormilised arengud siiski ei tähenda, et enam Tallinna piirkonda uusi kaubanduskeskusi ei rajata. Õige turuni_i leidmisel ning oskusliku äriplaani elluviimise juures on uutele keskustele alati ruumi.

Aktiivseim kinnisvaraturg on Tallinnas ja Harjumaal

2003. aasta I kvartalis sõlmiti 9754 kinnisvara ostu-müügilepingut koguväärtusega 4255 miljonit krooni. Võrreldes 2002. aasta I kvartaliga sõlmiti 11% rohkem kinnisvaratehinguid, millede väärtus oli mullusest koguni 37% suurem.

Suurenev kinnisvaratehingute arv on ühest küljest üllatav. Nimelt näitas 2002. aasta, et kinnisvaratehingute arv on stabiliseerunud ning hakkab isegi kahanema. Teisest küljest aga tulid pangad aasta alguses välja järjest aktiivsemate ja agressiivsemate laenukampaaniatega. Lisaks on stabiilses langustrendis olnud eluasemelaenude intressimäär, mis muudab laenuvõtmise võimalikuks järjest enamatele inimestele. Nii ei ole suurenenud tehingute mahus tegelikult palju üllatavat.

Võrreldes eelmise aasta I kvartaliga on kõige enam (34%) suurenenud tehingud kruntidega. Kruntidega tehtud 2288 tehingu väärtus tõusis 57% ja jõudis 1200 miljoni kroonini. Maatehingute arvule saab prognoosida jätkuvat keskmisest suuremat tõusu.

Tähelepanuväärne on asjaolu, et nelja aastaga on kruntidega tehtavate tehingute arv kasvanud ligi kaks korda. Korterite ja elamute tehtud tehingute arv on samal ajal suurenenud kõigest 10-11%.

Esimeses kvartalis suurenes 11% eluhoonetega tehtud tehingute arv (1730). Eelnevalt on nende tehingute arv poolteist aastat langustrendis olnud. Eluhoonetega tehtud tehingute väärtus suurenes 6% ning oli 744 miljonit krooni.

Kõige vähem suurenes korteritehingute arv. Korteritega tehti 2003. aasta I kvartalis 5075 tehingut väärtusega 1671 miljonit krooni. Tehingute arv suurenes võrrelduna 2002. aasta I kvartaliga 5%. Tehingute väärtus suurenes aga koguni 44%.

Mitteeluruumidega tehtud tehingute arv kahanes mullusega võrreldes 6%, kuid väärtus suurenes 35%. Tehingute arv ja nende väärtus olid vastavalt 661 ja 601 miljonit krooni. Sellest langusest ei saa väga kaugeleulatuvaid järeldusi teha, sest erinevalt elukondliku kinnisvara turust ei ole äripindade turg väga selgelt sesoonne. Aasta lõikes on äripindade turg vaatamata äkilistele tõusudele ja langustele üsna stabiilne.

Piirkondlikult on kinnisvaraturg koondunud nagu kogu muu majanduselu Tallinnasse ja Harjumaale. Tallinnas ja Harju maakonnas sõlmiti käesoleva aasta I kvartalis kõigist kinnisvaratehingutest 48%. Kõnealuste tehingute väärtus oli aga koguni 76% kogu Eestis sõlmitud kinnisvaratehingute väärtusest.

Eelmiste aastatega võrreldes on Tallinna ja Harjumaa osakaal kinnisvaratehingute arvus ja väärtuses püsinud enam-vähem samal tasemel näidates väikest langustendentsi. Käesoleva aasta I kvartal on taas üle hulga aja Tallinna-Harju osakaalusid suurendanud.

Vaeslapseks on endiselt siin Ida-Viru maakond. 2003. aasta I kvartalis seal sõlmitud 489 kinnisvara ostumüügilepingut moodustasid kõigist Eestis sõlmitud kinnisvaralepingutest kõigest 7%. Nende väärtus 15 miljonit krooni aga oli koguni ainult napp 1 protsenti kõigist tehingutest. Ida-Virumaa on olnud aastaid kõige passiivsema kinnisvaraturuga piirkond Eestis.

Toodud numbrid peegeldavad ilmekalt aktiivset kinnisvaraturgu. 2002. aastal võrreldes 2001. aastaga vähenes kinnisvaratehingute arv 3%. Käesoleva aasta esimese kvartali numbrid lubavad arvata, et selleaastane kinnisvaratehingute arv eelmist aastat siiski ületab. Selle arvamuse aluseks on aktiivne ehitustegevus ja jätkuvalt madal intressimäär. Lisaks ka pankadevahelise intressisõja tulemusel väljahõigatud rekordid eluasemelaenude väljastamisel.

Piirkondlikult on kinnisvaraturg jätkuvalt kõige aktiivsem pealinnas ja selle ümbruses. Selles piirkonnas on ka kõrgeimad kinnisvarahinnad. Teised maakonnad on vaikselt muutumas aktiivsemaks, siiski laiendavad suuremad (laenu-)kampaaniad turgu ikka kõige enam suurima elanike arvuga piirkonnas Tallinnas ja selle ümbruses.

Kõige ohtlikum kinnisvaraturu aktiivsuse pärssija võib olla euribori ja selle alusel kujuneva intressimäära tõus. Võib arvata, et intressimäära suurenemine juba laenu võtnud pankade kliente ootamatult kallimaks kujunevast eluasemest loobuma ei sunni. Küll aga väheneb uute laenuklientide arv.

Kinnisvarakalender: september 2003

 

Kuuteemad:

– Matkamaja ja teiste vanalinna kinnistuste võimalik müük;
– Saku Suurhalli pankrotioht endiselt õhus;
– taas tõstatunud Harju tänava kruntide küsimus.

Muud teemad:

02/09 Tallinna Harju tänava äärse maa omanikud nõuavad linnalt luba ehitada varemeaukude asemele elu- ja ärimaju.
02/09 Hansapank esitas avalduse täitemenetluse algatamiseks Rocca al Mare Suurhalli vastu, et kätte saada selle ehitamiseks laenatud 35 miljonit krooni.
03/09 Haapsalus De la Gardie lossi ostnud _veitsis elav Irina Sbrizzi tahab rajada lossi hotelli.
04/09 Tartu linnavalitsus suunas volikogusse eelnõu Küütri tänaval asuva Athena kino kinnistu sundvõõrandamise taotlemiseks.
04/09 Ärimees Rein Kilk ostis Tartu muinasuskaitsealuse lagunenud vaksalihoone.
05/09 Haabersti jäähalli omanikud tegid linnale ettepaneku spordikompleks endale osta, sest ei soovi kahjumiga töötavat ettevõtet kauem ülal pidada.
09/09 Nurgakivi sai Kuressaares uus spa-hotell Georg Ots.
09/09 AS Susi investeerib Peterburi maanteel asuva büroo- ja kaubakeskuse laiendamisse 25 miljonit krooni.
09/09 Printall alustas Tallinnasse Peterburi teele uue trükikojahoone ehitust.
10/09 Arco Vara prognoosib mitme elamispinna liigi osas müügiperioodide pikenemist.
11/09 Tallinna linn sõlmis lepingu uue ligi 55 miljonit krooni maksva jäähalli rajamiseks.
12/09 Kinnisvarahaldaja AS BREM pani korterivõlgnike võlad müüki.
15/09 Emajõe Ärikeskus avas Tartu keslinnas üle 11 miljoni krooni maksva uue bussijaama.
17/09 Tallinna linnavalitsus algatas Raku kvartali teise osa planeeringu, planeeritava ala suurus on 24 hektarit.
16/09 Rahandusministeerium ja Kalev REC sõlmisid teisipäeval Keila-Joa puhkeala ostu-müügilepingu. Ostu finantseeris Hansa Liising.
19/09 Tallinna linnahalli kinnistute pakkumise dokumendid on välja võtnud viis kinnisvaraarendajat.
22/09 Pärnu linnavalitsus otsustas panna hotelli Pärnu kinnistu 19 miljoni krooni suuruse alghinnaga enampakumisele.
23/09 Valitsus kinnitas tulumaksuseaduse muudatused, mille kohaselt on 2005. aastast rangemalt reglementeeritud eluasemelaenu intresside mahaarvamine maksustatavast tulust.
25/09 AS-il TVMK on plaanis kolida vineeri- ja mööblikombinaat Tallinnast ära linna lähedale maale.
27/09 Peale Tallinna prefektuuri kavatseb vanasse Kalevi kommivabriku peamajja kolida ka politseiamet.
29/09 Haapsalu linnavalitsus valmistab ette kava, mille alusel läheb erakätesse üle 30 mereäärse puitmaja vanalinnas.
29/09 Hobujaama tänav 10 ja Narva maantee 5 asuva ärimaa omanik pani krundi 53 miljoni krooni suuruse alghinnaga enampakkumisele.
29/09 Tallinna linnavalitsus kinnitas mitme vanalinnas ja kesklinnas asuva kinnistu müügikava, samas otsustas linn loobuda Matkamaja müügikavast.
30/09 Macro Kinnisvara rajab Vabaõhumuuseumi teele kuni kolmekorruselise madaltiheda hoonestusega elamurajooni, kuhu tuleb 170 korterit.

Mida lähemal kesklinnale, seda kallim

Lasnamäe kui elupiirkonna kehv maine on tingitud vähesest rohelusest, samuti on seal liiga vähe kaubandus- ja teenindusasutusi.

Lasnamäe enam nõutavad piirkonnad on kesklinna-poolsemad tänavad: Katleri asum, Kalevipoja, Võru, Koorti, Majaka, Lasnamäe tänav ja Sikupilli asum.

Kesklinnale lähemate piirkondade eelis on parem infrastruktuur – poed ja teenindusasutused on ligemal ja kesklinna pääseb kiiremini. Halb on see, et sealsed paneelmajad on vanad ja kehva planeeringuga. Hinnatud on ka Pirita-Kose (Kihnu, Vormsi, Muhu tänav) piirkond. Selle plussid on ennekõike samuti kesklinna lähedus, uuemad elamud ja Katleri piirkonna puhul ka Pirita linnaosa haljastus ning osa elamute puhul merevaade.

Kesklinnast kaugemal asuvate piirkondade (Ümera, Raadiku, Sinimäe, Mahtra) vastu on huvi väiksem, sealsed korterid on sellevõrra odavamad. Uusi kortermaju Lasnamäel ei ole. Ainsa uue elamuna saab välja tuua Narva maanteele Lasnamäe nõlvale ehitatud Mäevärava maja, kus ruutmeetrihind algab 14 000 kroonist. Kõrgemate korruste korterite hinnad küünivad 20 000 kroonini ruutmeetri eest. Lasnamäel on palju üürikortereid, hinnatase sõltub korteri heakorrast ning möbleeritusest. Ühetoalise võib üürida 2000-3000 krooni eest, ligikaudu sama raha eest võib saada ka kahetoalise.

Artikkel on avaldatud 30.09.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel_246474.html

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!