Riigikohtu praktika: Kinnisasja müügieseme puudused ja müügilepingust taganemine

Glikman Alvin & Partnerid - Baltic Legal SolutionsKohtuasjas nr 3-2-1-43-15 lahendas kohus järgmisi müügilepinguga seotud küsimusi:

  • kas korteriühistut koormav laenuvõlg on käsitatav korteriomandi puudusena eelkõige VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses ja kas müüja pidanuks võla olemasolust ostjat teavitama;
  • kas elamut haldava ühistu mittetoimivus on käsitatav korteriomandi puudusena ja kas müüja pidanuks sellest ostjat teavitama;
  • kas müügilepingust taganemise aluseid on võimalik hiljem täiendada, sh kohtumenetluse käigus;
  • milline on taganemiseks mõistlik aeg.

Ostja esitas korteri ostulepingust taganemise avalduse, kusjuures taganemise põhjendused esitas ostja mitmes erinevas dokumendis, seejuures nii kohtueelselt kui ka kohtus. Riigikohus leidis, et:

  • kui esitatud on mitu taganemisavaldust, siis ei tühista järgmine taganemisavaldus eelmist taganemisavaldust;
  • kui asjal ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses;
  • ostjal oli õigus taganemisavaldust hiljem kohtumenetluses täiendada. Oluline on aga see, et lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi;
  • pole välistatud taganemisavalduse esitamine ka kohtumenetluse ajal maakohtus.

Taganemisavalduse esitamise mõistliku aja osas märkis Riigikohus, et:

  • enne valduse saamist ei ole tavajuhul võimalik puudustest teada saada;
  • kui lähtuda eeldusest, et valdus anti ostjale üle lepingu sõlmimise või sellele järgneval päeval, ei saa väita, et ostja pidanuks väga lühikese ajavahemiku jooksul pärast valduse saamist teada saama kõigist asja puudustest;
  • üldjuhul ei saa lepingust taganemise mõistlik aeg olla lühem kui kuus kuud.

Puuduste osas leidis Riigikohus, et :

  • Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne;
  • puudusteks saab lugeda muuhulgas ka korteriühistut koormavat võlga, mittetoimivat ühistut kui ka nõuetele mittevastavat elektrijuhtmestikku, kui sellest ei ole ostjat informeeritud;
  • müüdava korteriomandi tavaliseks omaduseks on muuhulgas ka see, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, st vähemalt minimaalselt vajalikul määral;
  • müüjalt ei saa nõuda, et korteriühistu toimiks normaalselt ning ei saa ka nõuda selle puuduse kõrvaldamist, kuid müüja peab ostjale andma teavet selle kohta, kui ühistu või muul viisil kaasomanike suhted mingil põhjusel tõhusalt ei toimi;
  • otstarbekas, vajalik ning aus oleks müügilepingutesse lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid;
  • oluline on ka müügikuulutuse info, mis võib saada lepingu osaks;
  • ei ole välistatud, et kõik lepingu rikkumised kogumis saavad moodustada aluse lepingust taganemiseks. Selleks tuleb muuhulgas hinnata kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga.

Notari roll müügilepingu tõestamisel:

  • Riigikohus leidis, et notarid peaksid selgitamiskohustuse täitmisel tehingu pooltele mh selgitama, et korteriomandi majandamise asjaolud on olulised ning lepingus tuleks kirjeldada korteriomandi müüjale teadaolevad puudused.
  • Viimast eriti neil juhtudel, mil müüakse vanemaid/kasutatud eluruume. Selgituskohustuse nõuetekohaseks täitmiseks ei saa üldjuhul pidada notariaalse lepingu lõpuosas kõikvõimalike õigusaktide sätete mehhaanilist ümberkirjutamist.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

+ 87 = 93

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!