Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarapakkumisi tuleb juurde

10.05.2010 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on teinud järjekordse põhja jõudes 62,5 punkti tasemele.

Indeksi langus on küll näiteks aastataguse ajaga võrreldes oluliselt aeglustunud, kuid tõdeda tuleb, et suundumus on indeksil endiselt allapoole.

Aastatagusest ajast on KV.EE indeks allpool 14%, kuid viimase poole aasta indeksi languseks on kõigest 3,3%.

Absoluuthinnas on tänase elamispinna ruutmeetri pakkumishind portaalis KV.EE 12 800 krooni. Aasta tagasi oli keskmiseks pakkumishinnaks 15 000 krooni.

Aastataguse ajaga võrreldes on pakkumiste hulk portaalis KV.EE kahanenud 11,5%. Alates käesoleva aasta algusest alates on pakkumiste hulk siiski vaikselt kasvanud.

Tänase seisuga on portaalis KV.EE 17 900 pakkumist aastataguse 20 200 pakkumise vastu.

Pakkumiste tõusu üheks põhjuseks on asjaolu, et üha enam kasutavad kinnisvaraportaali reklaamikanalina need, kes eelnevalt on müügiks kasutanud muid müügimeetodeid – näiteks kohtutäiturid.

Kohtutäiturite ning kiirmüügipakkumiste arvu suurenemine on ka põhjus, miks keskmine pakkumishind visalt langussuunas liigub.

KV.EE Indeksi graafik

Lähemalt vaata, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Toompark: tulemas on kümneid tuhandeid uusi kortereid

10.05.2010 Anne Oja

Kuna ärimehed on masu aega kasutanud uute projektide ettevalmistamiseks, on n-ö paisu tagant tulemas suur hulk uusi kinnisvaraarendusi, ütles kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark reedel toimunud KV.EE online-pressikonverentsil.

“Uusi projekte on turule tulemas hulga. Ütleksin, et “paisu taga” ehk ehitusloa või detailplaneeringu staadiumis on kümneid ja kümneid tuhandeid uusi kortereid ning seda ainuüksi Tallinna linnas,” rääkis ta.

Samas on lisanduvate uusarenduste maht sedavõrd väike, et turgu suurt ei mõjuta.

“Loodan, et turule tulevad uued projektid on endisaegsest parema kvaliteediga nii asukoha, planeeringute kui ehituskvaliteedi suhtes ning vastavad endisest paremini kriitiliste tarbijate vajadustele. Vastasel korral ei ole neid lihtsalt võimalik müüa,” lisas Toompark.

Mehe sõnul on masu-ajal tegeletud usinalt projektide ettevalmistamisega. “See muudab kokkuvõttes arendustegevuse vähemalt ajutiselt kiiremaks. See jälle on omakorda tegur, mis hoiab võimaliku hinnatõusu lähiaastate perspektiivis tugeva kontrolli all,” selgitas ta seoseid.

Toompark oletas, et lähima aasta perspektiivis ostetakse 1200-1500 uut korterit. Kvaliteedi ja hinna suhtes on tänane turg selgelt kaldu hinna poole. “Arendaja peab mitte tegema ainult head kaupa, vaid vastama tarbijate praegustele vajadustele. Neist mööda vaadates ja “liiga head” kaupa valmistades kõrge hinna tõttu müügiedu loota ei ole,” märkis ta.

“Eks see ole kinnisvaratsükli tõusufaasi algus, kus tuleb turule tuua odavamat kaupa. Tsükli edasiliikumisega paralleelselt tarbijate valmidus maksta ja seega ka nõudmised kasvavad. Turule tulev liiga massiline luksuskaup on märk sellest, et kinnisvaratsükli tõusufaas võib olla kohe-kohe läbi saamas,” ütles Toompark.

Artikli autor on Anne Oja. Artikkel ilmus 10/05/2010 väljaandes Ehitusuudised.net.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Toompark: tulemas on kümneid tuhandeid uusi kortereid

10.05.2010 Anne Oja

Samas on lisanduvate uusarenduste maht sedavõrd väike, et turgu suurt ei mõjuta.

Artikli autor on Anne Oja. Artikkel ilmus 10/05/2010 väljaanded Ehitusuudised.net.

Statistika: jae- ja hulgimüük vähenevad

10.05.2010 Tõnu Toompark

Kaupade jae- ja hulgimüük 2009. aastal statistikaameti andmetel langesid. Hulgimüük kukkus võrreldes 2008. aastaga 26% võrra, jaemüük 17% võrra.

Kvartalite lõikes olid hulgimüügi suurimad langusekvartalid 2009. aasta esimesed kolm kvartalit. Aasta viimaseks kvartaliks langus protsentuaalselt vähenes, kuid siis oli ka tegemist juba aastaguse madala võrdlusbaasiga.

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni kvartalite lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni aastate lõikes

Jaemüügi mahuindeks, 2000. a. = 100

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Nädal Twitter’is: 2010-05-09

09.05.2010 Tõnu Toompark

KV.EE indeksi järjekordne põhi – 62,8 punkti – http://www.kv.ee/?act=index.main #
Swedbank ostis Merirahu kinnisvaraarenduse http://goo.gl/z8fb #
Keeruline teema – Hotell Viru nõuab Tallinnalt 162 miljoni hüvitamist http://goo.gl/4ywi #

Paisu tagant on tulemas suur hulk kinnisvaraprojekte

07.05.2010 Anne Oja

Kuna ärimehed on masu aega kasutanud uute projektide ettevalmistamiseks, on n-ö paisu tagant tulemas suur hulk uusi kinnisvaraarendusi, ütles analüütik Tõnu Toompark tänasel KV.EE online-pressikonverentsil.

Samas on lisanduvate uusarenduste maht sedavõrd väike, et turgu suurt ei mõjuta.

Mehe sõnul on masu-ajal tegeldud usinalt projektide ettevalmistamisega. “See muudab kokkuvõttes arendustegevuse vähemalt ajutiselt kiiremaks. See jälle on omakorda tegur, mis hoiab võimaliku hinnatõusu lähiaastate perspektiivis tugeva kontrolli all,” selgitas ta seoseid.

Artikli autor on Anne Oja. Artikkel ilmus 07/05/2010 väljaandes Äripäev.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: Loid laenude väljastamine pärsib eluasemeturgu

07.05.2010 Tõnu Toompark

07. mail ilmus järjekordne kvartaalne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et võrreldes aastataguse ajaga on turg endiselt olulises languses. Küll tasub aga tähelepanu pöörata sellele, et turu stabiliseerumine jääb eelmise aasta teise poole ja on mitmeid märke, et sügavamale turg ei kuku.

„Erinevalt äripindade turust on elamispindade turul hinnatasemed leidnud põhja. See ei tähenda veel, et põhja leidmisele peaks järgnema hinnatõus,“ tõi välja ülevaate koostaja kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark. „Hindade püsima jäämine on selge sõnub uutele kodusostjatele, et ostetava vara väärtus enam ei kuku.“

„Taas peadtõstev kinnisvaraturg on KV.EE kinnisvaraturu ülevaate viinud uuele tasemele. Endise Eesti kuue suurema linna asemel oleme nüüd värskesse ülevaatesse kokku koondanud kõikide maakonnakeskuste ja veel mõnede suuremate-olulisemate piirkondade kinnisvaraturu info,“ tõi ülevaate uuendused välja Tarvo Teslon, kinnisvaraportaali KV.EE juhatuse liige.

Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehel www.kv.ee/turuylevaade.

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Ülevaade

Ülevaade on alla laaditav aadressilt:

Viide online-pressikonverentsi küsimustele ja vastustele:

Lisainfo

Tarvo Teslon
KV.EE
+372 510 6464
tarvo@kv.ee
www.kv.ee

Tõnu Toompark MA
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Meeldetuletus: uus KV.EE kinnisvaraturu ülevaade ilmub täna

07.05.2010 Tõnu Toompark

Täna 07. mail 2010. a. ilmub KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade võtab kokku eelmise 2009. a. IV kvartalis Eesti suuremate linnade kinnisvaraturul toimuva.

Täna 07. mail 2010. a. kell 10.00-12.00 toimub online-pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele. Küsimused saab esitada kommentaarina aadressil

Eelmise online-pressikonverentsi küsimusi ja vastuseid saab lugeda siit.

Lisainfo

Tarvo Teslon
KV.EE
+372 510 6464
tarvo@kv.ee
www.kv.ee

Tõnu Toompark MA
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Number of new dwellings grew by 11% in Estonia in Q1

07.05.2010 Juhan Tere

Real estate expert Tõnu Toompark noted in the real estate market overview on the first quarter of 2010 that during this period of time, 663 dwellings were granted permits of use, writes LETA/Postimees Online. This is by 11% more than during the same period of time last year.

It was noted, however, that the number of new non-residential real estate property fell.

“In 2009, the number of new non-residential property grew from quarter to quarter while in the first quarter of 2010, only 166 non-residential developments were granted permits of use,” commented Toompark. He stated that the number of new non-residential developments taken into use fell by 21% in the first quarter in the year-on-year comparison whereas the area involved in the developments was by 53% smaller than a year ago.

According to Toompark, the turnover of real estate transactions continues falling as well. “While the number of transactions on the market of dwellings has rather stabilised, in the context of the entire real estate market, the number of transactions is still falling,” he stated.

In the first quarter of 2010, 8,371 real estate transactions were carried out in Estonia – by 8% less than a year ago. The turnover involved in these transactions fell by 23% in a year.

Artikkel ilmus 07/05/2010 väljaandes The Baltic Course.

Kas anda korter üürile või müüa?

05.05.2010 Tõnu Toompark

Juhuse tahtel on mitu inimest pöördunud minu poole küsimusega, kus küsitakse nõu selles osas, kas müüa täna korter või oodata? Ehk kas korter müüa või anda üürile?

Nagu enamusele taolistele tulevikuarenguid puututavatele küsimustele, siis ei ole sellelegi ühest vastust.

Hinnad on täna põhjas

Täna tundub, et elamispindade turg on põhjas. See tähendab, et hinnad on jäänud püsima ja enam ei lange. Seega on raske anda soovitust kinnisvara müüa hinnapõhjast. Tundub ju parem mõte veel oodata ja saada osa võimalikust hinnatõusust.

Kuid kas hinnatõus tuleb?

Soome lama praktika näitas, et elamispindade hinnad langesid 4 aastat, 4 aastat püsisid põhjas ja 4 aastaga tõusid absoluutnumbris languse-eelsele tasemele.

Eesti elamispindade hinnad hakkasid langema 3 aastat tagasi 2007. a. aprillis. Languseperiood on olnud 2,5-3 aastat.

Kui meie kinnisvaraturu arengud jälgivad Soome malli, siis on ees ootamas mitme aasta pikkune periood, kus hinnatõusust väga unistada ei tasu.

Mida järeldada?

Kui laenukohustused on kukil ja eelarve on pingeline, siis ei ole mõtet liigselt punnitada. Sellisel juhul on mõistlik pigem täna kinnisvara müüa. Kiiret kasu kinnisvara hinnatõusust vaevalt on võimalik teenida.

Kui otsest ora kusagilt pehmest kohast torkimas ei ole, siis võiks võtta riski ja korteri välja üürida. Selle juures tasub arvestada, et väljaüürimine ei ole ainult tulu, vaid sellega kaasnevad ka kulud – maksud, üürniku leidmine, vakantsus, amortisatsiooni katmine…

Korteri väljaüürimise juures peab mõistma, et üüritulu on üsna napp. Üüriäri on aastate jooksul põhinenud ja põhineb kindlasti lähitulevikus lootusel (kuid mitte teadmisel!), et väljaüüritava korteri hind aastate jooksul tõuseb.

Kindlasti ei ole mõtet lasta korteril tühjana seista, et võimalikust hinnatõusust osa saada. Võimalik(!) hinnatõus ei saa kindlasti olema kiire, et ei tasuks “iga senti korjata” ja üüritulust osa saada.

Ootused euro saabumisel tulevasse hinnatõusu võivad jääda miraažiks, mis napilt käesirutuse kaugusel kajub. Euro on tore ja toetab majandust, kuid mõju kinnisvaraturule jääb kardetavasti kaugeks.

Äkitsi võib kinnisvaraturul tekkida ajutisi ja raskestiprognoositavaid emotsionaalseid laineid, mida euro kaasa toob. Samahästi aga võib see hinnatõusu asemel võib olla müügilaine, mille taga seisavad euro-illusioonis elavad kinnisvarainvestorid.

Kokkuvõtteks

Kindlasti peab kinnisvara hoidmise või müümise küsimuse ees seisja läbi mõtlema, mida ta tegelikult tahab. Kas olemasolev tühi korter on tulus investeering, tülikas ballast, igakuist laenumakset nõudev kohustus või midagi muud.

Sellest lähtuvalt tulebki otsused probleemi ees seisjal endal teha.

Korterite pakkumiste arv, keskmine pakkumishind, keskmine tehinguhind (allikas KV.EE, maa-amet)

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Online-pressikonverents: KV.EE uus kinnisvaraturu ülevaade

04.05.2010 Tõnu Toompark

Reedel 07. mail 2010. a. ilmub järjekorras juba seitsmes KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Senine ülevaate positiivne vastuvõtt andis julgust kevadise üllitise oluliseks täiendamiseks. Nüüdne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade katab kõik Eesti suuremad linnad, sh kõik maakonnakeskused.

„Varasemates ülevaadetes olid toodud turu andmed ainult Eesti suurema 6 linna kohta. Mitmed portaali KV.EE kliendi küsisid õigustatult, miks nende kodulinn ülevaatest on välja jäänud,“ põhjendas Tarvo Teslon portaalist KV.EE ülevaate täiendamise vajadust.

Kinnisvaraturgu kommenteerib ülevaate koostaja analüütik Tõnu Toompark: „Tänase ülevaate sentiment on veel üsna negatiivne, sest aastataguse ajaga võrreldes on paljud kinnisvaraturgu iseloomuustavad näitajad miinuses. Siiski on elamispindade turg saanud eelmise aasta teisest poolest juurde stabiliseerumise märgi. Usume, et positiivsemad trendid jätkuvad.“

2010. a. I kvartalit kokkuvõttev KV.EE kinnisvaratuturu ülevaade ilmub 07. mail 2010. a. ning on alates 07/05/2010 kl 10.00 tasuta allalaaditav portaalist KV.EE.

Reedel 07. mail 2010. a. kell 10.00-12.00 toimub online-pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele. Küsimused saab esitada kommentaarina aadressil

Eelmise online-pressikonverentsi küsimusi ja vastuseid saab lugeda:

Lisainfo

Tarvo Teslon
KV.EE
+372 510 6464
tarvo@kv.ee
www.kv.ee

Tõnu Toompark MA
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Korteripõud paneb ehitama

03.05.2010 Tõnu Toompark

Kinnisvaraturg hakkab unest ärkama, arendajad planeerivad jälle uusi projekte, sest tekkimas on puudus kvaliteetsetest uutest korteritest.

Merko teatas hiljuti, et Tallinna Räägu tänavale ja Pärnu maanteele ehitatavast 109 korteriga kahest elamuprojektist on potentsiaalsed ostjad broneerinud 47 korterit, võlaõiguslikke eellepinguid on sõlminud 10 ostjat.

“Klientide huvi on üllatavalt suur, üle mitme aasta on inimesed jälle nõus ostma korterit võlaõiguslepinguga, st käed lüüakse enne korteri valmimist ehk toimub müük paberil,” tunnistas Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni direktor Tiit Kuusik.

Uute korterite puudust pealinnas kinnitas möödunud nädalal ka Merko Ehituse juhatuse esimees Tiit Robeni, kelle sõnul on viimane aeg hakata uuesti ehitama. Roben ütles City24-le, et Merkol on huvi uuteks arendusteks ja läbirääkimised selle üle käivad.

Analüütik Tõnu Toompark ootab, et lähema paari kuu jooksul ehitusse minevad ja müüki tulevad uusarendusprojektid upitaksid elamispindade pakkumishindu kajastava KV.EE indeksi ülespoole. “Siiski ei tohiks eeldada, et uusarendusi hakkab tulema nagu seeni pärast sooja sügisvihma. Pigem lisanduvad üksikud projektid,” sõnas Toompark.

Ostja otsib usaldusväärset arendajat

NCC Ehituse juhatuse liige Priit Aer nentis, et Merko projektimüük näitab, et kvaliteetse toote järele on nõudlus olemas ja ka praegu on võimalik müüa alles ehitusjärgus olevat projekti.

Arco Vara Kinnisvarabüroo juhatuse liige Mart Saa peab normaalseks olukorda, kus 10-20% kortereid on võlaõiguslike lepingutega kaetud enne ehitise valmimist. “Siiski broneeritakse elamispind nende arendajate juures, keda on põhjust usaldada, ning võib arvata, et broneeritakse parimate lahendustega korterid valmivas majas,” rõhutas ta.

Number

350 uut korterid on projektides, millega arendajad on sel aastal Tallinnas ja selle lähiümbruses alustanud.

Pakkumises olevate uute korterite arv on kinnisvarabuumi tipust aegamisi kogu aeg vähenenud, näiteks Eestis müüdavad korterid on statistikakeskkonna Spot andmetel keskmiselt 24 aastat vanad. Veel aasta tagasi oli müügis olevate korterite keskmine vanus 21 aastat.

Aer kinnitas, et uute korterite vähene valik on juba mõnes piirkonnas olemas.

“Kui mõista defitsiidi all seda, et ostjad ei leia endale sobivaid kortereid, siis see võib kätte jõuda aasta lõpus, sest viimase 1,5 aasta jooksul ei ole uusi juurde tulnud. Mitmed arendajad aga on juba uute projektidega alustamas,” ütles Saa.

Kuusik tõi välja, et uute korterite osa on Tallinnas hinnanguliselt 20 protsenti korteritehingute koguarvust, kõikudes viimase aasta jooksul 60-80 ühiku ümber kuus. Praegu on Tallinna piirkonnas turul ligilähedaselt 1000 uut aastatel 2006-2008 valminud korterit, millest paljudele ei õnnestu müüja soovitud hinnatasemel ostjaid leida ebaõnnestunud asukoha, arendamata infrastruktuuri, läbimõtlemata planeeringu ja ehituse kehva kvaliteedi tõttu.

Eften Capital ASi juht Viljar Arakas jäi korterite defitsiidi suhtes skeptiliseks. “Meil on palju “vaikivat pakkumist” ja külmutatud planeeringuid, mida nüüd, soodsamas ärikeskkonnas, saab lõpuni viia. Samas nii ebalikviidsel turul kui seda on Balti riigid, ei tasu millegi üle imestada,” ütles ta.

Väärt korterite puhul on oodata hinnatõusu

Kuusiku arvates on Tallinna korteriturul nõudlus uute valmivate korterite järele, mis paiknevad olemasolevas elukeskkonnas ja mille planeerimisel ning ehitamisel on arvestatud inimeste vajadustega ning ehituskvaliteedi nõuetega. Kuusik prognoosib sellisele tootele erinevalt paar aastat turul olevatest nn uutest korteritest mõõdukat hinnatõusu. Aer usub, et hinnakäärid uue ja vana elamispinna vahel suurenevad, sest klient on muutunud kompetentsemaks.

“Hinnaralli tekitamiseks on vaja ka majanduse kosumist ja tarbijakindlustunde tõusu. See tuleb vaevaliselt. Kuid keskmist tehinguhinda tõstavad uute korteritega tehtud tehingud kindlasti. Kui arvestadada sellega, kui vähe on uusi kortereid Tallinnas lisandumas, siis arvan, et uute korterite hinnatase jääb mõlemale poole 20 000 krooni ruutmeetri kohta,” arutles Saa.

Madal võrdlusbaas upitab tänavust statistikat

Aeru sõnul võib kindlasti väita, et kinnisvaraturg on elavnenud. “NCC ootab muidugi suuremat aktiivsust nii elamu- kui ka ärikinnisvara valdkonnas. Samas oleme oma prognoosides olnud pigem ettevaatlikud,” ütles Aer.

Saa sõnul ootab Arco Vara tehingute arvu kasvu, sest ka kliendid ei oota enam jätkuvat hinnalangust, vaid on sobiva elamispinna puhul valmis ostuotsust tegema. Samuti on võrreldes eelmise aastaga pisut leebemaks muutunud pankade laenutingimused, märkis Saa.

Araka sõnul ei saa 2010. aasta tulla passiivsem kui 2009. aasta. Näiteks tehinguaktiivsus on korteriomandite puhul selle aasta esimeses kvartalis Tallinnas +46,5%, võrreldes mullu sama ajaga. “Seda aastat ilmestavad “võrdlusbaasi võludest” tulenevad suured kasvud, kuna eelmine aasta oli äärmiselt tehingutevaene,” sõnas ta.

Tasub teada

Uusi Tallinna projekte

Arco Vara ja Merko Ehitus alustavad Põhja-Tallinnas Kodukolde arenduspiirkonnas ehitust, neljas kortermajas on kokku 100 korterit.
Merko Ehitus – 60 korteriga elamu Pärnu maanteel ja Kristiines kaks kortermaja 49 korteriga, valmivad suvel ja sügisel 2010. Kaks maja Helme tänaval valmivad järgmisel kevadel
NCC – paneb nurgakivi Pärnaõue II etapile Vana-Rannamõisa teel, kuhu tuleb kuus maja kokku 78 korteriga. Ehituse algust ootab Vana-Kuuli III etapp lauluväljaku taga.

Artikli autor on Silvia Kruusima. Atikkel ilmus 03/05/2010 väljaandes Äripäev.

Statistika: rahvaarv tõuseb vaid Harju maakonnas

03.05.2010 Tõnu Toompark

Eesti rahvaarv on statistikaameti andmetel käesoleva aasta alguse seisuga 1 340 021 inimest. Aastast aastasse on Eesti elanike arv vähenenud ja seda kõikide piirkondade lõikes.

Erand on vaid Harju maakond koos Tallinnaga, kus viimaste aastate jooksul on rahvaarv marginaalselt, kuid siiski tõusnud.

Kinnisvaraturu seisukohalt on ehk märkimistvääriv asjaolu, et reeglina räägitakse Tallinna-Tartu-Pärnu kinnisvaraturust. Tegelikult on Pärnu elanike arvult aga mitte kolmas, vaid lausa viies linn Eestis. Tartu ja Pärnu vahele mahuvad Narva ja Kohtla-Järve.

Ülejäänud maakonnakeskuste elanike arv ei ületa isegi 20 000 inimest ja seetõttu on kinnisvaraturust rõhuga sõnaosal “turg” nendes linnades raske rääkida.

Näiteks sõlmiti sellises toredas maakonnakeskuses nagu Kärdla 2009. aasta jooksul kõigest 16 korteriomanditehingut kogukäibega 4,4 miljonit krooni.

Eesti rahvaarv maakonniti, 1000

Rahvaarv Eesti linnades

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Pangad haaravad jõudsalt kinnisvara

30.04.2010 Katre Pilvinski

Swedbank kavatseb sellel aastal Baltimaades ligi 5 miljardi krooni eest kinnisvara kokku osta, ka SEB on kindel, et nende portfell tänavu kasvab.

Swedbanki esimese kvartali aruandest selgus, et panga probleemse kinnisvaraga tegelev tütarfirma Ektornet prognoosib, et aasta lõpuks kasvab varade maht viiekordseks. See tähendab, et firma käes oleks 6,4 miljardi krooni eest kinnisvara, sellest enam kui viie miljardi eest Balti riikides.

“See puudutab küll Eestit. Enamik objekte on juba töös. Need on projektid, mis erinevate pankrotiprotsesside kaudu jõuavad panga kätte,” sõnas Swedbanki finantsjuht Erkki Raasuke.

Enamik Ektorneti varadest on praegu Põhjalas, Eesti osa moodustab veerandi. “Arvan, et aasta lõpuks on Baltimaade osa sellest kolm neljandikku,” sõnas ta. “Kolmest neljandikust on ootuspäraselt Läti osa kõige suurem ja võib-olla Eesti ja Leedu osad on enam-vähem sama suured, aga seda ei ole veel täpsustanud,” lisas ta.

Ektornetil tööd jagub

Swedbanki tütarfirma Ektornet Residential Estonia OÜ juht Meelis Shokman lisas, et nad ostavad ainult kinnisvara ja osalevad vaid avalikel oksjonitel, mis toimuvad täitemenetluse või pankrotiprotsessi käigus. “Põhiliselt on tegu eluaseme arendusprojektidega,” lisas ta.

“31. märtsi seisuga oli Ektornetil Eestis hallatavaid varasid 288,6 miljonit krooni. Kui suur on Eesti osa Ektorneti varade mahust aasta lõpuks, on väga raske prognoosida, kuna me ostame reaalselt toimuvatelt oksjonitelt ja varad paneb müüki pankrotihaldur,” sõnas ta.

Shokman ütles, et pankrotiprotsessid on pikaajalised ega sõltu Ektronetist. “Võrreldes eelmise aasta lõpu seisuga on Ektorneti Eestis hallatavad varad kasvanud 45,4 miljoni krooni võrra ning mõõdukat kasvu ennustame ka edaspidiseks. See aasta on meile ilmselt töömahukas ja osaleme oksjonitel aktiivselt,” rääkis ta.

Ka SEB kinnisvarafirma Estectuse juht Hannes Kuhlbach tõdes, et loomulikult nad jälgivad, mis toimub klientide tagatisvaradega. “Nende tagatisvarade hulgas on nii sel kui ka järgmisel aastal veel üsna palju varasid, mis lähevad sundrealiseerimisele.”

Suurt ostulainet veel pole

Kuhlbachi sõnul kavatseb pank oksjonitel kindlasti silma peal hoida ja nendel osaleda. “Estectuse portfell tänavu kasvab. Ma pole küll numbriliselt valmis ütlema, kui palju see kasvab, aga võin öelda, et me oleme alles omandamiste alguses. Kindlasti selle aasta suuremad omandamised rahalises mõttes on veel ees,” sõnas Kuhlbach.

Kuhlbach tõdes, et selle üle, millal ostetud varasid saab müüma hakata, on raske spekuleerida, kuna need on nii erinevad – osa võivad olla likviidsed alles kahe aasta pärast, mõningad pole seda ka veel kümne aasta pärast.

Esimesed varad omandas Estectus novembris 2009. Viimase kahe nädala jooksul osaletud neljast enampakkumisest võideti Kuhlbachi sõnul kolm ning enamik firma portfellist on maatükid, varade neto omandamisväärtus ulatub 60 miljoni kroonini.

ASi Eften Kinnisvarafond juhatuse liige Viljar Arakas ütles, et turuosalistele pole see uudis, et pangad hakkavad kinnisvara kokku ostma. “Pigem on ammu oodatud, et nad seda teeksid. See on positiivne signaal, see näitab, et nad on huvitatud kinnisvaraturule põhja ladumisest,” sõnas ta.

“Pangad näevad, et hinnad on adekvaatsed ja et pikaajaline kasv on võimalik. Ehk minu jaoks tähendab see seda, et Swedbank ja SEB usuvad, et kinnisvaraturg on põhja saavutanud,” märkis Arakas.

Tema sõnul on küsimus see, et mingeid varasid on juba ostetud, aga siiski seda suuremat lainet, mida palju turuosalised on oodanud, pole veel senini tulnud. “Minu arvamus on, et ega see tulemata jää,” lisas Arakas.

Arakase arvates on raske öelda, millised kinnisvaraprojektid võivad pankade kätte minna. “Kindlasti sellised projektid, kus likviidsus on praegu väga madal. Eks buumiajal on igasuguseid rumalaid ja väga rumalaid otsuseid tehtud. Igasugused põlluarendused või buumi tipu n-ö toodang, mis on kuhugi läbi mõtlemata ja kiirustades üles pandud. Või need krundid, kuhu pole midagi jõutud tegema hakatagi, mis on täitsa tühjad,” lisas ta.

Ka Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Kalev Roosiväli leidis, et pankade kinnisvaraostud tähendavad, et teatud varade hinnalanguse põhi määratakse ära. “Kui pank hakkab oma tütarettevõtte nimel praeguse hinnatasemel Baltimaadest kinnisvara ostma, siis järelikult ka pank usub, et hullemad ajad võiks kinnisvaraturul möödas olla.”

Kommentaarid

Tarmo Kase, Ober-Hausi Kinnisvara ASi tegevjuht

Õnneks või kahjuks ei ole sundmüüki paisatava vara hulk võrreldes tagatiseks või n-ö vabamüügis oleva varaga suur ja jääb kogu müügis oleva kinnisvara koguhulgast mõne protsendi piiresse.

Keegi ei tea täpselt, kui palju kinnisvara asub nn hallis tsoonis ehk kui palju on objekte, mis lähiperspektiivis võivad pankrottide ja sundmüükide kaudu turule tulla.

Ühelt poolt pankade soov osta kinnisvara oma tütarfirmadesse vähendab pakkumist turul ja peaks nõnda hindu hoidma, teiselt poolt jõuavad need objektid varem või hiljem lõpptarbijale suunatult kinnisvaraturule tagasi.

Pankade kätte võivad eelkõige minna ilma infrastruktuurita kõrvalises asukohas paiknevad nn põlluarendused, aga võib-olla ka kesklinnas paiknevad liiga kõrgete sisendhindadega arendusprojektid. Kuigi elamispindade turul võib täheldada teatud stabiliseerumist, siis äripindade puhul tõenäoliselt raskused süvenevad, kuna tarbimine on jätkuvalt madalseisus.

Tõnu Toompark, kinnisvaraanalüütik

Hapuks läinud vara on võimalik osta sellel, kellel on likviidsust – eks need ole pangad. Pankade eesmärk ei ole kedagi üle pakkuda. Seetõttu mingit väga olulist lühiajalist mõju ei ole, aga teisest küljest peab arvestama, et ega pangad ei taha selle vara omanikuks jääda.

Mõned positiivsed momendid on ka – kui vara on müügis sundtäitmisel 10 miljoni krooniga, siis pank suudab selle osta, mitte ei lase hinna 3 miljoni krooni peale kukkuda.

Tasub teada

Suurpankadel oma kinnisvaraportfell

Tütarfirmale Ektornet Residentsial Estonia OÜ ja Ektornet Real Estate OÜ-le kuulub kinnisvara enam kui 280 mln krooni väärtuses.

SEB-le kuuluva Hollandis registreeritud Warehold B.V. koosseisu kuuluvale tütarfirmale Estectus OÜ kuulub 60 mln krooni eest kinnisvara.

Ei halda kinnisvara eraldi firma kaudu. Kinnisvara ligikaudu 30 mln krooni eest.

Allikad: kinnistusraamat ja pangad

Artikli autor on Katre Pilvinski. Artikkel ilmus 30/04/2010 väljaandes Äripäev.

Kas kõik kokad on ühepikkused?

28.04.2010 Koduomanik

Töötasapinna kõrgus kipub ikka standardne olema, kuigi me kõik pole ju ühest vormist tulnud…

Pealkirjas esitatud küsimust olen pidanud mitu korda endalt küsima, külastades köögisalonge ja mõõtes töötasapinna kõrgust. Enamasti kipub see jääma 90 cm kanti.

Teema hakkas mind painama ja kannustas uurima, millest see üldlevinud standard üldse tulnud on. Jõudsin seisukohale, et selle väljatöötamisel on arvestatud inimese keskmist pikkust. Müüt räägib veel, et keegi 183 cm pikkune prantsuse arhitekt oli enese kasvu järgi kavandanud kõik n-ö euro-inimese kodu dimensioonid.

Inimesed on paraku eri pikkusega ja selline standard tundub rõhuvalt ülekohtune. Meenutab isegi veidi nõukogude aja kitsaid elamispinnanorme. Nõukogude inimene oli ju ka nagu joonlauaga mõõdetult ühepikkune.

Kas selle üle on mõtet arutleda? Usun, et mitmed lugejad on pidanud pliidi ees küürutama või kikivarvul seisma, ja olen veendunud, et see ei ole kuigi mugav ega ka tervislik. Kas alternatiive oleks? Tegelikult on küll. Tundub, et üks põhjus, miks tööpinna kasutajale mugavast kõrgusest ei räägita, on asjaolu, et see baseerub köögiseadmete moodulitel, ja need on enamasti ühekõrgused.

Aga vähemalt keskmisest kallimate köökide müüjatel on ometi varuks mitu viisi, kuidas kliendile õiget töökõrgust pakkuda. Saksa ja Itaalia tootjatel on sel eesmärgil kaks kuni kolm kapimooduli kõrgust, neli soklikõrgust (7, 10, 15 ja 20 cm) ja veel mitme paksusega töötasapinnad (1, 4 ja isegi 10 cm). Selliste variantide puhul on konsultandil juba rohkem mänguruumi, et kliendi mugavust ja mõistlikku tööpinna kõrgust silmas pidades hea köök planeerida.

Järgmine küsimus: kas kõigi tegevuste jaoks köögis on mugav üks ja seesama kõrgus? Vastus on kindlasti jah ja ei. Väikeses köögis ei ole mõeldav tööpinda mitmele kõrgusele planeerida. Pliidiplaadi kõrgus võiks olla madalamal kui üldine pind, sest siis saab toidu valmimist üle poti serva ilusti jälgida. Kraanikausi võiks kavandada seevastu isegi veidi kõrgemale.

Leidsin hästi vahva tööpinna kõrguse kalkulaatori. Sinna tuleb vaid enda pikkus sisestada ja vastuseks saab kolme kõrguse soovituslikud vahemikud. Samuti saab hinnata, kui palju sahtleid sellise kõrguse juures planeerida. Link on siin: http://noblessa.de/home/en/#/kuechenplanung/arbeitshoehen

Aga kui köögis toimetavad koos korvpallur ja pisike Pöial-Liisi? Eks see ole loomulikult ekstreemjuhtum. Kui köögis toimetavad eri pikkusega inimesed, tuleks ilmselt siiski arvestada nende keskmise pikkusega.

Peale selle on hiljaaegu veel eiratud üht kasulikku põhimõtet: mõistagi on hea paigutada ahjud, nõudepesumasinad, espressomasinad ja mikrolaineahjud silmade kõrgusele, et neid ei peaks käpakil või küürakil kasutama.

Loodan, et tekitasin küsimusi ja huvi köögi mõistlikumaks, mugavamaks ja, kõige tähtsam, tervislikumaks planeerimiseks. Inimene sööb ju iga päev ning kui köök on veidigi ebamugav, kasutame seda vähem, lösutame diivanil või tarbime kiirtoitu. Pigem veedaks tundide kaupa aega köögis ja elaks tervislikult!

Timm Rannu
Noblessa Köögid