Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Swedbank: käesoleval aastal kasvab Eesti majandus 3,3%

11.04.2013 Tõnu Toompark

Meie eelduste kohaselt võtab Euroopa majanduse elavnemine ja üleilmse kasvu kiirenemine veel aega, mistõttu ootame käesoleval aastal ekspordi reaalkasvu aeglustumist. Prognoosi järgi kasvab Eesti SKP peamiselt sisenõudluse toel sellel aastal 3,3% ja kiireneb välisnõudluse paranedes 2014. aastal 4,2%ni.

Eesti kaubanduspartnerite majandus peaks elavnema alates käesoleva aasta teisest poolest ning see hakkab toetama meie ekspordikasvu. Eeldame, et investeeringud aeglustuvad märkimisväärselt, peamiselt valitsussektori investeeringute vähenemise tõttu. Kuigi ettevõtete kasumid on kasvanud, investeerivad nad sellel aastal ettevaatlikult, peamiselt ebakindluse tõttu välisnõudluses. Kui välisnõudlus peaks aga paranema, on ettevõtetel toodangu suurendamiseks piisavalt vaba tootmisvõimsust.

Kuigi töötute arv on ikka veel suhteliselt suur, on ettevõtetel raskusi personali leidmisel. Struktuurne tööpuudus ja ebasoodne demograafiline olukord piiravad tööhõive kasvu ja takistavad töötuse kiiret vähendamist. Eeldame, et ettevõtted hoiavad oma tööjõukulud kontrolli all ning lõhe palgakasvu ja tööjõu tootlikkuse kasvu vahel väheneb. Tootlikkuse suurendamine on ettevõtete konkurentsivõime jaoks ülimalt tähtis.

Käesoleval ja järgmisel aastal panustab majanduskasvu kõige enam eratarbimine. Kodumajapidamiste ostujõudu suurendavad nii nominaal- kui reaalpalga kasv, kui ka töötuskindlustusmakse vähendamine, miinimumpalga ja pensionide tõus.

2012. aastal piirasid kodumajapidamiste ostujõudu toiduainete ja mootorikütuse kõrgemad hinnad ning suuremad eluasemekulud. Elektrituru avanemisest tulenenud elektrihinna järsku tõusu aasta algul ning alkoholi ja tubaka aktsiisimaksu suurenemist tasakaalustasid osaliselt väiksemad transpordikulud tänu tasuta ühistransporditeenuse kasutuselevõtule Tallinnas. Kõrgema elektrihinna mõju taandub järgmisel aastal baasefekti tõttu ning väline inflatsioonisurve peaks 2013. aasta teisel poolel alanema. Samal ajal võib oodatav palgakasv tõsta teenuste hindu ja kiirendada mõnevõrra alusinflatsiooni. Meie hinnangul aeglustub inflatsioon tänavu 3,3%ni ja 2014. aastal 2,9%ni.

Maamaksutõus vähendab elamispindade kättesaadavust

11.04.2013 Tõnu Toompark

Kodukulude alandamise ja maamaksuvabastuse teemade käsitlusest on kahetsusväärsel kombel kõrvale jäänud maamaksu ja üürikorterite kurb seos.

Maamaksuvabastus on ettenähtud ainult omanike kodualuse maa osas. Seega jääb maamaksuvabastusest kõrvale elamispind, mis ei ole omaniku enda koduks – näiteks väljaüüritud eluruum.

Võlaõigusseaduse paragrahv 293 ütleb, et üürileandja kannab asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Seega annab seadus loogilise võimaluse, et üürileandja ja üürnik lepivad kokku, et maamaksu tasub üürnik.

Enamus üürileandjaid ei ole maamaksu tasumise osas üürnikuga kokkulepet teinud ja seega peavad nad maamaksu ise tasuma. Maamaksu näilise kaotamisega kaasnes oluline maamaksu tõus ja see paneb kõiki üürileandjaid teemale vanade üürilepingute lõppemisel ja uute sõlmimisele olulist tähelepanu pöörama.

Maamaksu näol on tegemist selgelt väljaüüritavast asjast tuleneva kuluga, selle kulu kandmine üürniku poolt on vägagi loogiline. Arvestades, et üürileandjad ei ole maamaksu osas üürnikega kokkuleppeid teinud ja nad peavad mitmekordseks kasvanud maamaksu siiski valdavalt ise tasuma, on elamispindade väljaüürimise raskele teele veeretatud veel üks küll väike, aga takistav kivi.

Maamaks vähendab eluruumide üürileandjate madalat üüritootlust veelgi ja muude üürniku poole kalduolevate seadusandlusest tulenevate takistuste kõrval muudab selle ettevõtluse vormi veelgi keerukamaks.

Maamaksu oluline tõus ja üürileandjate teadmuse kasvamine viivad selleni, et uutesse üürilepingutesse kirjutatakse sisse punkt, millega maamaksu kulu kantakse edasi üürnikule. See turu tavade muutus muudab eluruumi üürilevõtmise kallimaks.

Alternatiivne võimalus seadusest möödahiilimise võimalusi otsivatele üürileandjatele on enese elukoha registreerimine väljaüüritavale pinnale. Selline kavalus käib tõenäoliselt käsikäes üüritulu varjamise ja maksude mittemaksmisega. See ei ole suund, kuhu me tüüri peaksime pöörama.

Täna on riik elamumajanduse arengukava näol endale teadvustanud, et üüripindadest on puudus. Eluruumide üürisektor ja selle laienemine on elamispindade kättesaadavuse seisukohast äärmiselt olulised. Samas on maamaksuvabastus üürisektori puhul viinud sisuliselt olulise maksutõusuni, mis pärsib uute üüripakkumiste turule toomist.

Elamispindade turu kvalitatiivse arendamise ja elamispindade kättesaadavuse suurenamise nimel tuleb elamispindade üürileandmise takistamise asemel seda hoopis soosida. Seda veel eriti tänastes majandusoludes, kus äsja seljataha jäänud majanduskriisist tulenevalt ei ole paljudel koduotsijatel piisavalt kõrget palka, mis lubaks eluasemelaenude turule siseneda või sääste, mille abil korteriostu omafinantseeringut katta.

Suure mure lahendus on lihtne. Elamumaa maamaksuvabastus peab kehtima kogu elamumaa kohta sõltumata, kas omanik kasutab seda oma koduna või annab üürile. See muudab maksuadministreerimise lihtsamaks, kaovad pseudoprobleemid, mis on seotud tänase maksuvabastuse korra keerdkäikudega.

Maamaksutõus vähendab elamispindade kättesaadavust

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Puuduv kasutusluba võib takistada majamüüki

11.04.2013 Vilja Holzberg

Koduost on tähtis ettevõtmine, kus tähelepanu all on paljud detailid: sobiv asukoht, meeldivad naabrid, juurdepääs ja kommunikatsioonide olemasolu. Aga järjest rohkem tuleb tähelepanu pöörata ehitustehnilistele ja dokumentatsiooni küsimustele.

Kui ehitusdokumentatsioon on puudulik, tuleb see uuel või endisel omanikul korrastada, mis on kulu ja peaks üldjuhul mõjutama kinnistu hinda. Mõnikord võib dokumentatsiooni puudumine kaasa tuua trahvid ja halvimal juhul juurde- või pealeehituse lammutamise tulevikus, kui selleks on kaalukad põhjused.

Kui on sobiv asukoht ja olemas elamu projekt, on ehitamise alustamiseks vajalik ehitusluba, mille annab kohalik omavalitsus kinnisasja omanikule. Ehitusluba peab olema muudekski ehitustöödeks kui ainult hoone algne püstitamine. Seega peaks iga hoonestatud kinnistu ostja alati huvi tundma projektdokumentatsiooni vastu, millega saab tutvuda kohaliku omavalitsuse arhiivis.

Kui olemasolev hoone erineb projektil olevast, võib ostja olla kindel, et selle seadustamine jääb tema õlule ja lisab nii aja-, raha- kui närvikulu.

Kuigi ehitis võib olla ehitatud enne 1995. aasta suve, tuleb selle hilisema laiendamise jaoks samuti ehitusluba taotleda.

Levinud on aiamajade rekonstrueerimine või elamute laiendamine, näiteks pööningu väljaehitamine ilma ehitusloata. Siiski on ehitus- ja hiljem kasutusloa taotlemine väga oluline.

Pärast ehitusloa saamist on levinud arvamus, et dokumentide vormistamisega on kõik lõppenud, vaja on ainult ehitada ja majas elada. Kuid pärast ehitusloa saamist ja ehituse käigus vajalike dokumentide vormistamist tuleks kindlasti vormistada veel hoone kasutusluba.

Seaduse järgi ei ole inimesel õigust ehitist kasutada, kui sellel puudub kasutusluba. Ehitusseaduse kohaselt on kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ette nähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Kasutusluba on dokument, mille olemasolu muutub aktuaalseks, kui omanik soovib oma kinnisvara müüa.

Paljude ehitiste puhul kasutusloa taotlemine venib; näiteks on mõni ruum või korrus välja ehitamata või mõni tuba viimistlemata. Pooleli olevas majas elamine ei olegi väga haruldane. Sageli on kasutusloa puudumine tingitud teadmatusest või laiskusest.

Kasutusloata maja omanikku võib ähvardada kohaliku omavalitsuse trahv, nii et luba tuleks hankida igal juhul. Kasutusloa võib ehitise püstitamisel väljastada ehitise osale, kui seda on võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada.

Mõistlik on abi ja nõu küsida kinnisvaramaaklerilt, kes aitab vajalike protseduuride tegemisel ja korrektse dokumentatsiooni ettevalmistamisel ja vormistamisel.

Viimase aastaga on kasutusloa tähtsus oluliselt tõusnud. Näiteks kodulaene väljastades jälgib pank tähelepanelikult nii ehitus- kui ka kasutuslubade olemasolu.

Kui majal või korteril kasutusluba pole, tuleb võtta ühendust kohaliku omavalitsusega.

Kõik ehitiste andmed ja load kantakse elektroonilisse ehitisregistrisse ja need on internetis avalikult vaadeldavad aadressil www.ehr.ee. Kui sealsed andmed on korrektsed, ei ole muretsemiseks põhjust. Kui ehitisregistri andmed on puudulikud või dokumendid ei ole registrist leitavad, tuleb küsida ehitise omanikult ehitus- ja kasutusloa olemasolu paberil. Need dokumendid kehtivad ka registrisse kandmata, kuid need tuleb kindlasti sinna kanda.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Üüriäri KKK: Kas tähtajaline või tähtajatu üürileping?

11.04.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu puhul väga olulist majanduslikku vahet ei ole, miks ühte peaks kindlasti teisele eelistama. Pigem võib üürileandja siin lähtuda üürniku soovist.

Üürileandja huvi peaks olema pikk ja katkematu üürileping. See võimaldab hoida vakantsuse madala ja teenida maksimaalse üüritulu.

Tasub jälgida, et tähtajatust lepingust, mille kestvuseks üürileandja salamisi eeldab aastat või pikemat perioodi, ei kujuneks tegelikkuses kuuekuulised üürilepingud.

Lühemad lepingud tekitavad paratamatult vakantsuse, mis äriplaani tasuvusele halvasti mõjub. Meeles tasub pidada, et vakantsuseperioodil peab kõrvalkulud (kommunaalkulud) katma üürileandja ise.

Üürileandja võiks uue üürniku puhul kaaluda tähtajalise lepingu sõlmimist üheks aastaks. Kui selle aja jooksul selgub, et üürnik on hea maksedistsipliiniga korralik inimene, siis võib lasta tähtajalisel lepingul automaatselt tähtajatuks muutuda.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Tallinn algatab linnaruumi ligipääsetavuse auditi

10.04.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsuse istungil nõustuti vajadusega viia Tallinnas läbi audit, selgitamaks välja linnakeskkonna, sh linnatranspordi, avalike asutuste ja teenuste ning tehnoloogia kättesaadavus kõigile, sh puuetega inimestele.

Teema on järjest aktuaalsem kogu ELis ning selle valdkonna arendamisest huvituvad nii Tallinn linn kui puuetega inimeste organisatsioonid.

Teemaga tegelevad poliitikud, linna ametiasutused, puuetega inimeste ühingud jt huvipooled oma huvidest ja võimalustest lähtuvalt, kuid seni puudub ühtne lähenemisviisi. Ühtset lähenemisviisi peetakse oluliseks ka Euroopa juurdepääsetava linna konkursil, mida Euroopa Komisjon on korraldanud juba kolm aastat ja kus Tallinn seni selle puudumise tõttu pole osaleda saanud.

Tallinna Liikumispuudega Inimeste Ühing on aastate jooksul kaardistanud mitmeid Tallinna piirkondi, andnud eksperthinnanguid jm, ent senine füüsilise linnakeskkonna ligipääsetavusega seonduv tegevus on olnud projektipõhine ja lünklik.

Auditi läbiviimiseks annab Tallinna Sotsiaal- ja Tervishoiuamet sisendi puuetega inimeste vajaduste kaardistamise ning tervise- ja hoolekandeteenuste ligipääsetavuse kohta. Transpordi taristu, avaliku keskkonna ja info- ja kommunikatsioonitehnoloogia (IKT) kohta annavad sisendi teised linna ametiasutused.

„Tallinnas on ligipääsetavuse auditeerimise ja parandamisega piirkonniti tegeldud aastast 2006,“ ütles abilinnapea Merike Martinson. “Nüüd alustatav audit kaasab senisest aktiivsemalt puuetega inimeste organisatsioone, sh ka kurte ja pimedaid ning see võimaldab analüüsida Tallinnas siiani ligipääsetavuse parandamiseks võetud meetmete mõju puuetega inimeste igapäevaelule ja linnale tervikuna, samuti koostada ühtsel lähenemisviisil põhinev tegevuskava ligipääsetavuse parandamiseks neljas põhivaldkonnas aastateks 2014–201.Need on hoonestatud keskkond ja avalik ruum; transport ja sellega seotud taristu; IKT; avalikud rajatised ja teenused.“

Tallinna Sotsiaal- ja Tervishoiuamet esitab linnavalitsusele ligipääsetavuse auditi tulemused 1.oktoobriks 2013.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Tallinna üürikorteritepakkumine vähenes aastaga 7%

10.04.2013 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE oli 2013. aasta märtsis pakkumisel kokku 3024 korterite üüripakkumist. Neist pakkumistest 1886 ehk 62% asub Tallinnas.

Aasta tagasi pakuti Tallinnas üürile 2026 korterit. Seega on pakkumiste arv aastaga vähenenud 7%.

Kõige suurem on olnud üüripakkumiste vähenemine Nõmme ja Kristiine linnaosades, kus väljaüüritavaid korterid on vähemaks jäänud 51 ja 32%. Üüripakkumiste hulk on kasvanud Põhja-Tallinnas ja ka vanalinnas vastavalt 6 ja 7%.

Tallinna korterite aastane üüripakkumiste keskmine hind on portaalis KV.EE aastataguselt 6,7 €/m² tasemelt käesoleva aasta märtsiks kasvanud 7,3 €/m² tasemele. See teeb aastaseks üüripakkumiste hinnatõusuks 9%.

Üüripakkumiste keskmise hinna aastane tõus on samas suurusjärgus korterite ostu-müügitehingute aastase hinnakasvuga. Tallinna korterite ostumüügitehingute keskmine aastane hinnatõus oli maa-ameti andmetel 9,6%.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite üüripakkumiste arv ja selle muutus, tk
	03/2012	03/2013	Muutus, %
Haabersti	151	143	-5%
Kesklinn	728	673	-8%
Kristiine	145	99	-32%
Lasnamäe	380	359	-6%
Mustamäe	201	204	1%
Nõmme	79	39	-51%
Pirita	43	38	-12%
P-Tallinn	179	190	6%
Vanalinn	86	92	7%
Tallinn	2 026	1 886	-7%

Pärnu	231	245	6%
Tartu	679	577	-15%
Eesti	3 220	3 024	-6%

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

AS Merko Ehitus pikaajalised finantseesmärgid kuni aastani 2018

10.04.2013 Tõnu Toompark

08. aprillil 2013 toimunud koosolekul vaatasid AS Merko Ehitus juhatus ja nõukogu üle ettevõtte strateegilised arengusuunad ja kinnitasid pikaajalised finantseesmärgid kuni aastani 2018.

Nõukogu tõdes, et 2010. aastal seatud finantseesmärgid väljastpoolt Eestit teenitavate tulude osakaalu ja omakapitali tootluse osas on viimasel 3 aastal jäänud saavutamata.

Arvestades Balti riikide ehitus- ja kinnisvaraturu lähiaastate nõrka kasvuväljavaadet, üldist madalat intressikeskkonda ning samuti ettevõtte kõrget omakapitali baasi, on strateegia ja finantseesmärgid suunatud investeeritud kapitali tootluse parandamisele ja bilansi struktuuri efektiivsemaks muutmisele. Eesmärgiks on sealhulgas:

järk-järgult vähendada kinnistute osakaalu ettevõtte varades,
tõsta dividendimäära senise keskmiselt 20% tasemega võrreldes, mille eelduseks on piisavad rahalised vahendid põhitegevuse finantseerimiseks ja investeeringuteks,
leida täiendavaid tuluallikaid ehituse ja kinnisvaraarenduse kõrval, et tasakaalustada majandustsükli negatiivseid mõjusid ning vähendada sõltuvust riigihangetest, samuti otsida võimalusi strateegiliste osaluste omandamiseks ettevõtetes, mis tugevdavad ASi Merko Ehitus kasvuperspektiive.

Lähtutud on järgmistest väliskeskkonna eeldustest:

Ehitusturu märkimisväärset kasvu Balti riikides lähema 2 aasta jooksul ei toimu.
Riigihangete kõrge osakaal ehitustellimustes säilib, kuid nende maht alates 2013. aasta teisest poolaastast ajutiselt väheneb seoses käesoleva Euroopa Liidu (EL) rahastamisperioodi lõppemisega. Majandusse suunatavad rahalised vahendid tervikuna jäävad uuel EL rahastamisperioodil (2014-2020) varasemale tasemele, ent nende struktuur muutub. Eratellijate aktiivsus suuremate objektide arendamisel ja käivitamisel taastub aeglaselt.
Ehitussektoris ületab teenusepakkujate hulk nõudlust ja säilivad põhivahendite ülevõimsused. Tihenev konkurents ehitusturul survestab ehitusettevõtete kasumimarginaale.
Jätkub mõõdukas tehinguaktiivsuse kasv ja hinnatõus Balti riikide korteriturul, eelkõige pealinnades.

AS Merko Ehitus pikaajalised finantseesmärgid hõlmavad perioodi kuni aastani 2018 ja need vaadatakse üle iga-aastaselt lähtudes turusituatsioonist, ettevõtte finantsseisundist ja strateegiast:

perioodi keskmine omakapitali tootlus minimaalselt 10%
dividendimäär: 50-70% aastakasumist
omakapitali osatähtsus varade mahust: vähemalt 40%

Merko Ehituse nõukogu kiitis heaks dividendide maksmise ettepaneku ja finantseesmärgid aastani 2018

09.04.2013 Tõnu Toompark

Merko Ehituse nõukogu kiitis heaks 2012. aasta majandusaasta aruande koos kasumi jaotamise ettepanekuga: maksta aktsionäridele dividendidena välja 5,31 miljonit eurot ehk 0,30 eurot aktsia kohta. Ettevõtte 2013–2018 finantseesmärgid näevad ette perioodi keskmist omakapitali tootlust 10% ning senisest kõrgemat dividendimäära.

ASi Merko Ehitus 2012. majandusaasta konsolideeritud müügitulu oli 249,13 miljonit eurot ning puhaskasum 7,63 miljonit eurot. Juhatus teeb aktsionäride üldkoosolekule ettepaneku maksta aktsionäridele dividendidena välja 5,31 miljonit eurot, mis on 0,30 eurot ühe aktsia kohta. Jaotamata kasumi jääk peale kasumi jaotamist on 98,93 miljonit eurot.

„Dividendide maksmine on iga-aastane otsus, mis sõltub ettevõtte varalisest seisust ja võimalustest. Kui vajalikud tingimused on täidetud ning tulemused soosivad, plaanime tulevikus maksta kõrgemaid dividende kui senine 20%-ne dividendipoliitika,“ ütles Merko Ehituse juhatuse esimees Andres Trink. Ettevõtte pikaajalised finantseesmärgid aastani 2018 näevad ette dividendimäära 50–70% aastakasumist.

Andres Trinki sõnul ei ole kolm aastat tagasi seatud finantseesmärgid täitunud eeskätt omakapitali tootluse ning väljaspool Eestit teenitavate tulude osas. „Oleme edukalt kohanenud viimastel aastatel muutunud turuolukorraga, ent tulevikueesmärke mõjutab tugevalt Balti riikide ehitus- ja kinnisvaraturu lähiaastate nõrk kasvuväljavaade,“ lisas Andres Trink.

„Lähima kahe aasta jooksul ei näe me Balti riikide ehitusturu kasvu ning tingituna käesoleva Euroopa Liidu rahastamisperioodi lõppemisest väheneb ehitustellimustes ajutiselt ka riigihangete maht. Loodetavasti jäävad uuel rahastamisperioodil 2014–2020 majandusse suunatavad rahalised vahendid varasemale tasemele. Viimase aasta kogemus näitab, et eratellijate aktiivsus suuremate objektide arendamisel ja käivitamisel on tõusnud, ent siiski aeglaselt. Samas survestavad ehitussektoris valitsev tihe konkurents ja ülevõimsused ettevõtete kasumimarginaale. Balti riikide korteriturul, eeskätt pealinnades, on areng olnud positiivne ja usume et jätkub mõõdukas tehinguaktiivsuse kasv ja hinnatõus,“ kommenteeris Andres Trink Balti riikide ehitusturu lähiaastate seisu.

Tulenevalt lähiaastate turuolukorrast, madalatest baasintressidest ning ettevõtte kõrgest omakapitali baasist, on ettevõtte strateegia ja finantseesmärgid suunatud investeeritud kapitali tootluse parandamisele ja bilansi struktuuri efektiivsemaks muutmisele. „Oleme üle vaadanud omakapitali tootluse eesmärgi ja lisaks on me eesmärk vähendada järk-järgult kinnistute osakaalu ettevõtte varades. Samuti oleme huvitatud uutest investeerimisvõimalustest, mis tugevdavad me kasvuperspektiive,“ lisas Andres Trink.

ASi Merko Ehitus pikaajalised finantseesmärgid hõlmavad perioodi kuni aastani 2018 ning näevad ette perioodi keskmist omakapitali tootlust 10%, omakapitali osatähtsust varade mahust vähemalt 40% ning dividendimäära 50-70% aastakasumist. Finantseesmärgid vaadatakse iga-aastaselt üle lähtudes turusituatsioonist, ettevõtte finantsseisundist ja strateegiast.

AS Merko Ehitus (www.merko.ee) hõlmab Eesti juhtivat ehitusettevõtet AS Merko Ehitus Eesti, Läti turule keskendunud SIA Merks’i, Leedu turul tegutsevat UAB Merko Statyba’t ning kontserni kinnisvaraarenduse äriüksust koos kinnisvara omavate äriühingutega. 2012. aasta lõpu seisuga andis kontsern tööd 915 inimesele ning ettevõtte 2012. aasta müügitulu oli 249,13 miljonit eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Mustakivi asumisse plaanitakse spordi- ja teeninduskeskust

09.04.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus otsustab homsel istungil Lasnamäe linnaossa Mustakivi asumisse spordi- ja teenindushoone rajamiseks koostatud detailplaneeringu vastuvõtmise.

Mahtra tn 2a kinnistu ja lähiala detailplaneeringuga on kavandatud 3,18 ha suurusele maa-alale kuni kahe maapealse ja ühe maa-aluse korrusega spordi- ja teenindushoone. Planeeritud maa-ala asub Lasnamäe linnaosas Mustakivi asumis Mahtra tänava, Mustakivi tee ja Laagna tee vahelisel jäätmaal. Mahtra tn 2a hoonestama kinnistu omanik on VK Tehnovõrk OÜ, kinnistu pindala on 5873 m². Lisaks on planeeringuala koosseisus osaliselt Laagna tee, Mustakivi tee ja Mahtra tänava maa-ala ning Laagna tee ja Mustakivi tee ning Mahtra tn 2a kinnistu vahele jääv reformimata riigimaa.

Planeeritud maa-ala lähiümbruse peamiseks maakasutuseks on elamu- ja ärimaa. Teiselpool Mustakivi teed asub 2-korruseline suurem ostukeskus Lasnamäe Centrum. Mahtra tänava ääres paiknevad 5- kuni 9-korruselised korterelamud ning Mustakivi tee ja Laagna tee ääres valdavalt kahekorruselised kauplused, teeninduspinnad ja tanklad, elamukvartali sisse jääb kaks lasteaeda.

Mahtra tn 2a kinnistule kavandatu spordi- ja teenindushoone lubatud maapealne pind on kuni 800 m² ja maa-alune kuni 1100 m². Reformimata riigimaast on moodustatud krunt suurusega 8636 m² ja sihtotstarbega üldkasutatav maa, pärast detailplaneeringu kehtestamist on võimalik taotleda krunt munitsipaalomandisse.

Kuna planeeritud ala paikneb magistraalteede ristumiskohas ja hea vaadeldavusega asukohas, on tegemist linnaehituslikult olulise asukohaga ja arhitektuurselt parima lahenduse leidmiseks tuleb korraldada arhitektuurikonkurss.

Peale vastuvõtmist korraldavad Tallinna Linnaplaneerimise Amet ja Lasnamäe Linnaosa Valitsus detailplaneeringu avaliku väljapaneku.

Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 28. aprilli 2010 korraldusega. Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda Lasnamäe Linnaosa Valitsuses sama aasta 11. kuni 19. maini ning 20. mail toimus detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks avalik arutelu. Detailplaneeringu koostas Optimal Projekt OÜ.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Järve Keskuse kõrvale plaanitakse ärihoonet

09.04.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus otsustab homsel istungil Järve Keskuse kõrval asuva maa-ala detailplaneeringu kehtestamise.

Detailplaneering annab võimaluse rajada Pärnu mnt 240 kinnistule kuni 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone. Planeeringuala suurus on 0,27 ha, detailplaneeringu koostas OÜ Hartal Projekt.

Planeeritav maa-ala asub Pärnu maantee ja Männiku tee ristmiku läheduses Pärnu maantee ääres, endise tehase „Silikaat“ alal. Pärnu mnt 240 kinnistul paikneb põhimahus 1-korruseline, osaliselt 2-3-korruseline hoone, milles paiknevad kauplus ja kontoriruumid, lisaks paikneb kinnistul 1-korruseline laohoone. Planeeringulahenduse kohaselt kuulub kogu praegune hoonestus lammutamisele.

Planeeringuala kontaktvöönd on polüfunktsionaalne ala, kus paiknevad nii elamu-, äri- kui ka sotsiaalmaa funktsiooniga krundid. Arvestades ümbritsevat naaberhoonestust ja planeeritud ala paiknemist tiheda liiklusega Pärnu maantee ääres, on ärihoone kavandamine krundile igati sobiv. Kuni 4-korruseline astmelise korruselisusega, liigendatud fassaadiga ärihoone piki Pärnu maanteed loob sujuva ülemineku Järve keskuse aktiivselt ärivööndilt rahulikumale Nõmme elamupiirkonnale..

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles AS Feenoks. Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 3. juuni 2009 korraldusega, detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 28. juuni 2012 korraldusega ning oli 27. juulist 2012 kuni 17. augustini 2012 avalikul väljapanekul, mille kestel detailplaneeringu lahenduse kohta vastuväiteid ega ettepanekuid ei esitatud.

AS Feenoks on võtnud linnaga 30. novembril 2012 sõlmitud lepinguga kohustuse tagada detailplaneeringu kohaste teede rajamise oma vahendite arvelt.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Alanud on registreerumine 18/04/2013 koolitusele “Kinnisvaraturundus”

09.04.2013 Tõnu Toompark

18/04/2013 toimub koolitus “Kinnisvaraturundus“, mis aitab süsteemselt läheneda kinnisvaravaldkonna turunduskommunikatsioonile. Koolitusele registreerumine on alanud.

Koolituse viib läbi Tõnu Toompark. Tõnu Toompark on praktilise ja teoreetilise kinnisvaraturundusega tegelenud erinevates vahendus- ja arendusettevõtetes. Tõnu Toomparki Tallinna Tehnikaülikoolis kaitstud magistritöö on samuti kinnisvaraturundusest.

Kinnisvaraturunduse koolitus on suunatud:

maakleritele, kes vahendavad eluruumidest üüripindu ja soovivad enda teadmisi värskendada;
kinnisvaraarendajatele, kes müüvad kinnisvara;
eraisikutele, kes soovivad efektiivselt müüa endalekuuluvat kinnisvara.

Tule koolitusele, sest tark maakler teeb rohkem tehinguid.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või koolituse kodulehelt.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Statistika: 2012. aastal sai Eestis kasutusloa 1990 eluruumi

09.04.2013 Tõnu Toompark

2012. aastal sai Eestis statistikaameti andmetel kasutusloa 1990 eluruumi. Neis eluruumidest 71% ehk 1410 valmisid Harjumaa, Tallinna osakaaluks jäi omakorda 46% ehk 908 valminud eluruumi.

Kui kogu Eestis valminud eluruumide arv kasvas aastaga napi 4% võrra, siis Harjus-Tallinnas valmis 2012. aastal eluruume aasta varasemast vähem. Harjumaakonnas tervikuna oli valminud eluruumide arvu langus 5%, Tallinnas aga isegi 11%.

Seejuures aga kasvas valminud eluruumide pind Harjumaal 6%, Tallinnas vastav näitaja vähenes 2%. See kinnitab eluruumide arendamise trendi tavapäraste 2-3-toaliste korterite aseme suuremate pindade suunas.

Tartu maakonnas valminud eluruumide arv oli 2012. aastal 284, Pärnu maakonnal 121.

Harjust-Tartust-Pärnust ülejäänud 12 maakonna peale oli valminud eluruumide koguarv 2012. aastal 175.

Kasutusse lubatud eluhoonete arv maakonniti

Kasutusse lubatud eluhoonete pind maakonniti, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Elada või mitte elada – selles on küsimus!

08.04.2013 Ingvar Allekand

Mõni aeg tagasi pöördusin Maksu- ja Tolliameti (EMTA) poole selgituste saamiseks seoses Tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lg 6 tõlgendamisega. Esmapilgul lihtne paragrahv võib põhjustada keerukaid küsimusi ning esitada ühe vana probleemi hoopis uues „kuues“.

Tulumaksuseaduse pargrahv 15 lõige 6 sätestab, et kui tulumaksuvabastuse aluseks on eluruumi kasutamine maksumaksja elukohana, ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. See aga tekitab vähemalt alljärgnevad küsimused:

Kas seadusandja on silmas pidanud kahe aasta pikkust perioodi või kahte kalendriaastat?
Kuidas toimida, kui maksumaksja võõrandab ühe eluruumi kahe tehinguga näiteks mõtteliste osadena?
Kui kahe aasta jooksul müüb maksumaksja mitu eluruumi, siis millisele neist maksuvabastust kohaldatakse ning millistele mitte?
Ning eriti huvitav on küsimus – milline on maksumaksja valikuvabadus mitme tehingu puhul maksuvabastuse kasutamisel?

Esimesele küsimusele annab vastuse Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 135 ja 136, mis sätestab, et tähtaja kulgemine algab järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus ning lõpeb tähtpäeva saabumisel st teise aasta vastaval kuul ja päeval. Seetõttu ei tohi maksuvabastuste kohaldamiseks olla kahe võõrandamise vahele jääv ajavahemik lühem kahest aastast, kalendriaasta siin rolli ei mängi.

Seejuures tuleb arvestada, et võõrandamise aja määramisel lähtutakse asjaõigusseaduse § 641 sätestatud kinnisomandi üleandmise põhimõtetest. Nimelt läheb omand üle sellekohase kande tegemisel kinnistusraamatusse, mitte aga lepingu sõlmimisel. Seega algab kaheaastase tähtaja kulgemine kinnistusraamatusse vastava kustutuskande tegemisele järgneval päeval.

Teisele küsimusele annab vastuse TuMS § 15 lg 6 muutmise seaduse seletuskiri. TuMS § 15 lg 5 sätestatud maksuvabastuse eesmärgiks on võimaldada maksumaksjal soetada võõrandatud eluaseme asemele uus samaväärne eluase, mitte aga teenida maksuvaba tulu, mistõttu seatigi maksuvabastusele piirang. Ning seetõttu on piirang seatud maksuvabalt eluruumide võõrandamisele, mitte aga tehingute tegemisele. Eluruumi piiride määramisel lähtutakse ilmselt Ehitisregistris määratletud eluruumi suurusest.

Kolmandale küsimusele on nii EMTA kui ka Rahandusministeerium andnud seisukoha, et TuMS § 15 lõige 6 koosmõjus TuMS § 15 lõikega 5 ei võimalda kahe aasta jooksul mitme elukoha võõrandamisel maksumaksjal endal valida, milliselt võõrandamiselt tulumaksu tasuda ning milliselt mitte. TuMS sätestab imperatiivselt, et tulumaksust on vabastatud esimene võõrandamine ning kõik järgnevad maksustatakse.

Samas tuleb tunnistada, et ei TuMS § 15 lg 5 ega lg 6 räägi esimesest tehingust vaid ühest tehingust ning seadus ei paku EMTA ja Rahandusministeeriumi tõlgendusele vastavat sõnastust. Seetõttu võib arvata, et lõplik seisukoht tuleb järgnevatel aastatel mõne Riigikohtu lahendiga. Seni aga soovitame deklareerida maksuvabastuseks esimene tehing.

Eelnevast tuleb justkui vastus ka minu neljandale küsimusele – maksumaksjal valikuvabadust ei ole! Ent selle küsimusega tahan hoopis tõmmata paralleeli TuMS varasemale kitsaskohale – eluruumi definitsiooni puudumisele ning selle faktilise eksisteerimise tuvastamise vajadusele. Nüüd on aga maksumaksja täpselt vastupidise probleemi ees.

Varem oli maksumaksjal vaja tõestada, et ta kasutas korterit eluruumina ning sellele sai kohaldada TuMS § 15 lg 5 p 7 sätestatud tulumaksuvabastust. Nüüd – kui kahe aasta jooksul rakendatavate maksuvabastuste arv on piiritletud ühega ning maksumaksjal rahaliselt kasulikum valida, millisele tehingule maksuvabastust kohaldada, mida aga EMTA ja Rahandusministeeriumi tõlgenduse kohaselt seadus ei võimalda – on vaja maksumaksjal hakata tõestama, et ta üht- või teist kinnisasja eluruumina ei kasutanudki! Ning EMTA ametnikud hakkavad otsima faktilist materjali tõestamaks, et maksumaksja seal ikkagi enne müügitehingut elas. Sama kassi-hiire mäng, kuid teistpidi.

Elada või mitte elada – selles on küsimus? Mina soovitan siiski elada

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Pevkur: korteriühistute olukord võlgnikega toimetulekuks paraneb

08.04.2013 Tõnu Toompark

Justiitsministeerium saatis kolmandat korda kooskõlastusringile korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu, mille viimased muudatused puudutavad majandamiskuludest (sh kommunaalkuludest) tekkinud võlgnevuste likvideerimise võimalusi olukorras, kus korteriomand on koormatud hüpoteegiga.

Justiitsminister Hanno Pevkuri sõnul on korteriühistutega seonduv väga keerukas ja tuhandeid inimesi puudutav valdkond, milles tuleb kõikvõimalikud muudatused põhjalikult läbi analüüsida ning osapooltega läbi arutada. “Seetõttu on mõistetav, et saadame eelnõu kooskõlastamisele juba kolmandat korda. Praegu kehtiv õigus annab võimaluse olukorraks, kus korteriühistul ei ole võimalik korteriomanikult võlga kätte saada, ehkki kohtulahend võla kohta on olemas. Kuigi igal korteriomanikul peaks alati olema vara – korter –, millele sissenõue pöörata, ei pruugi see õnnestuda juhul, kui korteriomand on koormatud hüpoteegiga ja hüpoteegipidaja ei soovi täitemenetlusega ühineda,“ lausus minister.

“Probleemi lahendamiseks pakume välja korteriühistu pandiõiguse regulatsiooni. Sisuliselt kehtib ka praegu põhimõte, et korteriomandi sundmüügi korral on korteriühistu nõue eelistatud kõigi teiste nõuete ees, kuid mitte olukorras, kus korterile on seatud hüpoteek. Eelnõu kõrvaldabki selle piirangu ning edaspidi võimaldatakse selle rakendamine ka olukorras, kus korteriomand on koormatud hüpoteegiga,” täpsustas Pevkur olulisimat täiendust enne uut kooskõlastusringi.

Eelnõu täiendamisel on lähtutud põhimõttest, et korteriomandit tagatisena kasutada sooviv isik (kas korteriomanik ise või kolmandast isikust laenuvõtja) peab lisaks laenu tagasimaksmisele hoolitsema ka selle eest, et korteriomandi majandamiskulud on tasutud. Samas muudab eelnõus korteriühistu pandiõiguse suuruse piiramine ka hüpoteegipidaja olukorda kindlamaks ja selgemaks võrreldes praeguse olukorraga, kus korteriomandi sundmüügi korral saab korteriühistu esitada mistahes suurusega nõude.

Eelnõu täiendamisele ja uuele kooskõlastamisele kuluv aeg on tinginud ka selle, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumise aega on muudetud 1. jaanuarile 2018. Küll tuleb arvestada, et juba kaks aastat varem algavad uue seaduse rakendamise ettevalmistused, st korteriomandite ja olemasolevate korteriühistute sidumine registrites.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Kuuülevaade: keskmine korteri ruutmeeteri hind ületas 1200 euro piiri

08.04.2013 Martin Vahter

Märtsis kasvas Tallinna korterite pinnaühiku keskmine maksumus 3,4 protsenti ületades esmakordselt peale 2008. aastat 1200 euro piiri, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahteri sõnul paistab silma uute ja vanade korterite hinnavahe, mis on kasvanud 70-protsendini. “Kui arvestada vana maja remondifondi ning suuremat küttekulu, siis on see vahe üldjoontes arusaadav,” ütles Vahter.

“Uusarendused on praegu väga edukad ja neid plaanitakse juurde. Kui projektid valmivad, siis jaotub nõudlus ühtlasemalt ning uute korterite hinna ülesrühkimine peatub,” prognoosis Vahter ja lisas, et hinnatõusu hoiab kontrolli all ka pankade ettevaatlikum laenupoliitika.

Tallinna korteri keskmine pinnaühik maksis märtsis 1219 eurot, mis on 3,4 protsenti kõrgem kui veebruaris. Võrreldes 2012. aasta märtsiga maksis tänavu keskmine ruutmeeter 8,9 protsenti enam. Kalleim korter müüdi märtsis Tallinnas 375 000 ja odavam 1 000 euroga.

Hoonestatud elamumaa kinnistuid müüdi märtsis Tallinnas 31, mis on viie võrra enam kui eelmisel kuul. Kalleim eluhoonega hoonestatud kinnistu võõrandati 952 000 ja odavaim 1 000 euro eest.

Märtsis müüdi Tallinnas 12 hoonestamata elamumaa kinnistut, mis on kahe võrra enam kui veebruaris. Kalleim krunt müüdi 360 000 ja odavaim 12 000 euro eest.

1Partner Kinnisvara on Eesti üks juhtivatest kinnisvarafirmadest. Ettevõtte põhiteenused on kinnisvara vahendus, -hindamine, ehitamine ning investeeringute juhtimine. 1Partner Kinnisvara avaldab iga kuu esimeses veerandis möödunud perioodil sooritatud kinnisvaratehingute turuülevaate.