Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Keskmise palgaga saab Tallinnas osta kahetoalise äärelinnakorteri

19.03.2013 Kristel Trell

Tallinnas saab keskmise palga eest osta 51m2 suuruse korteri, võttes aluseks keskmise ostujõu. «See on keskmine kahetoaline korter äärelinna paneelmajas,» selgitas Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige, analüütik Tõnu Toompark. Keskmise ostujõu arvutamisel võttis Toompark aluseks Eesti keskmise palga, keskmised laenutingimused ning laenu pikkuseks kõige levinuma laenupikkuse ehk 25 aastat.

Laenuintressiks märkis ta antud perioodi keskmise intressimäära ning võttis aluseks ka piirkonna keskmise tehinguhinna. «Aastal 2007 buumi tipus sai nendel laenutingimustel osta vaid 20 ruutmeetrit elamispinda, nii et saame täna osta oluliselt rohkem,» nentis analüütik.

Poissmehekorter keskmise palgaga

«Kui olen üksik poissmees ja tahan palga eest korterit osta, saan selle täitsa kätte, kahepeale naisega jõuame osta juba kolmetoalise. Tänane intressimäär soosib elamispinna ostmist, sissetuleku ja hinna suhe on täna pigem ostja jaoks soodne,» rääkis Toompark. «Ei peaks nii mõtlema, et pean saama keskmise palga eest osta kolmetoalise uue korteri kesklinna, see on ikka rikkamate inimeste lõbu. Kesklinn on kallim piirkond ja mõelud neile, kes teenivad üle keskmise,» leidis ta. Tallinna mägedel on korterite ruutmeetrihinnad veidi erinevad, aga kahetoaline tavalises möödunud sajandi 60ndatel ehitatud paneelmajas maksab Toompargi sõnul laias laastus ühepalju nii Musta-, Õis-, kui ka Lasnamäel.

Kahe-ja kolmetoalised korterid hinnas

Tallinnas nõutakse enim kahe- ja kolmetoalisi korterid, ent kasvanud on nõudlus ka ühe- ja kahetoaliste järele. Enimnõutud piirkonnaks on Kalamaja, aga tehinguid tehakse kõige enam mägedel. «Kesklinnas on korteriturg alati aktiivne,» selgitas Toompark. «Kalamaja tehinguhinnad on väga palju tõusnud, ennekõike renoveerimise tõttu on hinnad üles läinud. Kalamaja on väga üles haibitud, aga tore, kui inimestele meeldib – kui see tähendab majade kordategemist kinnisvaraarendajate poolt, on see ju väga hea. Põhja-Tallinn on aga väga mitmekihiline – Kalamajast läbi Kassisaba Kopli liinideni, seda ei saa käsitleda ühtse kinnisvarapiirkonnana,» rääkis Toompark.

Korteritega tehtavate ostu-müügitehingute koha pealt joonistuvad Toompargi sõnul eranditena välja Pirita ja Nõmme: korteriturg on seal väike, korterid kallimad, peamised tehingud tehakse majadega. «Tallinna vanalinn on aga kitsas nišikaup, keskmisest palgast siin rääkida ei saa, kui selle kõrvale pole panna ootamatult süllelangenud varandust,» rääkis Toompark.

Tallinna kinnisvara on Toompargi sõnul inimestele muu Eestiga võrreldes siiski raskemini kättesaadav. «Inimesed teenivad pealinnas küll paremini ja siin on lihtsam tööd leida, aga samas peab arvestama, et kinnisvara hinnad on kõrgemad,» rääkis ta. Ostujõudu arvestades jäävad aga korterihinnad ka Tartus pealinna tasemele – ülikoolilinnas saab keskmise palga eest soetada samuti umbes 50-ruutmeetrise korteri.

Autor: Kristel Kossar
http://www.tallinnapostimees.ee/1173848/keskmise-palgaga-saab-tallinnas-osta-kahetoalise-aarelinnakorteri/

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

REL 2011: Eesti eluruumi keskmine pind ja tubade arv on kasvanud

19.03.2013 Tõnu Toompark

2011. aasta rahva ja eluruumide loendusel (REL 2011) loendati 657 791 eluruumi, teatab Statistikaamet. Võrreldes eelmise loendusega on suurenenud nii eluruumi keskmine pind kui ka tubade arv elaniku kohta.

Loendatud 657 791 elamiseks kasutatavast ruumist olid 98,8% (649 746) tavaeluruumid (korter, eramu, ridaelamu- ja paarismajaboks), 1,1% püsielanikega ühiselamutoad või muud majutusruumid ning 0,2% elamiseks kasutatavad mitteeluruumid. Võrreldes 2000. aastal toimunud rahvaloendusega on tavaeluruumide arv Eestis kasvanud 32 347 eluruumi ehk 5,2% võrra.

Tavaeluruumidest on asustatud 544 967 (83,9% tavaeluruumidest) ning püsielaniketa 93 442. Asustatud tavaeluruumide osatähtsus on kahe loenduse vahelisel ajal vähenenud, 2000. aastal oli asustatud 87,1% tavaeluruumidest.

Hooneid, kus asuvad tavaeluruumid, oli 2011. aasta loenduse andmetel 215 620, neist korterelamuid 23 616, ühepereelamuid 178 069, muid väikeelamuid (ridaelamud, paariselamud) 13 146 ja korteritega mitteelamuid 789. Tavaeluruumidega hoonete arv suurenes võrreldes 2000. aasta rahvaloendusega ligikaudu 9,1%. Tavaeluruumidest 68,8% asub korterelamutes, 31% väikeelamutes ja 0,2% korteritega mitteelamutes.

Eesti elanikele kuulub 93,4% tavaeluruumidest, välisriigi elanikud 2,3%, riigile ja kohalikule omavalitsusele 1,8%.

Asustatud tavaeluruumide pind ja tubade arv

Asustatud tavaeluruumi keskmine pind elaniku kohta oli 30,5 m², eelmisel loendusel 24 m². Kõigis Eesti maakondades on võrreldes eelmise loendusega keskmine pind elaniku kohta suurenenud.

Asustatud tavaeluruumis oli keskmiselt 1,24 tuba elaniku kohta, 2000. aasta loendusel 1,06. Korterelamutes on enim 40–49 m² suuruseid kahetoalisi ning 60–79 m² suuruseid kolmetoalisi kortereid. Ühepereelamutes ja muudes väikeelamutes elatakse peamiselt nelja või enama toaga vähemalt 100 m² eluruumis.

Asustatud tavaeluruumide keskmine pind elaniku kohta, 31.12.2011

Diagramm: Asustatud tavaeluruumide keskmine pind elaniku kohta, 31.12.2011

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Selgusid Tallinna paremini restaureeritud majad

19.03.2013 Tallinn.ee

Kolmapäeval, 20. märtsil antakse üle tänukirjad parimate 2012. aastal restaureeritud mälestiste, miljööalade hoonete ja ajaloolisse keskkonda sobivate uusehitiste eest.

Preemiad ja tänukirjad annab kell 15.00 algaval üritusel üle Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti juhataja Aini Härm Sauna 10 endises aidahoones, mis tunnistati tänavu parimaks vanalinnas restaureeritud majaks.

Hoonete omanike kõrval soovitakse esile tõsta arhitekte, restauraatoreid ja arendajaid. Lisaks tänukirjadele jagatakse kõige eeskujulikumalt korrastatud majade omanikele preemiad. Preemiafond on 5000 eurot ja see jaguneb kuue maja vahel. Veel üheksa maja märgitakse aga ära Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti tänukirjaga.

Paremini restaureeritud kultuurimälestisteks tunnistati J. Poska 53, Sauna 10 ja Seene 8 hooned.

J. Poska 53 on1880. aastate lõpus Nikolai Thamme projekti järgi ehitatud historitsistlik puithoone Kadriorus, mis oli algselt pagaritööstur Georg Stude villa. Rikkaliku fassaadidekoori, võimsa trepikojatorni ning suure verandaga üks Kadrioru uhkemaid maju oli aastaid trööstitus seisukorras. Nüüdseks on Narva mnt ja J. Poska tänava nurk saanud väärika ehte – tublid omanikud on maja tervikuna muinsusteadlikult restaureerinud.

Parim restaureeritud maja vanalinnas on Sauna 10. Tegu on unikaalse 15. sajandist pärit kolmekorruseline aidahoonega. Ligi 15 aastat kasutuseta seisnud ja lagunenud paekivist hoone on täies mahus restaureeritud. Vana aida interjöör on säilitatud tõeliselt ehedalt: alles ja konserveeritud on originaalsed puidust toed, vahelaed ning puidust aidasalved. Kelder süvendati ning ruum sai tagasi kunagise kõrguse, tähelepanu väärivad kaunid võlvlaed, müüritrepi katke, väljakaevatud küünlanišid ja kunagiste ehitusjärkude eksponeerimine.

Seene 8 traditsionalistliku kõrge kivikatusega hoone kavandas arhitekt Robert Natus iseendale koduks. Hoonet peetakse Natuse loomingus üheks kaunimaks. Muinsusteadlikud omanikud on maja mitme aasta vältel nii väljast kui ka seest kultuurimälestisele vääriliselt korrastanud. Säilitatud ja traditsioonilisi materjale kasutades on restaureeritud kõik vanad detailid.

Kultuurimälestiste kategoorias tõstetakse esile veel vesilennukite angaaride töömahukat restaureerimist ning Kalasadama 2kunagise gaasitorni taaselustamist büroo- ja korteripinnana.

Parimad majad miljööaladel on Sügise 4, Hiiu-Maleva 56, Kiige 7 ja Jahu 7b.

Sügise 4 on 1903. aastal projekteeritud Lenderi tüüpi elamu, mis oli nõukogude perioodil kaotanud enamiku algsetest dekoratiivsetest fassaadidetailid. Hoone renoveerimisel taastati algse projekti järgi korrustevaheline püstlaudisest vahevöö, akende ehisdetailid, profileeritud piirdeliist, vahekarniisid ning laudis. Ülima asjatundlikkusega restaureeriti siseaknad, välisuksed, varikatus ning isegi koridorid. Esile tõstmist väärivad eeskujulikult taastatud detailid, mis kahjuks reeglina jäävad tähelepanuta – eeskujulikult laotud korstnapitsid, lipuvarda hoidja ja valgustatud maja numbrimärk.

Kiige 7 on1936. aastal RobertNatuse projekti järgi ehitatud eramu Nõmme mändide all. Restaureerimismeelsed omanikud taaskasutasid vanu katusekive katusekatte uuendamisel: vanad kivid paigaldati esiküljele ning uued hoovipoolsele viilule. Natuse projekti alusel taastati puuduvad aknaluugid, mis andsid maja üldilmele hoopis uue iseloomu. Kõik uksed ja aknad on säilinud ja restaureeritud.

Jahu 7b on 1908. aastal Voldemar Lenderi projekteeritud kortermaja Kalamajas, mis sarnaselt Sügise 4 hoonele oli Nõukogude ajal täiesti ümber ehitatud: kadunud olid kõik maja kaunistanud detailid ning aknaavad olid suuremaks murtud. Renoveerimise käigus toimus hoonega täielik metamorfoos: taastati akende esialgne asetus, suurus ja kuju ning välisuks ja laudis koos dekooriga. Kalamaja on tagasi saanud ühe tõeliselt miljööväärtusliku maja.

Hiiu-Maleva 56 -1925. aastal ehitatud hoone korrastamise puhul on tegemist täieliku restaureerimisega – laudis ja katus värviti, aknad ja uksed restaureeriti. Kogu töö toimus majaomanike valvsa pilgu all ning osa töödest teostati ka ise. Tööde eestvedaja missiooniks oli taastada kunagise kodumaja väärikus.

Veel märgiti tänukirjadega ära Laulupeo 7, Rapla 11, Adamsoni 32, Roopa 16/Villardi 8 ja Wismari 47. Viimane on 1880. aastal ehitatud väike ühekorruseline maja, mille restaureerimine on erakordne: tavaliselt jäävad nii pisikesed hooned kesklinnas suurematele jalgu, lisaks oli hoone seisukord avariiline.

Parimad uushooned ajaloolises keskkonnas on Salto AB projekteeritud Tallinna Ülikooli Balti Filmi- ja Meediakooli (Narva mnt 27) hoone ning Koidu 1 ja Paldiski mnt 9 kortermajad Proge OÜ-lt.

Allikas: Tallinn.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

На среднюю зарплату можно купить двухкомнатную квартиру на окраине Таллинна

19.03.2013 Tõnu Toompark

В Таллинне на среднюю зарплату можно купить квартиру площадью 51 квадратный метр, если взять за основу среднюю покупательскую способность, пишет Tallinna Postimees.

«Это будет средняя двухкомнатная квартира в панельном доме на окраине», – пояснил член правления Kinnisvarakool OÜ, аналитик Тыну Тоомпарк. При расчете средней покупательской способности Тоомпарк взял за основу среднюю зарплату по Эстонии, средние кредитные условия, а сроком выплаты кредита посчитал самые распространенные у нас 25 лет. В качестве процента он отметил среднюю процентную ставку за данный период, а также взял за основу среднюю стоимость сделки по региону.

«В 2007 году, в период бума, на таких условиях кредитования можно было купить жилье площадью лишь 20 квадратных метров, так что сегодня мы можем купить намного больше», – отметил эксперт.

«Если я одинокий холостяк и хочу купить квартиру на зарплату, я ее спокойно получу, на двоих с женой мы сможем купить уже трехкомнатную. Нынешняя процентная ставка благоприятствует покупке жилья, соотношение дохода и цены сейчас выгодное скорее для покупателя», – сказал Тоомпарк.

«Не стоит, конечно, думать, что за среднюю зарплату я должен получить новую трехкомнатную квартиру в центре города, это все же удовольствие для богатых людей. Центр города – самый дорогой район, и предназначен он для тех, кто зарабатывает больше среднего», – отметил аналитик.

По словам Тоомпарка, в целом, квартиры в Таллинне все же менее доступны людям, по сравнению с остальными регионами Эстонии. «В столице люди, конечно, лучше зарабатывают, и здесь проще найти работу, но вместе с тем следует учитывать, что цены на недвижимость выше», – сказал он.

Postimees.ru

http://rus.postimees.ee/1174028/na-srednjuju-zarplatu-mozhno-kupit-dvuhkomnatnuju-kvartiru-na-okraine-tallinna

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

AS Pro Kapital Grupp jõudis kasulikule kokkuleppele Aprisco B.V-ga

19.03.2013 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp juhatusel on heameel teatada, et ettevõte jõudis kokkuleppele Hollandi äriühinguga Apriso B.V peetavas vaidluses, milline toimus Rotterdami kohtus seonduvalt garantiikirjaga, mille alusel AS Pro Kapital Grupp tagas Serval S.r.l (endise nimega Domina Hotel Group S.p.a, endine grupi ettevõte) Rotterdami hotelli rendikohustusi. Kohtuasi algatati mais 2010 ja juulis 2012 rahuldas Rotterdami kohus Aprisco B.V nõude summas 1 409 265,2 eurot. Kohtuotsus kaevati AS Pro Kapital Grupp poolt edasi septembris 2012.

Kokkuleppe jõustumise eeltingimuseks oli kokkuleppe allkirjastamine mõlema poole poolt ja ühekordse makse summas 1 000 000 eurot tähtaegne tasumine AS Pro Kapital Grupp poolt.

Kokkulepe allkirjastati ja kokkuleppeline summa 1 000 000 eurot on AS Pro Kapital Grupp poolt tasutud. Summa on lõplik, pooltel ei ole muid nõudeid üksteise vastu (sealhulgas kohtukulude nõudeid).

Kokkuleppe sõlmimisega leppisid pooled kokku lõpetada kõik vaidlusega seotud kohtuvaidlused.

Juhatuse esimees Paolo Michelozzi kommenteeris kokkuleppe sõlmimist järgnevalt: „selles pikaleveninud vaidluses kokkuleppele jõudmine ja kokkuleppe tingimused olid ettevõttele kasulikud, kuna kokkuleppe alusel tasutav summa oli ca 40% väiksem kui Rotterdami esimese astme kohus Apriscole määras. Meil on heameel lugeda antud vaidlus lõppenuks ja keskenduda ettevõtte põhitegevusele“.

Kokkuleppe sõlmimine avaldab positiivset mõju 1. kvartali kasumiaruandele summas 409 000 eurot, kuna ettevõte oli seisuga 30.06.2012 moodustanud vaidlusega seotud provisjoni summas 1 409 000 eurot. Ainus ja lõplik makse Apriscole moodustas aga 1 000 000 eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Statistika: Eesti keskmine palk tõusis korterihindadest kiiremini

19.03.2013 Tõnu Toompark

Eesti keskmine brutopalk oli statistikaameti andmetel 2012 IV kvartalis 916 eurot. Aastaga kasvas palk 5,9 protsenti.

Eesti korteritehingu keskmine hind oli samal ajal maa-ameti andmetel 769 eurot. Seega ületab keskmine palk korteri keskmist ruutmeetrihinda 147 euro võrra.

Kui keskmine palk kasvas aastaga 5,9%, siis korteritehingu keskmine hind tõusis sama ajaga ainult 5,1%.

Siin tuleb muidugi tähele panna, et kõne all on Eesti keskmised näitajad.

Näiteks Tallinna keskmine palk tõusis aastaga 5,3% ja tõusis 1047 euroni kuus. Korteritehingute keskmine hind oli aga samal ajal Tallinnas 1128, mis on kõrgemal, kui keskmine palk.

Tallinna korteritehingu aastane tõus oli 5,6% ehk palgakasvust väiksem.

Eesti keskmine brutopalk (€) ja palga muutus, % – kvartalite lõikes

Keskmine palk ja korteriomanditehingute hind ja tehingute arv

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Pressiteade: Aasta betoonehitis on Tallinna Lennusadama vesilennukite angaar

18.03.2013 Tõnu Toompark

Eesti Betooniühing kuulutas tänasel betoonipäeval Tallinnas, Viktoria Keskuses välja konkursi „Aasta betoonehitis 2012” võitjad.

Aasta betoonehitis 2012 – Tallinna Lennusadama vesilennukite angaari betoonkonstruktsioonide rekonstrueerimine (Vesilennuki 6, Tallinn).

Konkursi peaauhind – konstruktorid Karl Õiger ja Heiki Onton.
Tellija auhind – Eesti Meremuuseum
arhitektuuri auhind – KOKO Arhitektid OÜ: Raivo Kotov, Andrus Kõresaar
konstruktori auhind (uued konstruktsioonid) – Neoprojekt OÜ: Priit Luure, Riho Märtson
ehitaja auhind – Nordecon AS, betoon – Sika Baltic SIA Eesti filiaal, Rudus AS.

Vesilennukite angaar on aastatel 1915-1917 projekteeritud ja ehitatud Taani firma Christian & Nielsen poolt, tolleaegsesse Miinisadamasse. Nimetatud õhukene koorik-konstruktsioon on selleaegse raudbetooni teooria ja praktika üks silmapaistvaim saavutus kogu maailmas.

Üheks taastamistööde suurimaks väljakutseks kujunes angaari kuplitesse tekkinud pragude täitmine – konstruktsioonile ohtlike pragude pikkuseks mõõdeti kokku 3,6 kilomeetrit. Kõik praod õmmeldi metallvarrastega kinni ja täideti spetsiaalse seguga. Kuplite alla on lisatud uus raudbetoonkiht, mis on taastanud nende tugevuse.

Žürii kommentaar: Selles rekonstrueerimistöös on innovatsiooni rohkem kui paljudes uutes ehitistes. Lennusadama angaar näitab hästi betooni pikaealisust ning on betooni kui materjali populariseerijana väga oluline. Ehitajate töö väärib suurt tunnustust.

Žürii esimees Aadu Kana: Vesilennukite angaari restaureerimisprotsessi nimetavad eksperdid ehitusalaseks vägiteoks, kuna neid angaare polnud 95 aasta jooksul praktiliselt üldse remonditud ja nende seisukord oli ülihalb. Üheks selle meie oludes enneolematu rekonstrueerimisprotsessi eestvedajaks oli Tallinna Tehnikaülikooli professor Karl Õiger, kes on 11 aasta jooksul Lennusadama angaaride uurimise ja rekonstrueerimise võimalikuks saamisega tegelenud.

Eriauhind arhitektuurse kontseptsiooni eest – Tartu Ülikooli Narva kolledži hoone (Raekoja plats 2, Narva) – Arhitektituuribüroo Kavakava OÜ: Siiri Vallner, Indrek Peil, Katrin Koov.

Hoone dominandiks on Raekoja platsi poolne valgest betoonist esisein, mis joonistab ruumis detailideni välja hävinud börsihoone mahu ja ajaloolise fassaadi vormi. Fassaadi väliskiht on esimese korruse ulatuses valatud kõrgekvaliteedilisest valgest betoonisegust (valge tsement, valged täitematerjalid). Teise, kolmanda ning Raekoja platsi poole eenduva neljanda korruse (,,noka”) esisein on monteeritud valgest betoonist paneelidest.

Žürii kommentaar: Betooni parimal moel populariseeriv hoone. Väga puhtalt lõpuni välja peetud maailmatasemel arhitektuurne kontseptsioon. Kogu hoone on väga betoonilik, ka seestpoolt hästi betooni eksponeeriv. Suurepärane näide hoonest, kus betoon teenib arhitektuuri.

Eesti Ehitusinseneride Liidu eriauhind – Karl Õiger’ile ja Heiki Ontonile – Tallinna Lennusadama vesilennukite angaari betoonkonstruktsioonide restaureerimise eest.

Eesti Ehitusinseneride Liidu diplomid:

Priit Luure ja Riho Märtson – Tallinna Lennusadama vesilennukite angaari rekonstrueerimine, konstruktsiooniosa projekt;
Maari Idnurm ja Siim Randmäe – Tartu Ülikooli Narva kolledži hoone konstruktsioonide projekt;
Kaido Sooru – Muuga sadama idaosa viadukti projekt.

Ajakirja „Ehitaja” eriauhind – AS-ile Nordecon – Tartu Pauluse kiriku krüpti ja kolumbaariumi ehituse eest.

Tänavu kolmeteistkümnendat korda korraldatud konkurss „Aasta Betoonehitis” on ellu kutsutud, et tutvustada avalikkusele betooni avaraid kasutusvõimalusi ning tunnustada neid inimesi, kes oma ideede ellurakendamiseks on kasutanud kodumaist ehitusmaterjali – võimalusterohket ja vormitavat betooni.

Tänavusele konkursile laekus 16 tööd. Konkursile sai esitada 2012. aasta jooksul tellijale üle antud betoonehitisi ja neis kasutatud konstruktsioone ja menetlusi.

„Aasta Betoonehitis 2012” konkursi žüriisse kuulusid esindajad Eesti ehitusala liitudest: Eesti Betooniühingust – Johannes Pello, Eesti Arhitektide Liidust – Ralf Lõoke, Eesti Ehitusettevõtjate Liidust – Indrek Peterson, Eesti Ehitusinseneride Liidust – Heiki Meos, Eesti Ehitusmaterjalide Tootjate Liidust – Enno Rebane, Eesti Projektbüroode Liidust – Andres Saar, Aadu Kana, žürii esimees, samuti ehitusajakirjanike esindajad – Eva Kiisler ajakirjast „Ehitaja”, Liivi Tamm ajalehest „Äripäev” ning Soome arhitekt Maritta Koivisto ajakirjast „Betoni”.

Eesti Betooniühing on betooni kui kodumaise ehitusmaterjali kasutamist edendav ühing, kuhu kuulub 49 ettevõtet, organisatsiooni ja eraisikut.

AS Technopolis Ülemiste emaettevõte Technopolis Plc omandab linnaku Vilniuses

18.03.2013 Tõnu Toompark

Technopolis on allkirjastanud kokkuleppe uue büroolinnaku omandamiseks Leedus, Vilniuses. See kinnisvaraost on kooskõlas Technopolise rahvusvahelise kasvu strateegiaga, mis on keskendunud Põhjamaade ja Balti regioonile.

Ostuhind, mis sisaldab ka linnaku kolmanda hoone ehituse lõpetamist, on 61 miljonit eurot. Ettevõte loodab tehingu lõpule viia 1. maiks 2013. Technopolis tõstab oma tulevikuprognoosi 2013. aasta netokäibe ja EBITDA kasvu kohta 9-12 protsendilt 14-17 protsendini, eeldusel, et tehing edukalt sõlmitakse.

Linnak on varustatud hea transpordiühenduse ja teenustega ning asub vähem kui kolme kilomeetri kaugusel Vilniuse ärikeskusest, vahetult uue kavandatava ringtee kõrval. Linnakus asub kolm hoonet, milles on rendipinda kokku 42 300 m2. Kasvupotentsiaali on 30 000 m2 jagu.

Viimane kolmest hoonest valmib kava kohaselt 2013. aasta oktoobris. Büroopindade arvu kasv Vilniuse kinnisvaraturul on olnud tagasihoidlik ja turul on B-klassi vabade kontorite määr ligikaudu 11%. Rendihinnad on pidevalt tõusnud ja keskmine neto rendihinna tase on praegu 8-14 eurot ruutmeetri kohta.

Investeeringu puhastulu määr on 8,2%. Esialgne rahavoopõhine puhastulu määr on 7,6% ja eeldatavasti stabiliseerub see 9,3% tasemel. Linnaku kahe hoone pinnad on pikaajaliste rendilepingute alusel sajaprotsendiliselt välja renditud ja veel lõpetamata hoone pinnad on juba 46% ulatuses broneeritud. Linnaku klientide hulgas on pangandus-, konsultatsiooni- ja masinaehituseettevõtteid.

Leedu on Baltimaade suurima majandusega riik, millel on hea geograafiline asukoht – riigil on ühine piir Poola, Läti, Valgevene ja Venemaaga. Oodatav majanduskasv on 2013. aastal 3,1%. Kava kohaselt liitub Leedu eurotsooniga 2014. aastal, ent riigi valuuta – litt – on seotud euroga juba alates 2002. aastast. Finantskriisist saadik on riik muutunud finants- ja IT-sektori ettevõtete hulgas populaarseks nearshoring-ettevõtluse asukohaks.

Korterelamute huvi laenuvõtmise vastu on tõusnud

18.03.2013 Tõnu Toompark

Eelmisel aastal väljastasid pangad korterelamutele laene 36 mln euro ulatuses (2011. aastal 22 mln eurot), laenu võttis 391 korterelamut.

Kokku on korterelamutele väljastatud laene alates 2001. aastast 208 mln euro ulatuses, laenu on võtnud hinnanguliselt 6000 korterelamut.

„Korterelamute laenuturg on teinud läbi suure arengu. Rekonstrueerimistoetus on motiveerinud korterelamuid terviklikult rekonstrueerima ning suurendanud laenude ja laenukäenduste väljastamist. Laenuturgu on muutnud aktiivsemaks ka soodsa intressiga pikaajaline KredExi renoveerimislaen, mis suurendas korterelamute huvi laenuvõtmise vastu märkimisväärselt. Samas on inimesed kriisi tagajärjel täiendavate kohustuste võtmisel jätkuvalt ettevaatlikud,“ ütles KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juht Mirja Adler.

Kõigist eelmisel aastal Eestis korterelamutele välja antud laenudest moodustas korterelamulaenu käendusega laen 4,8 mln eurot, mida KredEx käendas 2,8 mln euro ulatuses (2011. a. vastavalt 3,8 ja 2,4 mln eurot). KredExi korterelamulaenu käendust on kasutanud alates 2001. aastast 648 korterelamut, kes on kokku laenanud 19 mln eurot.

Viimase 10 aasta jooksul oli suurim korterelamulaenude maht 2008. aastal, mil korterelamutele väljastati laene kokku 63 miljoni euro ulatuses. Pankade poolt korterelamutele väljastatud keskmine laenusumma on tänaseks ületanud 2008. aasta taseme. Kui 2008. aastal oli keskmine korterelamutele väljastatud laenusumma 87 450 eurot, siis 2012. aastal oli see 92 799 eurot.

Laenutähtajad on võrreldes 2008. aastaga pikenenud kolm aastat, kui 2008. aastal oli keskmine laenu tagasimaksmise periood 12 aastat, siis 2012. aastal juba 15 aastat.

KredEx on riigile kuuluv finantsasutus, mis aitab parandada Eesti ettevõtete rahastamisvõimalusi, maandab krediidiriske ja võimaldab inimestel rajada või renoveerida oma kodu.

Ober-Hausi kinnisvaraturu ülevaade 2013

18.03.2013 Tõnu Toompark

Ilmunud on Ober-Hausi kinnisvaraturu ülevaade 2013.

Ülevaade kajastab büroopindade, kaubanduspindade ja elamispindade turgu Eestis, Lätis ja Leedus.

Laadi alla: Ober-Haus_Market_Report_Baltic_States_2013

DTZ Kinnisvaraeksperdi II poolaasta turuülevaated

18.03.2013 Tõnu Toompark

DTZ Kinnisvaraekspert on kinnisvaraturu ülevaateid koostanud juba 1995. aastast. Täna koostame regulaarselt kinnisvara turuülevaateid, mis hõlmavad kõiki kolme Balti riiki ja keskenduvad teatud turusegmentidele.

Ilmunud on inglisekeelsed Balti turuülevaated 2012. aasta II poolaasta kohta:

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Üürikorter kui viies pensionisammas

17.03.2013 Rando Vanaveski

Mõni aeg tagasi oli teravalt päevakorras kinnisvarapensioni võimaluste loomine ja seadustamine. Samas teadlikumad inimesed on selleks omale juba ammu võimaluse leidnud.

Hetkel valitsev inflatsiooniline majanduskeskkond ei soosi kuidagi säästmist. Raha, mis seisab pangakontol, kaotab iga päevaga oma ostujõudu – tähtajaliste hoiuste intressimäärad on väga madalad ega suuda inflatsiooniga sammu pidada. Nii ongi paljud, keda huvitab oma vara väärtuse säilitamine või selle kasvatamine, leidnud enda jaoks sobivaks rahapaigutuse viisiks kinnisvara. Põhjuseid selleks ei pea pikalt otsima – hästi läbimõeldud kinnisvarainvetseeringud on suhteliselt stabiilsed, läbipaistvad ja arusaadavad ning loomulikult ka tulusad.

Seejuures ei pea kinnisvarainvesteeringuks olema ilmtingimata mõni büroohoone või arendusprojekt – samavõrd tulus võib olla ka lihtne ja väike üürikorter. Milline korter aga sobib investeeringuks ning mida peaks tavaline inimene kinnisvarasse investeerimisel silmas pidama?

Kaks tuluteenimisviisi.

Kinnisvarainvesteeringult on võimalik tulu teenida kaheti: igakuiselt saadav üüritulu ning tõusvate kinnisvarahindade korral korteri väärtuse kasv (ka täna on korteriturg mõõdukas tõusutrendis). Kui teine neist on oluline lühikese ajalise perspektiivi puhul (osta odavalt – müü kallilt), siis esimene aga on määrav pikaajaliste investeeringute puhul.

Üldjuhul neid siiski kombineeritakse. Viienda pensionisamba planeerimine on aga pikaajaline protsess ning kõige lihtsam on vaadata üüritulu (kuu üür x 12) suhet korteri ostuhinda (tootlus, %). Nii muutuvad võrreldavaks ka esmapilgul võrreldamatud investeerimisvõimalused (nt korterid Tallinna Vanalinna uusarenduses või Kopli vanas majas).

Oma otsust tehes tuleks välja arvutada erinevate alternatiivide tootlused. Konkreetse objekti lõpliku müügihinna andmed saate müüjaga kaubeldes, võimalike üüritulude andmed saate küsida aga suurematest kinnisvarabüroodest, kus on piisavalt kutselisi kinnisvaramaaklereid ning piisava mahuga üüritehingute andmebaasid.

Selleks aga, et oma energiat säästa, tasub teada, kust ja mida hakata otsima. Potentsiaalsed tootlused erinevad Tallinnas nii linnaosade kui ka toalisuse lõikes. Ka teistes linnades (aktiivse üürituruga Tartu ja Pärnu) on erinevused tuntavad. Järgnevas tabelis on toodud Tallinna linnaosade keskmised tootlused:

Allikas: Domus Kinnisvara. Arvutuse aluseks on võetud Domus Kinnisvara üüritehingute andmebaas ning Maa-Ameti tehinguandmed.

Esitatud tabel ei sisalda absoluutset tõde, vaid tugineb konkreetse perioodi tehingustatistikale. Küll aga annab see piisavalt hea indikatsiooni, kus piirkonnas on tootlused suuremad ning kus väiksemad. Kui tihtipeale räägitakse sellest, et investeeringuks peaks ostma korteri Kesklinnas, siis tegelikult võib parema tootluse saavutada hoopiski Kesklinna lähipiirkondades.

Põhjuseks asjaolu, et väljaspool Kesklinna on kinnisvara hinnad soodsamad. Sama kehtib loomulikult ka üürihindade kohta, kuid see vahe on veidi väiksem ning seetõttu on ka tootlus parem. Seega kindlasti tasub muuhulgas tõsiselt kaaluda ka näiteks Mustamäe ja Kristiine kortereid.

Parima tootluse aga annavad reeglina väiksemad ühe- ja kahetoalised korterid. Seetõttu tasub investeeringuks üürikorterit ostes pöörata tähelepanu planeeringule ning efektiivsele ruumikasutusele. Üürniku vajadused on enamasti mõnevõrra tagasihoidlikumad, kui omaniku omad, mistõttu võib pakkuda sama raha eest veidi kitsamaid olusid. See aga mõjutab ostes kulusid ja pikas perspektiivis tulusid tuntavalt.

Arvesta riskidega

Nagu iga investeeringuga, peab ka kinnisvarasse investeerides arvestama teatud ohtudega. Üürikorteri majandamisel tulenevad riskid konkreetsest objektist (korteri ja maja seisukord ja selle säilitamine), üüriäri spetsiifikast (üürnik, üürileping jne) ning loomulikult ka kinnisvaraturust (nõudluse-pakkumise suhe, hinnamuutused jms).

Valdavalt on võimalik riske maandada. Näiteks objektiga seotud riskid saab minimeerida enne ostu tehtavate ekspertiisidega ning pärast ostu kindlustuste ning heaperemeheliku majandamisega. Üüriärist tulenevad riskid saab maandada pädeva partneri (tuntud firma ja kutselise kinnisvaraspetsialisti) kaasamisega üürniku otsimisele, valimisele ja üürisuhte haldamisele.

Näiteks tasub enne üürilepingu sõlmimist alati põhjalikult uurida üürniku tausta – kontrollida krediidiajalugu ning maksekäitumist, kasutada Google otsingut, küsida soovitusi, vajadusel isegi käendust.

Mõni üürnikuga seotud risk on lähiajal kirgi kütnud ka meedias. Tuginedes kogemusele võin öelda, et „Pealtnägijas“ näidatud „puuküürnikud“ on pigem kahetsusväärne erand kui tavapärane praktika. Domus Kinnisvara kogemuse kohaselt on üürisuhte tõhusaks toimimiseks vajalik omaniku (või tema esindaja) poolne regulaarne järelevalve. Nii välditakse makseprobleeme, tagatakse heaperemehelik kasutus ning muude võimalike probleemide ennetamine.

Arvestama peab ka tururiskiga. Buumiajal valitses turul muretus ning konsesuslik arvamus, et turg saab liikuda vaid ühes suunas – üles. Tegelikkus oli aga hoopis midagi muud. Täna on korterite müügihinnad taas kerges tõusutrendis ning optimism nina püsti ajamas. Üüriturg on täna pigem stabiilne kõikudes nii hindade kui tehingumahtude osas vastavalt tavapärasele sesoonsusele.

Siiski võivad ka üürihinnad langeda, mistõttu on oluline, et ostetud korter oleks likviidne st oma asukohalt ja omadustelt selline, mida on lihtne välja üürida või müüa.

Vajalikud suured summad. Kui aktsiatesse investeerimist võib alustada ka näiteks saja euroga, siis kinnisvara puhul on summad oluliselt suuremad. Täna tehakse päris palju investeeringuid üürikorteritesse just hinnavahemikus kümme kuni kakskümmend tuhat eurot, mis pakub hea objektivaliku puhul 7-9%-list tootlust.

Need, kellel piisavat summat endal olemas ei ole, ei peaks aga kinnisvarasse investeerimise mõtet päris maha matma, vaid tasuks kaaluda laenuraha kasutamist. Täna on laenuintressid sisuliselt madalamad, kui inflatsioon ning igasugune finantsvõimenduse kasutamine suurendab tootlust. Loomulikult suurendab laenuraha ka riski.

Samas on tihtipeale igakuine laenumakse sarnane korteri väljaüürimisel saadud tuluga, mis seda riski maandab.

Tähelepanuväärne sisenemisbarjäär võib olla ka info puudus. Osa informatsiooni on avalikes internetiportaalides kõigile kättesaadav, kuid päris märkimisväärsele ning olulisele osale pääsevad ligi ainult teatud kinnisvarabürood. Näiteks kajastavad kinnisvaraportaalid küll pakkumishindu, kuid need erinevad statistiliselt reaalsetest tehinguhindadest ca 20 – 30%.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Elamispindade üüriturg pakub mõistlikku teenimisvõimalust

17.03.2013 Tõnu Toompark

Palju juttu aktiivse üürituru teemal on pannud nii mõndagi inimest mõtlema, kas peaks ka ehk endale korteri soetama, mille väljaüürimisest tulu teenida. Kui seda teha, siis kui palju tulu on võimalik teenida?

Üüritulu tootluse mõõtmiseks on lihtne võimalus arvestada võimaliku üürikorteri aastast tulu ehk üürikorterite pakkumishinda ja jagada see korteri väärtusega ehk korterite pakkumishinnaga portaalis KV.EE.

Korterite erineva suuruse tõttu saame sama arvutuse teha korterite ruutmeetri baasilt. Nii on võimalik erinevaid investeerimisvõimalusi hõlpsalt võrrelda ja hinnata, kas üüritulu annab võimaluse kasumi teenimiseks või on tegemist hobiprojektiga, millele tuleb peale maksta.

Tavapärane üüritootlus on 5,0-6,5 protsenti

Läbi lähiajaloo on portaali KV.EE pakkumishindade alusel arvutatav üüritootlus püsinud üsna stabiilselt 5,0 ja 6,5 protsendi vahel. See tähendab, et korteri üürileandja saab iga-aastaselt korteri väärtusest 5,0-6,5% üüritulu.

2011. a. suvel oli meil üüribuum. Üüribuumi taust oli äkiliselt suurenenud nõudlus, kus üürnikud proovisid veel viimaseid „vana hinnaga“ üürikortereid rabada. Kindlasti mängis nõudluse suurenemisel väikest, kuid kandvat rolli ka Tallinna kultuuripealinnaks olemine, mis tõi siia palju turiste.

Minibuum viis üürihindade kiirele tõusule ja tavapärase üüritootluse kasvule Tallinnas 2010. a. 4,9% tasemelt 6,5 protsendini. Tallinna hindadega paralleelselt kasvasid ka Tartu üürihinnad. Tartu üüritootlus kasvas aga koguni 7,3 protsendini.

Suur vakantsus viib Tartu üürihinnad üles

Tartu kõrgemad üüritootlused justkui viitavad, et Eesti suuruselt teises linnas on võimalik üüriäris märksa suuremat kasumit teenida. Kõrgema üüritootluse medali teine külg on aga Tartu üürituru hooajalisus.

Rahanappuses vaevlevad tudengid lõpetavad Tartus üürilepingud nii vara, kui võimalik ja alustavad uue üürilepinguga nii hilja, kui võimalik. See tähendab, et Tartu üürileandjate korterite vakantsus on märksa kõrgemal, kui näiteks Tallinnas, kus taoline sesoonsus on vähemmärgatav.

Vakantsuseperioodil ehk ajal, mil üürileandjal üürniku ei ole peab üürileandja omast taskust maksma kinni korteri kõrvalkulud ehk kommunaalkulud. See on täiendav kulu üürileandjale, mida tartlased proovivad kõrgema üürihinnaga tagasi teenida.

Hea tootlus on aktiveerinud väikeinvestorid

Tänane tavapärase vahemiku ülemises ääres olev üüritootlus on aktiveerinud väikeinvestorid. Eraisikust investorile on korteriinvesteering kõige hõlpsamini kättesaadav võimalus kinnisvarasse raha paigutada.

Turul on hulk rahapaigutuste otsijaid, kes soovivad soetada väljaüürimiseks sobiliku elamispinna ja hindavad ostu mõistlikkust üüritootluse alusel.

Kinnisvaraturu paratamatus on see, et pakkumine suureneb või väheneb aeglaselt. Küll võib tänaseid suundumusi arvestades eeldada, et üüritootlus pikas, st 2-3-aastases perspektiivis lisanduva pakkumise arvelt pisut väheneb.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Maamaks tahab maksmist

17.03.2013 Piret Rondo

Käesoleval aastal on kodualune maa kogu Eestis maksuvaba. Maamaksuseaduse alusel maamaksu ei määrata ja maksuteadet ei väljastata, kui maksusumma on alla viie euro.

Sel aastal on maksuteade tulnud üllatuslikult paljudele neile, kes eelnevatel aastatel seda pole saanud, ja põhjusel, et maksu- ja tolliamet liidab ühe kohaliku omavalitsuse piires isiku kõikide maakasutuste maksukohustused.

Kodualuse maa maamaksusoodustuse saamiseks on vaja nelja asjaolu üheaegset esinemist: isik peab olema maa omanik või maa kasutaja maamaksuseaduse § 10 mõistes; maa peab olema elamumaa sihtotstarbega või maatulundusmaa sihtotstarbega maa koosseisu kuulub õuemaa kõlvik; maal asub hoone; maal asuvas hoones on maa omaniku või maa kasutaja püsiv elukoht vastavalt rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmetele.

Maksuvabastust saab vaid elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas kuni 0,15 hektari ulatuses tiheasustusega alal (st linnas, vallasiseses linnas, alevis, alevikus ja üldplaneeringuga kohaliku omavalitsusüksuse või maakonnaplaneeringuga maavanema poolt tiheasustusega alaks määratud alal) ja mujal kuni 2,0 hektari ulatuses.

Pärnu linnas maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistuid ei ole.

Kui maa on kaasomandis, siis arvestatakse maksuvabastus proportsionaalselt kaasomandi suurusest.

Kuni 64eurone maamaks mis tahes kohaliku omavalitsuse üksuses asuvalt maalt tasutakse 31. märtsiks. Maamaksust, mis ületab 64 eurot, tasutakse 31. märtsiks vähemalt pool, kuid mitte vähem kui 64 eurot. Ülejäänud osa maamaksust tasutakse hiljemalt 1. oktoobriks.

Juhul kui maksumaksja ei ole tasunud maamaksu seaduses sätestatud ja/või maksuteatel märgitud tähtpäevaks, on ta maksukorralduse seadusest tulenevalt kohustatud tasuma tähtpäevaks tasumata summalt intressi 0,06 protsenti päevas. Intressi arvestatakse alates päevast, mis järgneb päevale, millal maksu tasumine pidi toimuma, kuni tasumise või tasaarvestamise päevani, viimane kaasa arvatud.

Juhul kui maksumaksja ei ole tasunud maamaksu seaduses sätestatud ja/või maksuteates märgitud tähtpäevaks, on maksuhaldur maksukorralduse seadusest tulenevalt kohustatud algatama sundtäitmise.

Oluline on siinjuures see, et tuleva aasta veebruaris taas tulu deklareerides ja tähtaegselt tasutud maamaksu korral võib maksumaksja enam makstud tulumaksu tagasi saada esimeste seas.

Maksuvõlglane aga peaks arvestama, et tulumaksuseaduse alusel võib maksu- ja tolliamet enam makstud maksusumma tagastada alles 1. juuliks.

Seega, kellele on enam makstud tulumaksu tagastamisega saadav raha olulise tähtsusega, võiks sellega arvestada ja maamaksu kohustuse olemasolul selle õigel ajal täita.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvara tegu 2012 laureaat on Tallinna Linnaplaneerimise Amet

15.03.2013 Tõnu Toompark

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) kuulutas täna välja „Kinnisvara tegu 2012“ laureaadi, kelleks on Tallinna Linnaplaneerimisamet, Tallinna uue ehitusmääruse eest.

„Põhjuseks, miks Tallinna linna ehitusmäärus teiste nominentide seas enam hääli sai ja laureaadiks osutus, on kinnisvaraarendajaid seni ahistanud detailplaneeringute menetlustähtaegade kohati vägagi ebamõistlik pikkus“ märkis EKFLi tegevdirektor Tõnis Rüütel.

Kinnisvaraarendajate lootuste kohaselt peaks uue ehitusmääruse rakendamine ennekõike tagama planeeringute menetlemise aja tuntava lühenemise, menetluse parema jälgitavuse ning halduskoormuse vähenemise.

Ühe peamise muudatusena ei nõua uus ehitusmäärus enam detailplaneeringu eskiisi koostamist. Kuna eskiisi koostamine ja menetlemine võttis kolmandiku kuni poole planeeringu koostamisele kuluvast ajast, peaks detailplaneeringu menetlemisele eelnevast dubleerivast eskiisimenetlusest loobumine menetlusaega märkimisväärselt lühendama.

Teiseks oluliseks muudatuseks on detailplaneeringu esitamine, menetlemine ja kooskõlastamine elektroonselt. Ka see lühendab kuluvat aega, samas muudab kogu süsteemi läbipaistvamaks ja lihtsamini jälgitavaks.

Auhinnale „Kinnisvara tegu 2012“ said kandidaate esitada kõik EKFLi liikmed. Nominentide hulgast valis võitja EKFL-i juhatus.

Aasta kinnisvara tegu märgitakse ära kord aastas ja võitja kuulutatakse välja EKFL-i igakevadisel konverentsil „Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg“. Asjakohase tunnustuskirja juurde käib Tauno Kangro skulptuur „Mees oma unistuste aknal“.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) on loodud 1994. aastal, mis ühendab kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse ja konsultatsioonidega tegelevaid äriühinguid.