Kohtuasjas nr 3-2-1-168-14 pidi Riigikohus vastama küsimusele, kas isikule tuleb hüvitada kulutused, mis on tehtud kinnisasja omandamise eellepingu alusel juhul, kui müügileping jääb sõlmimata.
Isik, kellele lubati eellepinguga maatükk müüa, tegi enne maa omandamist kulutusi, sh tasus elektrivõrguga liitumise eest, tasus ehitusloa riigilõivu, tellis maa-ala plaani, arhitektuur-ehitusliku projekti jms. Kohtus väitis kulutusi teinud isik, et talle kinnitati korduvalt, et kohe kui notari juurde leitakse aeg, vormistatakse müük notariaalselt. Lõpuks müüdi kinnistu siiski kolmandale isikule ja pealegi madalama hinnaga. Maatüki müünud isik väitis, et kuna eelleping oli sõlmitud lihtkirjalikult, oli see tühine ja ta ei pidanudki seda lepingut täitma.
Riigikohus selgitas, et pooled ei omanda tühisest eellepingust küll lepingulisi kohustusi, kuid kokkuleppeid sõlmides ja lubades neid täita luuakse teises pooles usaldus, et leping sõlmitakse. Seadus ütleb, et isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada.
Kui seda siiski tehakse, on kahjustatud poolel õigus esitada kohustust rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõue. Sellisel juhul on tegemist usalduskahjuga, mille puhul tuleb üldjuhul hüvitada läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutused (läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulu, lepinguprojektide koostamise kulu jms). Siiski võib kohtu arvates usalduskahju teatud asjaoludel hõlmata ka ebaõnnestunud läbirääkimiste tõttu kasutuks muutunud muid kulutusi. Seega võib kohtu hinnangul kahjustatud pool nõuda, et kahju tekitaja hüvitaks lisaks läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutustele ka need kulutused, mida ta tegi uskudes, et temaga leping ikkagi sõlmitakse.
Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht
Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist
| Artikli allikas Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid |
 |
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
