Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kui ma oleksin kihla vedanud… (2. osa)

27.04.2008 Tõnu Toompark

Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.

Täna on aeg teha esimene igakuine kokkuvõte ja vaadata, kas tehtud prognoos peab paika või on tõepoolest tegemist liiga mustades värvitoonides tehtud ennustusega nagu kihlveo pakkuja arvas.

Tegelik tehingute arv ületas prognoosi

Korteriomanditetehingute arvu prognoosimises olen eksinud. Korteriomanditehingute arv jäi nii Eestis kui Tallinnas (vastavalt 1515 ja 654 tehingut) on kõrgemal kui minu prognoositud näitaja.

Samas peab siin kindlasti märkima kahte asjaolu. Esiteks tegin prognoosi lihtsutamiseks lineaarse prognoosi. See tähendab, et ennustasin igakuiselt võrdset tehingute arvu langust suuruses, et kogulangus aasta pärast on 15 protsenti.

Samas on aga kevad ehk märts-aprill sesoonsetel põhjustel alati olnud aeg, mil kinnisvaraturg aktiveerub. Oleks väga imelik kui isegi vaatamata selle aasta kehvale ajale toimuks kinnisvaraturul märtsis vähem tehinguid kui jaanuaris-veebruaris.

Teine asjaolu, mida siin tuleb märkida on see, et tehingute arvu langus on taas kiirenenud. Kui jaanuaris ja veebruaris 2008. aasta tehti korteriomanditega 35% vähem tehinguid kui aasta varajasemal ajal, siis märtsis tehti aastataguse ajaga võrrelduna juba 39% vähem tehinguid.

Tehingute arvu osas võib arvata, et lähim suurem langus tuleb suvisel ajal, kus turuolukorra selginemist ootavad inimesed kinnisvaratehingute tegemisele päevitamist ja suplemist eelistavad.

Korterite hinndade langus kiireneb

Reaalne hindade langus, kus aastataguse ajaga võrreldes korteriomanditehingute hinnad alanesid sai alguse alles novembris 2007. a. Selle ajani olid hinnad aastatagusest näitajast veel kõrgemal.

Korteriomandite hinnalangus võrrelduna aastataguse ajaga kiireneb. Kui jaanuaris oli Eesti keskmise korteriomanditehingu ruutmeetrihind 7% madalam kui 2007. aasta jaanuaris, siis veebruariks oli hinnalangus jõudnud 11 protsendini. Märtsis oli vastav näitaja juba 12 protsenti.

Tallinna korterite hinnad langesid Eesti keskmisest enam. Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2008. aasta märtsis 23 092 krooni ehk 13% madalam kui aasta varem.

Võrreldes prognoosiga on Tallinna korteriomanditehingute keskmise hinna ennustus läinud enam-vähem täppi. Küll olen pessimistlikumalt ennustanud kogu Eesti korteriomanditehingute keskmist hinda. Siingi tuleb aga silmas pidada nii lineaarset prognoosi kui sesoonset turu elavnemist.

Järeldused ja kokkuvõtted

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et esimese kuu kokkuvõtte baasil on minu prognoosid olnud reaalsusega võrreldes liiga pessimistlikud. Samas – tibusid loetakse sügisel. Ehk siis nõnda lühikese perioodi tõttu ei ole veel vajadust algset prognoosi üle vaadata ega täpsustada.

Ja veel märkusena märgiksin mõnele kriitikule, et kinnisvaratehingute ja hindade languse näol ei ole tegemist minu sooviga selles osas, mis kinnisvaraturul turul juhtub. Tegemist on minu arvamusega juhtuvast.

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute ruutmeetrihind ja prognoos

Vaata ka

Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Тоомпарк: для застройщиков недвижимость Седина – слишком большой риск

24.04.2008 Tõnu Toompark

Эксперт по недвижимости Тыну Тоомпарк сказал, что в провале аукциона недвижимости Седина нет ничего удивительного, потому что застройщики в сегодняшний ситуации на рынке недвижимости не хотят брать на себя каких-либо дополнительных рисков.

“Сегодня крупные застройщики не осмеливаются инвестировать крупные суммы. Никто же точно не знает, когда продажи снова пойдут в гору», – сказал Тоомпарк.

Тоомпарк не считает, что раздел большого участка на куски поможет продать недвижимость быстрее. Скорее, наоборот, при плотной застройке удобнее рассматривать его целиком. «В противном случае, владельцы участков начнут ссориться между собой по поводу того, кто и сколько этажей будет строить», – говорит он.

Судебный исполнитель Вейко Каазик заявил, что на сегодня запланированный устный открытый аукцион семи объектов недвижимости предприятия Петра Седина OÜ Grove Invest провалился.

Причину провала аукциона недвижимости Седина, Каазик отказался уточнить, сказав только, что не считает важным этот процесс комментировать. Предприятию Седина Grove Invest принадлежит 7 участков недвижимости в квартале Лютера. Всё имущество в этом районе было арестовано в начале августа.

Artikli allikas: 24/04/2011 DV.EE: http://www.dv.ee/?PublicationId=bf5730de-0eed-4d8a-a399-15c183d761f1

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Тоомпарк: для застройщиков недвижимость Седина – слишком большой риск

24.04.2008 Tõnu Toompark

“Сегодня крупные застройщики не осмеливаются инвестировать крупные суммы. Никто же точно не знает, когда продажи снова пойдут в гору», – сказал Тоомпарк.

Artikli autor on Olga Grigorjeva. Artikkel ilmus 24/04/2008 väljaandes DV.ee.

Взгляд на покупку квартиры глазами покупателя

24.04.2008 Tõnu Toompark

Сейчас, когда на продажу выставлено больше квартир, чем есть желающих их приобрести, у покупателей появилось время на раздумья и возможность снизить цену на квартиру. Но, несмотря на это, нельзя терять головы, и покупку необходимо оформлять очень внимательно.

Первый шаг – это заключение не нотариально заверяемого договора бронирования и выплата предоплаты, не превышающей 5-10% от стоимости приобретаемого имущества.

Покупатель должен сообщить продавцу, если он планирует всю покупку финансировать за счёт банковского кредита. В таком случае можно сразу перейти ко второму шагу, т.е. заключению нотариального обязательственно-правового договора. Договор бронирования заключается для того, чтобы покупатель мог завершить связанные с организацией покупки дела не опасаясь, что продавец продаст квартиру третьим лицам. Это выражение доброй воли обеих сторон. В случае отказа от покупки, покупателю возвращается предоплата в полном объёме.

Далее – обязательственно-правовой договор купли-продажи, который должен заключаться нотариально. Если квартира только строится, то, как правило, необходимо заплатить предоплату в размере 10-20% от стоимости квартиры.

При покупке строящейся квартиры в нотариальном договоре указываются: размер квартиры, этаж, состояние внутренней отделки, срок завершения строительства и санкции, если одна или другая из сторон не выполнит договора.

Также необходимо проследить, чтобы в нотариальном договоре были указаны буквально все обещания девелопера. Нельзя полагаться на устные договорённости – все должно быть зафиксировано в договоре. Это позволит избежать споров по тому или иному вопросу.

Третьим шагом при покупке строящейся квартиры является нотариальное заключение вещно-правового договора, на основании которого право собственности на квартиру передаётся покупателю. Здесь покупатель должен выплатить продавцу всю стоимость квартиры и получить ключи.

Перед этим необходимо провести осмотр квартиры. Все недоделки и сроки их выполнения фиксируются в акте осмотра. Обе стороны должны получить по экземпляру этого акта. Также стоит договориться о неустойке, которую продавец должен будет выплатить покупателю в случае, если недоделки не будут устранены в срок. Нельзя полагаться на обещания девелопера, что они будут устраняться после начала гарантийного срока.

Важно также то, что право собственности переходит к покупателю после внесения записи в крепостную книгу. Хотя, система регистров в Эстонии работает эффективно, и даже задержка в пару месяцев не создаёт для покупателя дополнительных рисков.

Выше описана обычная процедура покупки квартиры. На следующей неделе мы напишем, что делать, если деньги на покупку квартиры идут из банка.

Важные шаги при покупке квартиры:
1. Выбор квартиры
2. Заключение договора бронирования (как правило, предоплата в размере 5-10% от стоимости квартиры)
3. Нотариальный обязательственно-правовой договор (как правило, предоплата в размере 10-20% от стоимости квартиры)
4. При завершении строительства осмотр квартиры, фиксация недоделок, оформление акта осмотра
5. Заключение нотариального вещно-правового договора (оплата оставшейся стоимости квартиры)
6. Передача владения (ключей) девелопером/продавцом покупателю
7. Гарантийный период, устранение недоделок

Artikkel ilmus 24/04/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Toompark: arendajate jaoks on Sedini kinnistu liiga suur risk

24.04.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraekspert Tõnu Toomparki sõnul ei ole Sedini kinnistute enampakkumise nurjumises midagi imekspandavat, sest arendajad ei taha praeguses kinnisvaraturu olukorras suuri riske võtta.

„Täna ei julge suured arendajad nii suuri summasid kuhugi panna. Keegi ju päris täpselt ei tea, millal müük jälle lahti läheb ja on võimalik taas kasumlikult arendama hakata,” ütles Toompark. Suuremad arendajad ei ole huvitatud nii suurte riskide võtmisest, sest kuigi tehakse erinevaid ennustusi, ei tea Toomparki sõnul tegelikult ju keegi täpselt, mis homme kinnisvaraturul toimuma hakkab. „Kui teaks neid homseid loto võidunumbreid, oleks ju väga tore! Aga ega keegi siis sellest muidugi ei räägiks,” muigas ta.

Toompark ei arvanud, et seitsmest kinnistust koosneva krundi tükkideks löömine müügiprotsessile ja kogu kvartali arengule kaasa aitaks. Pigem tuleks nii suure ehitustihedusega kvartalile kasuks, kui seda vaadeldakse tervikuna. „Muidu hakkavad seal naaberkrundid omavahel kaklema, kes mitu korrust ehitada tohib. Üldpildile mõjub kindlasti paremini, kui seda tervikpildina arendatakse,” arvas Toompark.

Täna toimuma pidanud Pjotr Sedini ettevõttele OÜ Grove Invest kuuluvate seitsme kinnistu avalik suuline enampakkumine nurjus. Mis oli selle põhjuseks, enampakkumist läbi viinud kohtutäitur Veiko Kaasik täpsustama ei soostunud, öeldes vaid, et ei pea võimalikuks käimasolevat menetlust kommenteerida.

Tallinnas Lutheri kvartalit arendavale Pjotr Sedini ettevõttele Grove Invest kuuluvad seitse kinnistut arestiti aprilli alguses. Kinnisasjad loodeti võõrandada enampakkumisteate kohaselt ühiselt. Alghinnaks oli määratud 420 miljonit krooni ning enampakkumisel osalemiseks tuli tasuda enne enampakkumise algust tagatisraha 10% alghinnast.

OÜ Grove Invest suuromanik on Pjotr Sedin, lisaks temale kuuluvad omanikeringi Larissa Sedina, Jaanus Reisner ja Jüri Triletski.

Artikli autor on Lemmi Kann, artikkel ilmus 24/04/2008 ajalehes “Äripäev”.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Vaade korteri ostmise protseduurile läbi ostja silmade

23.04.2008 Tõnu Toompark

Kasvanud uute korterite pakkumiste hulk on viinud kinnisvaraturu klientide jaoks toredasse olukorda, kus valikuvõimalus on lai, ostuotsusega ei pea ülepeakaela kiirustama ja hinda saab tingida. Need tarbija jaoks rõõmustavad võimalused ei tohi korteriostjat liialt pimestada. Korteriost tuleb endiselt vormistada ülihoolikalt pöörates tähelepanu kõigile detailidele. Korteri ostustehingu korrektne vormistamine maandab uue kodu ostja riskid probleemide ilmnemisel.

Esimene samm on broneerimislepingu sõlmimine.

Peale ostetava korteri väljavalmimist soovivad arendajad uue korteri ostmise esimese sammuna reeglina sõlmida broneerimislepingu. Lihtkirjaliku broneerimislepingu sõlmimisel küsib arendaja ettemaksu, mis algab mõnekümnest tuhandest ja küündib reeglina mitte enam kui 5-10 protsendini ostetava vara väärtusest.

Kui korteriostjal ei ole ettemaksu jaoks raha põhjusel, et ta soovib kogu ostu finantseerida pangalaenu arvelt, siis tuleb sellest ka müüjat informeerida. Sellisel puhul aitab professionaalne müüja astuda koheselt järgmise sammu ehk notariaalse võlaõigusliku lepingu sõlmimise juurde. Võlaõigusliku lepingu sõlmimisel on ostjal võimalik lisatagatisele seada hüpoteek ja selle arvelt saadava laenuga katta nõutud ettemaks.

Broneerimisleping sõlmitakse põhjusel, et ostja saaks täiendava aja ostuga seonduva korraldamiseks teades samal ajal, et müüja on ostetava korteri tema jaoks reserveerinud ega paku seda kolmandatele isikutele.

Broneerimislepingu juures on oluline mõista, et tegemist on mõlema poole hea tahte avaldamisega. Kui üks või teine pool soovib lihtkirjalikust broneerimislepingust loobuda, siis on see võimalik ilma sanktsioone rakendamata. Ostutehingust loobumisel tuleb lihtkirjaliku broneerimislepingu alusel arendajale tasutud broneerimissummad ostjale tagastada.

Võlaõiguslik leping peab olema notariaalne.

Lihtkirjalikust broneerimislepingust järgmine samm on notariaalne ostu-müügileping. Ehitusjärgus oleva korteri puhul tuleb järgmise sammuna tasuda reeglina ettemaks summas, et kogu ettemaks oleks korteri väärtusest 10-20 protsenti. Täpne ettemaksu nõue sõltub müüjast-arendajast, kuid on nagu muudki ostu-müügitingimused läbirääkimiste küsimus.

Ehitusjärgus oleva korteri osas sõlmitud notariaalses võlaõiguslikus lepingus määratakse korteri parameetrid nagu suurus, korrus, siseviimistluse tase. Samuti peab kindlasti olema lepingus toodud korteri valmimise tähtaeg ning sanktsioonid ehk leppetrahvid juhuks kui üks või teine pool lepingut ei täida. Kindlasti peab korteri ostu-müügileping olema sõlmitud notariaalselt.

Kõik kokkulepped peavad olema kirjalikud.

Tänasel arendajate jaoks keerulisel ajal on korteriostjatel tungivalt soovitatav, et kõik arendaja lubadused saaksid ka notariaalses lepingus kajastatud. Kui arendaja lubab, et värav hakkab puldist avanema, siis see olgu ka lepingus kirjas. Kui arendaja lubab, et lastemänguväljak tuleb maja tagahoovi, siis see olgu ka lepingus kirjas.

Lepingusse „loominguline” suhtumine ja suusõnaliste kokkulepete aktsepteerimine võib korteriostja viia olukorda, kus ta leiab, et mänguväljak on kulude kokkuhoiu eesmärgil unustatud ehitada ning värava avamiseks tuleb lapsed autost välja külma vihma kätte ajada. Mida konkreetsem leping ja mida detailsemalt lepingus on kokkulepped kirjeldatud, seda vähem on korteriostja jaoks riske, et korteri üleandmisel tekib ühes või teises küsimuses vaidlusi.

Asjaõiguslepingu sõlmimise järel läheb üle omandiõigus.

Ehitusjärgus oleva korteri ostmise kolmas samm on notariaalne asjaõigusleping. Asjaõiguslepingu alusel antakse ostetud korteri omandiõigus üle müüjalt ostjale. Samal ajal peab ostja tasuma müüjale ka kogu tasumata korteri maksumuse. Asjaõiguslepingu sõlmimise moment on see, mil ostja peaks kätte saama ka ostetud korteri võtmed.

Enne korteri kättesaamist tuleb läbi viia korteri ülevaatus. Ülevaatusaktis tuleb fikseerida puudused ning kindlasti ka tähtajad puuduste likvideerimiseks. Ülevaatusaktist peavad mõlemad pooled koopia saama. Kui korteri üleandmise momendil selgub, et korteris on puuduseid, siis on mõistlik leppida kokku ka sanktsioonides ehk leppetrahvides, mis müüja peab ostjale tasuma juhul kui ta puuduseid kokkulepitud tähtajaks ei kõrvalda.

Ostjal ei ole mõistlik aktsepteerida olukorda, kus ta saab uue korteri koos puudustega, mida arendaja lubab alles garantiitähtaja saabumisel kõrvaldama hakata. Üleantav korter peab ikkagi ilma puudusteta olema.

Omandiõiguse ülemineku koha pealt on oluline, et omandiõigus läheb ostjale üle alles kinnistusraamatu kande tegemisega. Samas võib öelda, et Eesti registritesüsteem töötab efektiivselt ning paarinädalane või isegi paarikuune viivitus ostja jaoks täiendavaid riske ei tähenda.

Eelpool sai lühidalt kirjeldatud, kuidas toimub ostja jaoks tavapärane ja turvaline korteri ostuprotseduur. Sellest tasub kinni pidada, sest ostja jaoks on alati mängus rahasummad, mis on elu ühe suurima tehingu väärilised. Neid kaotada oleks väga valus.

Järgmisel nädalal kirjutame sellest, kuidas toimida juhul kui korteriosturahad tulevad pangalaenu arvelt.

Olulised sammud korteri ostmisel

1. Korteri väljavalimine
2. Broneerimislepingu sõlmimine (reeglina ettemaks suurusjärgus 5-10% korteir maksumusest)
3. Notariaalne võlaõiguslik leping (reeglina täiendav ettemaks, kogu ettemaksu summa 10-20% korteri maksumusest)
4. Korteri valmimisel korteri ülevaatus, puuduste fikseerimine, ülevaatusakti vormistamine
5. Notariaalse asjaõigusliku lepingu sõlmimine (tasumata maksumuse tasumine)
6. Valduse (võtmete) kätteandmine arendajalt/müüjalt ostjale
7. Garantiiperiood, puuduste kõrvaldamine

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: ehitusmahuindeks

21.04.2008 Tõnu Toompark

Ehitusmahtude kasv jätkus ka 2007. aastal. Siiski peab tõdema, et kasv aeglustus. See on seletatav eelkõige ehitusmahtude vähenemisega elamuehituse valdkonnas. Majanduskasvu aeglustumise valguses võib 2008. aastaks eeldada ehitusmahtude minimaalset juurdekasvu.

Ehitusmahuindeks, 2000. a. = 100

Ehitusmahuindeks, eelmise aasta vastav periood = 100

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Analysts disagree over the future of Estonian housing market

17.04.2008 Tõnu Toompark

Real estate experts Tõnu Toompark and Marek Vikat disagree whether people looking for a home should buy today or postpone the purchase decision.

Toompark told Äripäev that although housing prices are likely to keep falling for most of this year, the price of higher-quality real estate will not fall as quickly.

“I am convinced that it is a good time to buy a home, but buyers should consider well in advance what they can afford,” said the analyst.

According to Toompark, people focus too much on the price factor, but forget the emotional side of acquiring a home. “This is something that a real estate price does not reflect, but that are as important.”

On the other hand, Marek Vikat, investment project manager of ERI Kinnisvara, says that the market keeps falling and those considering purchase of a home should wait since they would benefit more by waiting.

“From the economic viewpoint it is not a good time to buy housing. I suggest people to rent housing and wait for prices to fall further. “Why pay a bank 8,000 kroons a month in bank loan if the same apartments can be leased for 5,000 kroons a month?”

Artikli autor on Toomas Hõbemägi. Artikkel ilmus 17/04/2008 väljaandes Balticbusinessnews.com.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Äripäev: Tõnu Toompark: kodu tasub osta ka langeval turul

17.04.2008 Kadrin Karner

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark usub, et kodu tasub osta ka langeval turul, kuid eelnevalt tuleb otsus põhjalikult läbi kaaluda.

Toompark kirjutas eile aripaev.ee blogis, et 2008. aastal võib küll eeldada veel hindade langust, see aga ei tähenda, et kõigil inimestel on kinnisvaraostmisest mõistlik loobuda.

Ekspert tõi ostuks välja hulga argumente. Oluliseks peab mees emotsionaalset külge. Oma kodu annab hea kindlus- ja turvatunde. “Oma kodu on emotsionaalne väärtus, mida on rahaliselt pea võimatu hinnata. Kodu on inimese kindlus. Need on väärtused, mida kinnisvara eksperthinnangud ei kajasta, kuid mis on siiski väga tähtsad,” märkis ta.

Plussidena lisas Toompark, et oma kodu saab sisustada vastavalt soovile, kaasa võib rääkida ka kortermaja ühisotsustes, millest üürileandja ei pruugi olla huvitatud, kuna need tähendavad lisakulu.

Toomparki hinnangul räägib ostmise kasuks ka siinse üürituru ebaküpsus. “Eesti üüriturg on välja arenemata. Nii üürileandjad kui ka -võtjad ei ole kursis oma õiguste ja kohustustega. Kui ei olda kursis vastastikuste õiguste ja kohustustega, võivad kiiresti tekkida konfliktid,” lisas ta. Niisugune väljaarenemata üüriturg võib sundida üürilevõtjat elukohta vahetama sagedamini, kui ta seda ise sooviks.

Korteriostjad on praegu soodsas seisus

Ka rahaliselt on ostmine kasulik. “Vaatamata praegusele ebastabiilsusele kinnisvaraturul võib siiski kindlalt väita, et ka täna on võimalus soodsaid tehinguid teha. Ostja jaoks on olukord lausa ideaalne – pakkumine on lai ja valikuvõimalus on suur. See annab võimaluse leida parim vajadusi rahuldav elamispind. Suur valikuvõimalus paneb korteriostja soodsasse seisu, ja annab talle võimaluse teha tehing siis ja ainult siis, kui ka hind tema soovidele vastab,” lisas Toompark.

ERI Kinnisvara investeeringute projekti juht Marek Vikat on veendunud, et veel ei ole turg oma põhja saavutanud ning elukoha soetamise kavatsust tema ei toeta.

Tasub oodata hindade langemist

“Majandusliku külje pealt ei toeta ma praegu elukoha soetamise mõtet – kui inimestel on teised olulised prioriteedid, siis tuleks endale eluase soetada, kuid vastasel juhul soovitan praegu ikkagi elukohta üürida,” rääkis Vikat.

“Majandusteooria ütleb lihtsalt: mida enam tuleb turule pakkumisi (praegu on pakkumine laes või lage saavutamas), seda suuremaks kujuneb surve hindadele – seega peaks hindadel olema veel langemisruumi, kuna müüjad soovivad ikkagi oma kinnisvara ära müüa, mitte seda aastaid hoida,” rääkis Vikat lähitulevikust. “Tema sõnul toimub sama loogika tänasel üüriturul. “Aga miks peaks näiteks maksma samalaadse korteri eest pangalaenu iga kuu 8000 krooni, kui selle sama korteri saaks üürile võtta 5000 krooni eest kuus?”

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter aga toetas Toompargi mõtet, öeldes, et pikemas perspektiivis on ostmine otstarbekam, sest ajas kinnisvarahinnad kasvavad ning laenu maksmisega saadakse kodu omanikuks.

“Laenumakse koosneb intresside osast ning põhiosast. Põhiosa maksega saadakse vara omanikuks, intressiosaga aga tasutakse raha kasutamise eest. Seega peaks hoopis võrdlema laenumakse intresside osa ja üürimakset,” arutles Vahter, lisades, et üürimise korral jääb hinnakasv üürileandjale ning kindlasti tõstetakse üüriperioodi jooksul ka üürihinda.

Kommentaar

Anžely Uuetoa, Kuldse Börsi kaudu üürikorterit otsimas

Korterit ei osta sellepärast, et ei ole nii palju raha välja käia ja pangast on laenu saamisega raskusi.Praegu üürin Tallinna kesklinnas kopsaka tasu eest ühetoalist korterit ja tahan leida kahetoalist korterit kesklinnast kaugemal ja odavamalt.

Artikli autor on Kadrin Karner, artikkel ilmus 17/04/2008 ajalehes Äripäev.

Statistika: mitteeluruumide ehitus

17.04.2008 Tõnu Toompark

Kasutusse lubatud mitteeluhoonete arv 2007. aastal võrreldes aasta varajasema ajaga langes enamuses maakondades. Kasutusse lubatud mitteeluruumide arv suurenes vaid Harju, Lääne, Pärnu, Rapla ja Tartu maakondades. Olulisem langus toimus Ida-Viru maakonnas, kus 2006. aastal väljastatud 569 kasutusloa asemel väljastati 2007. aastal ainult 281 kasutusluba.

Vaatamata kasutusluba arvu vähenemisele suurenes kasutusse lubatud mitteeluhoonete pindala ja kubatuur. Kogu Eestis juurdekasv kasutusse lubatud mitteeluhoonete pinna ja kubatuuri osas tuli peaasjalikult juurdekasvust Harjumaal, mis ületas pindade vähenemisest teistes maakondades.

Kasutusse lubatud mitteeluhoonete arv maakonniti

Kasutusse lubatud mitteeluhoonete pind maakonniti, m2

Kasutusse lubatud mitteeluhoonete kubatuur maakonniti, m3

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Так покупать или арендовать… (часть2)

16.04.2008 Tõnu Toompark

На прошлой неделе я описывал плюсы, которые несёт с собой аренда жилья. Сегодня я приведу аргументы в пользу покупки квартиры.

Первый совет – не торопитесь пока, так как 2008 год на рынке недвижимости Эстонии пройдёт под эгидой снижения цен. Однако это не означает, что все должны отказаться от покупки недвижимости.

Ниже приведу аргументы в пользу покупки жилья сейчас и сегодня:

Своё – это своё

Чувство собственного дома – великое и неповторимое чувство, оно даёт много эмоций и уверенность. У выражения «свой дом» – особая ценность, которую деньгами не измерить. Не зря говорят – мой дом – моя крепость. Это что-то такое, чего никогда не даст и не покажет ни одна экспертная оценка, но это очень важный критерий.

Также обладание своей собственной недвижимостью даёт Вам право участвовать в жизни квартирного товарищества, влиять на благоустройство дома. Арендатора же, как правило, такие вопросы не волнуют и он блокирует все решения, которые приносят ему расходы.

Биологические часики тикают

Если потенциальный покупатель переживает в своей жизни период, когда пробило время создать своё гнёздышко, то нет смысла противиться этому. Нет смысла пытаться сэкономить сотню тысяч крон, чтобы ради этого непонятно сколько лет ждать, когда же цены на недвижимость наконец упадут. Жизнь показывает, что определить момент, когда стоило бы совершить покупку недвижимости. Как правило мы можем лишь после. Так сказать – умная мысля приходит опосля.

Если мы учитывает тот период. В течение которого придётся выплачивать жилищный кредит, а для молоды семей это, как правило, 25-30 лет, то эти 100 000 крон не будут заметны в ежемесячны выплата. Зато ничто не сравнится с прелестями самостоятельной жизни.

Рынок аренды ещё в процессе развития

Единственная альтернатива для покупки жилья – это аренда. Однако рынок аренды жилья в Эстонии пока ещё в процессе развития и квартиросъёмщики, также как и арендодатели, не совсем в курсе своих прав и обязанностей.

Квартиросъёмщики, в основном, люди, которые вынуждены снимать жильё в силу каких-то обстоятельств. А незнание взаимных прав и обязанностей, как правило, приводит к конфликтам. Такое положение дел на рынке аренды жилья вынуждает квартиросъёмщиков менять место жительства чаще, чем они того сами желают. Для семейных людей это порождает проблемы с детскими садами и школами.

Проблемы обстановки

Не секрет, что обстановка дома или квартиры очень важна. В арендованной квартире уже не выбирать, а вот в своей всё можно сделать на свой вкус. В отличие от снимаемой квартиры, в своей можно эксперементировать с обстановкой до бесконечности, лишь бы кошелёк позволил.

Хорошую покупку совершают в плохое время
Несмотря на сегодняшнюю нестабильность на рынке недвижимости и на всеобщее ожидание того, что цены будут падать, выгодную сделку можно заключить и сегодня. Для покупателей вообще сложилась идеальная ситуация: множество предложений, что даёт возможность клиенту выбирать. Клиент заключает сделку, когда ему цена подходит. Если же цена не устраивает, то есть возможность обратиться к другому продавцу.

Залог

Недвижимость практически единственное, что акцептируют банки при выдаче кредита. Обладая своей собственной недвижимостью, можно при необходимости брать дополнительные кредиты. Деньги эти можно использовать для благоустройства дома, тем самым, повышая его ценность. Или же дополнительный кредит модно использовать для открытия своего дела.

Немного преувеличивая можно сказать, что наличие жилья помогает при помощи банка быстро получить необходимые деньги без нужды обращаться к фирмам, предлагающим быстрые кредиты под громадные проценты.

Ведь говорят, что плохие решения принимаются в хорошие времена. Перефразируя это, можно сказать, что в плохие времена принимаются хорошие решения. Если возникла необходимость в приобретении нового жилья, то покупку не стоит откладывать. Но в любом случае, решение необходимо взвесить. Сегодня для этого есть возможности, поскольку на продажу выставлено очень много хороших объектов.

Artikkel ilmus 16/04/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Korter osta või üürida? Loomulikult osta!

16.04.2008 Tõnu Toompark

Eelmisel nädalal käsitlesime argumente, mis räägivad korteri üürilevõtmise poolt. Tänases artiklis tuleb juttu teguritest, mis sunnivad inimesi üürilevõtmise asemel tegema elamispinna ostuotsust.

Tänasel kinnisvaraturul tuleb ostusotsused tõsiselt läbi mõelda. Tormata ülepeakaela ei tohi. Eeldada võib, et hinnad 2008. a. Eesti eluasemeturul langevad. See aga ei tähenda, et kõigil inimestel on kinnisvaraostmisest mõistlik loobuda. Alljärgnevalt vaatamegi tegureid, mis räägivad eluaseme ostmise kasuks.

Oma on oma.

Oma kodu annab hea tunde – see loob emotsionaalse kindlus- ja turvatunde. “Oma kodu” on emotsionaalne väärtus, mida rahaliselt pea võimatu hinnata. Kodu on inimese kindlus. Need on väärtused, mida kinnisvara eksperthinnangud ei kajasta, kuid siiski väga tähtsad.

Samuti annab oma kodu kortermaja juures võimaluse kaasa rääkida ühistu elu-olu korraldamisel. Üürikorteri puhul on oht, et üürileandja vaatab kõike läbi kasumi teenimise prisma ning blokeerib otsuseid, mis talle täiendavat kulu tekitavad.

Elutsükkel on oluline.

Kui koduotsija elutsükkel on jõudnud faasi, kus aeg oma pesa punuda, siis sellele vastu hakata ei ole mõtet. Ei ole mõistlik proovida kokku hoida sada tuhat krooni, et selle nimelt aastaid püüda tabada kinnisvaraturu madalaimat punkti, et siis soodne ost teha. Elu näitab, et tõusude tippe ja mõõnade madalamaid punkte saame täpselt välja tuua vaid tagantjärele tarkuse abil.

Pika laenuperioodi jooksul taandub kokkuhoid marginaasel määral väiksemaks igakuiseks laenumakseks. See reeglina ei kaalu üles iseseisva elu võlusid.

Üüriturg väljaarenemata.

Eluaseme ostmise ainus alternatiiv on selle üürile võtmine. Paraku on Eesti üüriturg välja arenemata. Nii üürileandjad kui -võtjad ei ole kursis oma õiguste ja kohustustega. Enamasti on elamispinna üürileandjad eraisikud, kes on saatuse tahtel sellisesse rolli satunud. Vastastikkune õiguste ja kohtustuste mitteteadmine loob viljaka pinnase konfliktide tekkeks.

Väljaarenemata üüriturg võib sundida üürilevõtjat elukohta vahetama sagedamini kui ta seda ise sooviks. Pereinimeste puhul võib see omakorda põhjustada takistusi lasteaiakohtade või koolide valikul.

Sisustamise probleemid.

Elamispind on alati seotud sellega, mis seal sees on. Igas korteris on olemas köögimööbel, sageli on olemas ka sisseehituatud mööblit. Oma tuba, oma luba – omas korteris saab omanik ehitada sellise köögimööbli nagu ta heaks arvab kulutades selleks seejuures palju ta heaks arvab.

Üürikorteri probleem on see, et sinna siseehitatud mööblit järgmissekorterisse kolides kaasa võtta ei ole võimalik. Nii on korteriomanikul võimalik sisustada oma elamine oma enda äranägemise järgi. Korterit üürilevõttes tuleb piltlikult öeldes oma nägemus kooskõlastada korteri üürileandjaga.

Head ostud tehakse halval ajal.

Vaatamata tänasele ebastabiilsusele kinnisvaraturul võib siiski kindlalt väita, et ka täna on võimalus soodsaid tehinguid teha. Ostja jaoks on olukord lausa ideaalne – pakkumine on lai ja valikuvõimalus on suur. See annab võimaluse leida parim vajadusi rahuldav elamispind.

Suur valikuvõimalus paneb korteriostja soodsasse seisu, mis annab talle võimaluse tehing teha siis ja ainult siis kui ka hind tema soovidele vastab. Kui hind ei sobi, siis on võimalik pöörduda järgmise pakkuja poole.

Tagatisvara laenu jaoks.

Kinnisvara on pea ainus laialt aktsepteeritud tagatis laenu võtmiseks. Kui olemasolev eluasemelaen ei ole liiga suur, siis on eluaset tagatisena kasutades võimalik võtta täiendavat laenu. Laenu on omakorda võimalik kasutada kodu sisustamiseks või miks ka mitte näiteks ettevõtluse arendamiseks.

Pisikese liialdusega võib öelda, et eluaseme olemasolu annab võimaluse katta panga abil kiiret rahavajadust ilma vajaduseta pöörduda intressina sadu protsente küsivate kiirlaenupakkujate poole.

Öeldakse, et halvad otsused tehakse headel aegadel. Seda ütlust teistpidi pöörates võib öelda, et halbadel aegadel on võimalus teha väga häid otsuseid. Täna on turul häid pakkumisi. Kui eluratas on pööranud nii, et uut kodu on vaja, siis ei ole mõtet ostuotsust edasi lükata. Igal juhul – vaatamata parematele või halvematele aegadele tuleb ostuotsus tõsiselt läbi kaaluda. Täna on kaalumiseks võimalust, sest pakkumine on suur.

Suure kinnisvarapakkumiste arvu taga on korduvad kuulutused

14.04.2008 Tõnu Toompark

Nädalaga langes elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks 0,41%. Langus ei ole küll suur, kuid siin tuleb märkida, et tegemist on järjestikuse kaheksanda langusnädalaga. Nende langusnädalate jooksul on KV.EE Indeks langenud kokku tagasihoidliku 2,3%. Aastataguse ajaga on aga pakkumishindade indeks vähenenud 9,7%.

Kõik siiski õnneks ei lange. KV.EE portaali elamispindade pakkumiste hulk on nädalaga suurenenud 1,46%. Aastaga on portaali lisandunud pea 7800 elamispindade pakkumist, mis pakkumiste arvu aastaseks kasvuks teeb 60%.

Suures pakkumiste arvu kasvus ei saa paraku veel valikuvõimaluse laia kasvu näha. Tänases turuolukorras,kus müügitempo on napp, on mitmed kinnisvaraarendajad andnud oma arendatavad korterid müügile mitmele vahendusettevõttele. See tähendab aga seda, et nii mitmedki pakkumised on portaalis kahe, kolme või isegi enamakordselt.

Pakkumiste dubleerimine ei puuduta ainult uusarendusi. Momendil on portaalis pakkumisel ka vähemalt üks vana korter, mida peale omaniku müüb koguni 11 maaklerit.

Maaklerid peavad turuolukorrast tulenevalt pakutavat teenust arendama. Kui kogu müümine seisneb pakkumise portaali sisestamises ja huvilise telefonikõne ootamises, siis on raske edu saavutada. Iga maakler peab täna väga tõsiselt mõtlema, mida teha peale pakkumise portaali sisestamist, mis reaalselt aitaks müügile kaasa.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Увеличился не выбор, а количество предложений на рынке недвижимости

14.04.2008 Tõnu Toompark

За многочисленными предложениями на рынке недвижимости скрываются повторные предложения.

За неделю индекс цен предложений, который опубликовывает портал KV.EE, снизился на 0,41%. Конечно это снижение не столь значительное, если не брать за основу то, что это снижение происходит уже 8 недель подряд. За всё это время индекс понизился на 2,3%. За год же индекс цен предложений на недвижимость снизился на 9,7%.

К счастью не всё так мрачно. По данным портала KV.EE, количество предложений на жилые площади за неделю увеличилось на 1,46%. За год на портале появилось более 7800 новых предложений, что увеличило общее количество предложений жилых площадей на 60%.

Однако рост предложений вовсе не означает, что увеличилась и возможность выбора жилых площадей. В то время, когда темпы продажи на рынке недвижимости значительно замедлились, многие застройщики передали свои объекты для продажи не одной, а сразу нескольким фирмам-посредникам. Это означает, что один и тот же объект на портале предлагают два, три, а то и больше раз.

Дублирование предложений не касается лишь новых объектов. Например, сейчас на портале продают одну старую квартиру аж через 11 маклеров.

Маклеры должны, исходя из ситуации на рынке, совершенствовать свои услуги. Если весь их труд состоит лишь в опубликовании объявления на портале и ожидании звонков от заинтересованных покупателей, то успеха тяжело достигнуть таким образом. Маклеры должны серьёзно задуматься о том, что надо сделать после того, как объявление о продаже появилось на портале, о том, что реально поможет продаже.

Artikkel ilmus 14/04/2008 väljaandes DV.ee.

Äripäev: Ministeeriumid raputavad ehitussektori haavadele soola

14.04.2008 Tõnu Toompark

Ajal, mil ehitusfirmad näevad heitlikul turul päästerõngast riigihangetes, asuvad ministeeriumid külmutama projekte uute hoonete ehitamiseks ja olemasolevate renoveerimiseks ning pidurit vajutatakse ka mitmetele tee-ehituse projektidele.

“Kindlasti ei tohiks riik langeda teise äärmusse, külmutades kõiksugu ehitussektorit turgutavaid projekte. Sellega paneb riik löögi alla kogu ehitussektori ja ma pean silmas tõsiseid arendajaid, mitte üksiküritajaid,” sõnas Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) tegevjuht Jaak Saarniit.

Saarniit toonitas, et kui ehitusfirmadel ei jätku tööd, satuvad raskustesse ka ehitusmaterjalide tootjad, kelle konkurentsi- ja ekspordivõime seeläbi kannatab.

Kuigi suurem osa ministeeriumeid ei kergita veel saladuseloori investeeringutelt, mis kulude kärpimiseks külmutada tuleb, on esimesed toppama jäävad projektid teada.
Uusi hooneid ei ehitata

Näiteks otsustas rahandusministeerium juba enne kohustuslikku kulude kärpimist külmutada oma uue 260 miljonit krooni maksva maja ehituse praeguse ministeeriumihoone kõrvale. See omakorda tähendab, et toppama jääb ka rahandusministeeriumi praeguse hoone renoveerimine ja plaan kolida seejärel sinna majandus- ja kommunikatsiooniministeerium.

Ministeeriumide kokkuhoiuplaanid vajutavad pitseri ka büroopindade arendajatele, kes peavad riigiasutustest kui võimalikest rentnikest suu puhtaks pühkima. “Rahandusministeerium tundis huvi meie Tammsaare ärikeskuse terve ühe torni üürimise vastu, kuid kokkuhoiupoliitika pani nad meie pakkumisest siiski loobuma,” nentis Tammsaare ärikeskuse pindu vahendav maakler Einar Vellend.

Ta lisas, et riigi kokkuhoiupoliitika jätab tühjaks enam kui 15 000 m” uusi äripindu, lüües sellega ärihoonete turule umbes 15protsendise augu.

Rahandusminister Ivari Padarilt ei õnnestunud Äripäeval reedel kommentaari saada. Saarniidu sõnul otsis rahandusministeerium rendipinda selleks, et kolida sinna ajutiselt ministeeriumi töötajad, kuni renoveeritaks rahandusministeeriumi hoonet.

“Paraku külmutati ka see plaan, mis omakorda tähendab, et renoveerimata jääb ka statistikaameti Endla tänava hoone, kuna sealsedki inimesed oli plaanis mõneks ajaks rendipindadele kolida,” rääkis Saarniit ja lisas, et teha saab vaid pisiremonti.

Ehitusturg pingestub

Keskkonnaministeerium lükkab osaliselt edasi maa-ameti uue arhiivi ehitamise ja külmutab Tartumaa keskkonnamaja renoveerimise. Mõlema projekti osaline külmutamine säästab ministeeriumile tänavu üle 30 miljoni krooni.

Alati riigihangete vastu suurt huvi tundnud Eesti Ehituse juht Jaano Vink tõdes, et riigi ehitusinvesteeringute koomale tõmbamine muudab olukorra ehitusturul keerulisemaks. “Need, kes on teinud natuke kõike ja on väikesed või keskmise suurusega tegijad, satuvad kindlasti raskesse olukorda,” arvas Vink ja lisas, et suurfirmadel ja nišitegijatel on raskeid aegu õnneks kergem seedida.

Teid ehitatakse vähem

Kütuseaktsiisi oodatust kehvem laekumine sunnib tänavu investeeringuid teedesse vähendama rohkem kui 300 miljonit krooni võrra.

“Milliseid konkreetseid teid see puudutab, on raske öelda. Peame vaatama, mis faasis erinevad teeprojektid on,” sõnas majandusminister Juhan Parts. Tema sõnul tuleb Tartu maantee laiendamisega edasi minna, kuid ajalisi raame ei pidanud ta esmatähtsaks.

Tartu maanteed ehitava Teede REV-2 ASi juht Andri Tõnstein märkis, et ebaselgus teedeehituse investeeringute osas on morjendav.

“Konkurents on ääretult tihe, igal hankel osaleb 8-11 pakkujat. Riigihangete koomale tõmbumine süvendab pinget veelgi ja ilmselt osa firmasid on sunnitud ühinema või alla andma,” rääkis Tõnstein, kelle sõnul on osa teedeehitajaid juba hooaja alguses käibeprognoose alandanud.

Kärpeplaanid valmivad

Möödunud nädala neljapäeva õhtul kella viieks said oma kärpekavad valmis kaheksa valitsusasutust.

Päev hiljem saabusid majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi, siseministeeriumi ja kultuuriministeeriumi regionaalvaldkonna ettepanekud, haridus- ja teadusministeerium oma kärpimisettepanekuid reedel kella kolmeks rahandusministeeriumile veel esitanud ei olnud.

Kaitseministeerium piirdus kirjaliku poliitilise seisukoha esitamisega.

Kommentaar

Tõnu Toompark, sõltumatu kinnisvaraanalüütik

Kui avaliku sektori tellimused vähenevad, tõmbub turg koomale ja sektorisse jääb vähem raha. See pärsib ehitust. Riik peab vaatama, et investeeringute külmutamise otsused oleksid mõistlikud.

Need ajad on möödas, kus riigihangetest suure kaarega mööda käidi. Ehitusfirmade olukord muutub veelgi keerulisemaks ja kui riigihanked koomale tõmbuvad, tuleb asendust leida erasektorist, kus on aga samuti vaikne.

Praegu on see aeg, kus on võimalik ehitusfirmadelt soodsaid pakkumisi saada, nii et iga projekti külmutamist tuleks riigil hoolega kaaluda.

Ülevaade: Mille arvelt hoiavad ministeeriumid kokku?

Äripäev palus ministeeriumidel tutvustada oma nägemust tänavustest kulude kärbetest, mis tuli möödunud nädala lõpuks esitada rahandusministeeriumile. Detailidesse laskuma ei kiputud, kuna selleks olevat veel vara.

* haridus- ja teadusministeerium: ministeeriumi töö senisest parem ja ökonoomsem korraldamine, nelja asekantsleri asemel jääb kolm
* kokkuhoid vähemalt 2%, s.o ca 2,16 mln kr

* justiitsministeerium: palgafond
* inventar (mööbel, IT)
* uuringute tellimine ja üritused
* Viljandi vangla plaanitust varasem sulgemine, Murru vangla koosseisu kavandatust suurem ülevaatamine

* kaitseministeerium: sõltub kaitsekulutuste mahust, mille võimaliku vähendamise üle otsustab valitsus
* 9% kulude kärpimine tähendaks 440 mln kr võrra kokkutõmbamist

* keskkonnaministeerium: osa IT-kulusid
* keskkonnainspektsiooni järelevalve tehnika soetamiseks mõeldud kulutused
* osaliselt lükkub maa-ameti arhiivi ehitamine 2009. aastasse, kuid arhiivi ehitus algab kindlasti sel aastal, sest hange on juba läbi viidud
* külmutatakse juba projekteerimise läbinud Tartumaa keskkonnamaja renoveerimine
* tagasi tõmmatakse keskkonnajärelevalve osas – ei looda kõiki planeeritud ametikohti keskkonnajärelevalve tõhustamiseks

* kultuuriministeerium: investeeringutoetused
* majandus- ja halduskulud, sellesisulised hanked

* majandus- ja kommunikatsiooniministeerium: halduskulud
* teedeehituse kulud
* uue jäämurdja ostu edasilükkumine

* põllumajandusministeerium: tegevuskulud
* investeeringud

* rahandusministeerium: tegevuskulud (majanduskulud, koolitused, lähetused, IT-kulud, investeeringud)
* võimalikud ühisüritused korraldatakse osalustasudest
* peatatud on erinevate hangete läbiviimine
* tulemustasu maksmine on külmutatud
* uue ministeeriumihoone ehitamine

* siseministeerium: koolitused, lähetused, trükised, teavituskampaaniad
* täppisalkomeetrite soetamine
* WHO konverentsil osalejatele turvalisuse tagamine
* sisekaitseakadeemia investeeringud
* Peterburi ja Moskva saatkondade valve, sideohvitseride tagasikutsumine Soomest ja Moskvast, ekspresidentide mehitatud valve lõpetamine
* päästeameti suurõnnetuste likvideerimisega seotud kulud
* kaitsepolitseiameti kulud
* kokkuhoid 51 mln kr

* sotsiaalministeerium: tegevuskulud, sh palgatõus on külmutatud
* vaadatakse üle valitsemisala asutuste kulud
* osaliselt külmutatakse mitme projekti kaasfinantseerimine

* välisministeerium: tegevuskulud on külmutatud
* investeeringud saatkonnahoonetesse, nt lükkub edasi saatkonnahoone ost Madridis
* lähetuskulud
* mõningad IT-kulud
* kokkuhoid 9%, s.o 92 mln kr
Artikli autor on Piret Reljan, artikkel ilmus 14/04/2008 ajalehes Äripäev.