Maamaks on vanim tsentraalselt ja organiseeritult kogutud maks. Eestis maksustatakse maaomandit 1993. aastal vastu võetud maamaksuseaduse kohaselt.
Eestis on kinnisvaraomanike osakaal Euroopa kõrgeim. Olukord, kus 88 protsenti elanikest on kinnisvaraomanikud, on tingitud eelkõige edukast omandireformist, eluruumide erastamisest ja (seni) madalast omandimaksu tasemest.
Maamaksu kogumise kulud moodustavad konservatiivsete kalkulatsioonide kohaselt üle viiendiku kogutavast maksusummast, kuid maksulaekumine on peaaegu sajaprotsendiline, sest erinevalt teistest varaliikidest pole kinnisvara võimalik maksukogujate eest peita. Maksude optimeerimise skeemid annavad märksa vähem mänguruumi. Piltlikult öeldes ei saa Nõmme põliselanik oma isakodu Hollandi Antillidele viia ja see tagab stabiilse maksulaekumise. Kuid erinevalt muudest varaliikidest ei anna kodu omamine (mitteomamine) lõviosal juhtudest usaldusväärset teavet inimeste sissetulekutest või maksevõimest.
Kodu maksustamise puhul tuleb arvestada, et kodu pole vaid ruutmeetrihinnale taandatav kinnisvara, vaid eelkõige emotsionaalne väärtus. Just kindel kodu loob turvatunde ja eeldused inimese tasakaalustatud arenguks. Asjata ei öelda, et kodu on inimese kindlus.
Kohaliku omavalituse tuluallikas?
Maamaks on riiklik maks, mis laekub kohaliku omavalitsuse (KOV) eelarvesse. Maamaksu arvestatakse, korrutades pindala maa maksustamishinnaga, mis peaks seaduse kohaselt vastama maa harilikule väärtusele, ning maamaksumääraga, mis võib olla vahemikus 0,1–2,5 protsenti. Maamaksumäära fikseerimise õigus ja kohustus lasub kohalikul omavalitsusel.Tallinnas on maamaksumäär 1,5 protsenti, paljudes valdades kehtib aga maksimaalmäär 2,5 protsenti.
Kaks protsenti kohalike omavalitsuse tuludest moodustab elamumaast saadav maksusumma. Sellest veel väiksema osa moodustab kodude aluse maa eest saadav maamaks, kuid arvestuslikult ei ole see suurem kui 200 miljonit krooni aastas.
Jäämäe veepealne osa
Maamaksuküsimus tõusis tavakodanikule valulikult päevakorda seoses maksu kahe ja poole kordse tõusuga Tallinnas. Tegelikkuses on probleem üleriigiline. Kuigi Tallinna maksumäär on riigi keskmisest isegi madalam, on pealinnas makstavad summad suurimad, sest linna maa hind oli viimase korralise hindamise ajal (2001) konkurentsitult kõrgeim.
Tallinna praegune problemaatika võib osutuda kõigest jäämäe veepealseks tipuks. Maa maksustamishinna aluseks on maa korralised hindamised, mida on siiani tehtud aastatel 1993, 1997 ja 2001. Keskkonnaministeeriumi teatel kavatsetakse uus maa ümberhindamine teha 2009. aastal, mis tähendaks maamaksu üleriigilist tõusu kuni seitse korda.
Maamaksu pooldajate üks põhilisi väiteid on, et see väldib, et maa ahnitsevad kokku suuromanikud. See seaduspära kehtib tõepoolest, kuid kõigi muude maaliikide, mitte kodude puhul. Meriväljal maksab 2000 m² krundi omanik maamaksu üle 1000 krooni kuus. Tallinna linnavalitsuse väitel peaks maamaks eelkõige kuluma kanaliseerimisele. Olukorra teeb paradoksaalseks, et lisaks kanalisatsiooniga liitumisele (loe: kanalisatsiooni väljaehitamisele) tuleb jooksvalt maksta ka kanalisatsiooni kasutamise eest. Tegu on sisuliselt topeltkaristusega.
Suured halduskulud
Kuid probleem ei puuduta ainult majaomanikke. Näiteks Kadriorus asuva ühe ruutmeetri korteripinna eest võib olla maamaks neli krooni kuus. See on suurusjärgult sama summa, mida korteriomanikud on võimelised igakuiselt remondifondi panema.
Samas jagatakse igal aastal kohaliku omavalitsuse eelarve kaudu abi piiratud arvu kortermajade renoveerimiseks. Maksude kogumine ja nende uuesti laiali jaotamine on alati seotud põhjendamatult suurte avaliku halduse kuludega.
Nagu eelnevalt öeldud, on maamaks kulukaim maks. Et maksu administreerimisele kulub viiendik maksusummast, tasub eelkirjeldatud Merivälja elanik 3000 krooni aastas ainuüksi selleks, et tema käest maamaksu üldse koguda saaks.
Õigusriik eristub seadusriigist sellega, et igal kehtestatud regulatsioonil on eesmärk ning seadusel, ka maksuseadusel, mõte. Riik eksisteerib kodanike teenindamise eest seismise, mitte nende maksustamise eesmärgil. Maa maksustamise eesmärk ei ole erinevalt levinud väärarusaamast seotud konkreetsete avalike teenuste pakkumise, näiteks kanaliseerimise lõpule viimisega. Õigusteooria kohaselt peaks maamaks soodustama maa tõhusamat kasutamist ja toimima maa müügi elavdamise vahendina. Eesti Omanike Keskliit leiab, et seadus, mille eesmärk on elavdada kodude müüki, on ühiskondlikult destruktiivse iseloomuga ning loob tulevikuks soodsa pinnase tõsistele sotsiaalsetele kataklüsmidele.
Ka vajab analüüsimist, kas maamaks paneb kodualust maad tõhusamalt kasutama. Küsimusele positiivselt vastates jõuame tragikoomilise järelduseni ja saame küsida: kas säärane koormis peaks motiveerima Kadrioru koduomanikust pereisa, kes maksab oma 700-ruutmeetrise krundi eest 20 000 krooni aastas, rajama oma koduaeda tulunduslikel eesmärkidel kapsamaad? Samas on Kadriorg miljööväärtuslik ala, kus hoonestustihedus on piiratud ja koduomanikul puudub võimalus jätta enda kasutusse väikesem maatükk.
Eesti Omanike Keskliit on jätkuvalt seisukohal, et maamaksu kasutamine kodude müügi elavdamise ja maa tõhusama kasutamise eesmärgil on kohatu meetod. Eesti sotsiaalse taustsüsteemi juures on tegemist ebaproportsionaalse meetmega, mis suurendab sotsiaalset ebaõiglust ja vähendab rahva jätkusuutlikkust.
Meie kõrgeim ühiskondlik leping – Eesti Vabariigi põhiseadus – toob eraldi prioriteedina välja lasterikkad pered. Ühelt poolt on lasterikkad pered ilma maamaksutagi majanduslik riskigrupp, teisalt on laste saamise üks tähtsamaid eeldusi piisavalt suur elamispind, kuhu noor pere end majutada saaks. Pole ruumi, pole lapsi, seega võib see tulevikus mõjuda negatiivselt Eesti iibele.
Omanik kui rentnik
Seaduse kohaselt on maamaksumäär Eestis 0,1–2,5 protsenti maa maksustamise hinnast, mille aluseks omakorda on maa harilik väärtus viimasel korralisel hindamisel. Maksimaalse määra – 2,5 protsenti – rakendamisel, mida paljud omavalitsused ka kasutavad, peaks oma maa väärtuse tagasi maksma 40 aastaga, Tallinnas on vastavad näitajad 1,5 protsenti ja 66 aastat.
Võrdluseks: põhjanaabrid rakendavad kodude puhul küll kinnisvaramaksu, kuid maksumääraks on 0,15–0,5 protsenti kinnisvara maksustamise hinnast. Soomes on kinnisvara maksustamise hind 70 protsenti kodu turuväärtusest, 30-protsendiline puhver on loodud turukõikumistest omanikule tekitatava potentsiaalse kahju minimeerimiseks.
Eestis võetakse aluseks maa harilik väärtus – sisuliselt turuhind. Markantsematel juhtudel võibki maa hind moodustada 70 protsenti kinnisvara (maa ning maja koos) turuväärtusest.Koduomanik on seoses põhiõigusi piirava ebaproportsionaalse maamaksuga pandud sunniviisiliselt tähtajatu rentniku olukorda. Kuid erinevalt tavalisest üüripinnast on oma kodust, millesse on investeeritud nii emotsionaalselt kui ka rahaliselt, palju raskem loobuda.
Eesti Omanike Keskliidu toel on mitmed koduomanikud maamaksuteate vaidlustanud ja pöördunud halduskohtusse, hindamaks maamaksu põhiseaduslikkust konkreetsetel juhtudel.Tegemist on teedrajava vaidlusega kodanike põhiõiguste tagamisel. Keskkonnaministeeriumi lähiaastatel plaanitava maade ümberhindamisega võib vaidlusel olla edaspidi väga tõsiseid tagajärgi tuhandetele koduomanikele mitte ainult Tallinnas, vaid üle Eesti.
Seaduseelnõu
Eesti Omanike Keskliidu ettepanek on kehtestada üleriigiline kodude maamaksu vabastus. Maksust vabastatud oleks maa omanikud ja maa kasutajad (maamaksuseaduse 10. artikli tähenduses) elamumaalt, millel asuvas elamus või korteris on tema registreeritud elukoht.
Juhul, kui maa omanik või maa kasutaja omab mõttelist osa elamumaast, millel asuvas elamus või korteris on tema registreeritud elukoht, siis vabastatakse ta maamaksust vastavalt mõttelise osa suurusele.
Kodu vabastamist maamaksust toetab viimaste uuringute alusel kaks kolmandikku Eesti elanikest. Kuid mööngem, et maksude küsimusi ei otsustata referendumil. See on antud parlamendi ja kohalike maksude puhul KOVde pädevusse. Kuid avalik võim ei tohi unustada, et demokraatlikus ühiskonnas on maksude kehtestamine eelkõige vastutus, mitte vabadus.Maksude eesmärk ei tohi olla üksnes nendest saadav tulu.
Eesti Omanike Keskliit on kodu maamaksust vabastamiseks kogunud portaalis juba ligikaudu 10 000 toetusavaldust. See koduomanikke ühendav organisatsioon leiab, et lõppastmes peab rahva üldisele konsensusele kodu maksustamise küsimuses vastama ka rahva valitud esindajate konsensus.
