Eesti kinnisvaraturu tulevik on järjest rahvusvahelisem ja seda hoolimata tõsiasjast, et praegu on välismaalaste osatähtsus ostu-müügitehingutes vaid mõni protsent. Demograafilised ja majanduslikud arengud meil ja Euroopas muudavad ka Eesti, eelkõige Tallinna eluolu järjest multikultuursemaks, mis avaldub ka kinnisvaraturul. Mõnel juhul on seda juba praegugi näha, kuid tegelikud muutused on alles ees.
Et sellest kinnisvaralises plaanis osa saada ja otsused õigel ajal teha, tasub silm peal hoida eelkõige Euroopas, laiemalt aga USA-s ja mujal maailmas toimuval. Jälgides viimaste aegade uudiseid, võib Eesti kinnisvaraturu kaugema tuleviku kohta nii mõndagi arvata. Elu- ja büroomajade rajamisel hakkavad plaane aina enam mõjutama sisserändajad, välisettevõtete siia- ja ärakolimine ning Eesti ekspordinäitajad. See, mis toimub mujal, jõuab erisuguse peegeldusena kiirelt ka siia. Vaatleme järgnevalt mõningaid toimuvaid ja tulevikus võimalikke arenguid.
Soomlased kolivad Tallinnasse
Juba mõnda aega on Tallinnasse kolinud Soomest pärit väikeseid ja keskmise suurusega ettevõtteid, kellele imponeerib siinne soodne maksusüsteem. Eestis tegutsevaid soomlastest ärimehi koondav ühendus SEKE (Soome Ettevõtjate Klubi Eestis) on hakanud korraldama seminare Eesti vastu huvi tundvatele ettevõtjatele ning on välja käinud ennustuse, et siia kolivate töötajate ja nende perede hulk on hinnanguliselt kokku 40 000 inimest.
Need inimesed vajavad lühemaks ja pikemaks ajaks harjumuspärastele standarditele vastavat elamispinda. Kui veel praegusest uusarenduste ostjaskonnast moodustavad enamiku kohalikud eestimaalased, keda on aga piiratud hulk, siis tasub edaspidi panustada enam ka põhjanaabritele, pakkudes üürimaju ja ostukortereid. Nii saab ka tulevikus moodsaid elamuid rajades linnas haigutavaid ajutisi parklaid ja “pommiauke” likvideerida.
Alustavate firmade eelistused büroole on aga tagasihoidlikumad ning A-klassi kontorihoonetele neist paljudest klienti pole. Seetõttu tasub logistiliselt heasse asukohta, pigem kesklinnale lähemale, rajada soodsama hinnaga büroomaju. On ka näiteid, kus mõni väike IT-firma üürib Tallinnas suure korteri, kuhu mahuvad nii töö- ja elutuba kui ka magamistoad töötajatele. Seega on kasulik rajada ka nn bürookortereid.
Oskustööjõüud, tudengid ning rahvaste ränne
Paratamatult peame ka selles artiklis rääkima vähenevast rahvastikust ja püüdlustest siia inimesi meelitada, kellest on nappus igas eluvaldkonnas, nii töö- kui hariduselus. Praegu käivad arutelud oskustööjõu sissetoomiseks, kuid samas on mõnes valdkonnas juba muutusi näha.
Näiteks ülikoolid on juba aastaid end välismaal õppuritele tutvustanud ja iga-aastaselt on nii otse kui ka erinevate haridusprogrammide kaudu tulevate välistudengite arv suurenenud. Kuna ühiselamud ei suuda juba ammu kõiki üliõpilasi majutada, tasub erainvestoritel mõelda soodsamate üürimajade ehitamisele ülikoolide lähedusse. Näiteks Tartus on renoveeritud väiksemaid puitmaju tudengite pisikorteriteks. Erakõrgkool EBS aga plaanib ehitada oma peahoone taha Tallinnasse Maakri kvartalisse kõrghoone, kuhu tuleb muu hulgas just palju elamispindu välistudengeile.
Oskus- ja lihttöötajate suuremal hulgal saabumiseni on veel aega, kuid see toimub siiski juba käegakatsutavas tulevikus. Kuna Eestis, eeskätt Tallinnas, pole praktiliselt olemas muu maailma suurte linnadega võrreldavaid sotsiaalamajade kvartaleid ja linnaosi, saab sisserännanute tekitatud üüripindade defitsiiti leevendada hoogne üürimajade ehitamine. On parem, kui seda teeb erasektor, sest maailmapraktika näitab, et kohalik omavalitsus pole hea peremees ning tema hallatavad elamukvartalid pigem getostuvad.
Samuti ei tekita erasektori poolt rajatavad üürimajad sotsiaalmajadega võrreldavat rassilist ja etnilist eristamist, sest investorite poolt rajatud uued üürimajad lähevad vabale turule. Loomulikult sõltub kõik ka riigi migratsioonipoliitikast ja inimeste suhtumisest uutesse tulijatesse, kuid kui sisseränne on modereeritud, võivad paljud probleemid ka olemata jääda. Aga jätame need asjad juba poliitikute otsustada…
Mida rohkem orienteeritakse allhankest uute väärtuste loomisele, seda enam tuleb siia ka välisspetsialiste, kes soovivad pigem kvaliteetset elamispinda. Kui aga siia tuleb rohkem inimesi, kes hakkavad tegema lihttöid, on nõutud pigem keskmises seisus tavakorterid. Kõige parem, kui suudetakse leida kuldne kesktee, sest siis on turgu kõigile ning sotsiaalne ja majanduslik areng tasakaalukam.
Äripindade osas on kõige enam tulevikus vajadust nn innovatsioonilinnakute tüüpi büroo- ja toomishoonete kvartalite, Venemaa ja Hiina-suunalisele kaubavahetusele suunatud logistikaparkide (äsja valmis selline Muuga sadama naabruses) ning kõikvõimalike kebabi- ja muude söögikohtade jaoks tarvilike pisikeste äriruumide järele. Kui suudetakse end positsioneerida Venamaa ja Euroopa-vahelise ning Skandinaavia-keskse finants- ja innovatsioonikeskusena, on enam nõutud ka kesklinna A-klassi büroopinnad.
Välismaalased tulevad niikuinii
Hoolimata sellest, et Eestis on väljaränne tõsine probleem ja inimesei jääb aina vähemaks, on hoogustuv sisseränne juba alanud, mida tõestavad ka äsja avaldatud statistikaameti andmed. Kuna inimesel on soov elada ikka paremini, on rändamine erinevate riikide vahel täiesti loomulik ja seda ei tohi halvustada. Nagu eestlased otsivad paremat elu lääneriikides, nii on Eesti paljude maade, enamasti idast tulnute jaoks, nende kodumaaga võrreldes hästi arenenud lääneriik.
Peale inimeste hakkab siinset kinnisvaraturgu aina enam mõjutama ka üleüldine makromajanduslik olukord. Üheks võtmesõnaks saab eksport, mis on omakorda sõltuvuses peamiste sihtriikide majandusolukorrast ja nõudmistest toodetele-teenustele. Tööhõive, töökohtade maksumus ja spetsiifilisus ning riiklik majanduspoliitika määravad selle, milliseid välisturgudele orienteertitud ettevõtteid siia luuakse ja kes välismaalastest siin firmasid asutavad.
Seda, kuidas immigratsiooniga hästi toime tulla ja seda kasulikult juhtida, peavad otsustama poliitikud ja neid nõustavad ettevõtjad. Linnaplaneerijate ja kinnisvaraarendajate võimuses on aga ühitada kohalike ja välismaalaste soovid, leida head kompromissid ja arendada kõigi nõudmistele ja ootsutele vastavad elu- ja ärimajad. Kõige tähtsam on aga hoida silmad lahti ja tabada õiged hetked.
Artikli autor:
Risto Vähi
Uus Maa
