Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Statistika: kulutused eluasemele suurenesid 10 protsenti

05.05.2008 Tõnu Toompark

Leibkonna liikme netosissetulek on aastaga jõudsalt kasvanud. Aastaga suurenes see 21 protsenti. Küll ei ole samas tempos suurenenud kulutused eluasemele, mis kasvasid 2007. aastal kõigest 10 protsenti. Sissetulekust vähem ehkl 17 protsenti suurenesid kulutused. Kuu lõikes ületas leibkonna liikme sissetulek väljaminekuid 928 krooni.

Leibkonnaliikme netosissetulek, kulutused ja kulutused eluasemele aastas, krooni

Leibkonnaliikme kuukeskmine netosissetulek ja väljaminek, krooni kuus

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kuidas osta uus kodu laenu abil?

30.04.2008 Tõnu Toompark

Järgnevalt kirjeldame korteri ostmist eluasemelaenu abil. Esmapilgul võib tunduda, et notari, müüja, ostja, maakleri ja laenuandja kokkuviimine ühe laua taha on keeruline. Ületamatut selles siiski midagi ei ole.

Alustada tasub laenuvõime selgitamisest

Esimese sammuna on kinnisvara ostuhuvilisel mõistlik pöörduda kodupanka, et selgitada välja võimalik laenuvõime – summa, mille pank on sobiliku tagatise korral valmis koduostjale väljastama. Siin tasub teada, et pank annab laeuvõime kohta esialgse hinnangu, mis hiljem võib muutuda sõltuvalt laenu tagatiseks pakutavast kinnisvaraobjektist tulenevatest teguritest.

Järgmine samm on leida uus kodu

Uue kodu leidmine ei tohiks tänasel pakkumistest tiinel kinnisvaraturul ületamatult raske probleem olla. Oluline vahe aga tekib selles, kas uue kodu näol on tegemist arendaja müüdava uusarendusega või teisese turu korteriga.

Illustratsioon

Uusarenduste puhul reeglina pangad ei nõua tagatisvara turuväärtuse eksperthinnangut. Tagatise väärtuseks arvestatakse tehingu maksumus. Vanemate korterite puhul arvestab pank aga objekti turuväärtuseks kas tehinguhinna või korteriostja tellitud turuväärtuse eksperthinnangu. Kui need numbrid erinevad omavahel, siis loeb pank objekti turuväärtuseks madalama näitaja.

Kinnisvara eksperthinnangu baasilt teeb pank lõpliku laenuotsuse. Positiivse laenuotsuse järel tuleb korteriostjal pangaga sõlmida laenuleping. Siin on koduostjal võimalus küsida konkureerivaid laenupakkumisi ka teistest pankadest, et saada parimad laenutingimused.

Laenutingimuste all tasub kitsamalt vaadata laenu intressimäära, intressimäära muutmise võimalusi ja ennetähtaegse tagastamise võimalusi. Laiemalt aga ka panga pakutavat teenustepaketti: kindlustus, tarbimislaenud, krediitkaardid, investeerimisteenused jms.

Laenulepingu sõlmimise järel on korteriostja valmis sõlmima kinnisvaratehingu.

Kinnisvaralepingud olgu notariaalsed

Uusarenduse puhul soovib arendaja/müüja reeglina viia ostja tehingut sõlmima arendaja väljavalitud notari juurde, kus on sõlmitud ka teiste korterite ostu-müügilepingud. Vanema olemasoleva korteri puhul aga valib reeglina notaribüroo välja pank. Seda võib aidata ka teha maakler.

Notariaalses lepingus tuleb välja tuua kõik ostu-müügitingimused, nende seas ka ostuhinna tasumine. Selleks, et pank laenusumma väljastaks tuleb ostu-müügilepingus ostetavale kinnisvaraobjektile seada hüpoteek ehk kinnispant panga kasuks. Hüpoteegi seadmise järel väljastab pank eluasemelaenu koduostja kontole.

Kui ostetavast korterist pangale tagatiseks ei piisa, siis on sama lepingu raames või eraldi hüpoteegilepinguga võimalik hüpoteek seada ka lisatagatisele. Nii kasutavad sageli noored, kel endil ei ole säästusid kogunenud lisatagatiseks näiteks vanematele kuuluvat kinnisvara. Suurem tagatis annab maksevõime olemasolul võimaluse suurema laenu taotlemiseks.

Selleks, et laenusumma ikka korteri müüja arvele jõuaks allkirjastab laenuvõtja notaribüroos maksekorralduse, mille alusel ta kannab väljastatud laenusummast ostuhinna üle müüja kontole. Reeglina nähakse ostu-müügihinna ülekandmiseks ette maksimum kolm pangapäeva.

Kui ostja maksab osa olemasolevast rahast

Kui ostja soovib osa ostusummast tasuda omavahendite, mitte pangalaenu arvelt, siis on soovitav kasutada notari kontot (notari deposiiti). See tähendab, et ostja kannab enne tehingut osa ostusummast üle notari kontole. Kui tehing saab allkirjad, kannab notar raha müüjale edasi. Kui tehing peaks mingil põhjusel jääma sõlmimata, tagastab notar raha ostjale.

Notari konto kasutamine on mõlema poole jaoks turvaline viis rahade liigutamiseks. Samas peab arvestama sellega, et turvalisus tähendab kulusid – notari konto kasutamine tähendab täiendavat notaritasu.

Hüpoteek leiba ei küsi

Kui laen saab pangale tasutud, siis ei pea veel hüpoteeki kustutama – hüpoteegi olemasoluga täiendavaid kulutusi ei kaasne. Olemasolev hüpoteek annab võimaluse pangast lisalaenu taodelda ilma täiendavate notariaalsete kuludeta.

Uus kodu vajab kindlustust

Uus kodu tuleb ostjal kindlustada. Seda peab tegema panga aktsepteeritud kindlustusseltsis ning soodustatud isikuks peab olema laenu finantseerinud pank. See tähendab, et kindlustusjuhtumi korral katab kindlustusselts esmalt pangale laenujäägi suuruse summa. Ülejäänud osa kindlustushüvitisest tasutakse korteriomanikule.

Eelpool on kirjeldatud, kuidas toimub eluasemelaenu abil kinnisvara finantseerimine. Finantseerimisotsused tasub väga põhjalikult üle vaadata. Näiteks 2 miljoni kroonise ja 30-aastase laenu mikroskoopilisena tunduv 0,1 protsendiline intressimäära muutus tekitab intressimaksetes kokku vahe 42 000 krooni. See aga on juba summa, mis ei olegi enam nii väike. Seega tasub põhjalikult kaaluda, kuidas ja millistel tingimustel kodu ostmist finantseerida ning samas jälgida, et kogu protseduur korrektselt aetud saaks.

Sammud laenu abil koduostmisel:

Ostja teeb esmase laenuvõime päringu pangale
Ostja valib uue kodu välja
Ostja tellib uue kodu turuväärtuse eksperthinnangu ja esitab selle pangale
Pank teeb lõpliku laenuotsuse (ostjal võimalus küsida konkureerivaid laenupakkumisi), positiivse laenuotsuse puhul sõlmivad laenuvõtja ja pank laenulepingu
Ostja tasub omavahenditest tasutava summa notari kontole
Ostja, müüja ja pank sõlmivad notariaalse ostumüügilepingu ja hüpoteegilepingu, ostja allkirjastab maksekorralduse
Notar kannab notarikontole tasutud summa edasi müüjale
Pank väljastab laenusumma laenuvõtja kontole
Pank kannab allkirjastatud maksekorralduse alusel ostuhinna edasi müüjale
Ostja edastab kindlustuspoliisi pangale
Kinnistusregister teeb omandiõiguse ja hüpoteegi kanded ning informeerib sellest tehingu osapooli

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

4500 квартир в Таллинне и Харьюмаа легко доступны

29.04.2008 Tõnu Toompark

В передаче Куку радио «Äripäev Eetris» Тыну Тоомпарк, который ведёт блог недвижимости на портале Äripäev, заявил сегодня, что в Таллинне и в Харьюмаа можно легко получить 4500 квартир, которые не понадобятся владельцам.

«В любом случае сегодня, покупая квартиру, необходимо торговаться в цене», – объясняет этот показатель главный директор Äripäev Игорь Рытов. «Глуп не тот, кто просит снижения стоимости жилья, а тот, кто не торгуется в цене», – добавил Тоомпарк.

Тоомпарк отметил также, что невозможно прогнозировать, когда спад на рынке жилья прекратится. Это, по его словам, можно сделать только впоследствии.

Artikli autor on Julia Vlassova. Artikkel ilmus 29/04/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

4,500 apartments available in Tallinn and Harju County

29.04.2008 Tõnu Toompark

Aripaev.ee real estate blogger Tõnu Toompark said in Äripäev radio broadcast that there are 4,500 apartments available in Tallinn and Harju County.

Äripäev CEO Igor Rõtov commented that it is definitely wise to bargain down the apartment prices. Toompark added that “stupid is not the one who bargains down the price, but the one who does not”.

Toompark noted that it is impossible to forecast when the real estate prices are going to reach the bottom.

Artikli autor on Sandra Taimre. Artikkel ilmus 29/04/2008 väljaandes Balticbusinessnews.com.

Äripäev eetris: kas hinnad langevad aasta lõpuks kolm korda?

29.04.2008 Tõnu Toompark

Täna oli Kuku Raadios saade Äripäev eetris, kus ajakirjanike Igor Rõtov ja Kristina Traks seltsis sai arutatud Eesti kinnisvarahindade perspektiividest.

Saadet saab kuulata siit: Äripäev eetris 2008-04-29.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

4500 korterit Tallinnas ja Harjumaal vabalt saada

29.04.2008 Tõnu Toompark

Aripaev.ee lehel kinnisvarablogi pidav Tõnu Toompark ütles Kuku raadiosaates “Äripäev Eetris”, et täna on Tallinnas ja Harjumaal vabalt saada 4500 korterit, mida omanikul vaja ei lähe.

“Igal juhul tasub täna korterit ostes hinda alla tingida,” kommenteeris seda näitajat Äripäeva peadirektor Igor Rõtov. “Loll ei ole see, kes hinda alla küsib, vaid see, kes küsimata jätab,” lisas Toompark.

Toompark märkis, et kunagi ei saa ette ennustada, millal kinnisvarahindade põhi kätte tuleb. Selle saab tema sõnul alati tagantjärele kindlaks teha.

Artikli autor on Annika Matson, artikkel ilmus 29/04/2008 väljaandes aripaev.ee.

Äripäev Eetris: enamik eraisikust üürileandjaid tüssab maksuametit

29.04.2008 Tõnu Toompark

Aripaev.ee lehel kinnisvarablogi pidav Tõnu Toompark ütles Kuku raadiosaates “Äripäev Eetris”, et eraisikust üürileandjad ei ole maksuameti sõbrad.

Toompark andis sellega mõista, et valdav enamus eraisikust üürileandjaid tüssab maksuametit.

Artikli autor on Annika Matson, artikkel ilmus 29/04/2008 ajalehes “Äripäev”.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

DV.ee: Рытов: продолжат ли цены на недвижимость падать?

29.04.2008 Tõnu Toompark

Сегодня в 13.00 по радио Kuku началась передача “Äripäev Eetris”, где генеральный директор Äripäev Игорь Рытов засыпает вопросами Тыну Тоомпарка, который ведёт на aripaev.ee блог недвижимости. Помимо Рытова в передаче принимает участие журналист Äripäev Кристина Тракс.

Рытов задался вопросом, снизятся ли ещё в три-четыре раза цены на недвижимость.

«Мы пребываем в иллюзии, что цены на недвижимость упадут ещё максимум на 10-20%. Желающие продать свой дом или квартиру надеются, что осенью ситуация исправится. Кто же хочет приобрести недвижимость, думают, что цены продолжат снижение и в будущем недвижимость будет стоит ещё меньше. Кто прав? Как покупателям и продавцам разумнее всего себя вести?”, – определил круг вопросов Рытов в ведении к передаче.

Artikli autor on Julia Vlasova. Artikkel ilmus 29/04/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Äripäev Eetris: enim on üle hinnatud mägede korterid

29.04.2008 Tõnu Toompark

Aripaev.ee lehel kinnisvarablogi pidav Tõnu Toompark ültes täna Kuku raadio saates „Äripäev Eetris”, et enim on üle hinnatud mägede korterid.

Tänavu märtsis tehti kesklinnas 66% vähem tehinguid kui mullu samal ajal, samas langes tehingu hind vaid 4 protsenti.

„Seega on kinnisvarahinnad Tallinna kesklinnas suhteliselt samal tasemel püsinud,” möönis Toompark. Ta märkis, et enim on Tallinnas üle hinnatud nn mägede korterid ja seda just emotsionaalsel baasil. „Kui mägedele ehitati However, if the index over the is generated, it needs to be maintained when the is removed or added. uus maja ja ruutmeetri eest küsiti 30 000 krooni, siis kõrval vanas majas korterit müüv inimene mõtles, et küsin siis ka ütleme 25 000 krooni ja saigi selle hinna,” ütles Toompark.

Artikli auto on Annika Matson, artikkel ilmus 29/04/2008 ajalehes “Äripäev”.

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Rõtov pinnis Toomparki: kas kinnisvarahinnad kukuvad veel kordades?

29.04.2008 Tõnu Toompark

Kuku raadiosaates “Äripäev Eetris” võttis Äripäeva peadirektor Igor Rõtov pihtide vahele aripaev.ee lehel kinnisvarablogi pidava Tõnu Toompargi. Lisaks Rõtovile osales saates ka Äripäeva ajakirjanik Kristina Traks.

Rõtov tahtis Toomparkilt teada, kas kinnisvarahinnad kukuvad veel kolm-neli korda.

“Meil on tekkinud illusioon, et kinnisvarahinnad suurt ei lange või kukuvad mingi 10-20% veel. Kes oma maja või korterit müüa soovib, loodab, et juba sügisel on ajad jälle paremad. Kes aga osta ihkavad kujutavad jällegi ette, et hinnad langevad veel ja tulevikus saab kinnisvara palju odavamalt kätte. Kellel on õigus? Kas neil, kes usuvad, et oleme uue buumi lävel või ootab meid ees hindade mitmekordne kukkumine? Kuidas on kõige targem ostjal või müüjal käituda praegu?,” ütles Rõtov saate tutvustuses.

Artikli autor on Annika Matson, artikkel ilmus 29/04/2008 ajalehes “Äripäev”.

Korteriturul on “rääkismisruumi” 18 protsenti

29.04.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvara pakkumishindasid kajastav KV.EE Indeks jätkab rühkimist languse suunas. Seekord on nädalaseks indeksi languseks 0,41 protsenti, mis on indeksi viinud 97,4 protsendini. Aastaseks indeksi languseks teeb see 10,1%.

Pakkumiste keskmine hind on jõudnud aastataguselt 22 275 krooni tasemelt 20 013 kroonini. See ületab maa-ameti statistika järgset aprillis tehtud korteriomanditehingute keskmist hinda 16 896 krooni (28.04.2008 andmed) tervelt 18%.

See annab võimaluse teha järeldus, et pakkumishinnad ületavad tehinguhindasid keskmiselt 18%, seega on see nö. läbirääkimiste ruum. Oluline on siin kindlasti see, et ülaltoodu ei tähenda, et iga korteripakkumise hinda oleks võimalik 18% alla kaubelda.

Mõistliku hinnaga turule toodud kauba juures on kauplemisruum väiksem. Ebareaalselt kõrge hinnaga pakkumiste puhul on allahindluse saamise võimalus suurem.

Рынок недвижимости ещё не на дне

28.04.2008 Tõnu Toompark

В апреле продолжился спад на рынке недвижимости.

Руководитель проектов по инвестициям ERI Kinnisvara Марек Викат убеждён, что период спада на рынке жилья ещё не достиг своего дна, и идею о приобретении жилья в условиях сегодняшнего рынка, он не поддерживает. Зато специалист по недвижимости Тыну Тоомпарк поддерживает эту идею.

«Безусловно, рынок недвижимости ещё не на дне, к тому же процесс корректировки цен ещё продолжается. На сегодня на рынке выставлены на продажу объекты, бизнес-планы которых были сделаны во время роста, к тому же для строительства и приобретения жилья были взяты крупные кредиты», – отмечает Викат.

Стратегия, когда квартиры выставляется на продажу, а потом каждый месяц снижается стоимость на несколько процентов уже не работает, поскольку цены на жильё снижаются постоянно, к тому же покупатель отстаёт от стремительно меняющегося рынка.

Консультант по жилым площадям на окраине города Uus Maa Кристьян Рейноя говорит, что впоследствии опытные люди, продавшие свои квартиры в последний момент, знают, что нужно было принимать предложение покупателя, и обсудить его с маклером.

Цены на земельные участки падают в зависимости от региона в два раза или даже больше, отмечает маклер по продаже участков и домов Pindi Kinnisvara Мадис Ээльмаа. По его словам, падение цен произошло из-за снижения стоимости проектов без развитой инфраструктуры. «В отношении таких объектов, продавцы должны были в срочном порядке снижать цены больше 50%, так как интерес к подобному имуществу мог бы совсем исчезнуть», – даёт свою оценку маклер.

Artikli autor on Julia Vlassova. Artikkel ilmus 28/04/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvaraturul jätkub hinnalangus

28.04.2008 Tõnu Toompark

Aprillis jätkus kinnisvaraturul vaikne hinnalangus.

ERI Kinnisvara investeeringute projektijuht Marek Vikat on veendunud, et turg ei ole oma põhja veel saavutanud ning elukoha soetamise mõtet tema samavõrd ei toeta, kui seda teeb kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark oma blogis, kirjutab Äripäev.

Strateegia panna korter müüki ning hakata selle hinda siis vaikselt iga kuu mõne protsendi võrra langetama ei toimi enam, sest hinnad langevad pidevalt ning ostja jääb turust pidevalt sammukese maha.

Kruntide hinnad on langenud sõltuvalt piirkonnast kaks korda või enamgi ning suure kukkumise on põhjustanud põllupealsed ilma kommunikatsioonideta krundiprojektid, kinnitas Pindi Kinnisvara maade ja majade maakler Madis Eelmaa.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Äripäev: Kinnisvaraturul põhja veel paistmas ei ole

28.04.2008 Enn Tosso

Aprillis jätkus kinnisvaraturul vaikne hinnalangus.

ERI Kinnisvara investeeringute projektijuht Marek Vikat on veendunud, et turg oma põhja saavutanud ei ole ning elukoha soetamise mõtet tema samavõrd ei toeta, kui seda teeb kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark oma blogis.

“Kindlasti ei ole turu põhi saavutatud ning hindadel on veel korrigeerimisruumi. Praegusel turul on müügis objektid, kus äriplaanid on tehtud tõusu peal ning kinnistute soetamiseks ja ehitamiseks on võetud suuri kohustusi finantsasutuste ees,” ütles Vikat.

Uus Maa Kinnisvarabüroo äärelinna eluruumide konsultant Kristjan Reinoja ütles, et tagantjärele tarkusena teavad mitmed viimasel ajal oma korterit müünud inimesed, et oleks pidanud vastu võtma ostja pakkumise, kui see tehti. Pakkumist oleks soovitav väga tõsiselt kaaluda ning arutleda ka maakleriga, kas tasuks see vastu võtta.

Kruntide hinnad on langenud sõltuvalt piirkonnast kaks korda või enamgi, arvas Pindi Kinnisvara maade ja majade maakler Madis Eelmaa.

Eelmaa sõnul on suure kukkumise põhjustanud põllupealsed ilma kommunikatsioonideta krundiprojektid.

“Selliste objektide puhul on pidanud kiires rahahädas müüjad langetama hinda isegi üle 50 protsendi, kuna vara vastu puuduks vastasel juhul huvi täielikult,” hindas maakler.

Artikli autor on Enn Tosso, artikkel ilmus 28/04/2008 ajalehes “Äripäev”.

Äripäev: Kinnisvaraturul põhja veel paistmas ei ole

28.04.2008 Enn Tosso

Aprillis jätkus kinnisvaraturul vaikne hinnalangus.

Kruntide hinnad on langenud sõltuvalt piirkonnast kaks korda või enamgi, arvas Pindi Kinnisvara maade ja majade maakler Madis Eelmaa.

Eelmaa sõnul on suure kukkumise põhjustanud põllupealsed ilma kommunikatsioonideta krundiprojektid.

“Selliste objektide puhul on pidanud kiires rahahädas müüjad langetama hinda isegi üle 50 protsendi, kuna vara vastu puuduks vastasel juhul huvi täielikult,” hindas maakler.

Artikli autor on Enn Tosso, artikkel ilmus 28/04/2008 ajalehes “Äripäev”.