Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Üüripakkumisi on aastatagusest rohkem

07.11.2012 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti oktoobri kuus Eestis üürileandmiseks 3036 korterit. Aastaga on üüripakkumisi juurde tulnud 6%.

Üüripakkumisi on lisandunud kõikides piirkondades. Ainsana on üüripakkumisi vähemaks jäänud Tartus, kus oktoobrikuine 483 üüripakkumist on 21% väiksem näitaja, kui aasta tagasi.

Seejuures peame teadma, et arvestatav üüripakkumise eksisteerib vaid Tallinnas, Tartus ja Pärnus. Muudes maakonnakeskustes on üürikorter pigem erandlik nähtus. Aktiivset üüriturgu väiksemates maakonnakeskustes ei ole.

Aastatagusest pisut suurem üüripakkumiste hulk ja kinnisvara hinnatõusuga sünkroonis käiv üürihinna muutus näitavad, et üüriturg on stabiliseerunud. Eelmisele aastale tooni andnud äkilised tõusud on tänaseks unustatud.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite üüripakkumiste arv ja selle muutus, tk
Maakond	10/2011	10/2012	Muutus, %
Eesti	2 857	3 036	6%
Haapsalu	13	18	38%
Narva	30	74	147%
Pärnu	265	278	5%
Rakvere	30	41	37%
Tallinn	1 726	1 925	12%
Tartu	615	483	-21%
Valga	20	21	5%
Viljandi	21	26	24%
Võru	15		NA

Statistika: hoonestamata maaga tehtud tehingute käive kasvas aastaga 52%

06.11.2012 Tõnu Toompark

2012 III kvartalis tehti maa-ameti andmetel Eestis kokku 2549 tehingut hoonestamata maaga. Aastataguse ajaga kasvas tehingute arv 15%, tehingute koguväärtus aga koguni 51%.

Hoonestamata maaga tehtud tehingute väärtus oli 2012 III kvartalis 74 miljonit eurot.

Hoonestatud maaga tehtud tehingute arv vähenes aastagusega võrreldes 3,4%. Hoonestatud maa tehinguid tehti 2012 III kvartali 1555 koguväärtusega 152 miljonit eurot.

Vaatamata tehingute arvu mõningasele vähenemisele tehingute väärtus siiski kasvas. Kasvunäitajaks siin 9,9%.

Nii hoonestatud kui hoonestamata maa tehingute muutus jääb oluliselt alla korteritehingute turule, kus juba kolmandat kvartalit on tehingute arvu kasv 24% läheduses.

Hoonestamata maa tehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Hoonestatud maa tehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

LVM Kinnisvara: kinnisvaraturul puudulikud mängureeglid

05.11.2012 Tõnu Toompark

Praegu Eestis kinnisvaramaakleritel sisuliselt tarbijate ees kohustused puuduvad. Registreerimist äri- ega majandustegevuse registris ei kontrolli keegi. Seadusest ega muudest õigusaktidest tulenevaid kohustusi praktiliselt pole ning järelevalvet keegi ei tee. Tundub uskumatuna, seda eriti kui arvestada, et kinnisvaraturg, kus tegutsetakse, moodustab ligi veerandi Eesti riigi eelarvest.

On tavaline, et kui käime kellegagi kohut, palkame ennast esindama advokaadi, kellel vastavad oskused ja kvalifikatsioon. Kui läheme arsti juurde, eeldame, et arst on läbinud kutsega kaasneva aastatepikkuse õppe. Kui soovime hakata autot juhtima, ei saa meist enne autojuhti, kui oleme sooritanud eksami ja saanud juhiloa.

Maakleritega on aga lood teised. Eestis saab põhimõtteliselt igaüks öelda, et ta on kinnisvaramaakler, ja kontrollida seda pole kusagilt. Samuti võib Eestis kinnisvaramaaklerina tööd alustada igaüks, sõltumata haridusest ja kogemusest.

Seejuures maaklereid, kes vahendavad suuri rahalisi tehinguid, kellelt ostetakse kinnisvara, ei ole ka majandustegevuse registris. Klient on segases olukorras, sest tal on üsna keeruline saada teada, kes on maakler ja kes mitte. Teadliku kliendi puhul on üheks variandiks küsida maaklerilt enne tema palkamist kutsetunnistuse olemasolu, kuid palju see olukorda ei lahenda – Eestis on hinnanguliselt 2000 kinnisvaramaaklerit, kehtivaid kutsetunnistusi on välja antud 138.

Teatud kindlustunde tagab pöördumine tunnustatud kinnisvarafirma poole. Kinnisvaramaaklerite koja ettepanek on hakata registreerima kõiki maaklereid, ka neid, kes ei ole veel kutseeksami sooritamiseks vajalikku kaht aastat töötanud. Eesmärgiks, et tarbijal tekiks võimalus kontrollida, kas tegemist on maakleriga või mitte.

Näiteks Rootsis tuleb maakleril läbida õppeprogramm, mis vastab bakalaureuseõppe tasemele, registreerida tegevus kinnisvaramaaklerite registris, tasuda selle eest iga aasta 180 eurot maksu ja dokumenteerida iga müüdava või üüritava kinnisvaraga seotud protsessi.

2010. aastal jõustus Euroopa Liidus kinnisvaramaaklerite teenuste standard. Eestikeelsena tänavu novembrist. See annab tarbijale kindluse pöörduda Eesti kinnisvaraturul kinnisvaramaakleritega seotud probleemide, vaidluste ja ka kohtuotsuste puhul oma õiguste kaitseks tarbijakaitseameti poole. Kvaliteeditaseme hindamisel hakkab tarbijakaitseamet lähtuma just eelkõige nimetatud standardist. Samuti muudab standard teenuse kliendile läbinähtavamaks – see sätestab, kes mida ja mille eest pakub ja milliseid teenuseid maaklerit oodata võib.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Pindi Kinnisvara: turuinfo 10/2012

05.11.2012 Tõnu Toompark

Pindi Indeks langes oktoobris 3,5% võrra, andes 17 Eesti suurema linna tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks 836 eurot. Veel septembris oli antud suurus korrigeeritud andmetel 867 eur/m².

Võrreldes hinnatipuga aprillis 2007 on indeks languses 40 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 eur/m²) on Pindi Indeks 34 protsendi võrra kõrgemal.

Kui septembris tehti antud linnades 1086 korteriomandi tehingut, siis oktoobris aktiivsus säilis, jäädes 1094 tehinguni. Mullu oktoobris sooritati indeksilinnades kokku aga vaid 824 tehingut.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna.

Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi üheksa aastase ajaloo.

Vaata lähemalt siit.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

RKAS suunas üheksa kuuga avaliku sektori asutuste töötingimuste parendamisse 107,4 miljonit eurot

05.11.2012 Madis Idnurm

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) suunas käesoleva aasta üheksa kuuga avaliku sektori asutuste töötingimuste parendamisse 107,4 miljonit eurot, millest 95,7 miljoni euro eest juhiti CO₂ projekti investeeringuid. Sellel perioodil lõpetati tööd 230 energiasäästlikumaks ehitatud hoonel üle riigi. Kokku on RKAS Kyoto protokolli alusel toimuva CO₂ heitmekvoodi müügist saadava raha eest renoveerinud energiasäästlikumaks 401 hoonet, nende hulgas 112 kooli ja 50 lasteaeda.

Ettevõtte nõukogu esimehe Taavi Rõivase sõnul on hoonete energiatõhusaks muutmine läinud edukalt: „Ligi 500 objekti soojustamine väga lühikese aja jooksul on olnud suureks väljakutseks nii Riigi Kinnisvara ASile kui projekteerimis- ja ehitusturu osalistele. Midagi sarnast ei ole Eestis kunagi varem tehtud ning seda enam on hea meel, et kõik sujub suuremate tõrgeteta.“ Rõivas rõhutas, et avalike hoonete tõhusam energiakasutus panustab nii hoones töötavate inimeste töökliimasse kui ka maksumaksja raha säästmisele tulevikus väiksemate energiakulude kaudu.

RKASi konsolideerimisgrupi 2012. majandusaasta üheksa kuu müügitulu oli 71,9 miljonit eurot. Ärikasumit teeniti 16,1 miljonit eurot ning puhaskasumit 13,2 miljonit eurot. Üheksa kuu tulemuses sisaldub esimesel poolaastal teenitud erakorraline kasum, mis oli tingitud peamiselt Koidula raudteepiirijaama raudteerajatiste ja -taristu objektide müügist Eesti Raudtee tütarettevõttele EVR Infra.

Ehitustööde, asjade ja teenuste ostmiseks korraldati käesoleva aasta üheksa kuuga 598 riigihanget.

Üheksa kuuga müüs ettevõte riigile mittevajalikku kinnisvara 3,8 miljoni euro väärtuses. Kokku müüdi varudest 49 kinnistut.

RKAS on 2001. aastal loodud Eesti Vabariigile kuuluv 130,4 miljoni euro suuruse aktsiakapitaliga kinnisvaraarenduse ja -haldusega tegelev ettevõte, mille aktsiad kuuluvad 100%-liselt Eesti Vabariigile. Aktsiaid valitseb Rahandusministeerium. RKAS omab ISO 9001:2008 kvaliteedijuhtimise sertifikaati ja ISO 14001:2004 keskkonnajuhtimise sertifikaati.

Skanska EMV arendatava Admiraliteedi basseini ala arhitektuurikonkursi võitis projekt „Promenaadi maja“

04.11.2012 Tõnu Toompark

Suve hakul välja kuulutatud arhitektuurivõistlus, mille eesmärk oli kujundada Skanskale kuuluvaid Admiraliteedi ala kinnistuid, on nüüdseks lõpule jõudnud. Viieliikmeline žürii valis võidutööks Arhitekt 11 OÜ projekti „PROMENAADI MAJA – elu keset linna“.

Skanska EMV-le kuulub neljandik Admiraliteedi basseini ümbritsevast alast. „PROMENAADI MAJA – elu keset linna“ on mitmekülgne ja läbimõeldud projekt, mis avab Tallinna merele veelgi rohkem ning kujundab ümber hetkel nukralt seisva tühermaa.

Illimar Truverk Arhitekt 11 OÜst: „Võistlustöö pakub välja neli eriilmelist kortermaja. Tänavatasandil asuvad kaubanduspinnad, mis loovad Admiraliteedi kvartali promenaadile linnaliku atmosfääri. See projekt märgib aastaid linna visiitkaardiks olnud piirkonna uuestisündi, linna jõudmist mereni, uue tiheda linnalise piirkonna algust. Hoonete lahendus järgib kõiki linnapoolseid nõudeid ning koondab endas kaasaaegset elukvaliteeti vanalinna naabruses. Hooned eristuvad üksteisest nii funktsionaalsete kui emotsionaalsete kvaliteetide poolest selgete identiteetidega mahtudeks: kogukonna-, pere-, ja life-style majadeks.“

Žüriisse kuulunud Indrek Allmanni sõnul võitis kindlasti parim: „Rõõm on tõdeda, et loodetavasti lisandub Tallinna linnapilti peatselt uus, kõrgetasemelise arhitektuuriga hoone. Lahendus toetub kehtestatud detailplaneeringu linnaruumilisele mõttele ning täiendab seda huvitavate detailidega. Mahulises mõttes ei mindud võtma kehtestatud ehitusõigusest viimast, vaid hoone üldpinda tugevasti vähendades loodi võimalus huvitavaks mahtude mänguks ja linnaliku keskkonna tekkeks. Tänava tasandil on püritud hoone tehniliste pääsude varjestamisele, andes nii võimaluse kaubanduspindade vitriinakendel möödujaid köita. Hea on ka väljapakutud kohvikute struktuur ja paiknemine, mis veelgi toetab elu tänavatel hoone ümber ja vahel.“

Arhitektuurikonkursile kutsuti viis tugevat Eesti arhitektuuribürood, kelle lähteülesandeks oli teostada kavandid vastavalt kehtestatud detailplaneeringule. Oluliseks kriteeriumiks seati BIM (Building Information Modeling e ehitusinformatsiooni mudeldamine) kompetentsi olemasolu, sest plaanis on terve projekt enne ehitamist mudeldada kolmemõõtmelisena, et tagada parem projekteerimise ja ehituse kvaliteet.

Nüüd, kui kindel partner arhitektide seast on välja valitud, alustatakse ühiselt eelprojekti koostamist.

„Arendajana oleme võidutööga rahul. „Promenaadi maja“ täitis meie ootused nii korterite plaanilahenduste kui ka kaasaegse ning atraktiivse välisilme poolest. Eesmärk on ehitusega alustada 2013. aasta teises pooles, kuid äri- ja eluruumide eelmüügiga alustame juba aasta alguses. Asukoht on Tallinna üks parimaid ning oleme juba täheldanud ka selget huvi,“ tutvustas edasisi plaane Skanska EMV kinnisvaraarenduse valdkonnajuht Oliver Makko.

[dmalbum path=”/wp-content/uploads/dm-albums/Skanska EMV Admiraliteedibasseini ala/”/]

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Harjumaa korteritel tasakaaluhind paigas

02.11.2012 Raul Reino

Eesti kinnisvaraturul on olnud mitmeid perioode, kus valdav osa sõnavõtjatest on lehvitanud teatud ajajärgu loosungitega nagu „euroremonditud korter on midagi erilist“, „liitumine Euroopa Liiduga tõstab hinda“, „maa hind ei saa kunagi langeda“ või teadis kinnisvarakriisi haripunktis iga kommentaator, et elamispinna ruutmeetrihind peab vastama keskmisele kuupalgale.

Teatavasti oli kinnisvarabuumi aegadel see proportsioon paigast ära ja kinnisvara hind oli antud suhte alusel liiga kallis. Kuidas on aga olukord aastal 2012?

Statistikaametist on hetkel kättesaadavad andmed II kvartali palkade kohta ja analüüsi aluseks võtamegi selle ajaperioodi. Parima ja võrreldava ülevaate saame juhul, kui võrdleme keskmist palka korteriomandi keskmise ruutmeetri hinnaga, sest korteriturg on kõige aktiivsem kinnisvaraturu sektor.

II kvartalis oli keskmine brutokuupalk:

Harju maakonnas 1008 eurot.
Tartu maakonnas 867 eurot.
Ida-Viru maakonnas 739 eurot.
Pärnu maakonnas 769 eurot.
Viljandi maakonnas 678 eurot.

II kvartalis oli keskmine pinnaühiku (eur/m2) hind korteriomandite tehingute puhul:

Harju maakonnas 1030 eurot.
Tartu maakonnas 799 eurot.
Ida-Viru maakonnas 231 eurot.
Pärnu maakonnas 582 eurot.
Viljandi maakonnas 230 eurot.

Nende viie maakonna põhjal saab teha üldistusi ka kogu Eesti kohta. Nagu näha, siis vaid Harjumaa piirkonnas ületab keskmine hind kuupalga numbrit ja ülejäänud maakondades on olukord vastupidine.

Ka Harju maakonnas on vahe minimaalne, mis võimaldab öelda, et vähemalt selle reegli alusel on turg selles regioonis tasakaalus. Seda väidet toetab ka kogu käesoleva aasta korteriomandi tehingute statistika Tallinn/Harjumaal, mis on läbi kuude olnud stabiilne nii hinna kõikumiste kui ka tehingute arvu poolest.

Mujal Eestis on hindade ja tehingute arvu kõikumised olnud suuremad, mis võib viidata sellele, et vähese mahuga tehingute juures turg jätkuvalt otsib tasakaalupunkti.

Üldistatult võib öelda, et mida väiksema elanike hulgaga on maakond, seda suuremad on käärid keskmise palga ja ruutmeetri hinna vahel. Kui enamus Eesti maakondades on keskmine brutokuupalk 700-800 euro suurusjärgus, siis väiksemates maakondades jääb keskmine kinnisvara hind 200-300 euro juurde.

Suurimaks erandiks on Ida-Viru maakond, kus suure elanike arvu juures on keskmine korteriomandite hind samuti vaid 231 eurot, aga palk omakorda igati Eesti keskmise tasemel.

Reegli – keskmine ruutmeetri hind peab vastama keskmisele palgale – kohaselt on hindadel enamuses Eesti maakondades kasvuruumi veel küllaga.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Üüriäri KKK: Kas väljaüürimiseks osta remonitvajav või remonditud korter?

01.11.2012 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Väljaüürimiseks sobiliku korteri valiku juures on oluliseks mõtlemise kohaks, kas üürileandja on võimeline tegema mõistliku ajaga mõistlikul tasemel remonti?

Kui üürileandjal on see võimekus olemas, siis tasub meeletule remondivajadusele viidates nõuda korteri ostuhinna langetamist.

Paljus on tegemist matemaatikaga, kus üürileandja/investor peab arvutama, kas remontivajava korteri ostuhind ja remondikulu on rohkem või vähem väärt kui juba remonditud korter.

Üürileandjale on projekt kasumlik, kui ta ei maksa remontivajava korteri ja remondikulu eest summat, mis ületab remonditud ja väljaüürimiseks kõlbuliku korteri maksumust.

Kindlasti peab üürileandja-investor arvestama sellega, et üürikorteri remont nõuab lisaressurssi. Siin on mõtlemise kohaks, kas investoril on see lisakulutuse ressurss olemas?

Kui seda peab laenama, siis tuleb seda tõenäoliselt teha tavapärase kinnisvaralaenu intressimäärast kõrgema intressimääraga.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Ober-Haus: hinnaindeks 10/2012

01.11.2012 Tõnu Toompark

Ober-Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks langes oktoobris võrreldes septembriga –1,0%, kuid on võrreldes eelmise aasta oktoobriga 10,4% kõrgem.

Tallinna korterite keskmise pinnaühiku hinnalangus oli –1,3%. Linnaositi langes pinnaühiku hind oktoobris võrreldes septembriga Lasnamäel -4,8%, Haaberstis -4,7%.

Märkimisväärne oli Põhja–Tallinna pinnaühiku hinna langus –8,4%. Tõus oli suurim Kristiine linnaosas 6,0%.

Võrreldes hindade tipuga 5 aastat tagasi on Tallinna keskmine pinnaühiku hind –34,3% väiksem ehk 1 103 €/m².

Tartus oli pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga languses, kuid Pärnus tõusutrendis.

Vaata graafikuid siit.

Eestis pakutakse üürile 4753 äripinda

31.10.2012 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetele pakuti 2012. a. septembris üle Eesti üürile 4753 äripinda. Aastaga on pakkumiste arv kahanenud 403 pakkumise võrra ehk 8%.

Harjumaa äripindade üüripakkumiste arv aga on kahanenud veelgi enam – koguni 11%. Septembris pakutu Harjumaal üürile 3691 äripinda.

Äripindade üüripakkumiste arv on portaali KV.EE andmetel kasvanud ainult Lääne-Virumaal ja Tartumaal.

Tartumaa on Tallinna järel suuruselt teise pakkumiste arvuga piirkond. Tartu maakonnas pakuti septembris üürile 576 äripinda ehk aastatagusest 17% rohkem.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Äripindade üüripakkumiste arv ja selle muutus, tk
Maakond	09/2011	09/2012	Muutus, %
Eesti	5 156	4 753	-8%
Harjumaa	4 162	3 691	-11%
Hiiumaa			NA
Ida-Virumaa	75	53	-29%
Jõgevamaa			NA
Järvamaa		14	NA
Läänemaa		25	NA
Lääne-Virumaa	49	54	10%
Põlvamaa			NA
Pärnumaa	259	257	-1%
Raplamaa			NA
Saaremaa	22	16	-27%
Tartumaa	493	576	17%
Valgamaa	38	36	-5%
Viljandimaa	38	31	-18%

Kuressaare politsei ja pääste ühishoone avas uksed

31.10.2012 Madis Idnurm

Teisipäeval, 30. oktoobril avati pidulikult Kuressaare politsei ja pääste ühishoone, mis koos Jõhvi ja Rakverega on juba kolmas viimase kahe aasta jooksul ehitatud selline kaasaaegne riigihoone.

2 900 ruutmeetri suuruse netopinnaga 3-korruselises majas said endale ruumid Kuressaare politseijaoskond, kodakondsus- ja migratsioonibüroo teenindus, Kuressaare päästekomando ja mereseirekeskus.

Siseminister Ken-Marti Vaheri kinnitusel on uuel Kuressaare ühishoonel lisaks praktilisele väärtusele ka oluline märgiline tähendus turvalisuse sümbolina. „Kuressaare politseinike ja päästjate ühine maja on sõnum riigi kohalolekust. Kvaliteetne elupääste- või korrakaitseteenus peab olema kõikidele kodanikele kiiresti kättesaadav nii Tallinna südalinnas, maakonnalinnas kui ka külakeskuses,“ sõnas Vaher.

„Kodanikule tähendab uus hoone lihtsamat asjaajamist ja kriisiolukorras kiiremat kvaliteetset abi,“ sõnas siseminister Vaher.

Riigi Kinnisvara AS korraldatud vähempakkumise arendaja leidmiseks võitis OÜ Fund Ehitus üürihinnaga 10,14 eurot ühes kuus, arvestatuna kasuliku pinna ühe ruutmeetri kohta ilma käibemaksuta. Vähempakkumise üürisumma alghinnaks oli 12 eurot ruutmeetri kohta ilma käibemaksuta ja see sisaldab haldamist, tehnohooldust, heakorda, ehitus- ja remonttöid ning omanikukohustusi. Üürile lisandub tasu tarbimisteenuste eest.

Hoone arhitektuurse ideelahenduse autor on Arhitektuuribüroo Luhse & Tuhal ja projekteerija Celander Projekt OÜ.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Kinnisvarakonverents 2012

31.10.2012 Tõnu Toompark

Olete oodatud osalema 09. novembril 2012. aastal Tallinnas Kumu auditooriumis toimuvale Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu (EKHHL), Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ), Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja (EKMK) korraldatavale üheteistkümnendale rahvusvahelisele kinnisvarakonverentsile KINNISVARA 2012.

XI RAHVUSVAHELINE KINNISVARAKONVERENTS

KINNISVARA 2012

09. november 2012 Kumu auditoorium, Tallinn

Üldteema: „Kinnisvaraturu kasvavad väljakutsed“

I Sessioon

Moderaatorid:

Tambet Tiits (EKHÜ)
Tõnis Rüütel (EKFL)
Jüri Kröönström (EKHHL)
Tanel Olek (EKMK)

9.00–10.00 Osalejate registreerimine, hommikukohv

10.00-10.15 Avasõnad

Juhan Parts, majandus- ja kommunikatsiooniminister

10.15-10.45 Teema kooskõlastamise

Daniel Bergvall, SEB Grupi majandusuuringute divisjoni ökonomist

10.45-11.30 Euroopa logistika ja tööstuskinnisvara trendid – mõju Baltikumile

Karel Stransky, Colliers International Colliers International, Director | EMEA Corporate Solutions

11.30-12.00 Teema kooskõlastamisel

Magali Marton, DTZ Head of CEMEA Research

12.00-13.00 Lõuna

II Sessioon

13.00-13.45 Majandusteemaline diskussioonipaneel: „Maailmamajanduse väljavaated ning Euroopa tulevik – missugused on Eesti võimalused?”

Paneeli juht: Andrus Alber, NASDAQ OMX TALLINN juhatuse esimees
Osalejad: Madis Müller, Eesti Panga asepresident; Riho Unt, SEB Panga juhatuse esimees; Taavi Rõivas, Riigikogu Euroopa Liidu Asjade Komisjoni esimees; Peter Lõhmus, Euroopa Komisjoni nõunik

13.45-14.30 Buum kaubanduskinnisvaras – kas turg on jätkusuutlik ning kuidas konkurents mõjutab kaubanduskinnisvaraturu arenguid?

Paneeli juht: Kristjan Maaroos, NIRAS Eesti juhatuse liige/kaubanduskinnisvara ekspert
Osalejad: Aldo Dapon, E.L.L. Kinnisvara juhatuse esimees; Ruth Laatre, RIMI Baltic Kinnisvaradirektor; Allan Remmelkoor, Pro Kapitali tegevjuht; Marcis Budlevskis, Linstow, liisingu ja arendusdirektor

14.30-15.15 Arhitekt–Arendaja-Maakler–Hindaja–Haldaja: „Milliseks kujuneb lähiaastate kinnisvaraturu areng? Kuidas peaks toimuma koostöö kõigi huvigruppide vahel? Missugused on suurimad probleemid ning kuidas neid ületada? Kuidas pakkuda kliendile parimat teenust?

Paneeli juht: Ain Kivisaar, Metro Capital juhatuse liige
Osalejad: Jaak Huimerind, Eesti Arhitektide Liidu aseesimees; Priit Uustulnd, Kaamos Kinnisvara juhatuse liige; Jaanus Laugus, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees; Margus Tinno, Colliers International Eesti partner; Elari Udam, Riigi Kinnisvara juhatuse liige

15.15-15.45 Kohvipaus

15.45-16.15 Ehitusturu teemaline diskussioonipaneel: „Ehitusturu visioonid aastateks 2013–2014“

Paneeli juht: Ilmar Link, Teede Projektijuhtimise AS juhatuse esimees
Osalejad: Andres Trink, AS Merko Ehitus juhatuse esimees; Andres Aavik, Skanska EMV juhatuse esimees; Jaano Vink, Nordecon International juhatuse esimees; Toomas Aak, NCC Ehitus juhatuse esimees

16.15-17.00 Kinnisvarainvesteeringute teemaline diskussioonipaneel:

„Mida ütleb investori intuitsioon – kuhu investeeringud liiguvad, kuhu on kasulik investeerida?“
Paneeli juht: Veikko Maripuu, Redgate Capital juhatuse liige
Osalejad: Lars Ohnemus, BPT Asset Management juhatuse esimees; Madis Raidma, East Capital Real Estate juhatuse esimees; Viljar Arakas, EfTEN Capital tegevjuht; Marko Kull, Capital Mill partner

17.00-17.30 Kokkuvõte ja Kinnisvara Guru 2012 ja liitude aasta aunimetuste välja kuulutamine

Korraldajatel on õigus teha kavas muudatusi
Sünkroontõlge inglise-eesti-inglise keeles

Info ja registreerumine

Kinnisvarakonverents 2012

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Tagatisraha vs vahendustasu

30.10.2012 Vahendustasuta.ee

Rahaline eelis

Käesolevas postituses tooks lugejale välja rahalise eelise, mille toob endaga kaasa üürihuvilise leidmine vahendustasuta ehk nn otse omanikult.

Üürimise puhul on maakleri vahendustasu reeglina ühe kuu üürisumma. Samas aga tundub seda justkui liiga vähe olevat, kuna viimasel ajal on maaklerid tuletanud uue tava, mille järgi peaks neile lisaks vahendustasule makstama ka 20 % käibemaksu. Võttes vahendustasu suuruseks 250 EUR ning lisades sellele 20 % ehk 50 EUR, kujuneb vahendustasust hetkega hoopis 300 EUR-ine kulutus, mis mõjutab negatiivselt nii üürileandjat kui ka üürnikku.

Üürileandjana oled kindlasti teadlik asjaolust, et kinnisvara üürile võtmine on üürnikule küllaltki kulukas tegevus. Välja kujunenud tava kohaselt maksab üürnik üürilepingut sõlmides nii maakleritasu, esimese kuu üüri kui ka tagatisraha. Kokku moodustavad need üldjuhul summa, mis võrdub 3 kuu üüri suuruse väljaminekuga:

ühe kuu üürisumma, s.t esimese kuu üür ettemaksuna;
ühe kuu üürisumma, s.t maakleri vahendustasu;
ühe kuu üürisumma, s.t tagatisraha.

Valides ühe kuu üürisummaks 250 EUR, oleks üürniku esmane väljaminek ehk nn sissekolimistasu 750 EUR (vanas rahas ~ 11 700 EEK). Selline 750-800 EUR on ka suhteliselt kriitiliseks piiriks, mida üürnikud on nõus elamispinna eest kohe alguses välja käima ning mis peaks ühtlasi ka üürileandjale kinnitama üürniku maksejõulisust. Tegelikkuses aga on asi kindlustundest vägagi kaugel.

Mis on tegelikult üürileandjatele kõige suuremaks kindlustunde andjaks?

Tagatisraha. Üürileandjate kõige suurem kartus on ju alatasa olnud olukorrad, kus üürnik peaks võlgu jääma või midagi ära lõhkuma. Korralik üürnik kindlasti tasub oma võlad, kuid mis saab neist, kes seda ei tee? Sellisteks juhtudeks, s.t võlgnevuste-lõhkumiste katteks, ongi võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatud tagatisraha küsimise võimalus. Seega oleks igati loogiline küsida viimast võimalikult suures ulatuses.

Kuigi VÕS lubab omanikul küsida üürnikult tagatisraha maksimaalselt kolme kuu üürisumma ulatuses, tuleks meeles pidada seda 750-800 EUR piiri. Valides jällegi näiteks üüriks 250 EUR kuus, saaks tagatisraha küsida maksimaalselt 3 * 250 EUR ehk 750 EUR. Kuna üürnikul tuleb tasuda koheselt ka esimese kuu üür ettemaksuna, kujuneks puhtalt sissekolimissummaks juba 1 000 EUR!?!?!. Eestis aga nii suures ulatuses tagatisraha ilmselgetel põhjustel reeglina ei küsita (leidub ka erandeid).

Mida siis teha?

Kõige lihtsamaks variandiks oleks loobumine maaklerite üldjuhul olematust üüriteenusest. Võtame näiteks korteri üürileandmise üürisummaga 250 EUR kuus. Oletame, et kaasatud on ka maakler.

Esmane kulu üürnikule oleks 800 EUR (esimese kuu üür 250 EUR, tagatisraha 250 EUR, maakeritasu 250 EUR + käibemaks 50 EUR). Sellest otsene rahaline kaotus omanikule aga 300 EUR (maakeritasu 250 EUR + käibemaks 50 EUR). Alloleval joonisel on sinistena näidatud omanikule jäävate summade osakaal, punase ja kollasena aga on välja toodud lõigud, millest jäävad ilma nii omanik kui ka üürnik, s.t makstud raha on nende jaoks igaveseks kadunud.

Joonis 1. 750 EUR jagunemine maakleri kaasamisel. 50 EUR käibemaksu tuleb maakleri vahendustasule veel lisaks maksta.

Leides oma korterile aga ise üürniku, saaks üürileandja maaklerteenuse asemel küsida samas summas hoopis tagatisraha (loomulikult ilma käibemaksuta), mis annab viimasele ka suurema kindluse võimalike probleemide korral üürnikuga (Joonis 2). Ehk et meie näite puhul jääks omanikule võimalike probleemide katteks 500 EUR, mitte ainult 250 EUR.

Joonis 2. 750 EUR jagunemine üürides korterit otse omanikult

Sarnane loogika kehtib ka üürniku puhul

Võttes otse omanikult üürile korteri üüriga 250 EUR kuus ning tasudes maakleritasu asemel hoopis ühe kuu üürisumma tagatisrahale lisaks, s.t kokku 500 EUR, saad selle summa koos intressiga üüriperioodi lõppedes ju tagasi (loomulikult kui oled olnud korralik üürnik). Tasudes aga sellest 250 EUR maaklerile vahendustasuks, oled oma rahast jäädavalt ilma…

Postituse moraal: maakleri vahendustasu asemel on üürileandjal majanduslikult palju otstarbekam küsida kõrgemat tagatisraha, maandades sel viisil üürnikuga seotud võimalikke riske.

Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Statistika: korteriomanditehingute keskmine hind tõusis aastaga 6,8%

30.10.2012 Tõnu Toompark

2012 III kvartalis tehti Eestis kokku 4266 korteriomanditehingut. See on eelmisest aastast 24% rohkem.

Kinnisvaraturg on kogu 2012. aastal olnud enneolematult aktiivne. Kõikide kvartalite korteritehingute arv on aastatagusega võrreldes kasvanud 23-24%.

Korteritehingute väärtus on tõusnud veelgi rohkem. Kvartaalne korteritehingute käibe kasv on 2012. aastal olnud 26 kuni 40%.

Tagasihoidlikumat tõusunumbrit näitab korteritehingute keskmine hind. Teist kvartalit järjest on korteritehingud aastagatusest täpselt 6,8% kallimad.

Korteritehingute kallinenud hinna taga on kindlasti osaliselt valmivates uutes kortermajades vormistatud asjaõiguslepingud, mis tänaseks on statistikasse jõudnud.

Eeldades uute arendusprojektide vähenemist ja väiksemat uute korterite tehingute arvu võib arvata, et statistiline keskmine korterihind näitab lähitulevikus väiksemat kasvunumbrit.

Korteriomanditehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Korteriomanditehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja keskmine hind (€/m2, parem telg)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Maaklerteenuse standard

29.10.2012 Vahendustasuta.ee

Hurraa! Novembrist hakkavat erinevate meediakanalite kohaselt Eestis kehtima uus maaklerite teenusstandard, mis peaks “lööma korra majja“ meie kinnisvaraturul: lõpuks ometi pidavat maaklerteenuse eest maksma hakkama selle tellija, kirjalikud maaklerilepingud muutuma kohustuslikuks ning teenuses pettunud kliendil tekkima võimalus tarbijakaitsesse pöörduda.

Kõik nagu tunduks päeva pealt paremaks minevat – kas see aga nii ka olema saab?

Igav, kuid oluline taust

Kõigepealt on üldises meedias tehtud oluline viga – kehtima ei hakka uus teenusstandard, vaid 2012 aasta novembriks peaks valmima selle eesti keelne tõlge. Hetkel on standard inglise keeles, kuna tegemist on Euroopa Standardikomitee (CEN) standardiga 2009 aastast (EN 15733:2009 pealkirjaga „Services of real estate agents – Requirements for the provision of services of real estate agents“).

Teatavasti aga peavad CEN’i liikmed, ka Eesti Standardikeskus, kehtestama CEN’i poolt kinnitatud standardid muutmata kujul siseriikliku standardina.

Sellest lähtuvalt kinnitas Eesti Standardikeskus märtsis 2010 dokumendi EN 15733:2009 siseriiklikult numbriga EVS-EN 15733:2010, pealkirjaga „Kinnisvaramaaklerite teenused. Nõuded kinnisvaramaaklerite teenuste pakkumisele“.

Standard ise jäi tõlkimata, mis ei tähenda aga seda, et sellel poleks sama jõudu kui eestikeelsel standardil.

Kokkuvõtteks: meedias ülistatud maaklerite teenusstandard kehtib juba aastast 2010.

Mis see standard üldse on?

Vastavalt Eesti Standardikeskusele on standardid enamasti vabatahtlikud dokumendid, mis ei ole mõeldud õigusaktideks, vaid juhend- või abimaterjalideks neile, kes soovivad standardeid kasutada ning näevad selles endale kasu.

Need aitavad tagada näiteks mingi teenuse üldist kvaliteeti, pakkudes nii ühtset terminoloogiat kui ka minimaalseid nõudeid, mis omakorda annab võimaluse teenuse tellijatel pöörduda kaebuste korral vastavate instantside poole.

Praegune Eesti standardimissüsteem on üles ehitatud standardite algset eesmärki silmas pidades – olla infoallikateks ja abivahenditeks, mitte sunnivahenditeks. Seega kehtib kord, kus standardi ja riikliku õigusakti omavahelise erinevuse korral peab lähtuma viimasest.

Võib aga juhtuda, et riik on õigusaktiga (seaduse või määrusega) mõne standardi kohustuslikuks teinud ning sellisel juhul peab standardit kindlasti järgima.

Standardite kasulikkusest saab hea näite tuua kinnisvara hindamisel. Kõik professionaalsed kinnisvara hindajad lähtuvad oma töös konkreetsetest hindamist puudutavatest standarditest. Sel viisil saavad nii hindajad kui hinnangute kasutajad vajalikest mõistetest ühtemoodi aru ning hindajad läbivad kõik ühesuguse hindamisprotseduuri.

Hindajatel on ühtsed lähtealused, mis lõppkokkuvõttes annab võimaluse hindu omavahel võrrelda.

EVS-EN 15733:2010

Standardi EVS-EN 15733:2010 näol on tegemist üldnormiga. Seega peaks see korda minema absoluutselt kõigile, kes ennast maakleriks nimetavad.

Standardis määratletakse nõuded kinnisvaramaaklerite teenustele. Nimetades mõned:

kirjalik maaklerileping;
minimaalsed nõuded sellele, mida peab maaklerileping sisaldama;
kliendile (müüja, ostja) jagatav informatsioon;
maakleri kompetentsuse üldised nõuded;
jne.

Senimaani on Eestis maaklerteenuse puhul üldjuhul lähtutud võlaõigusseaduses ja kinnisvaramaaklerite „Heade tavade koodeksis“ sätestatust. Kui seaduses on toodud pigem õiguste ja kohustuste loetelu ning koodeksis on kõike liiga üldiselt määratletud, siis mainitud standard on kindlasti esimene tõsisem samm maaklerteenuse kvaliteedi parandamisel Eestis.

Milles siis probleem?

Esiteks. Nagu juba öeldud, pole standard reeglina kohustuslikuks järgimiseks vaid juhend- või abimaterjaliks. Sama kehtib ka EVS-EN 15733:2010 kohta. Kindlasti aga on vastavatel organisatsioonidel oma liikmetelt võimalik nõuda standardist lähtumist.

Teiseks. Kui standardi ja kehtiva seadusandluse vahel tekib vasturääkivusi, tuleb lähtuda viimasest. Seega, kuigi EVS-EN 15733:2010 järgi peaks maaklerlepinguid sõlmitama kirjalikult, jätab võlaõigusseadus siiski võimaluse sõlmida neid ka suuliselt. Seega tuleks muuta seadusandlust.

Kolmandaks. Olgugi, et standard on Eestis kinnitatud juba 2010 aastal, pole selle järgimist peaaegu et üldse täheldada. Mis peaks siis muutuma 2012 aasta novembrist, kui standard tõlgitakse eesti keelde?

Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee