Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kas ühisrahastamine on parem kui investeerimisfond?

17.06.2014 Tõnu Toompark

1774. aastal kutsus Hollandi kaupmees Adriaan van Ketwich inimesi asutama uut investeerimisühingut Eendragt Maakt Magt (mida võib tõlkida kui Ühtsuses peitub jõud). Ühingu eesmärgiks oli pakkuda väikeinvestoritele 1772-1773 aasta finantskriisi järgsel ajal võimalust investeerida madalate tegevuskuludega hajutatud investeerimisportfelli.

Investeerimisfondide hiilgehetk saabus umbes 200 aastat hiljem, kui USAs tegutses enam kui 10.000 investeerimisfondi ning seni tundmatuna püsinud fondijuhtidest said superstaarid.

Kui sa küsid täna mõne oma sõbra või kolleegi käest, mida ta arvab tänastest investeerimis- või pensionifondidest, siis suure tõenäosusega kuuled sa pigem negatiivset kui positiivset hinnangut. Miks on see nii?

Soovimata laskuda mõtisklustesse valitsemistasude suuruse või aktiivse ning passiivse juhtimise väärtuslikkuse üle, on minu arvates investeerimis-, pensioni- ja kinnisvarafondide langeva populaarsuse taga kolm olulist puudust.

Kontrolli puudumine

Tänased fondistruktuurid ei anna investoritele võimalust teha investeerimisotsuseid ega kontrollida tehtud investeerimisotsuste põhjendatust. Fondijuhtide ja portfellihaldurite poolt tehtavad investeerimisotsused on nii mõnigi kord ajendatud pigem isiklikust motivatsiooniskeemist (või selle puudumisest) kui lõppinvestorite tegelikest huvidest.

Kinnisvarafondide puhul võib kohata erinevate tegevuskulude matmist tütarettevõtete kasumiaruannetesse ning tegelik kulutase tuleb välja alles kehvas lõpptootluses. Seetõttu ei tohiks me olla üllatunud asjaolu üle, et professionaalsed investorid eelistavad oma raha investeerida kinnisvarasse otse ja ilma fondistruktuuride vahenduskihita.

Ühisrahastamine annab investoritele täieliku kontrolli oma investeerimisotsuste üle ning võimaldab neil koostada endale investeerimisportfell, mis koosneb vaid endale sobivatest kinnisvaraobjektidest.

Emotsionaalse sideme puudumine

Kinnisvarainvesteeringute eripäraks on investeeritava vara füüsiline olemasolu – seda on võimalik vaadata ja katsuda. Kinnisvarasse investeerimisega kaasneb uhkus- ja omanikutunne ning paljudel investoritel tekib oma investeeringutega tugev emotsionaalne side.

Ka ettevõtte aktsiatesse investeerimine on tihedalt seotud päriseluga – me võime näiteks olla selle ettevõtte teenuste igapäevane kasutaja või kohata ettevõtte poolt toodetut poeriiulil. Fondistruktuuri vahendusel väärtpaberiturgudele või kinnisvarasse investeerimine ei too endaga kaasa emotsionaalse sideme tekkimist, sest investoril puudub ülevaade portfelli kuuluvatest konkreetsetest investeeringutest.

Kui kinnisvarasse tehtud otseinvesteeringute või ühisrahastamise puhul võib investor rääkida oma osalusest konkreetsel aadressil asuvas kinnisvaras, siis kinnisvarafondide puhul saab paremal juhul rääkida osalusest anonüümses “100.000 ruutmeetri suuruses kaubanduspinnas”.

Läbipaistvuse puudumine

Tänaste investeerimis- ja kinnisvarafondide puhul on tehtud investeeringutest ülevaate saamise ainsaks võimaluseks investeeringute aruannete lugemine. Kui pensonifondide puhul on detailse aruande avalikustamine kohustuslik, siis enamike investeerimis- või kinnisvarafondide puhul võib fondivalitseja otsustada avalikustada vaid 10 suurimat investeeringut. Ühisrahastamise puhul on investori poolt tehtud investeeringud üheselt mõistetavad ning selged.

Kokkuvõte

Ühisrahastamine ühendab endas fondistruktuuri väikese investeeringu nõude ning otseinvesteeringutega kaasneva emotsionaalse sideme ja kontrolli investeerimisotsuste üle. Lisaks annab ühisrahastamine investoritele võimaluse võtta mugav passiivne roll ning delegeerida oma investeeringute eest igapäevane hoolitsemine ühisrahastusteenuse pakkujale.

Artikli allikas:
Crowdestate

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Käsiraamatu “Kinnisvaraõiguse ABC” lugeja arvab: Ruth Tõniste

17.06.2014 Tõnu Toompark

Käsiraamatu „Kinnisvaraõiguse ABC. Põhjalik ülevaade kinnisvaravaldkonda reguleerivatest õigusaktidest.“ lugeja arvab.

“Minu hea õpetaja kunagi ütles, et tark pole see, kes kõike teab, vaid see, kes teab, kust vastuseid leida.

Ma puutun kinnisvaravahendusega kokku igapäevaselt.

Harva juhtuvate teemade korral tekib ikka kahtlus, kas või kuidas mõnda tehingut peaks seaduse järgi õigesti tegema.

Kinnisvarakooli raamat „Kinnisvaraõiguse ABC“ on kiire abimees nii algavatele maakleritele, kui ka kogenenud tegijatele.”

Ruth Tõniste
Ruth Tõniste & Partnerid Kinnisvara partner
Kutseline kinnisvaramaakler

Käsiraamatu “Kinnisvaraõiguse ABC” sisukorraga saad tutvuda siin. Käsiraamatu saad soetada siit.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Statistika: soodne intressimäär võimaldab laenukoormuse kasvamist

17.06.2014 Tõnu Toompark

Nüüdseks juba kaks aastat allpool 3 protsendi piiri püsinud eluasemelaenude intressimäär hoiab kinnisvaraturu katla all palavat tuld. Madala euribori toel ülisoodne intressimäär avab kodusostjate võimalusi eluaseme soetamisel. Aprillikuine eluasemelaenude keskmine intressimäär oli Eesti Panga andmetel 2,6%.

Euribor on samuti ligi kaks aastat 0,3-0,4% läheduses. Negatiivseks muutunud Euroopa Keskpanaga intressimäär lubab arvata, et euribor lähitulevikus väga jõudsalt kasvama ei hakka. Nii jääb ainuüksi raha hinna poole pealt vaadatuna laenuvõtmine ja kodu soetamine endiselt vägagi soodsaks.

Soodne intressimäär on juba aastaid kasvatanud laenukäibeid. Aprillikuine uute eluasemelaenude käive kasvas aasta baasil 24%, kuu varem oli kasvunumbriks koguni 44%. Eks kerkinud kinnisvarahinnad nõuavad koduostjatelt järjest suuremate laenude võtmist.

Kasvavad laenukäibed suurendavad eluasemelaenude jääki, mis käesoleval aastal on aasta baasil kasvanud tempoga 1,8-2,0%.

Kui kogu eraisikulaenude jääk sisemajanduse koguprodukti suhtel jõudis majanduskriisi põhja-aastatel 53-54 protsendini, siis tänaseks on see langenud. 2014 I kvartali seisuga moodustavad eraisikulaenud sisemajanduse kogutoodangust 37,2%, mis näitab, et laenupotentsiaali veel on.

Eluasemelaenu intressimäär, euribor, laenumarginaal, %

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

UPC: Tallinna kinnisvaraturu graafikud juuni 2014

16.06.2014 Urmas Tehver

Maikuus näitas Maa-ameti Tallinna korteriomandite müügitehingute statistika langust nii tehingute arvu kui keskmise m2 müügihinna osas. See on põhjustanud juba mitmeid suurt krahhi ennustavaid kirjutisi ajalehtedes.

Maikuu korteriomandite müügitehingute arv oli 575, mis on 95 tehingu ehk 14,2% võrra vähem kui aprillis (670 tehingut). Aasta esimese nelja kuu keskmine tehingute arv oli 634 tehingut kuus. Peamine põhjus selliseks kukkumiseks oli see, et maikuus toimus oluliselt vähem uute korterite müügitehingute vormistamisi kui selle aasta esimestel kuudel ja eelmise aasta teisel poolaastal.

Maa-ameti statistikas registreeritakse korterite asjaõiguslikud tehingud, mis tähendab, et suuremate arendusobjektide valmimisel toimud sealsete korterite müügilepingute vormistamine tavaliselt paari kuu jooksul.

Aasta alguses näiteks vormistati paari kuu jooksul Suve tn 2 majas, Paepargi arenduses, Pärnu mnt 104, Valgevase Kodu ja mitmetes väiksemates projektides valminud korterite müügid. Aasta esimestel kuudel oli tehingute arvus keskmiselt üle 110 uue korteri müügitehingu kuus, maikuus seevastu natuke üle 60. Seega umbes 50…60 tehingut tehti vähem just uute korteritega.

Maikuu korteriomandite tehingute keskmine m2 müügihind oli 1379 EUR/m2, mis võrrelduna aprilliga oli 5% vähem (1451 EUR/m2). Aastases võrdluses oli keskmise müügihinna kasv 9,6%.
Ootame rahulikku ja sooja suve.

Kinnisvaraturgu iseloomustavate graafikutega saab tutvuda: Turugraafikud_juuni_2014

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

KV.EE: Korterimüüjate ülemvõim väheneb

16.06.2014 Tõnu Toompark

Tallinna kui korterituru lipulaeva pakkumise pool näitab kasvu. Korteripakkumiste arv on asunud tasapisi kasvama, kuid müüja turg ei ole veel muutunud ostjaturuks. Aeg näitab, kas pakkumise suurenemine on pikaajaline ja vähendab survet korterihindadele, kommenteerib pealinna kinnisvaraturul toimuvat portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

„Võrreldes korteripakkumiste arvu portaalis KV.EE ja korteritehingute arvu näeme, et alates käesoleva aasta algusest on kaalukauss vaikselt-vaikselt ostjate kasuks kalduma hakkamas,“ hindab Tarvo Teslon.

„Eelmise aasta oktoobris oli kuude lõikes iga Tallinna korteritehingu kohta portaalis KV.EE 8…9 korteripakkumist. Tänaseks on see näitaja samm-sammult kasvanud juba 11 pakkumiseni. Võrdlusena olgu toodud, et kinnisvaraostjate poole kaldu olnud 2009. aastal oli portaalis KV.EE iga tehingu kohta pakkumisi 25…30,“ lisas Tarvo Teslon.

Korterite pakkumiste arvu ja tehingute arvu suhe näitab, kui suur on kinnisvaraostja valikuvõimalus. Mida rohkem on ühe tehingu kohta müügipakkumisi, seda enamate pakkumiste vahelt on ostjal võimalik valida. Suurema pakkumiste arvu puhul ei pea ostja ostuotsuse langetamisega kiirustama ega vaikides müüja hinnaküsimisega nõustuma.

Mida vähem on tehingu kohta müügipakkumisi, seda tugevamalt on turu juhtimise ohjad müüja käes. See annab kinnisvaramüüjale võimaluse tempokalt hindu tõsta.

„Korterite müügipakkumiste arvu tõus portaalis KV.EE on üks märkidest, et kinnisvaramüüjate valitsuse ülemvõimu lõpp liigub üha lähemale,“ hindab Tarvo Teslon. „See pidurdab ülekäte läinud korterite hinnatõusu ja loodetavasti jahutab ülekuumenenud turu jaheda duššiga maha.“

Kinnisvaraportaali KV.EE haldab Allegro Baltics OÜ. Samasse gruppi kuuluvad veel Eestis tegutsevad portaalid Osta.ee (kauplemine), Hydra.ee (tasuta kuulutused).

Ajaloorubriik: Pelgulinna Preesi tänava lugu

16.06.2014 Jaak Juske

Pelgulinnas asuv umbes 300 meetri pikkune Preesi tänav algab Härjapea tänavast ja lõpeb Kolde puiesteel. Tänava sünnikuupäev on 27. august 1930.

Preesi ja sellega paralleelselt kulgeva Aarde tänava äärne on üks esimesi terviklikult kujundatud väikekorteritega aedlinnaosi Eestis. Arhitekt Anton Soansi loodud planeering kiideti 27. veebruaril 1929. aastal Tallinna linnavalitsuses heaks. 80 000 ruutmeetri suurusele alale kavandati 166 krunti ning samal aastal koostas arhitekt Herbert Johanson neli tüüpprojekti, mis erinesid üksteisest suuruse ja korterite arvu poolest. Väiksemad majad olid ühepereelamud, suuremates oli kuni neli korterit. Ära määrati ka see, milline tüüp millisele krundile kuulub.

Hoonestus koosnes põhiliselt Heimat-stiilis kaksikmajadest, kus kahte maja ühendav tulemüür asus naaberkruntide piiril. Majad ehitati aastatel 1931-1934. Erinevalt planeerimiskavast, ehitati Härjapea tänava poolsesse otsa 2-korruselise majade asemel 1-korruselisi. Suurte aedadega majades on 1-3-toalised korterid, mõnes korteris oli algselt köök oma aja kohta vanamoeliselt säärvandiga eraldatud ja käimla kahele korterile ühine. Katusekorrusega puumajad on lihtsa laudvoodriga, vaid uksed on deokratiivse laudisega ja osa aknaid luukidega.

Preesi tänava, tegelikult kogu Pelgulinna dominandiks on 1938. aastal valminud kõrge torniga funktsionalistlikus stiilis Peeteli kirik.

1927. aastal asutatud EELK Peeteli kogudus pidas viis aastat jumalateenistusi Pelgulinna palvemajas Tarabella/Timuti tänav 26, endise makaronivabriku hoones. 1935. aastal saadi linnalt oma kiriku ehitamiseks Preesi tänava ääres asuv 1026-ruutmeetrine kinnistu.

Pärast vaidlusi linnavalitsusega projekti üle pühitses piiskoplik vikaar Hans Kubu 23. mail 1937 ehituskrundi Preesi 5/7 ning 13. juunil toimus pidulik nurgakivi panek uuele kirikule praost Kubu ja koguduse õpetaja Roderich Bidderi osavõtul. Arhitekt Sachariase projekteeritud kiriku ehitus edenes vahelduva eduga, aeg-ajalt tekkisid seisakud raha puudumise tõttu. Peeteli kirik on valminud annetustest. Suurima annetuse tegi vabariigi president Päts 20 000 krooni, et kirik saaks torni.

1938. aasta neljandal advendipühapäeval pühitses piiskop Rahamägi vastvalminud kiriku. Kirik oli hubane ja tolle aja kohta üsnagi moodsa lahendusega altarimaali asendasid kolm vitraažakent kiriku otsaseinas. Kirikuhoone põhjaküljes paiknes ruumikas ja mugav kogudusemaja, mille teisel korrusel asus õpetaja korter. Kiriku keldriruume kasutasid Pelgulinna noored.

1944. aasta märtsipommitamise käigus purunenud vitraažaknad asendati Niguliste kirikust pärit altarimaaliga. Nõukogude võim muutis kirik 1962. aastal Eesti Telefilmi stuudioks. Kogudus sai pühakoja tagasi 1994. aastal. 2006. aastal taastati üle asumi kõrguv terav tornikiiver. Juba aastaid tegutseb kiriku ruumides tänavalapsi abistav noortekodu.

Preesi tänava paaritute aadressnumbritega majade ehituslugu:

Preesi 1 ja 3 – 1930. aastate lõpus.
Preesi 5 ja 7 – aastatel 1937-1938 ehitatud Peeteli kirik ja selle kõrvalhoone.
Preesi 11 ja 13 – 1936. aastal.
Preesi 15 ja 17 – 1935. aastal.
Preesi 19 ja 21 – 1930. aastate keskel.
Preesi 23 ja 25 – 1934. aastal.
Preesi 27 ja 29 – 1930. aastate keskel.
Preesi 31 – 1930. aastate keskel.
Preesi 35 – 1930. aastate keskel.
Preesi 39 ja 41 – 1930. aastate keskel.

Preesi tänava paaris aadressnumbritega majade ehituslugu:

Preesi 4 ja 6 – 1930. aastate keskel.
Preesi 8 ja 10 – 1936. aastal.
Preesi 12 ja 14 – 1930. aastate keskel.
Preesi 16 – 1934. aastal.
Preesi 18 ja 20 – 1934. aastal.
Preesi 22 ja 24 – 1934. aasta paiku.
Preesi 26 ja 28 – 1934. aastal.
Preesi 30 ja 32 – 1934. aasta paiku.
Preesi 34 ja 36 – 1934. aasta paiku.
Preesi 38 ja 40 – 1934. aasta paiku.
Preesi 42 ja 44 – 1934. aasta paiku.
Preesi 46 ja 48 – 1934. aasta paiku.

Preesi 42 ja 44 paarismaja.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kas osta korter või eramaja?

15.06.2014 Tõnu Toompark

Üle 7-8 aasta on tagasi aeg, kus klientidel tuleb teha oma mõtetes valikuid – kas osta korter linna või paaris-, rida- või eramaja linna äärde.

Mis on selle põhjuseks?

Selleks põhiliseks nn põhjuseks on korterite m2 hindade jõuline tõus, mis on tõstnud korterite hinnad võrdväärseteks majade ja rida-ning paarismajadega, millede hind ei ole veel hoogsalt tõusma hakanud.

Samuti on uued tehnoloogiad ja läbimõeldud planeeringud andnud võimaluse toota mõistlike hindadega uusi eramuid.

Soodusfaktoriks on ka see, et maa hind on paljudes kohtades veel Masu järgsel hinnatasemel. Allpool lühike mõtisklus, millele tähelepanu valiku juures pöörata.

Korteris elamise eelised

Mugavam eluviis (Korteriühistu korraldab üldküsimusi, mis seotud maja ühisosade hooldamisega)
Võimalus elada linna südames
Võimalus uhketeks vaadeteks akendest
Kõik vajalikud teenused nn käe-jala juures

Korteris elamise puudused

Puudub oma murulapike
Laste hoovi laskmine ei pruugi olla ohutu
Naabrid võivad põhjustada ebamugavusi (lärm, uputus, tulekahju, jne)
Kommunaalmaksete kulu võib olla eramajast suurem
Süda-ja kesklinnas elades suurem õhu saastatus
Parkimiskohtade probleemid (tasulisus ja nende vähesus)

Majas elamise eelised

Privaatsus ja turvalisus
Õige ehitusega saavutab madalad ülalpidamise kulud NB! 250m2 maja võib olla samade ülalpidamiskuludega, kui 50m2 korter!!!
Võimalus lasta lapsed muretult hoovi
Värske õhk ümbruskonnas
Mugavad sportimisvõimalused kohe maja lähistel

Majas elamise puudused

Oled ise oma ümbruskonna ja maja hooldaja (kui seda saab puuduseks tuua, kui tegevuse vajadust)
Soovitav auto või isegi kahe auto olemasolu, et mugavalt liikuma pääseda.

Kindlasti juba on aktiviseerunud ja aina tõuseb huvi paaris-,rida-ja eramajade vastu, millede suurus jääb 100-200 m2 vahele. Oma ülalpidamiskuludelt on majad tihtipeale soodsamad, kui korterid. Soovitan kaaluda kodu otsimisel mõtet – kas korter või eramu. Mart Saa LAAM Kinnisvara OÜ partner EKFL aseesimees

Kas kinnisvara või aktsiad?

15.06.2014 Tõnu Toompark

Lee Shau Kee on Hong Kongis elav, maailma rikkaimate inimeste edetabelis 35 kohal olev kinnisvaraettevõtja. Tema isiklikuks puhasväärtuseks on Forbes.com andmetel 19,6 miljardit USD. Warren Buffet on USAs elav, maailma rikkaimate inimeste edetabelis 4 kohal olev legendaarne aktsiainvestor. Tema isiklikuks puhasväärtuseks on Forbes.com andmetel 58,2 miljardit USD.

Ilmselgelt on võimalik raha teeninda nii kinnisvarasse kui ka aktsiatesse investeerides. Siinkohal on paslik juhtida tähelepanu asjaolule, et maailma rikkaimate inimeste edetabelis ei ole inimesi, kes oleks rikkaks saanud raha sukasääres või pangahoiustel hoides.

Kui soovid teada, kumb varaklass on parem raha teenimiseks ja hoidmiseks ning mis võiks olla mõlema varaklassid plussid ning miinused, jätka lugemist.

7 põhjust, miks kinnisvara on parem kui aktsiad

1. Kinnisvarasse investeerimine annab suurema kontrolli investeeringu üle.

Kinnisvarasse investeerides on võimalik oma investeerimisotsused ise teha ning ka edaspidi otseselt mõjutada oma investeeringu käekäiku. Loomulikult on ka kinnisvarasektor avatud majandustsüklite mõjudele, kuid konkreetse investeeringu mõttes on kontroll investori kätes. Börsil kaubeldavatesse või mittekaubeldavatesse aktsiatesse investeerides usaldad Sa oma investeeringu väärtuse kasvatamise palgalise tegevjuhtkonna kätesse. Kui kinnisvarainvesteeringu puhul jääb sulle sõnaõigus nt rendi tõstmise, remondi tegemise või üüriniku valimise osas, siis aktsatesse investeerimisel piirduvad sinu õigused vaid üldkoosolekul käe tõstmisega.

2. Finantsvõimenduse kasutamisega saab omakapitali tootlust suurendada.

Kiire inflatsiooni tingimustes võib finantsvõimenduse kasutamine märkimisväärselt suurendada investeeritud omakapitali tootlust. Näiteks 20%-lise omafinantseeringu ning kinnsivara 3%-lise aastase kallinemise juures teenib invstor 15%-list omakapitali tootlust. Vähem kui 6 aastaga suudaks sellisel viisil seotatud kinnisvarainvesteering oma omaniku raha kahekordistada. Loomulikult ei ole selline investeerimine riskivaba – majanduslanguse tingimustes võib võimenduse kasutamine viia kiire hävinguni.

3. Kinnisvara on päris vara.

Kinnisvara on selline vara, mida Sa saad näha, katsuda ja kasutada. Aktsiad on seevastu vaid numbrid ja sümbolid arvutiekraanidel. Kõige pssimistlikuma stsenaariumi korral võid Sa maailmalõpu saabudes oma kinnisvarasse varjule minna, elektrooniliste aktsiasümbolitega ei ole Sul aga midagi peale hakata.

4. Kinnisvara on lihtsamini analüüsitav ja arusaadavam.

Hea kinnisvarainvesteeringu tegemiseks piisab, kui Sa oled võimeline kokku arvutama kinnisvara omamisega seotud kulud ning prognoosima saadavat renditulu. Pikaajalise investeerimise korral võid Sa kinnisvara puhul arvestada vähemalt inflatsiooniga samas tempos kasvavat väärtust, millele lisandub regulaarselt teenitav üüritulu.

Aktsiasesse investeerides pead sa usaldama teavet, mida ettevõte otsustab aktsionäridele avalikustada. Aga me kõik ju teame, et raamatupidamine on loominguline tegevus ning ettevõtted on avastanud lugematul hulgal viise, kuidas oma finantsseisu tegelikust paremana näidata (näiteks nõuete hindamine, ühekordsete tulude ja kulude arvestus, erinevad amotisatsioonimeetid jms).

5. Madalam volatiilsus.

Sulle kuuluva kinnisvara väärtus võib suurenede või väheneda ilma, et sa sellest aru saaks – ning pikaajaliselt investeerides ei olegi sellel vahet. Ka viimase majanduskriisi ajal kogetud kinnisvarahindade langusele vaatamata vajasid inimesed kinnisvara – kortereid ja maju elamiseks, kaubanduskeskusi ostlemiseks ning hotelle reisimiseks. Madalam volatiilsus aitab ka vältida emotsioonide survel “põhjast” müümist.

6. Reaalse vara omamine annab hea tunde.

Raha teenimine lihtsalt raha teenimise eesmärgil ei ole üldse lõbus. Samal ajal võib enda poolt omatavast rendikinnisvarast möödasõitmine pakkuda emotsionaalset rahuldust ning hea tunnet eduka rahapaigutuse üle.

7. Kinnisvara on kohalik.

Olles teinud otsuse investeerida majanduslikult tugevas piirkonnas asuvasse kinnisvarasse, võivad rahvusvahelises majandusruumis toimuvad sündmused jätta sind täitsa puudutamata. Hispaanias valitsev majanduskriis ei oma ilmselt mingit mõju sellele, kui palju sa oma Tallinna kesklinnas asuva korteri eest üüri saad küsida.

7 põhjust, miks aktsiad on paremad kui kinnisvara

1. Parem tootlus

Ajalooliselt on aktsiad pakkunud paremat tootlust kui kinnisvara. Tänaste teadmiste juures võib arvestada, et aktsiainvesteeringute keskmine pikaajaline tootlus võiks olla umbes 7-8% aastas, samas ajal on globaalsed kinnisvarahinnad tõusnud keskmiselt 4% aastas.

Sarnaselt kinnisvarale on võimalik aktsiainvesteeringuid ka võimendada, kuid erinevalt kinnisvarast võib Sinu aktsiamaakler aktsiahindade languse korral Sult koheselt nõuda raha juurde investeerimist. Kinnisvarahindade languse korral ei nõua ükski pank Sult täiendava raha sissemaksmist tingimusel, et sa olemasolevat laenu korralikult oled maksnud.

2. Parem likviidsus.

Kui sulle mingi aktsia ei peaks enam meeldima, või juhtud sa koheselt vajama raha, võid sa oma aktsiaportfelli kiiresti ja valutult realiseerida. Kinnisvara omamise korral võtab müümine aega kuid ning ka lisalaenu juurdevõtmine ei käi päevapealt.

3. Madalamad tehingukulud.

Elektrooniliste kauplemissüsteemide areng ja konkurents on tekitanud olukorra, kus aktsiatehingute tasud on vähenenud. Enamikel juhtudel tuleb aktsiate ostmisel või müümisel maksta fikseeritud tehingutasu olenemata ostetavate või müüdavate aktsiate kogusest.

Kinnisvaraturul on säilinud olukord, kus kõikide tehingute kulud arvestatakse protsendina tehingu väärtusest – olgu selleks siis maakleritasu, riigilõiv või notari tasu. Kokkuvõtteks võib kinnisvara ostmine või müümine Sulle näiteks maksma minna 5% tehingu väärtusest. Ainsaks kuluks aktisate puhul on fondijuhile või finantsasutusele makstav teenustasu.

4. Vähem vaeva.

Kinnisvarasse investeerimine on märkimisväärselt aja- ja töömahukam kui aktsiatesse investeerimine. Kinnisvara puhul tuleks arvestada hooldusele, remondile, suhtekorraldusele ja rentnike otsimisele kuluva ajaga. Aktsiad võb peale soetamist sisuliselt unustada.

5. Suurem valik.

Tavainvestorina puudub sul ligipääs maailma suurlinnade kinnisvaraturule ning tõenäosus, et sa omad üheaegselt kinnisvara Londonis, New Yorkis, Tokyos ja Moskvas on äärmiselt väike. Aktsiainvesteeringute puhul võid sa väga vähese vaevaga investeerida maailma teisel poolt tegutsevatesse ettevõtetesse. Hästi hajutatud aktsiaportfell võib olla sama madala volatiilsusega kui kinnisvaraportfell.

6. Investeeri oma lemmikutesse.

Üks aktsiatess investeerimise huvitavamatest aspektides on võimalus investeerida enda poolt kasutatavaid asju tootvatesse ettevõtetesse. Oletagem, et Sa oled suur Apple’i toodete kasutaja ning sulle maiteb Coca-Cola. Pole midagi lihtsamalt, kui minna ja osta Apple ja Coca-Cola aktsiaid. Lisaks omanikutundele võid sa nendest investeeringutest ka raha teenida.

7. Riskide maandamine on lihtsam.

Kinnisvaraga seotud riskide maandamiseks saad sa osta kindlustuspoliisi, kuid kahju tekkimise korral pole kindlustusseltsiga tekkivad hüvitamise vaidlused just haruldased. Meil kõigil on meeles vähem kui 10 aastat tagasi toimunud juhtum, kus kindlustusseltsid ei soovinud Pärnus ja Haapsalus hüvitada merevee tõusust tekkinud tormikahjustusi. Aktsiatega seotud riskide maandamiseks on lihtne müüa ennast “lühikeseks”.

Kokkuvõtteks

Aktsiate ja kinnisvara vahel valiku tegemine ei ole lihtne. Tegelikult on nii kinnisvaral kui ka aktsiatel on investeerimisportfellis oma koht. Noorte inimeste investeerimishorisont on pikk ning riskitaluvus kõrge, seetõttu võiks noored eelistada aktsiatesse investeerimist.

Vanus toob aga kaasa riskitaluvuse vähenemise ning eelistused võivad sageli kalduda kinnisvara poole.

Kõige halvemaks valikuks on mitte investeerida. Inflatsioon närib Sinu säästude ostujõudu, kuid samas kasvatab reaalvarade väärtust. Investeerida tasub varadesse, mille väärtus kasvab koos inflatsiooniga.

Artikli allikas:
Crowdestate

Nordecon AS aktsionäride erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise teade

14.06.2014 Tõnu Toompark

Nordecon AS („Selts“) (registrikood 10099962, aadress Pärnu mnt 158/1, 11317 Tallinn) juhatus kutsub kokku aktsionäride erakorralise üldkoosoleku 9. juulil 2014. a algusega kell 9.30 Radisson Blu Hotel Olümpia konverentsisaalis Beta (Liivalaia 33, 10118 Tallinn).

Üldkoosolekul hääleõiguslike aktsionäride nimekiri fikseeritakse 2. juulil 2014. a kell 23.59.

Üldkoosolekust osavõtjate registreerimine algab kell 9.00 ja lõpeb 9.30 koosoleku toimumise kohas.

Registreerimisel palume:

füüsilisest isikust aktsionäril esitada isikut tõendava dokumendina pass või isikutunnistus, esindajal lisaks kehtiv kirjalik volikiri;
juriidilisest isikust aktsionäri esindajal esitada kehtiv väljavõte vastavast registrist, kus isik on registreeritud ja millest tuleneb esindaja õigus aktsionäri esindada (seadusjärgne volitus) ning esindaja pass või isikutunnistus või muu isikut tõendav fotoga dokument. Juhul kui tegemist ei ole seadusjärgse esindajaga, tuleb lisaks esitada kehtiv kirjalik volikiri

Aktsionär võib enne üldkoosoleku toimumist teavitada Seltsi esindaja määramisest või esindajale antud volituse tagasivõtmisest, saates vastavasisulise digitaalallkirjastatud teate e-posti aadress.ile nordecon@nordecon.com või toimetades kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teate tööpäeviti ajavahemikus 10.00-16.00 aadressile Pärnu mnt 158/1, 11317 Tallinn hiljemalt üldkoosoleku toimumise päeva eelseks tööpäevaks 8. juuliks 2014. a kell 16.00.

Erakorraline üldkoosolek kutsutakse kokku täpsustamaks 27. mai 2014 a. korralise üldkoosoleku otsust nr 6, sätestamaks, milline osa aktsiate eest tasutavast summast läheb aktsiakapitali ning milline osa ülekursiks.

Erakorralise üldkoosoleku otsusega ei tehta muid muudatusi 27. mai 2014 a. korralisel üldkoosolekul vastu võetud otsuste osas.

Vastavalt Seltsi nõukogu 13. juuni 2014 otsusele on erakorralise üldkoosoleku päevakord järgmine:

Seltsi aktsionäride 27. mai 2014 korralise üldkoosoleku otsuse nr 6 muutmine.

Seltsi nõukogu teeb aktsionäridele järgmised ettepanekud:

Päevakorrapunkt 1. Seltsi aktsionäride 27. mai 2014 korralise üldkoosoleku otsuse nr 6 muutmine

Muuta Seltsi aktsionäride 27. mai 2014 korralise üldkoosoleku otsuse nr 6 kahte esimest alapunkti ja kehtestada need järgmises sõnastuses:

Suurendada Seltsi aktsiaoptsiooniprogrammi rakendamiseks Seltsi aktsiakapitali 1 618 755 uue nimiväärtuseta Seltsi aktsia emiteerimise teel 1 034 573,01 euro võrra, so 19 657 131,90 eurolt aktsiakapitali uue suuruseni 20 691 704,91 euroni.
Lasta uued aktsiad välja ülekursiga 0,338 eurot aktsia kohta (ülekursi kogusuuruseks kujuneb 546 950,63 eurot).

Kõigi Seltsi erakorralise üldkoosolekuga seotud dokumentidega, sealhulgas otsuste eelnõudega ja aktsionäride poolt esitatud põhjendustega päevakorrapunktide kohta koos vastavate otsuste eelnõudega ning muude seaduse kohaselt avalikustamisele kuuluvate andmete ning päevakorraga seotud muu olulise teabega on võimalik alates 16. juunist 2014. a tutvuda Seltsi kodulehel aadressil www.nordecon.com. Küsimusi erakorralise üldkoosoleku või selle päevakorrapunktide kohta saab esitada e-posti aadressil nordecon@nordecon.com. Küsimused, vastused, aktsionäride ettepanekud päevakorras olevate teemade kohta ja üldkoosoleku protokoll avalikustatakse Seltsi koduleheküljel www.nordecon.com.

Aktsionäril on õigus üldkoosolekul saada juhatuselt teavet Seltsi tegevuse kohta. Juhul kui Seltsi juhatus keeldub teabe andmisest, võib aktsionär nõuda, et üldkoosolek otsustaks tema nõudmise õiguspärasuse üle või esitada kahe nädala jooksul hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma.

Aktsionärid, kelle aktsiatega on esindatud vähemalt 1/20 Seltsi aktsiakapitalist, võivad esitada aktsiaseltsile iga päevakorrapunkti kohta otsuse eelnõu hiljemalt 3 päeva enne üldkoosoleku toimumist, s.o kuni 6. juulini 2014, esitades selle kirjalikult aadressil: Nordecon AS, Pärnu mnt 158/1, 11317 Tallinn.

Aktsionärid, kelle aktsiatega on esindatud vähemalt 1/20 Seltsi aktsiakapitalist, võivad nõuda täiendavate küsimuste võtmist üldkoosoleku päevakorda, kui vastav nõue on esitatud kirjalikult hiljemalt 15 päeva enne üldkoosoleku toimumist, s.o. kuni 24. juunini 2014, aadressil: Nordecon AS, Pärnu mnt 158/1, 11317 Tallinn.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Pro Kpaital: Võtmeisiku muudatus

14.06.2014 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp teatab, et kontserni finantsjuht Ruta Juzulenaite lahkub augusti lõpus isiklikel põhjustel ja omal soovil ametist ega jätka tööd kontsernis.

AS Pro Kapital Grupp finantsjuht Ruta Juzulenaite kommentaar: „Tulin Pro Kapitali finantsjuhtimise eest vastutama aastal 2012, on olnud põnev ja arendav periood. Tegemist on suurepärast arendusportfelli omava ja hästi juhitud ettevõttega. Olen saadud kogemuse eest tänulik ja soovin Pro Kapitali suurepärasele meeskonnale edu tulevikuks.“

AS Pro Kapital Grupp juhatuse esimehe Paolo Michelozzi kommentaar: „Täname Rutat ettevõttele antud panuse eest ja soovime talle edu tulevikuks. Leidsime finantsjuhi ametikohale uue inimese kontserni seest. Meil on hea meel pakkuda pidevat ametialast arengut oma pikaajalistele töötajatele“.

Kontserni uueks finantsjuhiks saab alates 01.09.2014 seni kontserni finantskontrolleri ülesandeid täitnud Angelika Annus (lühivormis CV lisatud). Angelika Annus on töötanud kontsernis erinevatel ametikohtadel alates 1998. Angelika Annus ei oma ühtegi AS Pro Kapital Grupp aktsiat.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Turuolukord nõuab investeeringutelt konservatiivsust

14.06.2014 Tõnu Toompark

Madal intressimäär on oluline tegur, mis soosib laenukäivete kasvu. Selle aasta esimese nelja kuuga on eluasemelaenusid antud välja 31% rohkem kui aasta tagasi.

Paratamatult turgutab hoogne laenukäibe kasv nõudlust ja selle tulemus kanaliseerub elamispindade hindades. Tallinna korteritehingute hinnad täna on aastatagusest 15% kõrgemal.

Oma abikäe ulatab nõudlusele veel kasvav palganumber, mis aastaga on Eestis keskmiselt kerkinud 7,3%. Mängu tuleb veel ka väga kõrge korterituru aktiivsus. Viimase 12 kuu jooksul on Tallinnas käibes olnud 5,3% kogu Tallinna elamufondist.

Rääkides elamispinna ostust kui investeeringust (ja jättes kõrvale kodu kui investeeringu, mis tegelikult ei olegi investeering) tuleb hinnata ka üürihinda. Üürihinnad on kerkinud aeglasemalt kui ostu-müügihinnad. Selle tulemusena on elamispinna üüriinvesteeringu tasuvus pisut vähenenud.

Tallinna üürikorter toodab aastaga üüritulu keskeltläbi 5-6% korteri turuväärtusest. Seejuures peab üüriinvestor arvestama omanikukuludega, milleks on reeglina maamaks, kindlustus, remondifond, amortisatsiooni katmine… Nii taandub elamispinna väljaüürimise äri paljuski kinnisvara väärtuse tõusule.

Lähikvartalite jooksul on elamispindade hinnatõus pigem jätkumas, sest palgad endiselt kerkivad ja laenuhind on soodne. Lisaks on küll ehk mõne üksiku Tallinna linnaosa tehingute arvu marginaalse vähenemise kõrval enamus Tallinnas tehingute arv püsivalt kõrge. Elamispindade turg on endiselt müüjaturg.

Pikemat ühe kuni kolmeaastast perspektiivi on hetkel päris keeruline prognoosida. Majandus on languses, suuremate kaubanduspartnerite majanduskasv on nullilähedane või sootuks miinuses, tööpuudus on kõrge, elanikkond vananeb ja väheneb, idasuuna majanduspoliitiliste riskide kõrvale on kerkinud sõjalispoliitilised riskid.

Raske on uskuda, et tänane väga kõrge tehinguteaktiivsus ehk kinnisvaraostjate kindlustunde müür selles lahingus liiga kaua tugevana püsti seisab.

Kui nõudlus tõmbub tagasi, siis väheneb surve hindadele. Pessimistlikumad prognoosijad näevad tänastest elamispindade hindades sees õhku 10-15%. Optimistlikumad arvajad loodavad hindade püsimist
tänasel tasemel. Senise 10-15-20-protsendilise aastase jätkusuutliku hinnatõusu edasisi ootajaid võib kohata vaid kinnistes raviasutustes.

Kokkuvõttena tasub elamispindade investeeringutesse suhtuda mõistliku konservatiivsusega. Nagu ikka on kinnisvaraturul ka halbadel aegadel võimalik teha häid tehinguid ja headel aegadel halbu tehinguid. Investeeringu tasuvus sõltub nii mõistlikust ostuhinnast kui efektiisest investeeringu haldamisest. Liiga optimistlikku ootust kinnisvaraväärtuse tõusule täna panna ei ole mõtet.

Rikkaks üüriäris: Kas üüriraha ülekandega või sularahas?

14.06.2014 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja Kinnisvarakool OÜ üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Üüri sularahas vastuvõtmine annab üürileandjale võimaluse igakuiselt vähemalt ukse vahelt oma varale pilk peale visata. See on võimalus saada kindlustunne, et üürnik on varaga käitunud heaperemehelikult ning sellele olulisi silmnähtavaid kahjustusi tekitamata.

Ülekandega raha tasumine on aga rohkem tänase päeva norm. See on osapoolte jaoks ka märksa lihtsam ning odavam võimalus.

Üüri sularahas kogumine ei tähenda automaatselt selle deklareerimata jätmist. Kindlasti ei soovita üüritulu deklareerimata jätta.

Maksude mittetasumine võib väga valusalt kätte maksta. Seda näiteks olukorras, kus üürileandjal tekivad üürnikuga probleemid ja viimane kas või kättemaksuks üürileandja maksuametile maksudest kõrvalehoidjana üles annab.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere või tule Kinnisvarakool OÜ koolitusele.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Tartu avavangla sai nurgakivi

13.06.2014 Tõnu Toompark

Tartus asetati täna pidulikult nurgakivi tuleva aasta märtsis valmivale ja ligi 2,2 miljonit eurot maksma minevale avavanglale.

Riigi Kinnisvara ASi tellimusel rajab YIT Ehitus AS kolmekorruselise vanglahoone Tartu linna kaguosas asuva Tartu vangla territooriumile. Kerkiva hoone suuruseks on kavandatud 1 442 ruutmeetrit ja see on mõeldud kuni 60 kinnipeetavale.

Avavangla on kaasaegne vangistuse vorm, mille eesmärk on aidata kinnipeetaval paremini ühiskonda sulanduda. Avavangla osakonda paigutatakse kaht tüüpi kinnipeetavaid: neid, kelle karistusaeg hakkab lõppema ning kes on end vanglas korralikumalt üleval pidanud ja näidanud, et nad on valmis sammhaaval ühiskonda naasma ning kergemate kuritegude eest süüdi mõistetud kinnipeetavad.

„Selleks, et inimestel oleks vabanedes oma elu lihtsam uuesti üles ehitada ja neil oleks kindel sissetulek, võimaldab avavangla neil vangistuse ajal tööl või koolis käia. Kuna Tartus veel avavanglat ei ole, suunatakse avavanglasse saadetavad vangid praegu Viru või Maardu avavangla osakondadesse. Seega on eraldi hoone Tartus kindlasti samm edasi,“ ütles justiitsminister Andres Anvelt.

Riigi Kinnisvara ASi eesmärgiks on tähtaegselt ja optimaalsete kuludega ehitada hoone, mis oleks Tartu Vangla funktsioonidest tulenevaks tööks igati sobiv, vastaks kehtestatud ning vanglaspetsiifilistele nõuetele, oleks ülalpidamises võimalikult vastupidav ja kauakestev ning mille ülalpidamiskulud oleksid võimalikult madalad. Hoone peab olema funktsionaalne, nõuetele vastav, energiasäästlik ja vastupidav.

Hoone ehitustööd hõlmavad ka kõigi vajalike kommunikatsioonide rajamist, samuti parklat, kuhu on kavandatud 212 parkimiskohta.

„Vastutustundliku ehitajana tagame oma projektimeeskonnaga hoone kvaliteetse ja tähtaegse valmimise,“ lubas YIT Ehitus AS Lõuna-Eesti piirkonna juhataja Aivar Tõnnis.

Rajatava vanglahoone on projekteerinud AS Amhold. Eskiislahenduse autor on Arhitektrum OÜ arhitekt Ott Ojamaa.

8 põhjust kinnisvarasse investeerimiseks

13.06.2014 Tõnu Toompark

1. Pikaajaline kapitali kasv ja kaitse inflatsiooni eest

Kuigi kinnisvara väärtus võib lühikeste ajaperioodide lõikes kõikuda, kallineb kinnisvara pikemas perspektiivis samas suurusjärgus inflatsiooni ja palgakasvuga. Näiteks USAs kasutatava Case-Schilleri indeksi kohaselt kallinesid USA eramud perioodil 1987 – 2009 keskmiselt 3,4% aastas, inflatsioonitempo oli samal perioodil keskmiselt 2,9% aastas.

2. Turvalisus

Kinnisvara on turvaline investeering. Ka kõige halvema stsenaariumi korral on Sinu kinnisvara alles ning teenib sulle üüritulu.

3. Regulaarne rahavoog

Välja renditud kinnisvara toodab regularset rahavoogu, mida investor saab kasutada kas uute investeeringue tegemiseks või oma jooksvate kulude katmiseks.

4. Madal volatiilsus

Kuigi ka aktsiainvsteeringute pikaajaline tootlus on väga atraktiivne, on aktsiaturud väga volatiilsed ning võivad kogenematule investorile tekitada rohkem kahju kui kasu. Kinnisvara on märkimisväärselt stabiilsem varaklass, teenides renditulu ka majanduslanguse perioodidel. Kinnisvara madalama volatiilsuse põhuseks peetakse ülduselt asjaolu, et kinnisvaraga tehingute sooritamine on oluliselt aja- ja rahakulukam kui aktsiate ostmine ja müümine, mistõttu tehinguid tehakse vähem ning need on märkimisväärselt rohkem kaalutletud.

5. Kontroll

Kinnisvarasse investeerides teed üldjuhul oma investeerimisotsuse Sina ise! Sul on võimalik valida erinevat tüüpi kinnisvaraklasside vahel (elamispinnad, äripinnad, kaubanduspinnd, tootmine, logistika, majutus vms) ning kasutada oma riskitaluvusele vastavat finantsvõimendust.

6.Kinnisvara on arusaadavam kui finantsvarad

Ka alustaval investoril on suhteliselt lihtne prognoosida kinnisvaralt teenitavat renditulu ning arvutada välja kinnisvara omamise ja hooldamisega seotud kulud.

7. Kinnisvara ostuhind on alati läbi räägitav

Erinevalt aktisatest, võlakirjadest, toorainetest või väärismetallidest on kinnisvara ostu- ja müüghinnad alati läbi räägitavad.

8. Kinnisvarasse investeerimist on lihtne alustada

Teoreetiliselt on kinnisvarasse investeerimine üsna lihtne – piisab vaid suurest hulgast vaba rahast ning ajast. Investeerimisega alustamiseks tuleb välja valida sobiv investeerimisobjekt, see ära osta ning välja rentida. Enamikel inimestel ei ole sellisel viisil alustamiseks vaba raha ja aega. Crowdestate’i poolt pakutav kinnisvarasse investeerimise ühisrahastusplatform teeb kinnisvarasse investeerimise lihtsaks ja kättesaadavaks.

Artikli allikas:
Crowdestate

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

LVM Kinnisvara: 8 nõuannet, kuidas võita hinnas ja müügile kuluvas ajas

13.06.2014 LVM Kinnisvara

Kuigi nüüdseks on töös paljud registrid, mis aastatetaguseid asjaajamisi on lihtsustanud ja kiirendanud, tuleb tehingu osapooltel kokku puutuda mitmete olukordade ja dokumentidega, milleta müügileping võib jääda sõlmimata.

Kasvavate hindadega aktiivne kinnisvaraturg esitab selles osas uusi väljakutseid ka müüjatele ja kuigi müügiga alustades on raske oletada, kes müüdava vara ostab ja sedagi, kas ostes kasutab ta pangalaenu, tuleb hinnanguliselt poolte ostjate ostu finantseerimisel arvestada mitmete asjaoludega, milleta müügilepingu sõlmimiseni võib kuluda mitmeid kuid, ostuhind võib jääda oodatust kuni kolmandiku võrra madalamaks või jääb tehing sootuks ära.

Seetõttu on oluline, et müügiga alustades või müügikokkulepet sõlmides oleks olemas või saaks vahetult enne lepingu allakirjutamist korda ka ostjale vajalik dokumentatsioon, mida pangalaenu väljastades pank temalt nõuab.

Kaheksa nõuande järgimine tagab müüjale kõrgema hinna ja kiirema müügi, kui kinnisvara ostetakse pangalaenuga:

1. Taotle kasutusluba – kohaliku omavalitsuse väljastatud dokumendita, mis tõendab, et valminud ehitis vastab ettenähtud nõuetele, ostjale laenu ei väljastata. Tavapäraselt võtab kõikide vajalike alusdokumentide vormistamine ja esitamine omavalitsusel aega ligikaudu kuu, loa väljastamine teist samapalju – seda eeldusel, et maja või korteri juures vastab kõik normidele. Teisel juhul võib olla vajalik teha täiendavaid töid või ümberehitusi.

2. Koosta ehituskalkulatsioon – seda eelkõige remonti vajava maja või korteri puhul. Praegu finantseeritakse pangalaenuga esmalt täielikult valminud objekte. Siseviimistluseta või pooleliolevate objektide puhul soovib pank veenduda, kas ostjal on piisavalt omavahendeid või peab ehituskulud katma väljastatav pangalaen.

3. Võimaluse korral vormista tehingud eraldi – tihti müüakse üht liiga väikest või suurt kinnisvara eesmärgiga leida asemele suurem või väiksem. Ootuspäraselt soovitakse vormistada ühe korteri või maja müük ja teise ost samal ajal. Teisalt võib selline soov kaasa tuua üsna keerulised lepingulised suhted ja eritingimuste taotlemise ostjale pangast. Lihtsam ja kiirem on vormistada ühe vara müük ja uue ost eraldi lepingutega.

4. Lõpeta üürileping – välja üüritud korter sobib tagatiseks harva. Kuigi erandid on võimalikud, eeldaks see siiski täiendavaid läbirääkimisi üürnikuga ning sõlmitud kokkulepete muutmist. Samuti on üürikorteri puhul keerulisem sõlmida kokkuleppeid selle näitamiseks ning vabastamiseks. Seetõttu on mõistlik kindla müügiotsuse puhul leping lõpetada.

5. Sõlmi enne müüki notaris kokkulepe majaosa kasutuse kohta – lase kindlasti teha kanne märkena kinnistusraamatusse. Seda kokkulepet on lihtne sõlmida, kui naabreid on müügisoovist aegsasti teavitatud ning olemas on täpsed mõõdistustulemused. Siinjuures on oluline, et kasutuskorra kokkuleppest tulenev pind vastaks täpselt mõttelisele osale. Kui krundi plaan, paiknemine või ruumide jaotus on selline, et iga kaasomanik ei saa mõtteliselt talle kuuluvat pinda kasutada, tuleks hüvitamise kohustus ja kord kasutuskorda seades samuti kokku leppida, sest kui üks kaasomanikest kasutab ettenähtust suuremat pinda, on teistel omanikel õigus nõuda kaotatud kasutuseeliste hüvitamist ning seda ka tagasiulatuvalt.

6. Vormista servituudid juurdepääsuks – servituut, mis annab õiguse kasutada kokkulepitud viisil teisele isikule kuuluvat maad on selgelt nõutav järjest teravamaks muutunud juurdepääsu- ja teeservituudiga seonduvate probleemide esinemise tõttu. Need kokkulepped on mõistlik aegsasti vormistada. Kui kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või puudub seda lubav kokkulepe igakordse omaniku kasuks, jääb tehing ostjal pangalaenu kasutades tegemata.

7. Iga kinnisvara ei sobi tagatiseks. Kui plaanis on müüa hoonestamata kinnistut, külaliskorterit, kapitaalselt remonti vajavat maja või halvas seisus korterit maakonnas, tuleb suure tõenäosusega leidja ostja, kes ostuks pangalaenu ei vaja.

8. Sisustuse müük on probleemne – eluasemelaen on eelkõige mõeldud kinnisvaraostu finantseerimiseks, millega koos küll ostetakse tihti ka elamus või korteris asuv mööbel või sisustus. Kohtkindel sisustus üldjuhul küsimusi ei tekita, samas eraldiseisev mööbel ja sisustus pole tagatisvarana käsitletav. Seega peab arvestama, et tervikliku sisustuslahenduse saanud korter, mille väärtusest moodustab märkimisväärse osas mööbel ja sisustus, sobib tagatiseks ainult teatud osas.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi