Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes
Kinnisvarakool: Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid - Tõnu Toompark
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
 

Populaarsust koguvad puidust eramud ning kortermajad

Arco VaraKuigi kõlab arvamusi, et üks õige Eesti kodu ehitatakse ikka kivist, koguvad üha enam populaarsust ka puidust eramud ning kortermajad, kirjutab Arco Vara Tartu piirkonna maakler Janika Toots.

Tänapäevased mitmekesised ehitustehnoloogiad võimaldavad eramuehituses kasutada laialdaselt väga erinevaid materjale, kuid tavaliselt koondub koduostja dilemma ühe valiku alla – kas osta puu- või kivimaja?

Kui rääkida ehitusfaasis majade soetamisest, siis on otsus sageli seotud maja valmimise kiirusega, sest puitmaja valmib kiiremini kui kivimaja.

Kui aga soovitakse osta valmis maja, siis ei ole erilist vahet, kas tegu on kivi- või puitmajaga, oluliseks muutuvad ehituse kvaliteet ning asukoht.

Puitmaja valiku puhul tuleks eristada palkmaja ja puitkarkassmaja. Viimane koosneb lisaks puidust karkassile peamiselt kipsplaadist, aurutõkkest, soojustusest, tuuletõkkest ja välisvoodrist. Seega puidu osakaal ei ole tegelikult väga suur.

Puitmaja on kergema kaaluga ja seetõttu saab rajada maja vundamendi soodsamalt. Majakarbi püstitusaeg on samuti puitmajal oluliselt kiirem, kuna elektri-, vee- ja muude kommunikatsioonide paigaldamisel tuleb kivimaja ehitusel arvestada lisatöödega kivisse freesimise ja puurimise näol. Analoogseid nüansse on veelgi.

Puit mängib

Puitmajale võivad erinevad seened ja niiskus kiiremini külge hakata kui kivimajale, kuid samas on hoone looduslikum ning hingab paremini.

Kõige keerulisem on puitmajade juures ära hoida nagisemist ja seda eriti tugevate tuulte korral. Kõik on kuulnud ütlust „puit mängib”, mis äraseletatult tähendab, et puitmaterjal kas paisub või kahaneb. Seda on hästi tunda just aastaaegade vahetusemisel. Selle tõttu tekivad praod seinte ja lae piirjoonele, aga ka mujale. Kuigi väga palju oleneb ehitusmaterjali ja ehituse kvaliteedist, tunnistavad suur osa puitkarkassmajade omanike, et taoline nagisemine mõnikord häirib.

Kivimaja peetakse küll rahva seas tugevamaks ja kindlamaks, aga parim kinnitus väitele, et puitmaja kestab aastasadu, on Eesti linnade vanad puumajad, mida vaatamata vägagi ebapiisavale hooldusele on hulgaliselt säilinud.

Oluline on toimiv kooslus

Tegelikult on nii puit kui kivimajal omad plussid ja miinused, kuid kõige olulisem on, et kooslus töötaks. Elukeskkonna määrab suuresti õigete soojustus- ja siseviimistlusmaterjalide ning korralikult lahendatud kütte- ja ventilatsioonisüsteemi kasutamine.

Materjalide ja süsteemide vastastikune säästlik toimimine määrab ka maja hinna, kuigi üldjoontes on kivimajad praegu veel kallimad. Siiski koguvad üha enam populaarsust puitmajad ja linnapildis on seda ka väga hästi näha.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine praktikas – kuidas vältida vaidlusi, järelevalve märkusi ja probleeme objekti üleandmisel?

SEB: Kuidas finantseerida korterelamu renoveerimistöid?

SEB PankVanemad korterelamud vajavad sageli suuri investeeringuid maja üldise seisukorra parandamiseks ja eluea pikendamiseks. Kui ühistu on otsustanud põhjaliku remondi ette võtta, on järgmiseks oluliseks sammuks rahaliste vahendite leidmine.

Kolm võimalust tööde eest tasumiseks

Renoveerimistööde eest tasumiseks on võimalik kombineerida kolme finantseerimisallikat.

Kui ühistul on toimiv remondifond, saab sellesse kogutud vahendeid kasutada remonditööde omafinantseeringuna.

Teiseks tasub end kurssi viia kõigi võimalike toetustega, mida linnad või vallad kortermajade korrastamiseks pakuvad. Eelmisel aastal jõustus korterelamute rekonstrueerimise toetuse määrus, mille kohaselt korteriühistutel ja kohalikel omavalitsustel on võimalik saada korterelamute kordategemiseks ja energiakulude vähendamiseks senisest suuremat riiklikku tuge. Toetus on mõeldud enne 1993. aastat ehitatud korterelamutele, kus on moodustatud korteriühistu või mis on tervikuna kohaliku omavalitsuse omandis. Majas peab olema vähemalt kolm korterit. Korterelamute rekonstrueerimise toetust hakkab välja andma SA KredEx.

Omavahendite vajaka jäämise korral tasub nõu pidada pangaga, et leida sobivaim lahendus remonditööde finantseerimiseks.

Pangalaenu ei pea kartma

Laenu võtmine on otsus, millele peaks eelnema ühistu liikmete põhjalik arutelu. Ei tasu hirmu tunda, et laenuga võetakse ühistule ülejõu käiv kohustus. Vastutustundliku laenamise põhimõtted on tänapäeval pankadele karmid ja enne laenu andmist analüüsib pank ühistu makse võimet ja laenu teenindamist tulevikus väga põhjalikult. Oma otsuses jääb pank pigem konservatiivseks, kui annab kergekäeliselt välja ühistule üle jõu käiva laenu.

Julgust panga poole pöörduda peaks lisama nende ühistute kogemused, kes on laenu võtnud ja renoveerimistööd edukalt lõpule viinud. Varasem praktika näitab, et laenu tagasimaksed ei pruugi elanike igakuised kulutusi tõsta, vaid võivad tänu remonditööde käigus saavutatud energiasäästule ja madalamatele kommunaalkuludele hoopis langeda või jääda samaks.

Kuidas pangast laenu taotleda?

Kliendihalduriga nõu pidamine võiks olla esimene samm. Haldur tutvustab laenutingimusi ja võimalusi ning annab vastused tekkinud küsimustele. Laenutaotluse tegemisel tuleb silmas pidada, et laenuvõtmise otsus ja taotlus oleks vormistatud panga poolt aktsepteeritud vormile.

Korterelamute renoveerimiseks saab parima lahenduse pangast

SEB pakub kortermajade remondiks spetsiaalset korterelamu renoveerimislaenu. Pika tagasimaksega laen võimaldab finantseerida ehitus- ja renoveerimistöid ning töödega kaasnevaid ekspertiisi- ja projekteerimiskulusid.

Viivika Eljand
vabakutseline ajakirjanik

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Elu korteriühistus: Volikirja edastamise võimalused

Kätri SarapuuPalun selgitage võimaluse korral, et kuidas saab välismaal või teises Eesti linnas komandeeringus viibiv korteriühistu liige vormistada volituse. Kas meili teel saadetud ning väljaprinditud volitus (sisuliselt originaali koopia) annab seadusliku esindusõiguse korteriühistu üldkoosolekul?

Õiguslikku tähendust omab originaaldokument, seega paberil allkirjastatud volikiri tuleks kas postiga saata või see digitaalselt allkirjastada ning e-posti teel saata.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine praktikas – kuidas vältida vaidlusi, järelevalve märkusi ja probleeme objekti üleandmisel?

SEB: Millist osa kodulaenu tingimustest saan ise mõjutada?

SEB PankKodulaenu võtmine on oluline samm, mis tasub hoolega läbi mõelda, sest üldjuhul on laenusumma suur ning tähtaeg pikk. Kuigi enamik kodulaenu tingimusi on suhteliselt kindlalt fikseeritud, saab laenutaotleja teatud tingimuste osas kaasa rääkida.

Laenusumma

Laenu taotlemine algab vajadusest teha mõni suuremas summas kulutus (näiteks kodu remontimiseks või uue kodu soetamiseks). Vajaliku laenusumma suurus sõltubki eelkõige kulutuse suurusest (eluaseme soetamisel eeskätt objekti hinnast), omafinantseeringu summast ja laenuperioodist.

Laenu väljamaksmise tingimused

Kui laenusaaja teab, et tal ei ole kogu laenusummat ühekorraga tarvis (näiteks objekti renoveerimisel), võiks kaaluda ja taotleda laenusumma ositi väljamaksmist. Kuna intressi arvestatakse laenujäägilt, siis tasub laenutaotleja sel juhul kokkuvõttes vähem intressi.

Kodulaenu tagasimakseperiood

Laenusaaja saab ise valida, kui pika perioodi jooksul ta soovib kodulaenu tagastada. Laenuperioodi maksimumaeg on 30 aastat, kuid soovi ja võimaluste korral saab kodulaenu võtta ka lühemaks ajaks ehk tagastada laenusumma kiiremini. Mida lühem on tähtaeg, seda suurem on igakuine tagasimaksesumma. Näiteks kui 70 000 euro laenamisel 30 aastaks on igakuine tagasimakse annuiteetgraafiku korral ca 315 eurot, siis sama summa tagasimaksmisel 20 aastaga on kuumakse ligi 100 euro võrra kõrgem (arvutuses on võetud aluseks intressimäär 3,5%).

Kuna pikema laenu tagasimakseperioodi korral on laenusaaja igakuiste finantskohustuste tagasimaksesumma väiksem, võimaldab pikemaks perioodiks laenu võtmine üldjuhul laenata suuremat summat. Samas peaks sealjuures arvestama, et pikema laenuperioodi korral on laenu kogukulu suurem. Soovituslikult võiksid laenusaaja igakuised finantskohustused jääda alla 30–40% regulaarsest sissetulekust.

Kuigi maksimaalne võimalik laenuperiood on 30 aastat, on enamikus pankades siiski vanuseline piirang, mis ajaks peaks laen olema tagasi makstud. SEB puhul on selleks hiljemalt laenusaaja 75. eluaasta ehk näiteks 55-aastane inimene saab laenu taotleda maksimaalselt 20 aastaks.

Intressimäära tüüp

Laenusaaja saab otsustada, kas siduda kodulaenu leping fikseerimata (muutuva) intressimääraga või see teatud perioodiks fikseerida.

Fikseerimata intressimäär koosneb bassintressimäärast (üldjuhul euriborist) ning individuaalsest marginaalist. Intressimarginaali suuruse otsustab pank ning see üldjuhul laenulepingu kestvuse jooksul ei muutu. Baasintressimäär (euribor) on muutuv. Ajavahemik, mille tagant euribori suurus võib muutuda, sõltub sellest, millise perioodi euribori laenusaaja lepinguga soovib siduda. Näiteks kuue kuu euribori korral fikseeritakse iga poole aasta tagant uus euribori väärtus. See tähendab, et intressimäär võib selle ajavahemiku möödudes iga kord suureneda või väheneda. Kui muutub intressimäär, muutub ka tagasimakse suurus, mis võib tähendada suuremat kulu laenu tagasimaksmisel. Selleks, et teada, kui palju võib näiteks 2–3%-lise intressimäära tõus teie laenumakseid suurendada, tasuks enne laenu võtmist olukord kodulaenukalkulaatori abil läbi arvutada. Mõelge, kas suudate intressimäära suurenemisel laenumakseid tasuda.

Euribori suurenemise riski maandamiseks pakuvad pangad üldjuhul ka intressimäära fikseerimise võimalust. Intressimäära fikseerimine annab laenusaajale kindluse, et fikseerimise perioodil laenumakse ei muutu.

Intressimäära fikseerimisel on oluline pöörata tähelepanu sellele, kas fikseeritud intressimäära ennetähtaegsel muutmisel muutuvaks intressimääraks, laenu ennetähtaegsel tagastamisel või mõnel muu muudatuse korral, mida intressimäära fikseerimise perioodil soovitakse teostada, on pangal õigus nõuda laenusaajalt täiendava tasu maksmist.

Kodulaenu tagasimaksmise graafik

Kodulaenu tagastamiseks ja intressi tasumiseks lepitakse kokku igakuine maksegraafik. Laenu on võimalik tagastada annuiteetgraafiku alusel ning ka võrdsete osadega tagasimaksegraafiku alusel. See, millise graafiku alusel laenu tagastamine toimuma hakkab, on eelkõige laenusaaja otsustada.

Annuiteetgraafiku korral tasutakse iga kuu ühesuurune makse (annuiteetmakse), mis koosneb laenu tagasimaksest ja intressist. Annuiteetgraafiku puhul on laenuperioodi alguses laenumakse väiksem ja intressimakse suurem. Laenuperioodi lõpus on jaotus vastupidine. Annuiteetmakse suurus võib muutuda, kui muutub baasintressimäär (euribor).

Võrdsete põhiosamaksetega graafiku korral tasutakse kogu laenuperioodi jooksul iga kuu ühesuurust laenu põhiosa makset, millele lisandub intress. Seetõttu on iga kuu pangale makstav summa erinev.

Võrdsete põhiosadega tagasimaksegraafiku korral väheneb laenujääk kiiremini, mistõttu tuleb kokkuvõttes tasuda laenuperioodil vähem intressi kui annuiteetgraafiku korral. Samas on võrdsete põhiosamaksetega graafiku korral igakuine laenu tagasimaksesumma suurem.

Lisaks saab laenusaaja öelda, milliselt arvelduskontolt laenu tagasimaksed esmajärjekorras tasumisele kuuluvad, ning määrata igakuise maksepäeva. Kui kodulaenu võetakse koos kaaslaenusaajaga, siis on pangal õigus võtta laenumakseid maha ka kaaslaenusaaja arvelduskontolt.

Enne laenu võtmist tuleb kindlasti tutvuda kõikide kodulaenu tingimustega ning küsimuste korral kindlasti konsulteerida erakliendihalduriga.

Gerli Ramler
vabakutseline ajakirjanik

Kinnisvarakool: Kasutusluba praktikas – vajalikud dokumendid, menetlus ja probleemide lahendamine

Eesti Energia müüb Tallinna kesklinnas asuvaid kinnistuid

Eesti EnergiaEesti Energia kuulutas mais välja avaliku kirjaliku enampakkumise Tallinna kesklinnas Veerenni tänaval asuvate kinnistute müügiks. 2015. aasta lõpus Tallinna linna poolt kehtestatud detailplaneeringu kohaselt võib kruntidele rajada äri- ja tootmishooneid.

Veerenni 38, T7, 38b ja 40a krundid asuvad Veerenni ja Tehnika tänava ning Tallinn-Tapa raudtee vahelisel alal. Kruntide kõrval asub ka Elektrilevi alajaam. Kuna tänapäevased alajaamad ei vaja enda ümber suurt teenindusmaad, müüb Eesti Energia ümbritsevad ja põhitegevuseks mittevajalikud krundid.

Kruntide kogupindala on 10 252 m2. Tervikuna on kinnistute alghind 954 000 eurot, eraldi on Veerenni 38 ja T7 kinnistute alghind 394 900 eurot, Veerenni 38b kinnistu alghind 234 000 eurot ja Veerenni 40a kinnistu alghind 325 100 eurot.

Kinnistute müügimaterjalidega on võimalik tutvuda Eesti Energia veebilehel www.energia.ee/kinnisvarateated. Pakkumisi on võimalik teha 3. juunini.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC – põhimõtted, meetodid ja turuväärtus

Metro Capitalilt juba teine luksustorn käesoleval aastal

Metro CapitalKinnisvaraarendusettevõte Metro Capital alustas Tallinnas, Pirita tee 20a eksklusiivse Meerhof 2.0 B-torni müüki. Meerhof 2.0 kortermaja asub Pirita promenaadi ja Lauluväljaku naabruses.

Pärast Meerhofi esimese maja edukat lõpetamist 2015 aastal käivitas Metro Capital 2016 aasta alguses Pirita tee 20a kinnistul Meerhof 2.0 arendustegevuse, mille käigus valmib 2017 aasta septembriks luksuslik ja keskkonnasõbralik 73 luksuskorteriga Meerhof 2.0 A-torn. Seoses klientide suure nõudlusega eksklusiivsete merevaatega elupindade järgi, otsustas Metro Capital lansseerida ka 70 korteri ja 3 äripinnaga B-torni planeeritust varem. Mõlemad luksuselamud ehitab Nordecon.

“Käesolev aasta on olnud Metro Capitalile üle ootuste edukas ning sisuliselt kogu Meerhof 2.0 10-korruselise hoone merepoolne külg broneeriti ostjate poolt paari kuu jooksul ning huvilisi kogunes rohkemgi kui oli kortereid pakkuda“ kommenteeris kvartalit arendava Metro Capitali partner Ain Kivisaar. „Sellises olukorras ei olnud raske teha otsust tuua turule ka teine analoogne 10-korruseline hoone ning lõpetada kogu projekt tervikuna 2017 aasta sügiseks.“

Meerhof 2.0 on olemasoleva Meerhofi Residentsi edasiarendus. Meerhofi Residents valiti käesoleval aastal 52 osaleja seast ka Balti Kinnisvaraauhindade finaali, mis on Metro Capitalile suureks tunnustuseks ja näitab, et ettevõte liigub oma innovaatilise arendustegevusega õiges suunas.

Meerhof 2.0 projekteerimismeeskonda kaasati lisaks tunnustatud arhitektile ja sisekujundajatele ka akustikud, energiatõhususe eksperdid, nutikodu tehnikud ja isegi Feng Shui asjatundjad. „Luksuskinnisvara arendamine ei ole tänapäeval kivide ladumine heasse asukohta. Oleme selle projekti kallal tõsist tööd teinud ligi kaks aastat ning tulemus on erakordne ja ainulaadne nii seest kui väljast“ ütles Kivisaar.

Kõik Meerhof 2.0 korterid varustatakse standarina nutikodu lahendusega, mille abil saab mobiilsete seadmetega oma kodu juhtida ning jooksavalt jälgida vee-, kütte- ja elektrikulu. Esmakordsena Tallinna uusarendustest valmivad maja sisehoovi tenniseväljak ja golfi green. See on osa Metro Capitali kontseptsioonist, mille kohaselt toetab Meerhof 2.0 aktiivse elustiiliga elanikke, andes lisaks ümbitsevatele spordivõimalustele ka omapoolse panuse.

Mõlema hoone katusele paigaldatakse päikesepaneelid, millest saadav elektrienergia suunatakse elanike üldenergia tarbimisse. Nii säästab iga tulevane Meerhofi elanik keskkonda ja hoiab igakuiselt kokku raha. Olemasoleva Meerhofi Residentsi näitel võib prognoosida, et igakuised kütte-ja elektrikulud jäävad alla 1€/m² kuus.

Projekti kohta leiab täpsemat informatsiooni kodulehelt www.meerhof.ee.

Metro Capital on 12-aastase ajalooga kinnisvaraarendusettevõte, keskendudes oma tegevuses unikaalsetele asukohtadele, mis on väljakutsuvad nii arendajale, arhitektidele kui ka inseneridele (Metro Plaza, Pirita Rannahoone, Kadrioru ajaloolised Burmani kortermajad, Meerhofi Residents, Tivoli elurajoon Kadriorus jne). Metro Capitali missiooniks on inspireerivate elukeskkondade loomine, kus inimestel oleks hea elada. Täpsem info www.metro.ee.

Kinnisvarakool: Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid - Tõnu Toompark

Merko ehitab Viru Jalaväepataljoni tehnikapargi hooned ja rajatised

Merko16. mail 2016 sõlmiti AS Merko Ehitus kontserni kuuluva AS Merko Ehitus Eesti tütarettevõtte AS Merko Infra ja Kaitseministeeriumi vahel leping Viru Jalaväepataljoni tehnikapargi hoonete ja rajatiste ehitamiseks.

Lepingu raames rajatakse tehnikapargi teed ja platsid, remondihall, tankla, puurkaev-pumpla ja pesuestakaad ning seonduvad tehnovõrgud.

Lepingu maksumus on ligikaudu 4 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Ehitustööd algavad 2016. aasta maikuus ning valmivad 2017. aasta veebruaris.

Kinnisvarakool: Ehitusjärelevalve praktikas – ehitise ja ehitamise kontrollimine

Statistika: Eluasemelaenude käibe kasv võttis hoo maha

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜ2016 I kvartali eluasemelaenude käive oli Eesti Panga andmetel 200 miljonit eurot. See on aastatagusest laenukäibest 5,3% enam, mis on viimase viie aasta madalaim laenukäibe juurdekasv.

Varasemate kvartalite jooksul on aastane laenukäibe kasv ületanud kümmet protsenti, kuid jõudnud 2014 I kvartalis isegi 34 protsendini.

Laenukäibe kasvu aeglustumise taga ei ole kinnisvaraturu jahtumine. Elamispindade turul tehakse tehinguid endiselt usinaid, kuid siiski võib öelda, et Tallinna korterituru tehingute arvu juurdekasv ja hinnatõus on tänaseks hoo maha võtnud. Kui tehingute arvu juurdekasv tõmbub koomale ja hinnatõus on pidurid peale saanud, on ka laenuressurssi vaja vähem kaasata.

Laenukäibe kõrval tasub silm peal hoida laenujäägil ehk tagasimaksmisel olevate eluasemelaenude summal. Eluasemelaenude jääk on jõudnud 6,4 miljardi euroni ja selle aastane juurdekasv on 4,4%. Laenujäägi juurdekasv ületav kordades sisemajanduse kogutoodangu kasvu, kuid jääb veel alla palkade tõusule.  Eeldusel, et keskmise palga kasv aeglustub, viib laenujäägi endises tempos kasv laenukoormuse suurenemisele.

Hetkel siiski veel võib laenukoormust hinnata mõistlikuks, st laenude mõõdukal määral eluasemelaenu võtmiseks on veel ruumi.

Eluasemelaenude jääk ja käive, mln €

Eluasemelaenude jääk ja käive, mln €

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi aastane juurdekasv

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi aastane juurdekasv

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Mida võrrelda kivimajade puhul?

MajaehitajaKuigi tavaliselt iga võrdlus on mõnevõrra subjektiivne, on see siiski vajalik, et saada kätte tervikpilt ja selle alusel oma valik teha. Kivimajade puhul taandub valiku tegemine suuresti konkreetse põhimaterjali omaduste ja töömahukuse võrdlemisele.

Vaatame lähemalt ühte võimalikku valikut teemadest, mida võiks kivimaja puhul võrrelda, et seeläbi endale otsuse tegemiseks üldpilti kujundada.

Terviklahenduse olemasolu

Täna on kivimajade puhul turul suur hulk erinevaid materjale, kus pakutakse ühe materjalitootja poolt, kas pea terviklikke konstruktsioonide lahendusi või siis suuremat osa sellest. Miks on terviklahendus oluline? Kõige lihtsamalt öeldes, tagab ühesuguse materjali kasutamine konstruktsiooni parema toimimise, mistõttu esineb vähem pragusid ja deformatsioone.

Põhjus ennekõike selles, et konkreetse ühe materjali mahukahanemised ja kujumuutused toimuvad konstruktsioonis ühtlaselt. Kui kasutada ühes konstruktsioonis erineva tihedusega materjale siis nende mahukahanemised on erinevad ning tekivad materjalide kokkupuutejoonel paratamatult praod.

Survetugevus

Igal materjalil on oma survetugevus, kuid üldjuhul eramaja puhul, kus ehitatakse ühe- või kahekorruseline maja, ei ole kivimaterjalide survetugevus probleemiks. Pigem on näha, et praktikas kasutatakse ehitamisel üledimensioneeritud konstruktsioone. Küll aga peaks sobiliku survetugevusega konstruktsioone kasutama suuremate sillete puhul või postide juures, kus koormuspunktid on suuremad.

Üledimensioneerimise vältimiseks tasuks projekt konstruktiivselt lasta läbi arvutada ja sellele vastavalt valida materjalide survetugevus.

Välisseinte paksus ja soojapidavus

Mida paksem on välisseina konstruktsioon seda rohkem võtab see ära maja põrandapinda, vajab suuremat vundamenti ning suurendab selle võrra maja ehitushinda. Tihedamad ja suurema survetugevuse betoonkividest konstruktsioonid võimaldavad välisseina paksust hoida mõistlikuna. Suurema paksusega kergplokid viivad välisseinte paksuse mõnevõrra suuremaks.

Kivikonstruktsioonide soojapidavus sõltub suuresti sellest, kui hästi suudetakse konstruktsioon soojustada, et kuskile ei jääks külmasildasid. Üldjuhul mida ühtlasem ja paksem on soojustuskiht seda vähem on külmasildade riske. Välisseinte paksuse ja soojapidavuse vahel tuleb leida mõistlik seos ning vaadata maja soojapidavust tervikuna, mitte ainult välisseina konstruktsiooni.

Töömahukus ja tööde kiirus ning hind

Eramajade puhul on levinud peamiselt kergplokkidest ehitatavad kivimajad. Plokkide suurused ja kaalud on paika pandud selliselt, et nende tõstmine ja paikasättimine on igale töömehele jõukohane. Seetõttu on tihedamad plokid väiksemate mõõtudega, kui näiteks poorsemad kergplokid, kuigi kaalult samas suurusjärgus. Ehitamise kiirus sõltub suuresti plokkide mõõtmetest ning mida suuremad plokid seda, kiiremini tööd edenevad.

Maja konstruktsioonide hind sõltub materjalide maksumusest ning töö maksumusest, mis peaks sisaldama nii tellingute, töövahendite ja abivahendite maksumust. Seetõttu peaks võrdluses hindama alati võimalusel konstruktsiooni ehitamise tervikhinda. Maja valmis välisseina m2 maksumus annab küll teatud ülevaate, kuid näiteks sillused või töömahukad ja kallid monoliitsed r/b vahelaed mõjutavad tervikhinda oluliselt.

Ehitustööde riskikohad

Enamik kiviplokkidest välisseinalahendusi kaetakse lisasoojustusega, mis vähendavad mõnevõrra müüriladumiste eksimuste mõju. Kuid sellisel juhul on ülimalt oluline tagada kvaliteetne töö soojustuskihi – tuuletõkke tegemisel.

Ühekihiliste poorbetoonplokkide puhul tuleb panustada müüritööde kvaliteedile, sest võimalikud vahed plokkide vahel ja muud võimalikud puudused konstruktsioonis mõjutavad konstruktsiooni soojapidavust olulisel määral.
Olenevalt konstruktsioonist tuleb alati teha enda jaoks selgeks konstruktsiooni peamised riskid ning hinnata, kuidas neid riske saaks ära hoida.

Kinnisvarakool & koolitus: Korteriühistu revisjonikomisjoni töö praktikas

Elu korteriühistus: Korteriühistu juhatuse esimehe vahetamine

katri-sarapuuKüsimus: Kuidas vahetada korteriühistu esimeest? Ostsin alles korteri ja sellega ka probleemid. Nimelt, kutsuti kokku üldkoosolek ja seal otsustati valida mind KÜ esimeheks, kuna esimees ignoreerib elanike soove remontida katus, suhtleb jämedalt ühistu liikmetega. KÜ on 10 korterit ja kohal oli 7 korteri omanikud- ühistu liikmed. Samuti puudus ka KÜ esimees. Koosolek otsustas ühehäälselt valida mind esimeheks. Ei tea midagi järgnevatest toimingutest ja kas see otsus on üldse seaduslik. Maja vajab katust ja on olemas soodne pakkumine, aga esimehel ei ole üldse mingit huvi selle vastu. Samuti ei ole viimase aja KÜ konto väljavõtteid võimalik saada sest isik kelle käes on ühistu kaart elab teises Eesti otsas ja keeldub kaarti koos manustega üle andmast. Kaardi kohta on ka ühehäälne, s.t. 10st 7 poolthäält. 15. maiks on vaja teha taotlus valla toetusele aga mul ju ei ole mingit õigust selleks. ühesõnaga ma ei tea üldse mida sellega peale hakata. palun nõu, mida teha.

Korteriühistu üldkoosoleku pädevusse kuulub juhatuse liikmete määramine. Üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Üldkoosoleku päevakorras peaks olema uue juhatuse esimehe valimine ja vana juhatuse esimehe tagasikutsumine.

Üldkoosoleku päevakorra määrab üldjuhul juhatus, kui üldkoosoleku kutsuvad kokku mittetulundusühingu liikmed, määravad nemad üldkoosoleku päevakorra. Seega võib esitada päevakorda küsimuse uue juhatuse liikme valimiseks ja vana juhatuse tagasikutsumiseks. Kui seda küsimust korralise üldkoosoleku päevakorras ei ole, võivad vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmetest või vähemalt kuus mittetulundusühingu liiget, kui mittetulundusühingul on alla 30 liikme, nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Iga täiendava küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus.

Kui vastavad tingimused olid teie korteriühistu üldkoosolekul täidetud, sai valida uue juhatuse esimehe ja vana juhatuse esimehe tagasi kutsuda ning üldkoosoleku otsus juhatuse liikme valimise ja tagasikutsumise osas on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Tuleb ka vaadata korteriühistu põhikirja, nimelt põhikirjas võib ette näha, et juhatuse liikme võib tagasi kutsuda üksnes kohustuste olulisel määral täitmata jätmise või võimetuse korral mittetulundusühingut juhtida või mõnel muul mõjuval põhjusel.

Vastavalt eeltoodule, palun analüüsige, kas üldkoosoleku tingimused olid täidetud.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Riiklikud üürikorterid – tänan, ei!

Eesti üüriturul ei ole asjad kindlasti mitte parimas korras. Probleeme on mitmesuguseid, kuid selle asemel, et süveneda valdkonda ja saada aru, millised on reaalsed probleemid, tormatakse lahendama probleemi, mis väike ja sealjuures veel täiesti valel viisil.

Üürimine vs. omamine

Eesti elanikud soovivad olla oma elamispinna omanikud, kuid aegamööda on kasvanud ka nende hulk, kes soovivad oma elamispinda üürida. Siia kuuluvad noored, kes on alustanud oma iseseisvat õpi- ja tööelu ning ei soovi veel end kinnisvara omamisega nö kinnistada. Siin on inimesed, kes on oma töökoha tõttu liikuvad, kes on mingil põhjusel asunud tööle elamiskohast teise piirkonda. Aga on tekkinud järjest enam inimesi, kes ei soovigi kinnisvara omada.

Tõsi on ka see, et suurem üüriturg teeb tööturu paindlikumaks. On Eestiski probleemiks see, et omades elukohta väikelinnas või maal, pole võimalik selle müügihinna eest suuremas linnas elamispinda osta, isegi mitte laenu esimest sissemakset teha. Hullemgi veel, tihtipeale pole elamispinna müük võimalikki.

Eestis on üüriturg olemas Tallinnas ja Tartus, mujal turgu, eriti aastaringset turgu, ei eksisteeri. Eesti üüriturgu iseloomustab seegi, et üürikorterite omanikud on eraisikud, kes üldjuhul omavad ühte, harva enamat üürikorterit. Tavapäraseid üürimaju, kus maja omanik on kas ettevõte või eraisik, on ülimalt vähe.

Turutõrge on seadusandluses

Turumajanduses peaks nõudluse olemasolul tekkima ka pakkumine, millegi pärast Eestis see väga hästi ei toimi. Ilmselt eksisteerib turutõrge. Aga see selle tõrke sisu pole mitte riiklike üürikorterite puudumine, vaid riskid, mistõttu erasektor ei julge aktiivselt üüripindasid arendada – olgu siis uute majade ehitamise või vanade renoveerimise teel.

Meil ei ole sisuliselt süvenetud sellesse, millised on need riskid ja kuidas neid parimal viisil lahendada. Kuid lühikegi vestlus võimalike arendajate ja nende finantseerijatega paljastab mitmed probleemkohad. Esiteks on selleks üürimist puudutav seadusandlus, mis on tugevalt üürniku poole kaldu. Teiseks hirmud, et suuremat üürimaja ei suudeta piisavalt tulukalt välja üürida. See viitab mitmele alaprobleemile:

Maksustamisega seotud küsimused – ametlik üürimaja omanik on selgelt ebavõrdsemas positsioonis kui oma ühte korteri välja üüriv eraisik.
Piisavate sissetulekutega üürnike olemasolu – uus või ka korralikult renoveeritud elamispind eeldab suhteliselt kõrget üüri, mida madalapalgalised ei suuda tasuda.
Üüriäri on paljude aastate äri, kus kasum hakkab ehk tekkima alles kümnendal aastal, võib-olla hiljemgi. Paljudel investoritel pole kannatust nii kaua oodata.
Hea on see, et viimast probleemi lahendaks seadusandluses ja maksustamisest tehtavad muudatused, mis mitmeid riske vähendaks ja seega teeks ka investeerimiseks vajaliku ressursi odavamaks ning riskide katmiseks vajalike reservide mahud väiksemaks.

Uuringust, mis räägib tegelikult üürimise ebapopulaarsusest

Mõni aeg tagasi refereeriti ajakirjanduses uudist, millest justkui selgus, et märkimisväärne osa Eesti elanikest – täpsemalt ca neljandik – on valmis riiklikke üürikortereid üürima. Mida selle uuringu (https://www.mkm.ee/sites/default/files/eesti_elanike_hoiakud_ja_olukord_eluasemeturul_uuringuaruanne_2016.pdf) tutvustamisel ei räägitud, oli see, et

tegemist oli kitsale segmendile suunatud uuringuga – täpsemalt inimesed, kelle sissetulekud on alla mediaani (mitte keskmist!), noored või lastega pered. Nende seast selgitati välja inimesed, kes plaanivad juba kindlalt või arvavad, et nad võiksid tulevikus asuda elama teise asulasse; riiklikest üürikorteritest huvitatute neljandik tuli neist, mitte kogu Eesti elanikest.
riiklikud üüripinnad oli kirjeldatud kui odavad ja inimeste kvaliteedisoovidele täpselt vastavad ehk siis sisuliselt unistuste elamispindadega.
Ehk siis madalate sissetulekutega noortest peredest, kes plaanivad võib-olla kolimist teise linna, on valmis odavat ja ideaaltingimustele vastavat korterit riigilt üürima ehk neljandik. Kolm neljandikku ei soovi riigilt üürikorterit!

Uuringust selgus ka see, et riiklikud üürikorterid ei hoia elanikke kodulinnas, kuid sihtlinnas oleks nende olemasolu teataval määral ahvatlev. Tulemus ootuspärane – inimesed liiguvad eelkõige töökohtade pärast. Kui töökohti ei ole, siis soovitakse ka lahkuda – riikliku üüripinna olemasolu ei ole siin mingi eriline argument.

Mida siis teha?

Väidetavalt on riiklikud üürimajad mõeldud kohalike omavalitsuste aitamiseks. Kohalikel omavalitsustel on vaja aeg-ajalt – nt vanuritele, tulekahju ohvritele või muudel sarnastel juhtudel – elamispinda, kuhu inimesi paigutada. Aga see ei tähenda, et selliste elamispindade puhul peaks riik ehitama uued hooned ja üürimajad. Võib-olla tuleb renoveerida mõni maja või korterid, kuid sedagi peaks tegema ikkagi omavalitsus. Võimalik, et teatud juhtudel on vaja ka riigi tuge sildfinantseerimisel või seadusandluse kohandamisel. Kuid 6000 tuhande korteri ehitamine piirkondadesse, kus majad on pooltühjad ja kus lammutatakse tühjaks jäänud kortermaju, sest lihtsalt inimesi enam ei ole, on riigi raha laristamine.

Niisiis, alustaks üürituru probleemide lahendamist õigest otsast! See tähendab seadusandluses üürnike ja üürile andjate õiguste ja kohustuste tasakaalustamist, see tähendab õiglase maksukeskkonna loomist (esimesed sammud tehtud).

Autor: Maris Lauri
Allikas: https://marislauri.ee/2016/05/14/riiklikud-uurikorterid-tanan-ei/

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Arhitektuuri välkloengul räägitakse Reidi tee problemaatikast

Eesti ArhitektuurikeskusNeljapäeval, 19. mail kell 19.00 toimub Projekteerijate Maja saalis (Rävala 8) järjekorras 51. Eesti Arhitektuurikeskuse välkloeng pealkirjaga “Kui suur on suur?”, kus teemaks on Reidi tee problemaatika. Õhtu moderaator, arhitekt Veronika Valk toob välkloengu lavale esinejad, kes vaatavad palju poleemikat ja vastuolu tekitanud projektile mitme erineva nurga alt, üritades vaadata kaugemale liikluslahendusest, radadest, ülekäikudest ja kergliiklusest ning küsides kuidas üldse peaks linna avamine merele toimuma.

Moderaator Veronika Valgu sõnul arutatakse välkloengul, kuidas suur, kaugtuledega tulevikku vaatav linnamõte sündida võiks: “Üks päriselt suur linna arendamise ja merele avamise mõte peaks rääkima ka avalikust ruumist ja selle kvaliteedist, elu- ja ettevõtluskeskkonna väärtustest, tänapäevasest ühistranspordist, mida vääriksid tallinnlased – ühtviisi nii kesklinna kui ka äärelinna elanikud – ja samamoodi ka näiteks viimsikad.”

Välkloengul saavad sõna arhitekt Villem Tomiste, transpordiplaneerija ja tehnikaülikooli õppejõud, liiklusohutuse ja liikluskorralduse ekspert Dago Antov, arhitekt ja EKA arhitektuuriteaduskonna dekaan Toomas Tammis, kunstiteadlane ja kultuuriministeeriumi kunstinõunik Maria-Kristiina Soomre ja arhitekt Oliver Alver.

Arhitektuuri välkloengute sarja eesmärk on kutsuda avalikkust kaasa mõtlema ja arvamust avaldama meid ümbritseva avaliku ruumi kujundamisel, tekitada arhitektuuriteemadel avalikku arutelu ja viia ühiskonda arusaamist, et arhitektuur on meie kõigi asi. Välkloengute raames tutvustavad erinevate elualade esindajad 9-minutilise ettekande jooksul oma seisukohti etteantud teemal, misjärel toimub avatud diskussioon esinejate ja kuulajate vahel.

Välkloengud on tasuta, nende korraldamist toetab Kultuurkapital.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Nokitsemiskaubamajade areng saab hoogu juurde

Uus MaagorTänase Tallinna kaubanduskeskuste mahu kohta räägitakse vastakaid jutte. On skeptikuid, kes arvavad, et maht on ületanud kriitilise piiri ning uutele kaubanduskeskustele on keeruline leida kohta päikese all. Teist samapalju leidub mõõdukaid optimiste, kes arvavad, et turul on täiesti olemas koht piirkonnas teistest eristuvatele ning mõnevõrra teistsugust kontseptsiooni pakkuvatele keskustele.

Pärast mitmeaastast vaikelu on tavakeskuste sõiduvees elavnenud nn nokitsemiskaubamajade (hobikaubamajade) turg. Aasta algul valmis Kadaka tee ääres laienenud Automaailm, 4. mail avas uksed Eesti esimene Motoneti kaubamaja, Bauhaus katab Haaberstisse kerkiva hoonega Lääne-Harjumaa suuna ning ESPAK ehitab oma kvartalisse uue kaasaegse hoone. Lisaks on oodata veel mõningaid laienemisuudiseid, kuid juba tänaste tagasihoidlike arvutuste põhjal teeb see kokku rohkem kui 30 000 m2 uut suletud netopinda.

Vaadates seda ehitusmahtu, kerkivad üles täpselt samad küsimused turu taluvuspiiri kohta, nagu peavoolu keskuste puhul. Iseenesest on „nokitsemiskaubamajade“ valik juba suur ning Tallinna linnaosad ja pealinnast väljuvad suunad on mõnede eranditega suhteliselt hästi kaetud. Pigem on turul puudus professionaalset nõustamist pakkuvatest müüjatest kui betoonist.

Samas toetab kaupluste arendusi ja olemasolevate laienemist eelkõige korteriomandite ja kinnisasjadega sõlmitud tehingute arvu kasv – võrreldes 2014. aastaga suurenes mullu Harjumaal korteriomanditega sõlmitud ostu-müügitehingute arv 13,1% ning hoonestamata elamumaadega lausa 28,9%, mida ei tumestanud ka hoonestatud elamumaa tehingute 1%-line langus. Turu arengut toetavad ka kiirelt kasvanud kinnisvarahinnad, mistõttu on olemasoleva kinnisvara värskendamine uue kinnisvara ostu ees endiselt tugev alternatiiv. Tehingute arvu kasv on rohkem või vähem otsesemalt seotud suurenenud sissetulekute, jätkuvalt madala inflatsiooni ja töötuse määra, pakkumiste arvu kasvu ning rahvaarvu kasvuga.

Põhjus, miks „nokitsemiskaubamajade“ turg kogub võrreldes tavakauplustega kauem hoogu ning põleb seejärel seda eredama leegiga, peitub peamiselt esmatarbevajalikkuses. Kasvuaegadel, kui inimeste sissetulekud suurenevad, jääb pärast esmavajaduste rahuldamist inimestel rohkem raha kätte, mida kulutatakse seejärel muu hulgas vaba aja, meelelahutuse ja hobide peale. Halbadel aegadel on see aga tihti esimesi kohti, kus rihm tõmmatakse pingule. Sellist käitumismalli toetab ka statistika: aastatel 2005–07 suurenes majatarvete, kodumasinate, rauakaupade ja ehitusmaterjali jaemüük 91,1%, samas kui kogu jaemüük kasvas 47,2%. 2007–09 vähenes kogu jaemüük 12%, majatarvete, kodumasinate, rauakaupade ja ehitusmaterjali jaemüük aga 28,8% ning jätkas kahanemist veel pärast kogu jaemüügi pöördumist kasvule. Sama tsükkel on alanud paar aastat tagasi, kus 6–6,5% kasvanud jaemüügi seas paistab silma veelgi kiirema kasvuga spetsialiseeritud ja hobikaupade jaemüük.

Viimane kriis jättis hobikaubamajad küll hingitsema, ent keegi turult ei lahkunud, mis võib viidata nende kaupluste suurele kasumimarginaalile. Kuna turg on võrreldes tavakaubamajadega volatiilsem, on turuosalised oma tegevustes märksa ratsionaalsemad ja ettevaatlikumad. Ehkki mitte kõik tänased laienejad ei pretendeeri samale sihtgrupile, on suurimaks ohuks täna hüppeliselt kasvanud ehitusmaht, mis lisaks omavahelise konkurentsi teravdamisele võib pikas plaanis mõne turuosalise lahkuma panna või tema tegevust koomale tõmmata. Tulevast kriisi ei pruugi suurem kaubanduspinna maht aga nii armulikult üle elada.

Kinnisvarakool: Kasutusluba praktikas – vajalikud dokumendid, menetlus ja probleemide lahendamine

Peatänava ideekonkursi võitis OÜ Linnalahendused

TallinnKuulutati välja Tallinna peatänava ideekonkursi võtjad. Võitjaks kuulutati OÜ Linnalahendused, töörühma kuulusid arhitektid Toomas Paaver, Siiri Valner, Indrek Peil, Kristel Niisuke, Indrek Kustavus, Valdis Linde ja Riin-Kärt Lanno. Pärast autasustamist avati Disaini-ja Arhitektuurigaleriis võistlustööde näitus.Ideekonkursi võitjad kuulutas Musumäe kõrval asuvas parklas toimunud peatänava ideed tutvustaval ja alternatiivseid keskkonnasäästlikke liikumisviise propageerival üritusel välja žürii esimees, abilinnapea linnapea ülesannetes Taavi Aas, võistlustöid kommenteeris žürii liige, Eesti Arhitektuurikeskuse juhataja Raul Järg. Sõna said ka kahe parema võistlustöö autorid.

Aas rõhutas, et linnavalitsus tegeleb intensiivselt südalinna liikluskoormuse vähendamisega ja jalakäijasõbralikumaks muutmisega, arvestades selle eesmärgiga teede rekonstrueerimisel ja liikluskorralduslike meetmete rakendamisel.

Ühistransporti ja kergliiklust eelistavaks peatänavaks on plaanis kujundada Pärnu maantee ja Narva maantee alguslõigud Vabaduse väljakust kuni Laikmaa-Hobujaama ristmikuni. Idee ilmestamiseks oli ürituse ajaks autode liiklemine sellel Pärnu maantee lõigul keelatud, läbi pääses vaid ühistransport. Lisaks propageeriti üritusel linnas jalgrattaga liiklemist, tutvustati Tammsaare pargi rekonstrueerimisega seonduvat ning anti ülevaade laste ja noorte lillepeoks valmistumisest.

Eesti Vabariigi 100. sünnipäevaks Tallinnale uue, 21. sajandisse kuuluva peatänava loomiseks kuulutasid ideekonkursi välja Eesti Arhitektuurikeskus, Eesti Arhitektide Liit ja Tallinna linn.

„Lõppeesmärk on luua Tallinna südalinna inimkeskne ja kaasaegne linnaruum ning ühendada südalinna killustatud toimepiirkonnad tervikuks,“ ütles Taavi Aas. „Peatänava projekt hõlmab Pärnu maantee südalinnapoolset lõiku ja Narva maantee algust, teises etapis ka peatänavaga külgnevaid kvartaleid.“

Aas lisas, et jalgsi ja jalgrattal liiklemist soodustavat peatänava projekti toetab ka Tammsaare pargi rekonstrueerimine, millega on juba algust tehtud. Aasa sõnul lähtutakse projekti realiseerimisel jagatud linnaruumi kontseptsioonist. „See tähendab linnaruumi kasutamise mitmekesistamist, ajaveetmise võimaluste ning jalgsi ja jalgrattaga liikumise võimaluste parandamist, samuti autoliikluse rahustamist ja turvalisemaks muutmist,“ selgitas Aas.

“Täna on Tallinna sisulisel peatänaval magistraal, mida on viis aastakümmet planeeritud ühe mõttega – kuna autosid tuleb juurde, peavad jalakäijad ruumi tegema. Nii on vanalinn Tallinna kesklinnast ära lõigatud, parimad kohad elava kohviku- ja tänavakultuuri jaoks ning meeldivaks aja veetmiseks on kasutuseta, sest jalgsi ning rattaga liikuja sinna mugavalt ja ohutult ei pääse,” selgitas projekti juht, Arhitektuurikeskuse juhataja Raul Järg. “Küll on aga maailmas hulgaliselt näiteid, kus autostumine on otsustavalt tagasi pööratud ning magistraalide asemele jagatud linnaruum loodud. See on pannud linnakultuuri, kohaliku kaubanduse ja teeninduse elama, inimesed autodest välja toonud.”

Võistlus korraldatakse koostööna Eesti Arhitektide Liidu kureeritava EV 100 arhitektuuriprogrammi “Hea avalik ruum” ja Tallinna linna ning Euroopa Ühtekuuluvusfondi kaasrahastatava Vanasadama ja kesklinna vahelise liikuvuskeskkonna arendamise projektiga. Võistlustööst juhindutakse Peatänava ala edasisel projekteerimisel ja ehitamisel.

Kinnisvarakool & koolitus: Korteriühistu revisjonikomisjoni töö praktikas

Экспорт тормозит экономический рост

SEB PankВ первом квартале эстонская экономика росла медленными темпами. Главным тормозом роста по-прежнему является низкий экспорт, вследствие чего предприятия не видят необходимости в инвестировании. Есть надежда, что во второй половине года результаты немного улучшатся.

Эстонская экономика растет медленно

Как и ожидалось, опубликованная в четверг оценка экономического роста за I квартал 2016 года отражает довольно скромные результаты. ВВП по сравнению с последним кварталом 2015 года остался на том же уровне, в годовом сравнении, однако же, увеличился на 1,7%. Экономический рост по-прежнему поддерживается за счет потребления и выросших в связи с этим налоговых доходов. Согласно данным Департамента статистики, в I квартале наибольший вклад в рост экономики внесло увеличение поступлений нетто-налогов на продукцию, на что повлияло повышение акцизов на алкоголь и топливо. Из сфер деятельности наибольший вклад в ВВП внесла торговля. Экономический рост по-прежнему ограничивают низкий экспорт и малые инвестиции. Правда, Эстонии удалось немного превысить средний показатель экономического роста по Еврозоне в I квартале в 1,6%.

Влияние на экспорт оказывает снижение цен

Минувший год со всей наглядностью продемонстрировал, что только внутреннее потребление не может обеспечить рост эстонской экономики. Как свидетельствуют последние статистические данные, экспорт товаров в I квартале этого года в текущих ценах, к сожалению, снизился на 2,4%. Без реэкспорта, то есть без товаров, в торговле которыми Эстония играет лишь посредническую роль, экспорт снизился на 3,3%. Реэкспорт составил 30% от совокупного экспорта. Статистика отражает и продолжающееся снижение экспортных цен, которое в I квартале достигло 3%, опередив таким образом показатель уменьшения экспорта. В статистике по ВВП, составляемой по более сложной методике, экспорт в I квартале в постоянных ценах снизился тем не менее на 2%.

Если в прошлом году экспорт тормозился экономическим кризисом в России, то в начале этого года снижение наблюдается преимущественно по двум важнейшим группам товаров: минеральному топливу и электрооборудованию. Продажа минерального топлива за рубеж в годовом сравнении сократилась на целых 85 млн евро, что дало снижение экспорта отечественной продукции почти наполовину. Главными статьями в группе минеральной продукции по-прежнему остаются нефтепродукты, которые Эстония лишь реэкспортирует. В минеральном топливе на долю отечественной продукции приходится 30%. Понятно, что главной причиной столь значительного спада является всеобщее снижение цен на энерготовары на мировом рынке. Так, например, баррель сырой нефти марки Brent стоил в первом квартале нынешнего года на 37% меньше, чем в первые месяцы 2015 года. Продажа электрооборудования снизилась ввиду уменьшения объема экспорта крупнейшего производителя телекоммуникационного оборудования. Если в I квартале прошлого года в электронной промышленности было произведено рекордное количество оборудования, то первая четверть нынешнего года прошла в обычном ритме. Всего экспорт электрооборудования снизился на 9%, в денежном выражении – на 57 млн евро.

Потенциально наиболее отрицательное влияние на экономику оказывает снижение экспорта металла и изделий из металла на 7%, поскольку большую часть здесь составляет отечественная продукция, а сам сектор является одним из важнейших в эстонской экономике. Спад был обусловлен, к счастью, только очень неудачным январем, в феврале-марте продажа металлоконструкций увеличилась. Тем не менее сохранение конкурентоспособности сектора в современной экономической среде остается под вопросом. В минувшем году металлообрабатывающая промышленность была одной из тех отраслей, где быстрее всего росли расходы на рабочую силу, а дешевая нефть и трудности, переживаемые транспортным сектором, сделали транспортировку из страны тяжелой продукции дешевой рабочей силой еще более выгодной, чем прежде. Росту металлообрабатывающей промышленности препятствовала также низкая инвестиционная активность, вследствие чего невысок и спрос.

Заметно снизился также экспорт молока, рыбы и мяса. Продажа продукции местного производства упала по сравнению с I кварталом 2015 года на 12,3 млн евро, или на 16%. Разброс по конкретным странам здесь довольно широк, но заметнее всего сказался на уменьшении сократившийся на треть экспорт в Литву. На сельхозпроизводителей обрушились нынче многие беды, которые во многом связаны между собой. Отмена квот на молоко и российские санкции привели к войне цен, в которой выживут только сильнейшие. Традиционно эстонская продукция хорошо продавалась, помимо России, также в другие государства восточного блока, однако теперь экспорту препятствуют политика и тяжелая экономическая ситуация. Так, например, экспорт животных продуктов на Украину сократился в I квартале на 36%. Неизбежно свои ограничения для экспорта сельскохозяйственной продукции устанавливает и география, вследствие чего эстонских производителей не спасет и нынешний «свиной кризис» в Китае, вынудивший правительство народной республики выбрасывать на рынок стратегические запасы свинины.

Наиболее заметный вклад в экспорт произведенной в Эстонии продукции внесли те отрасли, на которые экспорт надежно опирается уже в течение длительного времени – деревообрабатывающая и мебельная промышленность. Экспорт изделий из древесины вырос в I квартале на 27 млн евро, или на 10%, а продажа мебели и сборных строений – на 8%. Существенно вырос экспорт как древесных изделий, так и мебели в Швецию, чему благоприятствуют активный прирост населения и жилищное строительство. Значительно увеличился экспорт древесных изделий также в Голландию, Великобританию и Финляндию, а также в Азию – в Южную Корею и Китай. Продолжился рост экспорта мебели в Германию. Больше, чем прежде, было продано в I квартале на экспорт и эстонского зерна.

Однако, если смотреть по целевым странам, то картина все же не столь радужная. Продажа произведенной в Эстонии продукции увеличилась только в пять из пятнадцати государств, являющихся важнейшими торговыми партнерами: в Финляндию, Данию, Литву, Великобританию и Польшу. В число растущих рынков могла бы попасть и Швеция, если бы не значительное снижение экспорта электрооборудования. Экспорт в Германию, вследствие значительного снижения продажи оптических приборов, точной и медицинской техники, снизился на 1,6%. Поскольку один из крупных производителей в данной сфере деятельности готовится к переезду своей производственной единицы, можно надеяться, что явление имеет временный характер. Экспорт в Латвию снизился на 11%, причем спад наблюдался по многим статьям – уменьшился экспорт минерального топлива (в т.ч. электричества), изделий из дерева, пластика и металла.

Михкель Нестор
экономист SEB

Kinnisvarakool: Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine praktikas