Kodu ostes ei ole võimalik kaotada, räägiti kinnisvarabuumi aastail. Nüüd, kui paljud laenuga kodu ostnud inimesed maksavad „surnud hobuse” ehk allapoole ostuhinda langenud turu-väärtusega või lausa käest võetud eluaseme eest, mõjub säärane lause kui haavale soola raputamine. Kas kunagine lööklause võib ükskord jälle au sisse tõusta?

Alustame vastuse otsimist üldisest pildist. Kinnisvaraärile truuks jäänud eksperdid räägivad järjest julgemalt põhja kättesaamisest.

„Korterite hinnad stabiliseeruvad /—/, häid ja õiglase hinnaga kortereid on valida vähe ja need leiavad ostjad kiiresti. Suures osas on head korterid jätkuvalt pisut üle hinnatud ning tehingu korral tuleb ostjal tasuda lisaks majanduslikult põhjendatud hinnale ka pisut emotsionaalset hinnalisa. Kehva kaupa on palju ja seda õnnestub müüa vaid odava hinnaga. Üürihinnad langevad tõenäoliselt edasi,” ennustab Ühinenud Kinnisvarakonsultandid, 2008. aastal tegevust alustanud ettevõte.

„Seoses nii eraisikute kui ka firmade pankrottide arvu suurenemisega kasvab sundmüüki paisatavate objektide arv, kuid samas võib täheldada teatud survet hinnatõusuks heas korras korteritel hinnatud asukohas,” arvatakse elamispindade väljavaatest Ober-Hausi viimases kvartaliülevaates.

Kinnisvarablogi www.adaur.ee pidav Tõnu Toompark ennustab, et praegu ligi 64 punkti juures oleva KV.EE kinnisvaraindeks tõuseb aastaga 10%: „2010. aasta lõpuks võiks KV.EE indeks jõuda suurusjärku 70–75 punkti. See oleks mõistlik hinnatase, mis arvestab mitte kõige paremas seisukorras olevat majandusseisu ja võtab arvesse, et nüüd-seks on hinnalangus jõudnud ebanormaalsesse äärmusesse.”

Lühidalt: suurem osa eksperte usub, et elamispindade turu põhi on kätte saadud. Kuigi buumi lõppfaasis pani kinnisvarategelaste enamik prognooside ja äriplaanidega põhjalikult puusse, on neil sagedamini siiski õigus olnud. Tollane kullapalaviku meeleolu on jäänud minevikku ja nüüdsed analüüsid on realistlikumad.

Kindla põhja kättesaamise korral saavad pangad kinnisvara tagatisel taas julgemalt laenu anda ja võivad olemasolevate tagatiste väärtuse pärast vähem pead valutada. Sinnapoole ongi asi vaikselt liikuma hakanud. Paraku on tagatised pankade laenuäris teisejärgulise tähtsusega, esmane on inimeste võime laenu teenindada ehk inimkeeli öeldes nende sissetulekud.

Sama vilets kui 2009

Sissetulekute olukord jääb 2010. aastal viletsaks. Palgatõusu väljavaated on enamikul inimestel kehvad. Kui hästi läheb, siis tööpuudus enam ei kasva, aga kiiresti vähenema ta ka ei hakka. Mitte ainult Eestis, vaid mujalgi Euroopas kardetakse, et esialgu taastub majanduskasv tööpuuduse olulise vähenemiseta.

Euro intressimäärades ei tohiks 2010. aasta suuri muutusi tuua, sest euroala inflatsioon on kindlalt allpool Euroopa Keskpanga sihtmärki ja Euroopa majandus vajab endiselt turgutamist. Tõenäoliselt keskpank intressi enne 2011. aastat kergitama ei hakka.

Seega pole vahet, kas laenuga on elamine ostetud Tallinna „mägedele”, kesklinna või linnalähedasele põllule, Pärnusse, Paidesse või mujale – 2010. aastal jääb laenu tasumine umbes sama raskeks, kui ta oli möödunud aasta teises pooleski. Erandiks saavad eeldatavasti Eesti kroonides laenu võtnud inimesed, kes on möödunud kahel aastal pidanud väga kõrge laenuintressiga toime tulema. Sedamööda, kuidas euro käibelevõtt kindlamaks muutub, langetavad pangad ka Eesti krooni baasintressimäära ja lõpuks – kui euroalaga ühinemine ja kurss on kindel – peaks see langema euro intressimäära lähedale.

Kaugema tuleviku (kui lähiaastad) puhul on lahtisi otsi juba rohkem. Üks tähtis tulevast eluasemenõudlust mõjutav tegur on kindlasti rahvaarv: kui rahvast jääb riigis vähemaks, siis jääb ka potentsiaalseid elamispinnahuvilisi vähemaks ja vastupidi. Rahvaarvu kohta teatas statistikaamet äsja, et mullu vähenes Eesti arvestuslik rahvaarv ligikaudu 400 inimese võrra, mis olevat alates 1992. aastast väikseim vähenemine – praegu on Eestis elanikke arvestuslikult 1,34 miljonit.

Tulevikus näevad eri prognoosid Eestis endiselt ette pigem rahvaarvu vähenemist kui suurenemist. Näiteks ÜRO rahvastikudivisjoni prognoosi järgi elab Eestis 2020. aastal 1,303–1,361 miljonit inimest, olenevalt sündimuse ja suremuse tasemest. Migratsioon eeldatakse jäävat senisele tasemele, kuid tegelikkuses võib migratsioonis vahel ka ootamatuid jõnkse ette tulla. Viimasel ajal on Eesti ilmselt olnud rohkem väljarändemaa ja juhul, kui masu jääb siin pikalt kestma, väljaränne ilmselt süveneb. Kui aga masust saadakse kiiresti üle, võib Eesti ühel hetkel ka sisserändemaaks saada – eriti kui riigi poliitika seda erinevalt praegusest soosima hakkab või kui Eesti kliima köitvus võrreldes teiste maadega seoses kliimamuutusega paraneb.

Rahvaarvu vähenemine ei toimu kõikjal üle riigi ühtlaselt. Viimase aastakümnega on arvestuslik rahvaarv vähenenud pea igal pool üle Eesti – isegi Tallinnas –, kasv on toimunud vaid mõnedes üksikutes Tallinna lähiümbruse linnades ja valdades. Asja konks on aga see, et ega keegi praegu tegelikult päris täpselt ei tea, kuidas inimesed Eestis paiknevad ja kui palju neid on. Viimasest rahvaloendusest on möödas väga palju aega. Uus toimub 2011. aastal ja teine infoallikas – rahvastikuregistri andmed – ei pruugi olla täpne, sest nagu ütleb statistikaamet, „elukoha registreerimisel võib inimestel olla mingeid põhjuseid andmete moonutamiseks”.

Vähem hinnatud piirkonda elamispinna ostmisel tasub aga igal juhul arvestada, et halval juhul võib selle rahaline väärtus tulevikus mitte lihtsalt väheneda, vaid lausa nulli minna, kui satute kortermaja otsa, kust elanikud tasapisi kaduma hakkavad, sest vanad surevad ja noored seavad oma elu sisse mujal. Või siis ei ole osal elanikel raha kommunaalkulude ja hoolduse eest tasumiseks, mistõttu maja hakkab kiiresti lagunema – mõelge tänavustele lugudele Kohtla-Järvelt ja Maardust, kus mõnes korterelamus lülitati võlgade tõttu küte välja. Kavandatav seadusemuudatus, mis ei lubaks soojatootjatel üksikute korterite võla tõttu kütteta jätta kogu maja, suudab probleemsete majade agooniat ainult pikendada, mitte lõpetada.

Tööle ja muudesse vajalikesse kohtadesse jõudmiseks kuluvale ajale ja rahale hakatakse vahepealsest rohkem tähelepanu pöörama. Viimasel ajal kaunivaatelistesse kohtadesse kerkinud majade puhul võib ootamatuid tagasilööke hakata andma see, kui nad on ehitatud vanarahva tarkust ignoreerides vastikute ilmastikutingimuste mõju arvestamata.

Pinnad, mida koduks ei nimeta

Teine Eesti elamispindade hindu pikas perspektiivis mõjutav tähtis tegur – inimeste sissetulekud – on vahepealse tormaka tõusu järel nüüd teatavasti languses. Konvergentsiteooriat, mille järgi uute EL-i liikmesriikide elanike sissetulekud lähenevad järk-järgult vana Euroopa sissetulekutele, ei pea selle pärast veel maha kandma.

Aga see, et praegust olukorda võib pidada lühemaajaliseks tagasilöögiks, ei tähenda pärituult kõigi elamispindade jaoks. N-ö riskirüh-ma kortermajadest, millel on oht osaliselt tühjaks jääda, oli juba juttu. Lisaks võib arvata, et pärast esialgset vasikavaimustust uusehitiste osas oskavad potentsiaalsed ostjad nüüd ehituskvaliteeti adekvaatsemalt väärtustada, mistõttu osa kiiruga püsti löödud uusarenduste hind ei jõua ilmselt enam kunagi tagasi sinna, mida küsiti buumi tipus.

Küsimusi tekitab ka see, kas järgmise majandusliku tõusu ajal eestlasi üldse enam vaimustavad sellise suuruse ja arhitektuuriga elamispinnad, mida viimasel ajal ehitati. „Tänapäeval areneb Tallinn (ja ka teised Eesti linnad) sageli kruntide kaupa, omaniku ja arendaja suva järgi, ignoreerides asumite ajaloolist ilmet ja vaesestades niimoodi linnakeskkonda,” kritiseeris Barbi Pilvre hiljuti Eesti Päevalehes. Poleks üldse imelik, kui ka kvaliteetkinnisvara nime all müüdud parasiitmajasid muidu kõrgelt hinnatud piirkondades ei õnnestu enam mitte kunagi müüa nii kallilt, kui seda tehti buumi päevil.

Asjaolu, et rahvastikus kasvab vanade inimeste ja lastega perede osakaal, tähendab samuti, et oluline osa praegu olemasolevatest elamispindadest ei ole viie kuni kümne aasta pärast enam päris need, mis oma ruutmeetritelt, tubade arvult jm omadustelt elamispinna otsijatele sobiks.

Kodu, mida ostes ei kaota

Kokkuvõttes võib öelda, et olemasolevatest elamispindadest on Eestis päris suur osa sellised, mis oma omadustelt ei saa olla „kodu, mida ostes pole võimalik kaotada”.

Iseloomustades kodu, mida ostes pole tõesti võimalik kaotada, kirjutas Hannes Kuhlbach viie aasta eest: „Eesti oludes ei ole mõistlik koju-tööle-kooli-sõidu ühele suunale kulutada üle 45 minuti, tee peaks igal aastaajal olema läbitav tavalise väikeautoga ning sotsiaalse turvalisuse mõttes oleks hea omada naabrit lähemal kui 3 km. Elukoha suurus peaks lähtuma pere või leibkonna suurusest; lihtne valem ütleb, et igal täiskasvanud inimesel (s.t üle 15-aastasel) olgu oma tuba, lisaks tuleb arvestada perele üks ühine tuba. /—/ Tehke mööndusi luksuses, kuid mitte ehituskvaliteedis ja ärge laenake ennast viimase piiri peale kinni.”

Praegu eluaseme ostule (või müügile) mõeldes peaks lisaks nimetatud asjadele värske pilguga hindama ka „osta või üürida” valikut. Nii ärisektoril kui ka poliitikuil on kasulik inimestes ülemäära õhutada omamise soovi. Ärisektorile tähendavad „kinnisvararedelil” ronijad suurepärast turgu kõikvõimalike kodu sisustamise ja hooldamisega seotud kaupade müügiks ja finantssektorile suhteliselt kindla tagatisega klientuuri suurenemist. Parempoolsed poliitikud saavad seoses kinnisvaraga kiita ennast kui kõige kindlamat omandi kaitsjat, vasakpoolsed välja mõelda elamu-programme ja esitleda ennast kui inimeste vaesusest väljaaitajat.

Ent tänapäevane tööturg soosib inimest, kes saab paindlikult liikuda. Kelle elamispinna asukoha või suuruse vajadus võib nelja-viie aasta perspektiivis muutuda, võiks seepärast elamispinna ostmisest pigem hoiduda – mis siis, et võib-olla on hinnad nüüdseks põhja jõudnud – ja otsida soodsaid variante mitmeaastase üürilepingu sõlmimiseks.

Artikli autor on Villu Zirmask. Artikkel ilmus 10/02/2010 väljaandes EPL.ee.