Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Elu korteriühistus: Volitused ja protokollid

28.12.2015 Kätri Sarapuu

Meil on probleem suvituskorterite omanike ja püsielanike vajaduste hääletamisel. Isegi ei saa põhikirja sisse hääletada volituste arvu ülempiiri.

Küsimused:

Kes võivad üldkoosolekul volitustega hääletada? Ainult ühistuliikmed ja nende sugulased nende eest?
Kas ühistuliikme abikaasa tohib teiste korterite ühistuliikmete eest hääletada? Võib-olla samast korterist ei peaks üldkoosolekul kahte inimest üldse olema.
Kas KÜ juhatuse esimees, kes ühistus ei ela, ei oma korterit ega pole ühistu liige tohib koguda ühistuliikmete volitusi ja hääletada?

Vastus: Korteriühistu seaduse § 10¹ kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. Seega jah, ühistu liikme abikaasa tohib volituse olemasolul teiste korteriühistu liikmete eest hääletada, samuti võib seda volituse olemasolul teha ka korteriühistu juhatuse esimees.

Lisan, et põhikirjaga võib määrata sama isiku poolt esindatavate korteriühistu liikmete ülemmäära. Kui volituse andnud ühistu liikmed on selle poolt, et ei määrata esindatavate korteriühistu liikmete ülemmäär, on tegemist seaduspärase otsusega.

KÜ üldkoosoleku protokollimine.

Küsimused:

Kas ühistuliikmete ettepanekud tuleb protokollida ning kohe hääletusele panna?
Kui ühistuliige esitab oma soovi välisuste sulgumise vastu konksude panemiseks, et jalgratast kahest uksest sisse-välja viia. On see selline pisiasi, et ei pea protokollima. Kuigi teised (ka ratastooliga) soovivad seda, pärast tuleb välja, et juhataja ei mäletagi seda, rääkimata töö teostamisest.

Vastus: Nimetatud töö teostamiseks saab korteriühistu üldkoosolek vastava otsuse vastu võtta, kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja korteriühistu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli lahutamatuks lisaks on üldkoosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga ning üldkoosolekule esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused. Seega nimetatud ettepanek peaks kajastuma protokollis, kuid ettepaneku osas otsuse vastuvõtmisel peab lähtuma alljärgnevast.

Tuleb meeles pidada, et korteriühistu üldkoosolek viiakse läbi vastavalt päevakorrale. Korteriühistu üldkoosoleku läbiviimise päevakorra määrab juhatus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kui üldkoosoleku kutsuvad kokku korteriühistu liikmed, määravad nemad üldkoosoleku päevakorra. Vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmetest või vähemalt kuus mittetulundusühingu liiget, kui mittetulundusühingul on alla 30 liikme, võivad nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Iga täiendava küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus. Ühistu liikmed võivad eelpoolnimetatud õigust enne üldkoosolekut kasutada mitte hiljem kui kolm päeva pärast üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamist. Põhikirjaga võib ette näha pikema tähtaja. Seega selleks, et nimetatud küsimuses otsus vastu võtta, on vajalik, et see oleks ära toodud päevakorras.

Juhul, kui korteriühistu soovib päevakorda lisada küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib küsimuse päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet (mittetulundusühingu seaduse (edaspidi ka MTÜS) §-st 20¹ lõige 5).

Eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi (MTÜS §-st 20¹ lõige 6).

Kui Teie poolt nimetatud küsimus toodi päevakorda vastavalt seadusele ja põhikirjale, oleks pidanud see kajastuma ka korteriühistu üldkoosoleku otsuses ja protokollis. Kui Teie poolt nimetatud küsimuse päevakorda lisamise ettepanek esitati üldkoosolekul, tuli lähtuda MTÜS §-st 20¹ lõigetest 5 ja 6.

Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Juhul, kui on alust arvata, et üldkoosoleku otsus ei ole õiguspärane, on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Lisaks, üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse. Kokkukutsumise korda saab üldjuhul pidada rikutuks, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras (RKL 3-2-1-181-12).

Küsimus : Kui otsus koosneb mitmest punktist (projektor ei töötanud), kas siis võib seda hääletada ühe käetõstmisega.

Vastus: Kui mõni küsimus on esitatud ühe punktina ja korteriühistu liikmed on sellega nõus, võib selles küsimuses hääletada ühe punktina. Päevakorrapunkt peab hõlmama mingi otsuse vastuvõtmist, seejuures tuleb silmas pidada, et lähtuda tuleb asjaolust, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada.

Kätri Sarapuu, jurist

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Elu korteriühistus: Korteriühistu juhatuse liikme valimise nõudmine

24.12.2015 Kätri Sarapuu

Ühistus 7 liiget, juhatus 2-liikmeline. 2014 valiti uus juhatus, Juhatusse pääsesid 2 inimest vastavalt hääletustulemustele. Üks omanik ei ole rahul. Tema soovib, et kõik asjad majas käiksid nii, nagu tema arvab. Enamuse arvamus teda ei huvita.

Küsimus: Kas tal on õigus nõuda uue juhatuse valimist, lihtsalt sellepärast, et juhatus ei ole talle meelepärane?

Vastus: Kõnealune korteriomanik võib nõuda uue juhatuse valimist, see on tema õigus. Korteriühistu üldkoosoleku pädevusse kuulub juhatuse liikmete määramine. Üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

Seega selleks, et kõnealune korteriomanik saaks nõuda uue juhatuse valimist, peab kas juhatus, või kui juhatuselt nõuab üldkoosoleku kokkukutsumist kirjalikult, põhjust ära näidates, vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest, üldkoosoleku kokku kutsuma. Üldkoosoleku päevakorras peaks olema uue juhatuse valimine ja vana juhatuse tagasikutsumine.

Üldkoosoleku päevakorra määrab üldjuhul juhatus, kui üldkoosoleku kutsuvad kokku mittetulundusühingu liikmed, määravad nemad üldkoosoleku päevakorra. Seega võib esitada päevakorda küsimuse uue juhatuse liikme valimiseks ja vana juhatuse tagasikutsumiseks. Kui seda küsimust korralise üldkoosoleku päevakorras ei ole, võivad vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmetest või vähemalt kuus mittetulundusühingu liiget, kui mittetulundusühingul on alla 30 liikme, nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Iga täiendava küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus.

Kui vastavad tingimused on täidetud, saab nõuda uue juhatuse valimist ja vana juhatuse tagasikutsumist ning üldkoosoleku otsus juhatuse liikme valimise ja tagasikutsumise osas on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Tuleb ka vaadata korteriühistu põhikirja, nimelt põhikirjas võib ette näha, et juhatuse liikme võib tagasi kutsuda üksnes kohustuste olulisel määral täitmata jätmise või võimetuse korral mittetulundusühingut juhtida või mõnel muul mõjuval põhjusel.

Kätri Sarapuu, jurist

Arco Vara: Tartus tunti novembris enim huvi suure ja privaatse korteri vastu

23.12.2015 Tõnu Toompark

Arco Vara Tartu objektidest uudistati oktoobris ettevõtte koduleheküljel enim Uus-Ihastes asuvat korterit, mis maakler Anne Heinlo sõnul on tegelikkuses justkui täiesti omaette asetsev maja, üksnes kinnistu on väiksem.

Kõrget huvi objekti vastu võib põhjendada sellega, et Ihaste on üks Tartu hinnatumatest piirkondadest, kus turvalises ümbruskonnas on valdavalt eramud, läheduses pole suure liiklusega tänavaid, bussiühendus kesklinna ja teiste linnaosadega on hea ning väga loodussõralik keskkond toetab tervislikku vaba aja veetmist.

Kõnealune elamispind on müügis, kuna omanike eluplaanid muutusid.

Korterile on iseloomulik, väga põhjalikult läbi mõeldud planeering. Üldpind on 155 m², millele lisandub mitteköetav abiruum 10 m² ja autovarjualune 40 m². Avatud köök-elutuba, kolm magamistuba, 2 eraldi asetsevat WC-d, avar pesemisruum, saun, sahver-abiruum ning peegel-lükandustega garderoobid kindlustavad eluks vajalikud mugavused.

Lisaks on olemas ka väliterrass, kuhu pääseb saunaruumidest kui ka elutoast.

Vesipõrandaküttega korterit köetakse gaasikatlaga. Olemas on kõik tänapäevased side- ja valguslahendused. Maja krunt on haljastatud – erinevad elupuuvormid, elupuuhekk, maja ümber on istutatud männid.

Kommentaar: Tartu korteriturg on aktiivne

Tartu linnas toimus Maa-ameti ja Arco Vara andmetel 2015. aasta kolmandas kvartalis 524 korteritehingut, mida on 33,0% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Tartu korteri keskmine ruutmeetrihind tõusis viimase aastaga 1 162 eurolt 1 249 euroni ehk 7,5%.

Muutused näitavad, et tehinguaktiivsus on kasvanud, kuid kasvu võib põhjendada eelkõige sesoonsete mõjutuste ning uute korterite turu tehinguaktiivsusega. Tehingute arv Lõuna-Eesti korteriomanditega kasvas eelneva aasta sama perioodiga võrreldes 17,3% ja tehingu keskmine väärtus 12,6%.

Uusarenduse korteri keskmine hinnatase on 1 800 €/m². Lähema 12 kuu jooksul valmivatel uusarendustel on ruutmeetri hind suurusjärgus 2 000 eurot, kinnisvaraarendajad ei ole hindu korrigeerinud.

Anne Heinlo
Vanemmaakler
Arco Vara Tartu esindus

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Merko: Ajalehes Äripäev ilmunud ebaõige info täpsustus

23.12.2015 Tõnu Toompark

17.12.2015 ajalehes Äripäev ilmunud artiklis „Kogu tõde Tallinna börsist ehk kuidas oma rikkus 22 kordistada. Valiku küsimus“ on avaldatud ebatäpsed andmed ning investoreid eksitav informatsioon AS Merko Ehitus aktsia tootluse ja ettevõtte väärtuse kohta.

Artikkel ja selle juures avaldatud kommentaar põhinevad sama artikli juures avaldatud tabelitel „Tallinna börsifirmade aktsiate tootlus alates IPOst“ ning „Tallinna börsifirmade aktsiate tootlus järjepidevalt juurde investeerides“, mille allikaks on Nasdaq Tallinn.

Artiklis avaldatud tulemuste arvutuskäigust oli ekslikult välja jäänud 1998. aasta aprillis toimunud fondiemissiooni ning 1999. aasta juulis toimunud aktsionäride optsiooniprogramm AS E.L.L. Kinnisvara aktsiate väljaostmiseks.

AS Merko Ehitus on koostöös Nasdaq Tallinnaga kontrollinud artiklis ilmunud tabelites toodud andmete arvutuskäiku vastavalt Nasdaq Tallinn poolt kasutatud metoodikale ning jõudnud märkimisväärselt erinevate tulemusteni, mis on kinnitatud ka Nasdaq Tallinn poolt.

Tabelis „Tallinna börsifirmade aktsiate tootlus alates IPOst“ on AS Merko Ehitus aktsia lõppväärtuseks esitatud 4 562 eurot, tegelik lõppväärtus on 19 047 eurot ehk avaldatust enam kui neli korda kõrgem.

Tabelis „Tallinna börsifirmade aktsiate tootlus järjepidevalt juurde investeerides“ on AS Merko Ehitus aktsia lõppväärtuseks esitatud 104 667 eurot, tegelik lõppväärtus on 134 230 eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Rotermanni kvartali Mere puiestee poolne ala hakkab arenema

23.12.2015 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus kehtestab homsel istungil Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringu, mis võimaldab ehitada moodustatavatele kruntidele kuni 8 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega eluruumidega ärihoone ning ühtlasi olemasolevaid hooneid laiendada ning rekonstrueerida.

Planeeritud 1,03 ha suurune maa-ala asub Kesklinnas Rotermanni kvartalis ning külgneb Mere puiesteega ning jääb Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndisse. Väikesele osale planeeritud maa-alast ulatub arheoloogiamälestiseks tunnistatud 13.–16. sajandist pärineva asulakoha kaitsevöönd.

Rotermanni kvartal asub strateegiliselt olulises kohas, olles ühenduslüliks vanalinna ja Viru keskuse ning sadamaala ja Viru keskuse vahel. Rotermanni kvartal on Tallinnas ainulaadne ala, kuhu lühikese aja jooksul – 19. sajandi keskpaigast kuni 20. sajandi alguseni – ehitati pae- ja telliskivihoonetest terviklik tööstuskvartal.

Planeeringu koostamise peamiseks eesmärgiks on kavandada mitmekesine, atraktiivne ja avalik linnaruum. Olemasolevad hooned plaanitakse integreerida uushoonestusega selliselt, et tekib tervikuna toimiv hoonekompleks. Olulised vaated arhitektuurimälestistele jäävad alles. Ette on nähtud nii äri- kui eluruume – nii on tagatud ööpäevaringselt inimeste kohalolek ja kontroll avaliku ruumi üle.

Kavandatu elluviimise järel muutub Rotermanni kvartali seni kasutamata osa atraktiivseks ja elavaks linnakeskuse osaks. Detailplaneeringu koostamisel on lähtutud ajaloolisest tööstusmaastiku miljööst ning säilivatele hoonetele on leitud uus sobiv kasutusotstarve. Detailplaneeringuga kavandatav toob esile Rotermanni kvartali eripärase hoonestusstruktuuri, säilitades selle ajaloolise väärtuse. Parklad rajatakse täies ulatuses maa-alustele korrustele, võimaldades maapealse hoonetevahelise ruumi kavandada kergliiklusalaks.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Rocca al Mare kõige kuumemale kohale hakati ehitama eksklusiivhoonet LAEV

22.12.2015 Tõnu Toompark

Rocca al Mare väravasse, Vabaõhumuuseumi tee ja Paldiski maantee nurgale hakati ehitama eksklusiivset elu- ja ärihoonet. Kaheksakorruseline unikaalse arhitektuuriga ehitis kannab nimetust LAEV ning selles saab olema 30 korterit ja 18 äripinda.

Hoone arendaja, Triestate OÜ partnerid Kalev Raidjõe ja Kuldar Gil peavad eriliseks nii LAEV’a asukohta kui ka kogu kontseptsiooni. “Rocca al Mare on juba praegu Tallinna üheks hinnatumaks elu- ja ärikohaks, kuna siin on olemas läbimõeldud ja kõike vajalikku pakkuv infrastruktuur, kuid samas vaiksem keskkond, loodus ja terviserajad,” tõi esile Kalev Raidjõe. “Rocca al Mare on piirkonnana kiirelt arenev ning seetõttu väga atraktiivne nii kinnisvaraarendajatele kui ka ostjatele,” lisas Raidjõe. Raidjõe hinnangul on Rocca al Mare pealinna üks suurema potentsiaaliga kinnisvaraarenduse investeeringu piirkond 2016. aastal.

LAEV’a asukoht otse Rocca al Mare väravas muudab selle hoone kogu piirkonnale hästi äratuntavaks alguspunktiks. Kuldar Gil’i sõnul eristub LAEV oma unikaalse arhitektuuri, aga ka kaasaegsete ehituslike ja tehniliste lahenduste poolest. “Kuna tegemist on niivõrd eksklusiivse asukohaga, siis kogu arhitektuurne lahendus ja kasutatavad materjalid toetavad seda,” rõhutas Gil. “Meie põhimõte seda projekti kavandades oli see, et ehitame hoone, kus ise tahaksime elada ning mis oma lahendustelt ja kvaliteedilt oleks piisavalt eriline, et selle väärtus ajas jääks püsima,” lisas Kuldar Gil. Ta selgitas, et LAEV valiti majale nimeks mitmel põhjusel. “Laev on lihtne ja kergesti meeldejääv sõna, millel on kõik eeldused ka igapäevasesse kasutusse minna. Samas sümboliseerib see sõna tõelist tasakaalu, mis on võtmeteemaks nii selle hoone kui kogu piirkonna iseloomustamisel,” ütles Kuldar Gil. “Laeva nimetus andis hoone sise- ja välisarhitektuurile oma näo ja selge isikupära ning see on hea näide, kuidas arendajate visioon arhitektide kunstikeele toel tervikulikus kunstiteoseks vormub,” avab Gil hoone kontseptsiooni tausta.

Elu- ja ärihoones LAEV saab olema 30 korterit ning 18 äripinda. Hoone kõrgematel korrustel asuvate korterite suurus on ca 52 – 167 ruutmeetrit, esimesel neljal korrusel paiknevate äripindade maht kokku on ligi 3400 ruutmeetrit. Hoone arhitektuurse lahenduse autoriks on Raivo Kotov ja arhitektuuribüroo KoKo. Maja valmimisajaks on planeeritud 2017. aasta jaanuar ning ehitajaks on Embach Ehitus OÜ.

Elu- ja ärihoone LAEV arendajaks on Triestate OÜ, mille partnerid Kalev Raidjõe ja Kuldar Gil on kinnisvaraalaste projektide juhtimise, arendamise ja haldusega tegelenud 1998. aastast. Näiteks on nad erinevates projektmeeskondades osalenud Kawe Plaza, Pirita Rannahoone, Metro Plaza, Metalli Maja, Maestro Maja, Laulupeo 2 jpt arendustegevuses ja projektijuhtimises.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Merko: ehitustööd Riia Rahvusvahelises Lennujaamas

22.12.2015 Tõnu Toompark

21. detsembril 2015 sõlmisid AS Merko Ehitus kontserni kuuluv 100%line tütarettevõte SIA Merks ja Riia Rahvusvaheline Lennujaam lepingu teise etapi ehitustööde teostamiseks Riia Rahvusvahelise Lennujaama reisijate terminalis.

Leping hõlmab pooleli oleva reisijate terminali hoone sise- ja välisviimistlustöid. Lisaks sisaldavad ehitustööd erinevaid infrastruktuuriga liitumisi ja seadmete ostu ning paigaldust terminalis.

Lepingu maksumus on ligikaudu 8,9 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Ehitustööde planeeritav algusaeg on 2016. aasta jaanuar ning valmimise aeg 2016. aasta september.

SIA Merks (www.merks.lv) on Läti ehitusettevõte, mis teostab üld-, insener- ja elamuehituse töid ning kuulub Läti juhtivate elukondliku kinnisvara arendajate sekka.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Nordecon sõlmis 20 miljoni eurose lepingu hoonetekompleksi rajamiseks Pirita teele

22.12.2015 Tõnu Toompark

Nordecon AS sõlmis üle 20 miljoni euro suuruse lepingu Meerhof 2.0 hoonetekompleksi ehitamiseks Tallinnasse aadressile Pirita tee 20a. Tööde tellija on Metro Holding OÜ tütarettevõte Pirita tee 20a OÜ.

„Nordeconi jaoks on see juba kolmas üle 10 miljoni eurone peatöövõtu leping Metro gruppi kuuluva ettevõttega – see näitab selgelt, et tellija usaldab Nordeconi ning on meie senise tööga rahule jäänud,“ ütles Nordecon ASi juhatuse liige Avo Ambur. „Aadressile Pirita tee 20a ehitame kahest hoonest koosneva kompleksi kogupindalaga 24 000 m². Hooned rajatakse kahes etapis. Ehitustööd algavad jaanuaris 2016. Esimese etapi ehitusaeg on 19 kuud, teise etapi ehitusaeg 16 kuud.“

Eestlane on kinnisvaramulli lõhkemise unustanud

22.12.2015 Rain Rätt

Viimase paari aasta jooksul on elukondliku kinnisvara arendustegevus hüppeliselt aktiviseerunud ja uute korterite pakkumine on Tallinnas võrreldes eelmise aastaga sisuliselt kahekordistunud. Mälestused 2007. a kinnisvaramulli lõhkemisest on unustusse vajumas. Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus enamikele, valdavalt kogemusteta arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja hinnatõus kestab seni kuni vähemalt Tallinnas saavutatakse Helsingi keskmine hinnatase.

Kinnisvaraturg ei ole midagi kogu majandusest iseseisvat ja majanduse käekäik mõjutab ka kinnisvaraturgu. Kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid on müüdud või broneeritud enne reaalse ehitustegevuse algust, ei ole kindlasti jätkusuutlik praktika. Samuti on ajas muutuvad tegurid, mis kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad, intressitase koos laenutingimustega, seda nii arendajale kui lõpptarbijale, vakantsus, tootlikus, üürihind, likviidsus, ruumide planeering, arhitektuur jne. Laiemalt vaadates ka demograafiline olukord, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus.

Kui pärast mulli lõhkemist alustati arendustegevusega valdavalt kesklinnas ja selle lähipiirkonnas, kus tulenevalt asukohast on arendusriskid väiksemad, siis nüüd toimub aktiivne tegevus ka äärelinnas ja Tallinna lähipiirkonnas. Hinnatakse eelkõige kesklinna ja selle lähipiirkonnas paiknevaid väiksemaid eripäraseid arendusprojekte. Tallinnas on hetkel üle 100 arendusprojekti, millele lisandub veel linna lähipiirkonnas 20-30 projekti. Enamik projekte on väikese mahuga ja suuremate, üle 100 korteriga projektide, arendus toimub etapi kaupa. Viimase aasta jooksul on müüdud 90 – 160 uut korterit kuus, mis on 17% kogu müüdud korterite mahust. Tänasele turusituatsioonile mõjub positiivselt sissetulekute kasv ja väga madal intressitase, mis soodustab investeerimist kinnisvarasse või eluaseme soetamist. Viimase aasta jooksul on Tallinnas üüripakkumise hulk kasvanud 20% ja varasem kiire üürihindade tõus on peatunud, põhjuseks väikeinvestorite poolt väljaüürimiseks ostetud korterid.

Kesklinnas ja selle lähipiirkonnas on tarbijatele üldjuhul vastuvõetav uute korterite hinnatase 2000-3000 €/m², äärelinnas sõltuvalt täpsemast asukohast 1450-2000 €/m². Üksikute eksklusiivsete arendusprojektide hinnavahemik on täna hinnavahemikus 3000-5000 €/m². Käesoleval aastal on uute korterite hinnatõus olnud 10-15% ja saavutanud mõneks ajaks tarbijatele piiri.

Kogu kinnisvaraturule on tervislikult mõjunud pankade konservatiivsem laenupoliitika, mis hoiab ära järjekordse mulli tekkimise. Korteriturgu on tervikuna hakanud mõjutama uute korterite müügipakkumiste arvu kasv, mis pidurdab vanemate korterite hinnatõusu. Pikenenud on müügiperioodid, turusituatsioonile, kvaliteedile ja asukohale mittevastava hinnaga objektide vastu võib üldse huvi puududa ja arendajad on sunnitud hindu korrigeerima. Ostjad on muutunud ettevaatlikumaks, soovivad järjest enam näha reaalselt valminud objekti ja müük paberilt on sisuliselt lõppenud.

Eesti majandus on hetkel pigem ei kasva ja kinnisvaraturule jõuab mõju viiteajaga ning viimaste aastate palkade kasvutempo ei ole jätkusuutlik. Samuti ei jää pikemas perspektiivis enamike eluasemelaenude aluseks olev Euribor nullilähedaseks. Hinnad kinnisvaraturul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise.

Rain Rätt
Ober-Haus

Kristiine linnaosa üldplaneering

22.12.2015 Tõnu Toompark

Tallinna Linnaplaneerimise Amet teatab: Tallinna Linnavolikogu võttis 10. detsembril 2015 otsusega nr 198 vastu Kristiine linnaosa üldplaneeringu ja esitab selle avalikule väljapanekule.

Üldplaneering hõlmab kogu Kristiine linnaosa territooriumi. Planeering ajakohastab ja täpsustab 2001. aastal kehtestatud Tallinna üldplaneeringut, arvestades viimastel aastatel toimunud muutusi ja arengusuundumusi linnaehitust ja maakasutust mõjutavates valdkondades. Üldplaneeringuga määratakse kindlaks Kristiine linnaosa edasise ruumilise arengu põhisuunad ning üldised maakasutus- ja ehitustingimused, mis on tulevikus aluseks detailplaneeringute koostamisel ja hoonete-rajatiste projekteerimisel.

Üldplaneering aitab kindlustada linnaosa elanikele tasakaalustatud elukeskkonna erinevate töökohtade ja eluaseme valikuvõimalustega, kodulähedaste koolide ja lasteaedadega, mitmekesise teenindusvõrgu, spordi- ja puhkevõimalustega ning hea ühistranspordiühendusega. Üldplaneeringuga säilitatakse valdavalt Kristiine linnaosas väljakujunenud asustusstruktuur. Täpsustatakse väikeelamuala ulatust, vältides sinna uute korruselamute lisandumist.

Magistraaltänavate äär kujundatakse ärivööndiks, piiritletakse uute suuremate elamu- ja ärihoonete arenduspiirkonnad, miljööväärtuslikuks alaks määratakse Järve ja Lille kvartali piirkond. Kadaka-Laki ettevõtlusalal säilitatakse ka tootmistegevuse jätkumise võimalus, vältides sinna uute elamute lisandumist. Täiendatakse linnaosa parkide-haljakute võrgustikku ning reserveeritakse uue magistraaltänava koridor tulevikus Pärnu mnt ja Tervise tn ühendamiseks.

Üldplaneeringu koostamisel on arvestatud keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) käigus antud soovitusi Kristiine elukeskkonna parandamiseks. KSH lõpparuandele kohaselt ei tulene üldplaneeringu lahenduse elluviimisest Kristiine linnaosale negatiivseid keskkonnamõjusid.

Üldplaneeringu avalik väljapanek toimub 4. jaanuarist kuni 4. veebruarini 2016.

Arvamusi ja ettepanekuid planeeringu kohta saab esitada Tallinna Linnaplaneerimise Ametisse Vabaduse väljak 7 või Kristiine Linnaosa Valitsusse Tulika 33b.

Planeeringu materjalidega (sh KSH aruandega) on võimalik tutvuda Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koduleheküljel www.tallinn.ee ja Tallinna õigusaktide registris. Paberkandjal on planeeringu materjalidega võimalik tutvuda kõigil tööpäevadel Tallinna Linnavalitsuse infosaalis Vabaduse Väljak 7 või Kristiine Linnaosa Valitsuses Tulika 33B.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Statistika: Kas eluasemelaenude kasv hakkab pidurduma?

22.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti panga andmetel väljastati Eestis 2015 III kvartalis eluasemelaene 249 miljoni euro väärtuses. Aastataguse ajaga võrreldes kasvas uute laenude väljastamine 10,5%.

Laenukäive on kiiresti kasvanud kõrge tehingute arvu tõttu. Samuti suurendab laenukäivet aktiivne arendusturg. Uued korterid on turu keskmisest kallimad ja kasvanud uute korterite tehingute arv suurendab koduostjate laenuvajadust.

Siin tuleb aga ka tõdeda, et laenukäibe aastane kasv 10,5% on viimase nelja aasta kõige madalam näitaja.

Eluasemelaenude jääk oli 2015 III kvartalis 6243 miljonit eurot. Laenujääk on aastataguse ajaga võrreldes kasvanud 4%.

Laenujäägi kasv 4% on võrreldes sisemajanduse kogutoodangu kasvuga vägagi kiire. Sisemajanduse kogutoodangu III kvartali aastase kasvu esialgne hinnang on 0,5%.

Küll jääb laenujäägi kasv alla palkade kogusumma kasvule. See tähendab, et kui laenukoormus sisemajanduse kogutoodangu suhtes kasvab, jääb laenukoormus palkade summa suhtes siiski väiksemaks.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Merko: Ehitusleping Leedus

21.12.2015 Tõnu Toompark

18. detsembril 2015 sõlmisid AS Merko Ehitus kontserni kuuluv 100%line tütarettevõte UAB Merko Statyba ja E.L.L. Kinnisvara AS tütarettevõte UAB E.L.L. Nekilnojamas Turtas ehituslepingu büroohoone rajamiseks aadressil Narbuto 5, Vilnius, Leedu.

Narbuto 5 (www.narbuto5.lt) on A-klassi energiasäästlikus büroohoones on enam kui 4600 m² üüritavat pinda. Hoones on kuus maapealset korrust ning kaks maa-alust parkimiskorrust. Ärihoone taotleb BREEAM sertifitseerimist.

Lepingu maksumus on ligikaudu 8,5 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Ehitustööd algavad 2015. aasta detsembris ning nende valmimine on planeeritud 2017. aasta esimeses kvartalis.

UAB Merko Statyba (www.merko.lt) on Leedu ehitusettevõte, mis teostab üld-, insener- ja elamuehituse töid.

E.L.L. Kinnisvara (www.ell-realestate.com) arendab ja juhib büroohooneid, kaubanduskeskusi ja hotelle ning ettevõtte kinnisvaraportfellis on 209 000 m² üüritavat pinda. Ettevõte omab kolme büroohoonet (Delta Plaza, Sõpruse Ärimaja ja L3) ning osalusi Spice, Spice Home, Panorama ja Viru Keskus kaubanduskeskustes.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

ERE Grupp teeb ettepaneku ehitussektor digitaliseerida

21.12.2015 Tõnu Toompark

ERE Grupp kompanii algatus lihtsustada kinnisvara kasutusloa kättesaamise protsessi võeti Eesti Kaubandus-Tööstuskoja 59 pakkumisega loetellu, mis on mõeldud ettevõtjate administratiivse koormuse vähendamiseks. Ettepanekud on juba saadetud Rahandusministeeriumisse üle vaatamiseks.

ERE Grupp juhi Maksim Sorokini arvates, vaatamata asjaolule, et tänapäeval on mitmed riigiteenused saadaval veebipõhiselt, on kasutuslubade protsess endiselt seotud paljude administratiivsete viivitustega. Iseäranis olulist tööosa korraldatakse endiselt paberkandjal. Lisaks sellele vaatavad erinevate komisjonide esindajad konkreetset objekti teineteisest sõltumata. Kokkuvõttes laekuvad märkused ehitajale pika ajavahemiku jooksul, mis ei anna talle võimalust kõrvaldada kõiki puudusi samaaegselt.

„Me teeme ettepaneku rakendada digitaalne lahendus kasutusloa taotlemise avalduse esitamise lihtsustamiseks ja optimeerimiseks. Online-keskkond võimaldaks kõigil osalejatel jälgida asjaajamise protsessi reaalajas. Antud meetod lihtsustab ja kiirendab oluliselt tuvastatud puuduste kohta märkuste edastamise protsessi kontrollorganite poolt ja nende kõrvaldamist taotleja poolt. Me usume siiralt, et kui erinevate kontrollorganite esindajad hakkavad kontrollima objekti ühtse komisjonina, võimaldab see teha protsessi tõhusamaks,“ on Maksim Sorokin veendunud.

Maksim Sorokini sõnul rakendab Eesti üsna edukalt erinevaid online-lahendusi ja on saanud maailmas enda innovaatilisuse poolest kuulsaks. Järgmiseks sammuks võib tõenäoliselt saada innovatsioonide rakendamist ka sellises konservatiivses valdkonnas nagu ehitussektor. ERE Grupp kompanii plaanib pöörduda ehitusturul tegijate poole eesmärgiga välja töötada algatuste pakett, mis võimaldab teha ehitussektori innovaatilisemaks.

Kompanii Estonian Real Estate on asutatud 2005. aastal. Algselt tegeles see vahendusteenustega kinnisvara valdkonnas, 2010. aastast aga on ERE kompaniide grupi peamiseks tegevussuunaks kinnisvaraarendus ja investeerimine.

Novembris tööstustoodangu tootjahinnaindeksi langus jätkus

21.12.2015 Statistikaamet

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta novembris võrreldes oktoobriga -0,3% ja võrreldes eelmise aasta novembriga -1,7%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas novembris võrreldes eelmise kuuga keskmisest enam hindade langus elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning mööblitootmises, samuti hindade tõus puidutöötlemises ja puittoodete tootmises.

2014. aasta novembriga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnalangus elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises, kütteõlide ja toiduainete tootmises ning kemikaalide ja keemiatoodete tootmises, samuti hinnatõus elektroonikaseadmete tootmises ja mäetööstuses.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, november 2015
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	November 2015 – oktoober 2015, %	November 2015 – november 2014, %
KOKKU	-0,3	-1,7
Töötlev tööstus	0,1	-1,5
Mäetööstus	-0,2	3,8
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	-4,6	-7,5
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,0	0,1

Oktoobrikuu tööstustoodangu tootjahinnaindeksit on täpsustatud seoses ettevõtetelt laekunud andmetega.

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2015. aasta novembris võrreldes oktoobriga -0,3% ja võrreldes 2014. aasta novembriga -3,6%.

Eelmise kuuga võrreldes langes novembris keskmisest enam elektrienergia, mööbli ja metallide hind, samas tõusis metsamaterjali, kummi- ja plasttoodete ning jookide hind.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2015. aasta novembris võrreldes oktoobriga -0,2% ja võrreldes 2014. aasta novembriga -4,4%.

Eelmise kuuga võrreldes langes novembris keskmisest enam elektrienergia, põllumajandussaaduste ja nahktoodete hind, samas tõusis naftasaaduste, rõivaesemete ja tekstiiltoodete hind.

Eluaseme hinnaindeks langes kvartaliga

21.12.2015 Statistikaamet

Eluaseme hinnaindeksi muutus oli 2015. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga -1,9% ja võrreldes 2014. aasta III kvartaliga 4%, teatab Statistikaamet.

Eelmise kvartaliga võrreldes langesid korterite hinnad 1,2% ning majade hinnad 3,6%.

2015. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga langesid korterite hinnad Tallinnas 0,1%, Tallinnaga külgnevates piirkondades koos Tartu ja Pärnuga 1,8% ning ülejäänud Eestis 5,5%.

2014. aasta III kvartaliga võrreldes on korterite hinnad tõusnud 4,9% ja majade hinnad 2,3%. Eelmise aasta III kvartaliga võrreldes tõusid korterite hinnad Tallinnas 6% ning Tallinnaga külgnevates piirkondades koos Tartu ja Pärnuga 5,5%, kuid langesid ülejäänud Eestis 2,5%.

Eluaseme hinnaindeks näitab kodumajapidamiste poolt eluaseme soetamiseks tehtud tehingute ruutmeetrihindade muutust. Eluaseme hinnaindeks arvutatakse korterite ja majade (ühepereelamud, paarismajad ja ridaelamud) kohta.

Omaniku kasutuses oleva eluaseme hinnaindeksi muutus oli 2015. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga 0,0% ja võrreldes 2014. aasta III kvartaliga 3,0%.

Omaniku kasutuses oleva eluaseme hinnaindeks iseloomustab kodumajapidamiste seisukohast uute eluasemete soetamise ning eluaseme soetaja ja kasutajana tehtavate muude kulutuste hindade muutust. Indeks koosneb neljast osast: eluaseme soetus, muud eluaseme soetusega seotud teenused, eluaseme kapitaalremont ja eluaseme kindlustus.

Omaniku kasutuses oleva eluaseme hinnaindeksit avaldatakse baasil 2010 = 100. Aegrida algab 2005. aasta I kvartalist, eluaseme kapitaalremont on indeksisse lisatud alates 2007. aasta I kvartalist ja eluaseme kindlustus alates 2012. aasta I kvartalist.