Kas meil on kinnisvarakrahh? Või on kriis kinnisvaraturul? Kuivõrd laialt on teada, et kinnisvaraturul, ja just elamispindadeturul ei ole parimad ajad, siis on teema aktuaalne.
Selleks, et turuolukorra lahkamisega edasi minna uuriks esmalt õigekeelsussõnastiku abil, mida tähendavad sõnad “krahh” ja “kriis”. Krahh on õigekeelsusõnastiku järgi järsk kokkuvarisemine, täielik nurjumine. Kriis see vastu on raske olukord, järsk häire; puudus, nappus. (Seletuste allikas: http://www.eki.ee/dict/qs2006/)
Mis kirjeldab tänast olukorda turul?
Finantseerijad ehk pangad küll kokku kukkumas ei ole, kuid kinnisvarasektorisse antud laenud teevad neile igal juhul muret. Halbade laenude maht on kasvanud ning prognoositav on selle numbri mitmekordistumine.
Ostjad lükkavad ebakindluse tõttu ostuotsuseid edasi – ostjatel on lootus, et äkki saab tehingu teha täna pakutavast veelgi odavamalt. Hinna üle tingimine on muutunud reegliks.
Arendajad pingutavad keel vesti peal, et mingitki müüki saavutada. Mitmedki väikearendajad on juba pankrotistunud, oleks vägagi üllatav kui pankrotte juurde ei tuleks.
Vahendajate olukord ei ole parem – tehingute arv on kokku kuivanud ja paistab, et tehingute vähenemise trend vähemalt esialgu jätkub.
Kas meil siis eeltõõdu põhjal on kriis või krahh? Ma arvan, et sõnaga “kriis” võime me olukorda kindlasti iseloomustada. Turu toimimises on järsud muudatused, mis olid küll prognoositavad, kuid tulid siiski enamiku turuosaliste jaoks suhteliselt ootamatult.
Aga mida räägivad numbrid?
2007. a. IV kvartalis tehti Eestis kokku pea 4800 korteriomanditehingut, mis on ligi 40% vähem kui aasta varem. Palju on räägitud maaklerite oodatavast turu elavnemisest kevadel 2008. a., kuid kardan, et see lootus on asjatu.
Paralleelselt kinnisvaratehingute arvu langemisega langevad ka korteriomandite hinnad. Hindade tipphetk oli 2007. a. II kvartalis, mil Eesti keskmine korteriomand müüdi ruutmeetrihinnaga pea 18 900 krooni. Aasta lõpuks IV kvartaliks oli hinnatase langenud juba 17 300 kroonile. Kui viimast numbrit võrrelda aastataguse ajaga, siis peame tõdema, et hinnalangus on olnud kõigest 2 protsenti.
Hinnalanguse ootajate tuju teeb rõõmsamaks asjaolu, et graafiku näidatav trend on languse suunas. Võrreldes tipphinnaga 2007. a. kevadel on eelmise aasta IV kvartali keskmine hind allapoole liikunud 8,4%. Samuti võime olla enam kui kindlad, et 2008. a. esimestel kvartalitel näitab graafik ülepakkumise toel jätkuvat hinnalangust. Iseasi – kui suurt hinnalangust.
On siis krahh või mitte?
Krahhikuulutajad on välja toonud üksikute kinnisvara arendusprojektide hinnalangusi, mis on ületanud 30%. Selle põhjal on tehtud järeldusi, et nüüd ongi krahh käes. Arvan, et siin on ajast ette tormatud. Krahhist saame rääkida siis kui hinnalangus puudutab kogu turgu, mitte vaid üksikuid projekte.
Arendusprojektide hinnaalandused ei näita veel reaalset hinnalangust turul. Ebamõistlikult kõrge hinnaga turule tulnud arendusprojektide puhul on loomulik, et tuuakse allapoole.
Kas krahh tuleb või mitte?
Usun, et momendil on kinnisvarahindadest olulisem näitaja kinnisvaratehingute arv. Kui korteriomanditehingute arv langeb hinnanguliselt tasemele 12 000 tehingut aastas, siis on oodata äärmiselt suurt survet hindadele. Sellises olukorras on turul suur hulk realiseerimist ootavat kaupa, millele küsitavalt hinnatasemelt puuduvad ostjad.
Ostjate puudumine võib sellisel juhul hinnad allapoole tuua 30-40 protsenti ja see juba oleks krahh. Krahhiks julgeksin seda nimetada seetõttu, et langenud hindade ja kokkukuivanud tehingutearvuga kaasneb suur hulk pankrotistuvaid arendajaid. See omakorda sunnib kinnisvara- ja ehitussektorist lahkuma suure hulga töötajaid. Eluasemelaenu võtjatel tekib reaalne oht tasuda osaliselt võetud eluasemelaenu, sest tagatisvara väärtus on panga jaoks riskantselt palju vähenenud.
Elame-näeme. Täna on veel tegemist turu korrastumisega, mis nii mõnelegi turuosalisele on raskeks kujunenud. Kas asi läheb hullemaks ja kui palju hullemaks – seda näitab aeg.
Graafik: Korteriomanditehingute arvu ja keskmise ruutmeetrihinna muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga
