August jätkas käesolevale aastale iseloomulikult aktiivsel kursil, olles suve keskpaigast mõnevõrra hoogsam.
Hoolimata suurest müügitehingute hulgast, andis enim kõneainet aga üüriturg, mis saavutas sügishooaja saabumisega maksimumkiiruse ja tekitas kõige nõutumate korterite osas defitsiidi.
Ostu-müügitehingute hulgalt on august sel aastal teisel kohal, tehingute rahaliselt kogumahult aga neljas.
Seven Real Estate Advisorsi kinnisvaramulli indeks, mis võrdleb kinnisvara tänast väärtust buumi tipuga 2007. aastal, on täna 55,0 punkti tasemel. Augustis tõusis indeksi väärtus võrreldes eelmise kuuga 1,2% ning aastatagusega võrreldes 5,5%.
Kinnisvaramulli indeks, mis viimasel neljal kuul oma väärtust kaotas, pöördus augustis taas tõusule. Tõusu taga oli peamiselt korteritehingute märkimisväärne hinnakasv, mis võrreldes eelmise kuuga oli ligi 5% ning aastabaasilt 12%.
Võrreldes eelmise aastaga on enim tõusnud ärimaa, hoonestatud tootmismaa ja korteriomandite tehinguhinnad ning langenud maatulundusmaa ja hoonestamata elamumaa tehinguhinnad. Tõusnud on ka korterite ja iseäranis äripindade pakkumishinnad, samas kui majade ja maade pakkumishinnad näitavad kohati veel kerget langustki.
Tehinguaktiivsuse kasv näib jätkuvat. Augustis sõlmiti 3330 kinnisvara ostu-müügi tehingut, mis on 10% enam kui eelmise aasta võrreldaval perioodil.
Kinnisvaramulli indeksi tipp ehk väärtus 100 punkti oli Eesti kinnisvaraturu väärtuse kõrghetkel 2007. a veebruaris. Kinnisvaraturu põhi aga saabus 2010. a juunis, mil kinnisvaramulli indeks näitas 49,8 punkti. Tänaseks on indeks tipust 45,0% madalamal ja põhjast 10,4% kõrgemal.
Kinnisvaramulli indeks on Seven Real Estate Advisors’i arvutatav laiapõhjaline indeks, mis näitab Eesti kinnisvara väärtuse muutust. Indeks arvutatakse igakuiselt maa-ameti ja portaali KV.EE andmete põhjal, kus aluseks võetakse andmed nii elamispindade, äripindade kui maa kohta. Indeksi väärtus oli 100 punkti tasemel veebruaris 2007, mil kinnisvara väärtus oli kõrgeimal tasemel.
Kinnisvaraärisse antud laenude jääk kasvas kuni 2009. a. keskpaigani, mil oli kinnisvarahindade madalpunkt. 2009. a. III kvartali lõpuks oli kinnisvaralaenude jääk 2,71 miljardit eurot.
Sellest ajast alates hakkas kinnisvaralaenude jääk järjest vähenema jõudes 2012 I kvartali lõpuks 2,41 miljardi euroni. Aasta teises kvartalis kinnisvaralaenude jääk üle aastate napilt tõusis ja oli 3 miljoni euro võrra eelmisest kvartalis kõrgemal.
Ettevõtetele väljastatud kinnisvaralaenude käive on väga hüplik isegi kvartalite lõikes. 2012 esimesel poolaastal on kinnisvarasektorisse antud laene 217 miljoni euro väärtuses.
Vaatamata aktiivsele elamispindade turule ja defitsiidile uute elamispindade sektoris võime näha, et elamispindade arendusprojektide laenude jääk on endiselt kahanemas. Seejuures on elamispindade arendusprojektide laenude käive tänavusel aastal oluliselt madalamal 2009. aastast, mida täielikuks seisakuks peeti.
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.
|
|
|
|
Tuntud majandusleht pöördus täna oma lugejate poole retoorilise küsimusega, et miks ei julgeta kinnisvara osta, kui hoiused pankades kasvavad? Artikkel justkui lähtub eeldusest, et kinnisvara ei osteta piisavalt, aga kas see on ka tegelikult nii?
Kinnisvaraturu statistika näitab, et turu aktiivsus püstitas äsja lõppenud augustikuus viimaste aastate rekordeid ja seda mitte ainult Tallinna korteriturul, vaid kogu Eestis. Kuigi hinnatase on püsinud juba pikki kuid suhteliselt stabiilsel tasemel, siis tehingute arv on jätkuvalt pigem tõusutrendis. Domus Kinnisvara analüütikud on oma turuanalüüsis välja toonud, et korteriomandi tehinguid tehti augustis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga Tallinnas rohkem 20,1 %, Tartus 34,8 %, Pärnus 20,4 %, Narvas 11,4 %.
Tervelt 650 korteriomandi tehingut kuus on pealinnas juba selline number, mis paneb turuosalisi kerge rahuloluga mõmisema. Seega kinnisvara ostetakse ja üha enam. Miks? Eluasemelaenu intressid on madalal tasemel, tarbijate kindlustunne on paremas seisus kui möödunud aasta lõpus ja kordades parem kui aastal 2009, üürihinnad on kasvanud jms. Seda, et hoiuste raha hakkaks ainult kinnisvaraturule voolama, on juba liiga palju loota. Reaalsus on, et maailmas on tuhandeid kohti veel, kuhu sääste investeerida, alates Tallinna börsist kuni Armeenia kullakaevandusteni välja. Kinnisvaraturg on kõigest üks võimalus, aga siiski lubab Domus Kinnisvara kogemus sellest aastast öelda, et nende inimeste arv on pigem kasvanud, kes üüritootluse eesmärgil on huvitatud säästude paigutamisest kinnisvaraturule.
Teiselt poolt võib majanduslehe artiklisse hoopis tänuga suhtuda. Maailmas on rahutud ajad ja ebakindlust palju. Suure hulga makroökonoomiliste näitajate ja rahvusvaheliste uudiste põhjal võib augustis saavutatud kinnisvara tehinguaktiivsuse numbreid pidada mõneti hämmastavaks tulemuseks. Siinkohal tuletagem meelde, et august on ju ka teada-tuntud üürituru kõrgaeg, mil üüritehinguid tehakse eriti vilkalt. Ostude-müükide arv on olnud läbi aasta hea ja isegi üllatavalt hea. Liiga kiire kasv ei ole aga stabiilset ja pikaajalist turuarengut silmas pidades kellelegi vajalik. Seega võib mõni turgu jahutava iseloomuga artikkel tähendada kinnisvaraturu jätkusuutlikkusele ainult head. Vanadel roomlastel oli kõnekäänd festina lente – kiirusta aeglaselt. Eesti kinnisvaraturule soovib Domus Kinnisvara sama.
| Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
 |
Viimastel aastatel on kinnisvaraturg liikunud pigem selles suunas, et ostetakse juba sissekolimisvalmis kortereid, «oma käe järgi» remonditegemist jääb tasapisi vähemaks.
Ilmselt pole tegemist inimeste laiskuse või oskamatusega, vaid korteriostuks (loe: eluasemelaenu võtmiseks) võimeliste inimeste elukorraldus on lihtsalt nii kiire, et pahtli lihvimiseks või ehitusmeestega jauramiseks pole lihtsalt aega.
Siiski leidub kuldsete kätega korteriostjaid ka praegu ning kindlasti edaspidigi. Nii mõnegi sissekolimisvalmis korteri vastuvõtmise akti allkirjastades selgub, et ikkagi tuleb väiksem või suurem planeerimata remont ette võtta. Seega tekib küsimus, kas osta uus kodu remonditud või remontimata kujul, jätkuvalt peaaegu igal kinnisvaraostjal.
Mille põhjal otsustada?
Alustame sellest, et tihti polegi valikut. Kui ostuhuvilisel on kindel soov näiteks mingi piirkonna osas, ei pruugi seal ollagi võimalust kahe oluliselt erineva alternatiivi vahel valimiseks. Lihtsustatult öeldes – Nõmmel on pigem vanad majad ja seetõttu ka remonti vajavad korterid, Pirital on aga pakkumises valdavalt viimase kümne aasta jooksul arendatud majades asuvad eluruumid ning need märkimisväärset remonti ei vaja.
Teiseks on oluline muidugi rahakoti paksus. Remonditud või remontimata korteri hinnaerinevus võib olla samas piirkonnas isegi kuni kahekordne. Remontimata eluruumi täismahus uuendamine viib selle lõpphinna üldjuhul siiski heas korras olevate alternatiividega samale tasemele, kuid õhukese rahakoti korral on võimalik remont lihtsalt tegemata jätta ning elada kehvemates oludes kuni võimaluste avardumiseni.
Kolmandaks otsustamiskriteeriumiks on loomulikult maitsemeel. Väga tihti ostetakse remonti vajav eluruum just seetõttu, et renoveerimistööde tulemusena valmiks täpselt uue omaniku maitsele vastav kodu. Seda ka sõltumata asjaolust, et renoveerimistööde suure maksumuse tõttu võib kogu projekt ülikalliks osutuda.
Viimaseks, ent üldsegi mitte vähem oluliseks kriteeriumiks on aeg. Kui kõik puhkusepäevad on puhatud, töö võtab kogu tähelepanu ning pere hakkab kohe-kohe suurenema, pole remondi tegemiseks lihtsalt aega.
Kas tasub ära?
Jah ja ei. Seejuures toon välja kaks paradoksaalset rusikareeglit kinnisvaratehingu eri poolte vaatenurgast, mis praegusel kinnisvaraturul mõlemad toimivad.
Esiteks ostja poolt vaadatuna – mida madalam on piirkonna keskmine kinnisvarahind, seda paremas valmiduses eluruumi tuleks ostuhuvilisel otsida. Põhjus on lihtne – enamik kinnisvaratehinguid koondub keskmise hinnataseme ümber ning ka heas korras korterite omanikud, kel tõsine müügisoov, on sunnitud oma pakkumishinna määramisel joonduma keskmisest hinnatasemest, et ostuhuviliste tähelepanu pälvida.
Alati leidub müüjaid, kes on valmis oma vara odavamalt müüma, kui selle parendamiseks tehtud kulutused eeldaks.
Teiseks müüja poolt vaadatuna – kulud korteri parendamiseks on üldjoontes samasugused sõltumata piirkonnast ning selle piirkonna keskmisest kinnisvarahinnast. Seetõttu kipuvad ka erinevate piirkondade renoveeritud eluruumide hinnad olema samas suurusjärgus. Kinnisvara parendamiseks investeeringu teinud müüjad lihtsalt ei taha oma vara odavalt ära anda, sõltumata sellest, mis on piirkonna keskmine hind. Alati leidub ostjaid, kes hindavad kvaliteeti ning on valmis selle eest nõutud hinda maksma.
Seejuures tuleb silmas pidada, et mida suurem ja aktiivsem turg, seda väljakujunenumad on hinnatasemed ning seda väiksemad on varieeruvused matemaatilises tehtes: remonditud korter = remontimata korter + remondi maksumus.
Remondi puhul võib laias laastus kogukulu jagada tööjõukulu ja materjalikulu vahel pooleks. Kui eluruumi uus omanik teeb kõik remonttööd ise, muutuvad paljud esmapilgul mõttetud investeeringud kasulikuks. On ju praegused ehitusmaterjalid ja -seadmed tehtud nii lihtsaks, et nendega saab ka tavaline tubli koduperenaine kogu remondi tehtud. Kulunud higi ja närvirakke hindab igaüks erinevalt. Seega – kel on endal piisavalt energiat, aega ja nupukust kõigi eesseisvate raskuste ületamiseks, sellel tasub kindlasti remontimata korteri ost ning renoveerimine ära. Vastasel juhul aga kindlasti mitte.
5 soovitust
1. Madala kinnisvarahinnaga piirkonnas vali pigem paremas seisukorras eluruum, sest remondikulu võib osutuda ebaproportsionaalselt suureks. Ka remonti vajava korteri ostmisel vali pigem madalama hinnaga objekt, sest põhjaliku remondi puhul on kulud erinevate korterite puhul sarnased sõltumata sellest, et mõni näeb alguses parem välja. Kui kasutad ostmisel kinnisvaraspetsialisti abi, küsi temalt hinnangut lisaks remonti vajava vara hetkehinnale ka selle remondijärgsele väärtusele.
2. Kui ostad uue kodu järelturult, oled piisavalt pealehakkaja ning sisekujundusliku tunnetusega, kaalu kindlasti ka remontimata korteri ostu ja renoveerimist. Vaev on küll suur, kuid nii saad kontrollitud kvaliteediga kodu täpselt oma maitse järgi. Korralikel maaklerifirmadel on ka piisavalt kontakte, et soovitada usaldusväärne ja kontrollitud ehituspartner neile, kes kõiki remonttöid ise teha ei taha.
3. Kui oled otsustanud osta sissekolimisvalmis eluruumi, veendu, et valitud objekt ka tegelikult selline oleks. Esmapilgul igati tore korter võib pärast mööbli väljaviimist osutuda küllaltki koledaks ning esmapilgul väikeste pisitööde tagant võib teinekord tulla välja kapitaalremondi vajadus. Kasuta ka ostmisel kinnisvaraspetsialisti abi, sest lisaks dokumentide administreerimisele oskavad kogenud maaklerid anda kiirelt ka esmase hinnangu ostetava vara seisukorrale ja vajadusel soovitada täiendavate ekspertiiside tegemist.
4. Kui oled otsustanud osta remonti vajava eluruumi, tee enne ostu selgeks kavandatava remondi maksumus. Kui kavatsed kõik ise teha, koosta korralik eelarve. Kui paned tööle ehitusmehed või -firma, võta konkreetne hinnapakkumine. Veendu, et eelarves või hinnapakkumises on sees kõik, mis vajalik. Vajadusel küsi maaklerifirmalt soovitusi ehituspartneri kaasamiseks.
5. Korteri ostmisel pööra alati tähelepanu ka elamu üldisele seisukorrale. Seda nii fassaadi, trepikoja, katuse kui ka tehnosüsteemide osas. Kehvas majas, kus katus laseb läbi ja vanade tehnosüsteemide tõttu on kõrged kommunaalteenuste arved, ei aita ka kõige kallim remont korteri olukorda oluliselt parandada.
* Artikkel ilmus ajalehes Postimees ja majandusportaalis E24
| Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
|
Oma kinnisvara tuleb esitleda parimal võimalikul viisil ning arvestada tuleks ka sellega, et iga väikseimgi detail on hinna kujunemisel määrava tähtsusega.
Kui varasematel perioodidel oli hindamisakti tellimine kinnisvara ostmise või laenu võtmisega seotud formaalsus, siis viimased aastad on toonud kinnisvara hindamise tagasi kinnisvaratehingute keskmesse. Ostmise ja ehitamise eesmärgil võetavate laenude kõrval vajavad uut eksperthinnangut ka kinnisvara müüjad, kes on varasema ostu puhul kasutanud lisatagatisi.
Kogu vajaduse juures on aga kriitilise tähtsusega hindamise käigus saadav tulemus, kuna praegused kinnisvarahinnad on märgatavalt madalamal tasemel mõne aasta taguste hindadega võrreldes.
Selleks, et saadav tulemus oleks maksimaalne ja eksperthinnang väljastataks kõrgeimale hinnale, tuleks järgida alljärgnevaid nõuandeid.
1. Seadusta ehitised – tihti tuleb väljastada tingimuslik eksperthinnang põhjusel, et kinnistul asuvad hooned on ehitatud ilma loata või need ei vasta projektile. Kuigi väljastatav dokument võib olla tingimuslik, ei sobi see laenuandjale.
Seetõttu on mõistlik veel enne hindaja kutsumist kinnistul paiknevad ehitised seadustada. Kontrollida tuleks seejuures ehitiste tegeliku seisu ja projekti omavahelist vastavust, täitedokumentatsiooni olemasolu ning vajadusel korraldada nende viimine vastavusse praeguste nõuetega.
Ehitiste seadustamise tulemusel peaks omanik saama ehitistele kasutusloa. Kasutusloa olemasolu tagab hinnangu andmisel kõrgema tulemuse, kui saadaks täpselt samale kinnisvarale kasutusloa puudumisel.
2. Sõlmi kokkulepped tehnovõrkude- ja juurdepääsuservituutide osas – enamikul linnas paiknevatel kinnistutel ja korteriomanditel on juurdepääsude ja tehnovõrkudega seonduvad kokkulepped sõlmitud ning kinnistusraamatusse kantud, kuid maakonnas, uuselamurajoonides ja uuselamute asumites on see pahatihti jäetud tegemata.
Nii võibki selguda, et laitmatus korras uuselamu väärtus on märgatavalt väiksem, kuna õigusliku aluseta on rajatud veetorustikku üle naaberkinnistute ning pahatahtliku naabri käitumise korral on ainus arvestatav alternatiiv oma salvkaevu rajamine.
Sõlmitud kokkulepped tehnovõrkude ja juurdepääsuservituutide osas suurendavad vara väärtust 20…90%!
3. Sõlmi kasutuskord – kõige keerulisemas olukorras hindamiste puhul on kinnistute kaasomanikud, kes ei ole kinnistute ja sellel paiknevate hoonete kasutamist notariaalse kokkuleppega reguleerinud, sest ainult selline kokkulepe tagab kinnistusraamatusse kantuna kokkulepitu kehtimise ka järgnevatele omanikele.
Juhtudel, kus puudub kasutuskord, on hindajal võimatu määrata, millist konkreetset osa kinnistust ta hindab, kuivõrd kaasomanikule kuulub kaasomandiosa suurune mõtteline osa nii kinnistust kui ka sellel paiknevast elamust või korteris asuvatest ruumidest.
Kinnistu kasutamise korra kokkuleppimine, selle notariaalne tõestamine ning kandmine kinnistusraamatusse loob kaasomandis oleva kinnistu puhul eelduse, et seda üldse eluasemelaenu tagatisena kasutada.
4. Juhi tähelepanu viimastele parendustele – hindaja koostab eksperthinnangu talle kättesaadava ja esitatud informatsiooni alusel. Kinnisvara hindaja hangib esmase info registritest, teisalt ülevaadet kõikidest parendustest, nende ulatustest ja kasutatud materjalidest ning kvaliteedist ta neist ei saa. Seetõttu on kasulik valmistada ette materjal (fotod, joonised, plaanid), mis seondub viimaste tehtud töödega. Vähem oluline pole ka erinevate seadmetega seonduv informatsioon. Nii näiteks on tuntud firma maasoojuspump kindlasti vara väärtust tõstev tegur.
5. Korralda suurpuhastus – veel enne, kui kutsuda ekspert oma kinnisvaraga tutvuma, viska ära vanad ajalehed ja ajakirjad ning pane riiulitele ja laudadele kogunenud dekoratiivasjad sahtlitesse või kappidesse.
Paiguta üleliigne mööbel, hooajal mittevajalik riietus või üleliigsed jalanõud panipaika. Ära unusta koristada ka abiruume (garaaži, kuuri või kõrvalhoonet). Suurpuhastus tagab juurdepääsu kõikidele ehitistes paiknevatele ruumidele ja võimaldab anda objektiivse hinnangu nende seisundile, mis omakorda tagab parima hindamistulemuse.
Nii seest kui väljast hoolitsetud ja hästi hoitud maja saab ka hindamisaktis kõrgema hinna. Vahel tasub seetõttu tähelepanu pöörata ka välistele detailidele, nagu näiteks ummistunud vihmaveetorude puhastamine, et need mustuse ja raskuse all kõveraks ei vajuks ja nii maja välisilmet ei rikuks. Foto: Corbis/Scanpix
Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi
Intressimäära langemisest rekordiliselt madalale tasemele võime prognoosida laenujääkide kasvu. Kui turule tuleb uut laenuressurssi, siis mõjutab see kindlasti ka elamispindade hindasid. Kas nüüd ükskord hakkab KV.EE indeks peale kaheaastast puhkust tõusma?
2012. a. suvi on tänu euribori kiirele kukkumisele näidanud tarbijasõbralike intressimäärasid. Eluasemelaenude intressimäär ei ole Eestis veel kunagi olnud alla 3% maagilise piiri, mida nägime juunis ja juulis. Neil suvekuudel oli Eesti keskmine eluasemelaenu intressimäär 2,9%.
Kindlasti on madal intressimäär üks tegur, mis on kaasa aidanud laenujääkide kahanemise lõpule. Üsna tõenäoliselt on suvi-sügis aeg, mil eluasemelaenu jäägi kukkumisel on murdepunkt. Edaspidi võime oodata, et elamispindade turule väljastatud laenude maht hakkab taas vaikselt-vaikselt kasvama.
2012. a. juulikuine eluasemelaenude jääk oli 5,83 miljardit eurot. Laenujäägi tipp oli 2008. a. novembri lõpus, mil see oli 6,22 miljardit eurot. Tänavusel juulikuisel tasemel oli laenujääk enne tippu 2008. a. aprillis.
Elamispindade pakkumine põhineb tänasel päeval üha enam teisesel turul ehk olemasolevatel vanematel elamispindadel. Uute korterite ja eluruumide juurdetootmine on kõrge ehitushinna ja nõrga nõudluse tõttu pärsitud.
Nii võime end lähiajal leida olukorrast, kus turule tahab tulla värsket laenuressurssi, kuid pole kaupa, mida selle eest osta. Nõudluse kasv piiratud pakkumise tingimustes tähendab tavapäraselt hinnatõusu.
KV.EE indeksi kasvu on siiski raske ennustada. Lisanduv laenuressurss puudutab elamispindade hindasid eelkõige Tallinnas ja Tartus. Muude maakondade elamispindade hinnad on olnud tegur, mis on KV.EE indeksit juba aastaid hoidnud väga igavalt vahemikus 60-63 punkti.
Tallinna ja Tartu hinnad saavad kindlasti kui mitte hoogu sisse, siis toetust kindlasti. 2012. a. augustis oli portaali KV.EE andmetel Tallinna korterite pakkumishinnad tõusnud aastaga 5,5%, Tartus 8,0%. Eesti keskmine on aga ainult 1,2%, mis tähendab, et Tallinnast-Tartust väljaspoole jäävates piirkondades on hinnatasemed püsinud aastatagusel tasemel või koguni langenud.
Sirvides kinnisvaraalaseid uudiseid erinevaist maailma paigust tekkis mõte panna kokku väike võrdlus maailma kalleimate kinnisvarapiirkondade kohta. Eks ekstreemsusi leiab igalt poolt, kuid kõigest ei jõua kirjutada ning sestap võtsingi ette tuntumad linnad.
1. Moskva
Moskva on ilmselgelt Venemaa kõige kallima kinnisvaraga piirkond. Möödunud aastal müüdi seal kõige kallima korterina maha ärimees ja poliitik Vladimir Gruzdev`ile kuulunud eluruum aadressil Korobeiniku põik 1. Selle tagasihoidliku 1230 m2 suuruse korteri omandas hr Gruzdev 2000-date alguses veel ehitusjärgus olevana. Juhin tähelepanu, et enamus uusarenduste kortereid müüakse Venemaal nn „musta karbi“ valmiduses ning kõik sisetööd korraldab uus omanik. Möödunud aasta müük oli muidugi juba „võtmed kätte“ valmiduses. Korter ise oli läbi viie maapealse ja kahe maaaluse korruse, parkimiskohad kuuele autole (alumistel korrustel) ning loomulikult bassein (viimasel korrusel). Kõige selle hinnaks 50 miljonit dollarit, mis oma ca 40 000 dollarilise ruutmeetrihinnaga ei ole üldsegi Moskva luksuskorterite turul üüratult kallis. Ruutmeetrihinnad võivad seal olla isegi kuni kaks korda kallimad.
Mõistmaks Moskva positsiooni Venemaal, võib paralleelina kohe kõrvale võtta hinnaklassilt järgmise linna Peterburi, kus kinnisvarahinnad kipuvad olema Moskva omadest ca poole madalamad. Olen päris ohtralt pidanud kuulama, kuidas nördinud peterburilased kurdavad, et moskvalased ostavad nende linnas odavat kinnisvara kokku. Selle põhjamaise Veneetsia kallimad korterid on hinnaklassis 20 miljonit dollarit ning sellegi hinna juures pole eriti ohtralt tehinguid ette näidata.
Kui rääkida keskmisest hinnast Venemaal, siis statistikat olen näinud väga erinevat. Aga Venemaa Maaklerite Gildi poolt on välja toodud järgmised numbrid (TOP 5 kalliduselt 2011.a., esitan eurodes, sest nii on mul lihtsam konventeerida ):
– Moskva … 4525 eur/m2
– Peterburg … 2212 eur/m2
– Moskva ümbruse väiksemad linnad … 1790 eur/m2
– Jekaterinburg … 1535 eur/m2
– Habarovsk … 1475 eur/m2
2. Pariis
Kahjuks ei ole see artikkel soodsatest piirkondadest. Ja seetõttu pole meil ka erilist põhjust rääkida Pariisist. Hoopis Lõuna-Prantsusmaal on kaunitest villadest tulvil maaliline kuurortlinn nimega Cap Ferrat, kus kinnisvarahinnad (keskmiselt 82 660 eur/m2) löövad Pariisi keskmist ruutmeetri hinda pika puuga. 2012 nimetati Cap Ferrat City private Bank`i ja Knight Frank kinnisvarabüroo poolt teiseks maailma kalleimaks piirkonnaks Monaco järel ja Londoni ees. Siiski ei saa ka Cap Ferrat puhul välja tuua rekordilisi korteritehinguid, sest tegemist on eelkõige just villade piirkonnaga ning mitmetuhanderuutmeetriliste korteritega kortermaju seal lihtsalt pole.
Siiski ei maksa Pariisi päriselt maha matta. Nimelt eelmise aasta kinnisvaraturu käibeid vaadates ning seejuures Londoni ning Pariisi käibeid võrreldes ilmneb tendents, et investorite huvi Pariisi vastu kasvab. Seega on põhjust lootusrikkalt oodata ning küllap kuuleb maailm ka varsti mõne superkorteri müügitehingust Pariisis.
3. New York
Keskmist hinda arvestades on New Yorgis kinnisvara ostmine täitsa soodne (keskmine tehinguhind väidetavasti ca 37 220 eur/m2, mis tundub isegi Manhattani kohta keskmisena liiga kõrge olevat). Samas linna kallimad korterid ei jää hinnasildi poolest alla Londoni analoogidele. Suve lõpus pandi West 56 tänaval majas nr 150 st City Spire nimelises pilvelõhkujas müüki ca 750 m2 suurune penthouse. Kogu USA kalleim korteri pakkumine. Selle läbi kolme korruse paikneva korteri hinnasildile on kirjutatud täpselt 100 mlj dollarit ning kohalikud kinnisvaraspetsialistid loodavad, et tehingu korral püstitakse New Yorgi kinnisvaraturu uus rekord. Korter nagu iga teinegi – kuus magamistuba, oma konverentsiruum/söögituba kahekümnele inimesele, eraldi ruumid teenijatele, kunstigalerii omaniku hindamatu kunstikogu tarbeks, marmorpõrandad ja sambad, lift korteri kolme korruse vahel mugavaks liiklemiseks, veinikelder 1000 pudeli tarbeks, hõbedast klosett jne. Ja loomulikult väliterrass, mis võimaldab takistamatult pilve piiril teha hommikujooksu ümber korteri välisperimeetri. Olgu öeldud ka, et praegune omanik ostis selle korteri 4,5 mlj dollariga ca 20 aastat tagasi.
Huvitava faktina toon veel välja, et City Spire algne arendaja hr Ian Bruce Eichner tegi selle maja 1988 aastal kõrgema, kui New Yorki ehitusreeglid lubasid. Kas meenutab ehitusvaldkonna asjaajamist Eestis? Eks ikka, sest pärast mõningast kemplermist leppisid New Yorki linn ja hr Eichner kokku, et pilvelõhkuja jääb lõhkuma ka kõrgemal asuvaid pilvi ning valurahaks peab hr Eichner ehitama lähedusse ühe tantsukooli. Igatahes tekitasid City Spire ülemised konstruktsioonid algselt nii palju dünaamilist müra, et naabermajade elanikud hakkasid kaebama. Trahvide ähvardusel tuli konstruktsioonid ümber ehitada muutes tuule liikumist ülemistes konstruktsioonides ning sellega tagati ka naabrite unerahu. Huvitav, kas korteri uus omanik peab väliterrassil hommikukohvi joomiseks nii ennast kui kohvitassi nööriga maja külge siduma?
Kuid see City Spire katusekorterist loodetav rekord on siiski ainult „oleks“, sest tehingut veel pole. Reaalne tehing tehti käesoleva aasta maikuus hinnaga ligi 90 miljonit dollarit sealsamas lähedal West 57 tänava majas nr 157 st One57 nimelises pilvelõhkujas asuva korteriga. See 90-korruseline klaasfassaadide ja imeilusate vaadetega torn on alles ehitamisel. Sellises majas kujunevast luksuslikust elustiilist annab ehk aimu fakt, et ruumide haldus on antud luksushotellide ketile Park Hyatt. Vahetult enne seda tehingut püstitas 2011 aasta lõpus hinnarekordi Vene miljardäri Dmitri Rybolevlevi tütar, kes ostis samas lähedal 626 m2 suuruse korteri ostuga 88 miljoni dollari eest.
4. London
2010 aasta augustis maksis Ukraina miljardär Rinat Akhmetov 221 miljonit dollarit penthouse`i eest Londoni One Hyde Park`is. Kui sa oled Ukraina kaevuri poeg, veidi kriminaalse minevikuga, oled teeninud oma 16 mld dollari suuruse varanduse panganduse ja maavaradega nii siin kui sealpool Atlandi ookeani ja ühtlasi oled Donetski Šahtjor jalgpalliklubi omanik, siis millise kodu sa omale ostaksid? Loomulikult 2325 m2 suuruse korteri Londoni kõige kallimas majas. Koos super asukohas ent büroohoonele sarnanevas majas asuva korteriga saad sa väidetavasti kaasa tunneli üle tänava asuvasse Mandarin Oriental Hotelli, kus One Hyde Park`i reseidente käsitletakse alaliste aukülalistena, sealsete luksuste nautimiseks (ilmselt jääb kodus veel väheks), endistest SAS eriüksuslastest koosneva turvameeskonna, kuulikindlad aknad, isikliku veinikeldri ja naabriks 85 rikkurit, sealhulgas näiteks hiljuti samas majas korteri ostnud Qatari peaministri šeik Hamad bin Jassim`i. Ekspertide hinnangul sai hr Akhmetov lisaks uue kodu ostuhinnale tasuda veel ca 96 000 dollarit.
Siiski ei maksnud hr Akhmetov selles majas nii kõrget hinda, kui arendajatest vennad Nick ja Christian Candy lootsid, sest ülemiste korruste ning seetõttu parima vaatega korterite eest küsitakse üle 103 000 dollari ruutmeeri kohta. Näiteks käesoleva aasta kevadel pandi seal müüki 104 miljoni dollari eest vaid 5 magamistoaga korter üldpinnaga „kõigest“ 835 m2. Igatahes on One Hyde Park luksuskorterid kõvasti kallimad Londoni keskmisest kinnisvarahinnast (ca 78 080 eur/m2).
5. Monte Carlo
Kas eelnevast saab veel hullemaks minna? Jah saab küll. Needsamad eelnimetatud vennad Nick ja Christian Candy müüsid 2010 aasta septembris st ca kuu aega pärast edukat Londoni One Hyde Park tehingut USA-s sündinud Kreeka juurtega ärimehele Constantine Alexander-Goulandris`ele Monte Carlos asuva „6-toalise“ korteri 308 mlj dollari eest. 6-toaline on muidugi suhteline, sest kolm neis magamistubadest on peaaegu omaette korterid koos garderoobide, vannitubade, teenijaruumide jne jne jne pindadega. Lisaks loomulikult avar puitdekooriga raamatukogu, SPA, oma aed ja katuseterrassid. See kõik ei maksa siiski 308 mlj dollarit. Maksab asukoht. Ja see vaade, mis avaneb kõigilt rõdudelt. Maja, mille nimi on La Belle Epoque (Kaunis Ajastu, prants.k) on üks parema asukohaga ja parimate vaadetega ehitisi selles tikutopsi suuruses riigis. Loomulikult ei saanud hr Constantine Alexander-Goulandris sellist tehingut endale vabalt lubada – korteri sisuliseks ostjaks oli ikkagi Dubai kuninglik perekond Al-Mahktoum, kes oli sunnitud oma varasid araabiamaade ebastabiilset olukorda arvestades stabiilsematesse piirkondadesse viima. Olgu öeldud, et Monaco keskmine kinnisvarahind on maailma kõrgeim – ca 93 140 eur/m2.
Kus siis on Tokyo, Peking jt kuumad kohad? Kallimate kinnisvarapiirkondade esiotsas neid igatahes pole. Jaapani kinnisvaraturule mõjus hävitavalt 80-nendate lõpus aset leidnud klasikaline ent suuremõõtmeline kinnisvarakrahh, mille tagajärgi tuntakse veel tänaseni. Hiina on küll meeletute infrastruktuuriprojektide tsentraalse arendamise tulemusena tõusnud maailma suuruselt teiseks majanduseks ning küllap seal turul leidub ka ülikallieid kortereid, kuid pigem ollakse hädas olemasolevagi mahu mahamüümisega kohalikule piiratud ostujõuga tarbijaskonnale. Ja Tallinn ??? Jah, ka Tallinn on kuskil olemas. Kuskil teies universumis.
2011 aastal tehti Tallinna kalleimad korteritehingud Vanalinna korteritega. Kõik alla 1 mlj euro kogumaksumusega. Kõrgeim ruutmeetrihind oli 11 609 eur/m2. Kuigi Eesti mõistes oli tegemist suhteliselt suurte korteritega ja majaosadega, siis midagi võrreldavat metropoli tehingutele siit õnneks ei leia. 2012 aastal on Vanalinna majaosadega tehtud juba tehinguid ka tasemel 1,2 mlj eurot, kuid kõrgeimad keskmised hinnad on saavutatud suhteliselt väiksemate Vanalinna korterite puhul ning need jäävad tugevalt eelmise aasta rekordile alla. Aga 2012 ei ole veel läbi ning võimalusi rekordite püstitamiseks on ka Tallinnas.
| Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
|
Positive trends have been noticed in Estonian and Lithuanian industrial and warehouse markets. However, Latvia is experiencing slower growth in sector’s investment transactions.
Industrial and warehouse sector has reached to slight increase phase, nevertheless, rapid increase in demand towards newly built premises is not foreseen, as the number of companies willing to pay the rent level in line with developers’ expectations is limited.
No changes have been observed in rental rates. This trend most probably will remain unchanged during H2 2012.
Vacancy levels slightly decreased during H1 2012 and will continue a gradual fall in H2 2012.
After the economic downturn no new speculative projects have been developed. Baltic Stare industrial and warehouse property market is mainly concentrated on the development for own use. Further developments will depend on how much demand for exports will decrease. Developers and investors are still very cautious however some activity has been noticed in Estonia.
Overview: DTZ Property Times Baltic Industrial/Logistic H1 2012
Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.
Uhiuue korteri puhul tuleb äriplaan väga hoolega läbi kaaluda, kas väljaüürimine annab üürileandjale soovitava tootluse.
Väga tõenäoliselt peab uue korteri puhul arvestama suurte kulutustega mööbli ja sisustuse soetamisel. See tähendab, et esimesed paar aastat maksab üürnik piltlikult kinni mitte korterit, vaid amortiseeruvat sisustust.
Seejuures tuleb arvestada, et kui eluruumi saab enamasti soetada madala intressimääraga eluaseme- või kinnisvaralaenuga, siis mööbli ostmisel tuleb kanda juba kõrgemat tarbimislaenu intressimäära. See suurendab üürileandja kulusid ja seeläbi vähendab projekti tootlust.
Uute korterite üürihinnad on keskmisest kõrgemad. Seega saavad neid endale lubada keskmisest jõukamad üürnikud. Praktikale tuginedes võib väita, et reeglina on kallimate korterite üürnikega vähem probleeme ja toimetamist.
Üürileandja peab ehk eelkõige üürihinnast ja kliendi sihtrühmast lähtuvalt otsustama, milliste klientidega ta tegeleda soovib. Sellest tulenevalt tuleb otsustada, kas väljaüürimiseks soetatav eluruum peab olema uuem või vanem.
Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.
Portaali KV.EE andmetel pakuti käesoleva aasta augustis Harjumaal müügiks 2459 maatükki. Aastaga on maade pakkumine vähenenud 1% võrra. Pakkumiste hind on aga langenud isegi 5%.
Harjumaa valdades on enam maatükke pakkuda Rae ja Viimsi vallas. Rae vallas oli augustis pakkumisel 298 ja Viimsi vallas 206 maatükki.
Pealinna lähivaldadest aga veelgi enam on maatükke pakkuda Tallinna linnas. Tallinnas oli augustis pakkuda 516 maatükki ehk 1 protsendi võrra aastatagusest enam.
Erinevalt näiteks korterihindadest on maapakkumiste keskmine hind portaali KV.EE andmetel langenud. Aastataguselt Harjumaa maapakkumise keskmiselt ruutmeetrihinnalt 47,3 €/m² on käesolevaks aastaks hind langenud tasemele 44,9 €/m², mis teeb languseks 5%.
Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.
| Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus Harju maakonnas | |||
| 08/2011 | 08/2012 | Muutus, % | |
| Harku vald | 359 | 431 | 20% |
| Jõelähtme vald | 150 | 155 | 3% |
| Keila | 43 | 52 | 21% |
| Keila vald | 159 | 113 | -29% |
| Kernu vald | 17 | 21 | 24% |
| Kiili vald | 36 | 33 | -8% |
| Kose vald | 34 | 32 | -6% |
| Kuusalu vald | 146 | 97 | -34% |
| Maardu | 119 | 118 | -1% |
| Padise vald | 46 | 39 | -15% |
| Paldiski | 38 | 41 | 8% |
| Rae vald | 368 | 298 | -19% |
| Saku vald | 143 | 110 | -23% |
| Saue | 38 | 33 | -13% |
| Saue vald | 77 | 114 | 48% |
| Tallinn | 512 | 516 | 1% |
| Viimsi vald | 152 | 206 | 36% |
| Harjumaa | 2 478 | 2 459 | -1% |
| Tartumaa | 659 | 531 | -19% |
| Pärnumaa | 509 | 707 | 39% |
| Eesti | 4 389 | 4 395 | 0% |
Eesti ettevõtete ja eraisikute hoiuste mahud järjest kasvavad. Eesti panga andmetel oli Eesti 2012. a. II kvartali lõpus pankades eraisikutel 5 ja ettevõtetel 5,5 miljardit eurot.
Aastaga on eraisiku hoiuste maht kasvanud 11 ja äriettevõtetel 17%.
Kinnisvaraturu osalised on juba aastaid lootnud, et need hoiused võiksid inflatsioonihirmus või parema tootluse saavutamise nimel suunduda kinnisvaraturule. Tänaseks need lootused täitunud ei ole ning hoiused jätkavad mõningaid tagasilööke trotsides kasvu.
Järjest kukkuvad hoiuste intressimäärad annavad endiselt võimaluse, et kinnisvaraturg saab hoiustest mõjutatud. Ebakindel majanduskeskkond aga sunnib inimesi raha säästma.
Tähelepanu väärib, et tänased eraisikute hoiused katavad 85% Eesti eluasemelaenude jäägist.
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.
|
|
|
|
Pro Kapital Grupp AS (Pro Kapital) otsustas tühistada aktsiate avaliku pakkumise nõudluse puuduse tõttu ettevõtte aktsionäride jaoks vastuvõetaval hinnatasemel.
Märkimistaotluste kogumine lõppes nädalavahetusel pärast intensiivseid kohtumisi kutseliste investoritega Euroopas ja USA-s. Pakkumise prospekti kohaselt on ettevõttel õigus muuta pakkumise hinnavahemikku (algselt määratud EUR 1,90 ja EUR 2,05 vahel aktsia kohta), kuid ettevõte otsustas mitte aktsepteerida järsku hinnaalandust, mida kapitaliturud ootasid.
Pro Kapital uurib edasisi kapitali kaasamise võimalusi ja kaalub taotluse esitamist oma aktsiate Nasdaq OMX Balti börsil kauplemisele võtmiseks, et olla valmis kapitali kaasamiseks siis, kui globaalne turusentiment on paranenud, ütles Pro Kapitali juhatuse esimees Paolo Michelozzi. „Loomulikult ei ole me tulemusega rahul ja uurime nüüd alternatiivseid rahastamisvõimalusi, et oma plaanidega edasi minna.“
„Kohtumised väga paljude institutsionaalsete investoritega viimase kahe nädala jooksul ja ka sellele eelnevalt ei ole meile andnud põhjust kahelda oma plaanides arendusprojektidega jätkamiseks. Me keskendume pikaajalistele majanduslikele trendidele siin regioonis ja oleme jätkuvalt veendunud nende perspektiivikuses. Kahetsusväärsel kombel ootavad investorid praegu suuremat tootlust, et võtta riske lühiajalises perspektiivis,“ ütles Pro Kapitali juhatuse liige Allan Remmelkoor.
„Investoritega kohtudes kogesime algselt suurt huvi piirkonna ja ettevõtte vastu, ning praktiliselt kordagi ei seatud kahtluse alla ettevõtte väärtust või äriplaani teostatavust,“ kommenteeris pakkumise peakorraldaja, LHV Panga institutsionaalse maaklertegevuse juht Ivars Bergmanis. „Sellegipoolest muutub turuseis kiirelt ja aeg on niisugune, et investorid soovivad üleüldise ebakindluse tõttu investeerimiseks suuremat allahindlust vara väärtuselt. Investorite tagasiside põhjal ei paista see olevat seotud ei konkreetse regiooni, ettevõtte või sektoriga.“
Ettevõtte aktsiaemissiooni peanõustaja, Porta Finance’i partner Mikus Janvars ütles, et vastavalt pakkumise prospektile võib ettevõte erinevatel põhjustel tühistada pakkumise või osa sellest enne aktsiate eest ülekannete tegemist, näiteks ootamatute märkimisväärsete negatiivsete muutuste tõttu globaalmajanduslikus olukorras või ebapiisava nõudluse tõttu. Aktsiaid märkinud jaeinvestorite kontodel vabastatakse broneeritud summad ühe tööpäeva jooksul, lisas ta.
Pro Kapital on Eesti juhtiv kinnisvaraarendusettevõte, mis keskendub kaasaegsetele suuremahulistele elamuarendus- ja ärikinnisvara projektidele Tallinnas, Riias ja Vilniuses. Alates asutamisest 1994. aastal on ettevõte lõpule viinud 20 arendusprojekti Baltikumis. Iga päev ärkab, läheb tööle, teeb oma sisseoste või sööb Pro Kapitali poolt rajatud ehitistes 50 000 inimest. Ettevõtet juhib kogenud meeskond, kellel on enam kui 15 aastat kogemust Balti kinnisvaraturgudel ja ettevõte annab tööd 142 inimesele Eestis, Lätis, Leedus ja Saksamaal. 2011. aastal oli Pro Kapitali kogutulu ligi 17,5 mln eurot ja kasum 50,1 mln eurot. Ettevõtte üheteistkümnest, elamuarendus ja kaubanduspinnast koosneva kinnisvaraportfelli investeerimisväärtuse on rahvusvaheline, kinnisvarahindaja Newsec hinnanud 180 mln eurole. Ettevõtte suurimad omanikud on Ernesto Preatoni ja temaga seotud isikud (34,5%), Vladimir Maslov (11,5%) ja Giuseppe Prevosti ja temaga seotud isikud (8,4%). Ülejäänud aktsiad kuuluvad väikeinvestoritele.
Narva Linnavolikogu kinnitas augustis arendaja OÜ Narva Gate algatatud Kreenholmi maa-ala detailplaneeringu, mille järgi jagatakse olemasolevad kinnistud 70 uueks sotsiaalmaa, liiklusmaa, elamumaa, ärimaa ja veemaa sihtotstarbega krundiks.
Detailplaneeringuga haaratud piirkonna visioon on kujundada sellest lähima 20 aasta jooksul üks Narva suurimaid keskusi, kuhu on koondatud eluhooned, eri meelelahutus- ja kultuuriasutused – kunstigalerii, kontserdi- ja konverentsikeskus, teaduspark, kaubandusettevõtted.
Kreenholmi maa-alale on nähtud ette rajada neli 20-korruselist hoonet, millest kolm on eluhooned ning üks ärilise otstarbega. Teised uusehitised on ette nähtud maksimaalselt 5-korruselised. Detailplaneeringualale jäävad kultuurimälestised on ette nähtud säilitada, renoveerida ning võtta kasutusele vastavalt Muinsuskaitseameti seatud tingimustele.
Hooned paigutatakse nii, et nad ei varjutaks olulisi vaateid piirkonnale. Alale jäävad ajaloolised hooned säilitatakse, renoveeritakse ning võetakse kasutusse vastavalt Muinsuskaitseameti poolt seatud tingimustele ning lähtudes kultuurimälestiste kaitsevööndist. Nõukogude ajal ehitatud ning tänaseks amortiseerunud hooned ja rajatised likvideeritakse ning nende asemele ehitatakse olevat ajaloolist ehitusjoont järgides uued hooned. Parkimine on lahendatud maapealsete ja -aluste parkimisplatside näol. Samuti on lahendatud heakorrastuse, haljastuse ja liiklusskeemi küsimused ning määratud tehnovõrkude asukohad. Planeeritava ala pindala on ca 30 ha. Detailplaneeringu tellija on OÜ Narva Gate, planeeringu koostaja on Sweco Projekt, projekti mahulise osa autor on Allianss Arhitektid.
Jaanus Mikk, territooriumi arendaja OÜ Narva Gate tegevjuht: “Kaks aastat kestnud detailplaneeringu menetlemine on saanud Narva Volikogu positiivse otsuse ja üle 300 000 ruutmeetri pindasid ootab Narvas uusi, linna arengut kiirendavaid väljakutseid. Täna otsib Narva Gate partnereid, kellega ala arendama hakata. Selle tulemusena saab kogu piirkond uue hingamise. Selle projektiga rajame Narva endise kinnise manufaktuuri asemele uue linnaosa.
Ülar Mark, Allianss Arhitektide arhitekt, mahulise osa autor: “Oluline oli leida tasakaal vanade ja uute hoonete vahel. Elu toomiseks piirkonda on lisatud ajalooliselt tööstuslikule saarele täiendavalt elupinnad. Kreenholmi saare punastest tellistest tööstushoonete vahel asuvad korter- ja ridamajad on väärikas asukohas, vaatega Narva kosele ja veehoidlale ning paiknevad Euroopa Liidu idapiirist kohati 50 meetri kaugusel. Saare keskel asub ühiskondlik hoone, kuhu saab sisehoovi arvelt ehitada ka suure saal mitmetuhandele inimesele. Bürood ja ärihooned on ajaloolistes tehasehoonetes, mis oma lagede kõrguse ja suurte akendega loovad unikaalse ajaloolise keskkonna. Kaubanduspinnad jäävad sissesõidu tee äärde ja on kergesti ligipääsetavad Narva peamise liiklussoone Kreenholmi tänava lõpus. Mahukale programmile on parkimine sobitatud võimalikult ühtlaselt, et vältida liigseid parkimisväljakuid nii, et ajalooline keskkond domineeriks ja oleks ligipääsetav jalakäijatele. Allianss Arhitektid arhitektuuribüroole on projekt olnud erakordselt huvitav just oma ajaloolise pärandi ja asukoha tõttu. Loodame, et valminud planeering aitab kaasa selle uinunud potentsiaali täitumisele väärika sisuga. ”
Einike Laidsaar, Sweco Projekti arhitekt ja detailplaneeringu projektijuht: „Töö oli aeganõudev ning keerukas, aga see-eest meie meeskonnale väga huvitav. Keeruliseks tegi selle töö planeeritava ala külgnemine piiritsooniga, samuti muinsuskaitse nõuete arvestamine. Üks meie eesmärke oli tagada piiri turvalisus linnakeskkonnas. Samuti pidasime silmas Narva jõe kanjonit kui maastikukaitseala, tuli kaitsta kanjonit ja joaastanguid. Tegu on Narva linna ühe olulisema kultuuriväärtusliku piirkonnaga. Detailplaneeringuga on määratud alale ehitusõigused ja piirangud, mis võimaldavad tulevikus planeeringu aluseks oleva hoonestuse mahulise visiooni realiseerumise.“
Maa-ameti tehingustatistika andmetel oli augustikuu Tallinna ja Tartu korteriturul väga aktiivsed, sest tehinguid tehti rohkem kui viimase paari aasta jooksul. Ka Pärnu tehingute maht oli üle mitme aasta kõrgeim. Narva korteriturg oli see-eest tõsine põrumine, sest maht vähenes umbes 2 korda.
Domus Kinnisvara maaklerid kirjeldavad Tallinna ja Tartu korteriturul toimuvat kui normaalset, ilma paanikata toimivat protsessi. Milline on normaalne turu käitumine? Domus Kinnisvara maaklerosakonna juhi Rando Vanaveski sõnul on turul ostjad, kes teavad kinnisvara turutaseme hindasid ning teevad läbimõeldud pakkumisi. Seejuures on ostumotiivid erinevad: suurem elamispind, paremas seisukorras korter, vara jagamine jne. Kuid Tallinna ja Tartu augustikuu korterituru üheks oluliseks mõjutajateks võib pidada kooliaasta algust.
August-september on üürituru aktiivsemad, mil üürileandjatel on hea aeg – vabad korterid leiavad ülikiirelt üürniku ja seda tavapärasest kõrgema hinnaga. Ühelt poolt sobivate üürikorterite puudus, teisalt ratsionaalne mõtlemine on potentsiaalsed üürilevõtjad pannud elamispindasid ostma. Hinnad korteri kasutamise eest on võrreldavad igakuise laenumaksega. Korteri ostmine selle üürimise asemel lööb mitu kärbest – saadakse elamispind ning investeeringuobjekt.
Kinnisvara ostmine raha paigutamise eesmärgil on üsna levinud. Ka Domus Kinnisvara on viimastel kuudel vahendanud objekte, mille ostjad peavad kinnisvarasse investeerimist mõistlikumaks kui raha hoiustamist pangas. Sõltumata ostumotiivist tõukab tehinguid tegema ka soodsad laenuvõimalused. Ajaloo madalamail tasemel euribor ja pankadevaheline konkurents soodustavad nõudluse kasvu.
Siinjuures tahaks välja tuua ka mõningad riskid. See, et kinnisvaratehinguid on tehtud järjest rohkem, on osalt normaalne turu areng – majandusliku kindluse ja kasvu korral julgetakse suuri oste teha. Hiljuti tõstsid enamus pangad ja ka rahandusministeerium Eesti majanduskasvu prognoosi. Nii nagu läheb majanduses, läheb ka kinnisvaraturul. Kui majandus kasvab mõõdukalt, siis kinnisvaraturg ei saa teha suuri hüppeid, nagu jääb mulje viimaste kuude korteritehingute mahust. Seda enam, et Eesti majandus ei ole ohtudest puutumatu. Kui suurenenud ning edaspidi kasvavate tehingumahtude taga on kasvõi osaliselt inimeste soov investeerida, siis tuleks ost korralikult läbi mõelda. Tuleb silmas pidada, et euribor ei ole igavesti nii madalal tasemel ning kõik soetatud elamispinnad vajavad kasutajat, kuid tudengite arv väheneb.
Narva korterituru mõjutaks on piirkonna suured ehitusprojektid, kus kasutatakse palju sissetoodud tööjõudu, kes vajavad elamispinda. Suurenenud nõudlus põhjustas üürihindade tõusu, mis omakorda kandus ostuturule, kus tehinguid tegid kohalikud elanikud. Ka praegu räägivad maaklerid, et teatud korterite vastu on nõudlus suur. Augustikuu ülimadal tehinguaktiivsus (39 tehingut) on seda üllatavam, et sel aastal on igas kuus tehtud rohkem tehinguid. Kuna turul fundamentaalseid muutusi pole olnud, siis võib väheste tehingute põhjuseks olla tehingute vormistamine juulis või puhkuste aeg. Miks tegelikult Narva korteriturul oli augustikuus nii suur kukkumine, on selgem paari kuu pärast.
| Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
|
