Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Lasnamäe korter on aastaga pea kolmandiku kallinenud

12.11.2013 Tõnu Toompark

Aastaga on keskmine korteri ruutmeetri hind tõusnud Mustamäel 28 ning Lasnamäel 30 protsenti, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti statistikat.

2010. aasta oktoobriga võrreldes on keskmine ruutmeetri hind tõusnud Mustamäel 50 ja Lasnamäel lausa 51 protsenti.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul olid hinnad mägedes kõige odavamad ning sealse vara väärtus reeglina kõigubki majandustsüklite vaheldumisel rohkem kui kallimal pinnal. “Praegu maksab Lasnamäel ruutmeeter kesklinnast keskmiselt 60 protsenti vähem ja sellega on proportsioon paigas. Kuigi Lasnamäe üürikorteri tootlus kapitalilt on suurem, siis on sellega vähema kogusumma eest pigem rohkem tööd ja riski kui kallimaga,” ütles Vahter.

“Kiire hinnatõusu jätkumist ma mägedele ja Põhja-Tallinnasse ei prognoosi, pigem toimub kerge liikumine üles korrelatsioonis üldise inflatsiooniga. Samas magalakorter on ja jääb kõige likviidsemaks kinnisvaraks,” lisas Vahter.

Kokku tehti Tallinnas kinnisvaraga 2013. aasta üheksa kuu jooksul 5690 tehingut, mis on 9,5 protsenti rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Aastaga kasvas kinnisvaratehingute arv enim Nõmme linnaosas – 48 protsenti.

Korteri keskmine ruutmeetri hind Tallinna linnaosades

Linnaosa	Keskmine ruutmeeter 01.10.2012	Keskmine ruutmeeter 01.10.2013	Hinnamuutus
Mustamäe	966	1259	+30%
Lasnamäe	834	1068	+28%
Põhja-Tallinn	960	1144	+19%
Kristiine	1128	1332	+18%
Haabersti	1042	1221	+17%
Nõmme	1124	1302	+16%
Kesklinn	1587	1794	+13%
Pirita	1338	1358	+1%

Tehinguarvud Tallinna linnaosades

Linnaosa	Tehinguarv 2012 – 9 kuud	Tehinguarv 2013 – 9 kuud	Tehinguarvu muutus
Nõmme	202	299	+48%
Pirita	110	153	+39%
Kristiine	388	467	+20%
Haabersti	447	534	+19%
Mustamäe	724	829	+15%
Lasnamäe	1143	1262	+10%
Kesklinn	1158	1269	+10%
Põhja-Tallinn	1023	877	-14%

Allikas: 1Partner Kinnisvara

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Mida teha mittevajaliku korteriga?

12.11.2013 Leino Biin

Leino Biin

EPL 07.11.2013 „18 korterit, kuus tühjad. Milline on väikelinna elu pooltühjas majas?“ ning Eesti Päevalehes avaldati 11.11.2013 vastukajana kirjutatud artikkel “Mida teha mittevajaliku korteriga?”.

Paljudes Eesti väikelinnades, endistes tööstusasulates, kunagistes kolhoosikeskustes leidub kas täielikult maha jäetud või pooltühje korterelamuid. Kirjeldatud elamutes asuvate tühjade, omanikele mittevajalike korterite turuväärus on tihti olematu ning neid korteriomandeid müüa on pea võimatu. Küll aga on korteriomanikel kohustus kanda korteri omamisest tulevaid rahalisi kohustusi nagu maamaks, võimalikud korteri kütte- ja muud ekspluatatsioonikulud. On tekkinud olukord, kus omanikule mittevajalik korteriomand on nii omanikule, naabritele kui ka kohalikule omavalitsusele nuhtluseks ja tundub, et tekkinud nõiaringist ei ole väljapääsu. Mida teha mittevajalikuks osutunud turuväärtuseta korteriga?

Üks võimalik lahendus omanikule oleks järgmine:

Korteriomand on kinnisomand. Asjaõigusseaduse § 126 sätestab kinnisasja omaniku õiguse kinnisomandist loobuda. Loobumiseks peab korteriomandi omanik tegema notariaalselt tõestatud avalduse, mille alusel korteriomandist loobumine kantakse kinnistusraamatusse. Vastava kande tegemisest kinnistusraamatusse lõpeb loobunud omaniku omand korterile.

Omandist loobumise korral kinnisasja koormavad õigused nagu hüpoteegid, reaalkoormatised jms jäävad püsima ning kinnisasi vastutab jätkuvalt koormavate õiguste eest, samas endine korteriomanik vabaneb kohustusest kanda alates loobumisest tekkivaid korteriomandi omamisest tulenevaid kulusid.

Mis saab aga loobumise korral omandist, kes hakkab teostama omaniku õigusi ja vastutama omaniku kohustuste nagu maamaks, ekspluatatsioonikulud jms eest?

Asjaõigusseaduse § 126 lõike 3 kohaselt kinnisasja, millest on loobutud, hõivamise õigus on riigil. Hõivamise teel omandi tekkimiseks on vajalik sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Seega kui riik kasutab seadusest tulenevat hõivamise õigust ehk teeb kinnistusosakonnale hõivamisavalduse lähevad omaniku kohustused üle riigile.

Õiguskirjanduses on avaldatud seisukohti, mille kohaselt riigi hõivamise õigust tuleb pigem vaadelda riigi kohustusena hõivata loobutud kinnisomand. On aga ebaselge, mis saab siis kui riik hõivamise õigust ei kasuta? Sellist olukorda seadus üheselt ei reguleeri, vastavasisuline kohtupraktika puudub.

Kirjeldatud viisil korteriomandist loobumine ei ole praktikas levinud küll aga oleks see üheks viisiks kasutuks muutunud korteriomandist ja sellega kaasnevatest omaniku kohustustest vabanemiseks.

Leino Biin
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo HETA Biin & Pihlakas

Artikli allikas: http://www.heta.ee/blogi/

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Ühistuid kimbutavad puuküürnikud

12.11.2013 EKÜL

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liikme ja õigusosakonna juhataja Urmas Mardi sõnul teevad puuküürnikud paljudele ühistutele tuska. “Lugu üürnikust Tallinnas, kes üüri ei maksa, majas omavolitseb ning ühiselu reeglitele vilistab, mida kirjeldasid hiljuti Äripäev ja Postimees, pole kindlasti erand. Selliseid üürnikke tuleb ette paljudes ühistutes üle Eesti,” rääkis ta.

Mardi tuletab aga meelde, et kui omanik üürib korteri välja ja üürnik osutub pahatahtlikuks, näiteks ei koli lepingu lõppemisel välja ning tekitab olukorra, kus majas elavad teised korteriomanikud ei pea võimalikuks tänu tema tegevusele elada, võivad naabrid nõuda korteri sundmüüki.

“Naabrid võivad korteri sundmüüki nõuda korteriomandiseaduse paragrahvi alusel, mis sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda korteri võõrandamist,” hoiatas ta.

Mardi sõnul saab sundvõõrandamise otsust teha ka kohtuväliselt. “Tavaliselt võtab ühistu taolise otsuse vastu, teavitatakse ka korteriomanikku. Tavapraktika on selline on selline, et talle antakse aega kolm kuud korteri müümiseks. Kui kolme kuu jooksul midagi ei muutu, võib ühistu pöörduda kohtu poole,” selgitas Mardi.

Kuid tihti on ühistud silmitsi ka olukorraga, kus omanik küll sooviks puuküürnikust vabaneda, kuid too lihtsalt keeldub lahkumast. “Olukorras, kus omanikul tuleb pärast üürilepingu lõppemist tegemist teha pahatahtliku üürnikuga, kes keeldub välja kolimast, jääb üle pöörduda vaid kohtusse – see aga läheb omanikule väga pikaks ja kulukaks,” rääkis ta.

“Üürnike-omanike vahelised vaidlused tuleb jagada selgelt kaheks – ühed on selgelt õigusvaidlused, kus pooltel on tekkinud vaidlusalused küsimused juba üürilepingu kehtivuse ajal ning sellised vaidlused lahendab kohus. Teine on vaidlusalune olukord, kus üürileping on juba lõppenud, kuid üürnik keeldub pahatahtlikult välja kolimast,” teatas liidu õigusosakonna juhataja Urmas Mardi.

Kui üürnik keeldub välja kolimast, pole omanikul praegu muud võimalust, kui pöörduda kohtu poole – alles kohtulahendi alusel saab algatada väljatõstmisprotsessi. “Kohtuveskid aga teadagi jahvatavad aeglaselt, kolmeastmeline kohtuporotsess võib kesta aastaid ning muidugi pahatahtlik üürnik selle aja jooksul ka mingeid kulusid ei kanna,” nentis Mardi.

Seetõttu soovitab Mardi üürniku valikul hoolikas olla ja inimese tausta uurida. “Kindlasti tuleks teha hoolikas taustauuring, samuti üürniku varasemat maksekäitumist uurida ja sõlmida juriidiliselt korrektsed lepingud, vältimaks hilisemaid pahandusi,” soovitas ta.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Statistika: Elamuarenduse laenude jääk vähenes aastaga 17%

12.11.2013 Tõnu Toompark

2013 III kvartalis oli Eesti Panga andmetel kinnisvarainvesteeringuteks ja arenduseks antud laenude jääk 1,7 miljardit eurot. See on 4,6% aastatagusest vähem.

Seejuures on vähenenud kaubanduskinnisvara finantseerimise laenujääk 21 ja elamuarenduse finantseerimise laenujääk 17%.

Eluasemearenduse laenujäägi vähenemise taga on madal uute laenude käive. 2013 III väljastasid pangad eluasemete arenduseks laene 7,5 miljoni euro väärtuses, mis on viimaste aastate üks madalamaid käibenäitajaid.

Mittefinantsettevõtetele antud laenude jääk eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Mittefinantsettevõtetele antud laenude käive eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Uus Maa Invest sisenes ärikinnisvaraturule

11.11.2013 Tõnu Toompark

Uus Maa Invest sisenes äripindadeturule, ostes hektari maad Jüri Tehnopargis, kuhu plaanib ehitada enam kui 5000 ruutmeetrit äripinda.

„Hetkel on puudus nii öelda kolm ühes üüripindadest, mis hõlmaks endas ladu, kontorit ja müügisaali, nagu seda on Tartu maantee ääres asuv Stockoffice,“ kommenteeris Uus Maa äripindade juhtivmaakler Einar Niin. „Seetõttu on meie investeerimisoakonna plaan õige ja teretulnud,“ lisas Niin.

„Jüri Tehnopark on vanim tehnopargikontseptsiooniga äripiirkond Tallinna lähistel. Asukoht on parim, mis lao- ja tootmispindade tarvis üldse olla saab – Tallinna vahetus läheduses, suurima magistraali ääres, otse Tartu maantee ja Tallinna ringtee ristil,“ sõnas Uus Maa Investi juht Jaanus Laugus.

„Kuna usume Jüri Tehnopargi jätkusuutlikusse, otsustasime sinna investeerida ning pakkuda kliendile lahendusi Stockoffice’i laadsete pindade osas. See kõik hakkab vastama Uus Maa Investi kvaliteedinõuetele, seega kõige nõudlikumale maitsele ja eurostandarditele,“ lisas Laugus.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Aktiivse oktoobrikuu Tallinna korterituru taga arendusprojektide korterite vormistamised

11.11.2013 Kristjan Gross

Vaadates maa-ameti tehingute statistikat, oli oktoobrikuu korteriturg Tallinnas üle aastate aktiivne koos keskmise hinna kasvuga. Maa-ameti andmetel teostati pealinnas eelmisel kuul 766 korteriomandi tehingut. Sellises mahus on tehinguid oli viimati 2007. aastal, hiljem mitte. Seega justkui märgid viitavad buumiaegsele mahule.

Siiski kui tehinguid täpsemalt vaadata, selgub, et suurearvulise tehingute taga on mõne arendusprojekti elamispindade vormistamine. Näiteks enim on registreeritud Mäepealse tänava uue elamu korterite tehinguid (36 tehingut), samuti Meeliku tänaval (17 tehingut) ning Tartu maanteel (10 tehingut).

Kokku oli esialgsetel andmetel Tallinnas 192 uue korteri müüki, mis moodustab kõikidest korteriomandi tehingutest 25%. Nii suurt arendusprojekti korterite osakaalu pole viimasel ajal Tallinna tehingutes olnud. Neljandik kõikidest tehingutest mõjutab suure tõenäosusega ka keskmist hinda. Maa-ameti andmetel oli oktoobrikuu korteriomandi tehingute keskmine hind 1336 €/m². See on 6,5% kõrgem kui kuu varem ning lausa 21% kõrgem, kui aasta varem. Uute korterite keskmine hind oli ca 1700 €/m², olles seega kõikide tehingute 1 m² keskmisest hinnast ca 27% kõrgem.

Tartus teostati oktoobris 129 korteriomandi tehingut, mis on 12 võrra vähem kui septembris. Keskmine hind jäi sisuliselt samaks, sest maa-ameti statistika alusel oli eelmise kuu keskmine 3 € väiksem kui septembris. Aastases võrdluses oli tänavu tehinguid 10 tükki rohkem ning keskmine hind 18% kõrgem.

Uute korterite tehinguid oli esialgsetel andmetel Tartus 15, mis on kõikidest korteriomandi tehingutest 12%.

Pärnus tehti oktoobris 65 korteriomandi tehingut, mis on septembrikuuga võrreldes 6 tehingut rohkem. Aasta varem oli 67 tehingut, seega oluliselt tehingute mahud muutunud ei ole. Ka keskmine hind pole sisuliselt muutunud, sest tänavu oktoobri keskmine hind 783 €/m² on samaväärne aasta tagasi keskmise hinnaga 785 €/m².

Narvas oli eelmisel kuul 60 korteriomandi tehingut, mis on 8 võrra suurem kui septembris. Hinnatase septembriga võrreldes on jäänud samaks, kuid aastases võrdluses on keskmine hind tõusnud ca 27%.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Seeder: kas maamaks tõuseb või mitte on juba poliitiline küsimus

11.11.2013 Omanikud.ee

Maa-amet tegeleb praegu põllumajandusministri sõnul maa väärtuse hindamise metoodika üle vaatamisega, sest viimane korraline hindamine viidi läbi 2001. aastal, sellest ajast saati on aga maa hind ja viljakus märkimisväärselt muutunud, vahendab ERR uudisteportaal.

Põllumajandusminister Helir-Valdor Seederi rääkis «Vikerhommikule» antud raadiointervjuus, et peab maa väärtuse ümberhindamist väga vajalikuks, kuid küsimus, kas see mõjutab ka maamaksu suurust on eelkõige poliitiline.

«Minu sõnum täna ei ole, et me kehtestame kõrgemaid maamaksu määrasid. Võib-olla üheks põhjuseks, miks maa korralist hindamist pole tehtud ongi see, et ei ole soovitud maamaksu tõsta,» ütles Seeder.

Maa väärtuse korralise hindamise tulemustest sõltub eelkõige maamaksu suurus ja sellest lähtuvalt ka kohalike omavalitsuste sissetulekud.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Majanduse aeglustumine jätkus

11.11.2013 Statistikaamet

Esialgsetel andmetel kasvas Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2013. aasta III kvartalis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 0,4%, teatab Statistikaamet.

Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP tõusis võrreldes eelmise kvartaliga samuti 0,4%.

Majanduskasvu panustas juba teist kvartalit järjest enim kaubanduse tegevusala jaekaubanduse stabiilse kasvu toel. Suurimad SKP kasvu positiivselt mõjutajad olid veel info ja side ning haldus- ja abitegevuse tegevusalad.

Ehituse tegevusala, mis oli eelmisel aastal üks peamisi majanduskasvu vedaja, näitas sarnaselt 2013. aasta kahe esimese kvartaliga langustrendi. Ehituse tegevusala oli III kvartalis suurim majanduskasvu pidurdaja. Ehituse languse taga võib näha Euroopa Liidu vahendite (lõppemas on eelarveperiood 2007–2013) ja CO2 müügitulude äratarvitamist. Lisaks olid suurimad SKP vähendajad veel kinnisvaraalane tegevus ning põllumajandus.

Netotootemaksude panus Eesti majandusse oli negatiivne. Nende 2%-line langus oli põhjustatud peamiselt käibemaksu laekumise vähenemisest, samas suurenes aktsiiside laekumine. Võrreldes 2012. aasta III kvartaliga kasvasid ka subsiidiumide väljamaksed.

Eesti suurima tegevusala (töötlev tööstus) muutus jäi hinnamõjusid arvesse võttes 2012. aasta III kvartali tasemele. Töötleva tööstuse lisandväärtus sõltub toodangu väljaveost, mille kasv III kvartalis aeglustus. Töötleva tööstuse toodangu eksport mõjutab kogu majanduse kaupade väljavedu. Hinnamõjusid arvesse võttes kahanes kaupade eksport III kvartalis eelmise aasta III kvartaliga võrreldes 3%, kaupade import kasvas 1%.

SKP, kaupade ekspordi ja impordi reaalkasv, I kvartal 2008 – III kvartal 2013

Täpsustatud III kvartali SKP avaldab Statistikaamet 9. detsembril.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Ajaloorubriik: Pelgulinna Kaera tänava lugu

11.11.2013 Jaak Juske

Pelgulinnas asuv Kaera tänav algab Ristiku tänavalt, ristub Aru tänavaga ja lõpeb Sõle tänaval. Kaera tänav on ligikaudu 450 meetri pikkune.

Endisel Sitsi heinamaal asuv Kaera tänav on oma nime saanud 22. veebruaril 1955.

Kaera tänava paaritute aadressnumbritega majade ehituslugu:

Kaera 3 – 1950. aastate keskel. Kapitaalremont 2013. aastal.
Kaera 5 – 1950. aastate keskel.
Kaera 5a – 14 garaaźiboksi ehitatud 1964. aastal.
Kaera 5b – 10 garaaźiboksi ehitatud 1974. aastal.
Kaera 7 – 1957. aastal.
Kaera 9 – 1950. aastate keskel.
Kaera 11 – 1964. aastal.
Kaera 17 – 1957. aastal.
Kaera 19 – 1961. aastal.
Kaera 19a – katlamaja ehitatud 1962. aastal.
Kaera 21 – 1970. aastal ehitatud lasteaed, mis täna tegutseb vähemusrahvuste majana.

Kaera tänava paaris aadressnumbritega majade ehituslugu:

Kaera 2 – 1950. aastate keskel.
Kaera 4 – nõukogude ajal ehitatud hoones asub rehvikeskus.
Kaera 6 – nõukogude ajal ehitatud tööstushoones asub restaureerimiskeskus.
Kaera 8 – nõukogude ajal ehitatud tööstushoone.
Kaera 10 – 2010. aastal ehitatud autopesula. Kinnistul ka suur parkla.
Kaera 12 – ehitatud 1961. aastal Tallinna laevatehase töötajatele.
Kaera 14 – ehitatud 1961. aastal Tallinna laevatehase töötajatele.
Kaera 14a – 20 garaaźiboksi ehitatud 1966. aastal.
Kaera 14b – garaaź ehitatud 1967. aastal.
Kaera 14c – 20 garaaźiboksi ehitatud 1966. aastal.
Kaera 14e – 24 garaaźiboksi ehitatud 1973. aastal.
Kaera 14f – 36 garaaźiboksi ehitatud 1976 aastal.
Kaera 16 – 1961. aastal.
Kaera 18 – 1961. aastal.
Kaera 20 – 1962. aastal.
Kaera 20a – garaaź ehitatud 1993. aastal.
Kaera 22 – 1970. aastate lõpus rajatud telefoni keskjaam ehitati 2006. aastal ümber korterelamuks. Nõukogude ajal asus maja alumisel korrusel postkontor.
Kaera 26 – ühiselamu, tänane kortermaja on ehitatud 1979. aastal.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Laenuga ostetud kodu müümine

10.11.2013 Tõnu Toompark

Laenuga ostetud korterile, ridamajale või eramule on seatud panga kasuks hüpoteek. Hüpoteek on kinnisasja tagatis ning on seotud konkreetse kinnisasja, mitte selle kinnisasja igakordse omanikuga.

Hüpoteegi olemasolu ei sega sul kodu müümast, küll aga on tavaliselt laenulepingus kirjas, et sa oled kohustatud hüpoteegiga koormatud kinnistu müümisest hüpoteegipidajat ehk panka teavitama.

Kui pank kustutab hüpoteegi, on reeglina panga huvi tagasi saada hüpoteegiga tagatud laen(ud). Seega tasub pangaga võimalikult varakult ühendust võtta, sest ostu-müügilepingu vormistamisel viibib üldjuhul tehingu juures ka panga esindaja. Eraldi läbirääkimist vajab olukord, kus müügist saadavast rahast ei piisa laenulepingu lõpetamiseks.

Kolm võimalikku varianti laenuga ostetud kodu müümisel.

Üldjuhul toimub laenuga ostetud kinnisasja müügiga ja laenu tagasi maksmisega ka tagatise vabastamine, st hüpoteegi kustutamine ja laenulepingu lõpetamine. Kui vajad uue kodu ostmiseks taas laenu, sõlmid uue laenulepingu ning uuele kodule seatakse hüpoteek.
Võimalik on ka see, et sinu pank loovutab hüpoteegi ostja pangale, kui ka ostja ostab kodu laenuga. Kui sina ja ostja olete sama panga kliendid, siis toimub hüpoteegiga tagatud nõuete muutmine, mitte hüpoteegi loovutamine. Iga juhtum on erinev ning konkreetset infot saad küsida oma pangast.
Kui sa uue kodu ostmiseks täiendavat laenu ei vaja, kuid samas ei saa olemasoleva kodu müügist nii palju raha, et kogu laen kustutada, võib jääda olemasolev laenuleping kehtima ning muudetakse laenulepingu tagatist ja sihtotstarvet.

Näiteks oletame, et võtsid paar aastat tagasi 40 000 eurot laenu, et osta väike, aga heas piirkonnas korter Kuuse 1-1. Praegu korterit müües saad selle eest 60 000 eurot. Kuna tahad kolida suuremale pinnale, ostad uue korteri Männi 2-2, mis maksab 63 000 eurot. Oma korteri müügist saadud 60 000 eurole lisad säästudest 3000 eurot ning laenu juurde võtma ei pea. Paar aastat tagasi vormistatud 40 000 eurone laenuleping jääb kehtima, laenumakseid maksad pangale samamoodi edasi.

Kuuse tänava korteri ostu-müügilepingu sõlmimisega vabastatakse hüpoteek Kuuse 1-1 korterilt ja seatakse sama laenu tagamiseks uus hüpoteek uuele korteriomandile Männi tänaval. Laenulepingus muudetakse nii tagatist kui laenulepingus näidatud sihtotstarvet. Sa pead tehingust kohe informeerima maksuametit (kui oled saanud eluasemelaenult tasutud intressidelt tulumaksu tagasi).
Kõik pangad ei pruugi varianti nr 3 kasutada või võib olla see võimalik siis, kui sul on panga kasuks seatud ka lisatagatis.

NB! Pank võib huvi tunda ka selle vastu, kas koduvahetusega muutuvad sinu eelarves uue kodu ülalpidamiskulud tunduvalt suuremaks kui need olid eelmises kodus – näiteks kolid ahjuküttega korterist elektriküttega korterisse. Kui kulud oluliselt suurenevad, aga sinu sissetulek jääb samaks, võib pank keelduda tagatise vahetusest.

Allikas: http://www.seb.ee/infoportaal/2013-11-08/laenuga-ostetud-kodu-muumine

Osta või üürida?

10.11.2013 Tõnu Toompark

Oma tuba, oma luba, ütleb vanasõna. Olgu kodu üüritud või laenuga ostetud – mõlemal juhul kaasneb rahaline kulu.

Korteri või maja ostmine on tõenäoliselt elus üks suurimaid rahalisi väljaminekuid. Seetõttu tasub plussid-miinused enne hoolikalt järele kaaluda. Kuna kinnisvara maksab tavaliselt üsna palju, ei pruugi endal vajalikku summat varuks olla ning seetõttu ostetakse kinnisvara sageli laenuga.

Laenuga kodu ostmisele mõtlema hakkamise rahalisi eeldusi on kaks:

regulaarne ja piisava suurusega sissetulek, mis võimaldab laenumakseid tasuda ja ülejäänud rahaliste kohustustega (toit, kommunaalmaksed jne) hakkama saada.
omafinantseeringu olemasolu ehk sinu esmane sissemakse. Üldjuhul peab sul olema 10–15% ostetava kinnisvara turuväärtusest, kuid omafinantseering võib olla ka 20% või 30% – see sõltub konkreetse panga tingimustest. Kui kinnisvara turuväärtus on näiteks 40 000 eurot, on sellest 10% 4000 eurot ja 20% 8000 eurot – see on summa, mis sul endal peaks varuks olema.

Lisaks peab raha jaguma ka ostu-müügi tehinguga seotud kulude katteks: laenulepingu sõlmimise tasu, kinnisvara hindamisakt, notaritasu, riigilõiv, kinnisvara kindlustamine.

Üürimine tähendab samuti rahalist väljaminekut, kuid on vähem siduv kui laen, sest vajadusel saad kalli üüripinna suhteliselt hõlpsalt soodsama vastu vahetada. Üürilepingut sõlmides tuleb sul alguses korraga suurem summa välja käia (ettemaks + tagatisraha ja maaklerit kasutades vahendustasu), kuid tavaliselt on summa tunduvalt väiksem kui omafinantseeringuks vaja minev raha laenu võttes. Ka tasub üürida siis, kui sa pole kindel, kas tahad praeguse asupaigaga end pikemaks ajaks siduda.
Kui sul on kodu ostmiseks eelpool mainitud eeldused olemas, kuid kahtled, kas osta või üürida, tee plusside-miinuste tabel. Pane kirja nii majanduslikud (raha) kui ka emotsionaalsed argumendid.

Kas majanduslikult oleks mõttekam üürida või osta, sõltub lisaks su rahalistele võimalustele ka kinnisvaraturu olukorrast. Nn kinnisvarabuumi aastatel oli kinnisvara hind kõrge, mis tegi ostmise kalliks hoolimata suhteliselt headest laenutingimustest, üürihinnad olid aga mõõdukad. 2011-2012 aastal tõusid üürihinnad kiiresti ja kinnisvara müügihinnad tulid buumi tipuga võrreldes tublisti allapoole.

Allikas: http://www.seb.ee/infoportaal/2013-10-15/osta-voi-uurida

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Madalad hoiuseintressid võivad viia säästud finantssektorist välja

09.11.2013 Tõnu Toompark

Eraisikute finantsvaradest moodustavad enamuse pangahoiused. Uus SEB Balti leibkondade majandusanalüüs näitab, et hoiuste osakaal finantssektori vahendusel paigutatud varadest on Eestis 65, Lätis 63 ja Leedus 76 protsenti, kuid samas otsitakse säästude paigutamiseks alternatiivseid võimalusi.

Eraisikud pelgavad riskantsemaid investeeringuid teha

Esimesel poolaastal vähenes kõigis kolmes Balti riigis tähtajaliste hoiuste maht – Eestis aastaarvestuses 5,3, Lätis 5,0 ja Leedus 3,4 protsendi võrra. Nõudmiseni hoiustel ehk arvelduskontodel hoitava raha maht suurenes vastavalt 11, 7 ja 2,3 protsendipunkti.

„Madalad intressimäärad ei soodusta arvelduskontodelt raha tähtajalistele hoiustele paigutama ja lõppenud tähtajalisi hoiuseid enam ei pikendata. Nii Euroopa kui USA finantsturud on suhteliselt ebakindlad ja seetõttu on üsna madal eraisikute valmisolek soetada potentsiaalselt kõrgemat tootlust pakkuvaid, kuid riskantsemaid finantsvarasid. Raha paigutamiseks otsitakse alternatiivseid võimalusi – näiteks kinnisvara,“ selgitas SEB Leedu kodumajapidamiste ekspert Julita Varanauskiene.

“Lätis ja Leedus SEB poolt läbi viidud küsitlused näitavad, et vastavalt 50 ja 40 protsenti vastanutest ootab kinnisvara hinnatõusu lähitulevikus. Aasta tagasi olid ootused märgatavalt tagasihoidlikumad – kinnisvara hinnatõusu pidas tõenäoliseks Lätis 39 ja Leedus 32 protsenti vastanutest,” selgitas Varnauskiene.

Pikemaajaliseks säästmiseks kasutatakse endiselt arvelduskontot

Tähtajalisi hoiuseid kasutatakse pigem raha kogumiseks, kusjuures hoiustaja loodab tähtajaliselt paigutatud rahalt arvestatavat intressi teenida, samal ajal kui nõudmiseni hoiustel hoitavad vahendid on mõeldud lähitulevikus kulutamiseks ja intressi lisandumist ei oodata. Täna on Balti riikides olukord, kus ka raha pikemaajaliseks säästmiseks kasutavad pered pigem tavalist arvelduskontot kui tähtajalist hoiust või muid pankade poolt pakutavaid säästmise ja investeerimise võimalusi.

“Võib arvata, et enamik peresid hoiab oma sääste jätkuvalt traditsioonilisel viisil – pangakontol või sularahas. Et pered oskaksid ja julgeksid valida keerukamaid finantslahendusi, on väga oluline üldise eraisikute finantskirjaoskuse taseme tõstmine,“ kommenteeris SEB eraisikute suuna arendusjuht Triin Messimas.

SEB Balti leibkondade majandusanalüüsiga on võimalik tutvuda aadressil www.seb.ee/BHO_oktoober_2013 (inglise keeles).

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Kodukindlustus on laenuga ostetud kodu puhul kohustuslik

09.11.2013 Tõnu Toompark

Kui oled kodu ostnud laenuga, on kodu kindlustamine sinu jaoks kohustuslik. Muul juhul on kodukindlustuse lepingu sõlmimine vabatahtlik.

Kindlustamise vajaduse hindamisel võid lähtuda sellest, kas maja või korteri kahjustumise korral käiks selle taastamine või uue eluaseme ostmine üle jõu. Kui jah, võib olla mõistlik sõlmida kodukindlustuse leping.

Sama nimi, erinev sisu

Kodu kindlustamisel tuleb arvestada, et erinevad seltsid pakuvad kodukindlustuse või eluasemekindlustuse nime all erinevaid teenuseid, millel on erinev kindlustuskaitse ulatus. Seda ka siis, kui mitmes seltsis kannab kindlustus sama nime: näiteks koguriskikindlustus. Seetõttu võrdle vähemalt kolme seltsi tingimusi, et leida endale sobivaim.

Kindlustusseltsid pakuvad kodu kindlustamiseks võimalust valida erineva kindlustuskaitse ulatusega pakettide vahel. Näiteks on paljudel seltsidel olemas nn miinimumpakett, mis kaitseb tulekahju ja tormi põhjustatud tagajärgede eest. Kõige laiemat kaitset pakub üldjuhul koguriskikindlustus. Kuid ka selle puhul tasub teada, et hoolimata nimest – koguriskikindlustus – ei ole kodu kindlustatud siiski kõigi riskide vastu.

Eraldi tuleks mõelda sellele, kas kindlustad kodukindlustuslepinguga ainult oma maja/korteri ja selle siseviimistluse või oleks vaja kindlustada ka kodune vara. Selles tuleb üldjuhul seltsiga eraldi kokku leppida ning ka täiendav kindlustusmakse tasuda.

Mis vahet on kindlustusväärtusel ja turuväärtusel?

Kui kindlustamisega kokkupuudet varem olnud ei ole, arvatakse vahel, et maja või korter tuleks kindlustada turuväärtuse ulatuses. Maja ja korteri kindlustusväärtus ei ole aga turuhind! Kodu kindlustamisel võetakse tavaliselt aluseks elamu või korteri taastamisväärtus. Kindlustamist taastamisväärtuse ulatuses nõuavad reeglina ka pangad, kui nad eluaseme soetamiseks laenu annavad. Vanade ja renoveerimata hoonete kindlustamisel võib kindlustusselts aluseks võtta ka hoone jääkväärtuse.

Taastamisväärtus on eluaseme uuesti ülesehitamise või remondi maksumus tänaste ehitushindade juures. Kindlustusseltsi makstava hüvitise aluseks on reeglina taastamisväärtus, kui korter või elamu tegelikult taastatakse. Kui toimub kindlustusjuhtum, maksab kindlustusselts välja kahju suurusega võrduva hüvitise või korvab ehitusfirmale elamu taastamise kulud. Taastamisväärtuse suurus on oluline seetõttu, et muuhulgas ka selle alusel arvutatakse kindlustusmakse. Mida rohkem läheb eluaseme taastamine maksma, seda suurem on kindlustusmakse ja vastupidi.

Lisaks sellele, et elamispinna taastamisväärtuse pakub välja kindlustusselts, peaksid ka ise hindama, kui palju eluaseme taastamine maksma võib minna. Selleks võrdle kindlustusseltsi pakutud taastamisväärtust kehtivate ehitushindade vastu. Pärast sellise võrdluse tegemist saad hinnata, kas kindlustusseltsi pakutav hind ja seeläbi arvutatud kindlustusmakse on vastuvõetav. Alati tasub samasugustel tingimustel pakkumist küsida ka teistelt kindlustusseltsidelt.

Milline on hea kindlustusleping?

Hea leping on selline, kus kindlustatud on just see vara, mis võib saada kahjustatud või hävida. Hea kindlustuslepingu tunnuseks on ka see, et kindlustatud ei ole midagi ülearu, sest iga kindlustuskaitse maksab. Näiteks kas paneelmaja neljanda korruse elanikul on põhjust karta tormikahjusid või sisemaa elanikul üleujutust? Kui lepingus on riske, mille realiseerumine on ebatõenäoline või mille katmise suhtes sul huvi ei ole, siis asu seltsiga läbirääkimistesse.

Allikas: http://www.seb.ee/kodukindlustus-laenuga-ostetud-kodu-puhul-kohustuslik

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvara Guru 2013 on sihtasutus KredEx

08.11.2013 Tõnu Toompark

8. novembril kaheteistkümnendat korda toimunud rahvusvahelisel kinnisvarakonverentsil pärjati sihtasutus KredEx ulatuslike kortermajade renoveerimistööde ja energiasäästlike hoonete arendamise eest tiitliga Kinnisvara Guru 2013.

Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu juhatuse esimehe Jüri Kröönströmi sõnul oli sel aastal konkurents tiitli nimel väga tihe, mistõttu on pikaajalise traditsiooniga tiitli pälvimine võitjale veelgi suurem tunnustus. „KredEx on teinud ära suure töö kinnisvarasektori majanduskeskkonna paremaks muutmisel ja ettevõtete tegevuse toetamisel. Sihtasutus on andnud olulise panuse energiasäästlike ehituslahenduste arendamisse, mida on tõstnud eeskujuks ja tunnustanud ka teised Euroopa riigid,“ lisas Kröönström.

Värske Kinnisvara Guru 2013 esindaja ja KredExi juhataja Andrus Treier on väärika tiitli eest väga tänulik ja leiab, et läbi aastate rahastatud ligi 4000 kortermaja renoveerimise tulemusena on saavutatud märkimisväärne energiasääst ning paranenud enam kui 300 000 inimese elukeskkond.

Konverentsi korraldavad Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda ja Corpore Konverentsid. Liitude ühist kinnisvarakonverentsi on korraldatud alates 2002. aastast. See on traditsionaalne iga-aastane Baltikumi suurim ja vanim kinnisvarakonverents, kus nende aastate jooksul on osalenud üle 3000 inimese.

Kinnisvara Gurud läbi aegade on olnud:

Kinnisvara Gurud 2003 – asjaõigusseaduse loojad Priidu Pärna, Rein Tiivel, Villu Kõve ja Anre Zeno
Kinnisvara Guru 2004 – Nordea Panga juht Juhani Seilenthal
Kinnisvara Guru 2005 – Tallinna Tehnikaülikooli professor Ene Kolbre
Kinnisvara Guru 2006 – Eesti Kontserdi juht Aivar Mäe
Kinnisvara Guru 2007 – Tallinna Tehnikaülikooli professor Roode Liias
Kinnisvara Guru 2008 – ettevõtja Urmas Sõõrumaa
Kinnisvara Guru 2009 – SA Kutsekoda juhatuse liige Maaja-Katrin Kerem
Kinnisvara Guru 2010 – Ülemiste City AS
Kinnisvara Guru 2011 – Riigi Kinnisvara AS
Kinnisvara Guru 2012 – KOKO arhitektuuribüroo arhitektid Andrus Kõresaar ja Raivo Kotov

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Uus Maa alustas Tallinna vanalinnas uute korterite müüki

08.11.2013 Tõnu Toompark

Uus Maa Kinnisvarabüroo alustas koostöös Mitt & Perlebachiga korterite müüki Tallinna vanalinnas Vana-Posti 2 asuvas juugendlikus elumajas.

„Oleme alustanud eelmüügiga ning huvi on olnud suur, sest vanalinnas ei ole just palju müügil väiksema üldpinna ja ca 100 000 eurose hinnaga kortereid. Sellised korterid on väga head investeerimisobjektid,“ kommenteerib Uus Maa kesk- ja vanalinna kutseline maakler Margit Sild.

Viiekorruselises, kahe trepikojaga majas on müügis 16 ühe- kuni kolmetoalist korterit, mille üldpinnad on vahemikus 21,2 kuni 65,2 ruutmeetrit. Korterite hinnad algavad 99 000 eurost. Õige pea alustatakse hoone renoveerimistöödega, mis lõpetatakse 2014. aasta hilissuvel.

Vana-Posti 2 / Harju 3 asuv maja ehitati 1911. aastal algselt kolmekorruselisena. Hoone arhitektiks oli Peterburis õppinud kunstnik-arhitekt Gans (Hans) Schmidt. 1939. aastal toimusid suuremad ümberehtitustööd, mil Alfons Krusapi projekti järgi rajati hoonele uus juurdeehitus, mille fassaad lahendati analoogiliselt vanema majaosaga.

Järgmised muudatused hoone arhitektuuris toimusid 1945. aastal, sest Teise maailmasõja ajal sai maja pommitamistest kannatada – hävisid katus, mansardkorrus, uksed ja aknad. Taastamistööde käigus ühendati Vana-Posti 2 ruumid naaberhoonega Vana-Posti 4.

Oma praeguse väljanägemise sai hoone 1957. aastal, mil maja esimese korruse äriruumid kohandati kontoriteks ja aknad ehitati väiksemaks.