Tänased hinnalangetused annavad aimu kinnisvaraindeksist aasta lõpus

Illustratsioon

Kahe viimase nädala jooksul on elamispindade hindade liikumisi kajastav KV.EE kinnisvaraindeks langenud 0,1 ja 0,6%. Indeksi muutused on väiksed, kuid samas väga kindlasuunalised. Viimase 52 nädala ehk ühe aasta jooksul on indeks nädala lõikes tõusnud 13 nädalal. Langenud on indeks aga 39 nädalal. Aastane indeksi langus on kokku 9,1%.

Momendil võib öelda, et turul müüjad langetavad terahaaval müügipakkumiste hindu ning ootavad, millal ostjad tagasi turule tulevad. Väikeste sammude haaval hindade langetamine aga müüki ei taga – see ei suuda suurest pakkumiste massist eristuda.

Ehe näide edukast müügist tänu hinnalangustele on YIT Kodu pakkumised, kus paarikümneprotsendilised hinnalangused on aidanud käesoleva aasta jooksul müüa üle 50 korteri. Ühelgi teisel arendajal ei ole ligilähedastki müüginumbrist sellele vastu panna.

Põnevusega võib jälgida Rime Kinnisvara hindade langetamise kampaaniat, kus korterite hinnad vähenevad reaalajas. Huvipakkuv küsimus on, et millisel hinnatasemel lõpuks ikkagi korterid ära ostetakse?
Rime ja YIT lõplikud hinnalangused võiksid olla märgid, mis näitavad meile KV.EE kinnisvaraindeksi minimaalset langust aasta lõpuks.

KV.EE kinnisvaraindeks

Statistika: Töötus veel langeb

Töötute arv jätkas 2007. a. lõpus languse trendi. Aasta viimases kvartalis oli meil töötuid 28 100 inimest. Hõivatute hulk jõudis 2007. a. viimases kvartalis 654 000 inimeseni.

Madal töötus ja kõrge tööhõive tähendab ettevõtete poolt vaadatuna survet palkadele ning kindlasti ka seda, et tegemist on tööjõu puudusega.

Töötuse määr oli 2007. a. 4,7%, mis on viimase 10 aasta madalaim näitaja. Seejuures on tänane töötuse määr kordades madalamkui näiteks 2000. aastal, mil töötuid oli pea 90 000 inimest.

Tuleviku suunas vaadates võib arvata, et töötute hulk ning tööpuudus on pigem suurenemas. Sedapõhjusel, et majanduskasv hakkab eeldatavasti vähenema ning ettevõtted vajavad jahtuvas majanduses vähem tööjõudu. 

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes

Tööjõus osalemise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % kvartalite lõikes

Tööjõus osalemise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % kvartalite lõikes

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest

Tööjõus osalimise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % aastate lõikes

Tööjõus osalimise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % aastate lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Банкротство грозит десяткам фирмам-застройщикам

Специалисты считают, что первые обанкротившиеся застройщики — начало волны банкротств.

Еще в прошлом году банкротные управляющие жаловались, что у фирм дела идут так хорошо, что им просто не на чем зарабатывать. Однако уже совсем скоро десятки мелких застройщиков могут стать их клиентами, пишет PM Online.

Начиная с осени, когда стало ясно, что бум на рынке недвижимости пошел на спад, было объявлено о банкротстве семи фирм, и в ближайшем будущем, как считают предприниматели и банк­ротные управляющие, в такой ситуации окажутся десятки предприятий.

Сплошь и рядом после исчезновения покупателей застройщики, повязанные кредитами, остаются один на один со своими незавершенными проектами и неумолимо набегающими банковскими процентами.

В наиболее сложную ситуацию попали мелкие фирмы, у которых нет спасательного круга в виде денежного запаса, как у крупных предприятий. Потому-то они и готовы продавать дома и квартиры даже ниже себестоимости — только бы покрыть текущие расходы.

“В Таллинне и Харьюмаа не продано 4500 квартир, а проценты идут”, — сказал специалист по недвижимос­ти Тыну Тоомпарк.

Тем не менее, банкротство многих мелких фирм не может повергнуть в хаос рынок недвижимости. Даже если в ближайшие месяцы обанкротятся 20 фирм, это все равно будет незначительный объем по сравнению с портфелем недвижимости, которым владеют YIT, Arco Vara или Merko.

Евгения Волохонская

Originaal:

Pankrotihaamer kolksub kümnete kinnisvarafirmade kohal

Veel aasta eest kurtsid pankrotihaldurid raske elu üle – kõigil minevat nii hästi, et neil on peenike peos. Ent juba lähikuud tõotavad halduritele tuua kümneid ja kümneid kinnisvaraarendajatest kundesid.

Alates sügisest on pankrotti läinud seitse kinnisvaraarendajat, oma järge ootavad veel kümned firmad. Pankrotihaldur Olev Kuklase «portfellis» on kaks põhja läinud firmat – Kadriorus kahe elumajaga kimpu jäänud Kaimag Invest ja kinnistuid kokku ostnud Tregore Vara.

«Ma ei usu, et senised seitse pankrotiohvrit viimasteks jäävad – kui maailma rahaturu olukord ja pankade poliitika just väga äkitselt ei muutu,» tunnistas Kuklase. Tema hinnangul valitseb kinnisvaraarenduses praegu ärev vaikelu.

Algas kaevikusõda

Seis muutus raskeks eelmise aasta teises pooles. Nagu ütleb Kuklase kolleeg Andres Hermet, algas siis kaevikusõda. Mõisteti küll olukorra tõsidust, samas oodati asjade paranemist ja ka pangad ei kiirustanud laenulepinguid lõpetama.

Pankrotti läinud kinnisvarafirma omanik, kes soostus rääkima vaid anonüümselt, oli oma väljendites otsekohesem.

«Ametlikes Teadaannetes ei kajastu miskit!» kommenteeris kohvikuärisse suundunud ettevõtja. «See on alles algus, kaheksa firmat ei anna toimuvast objektiivset pilti. Mõned venitavad veel, aga jõuavad lõpuks ikka selleni, et firma tuleb likvideerida. Praegu on mõistlik kinnisvaraärist pageda, kuis jalad kannavad.»

Tüüpiline pankrot pole kahe vaatusega kurblugu ahnusest ja pättusest ning sellele järgnevast õiglasest karistusest. Pigem on see draamaseriaal ahvatlevast võimalusest, eufooriast, ehitushindade ootamatust ja plahvatuslikust tõusust, kadunud ehitajaist, täitmata lepinguist ning viimaks valuläve ületanud lõpphindadest.

Ostjate kadumine on end pahatihti lõhki laenanud arendajad jätnud poolikute projektide ja armutult tiksuvate pangaintresside otsa. Seepärast ongi väiksemad arendajad, kel suurettevõttega võrdväärset rahapolstrit päästerõngaks pole, nõus müüma maju ja kortereid kas või alla omahinna.

«Tallinnas-Harjumaal on müümata 4500 korterit, intress aga tiksub,» rõhutas kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

Pooleli ehitised

On tõenäoline, et peagi hakkab arvukalt pankrotiavaldusi kohtusse saatma ka maksu- ja tolliamet. Kui pangal kannatus katkeb ja firma kinnisvara õnnestub võla katteks maha müüa, saab pank reeglina ka kogu raha. Arendajale jääb aga kohustus tasuda müügihinnalt käibemaks.

Hermeti kinnitusel on pangad arendajatele seni veel vastu tulnud. «Aga usun, et suve algul läheb asi hullemaks, ma ei näe poolikutel projektidel perspektiivi,» märkis haldur.

Keskmine väikearendaja ongi praegu pooliku projekti otsas istuja, sest varasem plaan laenu ja ettemaksu abil ise sentigi raha sisse panemata hooned valmis ehitada ei tööta enam.

«Mõnel projektil oleks võimalikud ostjad olemas, aga nad ei taha kaupa teha enne, kui arendus on valmis ehitatud,» sõnas Hermet, kelle harutada on Viimsisse Nelgi teele elamud rajanud Adrian Trade”i pankrotipesa.

Täitmata lubadused

Adrian Trade ongi näide asjade sellisest käigust. Ehkki elanike kinnitusel kannab mitme elamu ehituskvaliteet kohati kiirustamise märke, on kadestusväärt asukoha ja ümbrusega elamud hea projektiga ning tühjalt seisvatele majadele ihuvad hammast mitmed koduotsijad. «Huvilised on olemas, aga keegi pole olnud nõus raha juurde maksma,» sõnas Hermet.

Ostja seisukohast on see ainumõistlik samm, sest pankrotioksjonilt võib saada krundi või maja märksa soodsamalt, samuti on teada hulgaliselt lugusid inimestest, kes häguse tulevikuga firmalt ostetud eluasemega lootusetult hätta jäänud.

Suvel Tabasallu ridaelamuboksi soetanud Maire Sagar läks elamud rajanud Ramses Kinnisvara täitmata lubadustest rääkides üsna hasarti – soojasõlm on viimistlemata, praod täitmata, terrassipiirded paigaldamata ja leppetrahvid juba pool aastat kätte saamata.

Uudis Ramsese pankrotist tuli talle üllatusena. «Tööd on tegemata, kõnedele ja meilidele Ramsese omanik ei vasta,» iseloomustas ta olukorda. «Puudused tuleb ilmselt endal kõrvaldada.»

Mõtlemise aeg

Ramsese pankrotihaldur Ene Ahas Sagarile ja tema naabritele palju lootust ei anna. «SEB panga nõue on tagatud kolme seni müümata korteriga – pank saab ehk oma raha tagasi, aga et sealt teistele midagi jääks, peaks küll suur ime juhtuma,» märkis Ahas.

Pankrotiga on lõpetanud ka teine Viimsi arendaja, Uus-Pärtle teele elamud rajanud Moodne Kodu Arendus. Firmalt kodu ostnud Erge Kalbus on õnnega koos, sest tema pere on pidanud tegema vaid pisiparandusi.

Küll aga pole kõigil naabritel nii hästi vedanud – nood on pidanud tegelema nii valesti ehitatud katuse kui ebapüsiva vundamendiga.

Arvukate väikefirmade pankrotid ei suuda kinnisvaraturgu siiski kaosesse viia, sest kui lähikuudel pankrotistuks ka 20 kinnisvarafirmat kokku 500 korteri ja 500 elamukrundiga, oleks see ikkagi väike maht võrreldes YITi, Arco Vara või Merko kinnisvaraportfellidega.

«Kinnisvaraturg on väga pika tsükliga ja juhul kui olukord turul paraneb näiteks järgmisel aastal, siis reaalselt hakatakse uuesti ehitama aastatel 2010-2011,» nentis Lepik.

«Vahepeal lähevad aga tehingud edasi ja ilmselt ostetakse seisma jäänud kaup varem või hiljem odavalt ära,» lisas ta.

Kui aga kinnisvaraspetsialist või kõrbenud ettevõtja peaks ise äkitsi uut kodu vajama, siis kuidas ta praegu käituks?

Toompark tunnistas, et valikuvõimalus on lai ning ettevõtete jaoks on iga müük kulla väärtusega. «Kui turg normaliseeruma hakkab, siis tõmbub valik jõhkralt kokku,» tõdes ta. «Ma arvan, et teeksin praegu ise hea ostupakkumise. Kinnisvaraostu ei maksa edasi lükata, see on siiski elukvaliteedi küsimus.»

Anonüümseks jäänud kõrbenud kinnisvaraärimees oli märksa ettevaatlikum. «Ma otsiks praegu kindlasti üürikodu,» kinnitas ta. «Ajad on segased ja pangaintressid on, nagu on.»

Pankrotipesad

• Kaimag Invest (pankrotistunud detsembris 2007) 12 korterit Köleri 12 ja 12a
• Ramses kinnisvara (veebruar 2008) elamukrundid Tallinna ümbruses
• Adrian Trade (veebruar 2008) ridaelamud Viimsis Nelgi teel
• Moodne Kodu Arendus (jaanuar 2008) elamud Viimsis Uus-Pärtle teel
• Pesko & Turn Development (november 2007) kaks korterit Pärnus
• Baltest Arendus (november 2007) kaks elumaja Tabasalus
• Tregore Vara (veebruar 2008) elamud ja elamumaad

Artikli autor on Lauri Linnamäe. Artikkel ilmus 13/03/2008 väljaandes Postimees.ee.

Банкротство грозит многим фирмам

Еще в прошлом году банкротные управляющие жаловались, что у фирм дела идут так хорошо, что им просто не на чем зарабатывать. Однако уже совсем скоро десятки мелких застройщиков могут стать их клиентами.

Семь обанкротившихся фирм еще не дают повода говорить о волне банкротств, однако, в портфеле банкротного управляющего Олева Куклазе уже две фирмы недвижимости – Kaimag Invest, не справившаяся с двумя домами в Кадриорге, и Tregore Vara, скупившая немало недвижимости, пишет Postimees. Ситуация стала ухудшаться во второй половине прошлого года – тогда началась, как говорят Куклазе и его коллега Андрес Хермет, окопная война.

Все понимали серьезность ситуации, но ждали улучшения, а банки не спешили прерывать договоры с попавшими в беду застройщиками.

«Это только начало. Некоторые еще тянут время, но, в конце концов, все равно поймут, что фирму придется ликвидировать. Сейчас нужно со всех ног бежать из этого бизнеса», – сказал владелец одной обанкротившейся фирмы, пожелавший остаться неназванным.

Сплошь и рядом после исчезновения покупателей застройщики, повязанные кредитами, остаются один на один со своими незавершенными проектами и неумолимо набегающими банковскими процентами.
В наиболее сложную ситуацию попали мелкие фирмы, у которых нет спасательного круга в виде денежного запаса, как у крупных предприятий. Потому-то они и готовы продавать дома и квартиры даже ниже себестоимости – только бы покрыть текущие расходы.

«В Таллинне и Харьюмаа не продано 4500 квартир, а проценты идут», – сказал специалист по недвижимости Тыну Тоомпарк. Вероятно, не за горами тот день, когда в суд начнут поступать заявления о банкротстве и от Налогово-Таможенного департамента. Если у кредитора – как правило, это банк – лопнет терпение, и он сможет, продав недвижимость фирмы, покрыть задолженностью То в таком случае, как правило, все деньги поступают банку. Застройщику же остается обязательство выплаты НСО с продажной цены.

Майре Сагар, купившая летом бокс в рядном доме в Табасалу, который построила фирма Ramses Kinnisvara, возмущена – теплоузел недоделан, остались щели, ограждение террас не установлено, а неустойку не платят вот уже полгода. Банкротство Ramses Kinnisvara стало для нее сюрпризом. Однако банкротный управляющий Ramses Эне Ахас ничем не может обнадежить Сагар и ее соседей.

Банкротство постигло и другого застройщика – фирму Moodne Kodu Arendus, построившую дома на Уус-Пяртле в Виймси. Эрге Калбус счастлив, так как его семье пришлось сделать в доме, построенном обанкротившейся фирмой, только мелкий ремонт. Однако повезло не всем его соседям – кому-то пришлось переделывать крышу, кому-то укреплять фундамент. «В 2006 году все усложнилось. С одной стороны, пропала рабочая сила, а с другой – стали расти цены на строительство, – вспоминает он. – Мы еще тогда поняли, что надо быстро сворачиваться», – признался застройщик, пожелавший не называть своего имени.
Глава и один из владельцев обанкротившейся фирмы Tregore Vara Хегерт Лепик уверен, что еще не одной фирме предстоит пройти через это. «За короткое время рыночная ситуация очень сильно изменилась, и такие «черные сценарии» стали неожиданностью даже для коммерческих банков», – отметил он.

Тем не менее, банкротство многих мелких фирм не может повергнуть в хаос рынок недвижимости. Даже если в ближайшие месяцы обанкротятся 20 фирм, это все равно будет незначительный объем по сравнению с портфелем недвижимости, которым владеют YIT, Arco Vara или Merko.

Artikli autor on Julia Vlassova. Artikkel ilmus 13/03/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakrahh – olla või mitte olla?

Kas meil on kinnisvarakrahh? Või on kriis kinnisvaraturul? Kuivõrd laialt on teada, et kinnisvaraturul, ja just elamispindadeturul ei ole parimad ajad, siis on teema aktuaalne.

Selleks, et turuolukorra lahkamisega edasi minna uuriks esmalt õigekeelsussõnastiku abil, mida tähendavad sõnad “krahh” ja “kriis”. Krahh on õigekeelsusõnastiku järgi järsk kokkuvarisemine, täielik nurjumine. Kriis see vastu on raske olukord, järsk häire; puudus, nappus. (Seletuste allikas: http://www.eki.ee/dict/qs2006/)

Mis kirjeldab tänast olukorda turul?

Finantseerijad ehk pangad küll kokku kukkumas ei ole, kuid kinnisvarasektorisse antud laenud teevad neile igal juhul muret. Halbade laenude maht on kasvanud ning prognoositav on selle numbri mitmekordistumine.

Ostjad lükkavad ebakindluse tõttu ostuotsuseid edasi – ostjatel on lootus, et äkki saab tehingu teha täna pakutavast veelgi odavamalt. Hinna üle tingimine on muutunud reegliks.

Arendajad pingutavad keel vesti peal, et mingitki müüki saavutada. Mitmedki väikearendajad on juba pankrotistunud, oleks vägagi üllatav kui pankrotte juurde ei tuleks.

Vahendajate olukord ei ole parem – tehingute arv on kokku kuivanud ja paistab, et tehingute vähenemise trend vähemalt esialgu jätkub.

Kas meil siis eeltõõdu põhjal on kriis või krahh? Ma arvan, et sõnaga “kriis” võime me olukorda kindlasti iseloomustada. Turu toimimises on järsud muudatused, mis olid küll prognoositavad, kuid tulid siiski enamiku turuosaliste jaoks suhteliselt ootamatult.

Aga mida räägivad numbrid?

2007. a. IV kvartalis tehti Eestis kokku pea 4800 korteriomanditehingut, mis on ligi 40% vähem kui aasta varem. Palju on räägitud maaklerite oodatavast turu elavnemisest kevadel 2008. a., kuid kardan, et see lootus on asjatu.

Paralleelselt kinnisvaratehingute arvu langemisega langevad ka korteriomandite hinnad. Hindade tipphetk oli 2007. a. II kvartalis, mil Eesti keskmine korteriomand müüdi ruutmeetrihinnaga pea 18 900 krooni. Aasta  lõpuks IV kvartaliks oli hinnatase langenud juba 17 300 kroonile. Kui viimast numbrit võrrelda aastataguse ajaga, siis peame tõdema, et hinnalangus on olnud kõigest 2 protsenti.

Hinnalanguse ootajate tuju teeb rõõmsamaks asjaolu, et graafiku näidatav trend on languse suunas. Võrreldes tipphinnaga 2007. a. kevadel on eelmise aasta IV kvartali keskmine hind allapoole liikunud 8,4%. Samuti võime olla enam kui kindlad, et 2008. a. esimestel kvartalitel näitab graafik ülepakkumise toel jätkuvat hinnalangust. Iseasi – kui suurt hinnalangust.

On siis krahh või mitte?

Krahhikuulutajad on välja toonud üksikute kinnisvara arendusprojektide hinnalangusi, mis on ületanud 30%. Selle põhjal on tehtud järeldusi, et nüüd ongi krahh käes. Arvan, et siin on ajast ette tormatud. Krahhist saame rääkida siis kui hinnalangus puudutab kogu turgu, mitte vaid üksikuid projekte.

Arendusprojektide hinnaalandused ei näita veel reaalset hinnalangust turul. Ebamõistlikult kõrge hinnaga turule tulnud arendusprojektide puhul on loomulik, et tuuakse allapoole.

Kas krahh tuleb või mitte?

Usun, et momendil on kinnisvarahindadest olulisem näitaja kinnisvaratehingute arv. Kui korteriomanditehingute arv langeb hinnanguliselt tasemele 12 000 tehingut aastas, siis on oodata äärmiselt suurt survet hindadele. Sellises olukorras on turul suur hulk realiseerimist ootavat kaupa, millele küsitavalt hinnatasemelt puuduvad ostjad.

Ostjate puudumine võib sellisel juhul hinnad allapoole tuua 30-40 protsenti ja see juba oleks krahh. Krahhiks julgeksin seda nimetada seetõttu, et langenud hindade ja kokkukuivanud tehingutearvuga kaasneb suur hulk pankrotistuvaid arendajaid. See omakorda sunnib kinnisvara- ja ehitussektorist lahkuma suure hulga töötajaid. Eluasemelaenu võtjatel tekib reaalne oht tasuda osaliselt võetud eluasemelaenu, sest tagatisvara väärtus on panga jaoks riskantselt palju vähenenud.

Elame-näeme. Täna on veel tegemist turu korrastumisega, mis nii mõnelegi turuosalisele on raskeks kujunenud. Kas asi läheb hullemaks ja kui palju hullemaks – seda näitab aeg.

Graafik: Korteriomanditehingute arvu ja keskmise ruutmeetrihinna muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga

Graafik: Korteriomanditehingute arvu ja keskmise ruutmeetrihinna muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga

Statistika: kinnisvaratehingud maasihtotstarbe järgi ja tehingud maakonniti

2007. aastal maatehingute arv võrreldes aasta varajasema ajaga langes. Langusest suurima osa andis vähenemine elamumaaga tehtavate tehingutega. Maaga tehtavate tehingute pindala ei vähenenud, see tähendab, et vähenes hind. Suurim osa tehingute arvu kahanemisest langes suurima ja aktiivseima piironna – Tallinna ja Harjumaa kanda.

Vaatamata tehingute arvu üldisele langusele mõnes piirkonnas oli 2007. aastal siiski kinnisvaratehingute arv suurem kui 2006. aastal. Tehingute arv vähenes Harju, Pärnu, Tartu, Rapla ja Saare maakondades. Ülejäänud maakondades kinnisvaratehingute arv 2007. a. üllatuslikult suurenes.

Kinnisvaraturul pööritatav rahasumma ehkt tehtud kinnisvaratehingute käive suurenes samuti kõigis maakondades välja arvatud eelmainitud viies mmaakonnas.  

Maa-amet: kinnisvaratehingud maa sihtotstarbe järgi, tehingute arv

Maa-amet: kinnisvaratehingud maa sihtotstarbe järgi, tehingute arv

Maa-amet: kinnisvaratehingud maa sihtotstarbe järgi, kogupindala, hektarit

Maa-amet: kinnisvaratehingud maa sihtotstarbe järgi, kogupindala, hektarit

Maa-amet: kinnisvaratehingud maa sihtotstarbe järgi, väärtus, miljon krooni

Maa-amet: kinnisvaratehingud maa sihtotstarbe järgi, väärtus, miljon krooni

Maa-amet: kinnisvaratehingud maakondade kaupa, tehingute arv

Maa-amet: kinnisvaratehingud maakondade kaupa, tehingute arv

Maa-amet: kinnisvaratehingud maakondade kaupa, kogupindala, hektarit

Maa-amet: kinnisvaratehingud maakondade kaupa, kogupindala, hektarit

Maa-amet: kinnisvaratehingud maakondade kaupa, koguväärtus, miljon krooni

Maa-amet: kinnisvaratehingud maakondade kaupa, koguväärtus, miljon krooni

Äripäev: Rime oksjoninipp peaks köitma ostjate tähelepanu

Rime Kinnisvara teatas, et alates järgmisest nädalast hakkavad Tallinnas Luha 16 korterite hinnad muutuma nende veebiküljel otse inimeste silme all, hinnad langevad tööpäeviti kümnest neljani.

Ettevõte lubab, et kukkumised tulevad umbes 40 000 krooni päevas. Luha tänava arenduse hinnalangus tegi ka juulis uusarenduste hinnakukkumiste otsa lahti.

Sõltumatu kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark on sellise oksjoni õnnestumise suhtes skeptiline. Ta märgib, et sedasi ülepeakaela ei tee keegi ostuotsust, sest laenuasjade ajamine üksi võtab juba kaks nädalat

Samuti ei usu Toompark, et oleks väga palju inimesi, kellel oleks piisavalt vaba raha, et niimoodi äkkotsust teha. Seega usub ta, et hinnad võivad Luha tänaval väga palju kukkuda, kuni nad sedavõrd odavaks lähevad, et ostma hakatakse.

“Aga väga lahe, et arendajad näevad nüüd vaeva klientide leidmiseks,” rõhutas ta. Toompargi sõnul teeb Rime oma kampaaniaga jälle ajalugu. “Teistel arendajatel on juba raskem sama asjaga edukalt müüa,” märkis ta. Ta meenutas, et kui YIT langetas hindu 30 protsenti, siis oli see uudis ning müüs. Ent nüüd ei meelita enam kedagi 30protsendise hinnakukkumisega, on tarvis rohkem.

Reklaamiagentuuri Zavod tegevjuht Marek Reinaas, kelle tehtud see reklaamilahendus on, väitis, et lahenduse eesmärk on teha protsess põnevamaks ning see kutsub ostjaid veebilehele vaatama suisa mitu korda päevas. Siiski on Reinaasa sõnul eesmärk kortereid müüa, mitte pelgalt tähelepanu äratada. Ta lisas, et inimest püütakse panna ostuotsust kohe langetama. Reinaas ei nõustunud sellega, et sellist nippi saab kasutada vaid ühe korra, vaid uskus, et selliseid Hollandi tüüpi oksjoneid võib Eestis veel korraldada.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman nimetas seda reklaaminipiks, müügiedusse ta ei usu.

“Tähelepanu nad said, seega on võidumehed. Väga hea nipp, linnuke on kirjas!” märkis ta. Sooman rõhutas siiski, turundusspetsialistina hindab ta kampaaniat kõrgelt, sest meediaväljaanded hakkavad seda lehekülge pidevalt jälgima.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikme Peep Vooro sõnul on tegu väga huvitava sammuga ning ta jääb turu reaktsiooni ootama. Ta märkis, et Eesti turul pole veel sellist kogemust. Samas usub Vooro, et 10% hinnalangus kedagi veel ostma ei meelita, mistõttu hinnad peavad kõvasti kukkuma. Ta avaldas ka arvamust, et arendajal on kuskil siiski piir ees, kust allapoole hind ei lange.

Taust
* Rime Kinnisvara müüs ka eelmise aasta aprillis Harku vallas Hollandi oksjoni reeglite järgi maja.
* Maja alghind oli 7,2 miljonit ning kui see oli kahanenud poole miljoni krooni võrra, 6,7 miljonile kroonile, tuli üks tõsine huviline, kellega veel lepingut pole sõlmitud, ütles maakler Meelis Päeren.
* Eksperiment kasvatas objekti vaadatavust mitukümmend korda.
lugeja arvab
* Huvitav algatus Rimelt ja tervislik turule. Soovitaksin neil siiski alandada korterite hindu ükshaaval. Muidu võib ennustada, et mitte midagi ei juhtu, kuni ühel-kahel päeval kõik ära ostetakse. Tulu poolest optimaalsem Rimele oleks üks korter korraga.
* Selles majas juba kõrgema hinnaga kortereid ostnud inimestele aga soovin soojalt õnne eduka finantsotsuse puhul.

Artikli autor on Enn Tosso, artikkel ilmus ajalehes Äripäev.

Аукцион на квартиры в интернете

Агентство Rime Kinnisvara сообщило, что со следующей недели цены на квартиры в доме по адресу: ул. Луха 16 начнут меняться на интернет странице агентства в реальном времени на глазах клиентов. Цены будут падать по рабочим дням с 10.00 до 16.00.

Агентство обещает, что цены могут падать до 40 000 крон в день. Падение цен на объекте на улице Луха началось еще в июле 2007 года.

Независимый консультант по недвижимости Тыну Тоомпарк скептически относится к положительному исходу аукциона. Тоомпарк считает, что так опрометчиво люди не принимают решения о покупке недвижимости, так как только оформление банковского кредита занимает порядка двух недель. Кроме того, специалист не верит, что людей, у которых есть свободные деньги для принятия спонтанного решения о покупке недвижимости настолько спонтанно, очень немного. В связи с этим, можно ожидать очень значительного падения цен на квартиры по адресу: Луха, 16.

«Однако, здорово, что застройщики теперь мучаются с привлечением клиентов», – подчеркнул Тоомпарк. Он считает, что Rime войдет в историю со своей акцией. Другим компаниям по продаже недвижимости будет уже тяжело продавать тем же методом. Тоомпарк вспомнил, что когда YIT снизила цены на 30%, это был новый ход, который дал хороший результат продаж. Сейчас же 30%-ным снижением цен никого не заманишь.

По словам члена Eesti Kinnisvarafirmade Liit Пеэпа Вооро, речь идет об интересном ходе и реакция рынка на него любопытна. Вооро отметил, что в Эстонии подобного опыта еще не было. В то же время, он уверен, что 10%-ным снижение цены никого не заманишь, снижать нужно сразу намного. Он также предполагает, что у застройщика все-таки есть определенный предел, ниже которого цена не опустится.

Artikli autor on Ekaterina Taklaja. Artikkel ilmus 05/03/2008 väljaandes DV.ee.

Хитрость застройщиков не знает границ

Наступило тяжелое время для рынка недвижимости. В СМИ появилась информация о переизбытке предложений, о падении цен, о банкротствах девелоперов. Если подсчитать квартиры, которые находятся на продаже, то их более 2500. Большое количество предложений заставляет застройщиков придумывать разные трюки, которые при более тщательном рассмотрении не помогаю продавать недвижимость. Такие фокусы скорее отталкивают покупателя, вызыва.т недоверие, что тормозит продажу. Об этом пишет Тыну Тоомпарк в блоге aripaev.ee.

Цена ниже, чем есть на самом деле. Очень часто риэлтеры показывают потенциальному клиенту более низкие цены. При более тщательном осмотре выясняется, что к стоимости квартиры в миллион крон добавляется стоимость парковки и нужно еще приобрести сарай. А без приобретения парковки и сарая квартиру не продадут. Это напоминает рекламные компании дешевых авиабилетов, когда в предложении «забывают» упомянуть сборы аэропорта. Сегодня такая практика уже запрещена: продавец обязан указать полную стоимость. В противном случае покупатель не обязан приобретать парковку или кладовку отдельно.

Не правильно указывают площадь квартиры. Иногда происходят “ошибки” при измерении площади квартиры. Но никогда не говорят о метраже, когда указана более маленькая площадь. Иногда случается так, что к площади квартиры добавляется площадь балкона, террасы и сарая. Поэтому у покупателя часто складывается впечатление, что ему предлагают хорошую квартиру. Но это в действительности не так! В рекламном предложении должна быть указала чистая (жилая) площадь квартиры. Очень часто интернет-страны устроены таким образом, что клиент должен кликать на различные планы, чтобы получить о них информацию. Но в условиях переизбытка предложения клиенту легче обратиться к конкурентам.

Очень часто маклер ошибается с местом расположения квартиры. Очевидно, что квартира в Мустямяэ никак не может относиться к центру города. Здесь мы имеем дело с желанием обратить внимание. Указав неправильный район, маклер добьется только того, что группа людей, которая не заинтересована в этом предложении, все-таки его просмотрит. Но объявление с ложной информацией только подрывает доверие к каналу информации и маклеру.

Artikli autor on Olga Grigorjeva. Artikkel ilmus 05/03/2008 väljaandes DV.ee.

Rime paneb korterite hinnad reaalajas kukkuma

Rime Kinnisvara teatas, et alates järgmisest nädalast hakkavad Luha tn 16 korterite hinnad muutuma nende veebiküljel otse inimeste silme all, hinnad langevad tööpäeviti kümnest neljani.

Ettevõte lubab, et kukkumised saavad olema ca 40 000 krooni päevas. Luha tänava arenduse hinnalangus tegi ka juulis uusarenduste hinnakukkumiste otsa lahti.

Sõltumatu kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark on sellise oksjoni õnnestumise osas skeptiline. Ta märgib, et sedasi ülepeakaela ei tee keegi ostuotsust, sest laenuasjade ajamine üksi võtab juba kaks nädalat. Samuti ei usu Toompark, et oleks väga palju inimesi, kellel oleks nii palju vaba raha, et niimoodi äkkotsust teha. Seega usub ta, et hinnad võivad Luha tänaval väga palju kukkuda, kuni hind sedavõrd odavaks läheb.”

“Aga väga lahe, et arendajad näevad nüüd vaeva klientide leidmise nimel,” rõhutas ta. Toompargi sõnul teeb Rime oma kampaaniaga jälle ajalugu. “Teistel arendajatel on juba raskem sama asjaga edukalt müüa,” märgib ta. Ta meenutas, et kui YIT langetas hindu 30 protsenti, siis oli see uudis ning müüs. Ent nüüd ei meelita enam kedagi 30protsendise hinnakukkumisega, on tarvis rohkem.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu Liige Peep Vooro sõnul on tegu väga huvitava sammuga ning ta jääb turu reaktsiooni ootama. Ta märgib, et Eesti turul pole veel sellist kogemust. Samas usub Vooro, et 10% langemine kedagi veel ostma ei meelita, mistõttu hinnad peavad kõvasti kukkuma. Ta avaldas ka arvamust, et arendajal on kuskil siiski piir ees, kust allapoole hind ei lange.

Artikli autor on Enn Tosso ajalehest Äripäev.

Nipitamine kinnisvara müümisel ei loo usaldust

Kinnisvara müügiturul on rasked ajad. Meediasse on imbunud infot nii ülepakkumise, hinnalanguste kui ka juba kinnisvaraarendajate pankrottide kohta. Kui kokku lugeda Tallinna müügisolevad korterid, siis neid on kindlasti pakkumises üle 2 500.

Suur pakkumine on pannud kinnisvaramüüjad müügi edendamiseks tegema trikke, mis lähemal vaatlusel müügile mitte kaasa ei aita. Nipitamine ja hämamine pigem tekitab ebausaldusväärsust ning seeläbi pärsib müüki.

Madalama hinna näitamine.

Sagedane on korteriostjale madala hinna näitamine. Lähemal uurimisel selgub, et miljonikroonisele korterile lisandub veel parkimiskoha tasu ning eraldi raha eest tuleb panipaik osta. Ilma parkimise-panipaigata aga korteri ei müüda.

See meenutab hämamist lennupiltetitega, kus lennujaamamaksud “unustati” reklaamitavale madalale hinnale lisada. Nüüd on selline asi keelatud.

Kui korterit müüakse ainult koos parkimiskoha ja panipaigaga, siis on korrektne näidata kogu komplekti hinda. Kui korteriostjal ei ole kohustust parkimiskohta või panipaika juurde osta, siis võib korteri hinda näidata ka ilma.

Valed ruutmeetrid ja vale ruutmeetrihind.

Palju eksitakse korteri ruutmeetreid kirja pannes. Kummastaval kombel ei näidata kunagi korteri ruutmeetreid tegelikust väiksemana. Tegelikust suurem ruutmeetrite arv näitab kaubaks olevat korterit paremast küljest kui see tegelikult on.

Vahest juhtub ka nii, et korteri ruutmeetritele liidetakse juurde rõdu, terrassi ja panipaiga pindalad. Seeläbi tekitatakse korteriostjates taas mulje, et korter on tegelikkusest suurem.

Järgmine võimalus on reklaamida mitte korteri hinda, vaid selle ruutmeetrihinda. Kui ruutmeetrihinna arvutamisel kasutada pindala koos rõdude-panipaikade-terrassidega, siis saab korteriostja jaoks üsna huvipakkuva numbri. Aga see ei ole tegelikkus!

Korteri pindala reklaamides on korrektne välja tuua selle netopind (ehk elamispind). Rõdude, terrasside ja panipaikade olemasolul ja juhul kui need kuuluvad korteriomandi koosseisu tuleks endiselt siiski välja tuua elamispinna suurus koos märkusega lisanduvatest pindadest.

Ruutmeetrihinnast rääkides on ainuõige rääkida elamispinna ruutmeetrihinnast.

Varjatud hinnakiri.

Olen leidnud mitmeid projekte, mida justkui müüakse, aga kus hinnakirja ei ole võimalik leida. Või on hinnakirja veebileht kaotatud ning hindadest või müügistaatusest aimduse saamiseks peab klient kõikide korterite plaanid ükshaaval läbi klikkima.

Meil on momendil ülepakkumine. Kui korteriinfo leidmine on läbi veebilehe hullupööra keeruliseks tehtud, siis on kliendi lihtsam võimalus pöörduda konkureeriva projekti poole. Korteritest turul puudust ei ole.

Hinnakiri koos müügisolevate korterite ja nende ruutmeetritega on iga kinnisvara müüva veebilehe A ja O.

Vale piirkond, vale kategooria.

Üsna sageli leiab kinnisvarakuulutusi, kus maakler on ilmselgelt eksinud objekti piirkonnaga. Suure tõenäosusega ei ole Mustamäe korter näpuvea tagajärjel kesklinna piirkonda kuuluvaks märgitud. Pigem on tegemist maakleri lootusega, et kesklinn on Mustamäest enam otsitud piirkond ning seeläbi on võimalik objektile enam tähelepanu saada. Või siis loodab maakler läbi valitud piirkonna põhjendada müügiobjekti kõrget hinda.

Kui piirkonnaga eksimise võib veel tõepoolest häda pärast ajada näpuvea kaela, siis kindlasti on raske õigustada juhust, kus näiteks korterelamuid pakutakse kruntide alajaotuses. Tegemist on taas paanilise tähelepanu püüdmise katsega, kus täiendavat rahalist kulu mittenõudev kuulutus pressitakse igasse võimalikku kanalisse igal võimalikul moel.

Vale piirkonna või vale kuulutuse rubriigiga saavutab maakler vaid seda, et teda mittehuvitav sihtrühm omab võimalust kuulutust näha. Krundiostja väga suure tõenäosusega siiski ei ole korteri ostmisest huvitatud. Vale kuulutus vales rubriigis devalveerib kogu infokanali usaldusväärsuse ning võib kinnisvarahuvilise sootuks peletada teise kanalisse infot otsima.

Kokkuvõtteks.

Eellpool on toodud mõned “nipid”, millega kinnisvaramüüjad on end üritanud korteriostja jaoks huvitavamaks teha. Nipitamiste asemel peaks kinnisvaramüüja mõtlema, kas kliendil on tema juures mugav ostu sooritada? Kas taoline nipitamine tekitab usaldust? Või tekitab see pigem umbusaldust?

Kui klient leiab end planeeritud korteriostu “meeldiva jalutuskäigu” asemel “takistusjooksu rajal”, siis on tal lihtne loobuda. Konkureerivate pakkumiste suur hulk teeb iga esialgu mõningast huvipakkunud projekti kõrvalejätmise imelihtsaks.

Soovitan kinnisvaramüüjatel olla avatud. Avatud nii info jagamise mõttes, kui ka teha kliendile kinnisvara ostmise ja info pärimise protseduur võimalikult lihtsaks.Kui klient näeb avatust, siis tekib ka usaldus. Ja ilma usalduseta ei tehta tänapäeval enam kinnisvaratehinguid.

Expert: real estate prices may fall by 20 pct by year-end

Real estate analyst Tõnu Toompark says that real estate prices could fall by another 20 pct by year-end.

Toompark said that at present prices tracked by online real estate portals have been falling in average 0.5 pct a year, writes aripaev.ee.

If it continues, real estate prices could shed a fifth from the current level by the end of the year, said Toompark.

Starting from the beginning of the year, the index has dropped 7.4 pct. According to the land register, the average sum of an apartment transaction has fallen even 15 pct during the same time.

Tarvo Teslon who manages online real estate portal KV.EE said that one reason for the fact that there is a gap between offer prices and actual prices is that during the boom apartments were being purchased so quickly that developers had no time to enter them for sale on such portals as KV.EE.

“Now they have put newer and more expensive apartments for sale on these portals and this has distorted the index,” said Teslon.

Artikli autor on Toomas Hõbemägi. Artikkel ilmus 04/03/2008 väljaandes Balticbusinessnews.com.

Комментарий: к концу года стоимость жилья снизится на 20%

Аналитик рынка недвижимости Тыну Тоомпарк утверждает, что цены на жильё к концу года могут ещё снизиться на 20%. Он также предполагает, что 0,5% спад продолжится в течение всего года.

За последнюю неделю индекс цен на рынке недвижимости снизился на 0,5%. По сравнению с прошлым годом индекс снизился на 7,4%. В то же время по данным Земельного департамента средняя стоимость сделок с недвижимостью снизилась почти в два раза – более 15%.

По словам руководителя портала недвижимости KV.EE Тарво Телсона, за меньшим спадом индекса конкурсных цен по сравнению с реальной стоимостью сделок стоит одно простое обстоятельство. «Во времена кризиса девелоперы не успевали выставлять на портал новые предложения, так как недвижимость слишком быстро скупали. Теперь же новые, то есть самые дорогие квартиры, представленные на портале, уже изменили индекс цен недвижимости», – сказал он.

Рынок недвижимости наших соседей Латвии, несмотря на все старания участников создать видимость активного спроса, переживает также тяжелые времена. Уже в мае – июле новые проекты могут подешеветь на 30%, пишет газета Телеграф.

«Сделок по продаже сейчас нет вообще! Новое жилье не берут! Оживить рынок можно только за счет снижения цен, и девелоперы это прекрасно понимают», – рассказал специалист по продажам одной из крупнейших латвийских фирм. “Уже в мае-июле этого года девелоперы могут организованно снизить цены почти на треть”, – предупреждает он. К тому же к концу года на рынок начнут выбрасывать подешевевшие квартиры должников-спекулянтов, что создаст дополнительную конкуренцию на рынке предложений.

Artikli autor on Julia Vlassova. Artikkel ilmus 04/03/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvaraindeksi langus jääb alla tegelike tehinguhindade langusele

Viimase nädalaga langes kinnisvarapakkumise hinnaindeks 0,5%. Kui eeldada, et langus 0,5% nädalas jätkub kogu eesoleva aasta vältel, siis tähendab see seda, et aasta lõpuks on kinnisvarahindade langus ligikaudu 20%. See ei pruugigi tõest väga kaugel olla.

Võrreldes aastataguse ajaga on indeks langenud 7,4%. Samal ajal on maa-ameti andmeil keskmine korteriomanditehingu hind langenud pea kaks korda enam – ligi 15%.

Pakkumishindade indeksi tegelikest tehinguhindadest väiksem langus võib tähendada seda, et KV.EE portaali on lisandunud enam uue kinnisvara (= keskmisest kõrgema ruutmeetrihinnaga) pakkumisi. Varasematel aegadel on olnud võimalik kinnisvara müüa vaid arendajate veebilehtede abi kasutades. Teine võimalus on, et kinnisvara müüjate hindadesse on tekinud enam „õhku“ ehk läbirääkimiste ja tingimisruumi.

KV.EE kinnisvaraindeksi info leiad KV.EE veebilehelt http://www.kv.ee/?act=index.main.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC