Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

EPL: Maamaks võib pärast hindamist lähiaastatel jälle mitmekordistuda

28.03.2008 Tõnu Toompark

Maamaksu arvutatakse praegu 2001. aasta hindade põhjal, uue hindamise aeg on ebaselge.

Ehkki 2001. aastal korraldatud korralisest maa hindamisest alates on maa väärtus mitu korda tõusnud, ootab keskkonnaminister uueks hindamiseks ettepaneku tegemiseks ära kinnisvaraturu stabiliseerumise.

Millal leiab aset järgmine korraline maa hindamine, ei tihka riigi maa-ameti spetsialistid öelda. Ettevaatlikult mainitakse, et viimasel ajal pole seda teemat arutatud, juttu on olnud kohaliku omavalitsuse valimiste aastast (2009) või 2010. aastast.

Keskkonnaministeeriumi vaatevinklist on omavalitsustele antud piisavad võimalused maamaksumäära diferentseerida ja uue hindamisega pole kiire. “Minister pole säärast ettepanekut teinud, pidades vajalikuks oodata kinnisvaraturu stabiliseerumist,” ütles ministeeriumi nõunik Agnes Jürgens.

Kehtiv maamaksuseadus võimaldab maksumääraks kehtestada 0,1–2,5 protsenti maa maksustamishinnast aastas – Tallinna linnavolikogu tõstis maksumäära mullu detsembris 0,6 protsendilt 1,5 protsendini.

Hinnad on ilmselgelt tõusnud

2001. aastal maade hindamisel osalenud Tallinna maa-ameti maa hinna osakonna juhataja Tormi Tabori sõnul on ilmselge, et maa väärtus on pärast seda tõusnud, mitte langenud.

Toona jagas kolmest spetsialistist meeskond Tallinna 36 hinnatsooni ja leidis standardkrundi turuväärtuse järgi sihtotstarvete kaupa maatükkide maksustamisväärtused.

Maamaksuga seoses ringles 2004. aastal ministeeriumides ja büroodes hulk maamaksuseaduse muutmise plaane – parandusettepanekute järgi oleks muu hulgas maksuvabastuse saajate ringi piiritlemine läinud omavalitsuse pädevusse. Kui 2006. aastal jõuti seadusemuudatuse eelnõu algatamiseni, siis seal enam säärast võimalust ei olnud. Viimasel ajal pole maamaksuseaduse teema rahandusministeeriumi pressiesindaja Piret Seemani sõnul enam arutlusel olnud.

Tallinna volikogu viimane maamaksuettepanek pärineb 2006. aasta veebruarist, kui vabariigi valitsusele tehti ettepanek muuta seadust ja anda omavalitsusele õigus vähendada kõrghaljastusega elamumaal maamaksu 50 protsendi võrra.

Kui mullu vajas maksu ajatamist Tallinna piirkonnas paarkümmend võlgu jäänud maaomanikku, siis tänavu pärast maksu 2,5-kordset tõusu on maksu- ja tolliamet valmis tegelema enamate hättajäänutega.Võimalus korruptsiooniks

Statistikat põhjalikumalt uurimata võib öelda, et Tallinna maad on hindamisest möödunud seitsme aastaga mitu korda kallinenud, kinnitas kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.
Tõhusa hinnatõusu on Toompargi sõnul teinud näiteks need maatükid, kuhu kehtestatud detailplaneering lubab ehitada kõrghoone. “Kui lubatakse ehitada 15 korrust, siis võib-olla pole see praegu mõistlik, seetõttu oodatakse õiget aega ja ehitatakse kindlasti,” nentis ta.
Toompark tunnustas maa-ameti otsust viivitada hindamisega, pidades aga tõenäoliseks, et eluasemeturu stabiliseerumise ja mõistliku hinnataseme saabumiseni läheb veel poolteist aastat.
Maamaksu vastasena leidis Toompark, et maksustamine ei aita kuidagi vältida selle varaliigi koondumist suuromanike kätte, vaid annab ennekõike võimaluse poliitiliseks manipulatsiooniks. “Mida rohkem hakatakse soodustusi tegema, seda rohkem võimalusi korruptsiooniks ja häälte püüdmiseks,” ütles ta.

Artikli autor on Piret Peensoo, artikkel ilmus ajalehes Eesti Päevaleht.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)

28.03.2008 Tõnu Toompark

Märtsi keskel avaldasin blogis prognoosi, et YIT Kodu ja Rime Kinnisvara jõuliselt väljahõigatud hinnalangused on tänasel kinnisvaraturul trendinäitavad. Tulevast kinnisvarahindade langust võib hinnata selle alusel, millise hinnaga neil jõuliselt müüki edendavatel ettevõtetel õnnestub lähima kuu-paari jooksul korterid rahaks teha.

Artiklit kommenteeris end Ettevõtjaks nimetanud kodanik, kes pakkus mulle kihlvedu minu aastasissetulekupeale, et minu mustad prognoosid ei täitu. Üritasin küll kihlvedu vastuvõtta, kuid Ettevõtja enam ei vastanud. Niisiis jäi väljapakutud kihlvedu paraku sõlmimata.

Keeldun nõustumast inimestega, kes ennustamist tänamatuks tööks peavad. Selleks, et asi minu poolt konkreetsem oleks, siis toon järgnevalt välja prognoosi korteriomanditehingute ja nende keskmise hinna kohta. Iga kuu lõpus teen eelmise kuu andmete baasilt kokkuvõtte, kuidas tehtu prognoosiga ühtib ning kui palju ma olen eksinud.

Nüüd asjast – korteriomandite tehingute arv

Tänasel turul tehakse selgelt uute korteritega tehinguid kas väga heas asukohas oleva varaga või väga soodsa hinnaga. Ennustan, et keskmine korteriomanditehingute arv võrrelduna veebruariga 2008 langeb Eestis ja Tallinnas aastaga 15 protsenti. Tehingute arv on juba jõuliselt allapoole tulnud, kuid turu ebakindluse tõttu on langemisruumi veel.

Tehingute arvu langust saab pidurdada prognoositavast kiirem hinnalangus, mille läbi muutub kinnisvara ostjatele enam kättesaadavaks ja seeläbi riskid madalamaks. Aga mis veel olulisem – tarbijate meelestatus peab oluliselt positiivsuse suunas muutuma. Kui ühest küljest korterite hinnalangus teeb korterid enam kättesaadavaks, siis teisest küljest võib see tekitada tarbijates täiendavat ebakindlust ehk riski. Ebakindlus aga sunnib ostu veelgi enam edasi lükkama.

Korterite hinnad.

Korterite hinnalanguseks prognoosin nii Tallinnas kui Eestis tervikuna 20%. Siingi võtan languse baasiks 2008. aasta veebruari. Tänase seisuga on korterite hinnad Tallinnas ja Eestis tipphindadest 2007. aasta aprillis langenud vastavalt 13 ja 15 protsenti. Täiendava hinnalanguse põhjus on esmajärjekorras märkimisväärne ülepakkumine. Tallinna ja Harjumaa turul on pakkuda suurusjärgus 4500 uut korteriomandit.

Hindadegi juures on oluline tegur turu meelestatus. Selge on, et hinnad liiguvad allapoole. See sunnib ostjaid tehingu sõlmimiseks müüjatele olulist hinnasurvet avaldama. Ostjad teevad tehingu siis ja ainult siis kui hind on nende jaoks piisavalt atraktiivsel tasemel. Ober Haus on välja toonud, et tavaline pakkumishinna ja reaalse tehinguhinna vahe ehk kauplemisruum küündib 20 protsendini.

Korterite hinnalangust toetab ka pankade konservatiivsemaks muutuv laenupoliitika ning kärbuv väljastavate laneude maht. Samuti on tõusnud intressimäär, teisest küljest suurendavad pangad kõrgemate riskide tõttu nõutavat omafinantseeringumäära. Kinnisvaraturu tõusu vastu räägib ka aeglustuv majanduskasv.

Korterite hinnalangust saavad pidurdada taas liberaliseeruvad laenutingimused, kiirenev majanduskasv. Selliseid arenguid aga lähimas perspektiivis ette näha ei ole. Nominaalses hinnas saab kinnisvarahindade languse peatada ka näiteks kiire inflatsioon ning palgatõus.

Prognoosi ilmestavad graafikud.

Järgnevalt on toodud kaks graafikut, kus ühel on toodud korteriomanditehingute arv ja teisel tehingute keskmine ruutmeetrihind. Igakuiselt lisan siia maa-ameti andmete baasil infot, oma prognoosi selle juures korrigeerimata. Eks siis kuu aja pärast vaatame edasi, kuidas prognoosid täitumise suunas või sealt eemale liiguvad.

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind ja prognoos, kr/m2

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Если бы я поспорил…

27.03.2008 Tõnu Toompark

В середине марта я опубликовал прогноз, что объявленные снижения цен YIT Kodu и Rime Kinnisvara показывают тенденцию на всём рынке недвижимости.

Cнижение стоимости будущих квартир можно оценить на основе того, по какой цене предприятиям удастся в ближайшие пару месяцев превратить жильё в деньги.
Статью комментировал предприниматель, который предложил мне пари на мой годовой доход, что мои «чёрные» прогнозы не сбудутся. Безусловно, я пытался выдержать спор, однако, предприниматель больше не отвечал. Таким образом, предложенное пари не было заключено.

Не могу согласиться с людьми, которые считают прогнозирование – неблагодарной работой. Для того, чтобы было более понятно, то приведу следующие прогнозы в отношении средней стоимости сделок с квартирами. В конце каждого месяца я делаю такие прогнозы и подвожу итог по данным прошлого месяца. Оцениваю, насколько мой прогноз совпадает с реальностью, а также, каковы мои недочёты.

Теперь о деле – количество сделок с недвижимостью

Сегодня в условиях рынка сделки с новыми квартирами заключаются в том случае, если жильё находится в хорошем районе или предлагается по заниженной цене. Прогнозирую, что среднее количество сделок с недвижимостью по сравнению с февралём 2008 года снижается в Эстонии и в Таллинне на 15%. Число сделок с недвижимостью уже значительно снизилось, однако, из-за нестабильности, главенствующей на рынке, следует ожидать спада на рынке.

Сокращение количества сделок с недвижимостью можно остановить, как прогнозируется, стремительное снижение цен на рынке жилья, таким образом, для покупателей объекты недвижимости будут больше доступны и риски в этой сфере снизятся. А что более важно – настроение потребителей должно в значительной степени измениться в положительную сторону. Если, с одной стороны, спад на рынке приведёт к тому, что жильё будет доступнее, то, с другой стороны, это у потребителей вызывает повышенную нестабильность, или ещё большие риски. К тому же нестабильность на рынке заставляет потребителя откладывать покупку жилья до лучших времён.

Цены на квартиры

По моим прогнозам, как в Таллинне, так и в Эстонии в целом к февралю следующего года цены на квартиры снизятся на 20%. За основу для вычислений я беру февраль 2008 года. На сегодняшний день цены на квартиры в Таллинне и Эстонии сократились соответственно на 13 и 15%. Это если сравнивать с апрелем 2007 года, когда они достигли своего пика. Причина дополнительного снижения цен заключается, прежде всего, в том, что предложение значительно превышает спрос. В Таллинне и Харьюмаа на продажу выставлено около 4500 новых квартир.

Да и в ценообразовании большую роль играет настрой на рынке. Ясно, что цены снижаются. Это позволяет покупателям оказывать на продавцов давление. Сделка заключается только тогда, когда цена становится для покупателя достаточно привлекательной. Ober Haus высчитал, что между стоимостью, за которую выставлена квартира на продажу и реальной стоимостью сделки остаётся запас для торговли примерно в 20%.

Ставшая более консервативной банковская политика при выдаче кредитов и сократившееся количество кредитов также влияют на удешевление квартир. Выросли процентные ставки по кредитам и размер самофинансирования. Против дальнейшего роста рынка недвижимости говорит замедляющийся экономический рост.

Падение цен на квартиры может остановить либерализация условий выдачи кредитов и ускоряющийся экономический рост. Но на ближайшее время этого не прогнозируется. Снижение номинальных цен на недвижимость может остановить быстрая инфляция и рост зарплат.

Графики, отражающие прогнозы

Ниже приведены два графика, на одном из которых отмечено число заключённых сделок с квартирами, а на втором средняя стоимость квадратного метра проданного жилья. Ежемесячно добавляю сюда также информацию на основе данных Земельного департамента, при этом, не корректируя свой прогноз. Так что через месяц посмотрим, насколько прогнозы совпали.

Artikkel ilmus 27/03/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

EPL: Maamaks võib pärast hindamist lähiaastatel jälle mitmekordistuda

26.03.2008 Tõnu Toompark

Maamaksu arvutatakse praegu 2001. aasta hindade põhjal, uue hindamise aeg on ebaselge.

Kehtiv maamaksuseadus võimaldab maksumääraks kehtestada 0,1-2,5 protsenti maa maksustamishinnast aastas – Tallinna linnavolikogu tõstis maksumäära mullu detsembris 0,6 protsendilt 1,5 protsendini.

Hinnad on ilmselgelt tõusnud

2001. aastal maade hindamisel osalenud Tallinna maa-ameti maa hinna osakonna juhataja Tormi Tabori sõnul on ilmselge, et maa väärtus on pärast seda tõusnud, mitte langenud.

Toona jagas kolmest spetsialistist meeskond Tallinna 36 hinnatsooni ja leidis standardkrundi turuväärtuse järgi sihtotstarvete kaupa maatükkide maksustamisväärtused.

Võimalus korruptsiooniks

•• Statistikat põhjalikumalt

uurimata võib öelda, et Tallinna maad on hindamisest möödunud seitsme aastaga mitu korda kallinenud, kinnitas kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.

•• Tõhusa hinnatõusu on Toompargi sõnul teinud näiteks need maatükid, kuhu kehtestatud detailplaneering lubab ehitada kõrghoone. “Kui lubatakse ehitada 15 korrust, siis võib-olla pole see praegu mõistlik, seetõttu oodatakse õiget aega ja ehitatakse kindlasti,” nentis ta.

•• Toompark tunnustas maa-ameti otsust viivitada hindamisega, pidades aga tõenäoliseks, et eluasemeturu stabiliseerumise ja mõistliku hinnataseme saabumiseni läheb veel poolteist aastat.

•• Maamaksu vastasena leidis Toompark, et maksustamine ei aita kuidagi vältida selle varaliigi koondumist suuromanike kätte, vaid annab ennekõike võimaluse poliitiliseks manipulatsiooniks. “Mida rohkem hakatakse soodustusi tegema, seda rohkem võimalusi korruptsiooniks ja häälte püüdmiseks,” ütles ta.

Artikli autor on Piret Peensoo, artikkel ilmus 26/03/2008 ajalehes Eesti Päevaleht.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Äripind – osta või üürida?

26.03.2008 Tõnu Toompark

Ettevõttele seisab büroo- või kaubanduspinda otsides ettevõtja küsimuse ees, kas pind osta välja või võtta üürile. Alljärgnevalt on seda teemat käsitletud. Välja on toodud mõlema võimaluse plussid ja miinused.

Kinnisvara ostmine nõuab palju ressursse.

Kaubandus- või büroopinna ostmiseks kulub suur summa raha. Büroo- ja kaubanduspindade ruutmeetrihinnad saavad Tallinnas alguse suurusjärgust 30 000 krooni. 100-ruutmeetrise pinna ostmiseks kulub seega 3 miljonit krooni. Pinna üürile võtta saab aga märkimisväärselt väiksema summa eest. 160-kroonise ruutmeetri üürihinna puhul kulub üürimaksetele 16 000 krooni kuus ehk 192 000 krooni aastas.

Nii saab ettevõtte büroo- või kaubanduspinna ostmist kaaluda ainult piisavate ressursside olemasolul. Rahaliste ressurssidena saab kinnisvara ostmiseks laenuvõime olemasolul loomulikult kaasata ka pangalaenu seades laenu tagatiseks ostetava äripinna.

Ettevõtte tulevikuväljavaated.

Kinnisvara ei ole mõtet osta ettevõttel, mil on plaan aktiivselt laieneda. Nii võib tekida olukord, kus ettevõttel on vaja lisapinda, kuid samast hoonest seda ei leia. Teise asukohta kolimine on aga raskendatud kinnisvaraturu ebalikviidsusest või kehvast turuolukorrast tingituna.

Sageli ostavad äripinnad omale stabiilse rahavooga ettevõtted, kes ei plaani oluliselt ei kasvada ega töötajate arvu kokku tõmmata. Näitena võib siia tuua hambaravi kliinikud, advokaadibürood, notaribürood. Äripinna omamises nähakse sellisel juhul kinnisvarasse investeerimise nö. kõrvaläri.

Majanduslik otsus.

Büroo- või kaubanduspinna ostmise või üürile võtmise taga võib seista pelgalt majanduslik otsus. Lihtsustatult võib öelda, et kui üürikulule minevad rahavood on väiksemad kui vara ostmisel makstav intressikulu, siis on igal juhul mõistlik pind üürile võtta.

Toome lihtsustatud näite. Kui näiteks 3 miljonit krooni maksev büroopind oleks ettevõttel võimalik osta 7% intressimääraga, siis aastane intressikulu on 210 000 krooni. Kui sama(-väärse) pinna üüritasu aastas ilma kommunaalkuludeta jääb alla 210 000 krooni, siis on mõistlik büroopind üürile võtta.

Samas peab büroo- või kaubanduspinda ostes arvestama asjaoluga, et vara ostes võtab pinna omanik omale mitmed riskid. Need on näiteks riskid, mis on seotud intressimäära muutumisega, vara hinna liikumisega turul. Aga loomulikult ka näiteks tulekahju või vandaalitsemisega seonduvad riskid.

Raha kasutamise alternatiivid.

Eelmise punktiga haakuvad raha kasutamise alternatiivsed võimalused. Kui äripinna ostu kaaluv ettevõte näeb, et büroo- või kaubanduspinna ostmise projekt võiks lubada tootlust 8%, kuid samas on ettevõtjal võimalusi paigutada raha alternatiivsetesse projektidesse tootlusega 15%, siis on mõistlik äripind ostmata jätta ja investeerida kõrgemat tootlust pakkuvasse sektorisse.

Kui aga äripinna ostmisse investeeritav raha tõotab alternatiividest kõrgemat tootlust, siis tuleb raha investeerida äripinna ostmisse. Investeeringute võrdlemisel tuleb alati arvestada erinevatesse varaklassidesse investeerimisel olevate spetsiifiliste riskidega, sh. turuolukorrast tulenevate riskidega.

Kodu on kindlus.

Nii nagu kodu on kindlus võib sama ka büroo- või kaubanduspinna kohta öelda. Ettevõttele endale kuuluv büroo- või kaubanduspind annab vabaduse ümberkorraldusteks omal äranägemisel.

Äripindade omanikud on reeglina paindlikud ja lähtuvad büroopindu üürile andes klientide soovidest. Seda aga nii kaua kuni tegemist on muudatustega, mis ei ole väga spetsiifilised. Suuremate ümberkorralduste puhul tähendab see aga alati kooskõlastusi pinna omanikuga.

Endale kuuluva äripinna puhul kooskõlastusi vaja ei ole – piisab vaid enda otsusest ning soovitud muudatused-ümberehitused saab kiiresti ellu viia.

Oluline osa ärist.

Büroo- või kaubanduspinna asukoht võib olla oluline osa ärist. Seda eriti kaubanduse ja/või teenindusega seonduvate tegevusalade puhul.

Kui näiteks toitlustusettevõte üürib pinna ning edukalt tegutsedes tekitab omale klientide voo, siis tekib oht, et üürilepingu lõppedes jääb toitlustusettevõte senistest klientidest ilma. Kliendid ei kao kuhugi – nemad käivad endiselt samas kohas söömas edasi. Küll aga täidavad nad teise ettevõtte kukrut.

Sellise olukorra puhul on üüripinnal tegutsenud ettevõte raisanud ressursse, mis on kulunud reklaamile, koha sissetöötamisele.

Pinda omades üüripinnast ilmajäämise ja seetõttu klientide kaotamise riski ei ole.

Vara omamine annab võimaluse võita hinnatõusust.

Kiire hinnatõusu aeg on Eesti kinnisvaraturul läbi. See aga ei tähenda, et kinnisvara ei peaks olema atraktiivne investeerimisobjekt. Häid ostuotsuseid tehaksegi sageli halbadel aegadel. Kuigi vaevalt on äripinna ostjal võimalus kasu lõigata kiirest hinnatõusust, siis pikemas perspektiivist kinnisvarahinnad tõenäoliselt siiski tõusevad.

Kinnisvara hinnatõus annab omanikule võimaluse hinnatõusust kasu saada. Büroo- või kaubanduspinda üürile võttes läheb kinnisvara hinnatõus (või langus) üürilevõtjast mööda.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et büroo- või kaubanduspinna üürimisel ja ostmisel on mõlemal hulk plusse ja miinuseid. Seistest otsuse ees, kas äripind võtta üürile või osta peab iga ettevõtja otsuse üle kaaluma arvestades tema plaanidest tulenevaid tegureid. Kui samades tingimustes üks ettevõtja kaldub ostuotsuse poole võib teine ettevõtja otsustada kõhklematult äripinna üürilevõtmise kasuks. Oluline on, et üks või teine otsus ei saaks langetatud pimesi, vaid kaalutletult kõiki asjakohaseid tegureid arvestades.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: sisemajanduse koguprodukt ja laenude suhe SKPsse

24.03.2008 Tõnu Toompark

Sisemajanduse kogutoodang jätkas 2007. aastal kasvu. SKP kasvunumbriks tuli kokkuvõttes 7,1 protsenti. Jälgides kvartalite lõikes sisemajanduse kogutoodangu kasvu, siis näeme, et kasvukõver on võtnud suuna allapoole. Siiski on veel igal juhul tegemist positiivse kasvuga – 7,1 protsenti majanduskasvu ei ole sugugi madal number.

Eluasemeturul toimuv on aeglustanud kinnisvaratehingute mahtu. Seetõttu on vähenenud ka uute eluasemelaenude väljastamine. Viimane omakorda on viinud olukorrani, kus eraisikulaenude ja eluasemelaenude suhe sisemajanduse kogutoodangusse on küll aastataguse ajaga võrreldes suurenenud, kuid kasv on aeglustunud. 2008. aastal jätkuv eluasemetehingute kokkutõmbumine ei välista olukorda, kus laenumahtude suhe sisemajandusekogutoodangusse 2008. aasta jooksul väheneb.

SKP jooksev- ja 2000. a. püsihindades, miljard krooni

SKP muutus püsivhindades võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Eraisikulaenude ja eluasemelaenude jääk SKPst ja SKP kasv, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Statistika: põhivarainvesteeringud

20.03.2008 Tõnu Toompark

Põhivarainvesteeringud lõid 2007. aastal taas rekordeid – need suurenesid 10 protsenti. Siiksi on aasta varasemaga võrreldes juurdekasv märkimisväärselt väiksem.

Tähelepanu väärib asjaolu, et hoonete ja ehitiste soetamisele kulutasid Eesti ettevõtted mullu 20 protsenti vähem raha kui aasta varem. Hoonete ja rajatiste ehitamine ning rekonstrueerimine nõudsid 2007. aastal siiski 24 protsenti enam ressursse.

Ainult aeg näitab, mida teevad ettevõtted 2008. aastal. Kui eeldada majanduskasvu jahtumist, siis peaksid vähenema ka investeeringute mahud.

Ettevõtete investeeringud põhivarasse kvartalite lõikes, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvaratehingute hinnad avalikuks? Miks ka mitte?

19.03.2008 Tõnu Toompark

Äripäeva blogis teeb Sven Sester ettepaneku teha kinnisvaratehingute hinnad avalikuks. Eesmärk muuta kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Arvan, et idee on hea. Isegi väga hea. Mida enam läbipaistev kinnisvaraturg on seda efektiivsemalt see toimib. Läbipaistvad tehinguhinnad annavad võimaluse nii kinnisvara ostjatel kui müüjatel tehinguid teha enam õiglasel turutasemel. Läbipaistev kinnisvaraturg vähendab märkimisväärselt võimalust, et inimene teeb tehingu vale hinnaga tema vähese informeerituse tõttu.

Õnneotsijatel ja sogases vees kalastada armastavate kodanike leib muidugi info avalikustamise tulemusel väheneb. Ja see on ju hea.

Kinnisvara tehinguhindade avalikustamise esimene hea samm oleks juba seegi kui maa-ameti veebilehel olevad andmed oleksid avaldatud täiel määral. Täna avaldab maa-amet andmed ainult sellisel juhul kui vastava suurusega korteriomandite tehinguid on toimunud enam kui viis.

Osad tehingud võivad jääda nö. tavakasutaja eest varjatuks, sest maa-amet avaldab andmeid korteriomandi suuruste lõikes. Korteriomandite suurused on järgmised: 10…29,99m2, 30…40,99m2, 41…54,99m2, 55…69,99m2 ja 70…249,99m2. Kui nüüd mõne suurusega korteriomandiga on küll tehinguid tehtud, kuid tehinguid on tehtud vähem kui 5, siis maa-amet infot ei avalda. Äärmuslik olukord võib olla selline, et iga suurusega korteriomanditega on tehtud 4 tehingut, kuid ühtegi tehingut avaldada ei saa, sest tehinguid on alla viie.

Probleem tekib siis kui piirkonnas tehaksegi väga vähe tehinguid, kuid tehinguinfot oleks huvilisel vaja.

Näiteks on selliste osaliste andmete põhjal Tallinna lähistel Rae vallas asuvas Jüri alevikus tehtud 2004 kuni 2007. a. nelja aasta ehk 48 kuu jooksul tehtud kuude lõikes vaadatuna korteriomanditehinguid kõigest 23 kuul kokku 526 tehingut.

Kui aga vaadata tehingute arvu nelja aasta lõikes, siis võime arvata, et iga suurusega korteiromandiga vähemalt viis tehingut on tehtud ja midagi “kaduma” ei lähe. Nelja aasta lõikes on Jüri alevikus tehtud korteriomanditehinguid 758. See tähendab, et momendil läheb lühiajalist statistikat otsivate inimeste jaoks 30 protsenti infost kaduma.

Tänasel kiirete muutustega kinnisvaraturul on aga kiire info äärmiselt oluline. Põhinedes samadel maa-ameti andmetel saame öelda, et 2007. a. oli keskmine korteriomandi ruutmeetri hind kõrgem kui 2006. aastal. Samas ei ole kellelegi saladus, et hindade tipphetk oli 2007. a. kevadel – aprillis 2007 oli Eesti korteriomanditehingute keskmine hind 19341 krooni. Aasta lõpuks olid tipphinnast järgi jäänud 16 766 krooni, mis teeb tipist vaadatuna languseks 13%.

Samas ei saa öelda, et tehinguandmed oleksid täielikult salajased. Andmetele on juurdepääs ligi 20 litsenseeritud hindajal, kel on võimalus saada detailsemat infot kui vaid tehingute arv või keskmised hinnad. Seega ei päde andmete salastamiseks põhjendus, et tegemist on ülisensitiivse infoga.

Kinnisvaratehingute statistika peaks olema avalik täiel määral. Kinnisvaraomanike info on meil avalik läbi kinnistusregistri. Pisutki nutikam inimene võib keskmiste näitajate statistikale nii-ehk-naa välja kalkuleerida orienteeruva huvipakkuva kinnisvara ligikaudse väärtuse. Tehinguinfo avalikustamine ei saa kellelegi kahju tekitada. Küll aga annab tehingustatistika avalikustamine võimaluse muuta kinnisvaraturg enam läbipaistvaks ja seeläbi efektiivsemaks.

Korteriomanditehingute keskmine hind Eestis ja Jüri alevikus

Pidu kinnisvaraostjate tänavas

18.03.2008 Tõnu Toompark

Tehingute nappuses vaevleval Eesti elamispindadeturul on palju räägitud hindade langusest. Julgemad või skandaalihimulisemad kirjeldavad olukorda kinnisvarakrahhina. Kinnisvaraarendajad on ajakirjandusväljaannete esikaante abil hindu langetanud mõnede või koguni mõnekümne protsendi kaupa. Vähemat tähelepanu on pälvinud vanemate korterite hinnad ja nende langus. Lühianalüüs näitab, et kuigi tehingute arv on aastatagusega märkimisväärselt langenud, siis korterite hindade langus on veel marginaalne.

2008. aasta veebruari seisuga tehti Harju maakonnas 735 korteriomanditehingut keskmise ruutmeetri hinnaga 21 930 krooni. Tartu maakonnas tehti 163 korteriomanditehingut keskmise ruutmeetri hinnaga 16 384 krooni. Pärnu maakonnas olid vastavad numbrid 81 ja 14 201.

Keskmine korteriomandi ruutmeetrind Pärnu-Tartu-Harju maakonnas langes 2008. a. veebruari kuuks aastaga vahemikus 7 kuni 9 protsenti. Siin on tegemist reaalsete tehingute baasilt arvestatud hinnalangusega. Tegemist ei ole hiigelkõrgete pakkumishindade langetamisega mõistlikule (või mõistlikumale) tasemele.

Tipphindadega võrreldes on hinnalangus siiski suurem. Korteriomandite tipphinnad olid meil 2007. aasta kevadel aprillis-mais. Võrreldes selle ajaga on korteriomandite hinnad veebruariks 2008. a. langenud Harju maakonnas 12, Tartu maakonnas 8 ja Pärnu maakonnas kogunisti 26%.

Toodud graafikult näeme, et hinnad on küll tõusutsükli tänaseks läbinud, kuid väga selget langustrendi need veel võtnud ei ole. Pigem on korterite hinnatase stabiliseerunud kerge kaldumisega languse suunas. Siiski võib prognoosida, et hinnalangus ei jää tulemata. Selle peamiseks põhjuseks on suur elamispindade ülepakkumine.

Senisest marginaalsest hinnalangusest enam mõjutab kinnisvaraturgu kärbuv tehingute arv. Võrreldes aastataguse ajaga langesid veebruaris 2008. a. korteriomanditehingute arvud nii Harju, Tartu kui Pärnu maakonnas vahemikus 41 kuni 44 protsenti. Tegemist on märkimisväärse langusega tehingute arvus.

Tehingute arvu suur langus on põhjustanud illusoorse olukorra, kus vara omanikud (eraiskutest korteriomanikud ja kinnisvaraarendajad) eeldavad, et nad on kalli vara omanikud. Paraku nende unelmatest pärit hindadega ei ole võimalik seda vara realiseerida. Sageli on isegi hea ja õiglase hinnaga kauba realiseerimisel probleemiks müüjal puuduolev või puudulik turundus- ja müügialane oskusteave.

Mida enam tehingute arv kokku tõmbub, seda enam avaldub surve korterite hindadele. Uute korterite arendajatel on tarvidus intressikulud katta ja seetõttu vajatakse müüki „iga hinna eest“. Raskes olukorras on ebalikviidsel turul need, kel vaja ka vanemaid korterid müüa, sest uusarendusest alguse saanud hinnalangus on kandunud ka sellesse turu sektorisse.

Huvitav on asjaolu, et kinnisvaratehingute langus Tartu, Pärnu ja Harju maakonnas on vähendanud nende maakondade osakaalu kogu Eesti kinnisvaratehingutest. Kui aasta tagasi veebruaris tehti eelmainitud kolmes maakonnas 76% Eesti korteriomandite tehingutest, siis käesoleva aasta veebruariks on osakaal langenud 69 protsendini. Siis saame järeldada, et teised maakonnad on Eesti korterituru „kriisist“ vähem mõjutatud ning elavad oma enda elu.

Tehingute arvu alusel otsustades oleme täna korteirte turuga 2004. aasta alguse tasemel. Täna puudub turul tegur, mis võiks kinnisvaratehingute arvu jõuliselt tõsta – hinnad on endiselt kõrged ja turuosalistel puudub usaldus edasiste arengustsenaariumite osas. Hindade langus ja usalduse taastumine turu osas saaksid olla tegurid, mis tehingute arvu taas tõusule pööraksid. Tänane kinnisvaraturu olukord on pidu kinnisvaraostjate tänavas. Valikuvõimalus on lai, ostuotsusega kiirustama ei pea, hinnad on kaubeldavad. Mida enamat tahta.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Tänased hinnalangetused annavad aimu kinnisvaraindeksist aasta lõpus

17.03.2008 Tõnu Toompark

Kahe viimase nädala jooksul on elamispindade hindade liikumisi kajastav KV.EE kinnisvaraindeks langenud 0,1 ja 0,6%. Indeksi muutused on väiksed, kuid samas väga kindlasuunalised. Viimase 52 nädala ehk ühe aasta jooksul on indeks nädala lõikes tõusnud 13 nädalal. Langenud on indeks aga 39 nädalal. Aastane indeksi langus on kokku 9,1%.

Momendil võib öelda, et turul müüjad langetavad terahaaval müügipakkumiste hindu ning ootavad, millal ostjad tagasi turule tulevad. Väikeste sammude haaval hindade langetamine aga müüki ei taga – see ei suuda suurest pakkumiste massist eristuda.

Ehe näide edukast müügist tänu hinnalangustele on YIT Kodu pakkumised, kus paarikümneprotsendilised hinnalangused on aidanud käesoleva aasta jooksul müüa üle 50 korteri. Ühelgi teisel arendajal ei ole ligilähedastki müüginumbrist sellele vastu panna.

Põnevusega võib jälgida Rime Kinnisvara hindade langetamise kampaaniat, kus korterite hinnad vähenevad reaalajas. Huvipakkuv küsimus on, et millisel hinnatasemel lõpuks ikkagi korterid ära ostetakse?
Rime ja YIT lõplikud hinnalangused võiksid olla märgid, mis näitavad meile KV.EE kinnisvaraindeksi minimaalset langust aasta lõpuks.

Statistika: Töötus veel langeb

17.03.2008 Tõnu Toompark

Töötute arv jätkas 2007. a. lõpus languse trendi. Aasta viimases kvartalis oli meil töötuid 28 100 inimest. Hõivatute hulk jõudis 2007. a. viimases kvartalis 654 000 inimeseni.

Madal töötus ja kõrge tööhõive tähendab ettevõtete poolt vaadatuna survet palkadele ning kindlasti ka seda, et tegemist on tööjõu puudusega.

Töötuse määr oli 2007. a. 4,7%, mis on viimase 10 aasta madalaim näitaja. Seejuures on tänane töötuse määr kordades madalamkui näiteks 2000. aastal, mil töötuid oli pea 90 000 inimest.

Tuleviku suunas vaadates võib arvata, et töötute hulk ning tööpuudus on pigem suurenemas. Sedapõhjusel, et majanduskasv hakkab eeldatavasti vähenema ning ettevõtted vajavad jahtuvas majanduses vähem tööjõudu.

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes

Tööjõus osalemise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % kvartalite lõikes

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest

Tööjõus osalimise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % aastate lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Банкротство грозит десяткам фирмам-застройщикам

13.03.2008 Tõnu Toompark

Специалисты считают, что первые обанкротившиеся застройщики — начало волны банкротств.

Еще в прошлом году банкротные управляющие жаловались, что у фирм дела идут так хорошо, что им просто не на чем зарабатывать. Однако уже совсем скоро десятки мелких застройщиков могут стать их клиентами, пишет PM Online.

Начиная с осени, когда стало ясно, что бум на рынке недвижимости пошел на спад, было объявлено о банкротстве семи фирм, и в ближайшем будущем, как считают предприниматели и банкротные управляющие, в такой ситуации окажутся десятки предприятий.

В наиболее сложную ситуацию попали мелкие фирмы, у которых нет спасательного круга в виде денежного запаса, как у крупных предприятий. Потому-то они и готовы продавать дома и квартиры даже ниже себестоимости — только бы покрыть текущие расходы.

“В Таллинне и Харьюмаа не продано 4500 квартир, а проценты идут”, — сказал специалист по недвижимости Тыну Тоомпарк.

Тем не менее, банкротство многих мелких фирм не может повергнуть в хаос рынок недвижимости. Даже если в ближайшие месяцы обанкротятся 20 фирм, это все равно будет незначительный объем по сравнению с портфелем недвижимости, которым владеют YIT, Arco Vara или Merko.

Евгения Волохонская

Originaal:

Pankrotihaamer kolksub kümnete kinnisvarafirmade kohal

13.03.2008 Tõnu Toompark

Veel aasta eest kurtsid pankrotihaldurid raske elu üle – kõigil minevat nii hästi, et neil on peenike peos. Ent juba lähikuud tõotavad halduritele tuua kümneid ja kümneid kinnisvaraarendajatest kundesid.

Alates sügisest on pankrotti läinud seitse kinnisvaraarendajat, oma järge ootavad veel kümned firmad. Pankrotihaldur Olev Kuklase «portfellis» on kaks põhja läinud firmat – Kadriorus kahe elumajaga kimpu jäänud Kaimag Invest ja kinnistuid kokku ostnud Tregore Vara.

«Ma ei usu, et senised seitse pankrotiohvrit viimasteks jäävad – kui maailma rahaturu olukord ja pankade poliitika just väga äkitselt ei muutu,» tunnistas Kuklase. Tema hinnangul valitseb kinnisvaraarenduses praegu ärev vaikelu.

Algas kaevikusõda

Seis muutus raskeks eelmise aasta teises pooles. Nagu ütleb Kuklase kolleeg Andres Hermet, algas siis kaevikusõda. Mõisteti küll olukorra tõsidust, samas oodati asjade paranemist ja ka pangad ei kiirustanud laenulepinguid lõpetama.

Pankrotti läinud kinnisvarafirma omanik, kes soostus rääkima vaid anonüümselt, oli oma väljendites otsekohesem.

«Ametlikes Teadaannetes ei kajastu miskit!» kommenteeris kohvikuärisse suundunud ettevõtja. «See on alles algus, kaheksa firmat ei anna toimuvast objektiivset pilti. Mõned venitavad veel, aga jõuavad lõpuks ikka selleni, et firma tuleb likvideerida. Praegu on mõistlik kinnisvaraärist pageda, kuis jalad kannavad.»

Tüüpiline pankrot pole kahe vaatusega kurblugu ahnusest ja pättusest ning sellele järgnevast õiglasest karistusest. Pigem on see draamaseriaal ahvatlevast võimalusest, eufooriast, ehitushindade ootamatust ja plahvatuslikust tõusust, kadunud ehitajaist, täitmata lepinguist ning viimaks valuläve ületanud lõpphindadest.

Ostjate kadumine on end pahatihti lõhki laenanud arendajad jätnud poolikute projektide ja armutult tiksuvate pangaintresside otsa. Seepärast ongi väiksemad arendajad, kel suurettevõttega võrdväärset rahapolstrit päästerõngaks pole, nõus müüma maju ja kortereid kas või alla omahinna.

«Tallinnas-Harjumaal on müümata 4500 korterit, intress aga tiksub,» rõhutas kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark.

Pooleli ehitised

On tõenäoline, et peagi hakkab arvukalt pankrotiavaldusi kohtusse saatma ka maksu- ja tolliamet. Kui pangal kannatus katkeb ja firma kinnisvara õnnestub võla katteks maha müüa, saab pank reeglina ka kogu raha. Arendajale jääb aga kohustus tasuda müügihinnalt käibemaks.

Hermeti kinnitusel on pangad arendajatele seni veel vastu tulnud. «Aga usun, et suve algul läheb asi hullemaks, ma ei näe poolikutel projektidel perspektiivi,» märkis haldur.

Keskmine väikearendaja ongi praegu pooliku projekti otsas istuja, sest varasem plaan laenu ja ettemaksu abil ise sentigi raha sisse panemata hooned valmis ehitada ei tööta enam.

«Mõnel projektil oleks võimalikud ostjad olemas, aga nad ei taha kaupa teha enne, kui arendus on valmis ehitatud,» sõnas Hermet, kelle harutada on Viimsisse Nelgi teele elamud rajanud Adrian Trade”i pankrotipesa.

Täitmata lubadused

Adrian Trade ongi näide asjade sellisest käigust. Ehkki elanike kinnitusel kannab mitme elamu ehituskvaliteet kohati kiirustamise märke, on kadestusväärt asukoha ja ümbrusega elamud hea projektiga ning tühjalt seisvatele majadele ihuvad hammast mitmed koduotsijad. «Huvilised on olemas, aga keegi pole olnud nõus raha juurde maksma,» sõnas Hermet.

Ostja seisukohast on see ainumõistlik samm, sest pankrotioksjonilt võib saada krundi või maja märksa soodsamalt, samuti on teada hulgaliselt lugusid inimestest, kes häguse tulevikuga firmalt ostetud eluasemega lootusetult hätta jäänud.

Suvel Tabasallu ridaelamuboksi soetanud Maire Sagar läks elamud rajanud Ramses Kinnisvara täitmata lubadustest rääkides üsna hasarti – soojasõlm on viimistlemata, praod täitmata, terrassipiirded paigaldamata ja leppetrahvid juba pool aastat kätte saamata.

Uudis Ramsese pankrotist tuli talle üllatusena. «Tööd on tegemata, kõnedele ja meilidele Ramsese omanik ei vasta,» iseloomustas ta olukorda. «Puudused tuleb ilmselt endal kõrvaldada.»

Mõtlemise aeg

Ramsese pankrotihaldur Ene Ahas Sagarile ja tema naabritele palju lootust ei anna. «SEB panga nõue on tagatud kolme seni müümata korteriga – pank saab ehk oma raha tagasi, aga et sealt teistele midagi jääks, peaks küll suur ime juhtuma,» märkis Ahas.

Pankrotiga on lõpetanud ka teine Viimsi arendaja, Uus-Pärtle teele elamud rajanud Moodne Kodu Arendus. Firmalt kodu ostnud Erge Kalbus on õnnega koos, sest tema pere on pidanud tegema vaid pisiparandusi.

Küll aga pole kõigil naabritel nii hästi vedanud – nood on pidanud tegelema nii valesti ehitatud katuse kui ebapüsiva vundamendiga.

Arvukate väikefirmade pankrotid ei suuda kinnisvaraturgu siiski kaosesse viia, sest kui lähikuudel pankrotistuks ka 20 kinnisvarafirmat kokku 500 korteri ja 500 elamukrundiga, oleks see ikkagi väike maht võrreldes YITi, Arco Vara või Merko kinnisvaraportfellidega.

«Kinnisvaraturg on väga pika tsükliga ja juhul kui olukord turul paraneb näiteks järgmisel aastal, siis reaalselt hakatakse uuesti ehitama aastatel 2010-2011,» nentis Lepik.

«Vahepeal lähevad aga tehingud edasi ja ilmselt ostetakse seisma jäänud kaup varem või hiljem odavalt ära,» lisas ta.

Kui aga kinnisvaraspetsialist või kõrbenud ettevõtja peaks ise äkitsi uut kodu vajama, siis kuidas ta praegu käituks?

Toompark tunnistas, et valikuvõimalus on lai ning ettevõtete jaoks on iga müük kulla väärtusega. «Kui turg normaliseeruma hakkab, siis tõmbub valik jõhkralt kokku,» tõdes ta. «Ma arvan, et teeksin praegu ise hea ostupakkumise. Kinnisvaraostu ei maksa edasi lükata, see on siiski elukvaliteedi küsimus.»

Anonüümseks jäänud kõrbenud kinnisvaraärimees oli märksa ettevaatlikum. «Ma otsiks praegu kindlasti üürikodu,» kinnitas ta. «Ajad on segased ja pangaintressid on, nagu on.»

Pankrotipesad

• Kaimag Invest (pankrotistunud detsembris 2007) 12 korterit Köleri 12 ja 12a
• Ramses kinnisvara (veebruar 2008) elamukrundid Tallinna ümbruses
• Adrian Trade (veebruar 2008) ridaelamud Viimsis Nelgi teel
• Moodne Kodu Arendus (jaanuar 2008) elamud Viimsis Uus-Pärtle teel
• Pesko & Turn Development (november 2007) kaks korterit Pärnus
• Baltest Arendus (november 2007) kaks elumaja Tabasalus
• Tregore Vara (veebruar 2008) elamud ja elamumaad

Artikli autor on Lauri Linnamäe. Artikkel ilmus 13/03/2008 väljaandes Postimees.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Банкротство грозит многим фирмам

13.03.2008 Tõnu Toompark

Семь обанкротившихся фирм еще не дают повода говорить о волне банкротств, однако, в портфеле банкротного управляющего Олева Куклазе уже две фирмы недвижимости – Kaimag Invest, не справившаяся с двумя домами в Кадриорге, и Tregore Vara, скупившая немало недвижимости, пишет Postimees. Ситуация стала ухудшаться во второй половине прошлого года – тогда началась, как говорят Куклазе и его коллега Андрес Хермет, окопная война.

Все понимали серьезность ситуации, но ждали улучшения, а банки не спешили прерывать договоры с попавшими в беду застройщиками.

«Это только начало. Некоторые еще тянут время, но, в конце концов, все равно поймут, что фирму придется ликвидировать. Сейчас нужно со всех ног бежать из этого бизнеса», – сказал владелец одной обанкротившейся фирмы, пожелавший остаться неназванным.

Сплошь и рядом после исчезновения покупателей застройщики, повязанные кредитами, остаются один на один со своими незавершенными проектами и неумолимо набегающими банковскими процентами.
В наиболее сложную ситуацию попали мелкие фирмы, у которых нет спасательного круга в виде денежного запаса, как у крупных предприятий. Потому-то они и готовы продавать дома и квартиры даже ниже себестоимости – только бы покрыть текущие расходы.

«В Таллинне и Харьюмаа не продано 4500 квартир, а проценты идут», – сказал специалист по недвижимости Тыну Тоомпарк. Вероятно, не за горами тот день, когда в суд начнут поступать заявления о банкротстве и от Налогово-Таможенного департамента. Если у кредитора – как правило, это банк – лопнет терпение, и он сможет, продав недвижимость фирмы, покрыть задолженностью То в таком случае, как правило, все деньги поступают банку. Застройщику же остается обязательство выплаты НСО с продажной цены.

Майре Сагар, купившая летом бокс в рядном доме в Табасалу, который построила фирма Ramses Kinnisvara, возмущена – теплоузел недоделан, остались щели, ограждение террас не установлено, а неустойку не платят вот уже полгода. Банкротство Ramses Kinnisvara стало для нее сюрпризом. Однако банкротный управляющий Ramses Эне Ахас ничем не может обнадежить Сагар и ее соседей.

Банкротство постигло и другого застройщика – фирму Moodne Kodu Arendus, построившую дома на Уус-Пяртле в Виймси. Эрге Калбус счастлив, так как его семье пришлось сделать в доме, построенном обанкротившейся фирмой, только мелкий ремонт. Однако повезло не всем его соседям – кому-то пришлось переделывать крышу, кому-то укреплять фундамент. «В 2006 году все усложнилось. С одной стороны, пропала рабочая сила, а с другой – стали расти цены на строительство, – вспоминает он. – Мы еще тогда поняли, что надо быстро сворачиваться», – признался застройщик, пожелавший не называть своего имени.
Глава и один из владельцев обанкротившейся фирмы Tregore Vara Хегерт Лепик уверен, что еще не одной фирме предстоит пройти через это. «За короткое время рыночная ситуация очень сильно изменилась, и такие «черные сценарии» стали неожиданностью даже для коммерческих банков», – отметил он.

Artikli autor on Julia Vlassova. Artikkel ilmus 13/03/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakrahh – olla või mitte olla?

12.03.2008 Tõnu Toompark

Kas meil on kinnisvarakrahh? Või on kriis kinnisvaraturul? Kuivõrd laialt on teada, et kinnisvaraturul, ja just elamispindadeturul ei ole parimad ajad, siis on teema aktuaalne.

Selleks, et turuolukorra lahkamisega edasi minna uuriks esmalt õigekeelsussõnastiku abil, mida tähendavad sõnad “krahh” ja “kriis”. Krahh on õigekeelsusõnastiku järgi järsk kokkuvarisemine, täielik nurjumine. Kriis see vastu on raske olukord, järsk häire; puudus, nappus. (Seletuste allikas: http://www.eki.ee/dict/qs2006/)

Mis kirjeldab tänast olukorda turul?

Finantseerijad ehk pangad küll kokku kukkumas ei ole, kuid kinnisvarasektorisse antud laenud teevad neile igal juhul muret. Halbade laenude maht on kasvanud ning prognoositav on selle numbri mitmekordistumine.

Ostjad lükkavad ebakindluse tõttu ostuotsuseid edasi – ostjatel on lootus, et äkki saab tehingu teha täna pakutavast veelgi odavamalt. Hinna üle tingimine on muutunud reegliks.

Arendajad pingutavad keel vesti peal, et mingitki müüki saavutada. Mitmedki väikearendajad on juba pankrotistunud, oleks vägagi üllatav kui pankrotte juurde ei tuleks.

Vahendajate olukord ei ole parem – tehingute arv on kokku kuivanud ja paistab, et tehingute vähenemise trend vähemalt esialgu jätkub.

Kas meil siis eeltõõdu põhjal on kriis või krahh? Ma arvan, et sõnaga “kriis” võime me olukorda kindlasti iseloomustada. Turu toimimises on järsud muudatused, mis olid küll prognoositavad, kuid tulid siiski enamiku turuosaliste jaoks suhteliselt ootamatult.

Aga mida räägivad numbrid?

2007. a. IV kvartalis tehti Eestis kokku pea 4800 korteriomanditehingut, mis on ligi 40% vähem kui aasta varem. Palju on räägitud maaklerite oodatavast turu elavnemisest kevadel 2008. a., kuid kardan, et see lootus on asjatu.

Paralleelselt kinnisvaratehingute arvu langemisega langevad ka korteriomandite hinnad. Hindade tipphetk oli 2007. a. II kvartalis, mil Eesti keskmine korteriomand müüdi ruutmeetrihinnaga pea 18 900 krooni. Aasta lõpuks IV kvartaliks oli hinnatase langenud juba 17 300 kroonile. Kui viimast numbrit võrrelda aastataguse ajaga, siis peame tõdema, et hinnalangus on olnud kõigest 2 protsenti.

Hinnalanguse ootajate tuju teeb rõõmsamaks asjaolu, et graafiku näidatav trend on languse suunas. Võrreldes tipphinnaga 2007. a. kevadel on eelmise aasta IV kvartali keskmine hind allapoole liikunud 8,4%. Samuti võime olla enam kui kindlad, et 2008. a. esimestel kvartalitel näitab graafik ülepakkumise toel jätkuvat hinnalangust. Iseasi – kui suurt hinnalangust.

On siis krahh või mitte?

Krahhikuulutajad on välja toonud üksikute kinnisvara arendusprojektide hinnalangusi, mis on ületanud 30%. Selle põhjal on tehtud järeldusi, et nüüd ongi krahh käes. Arvan, et siin on ajast ette tormatud. Krahhist saame rääkida siis kui hinnalangus puudutab kogu turgu, mitte vaid üksikuid projekte.

Arendusprojektide hinnaalandused ei näita veel reaalset hinnalangust turul. Ebamõistlikult kõrge hinnaga turule tulnud arendusprojektide puhul on loomulik, et tuuakse allapoole.

Kas krahh tuleb või mitte?

Usun, et momendil on kinnisvarahindadest olulisem näitaja kinnisvaratehingute arv. Kui korteriomanditehingute arv langeb hinnanguliselt tasemele 12 000 tehingut aastas, siis on oodata äärmiselt suurt survet hindadele. Sellises olukorras on turul suur hulk realiseerimist ootavat kaupa, millele küsitavalt hinnatasemelt puuduvad ostjad.

Ostjate puudumine võib sellisel juhul hinnad allapoole tuua 30-40 protsenti ja see juba oleks krahh. Krahhiks julgeksin seda nimetada seetõttu, et langenud hindade ja kokkukuivanud tehingutearvuga kaasneb suur hulk pankrotistuvaid arendajaid. See omakorda sunnib kinnisvara- ja ehitussektorist lahkuma suure hulga töötajaid. Eluasemelaenu võtjatel tekib reaalne oht tasuda osaliselt võetud eluasemelaenu, sest tagatisvara väärtus on panga jaoks riskantselt palju vähenenud.

Elame-näeme. Täna on veel tegemist turu korrastumisega, mis nii mõnelegi turuosalisele on raskeks kujunenud. Kas asi läheb hullemaks ja kui palju hullemaks – seda näitab aeg.