Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Eesti Pank plaanib kehtestada eluasemelaenude andmise nõuded

29.10.2014 Eesti Pank

Eesti Pank kavatseb kehtestada 2015. aasta alguses kommertspankadele eluasemelaenude andmisel kolm nõuet, mis vähendavad ennetava sammuna laenubuumi riski tulevikus.

Esimene nõue on see, et laenusumma võib olla kuni 85 protsenti laenutagatise ehk soetatava eluaseme väärtusest. Kui laenu käendab Kredex, siis võib laenu anda kuni 90 protsenti tagatise väärtusest.

Teine nõue on, et laenusoovija kõik igakuised laenu- ja liisingumaksed kokku võivad moodustada kuni 50 protsenti tema netosissetulekust. Netosissetulek tähendab regulaarset sissetulekut, mis pärast maksude maksmist laekub pangaarvele.

Kolmas nõue on, et eluasemelaenu võib anda kuni 30 aastaks.

Eesti Panga presidendi Ardo Hanssoni sõnul on eluasemelaenude nõuded keskpanga ennetav samm, et ära hoida laenubuumi riski tulevikus. “Tegu on osaliselt õppetunniga eelmisest laenubuumist, kus sellised tööriistad oleks võinud laenukasvu hoogu pidurdada ja buumijärgset kriisi pehmendada.”

Eluasemelaenude nõuded kaitsevad Eesti finantssüsteemi riskide eest, kui konkureerivad pangad tahaks kiire laenukasvu ajal liigselt riske võtta, ütles Hansson. “Laenubuumi kogemuse taustal võib öelda, et eluasemelaenude nõuded kaitsevad ka laenuvõtjat, sest hoiavad ülekuumenenud turul ära tehingud, mis majanduslanguse korral tähendaks probleeme laenumaksete tasumisel.”

Kommertspankade praegused sisereeglid eluasemelaenude väljastamisel suures osas vastavad keskpanga plaanitavatele nõuetele ja enamus laene väljastatakse märksa konservatiivsematel tingimustel. Eesti Panga plaanitavad nõuded ei muuda seega eluasemelaenude andmise tingimusi praegusest karmimaks.

Eesti Pank plaanib kehtestada nõuded kõikidele Eestis tegutsevatele pankadele, sealhulgas välispankade Eestis tegutsevatele filiaalidele. Nõuded puudutavad eraisikule Eestis eluaseme ostmiseks, renoveerimiseks või ehitamiseks antud laene. Nõuete täitmist hakkab jälgima finantsinspektsioon.

Plaani kohaselt on kommertspankadel lubatud teha seatud nõuetes erandeid 15 protsendi ulatuses kuu jooksul väljastatud eluasemelaenude mahust. Erandid on mõeldud juhuks, kui laenuvõtjal on näiteks väga hea maksevõime või tagatis.

Eesti Pank plaanib jõustada eluasemelaenude nõuded 2015. aasta alguses. Keskpank tutvustab nõuete arvutamise tehnilisi detaile kommertspankadele selle aasta novembris.

Nõue	Maksimaalne lubatud määr
Eluasemelaenu tagatuse piirmäär eluasemelaenu summa ja tagatiseks seatud kinnisasja väärtuse suhtarvu piirmäär	85%*
Laenumaksete piirmäär laenuvõtja kõikide laenukohustuste põhiosa- ja intressimaksete summa ja tema netosissetuleku suhtarvu piirmäär	50%
Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg	30 aastat
* KredExi käendusega eluasemelaenude puhul on eluasemelaenu tagatuse piirmäär 90% Lubatud erandid: kuni 15% kuu jooksul antud laenude kogumahust võib anda piirmäärasid ületavate tingimustega

Taust

Millised teised riigid on seadnud eluaselaenude andmisele sarnaseid nõudeid?

Eluasemelaenu tagatuse (loan-to-value, LTV) piirmäär ehk nõue, mis määrab, kui suurt osa soetatava eluaseme maksumusest laenuvõtja võib laenurahaga finantseerida, on kogu maailmas üks enim kasutatavaid meetmeid laenukasvu riski vähendamiseks. Eesti lähiriikides on LTV piirmäär hetkel samasugusel 85% tasemel kehtestatud Rootsis, Norras ja Leedus. Laenumaksete piirmäär (debt service-to-income, DSTI) on Euroopas mõnevõrra vähem levinud, kuid siiski näiteks Leedus kasutusel juba 2011. aastast ning 2014. aasta septembrist juurutatud ka Ungaris. Viimase aasta jooksul on laenusumma ja sissetuleku suhte piirmäär kehtestatud USAs ja Suurbritannias ning kavandamisel on see Iirimaal.

Üldiselt hinnatakse laenutingimustele suunatud nõuete kasutegurit laenubuumi ohjamisel suhteliselt suureks, sest nende vahendite mõju laenu andmisele on vahetum võrreldes pankade kapitalinõuete tõstmisega.

Kas eluasemelaenude nõuded piiravad tulevikus noorte perede kodu rajamise võimalust?

Endiselt jääb noortel peredel võimalus vähendada eluasemelaenu omafinantseeringu summat 10 protsendini, kui laen võetakse Kredexi käendusega (ehk eluasemelaenu tagatuse piirmäär on sellisel juhul 90%). Antud nõuded kehtivad kõigile laenuvõtjatele ja seetõttu ei ole noored pered erandlikus olukorras. Lisaks tasuks silmas pidada, et nõuded kaitsevad laenuvõtjat liigsete riskide võtmise eest.

Miks kehtestab Eesti Pank eluasemelaenude nõuded, kas kommertspankades on need riskid maandamata?

Pangad on oma sisereeglites need nõuded juba määratlenud, seejuures märksa suurema detailsuse astmega. Laenuriskide juhtimise roll jääb ka edaspidi kommertspankade kanda. Eesti Panga nõuded loovad neile reeglitele kogu turu jaoks täiendavad raamid, mis võivad sõltuvalt laenu- ja kinnisvaraturu tsüklist muutuda. Täiendavad raamid on mõeldudjuhuks, kui kiire laenukasvu perioodil juhtuvad turuosa säilitamise nimel konkureerivad pangad liigselt riske võtma.

Viimane laenubuum ja sellele järgnenud kriisist saadud kogemus näitas, et üksikute pankade tasandil tehtud otsused võivad süsteemi jaoks tervikuna tähendada olulist riskide kuhjumist. Seega on vajalik arvestada riske kogu finantssüsteemi seisukohalt ning vajadusel astuda samme nende riskide juhtimiseks. Seda n.ö makrofinantsjärelevalve asutuse rolli täidab Eestis Eesti Pank, kes hindab ja tegeleb finantssüsteemi kui terviku stabiilsust ohustavate riskidega. Finantsstabiilsus tähendab seda, et pangad on tugevad ja usaldusväärsed ning neil on võime halvematel aegadel hakkama saada.

Miks on vaja anda pankadele täiendavat paindlikkust reeglite rakendamisel?

Finantsstabiilsuse seisukohalt on lisaks riskide ennetamisele tähtis ka laenuturu tõhus ja läbipaistev toimimine, mistõttu erandlikel juhtudel piirmäärade ületamise lubamine võib mõjuda finantssüsteemi toimimisele positiivselt.

Riskihinnangust lähtuv erandite kasutamine on panga enda määratleda. See võib põhineda näiteks laenuvõtja maksevõime tugevusel ja kestlikkusel, tagatise kvaliteedil või muudel asjaoludel.

Kas LTV arvutuses loevad ka lisatagatised?

Eesti Panga ettepaneku järgi peab eluasemelaenu tagatiseks olema laenuga soetatavale eluasemele seatud hüpoteek. LTV arvutusse võib kaasata ka lisatagatisi, kuid ainult sellisel juhul, kui nendeks on kinnisasja hüpoteegid.

Milline sissetulek võetakse aluseks DSTI suhtarvu arvutamisel?

DSTI suhtarvu arvutustes kasutatud laenuvõtja igakuine netosissetulek peab olema regulaarne ja tõendatud. Oluline on, et sissetuleku laekumine oleks kestlik, seejuures kestlikkuse hindamisel on üheks oluliseks sisendinfoks sissetuleku varasem laekumine. Kuna iga laenuotsus on erinev, siis konkreetse ajavahemiku sissetuleku laekumise ja tõendamise nõuded määravad pangad ise, vastavalt oma sisereeglitele. Sisereeglite olemasolu ja piisavust hindab Finantsinspektsioon vastavalt inspektsiooni poolt kehtestatud „Vastutustundliku laenamise nõuete“ soovituslikule juhendile.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Rikkaks üüriäris: Kas üürileandmiseks soetada korter äärelinna või kesklinna?

29.10.2014 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja Kinnisvarakool OÜ üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Kui üürileandja kaasub osta väljaüürimiseks üürikorterit kesklinna, äärelinna ja muude piirkondade vahel, võiks ta kaaluda järgmisi tegureid. Kesklinna korterite üürihinnad on kallimad, seetõttu on nende nõudlus väiksem.

Praktika näitab ka, et kesklinna üürilepingud on lühemaajalised, kui äärelinnas. Sellele lisaks on kesklinna üürikorterite omavaheline konkurents kõige suurem.

Äärelinna odavamate korterite puhul on nõudlus suurem ja neid on võimalik lihtsamini ja kiiremini välja üürida. See tähendab üürileandja jaoks väiksemat vakantsust ja kõrvalkulu, mille omanik peab ise oma taskust kinni maksma.

Äärelinna uus korter konkureerib hinna poolest paljuski kesklinna pisut vanema korteriga. Seetõttu ei pruugi äärelinna uues majas asuv üürikorter väga head tootlust pakkuda, sest inimesed eelistavad sama hinna puhul pigem kesklinna suunas liikuda.

Üldjuhul on kesklinna korterite üüritootlused madalamad, kui äärelinna korteritel. Samas on kesklinna korterite likviidus kõrgem, st üüriprojektist väljumisel on korterit hõlpsam müüa.

Välismaised kliendid eelistavad enamasti elada kesklinna, mitte äärelinna üürikorterites. Samas on välismaalastest kinnisvaraturu osaliste osakaal siiski suhteliselt tagasihoidlik.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere või tule Kinnisvarakool OÜ koolitusele.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Tallinna korteriturul hakkab müük vaibuma

28.10.2014 Tõnu Toompark

Kinnisvaravaldkonda iseloomustab ülekuumenemine, kus suure osakaaluga Tallinna korteriturg on jõudnud lähemale varasemale nõudlusele, pakkumiste arvu suurenemistest vaatamata jäävad tarbijad ettevaatlikuks, piieldes kvaliteetsemaid võimalusi, kirjutab Äripäev.

Kinnisvarafirmade kindlustunne on negatiivne ja seda eelkõige viimasel kolmel kuul müügi pidurdumise ja kehvema nõudluse tõttu.

Konjunktuuriinstituudi (EKI) direktori Marje Josingu sõnul on kinnisvaras tegelikult natuke ülekuumenemist. Kiire hinna- ja pakkumiste tõus on muutnud osa tarbijaid ettevaatlikuks, mistõttu ei osteta nii aktiivselt. Selline muutus on kui korrektsioon kiires kasvus. “Usun, et lähikuud on kinnisvaras rahulikud ja mitte nii aktiivsed,” ütles Josing.

Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reino ütles, et kinnisvarast huvituv auditoorium on pikki aastaid harjunud sellega, et turg kihutab korraliku nn Ameerika raudtee stiilis üles ja alla, kuid 2014. aasta lõpuks oleme kõige tõenäolisema stsenaariumi järgi jõudnud seisaku perioodi, mis võib kesta isegi aastaid. “Seisak ei ole siinkohal mainitud negatiivse alatooniga, sest näiteks 600–700 korteriomandi tehingut kuus Tallinnas hoiab turu piisavalt terve, kus ostjate ja müüjate huvid ning võimalused on piisavalt tasakaalus,” sõnas Reino.

Reino sõnul on kinnisvaraturg traditsiooniliselt aasta lõpus olnud aktiivne, millele järgneb kerge nõksak allapoole jaanuaris. Tema teatel pole põhjust arvata, et ka sellel aastal nõudlus kukub novembris ja detsembris oluliselt võrreldes näiteks septembri tulemustega. “Ja teistpidi, kui “jõuluks koju” ostude tulemusena statistiline kasv ka tuleb, siis ainult selleks, et stabiliseeruda uuesti aasta alguses,” lausus Reino.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Linna piirile planeeritakse äri- ja tootmiskvartalit

28.10.2014 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus võtab homsel istungil vastu detailplaneeringu, mille eesmärgiks on luua võimalus rajada linna piirile äri- ja tootmishooned.

Detailplaneeringuga soovitakse määrata ehitusõigus kokku kaheteistkümne äri- ja tootmishoone ehitamiseks. Samuti on detailplaneeringus lahendatud ala heakorrastus ja haljastus, juurdepääsud, parkimine ning tehnovõrkudega varustamine.

Haabersti linnaosas asuv 4,12 ha suurune planeeringuala on plaanis jagada jagamine viieks tootmis- ja ärimaa sihtotstarbega krundiks. Tähetorni tn 102 kinnistu detailplaneeringu koostas Ruum ja Maastik OÜ. Peale vastuvõtmist korraldavad Tallinna Linnaplaneerimise Amet ja Haabersti Linnaosa Valitsus detailplaneeringu avaliku väljapaneku.

Planeeringuala asub Haabersti linnaosas, Mäeküla piirkonnas Tähetorni tänava ääres. Planeeritav ala on hoonestatud tootmishoonetega. Tootmismaa sihtotstarbega Tähetorni tn 102 kinnistu kuulub Brandente Eesti OÜja Eesti Puu OÜ kaasomandisse. Planeeritav kinnistu on valdavalt võsastunud jäätmaa, millel kasvab lepa-, kase ja pajuvõsa.

Planeeritava ala kontaktvöönd piirneb läänest Paldiski maantee ja lõunast Tähetorni tänava ning Harku vallaga. Kontaktvööndist idasse jääb olemasolev elamupiirkond ning põhja suunas asub valdavalt hoonestamata jäätmaa, kuhu on kavandatud äri- ja tootmishooned. Planeeritava ala kontaktvööndi maakasutus on valdavalt äri- ja tootmismaa sihtotstarbeline.

Tallinna üldplaneeringu kohaselt on planeeringuala juhtotstarve ettevõtluse segahoonestusala, st alal võib paikneda igasugune ettevõtlus v.a ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine. Alal võib paikneda ka üksikuid elamuid ja asutusi. Detailplaneeringu lahendus on Tallinna üldplaneeringuga kooskõlas ning vastab Haabersti linnaosa üldplaneeringule.

Planeeritava ala läheduses on välja kujunenud heade juurdepääsuvõimalustega tootmis- ja ärihoonete piirkond. Planeeringulahendusega moodustatavate kruntide ehitusõiguse määramisel on arvestatud asjaoluga, et planeeritav ala jääb ettevõtluse piirkonda ja seetõttu sobib moodustatavatele kruntidele äri- ja tootmishoonete ehitamine olemasolevasse linnaruumi. Detailplaneeringus kavandatav heakorrastab piirkonda ja suurendab töökohtade arvu, loob korrastatud ja selge linnaruumi.

Detailplaneeringu algatamist taotles Brandente Eesti OÜ. Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 9. veebruari 2011 korraldusega. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus 24. märtsil 2011 avalik arutelu.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Apollo rajab Mustamäele Baltimaade moodsaima kobarkino

28.10.2014 Tõnu Toompark

Kinooperaator Apollo teatas täna, et avab järgmisel aastal Tallinnasse ehitatavas uues Mustamäe Keskuses kuue saaliga kobarkino, mis mahutab ligi 800 külastajat.

Apollo Kino juhatuse esimehe Mauri Dorbeki sõnul tõuseb ettevõte uues Mustamäe Keskuses koberkino avamisega Tallinna suurimaks kinooperaatoriks. “Kino avamine Mustamäel on osa meie plaanist tõusta kolme aasta jooksul Eesti kinoturu kindlaks liidriks,” kommenteeris Dorbek. “Mustamäe elanikud on aastaid uut kino oodanud ning lõpuks avaneb neil võimalus oma kodukandis Baltimaade moodsaimas kobarkinos kvaliteetseid filmielamusi saada,” lisas ta.

Mustamäele rajatav kuue saaliga kobarkino on osa Apollo meelelahutusmaailmast, mis kõrgub läbi keskuse nelja korruse. “Lisaks kinole avame Mustamäe Keskuses ruumika raamatupoe ning kohvi- ja mahlabaari Blender,” sõnas Dorbek.

Mustamäel avatav kino on Apollo kolmas kobarkino Eestis. Tallinna südalinnas asuvas Solarise keskuses opereerib Apollo seitsme saaliga kinokompleksi, mis mahutab ligi 1600 külastajat. Pärnus on ettevõttel 420-kohaline kolme saaliga kobarkino.

Mustamäe Keskus rajatakse Sõpruse puiestee ja Mustamäe tee vahelisele alale. Keskuse 13 000 ruutmeetrisest pinnast läheb ligi pool kino ja teiste vaba aja veetmise võimaluste tarbeks. Keskuse planeeritud avamisaeg on detsembris 2015.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kadriorg on pildis tagasi

28.10.2014 Jaanus Laugus

Tallinna kesklinna korteriturg on selgelt stabiliseerunud. Ostuotsused on läbimõeldud ja pikalt kaalutletud.

Praegused ostjad on eelkõige kohalikud. Välisinvestorite osatähtsus on väike ning neil, kes siin tehinguid teevad, on tihti tugev seos Eestiga. Ostu eesmärgiks on pigem elukoht Eestis, mitte niivõrd spekulatiivne investeerimiskaalutlus. Seega on Tallinna turg hetkel väga lokaalse iseloomuga, suuri investeeringuid ja välismaalaste taastulemist pole lähiperspektiivis näha.

Populaarseimad piirkonnad kesklinnas on Kalamaja, Kassisaba ja Kadriorg. Kui vahepeal oli tunda, et ostuhuvi liigub Kadriorust pigem Kalamajja, siis nüüd on Kadriorg taas tõusnud huviorbiiti. Oma töö on siin kindlasti teinud Kalamajas aastaga toimunud pea 20 protsendiline hinnatõus. Vanalinnas on ostuhuvi langenud, mida võib seostada välismaalaste huvi vähenemisega Tallinna kinnisvara vastu. Ilmselt on siin hetkel omad geopoliitilised põhjused.

Müügiargumentideks kesklinnas on hästi hooldatud või uuem maja, hea planeeringu ning kaasaegse sisustusega korter. Olulist lisaväärtust pakuvad rõdu või terrassi olemasolu, parkimiskoht ja panipaik majas. Samuti süvenetakse kommunaalarvetesse – kindlaks müügiargumendiks on ökonoomne, tänapäevane hoone, kus on madalad kuluarved. Samuti uuritakse, kas ühistu on võtnud laenu, kuidas seda raha on kulutatud ning millised on ühistu edasised plaanid.

Üldise turu stabiliseerumise ja rahunemise taustal on huvitavaks trendiks, et pigem tuntakse huvi kas odavama klassi korteri või siis väga eksklusiivse ja erilise pakkumise vastu. Suhteliselt standardsed lahendused pigem seisavad ja ootavad oma aega.

Ka kesklinna üüriturg on pärast augusti- septembrikuist üürirallit stabiliseerunud. Kallimate korterite osas on üürnikud asunud tingimusi dikteerima ja läbirääkimised on üürilepingute osas pikenenud. Uueks trendiks on üürnike eelistus näha üürileandjana pigem juriidilist isikut, et vältida riske üürisummade maksmisel ja nende deklareerimisel üürileandja poolt.

Üürihinnad Tallinna kesklinnas

	1-toaline	2-toaline	3-toaline	4-toaline
Vanemad korterid	270-330	350-420	400-650	650-850
Uuemad korterid	300-420	450-550	600-800	800-1000

Korterite hinnatase Tallinna kesklinnas 2014. Aasta III kvartalis ning protsentuaalsed muutused

	2014 III kv	2014 II kv	2013 III kv
Kadriorg	2034	-4,7%	+8,6
Kalamaja	1748	+4,5%	+19,5%
Kassisaba	2191	+19,5%	+25,3%
Kesklinn	1902	+6,2%	+14,7%
Vanalinn	2867	+25,3%	-10%

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Ekspert: üle poolte kinnisvarakuulutuste valetavad

28.10.2014 Tõnu Toompark

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul sisaldavad rohkem kui pooled kinnisvarakuulutused valeinfot – enim eksitakse pinna suuruse, ehitusmaterjali ja energiaklassi märkimisega.

Martin Vahteri kinnitusel on levinuim ja olulisim viga valesti märgitud ruutmeetrid. “Inimesed ei kontrolli pinna suurust kinnisturegistrist üle ja märgivad kas peast või võtavad numbri kommunaalide arvelt, aga erinevus võib olla kümme ruutmeetrit,” ütles Vahter.

Martin Vahteri sõnul tekitavad segadust ka seadustamata ümber- ja juurdeehitused ning erinevate terminite kasutamine. “Isegi suured arendajad on petlikult odava hinna näitamiseks teinekord arvestanud korteripinna sisse keldri ja rõdu, mida tegelikult teha ei tohi,” lisas Vahter.

Palju eksitakse ka hoone materjaliga. Peamiselt ei tehta vahet katusematerjalidel ja krohvitud puumajal ning kivimajal. “Müügikuulutuses on ka seadusega nõutud energiaklassi märkimine või vähemalt info, et seda pole määratud ning see jäetakse tegemata.”

Martin Vahteri sõnul ei vasta tihti normidele ka müügikuulutuste pildid. “Seaduse kohaselt peab olema öeldud, kas mööbel ja muud pildil olevad esemed on hinna sees või mitte. Vastupidisel juhul võiks eeldada, et ka televiisor kuulub korteri juurde.”

“Ka maaklerid ise pole patust puhtad ja ei tee teinekord piisavalt taustatööd, kuid põhivead tulevad eraisikute kuulutustest. Soovitan alati vaadata põhinäitajad ehitus- ja kinnisturegistrist üle. Kui kuulutus ei vasta tõele, siis on inimesel võimalus tehingust loobuda või hinna üle läbirääkimisi pidada,” lisas Vahter.

Uued hubased Linnupesa ridamajad Kristiines

28.10.2014 Tõnu Toompark

Alustati uute energiatõhusate ridamajade ehitust Kristiine aedlinnas. Uued energiatõhusad Linnupesa ridamajad valmivad 2015. aasta suvel aadressil Käo tn. 22, Kristiine linnaosa, Tallinn.

Septembris väljastatud ehitusloa alusel alustati kahe identse ridamaja ehitust Kristiine aedlinna hubasesse eramajade piirkonda. Kokku ehitatakse 2 Linnupesa ridamaja, mõlemas majas 4 eluaset kahes suuruses 115 ja 129 m2. Tänaseks on kaheksast ridaelamuboksist kolm juba omaniku leidnud.

Ridaelamuboksid on 4- või 5-toalised ning lisaks kuulub iga boksi koosseisu saun, sise- ja välis panipaigad, terrass, rõdu ning privaatne hoov. Igale boksile on ette nähtud 2 parkimiskohta ning olemas on ka elektriautode laadimise võimalus. Avaral majadevahelisel territooriumil on laste mänguväljak.

Arendusprojekti juhib ja müüki korraldab Eco Advice OÜ. Ettevõtte juhi Anton Nikitini sõnul pöörati Linnupesa ridamajade projekti väljatöötamisel lisaks kõrgele ehituskvaliteedile ja energiasäästlikkusele suurt tähelepanu asukoha eeliste väljatoomisele. Projekti tunnuslause „Elada linnas… elada maakoha vaikuses… siit leiad mõlemat“ iseloomustab just asukoha mitmekülgsust – ühelt poolt kesklinna lähedust ja kogu infrastruktuuri olemasolu ning teiselt poolt aedlinna idüllilist keskkonda.

Projekti nimi „Linnupesad“ oli Nikitini sõnul loomulik valik, kuna see kannab endas nii piirkonna tänavanimede loogikat, maja asukohas valitsevat väikelindude rohkust kui ka majade ning neis loodavate kodude õdusat atmosfääri. Igal kodu kannab oma individuaalset linnunime. Piirkonnas pesitsevad linde, kelle järgi boksid oma nimed said, aitas kaardistada loodussõprade lemmik Aleksei Turovski.

Statistika: Hoonestamata maade tehingute arvu tabas tagasilöök

28.10.2014 Tõnu Toompark

Maa-ameti andmetel tehti 2014 III kvartalis Eestis 2800 tehingut hoonestamata maaga. Tehingute arv näitas eelmiste kvartalitega võrreldes langust, mis on tingitud eelkõige maatulundusmaa tehingute arvu vähenemisest.

Hoonestamata maa tehingute käive oli sel ajal ligi 100 miljonit eurot, mis aastataguse ajaga võrreldes näitas vaatamata 4-protsendilisele tehingute arvu vähenemisele 40-protsendilist kasvu.

Hoonestatud maade tehingute arvus me taolist tagasiminekut ei näinud. 2014 III kvartalis tehti Eestis hoonestatud maaga 1900 tehingut käibega 160 miljonit eurot.

Siin jäi tehingute arv aastatagusele tasemele, kuid tehingute käive langes mullusega võrreldes 23%.

Hoonestamata maa tehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Hoonestatud maa tehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Nõmme aedlinna lisandub kolmekorruseline kortermaja

27.10.2014 Tõnu Toompark

Pikaajaliste traditsioonidega Nõmme aedlinna lisandub peatselt täielikult rekonstrueeritud, kolmekorruseline elumaja aadressil Valdeku 19.

Arenduse müügiga tegeleva Marknor Kinnisvara kutselise maakleri Karin Soome sõnul on kolmekorruselises, kauni arhitektuuriga majas on müügis 6 avarat 4- ja 5-toalist korterit suurustega 93,9-124,7 m2.

„Iga korteri juurde kuulub ka 2 parkimiskohta kinnistul ning panipaik maja soklikorrusel. Maja ümbritseb kõrghaljastusega aed,“ lisas Soome.

Nõmme on pikaajaliste traditsioonidega aedlinn, mis on läbi aegade olnud eestlaste seas kõrgelt hinnatud elukoht. „Privaatsus, turvalisus, vaikus ja roheline elukeskkond on märksõnad, mis Nõmmet enim iseloomustavad. Kõiki neid omadusi esindab ka täielikult rekonstrueeritav kortermaja Valdeku 19, kus kokku saavad ajalooline eilne ja modernne tänapäev,“ kinnitas Karin Soome.

Kortermaja arendab Fresh-Est OÜ, maja valmimistähtaeg on 2015. aasta kevad.

www.valdeku.ee

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

XIII Rahvusvaheline Kinnisvarakonverents KINNISVARA 2014

27.10.2014 Tõnu Toompark

XIII RAHVUSVAHELINE KINNISVARAKONVERENTS KINNISVARA 2014

07. november 2014 Kumu auditoorium, Tallinn

Üldteema: Teateid kinnisvaraturult – ILUSTAMATA

PROGRAMM

Moderaatorid:

Tambet Tiits (EKHÜ), Tõnis Rüütel (EKFL), Jüri Kröönström (EKHHL), Tanel Olek (EKMK)

9.00–10.00 Osalejate registreerimine, hommikukohv

10.00-10.15 Avasõnad: Urve Palo, majandusminister

10.15-10.45 Teema kooskõlastamisel.

Indrek Julge, SEB Panga juhatuse liige – kooskõlastamisel

10.45-11.30 Teema kooskõlastamisel

Sean Briggs, Colliers International Europe Retail juht

11.30-11.45 Kooskõlastamisel

11.45-12.00 Kuulutatakse välja Kinnisvara Guru 2014 ning kinnisvaraliitude aasta aunimetuste välja kuulutamine

12.00-13.00 Lõuna

13.00-13.45 Majandusteemaline diskussioonipaneel: „Euroopa majanduse mõjud ja väljavaated – kas meil on põhjust olla optimistlik?

Paneeli juht: Raivo Vare, endine minster ja majandusekspert
Osalejad: Madis Aben, Rahandusministeeriumi fiskaalpoliitika osakonna analüütik; Peeter Koppel, SEB Panga strateeg-kooskõlastamisel; Hardo Pajula, majadusekspert

13.45-14.30 Riigi kinnisvarapoliitika teemaline diskussioonipaneel: „Riik kinnisvaraturul – strateegia ja valikud“. „Millist kinnisvara riik ja erasektor vajavad?“

Paneeli juht: Veronika Ilsjan, Rahandusministeeiumi riigivara osakonna nõunik
Osalejad: Jaak Saarniit, Riigi Kinnisvara juhatuse esimees; Agris Peedu, Rahandusministeeriumi asekantsler; Gert Jostov, Tehchnopolis Ülemiste juhatuse esimees

14.30-15.15 Kaubanduskinnisvara teemaline diskussioonipaneel: “Kaubanduskinnisvara areng – kas kinnisvaraturu stabiilsuse garantii?”

Paneeli juht: Aavo Kokk, Catella Corporate Finance juhtivpartner
Osalejad: Guido Pärnits, Ülemiste Keskuse juht; Urmas Sildnik, Rimi Eesti kinnisvarajuht; Lauri Henno, Maxima Eesti kinnisvaraarenduse üksuse juht

15.15-15.45 Kohvipaus

15.45-16.15 Ehitusturu teemaline diskussioonipaneel: „Ehitusturg 2015 – kas Eestis ehitatakse mõistlikult?“

Paneeli juht: Ilmar Link, Teede Projektijuhtimise AS juhatuse esimees
Osalejad: Andres Trink, Merko Ehitus juhatuse esimees; Jaano Vink, Nordecon juhatuse esimees; Kaupo Koitla, Kaamos Ehituse tegevjuht; Raivo Rand Ehitusfirma Rand & Tuulberg nõukogu liige ning Eesti Ehitusettevõtjate Liidu juhatuse esimees

16.15-17.00 Kinnisvarainvesteeringute- ja ärikinnisvara teemaline diskussioonipaneel: „Kinnisvarainvestorid ärikinnisvaraturul – mis tegelikult toimub ning mis toimuma hakkab?“

Paneeli juht: Olev Mati Makk, Seven Real Estate Advisors,partner, investeeringute ja nõustamisvaldkonna juht, MRICS
Osalejad: Viljar Arakas, Eften Capital juhatuse esimees; Michael Schönach, Northern Horizon Capital juhatuse esimees; Madis Raidma,East Capital Real Estate juhatuse esimees; Igor Mölder, Capital Mill juhatuse esimees ja partner

17.00-17.30 Konverentsi päeva kokkuvõte ja loosimine

Korraldajatel on õigus teha kavas muudatusi
Sünkroontõlge inglise-eesti-inglise keeles

Info ja registreerimine

Konverentsi tehnilise ettevalmistusega tegeleb Corpore Konverentsid OÜ.

Infotelefon 666 0605

Konverentsist osavõtuks palume Teil registreeruda koduleheküljel www.corpore.ee või saata täidetud registreerimisleht faksile 666 0611. Pärast registreerimislehe saabumist saadab Corpore Konverentsid OÜ Teile osavõtu kinnituse ning arve konverentsi eest.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Mis maksab juurdepääs üle võõra maa?

27.10.2014 Leino Biin

Üheks enamvaieldavaks teemaks juurdepääsuvaidlustes üle võõra maa on juurdepääsu eest makstava tasu suurus. Tasu suuruse osas on seadus napisõnaline. Asjaõigusseaduse § 156 kohaselt on võõra kinnisasja kasutamine juurdepääsuks enda kinnisasjale tasuline. Tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu asjaõigusseaduse § 156 lg 1 kolmanda lause kohaselt kohus.

Tasu suurus on jäetud täielikult kohtupraktika kujundada. Viimane on aga tinginud olukorra kus näiteks maakohtu kohtunik määras aastaseks tasumääraks ca 1200 eurot, apellatsioonikohus aga leidis, et õige tasu määr ca 120 eurot aastas ehk kümme korda vähem kui maakohtu kohtunik samas asjas. Kuidas on see võimalik!?

Seadus ei anna tasu suuruse määramise alust ega ka vihjet millistest kriteeriumitest tasu suuruse määramisel lähtuda. Õnneks on riigikohus viimastel aastatel mitmes lahendis käsitlenud tasu suuruse määramist ning avaldatud põhimõtted võimaldavad kohtutel tasu suurust mõistlikul viisil määrata.

Alljärgnevalt refereerime riigikohtu seisukohti tasu määramise küsimuses.

Seadusest tulenevalt on tasu suurus kokkuleppe küsimus. Kui pooled saavutavad tasu suuruse osas kohtus kokkuleppe on kohus kohustatud kokkuleppega arvestama ja ei saa määrata kokkuleppest erinevat tasumäära.

Kui vaidlevad pooled kokkulepet ei saavuta, ei või kohus määrata juurdepääsu tasuks suuremat summat kui teeniva kinnisasja s.t kinnisasja mida hakatakse juurdepääsuks kasutama, omanik on tasuna soovinud.

Juhul kui teeniva kinnisaja omanik soovitavat tasu suurust ei avalda on kohus ise kohustatud koguma tõendeid, et määrata kindlaks õiglane juurdepääsutasu. Sama kehtib ka olukorras kus pooled küll vaidlevad tasu suuruse üle kuid nõudeid ja vastuväiteid ei tõenda. Jällegi on kohus kohustatud ise tõendeid koguma.

Riigikohus on selgitanud, et tasu/hüvitis eratee kasutamise eest pole ainuüksi teeomaniku vaba otsustus ja märkinud, et teeomanikul on õigus nõuda tee kasutajatelt tasuna vähemalt teeseaduse § 37 lg 3 järgses ulatuses tee kasutamisega seotud kulutuste hüvitamist ning arvestada tuleb ka tee omamisega kaasnevaid kohustusi, mis tulenevad teeseadusest ja heakorraeeskirjast. Nii näiteks peab seadusest tulenevalt teeomanik looma tingimused teel ohutuks liiklemiseks ehk eratee peab vastama teeseadusest tulenevatele nõuetele ja tee nõuetele vastavas korras hoidmise kulu on teeomanik õigustatud nõudma tasuna/hüvitisena tee kasutaja(te)lt.

Lisaks märgitule on riigikohus leidnud, et omamisega kaasneva kohustusena tuleb käsitada ka maamaksu tasumise kohustust maa eest, mis vastab juurdepääsutee pindalale.

Lihtsamaks tee korrashoiu kulude suuruse määramise viisiks on kohtupraktika kohaselt analoogia kasutamine kus tasu määramisel kasutatakse kohaliku omavalitsuse teehoiu riigihangete andmeid ja saadakse konkreetse teelõigu põhjendatud korrashoiu kulu. Mägitule liidetakse maamaksu summa ning saadud tulem on tasu/hüvitise suuruseks.

Lisaks tee korrashoiu kuludele ja maamaksule saab tasu suuruse määramisel nõuda ka hüvitist teise isiku teekasutuse tõttu kinnistu turuväärtuse vähenemise eest, kuid seda vaid ulatuses, milles see on suurem teeseaduses § 37 lg 3 järgi arvestatavat hüvitisest. Kohtupraktikas on aga märgitud nõue harva esinev ja suhteliselt raskesti tõendatav.

Ülalmärgitust tulenevalt omab õige ja õiglase tasu/hüvitise määramisel määravat tähtsust tee hoolduskulude ja maamaksu suuruse piisavat täpne väljaselgitamine, sest kohtupraktika kohaselt on need kaks komponenti tasu suuruse määramisel tähtsaimad.

Riigikohus on märkinud, et ebamõistlikult suur ja põhjendamata tasunõue on vastuolus hea usu põhimõttega ja ei saa kuuluda rahuldamisele.

Leino Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Ajaloorubriik: Uus Maailm tules

27.10.2014 Jaak Juske

Uue Maailma vanast puitasumist sai pool tuhaks nõukogude lennuväe õhurünnakus Tallinnale 1944. aasta 9. märtsi õhtul. Punaarmee asus Tallinna pommitama juba 1943. aastal. Siis pääses Uus Maailm suuremate kahjudeta.

Järgmise aasta 9. märtsi õhtul alanud võimsas õhurünnakus oli aga Uus Maailm Kompassi ja Sibulaküla asumi järel purustuste ulatuselt kolmandal kohal.

Plahvatanud lennukipommide tekitatud meeletus tulemeres hävines piirkonnas kokku üle 150 vana maja. Peaaegu täielikult sai tuhaks Koidu tänava Pärnu maantee poolne ots, samuti suur osa Endla, Suur-Ameerika, Kesk-Ameerika, Väike-Ameerika, Videviku, Virmalise, Kristiina, Luha ja Planeedi tänavast.

Põlesid terved kvartalid. Seejuures sai eriti rängalt kannatada Suur-Ameerika tänav, mille vana hoonestus hävis peaaegu täielikult. Pärast sõda võimaldas lagedaks põlenud ala tõmmata seni Tõnismäe tänava juurest alanud Suur-Ameerika tänava sirgeks, ühendades selle Liivalaia tänavaga.

Kergemaid kahjustusi said veel kümned Uue Maailma majad. Kokku hävis tol õuduste ööl umbes pool vanast eeslinnast.

1940. aasta lõpus ja 1950. aastate alguses ehitati purustatud hoonete asemele stalinistliku planeeringu ja arhitektuurikeelega suured kivist elamud. Nii koosneb Uus Maailm täna kahest selgelt eri perioodidel hoonestatud piirkonnast.

Punaarmee terrorirünnakus hukkus mitukümmend Uue Maailma elanikku.

Fotol varemed Koidu tänava kandis.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool: “Kinnisvara müügikoolitus” toimub 18-11-2014

26.10.2014 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 18/11/2014 “Kinnisvara müügikoolitus“. Koolitust viivad läbi psühholoog Anneli Salk ja 1Partner Kommertskinnisvara kaubandus- ja büroopindade grupijuht Ruth Tõniste.

Koolitus keskendub praktilistele nippidele ja nõuannetele, kuidas paremini ja rohkem kinnisvara müüa nii, et ka kliendid rahul on. Psühholoog Anneli Salk räägib juurde ka müügipsühholoogiast ja otsustamise strateegiatest.

Kinnisvarakoolitus on suunatud kõikidele, kes puuduvad kokku kinnisvara müümisega: kinnisvaramaaklerid, kinnisvaraarendajad, kinnisvaraspetsialistid, üürileandjad ja investorid, samuti inimesed, kes soovivad hakata müüma endale kuuluvat kinnisvara.

“Kinnisvara müügikoolitus” toimub teisipäeval 18/11/2014 kell 09:00-16:15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolitaja ja analüütik
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

LVM Kinnisvara: 5 nõuannet kinnisvaratehinguteks alaealise kinnisvaraga

25.10.2014 Tõnu Toompark

Kinnisvara parem kättesaadavus on tehingud kinnisvaraga muutnud igapäevaseks – eelneva tavapärase ühe-kahe tehingu asemel elus sooritatakse nüüd kinnisvaratehinguid palju sagedamini. Üha tihedamalt leiavad laienenud omanikeringi tõttu aset ka kinnisvaratehingud, kus üheks osapooleks on alaealine laps või lapsed. Tavaliselt kuulub lapsele kinnisvara, mille on ta pärinud või saanud vanematelt või lähisugulastelt kingituseks. Nii saab lapsele kuuluda näiteks maa või maja, aga ka majaosa, korter või garaaž.

Mida on mõistlik kinnisvaratehingutes alaealisele kuuluva kinnisvaraga silmas pidada?

Nõusoleks on vajalik igasugusteks kinnisvaratehinguteks – kuigi kinnisvaratehingu all peetakse tavapäraselt silmas selle ostmist või müümist, on konkreetne mõiste siiski palju laiem. Nii näiteks tuleks ostmise ja müümise kõrval küsida kohtult nõusolek lapsele kuuluva kinnistu jagamiseks, aga ka näitkes kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks. Lisaks eeldab kohtu nõusolekut hüpoteegi-, samuti servituudi seadmine. Nõusoleku olemasolu kontrollib seejuures notar. Teisalt on vajalik nõusolek alaealisele kuuluva kinnisvara üürimiseks. Kuigi ka see tehing eeldab kohtu nõusolekut, siis nõusoleku olemasolu keegi kolmas osapool ei kontrolli. Siiski tasub nii korteri kui maja üürileandjal ja üürnikul hilisemate vaidluste ja kahjude ära hoidmiseks taoline luba küsida või selle olemasolus veenduda, sest kohtu eelneva nõusolekuta tehtud tehing on tühine.
Vanemad esindavad last koos – kuigi igapäevaselt on last esindamas reeglina üks lapsevanematest, on kinnisvaratehingute puhul vajalik mõlema lapsevanema osalemine ehk see tähendab seda, et lepingu sõlmimisel peavad sellele alla kirjutama nii ema kui ka isa. Olukorras, kus üks lapsevanematest ei saa lepingule alla kirjutada, kuna viibib välismaal või ei ole kokkuleppega nõus, jääb tehing ära. Erandiks on olukord, kui kohtu poolt on ühele vanemale antud ainuhooldusõigus. Sellisel juhul saab esindada last ka ainult üks vanematest.
Nõusolek saadakse turuhinnast lähtuvalt – nõusoleku lapse kinnisvaratehingule saab kohtust, kus hinnatakse tehingu majanduslikku ja õiguslikku otstarbekust. Üks peamine, kuid mitte ainus asjaolu, mida otsuse tegemisel kaalutakse, on kinnisvara ostuhind või üür. Seetõttu tuleks veel enne nõusoleku taotlemist teada, milline on tänane kinnisvara turuhind või üüritase. Veelgi mõistlikum on enne müügiprotsessi või üürimisega alustamist konsulteerida hinna osas kutselise kinnisvarahindajaga ning vajadusel tellida eksperthinnang. Niisugune käitumine tagab suurema tõenäosusega kiirema protsessi.
Ka kinnisvara kinkimine võib vajada nõusolekut – alaealisele kinnisvara kinkimise osas puudub kohtutel üksmeel ehk kinnisasja tasuta omandamisele suunatud tehing võib vajada ja võib ka mitte vajada nõusolekut. Nii näiteks on Tartu maakohus jätnud rahuldamata kinketehingu nõusoleku avalduse põhjusel, et niisugune tehing ei vaja kohtu aksepti. Samas on kohus teises tsiviilasjas andnud kinkeks nõusoleku. Tõenäoliselt, kui on tegemist kinnisasjaga, mille osas puuduvad koormatised, on võimalik teha tehing ilma kohtu nõusolekuta, teistel juhtudel aga mitte. Küsimuses, kas tehing vajab nõusolekut või ei, tasub veel enne nõusoleku taotlemist konsulteerida notariga.
Kohtu nõusoleku vormistamine võtab aega – kuigi on üsna tavapärane, et lapse eest hoolitsevad tema vanemad, on kinnisvaratehingute puhul tulenevalt perekonnaseaduse § 187 kinnisasjatehingute tegemiseks vajalik kohtu nõusolek. Väga pikalt kehtinud korra kohaselt teostasid järelvalvet eestkosteasutused, alates 2009. aastast on nõusolekute väljastamine üle antud kohtutele. Erinevalt eelnevast korrast, kus nõusoleku taotlemine oli nädalate, teatud keerulisematel juhtudel kuni kuu küsimus, kestab tänane menetlus üks kuni kaks ja pool kuud, üksikutel juhtudel ka kolm või neli kuud. Kuigi perekonnaseadus võimaldab taotleda kohtult ka üldisemat laadi nõusolekut, on praktikas üldise nõusoleku andmine siiski pigem erand. Seega peab lapse vanematel olema detailideni paigas tehingu sisu, samuti peab olema kannatlik tehingust huvitatud teine osapool. Tehingu tingimuste või osapoolte muutumisel või vahetumisel tuleb nõusoleku taotlemisega uuesti alustada.

Ja kuigi kohtult nõusoleku taoltemine kinnisvaratehinguks alaealisele kuuluva kinnisvaraga on keeruline ja pikaajaline protsess, mis vajab põhjalikku ettevalmistust, kinnisvara hindamist ja eelpool toodud nõuannete järgmimist, on keeldumine üldiselt erandlik.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi