Väikelinnade ja maakohtade kortermajade ning kehvemas korras eramute puhul on eriti suur oht, et nende hind hakkab kinnisvaraturul oluliselt langema, kui kümmekonna aasta pärast väheneb järsult elu alustavate noorte arv.

Pindi Kinnisvara juhatuse esimehe Peep Soomani sõnul on kinnisvara müümiseks neli peamist põhjust: kokkukolimine, lahkukolimine, sünd ja surm. Kui eestlaste peremudel pole viimastel aastakümnetel eriti muutunud ja suuri muutusi pole ka näha, siis sündide ja surmade osas on viimased aastakümned olnud tormilised ja selle mõjud kanduvad tõenäoliselt ka tulevikku.

Kui noor inimene saab täiskasvanuks, siis Eestis tahab ta keskmiselt umbes 25-aastaselt iseseisvalt elama hakata ja vajab selleks elukohta. Samal ajal sureb igal aastal hulk vanu inimesi, kelle eluaset saavad noored osta või üürida.

Viimastel aastatel on elu alustavaid noori ehk 25 aastat tagasi sündinuid olnud igal aastal tuhandeid enam kui siit ilmast lahkujaid. Ent vähem kui kümne aasta pärast muutub olukord vastupidiseks ning sajandi keskpaigani tuleb peaaegu igal aastal peale vähem noori kui on vanu, kes surevad.

Suured iseseisvat elu alustavad aastakäigud olid tõenäoliselt üheks põhjuseks, miks meid hiljuti kinnisvarabuum tabas. Üheksakümnendatel aastatel hakkasid täiskasvanuks saama 1960.–1970. aastate järjest suuremad aastakäigud, kus peaaegu igal aastal sündis üle 20 000 lapse.

Samas surmade arv langes järjest, mistõttu alates 1995. aastast tuli igal aastal peale rohkem noori inimesi kui vanu suri ning kinnisvarabuumi tipus 2007. aastal oli vahe juba ligi 6000 inimest. See tekitas kinnisvaraturul nõudluse poolele suure surve.

Tegelikult on just praegu vahe elu alustavate noorte ja surmade vahel kõige suurem ning kui kinnisvara hinnakasv poleks mulliks läinud, võiks praegu olla kinnisvaras päris head aastad.

Kui kümmekonna aasta pärast hakkab Eestis pealetulevaid noori jääma vähemaks kui surevaid vanu, siis kogu Eestit ei taba see aga võrdselt.

Soomani sõnul on vähenev rahvaarv tegelikult juba praegu mõnes Eesti piirkonnas kinnisvarahindu madalal hoidmas, näiteks Valgamaal ja mõnes Ida-Virumaa linnas. Näiteks Kohtla-Järvel müüakse praegu elamiskõlblikke kortereid ruutmeetrihinnaga 1500 krooni, sest nõudlus nende järele on väike.

Kui noorte inimeste vähesusele lisada ka inimeste jätkuv ränne väiksematest kohtadest Tallinna ja Tartusse, võivad mujal Eestis kinnisvarahinnad kõvasti pihta saada, eriti kehtib see maakohtade ja väikelinnade paneelmajade kohta.

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark märkis, et kui inimene tahab maal elada, tahab ta ikka oma maja, mitte korterit. Tema sõnul ei tasu Tallinna ja Tartu osas  näiteks Lasnamäe elanikul muret tunda, kas 20 aasta pärast tema korteri järele nõudlust on, sest näiteks Lasnamäed toetab väga hästi toimiv infrastruktuur.

Toomparki sõnul takistab kinnisvaraturu allakäiku ka see, et keskmise eestlase kohta on oluliselt vähem ruutmeetreid elamiseks kui Skandinaavias. Samas on probleemiks, et kinnisvaraturul pole võimalik soovi korral lihtsalt naabrilt kümme ruutmeetrit pinda juurde osta.

Kui ikka Eesti on täis ehitatud üsna väikeste korteritega kortermaju, siis keskmise elamispinna oluliseks suurendamiseks tuleks ehitada uued kortermajad suuremate korteritega, ent sel juhul jääksid praegused nõukogudeaegsed kortermajad turule ripakile.

Ka buumi ajal polnud Toomparki sõnul väga näha, et oleks hakatud senisest oluliselt suuremaid kortereid ehitama.

Kui võib olla üsna kindel, et Tallinn ja Tartu on ka paarikümne aasta pärast teistest Eesti osadest pärit inimestele ligitõmbavad elukohad, siis natuke keerulisem on ennustada, kuidas hakkavad mõjutama turgu eestlaste maitse-eelistused.

Soomani sõnul usub ta pikas perspektiivis, et eestlane tahab ikka hajali elada. «Eestlane ei tunne end hästi üheksakorruselises majas, kus kuuled naabri tülitsemist ja tunned ta söögitegemise lõhna,» lausus ta.

Näiteks 50 aasta perspektiivis arvas Sooman, et elamufondi kõrgus pigem väheneb ja samas laialipillutatus suureneb. Tekib rohkem eramurajoone, linnast väljas pisemaid korterelamukomplekse ja eramurajoone.

Heaks näiteks madalamast ja hubasemast elukeskkonnast on puumajade asumid nagu Kalamaja.

Sooman lausus, et seal on tagahoovid, kus saab grillida, oma kelder, vaid viis-kuus naabrit, kes kõik tunnevad üksteist, nii et seal tekib vahel lausa oma kommuun. «On maju, kus kokku lepitud, et korterit ei müüda võõrale, vaid sinna sobivale inimesele,» tõi ta näite.

Tegelikult tahaks eestlane Soomani sõnul elada oma majas, ent samas tähendab see tihti vajadust väga pikalt iga päev tööle ja tagasi sõita, nii et kui buumi ajal tahtsid inimesed iga hinna eest maale elama, siis praegu tahetakse pigem linna tagasi.

Kommentaar

Tõnu Toompark, kinnisvaraspetsialist

Õnneks on meil elamispindade amortiseerumine. Demograafilised muudatused on üsna aeglased, ent demograafia kindlasti liigutab kinnisvaraturgusid. Kui inimesi jääb vähemaks, siis uusi arendusi on vähem vaja või lastaksegi kusagil mingi kinnisvara kokku kukkuda.

Eestis on elamispinda suurusjärgus 30 ruutmeetrit elaniku kohta, et jõuda Soome ja Rootsi tasemele, on vaja juurde kümneid ruutmeetreid elamispindu. Kui inimesel on 45 ruutmeetri suurune kahetoaline korter ja ta tahab elamiseks 15 ruutmeetrit juurde, siis ta peabki kolima suuremasse kohta.

Siin saab elanike struktuuri ja eluruumide struktuuri nii muuta, et saab liikuda ühelt pinnalt teisele. Kinnisvaraarendusega keeruline, täna ehitatakse maju tänaseid nõudeid arvestades.

Tulevikutrendi vaadates tuleb öelda, et eks eelistused muutuvad, kui ühel momendil joosti Tallinna piiri taha, siis nüüd joostakse sealt tagasi. Kas maale või kesklinna – eelistused muutuvad.

Arendaja peaks tarbijale lähemale astuma. Soomes on näiteks köögimööbel uues korteris kohustuslik. Nt panipaigad, parkimiskohad, parkimise teema on järjest olulisem.

Maal on kinnisvarabuum ära olnud ja kortereid võib saada tuhandete, mitte kümnete tuhandete kroonide eest. Kehv on kvaliteet, kehv on naabrite maksevõime ja valmisolek majja investeerida, see probleem on väga selgelt olemas. Maal elab inimene ka pigem majas, mitte kortermajas. Ent mõne tuhande krooni eest või kas või tasuta on võimalik elamispind saada.

Elukohad

Linnalised asulad    69,4%
Maa-asulad             30,6%

Eluruumid Eestis    % eluruumidest    Keskmiselt ruutmeetreid

1-toalised                            14,1                      30,4
2-toalised                            36,2                      46,6
3-toalised                            31,6                      65,1
4-toalised                            11,0                      87,3
5-toalised                              4,5                    113,4
6- ja enamatoalised                2,4                    156,4

Artikli autor on Vahur Koorits. Artikkel ilmus 01/04/2010 väljaandes E24.ee.