Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark
 

Kinnisvarakonsultatsioonid üüriinvestoritele

Tõnu ToomparkKas soovid osta korteri üürileandmiseks? Millele selle juures pöörata tähelepanu? Kas tänane turg üldse soosib üüriinvesteeringute tegemist?

Millised on hinnatasemed? Millised on trendid ja suundumused?

Need on olulised küsimused, millele on enne kinnisvaratehingutesse sukeldumist vaja vastused leida. Möödalasud planeerimisel võivad valusalt ja kallilt kätte maksta.

Koondan kokku kinnisvaraturu kohta käivat infot. Praktikuna tean, mis on oluline ja mis mitte. Aitan püstitada õigeid küsimusi, mis on vajalikud kaalutletud otsuste langetamiseks.

Võta ühendust!

Tõnu Toompark
Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@toompark.ee
www.adaur.ee / www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Inflation accelerated in the first half of the year

SwedbankInflation accelerated to around 3% in the first half of the year in Estonia. The contribution of food and non-alcoholic beverages increased substantially in recent months. Food and non-alcoholic beverages amount to a quarter of household expenditure, on average.

In June, the prices of food and non-alcoholic beverages jumped by 6.6% as dairy products, fruits and confectionery became more expensive. Higher excise taxes pushed up the prices of alcohol and tobacco.

At the same time, the contribution of energy prices has declined in recent months. In June, motor fuels were 8.5% more expensive than last year. Although the average oil price in euros was 5% cheaper than in June last year, excise taxes on fuels have increased.

The purchasing power of wage earners will grow much less this year than in the past. In 2017, the growth of the average wage in real terms is expected to slow to around 3% (the 2013-2016 average was 6.4% per year), as nominal growth of wages will be somewhat slower and prices will rise (by around 3% in 2017). The real growth of the average net wage rose by only 2.6% in the first quarter of this year. This, in turn, will limit households’ consumption. The annual growth of retail trade volumes decelerated to 1.8% during the first five months of 2017. Economic sentiment among consumers remains very strong, however. The financial situation of households is perceived as the strongest in 20 years, for example.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

EfTEN müüs ärihoone Riias Colonna grupi investoritele

EftenEfTEN Kinnisvarafond AS müüs Riias aadressil Stabu 10/4 asuva ärihoone kinnisvarainvesteeringutega tegelevale ettevõttele Colonna Varahaldus. Tehingu hind poolte kokkuleppel avaldamisele ei kuulu.

EfTEN Kinnisvarafondi fondijuhi Viljar Arakase sõnul oli ärihoone esimene EfTENi investeering Riias ning tänaseks ka esimene edukas väljumine. „On hea meel, et objekt on saanud Colonna näol uue professionaalse omaniku, kes jätkab meie alustatud tööd,“ lisas Arakas.

Colonna grupi juhi Roberto de Silvestri sõnul otsib Colonna aktiivselt investeerimisobjekte kõigis Balti riikides. „Stabu 10 ärihoone on meie jaoks teine objekt Lätis ja see sobib meie investorite investeerimiskriteeriumitega, kuna asub kesklinnas ja lisaks on täidetud tugevate üürnikega, kes on sõlminud pikad üürilepingud,“ lisas de Silvestri.

Eften Kinnisvarafond AS ostis Stabu ärihoone Riias 2013. aastal ettevõttelt SIA Ektornet Commercial Latvia. Tegu on Riia südalinnas asuva endise tööstushoonega, mis on ümber ehitatud ärihooneks rendipinnaga 3700 ruutmeetrit.

Projekti hoidmisaeg oli neli aastat, investeeritud omakapitali tootlus oli 21% aasta baasil ning omakapitali kordaja 1,8. Arakase sõnul on tegu järjekorras juba üheksanda üksikhoone müügiga EfTENi esimesest fondist.

2006. aastal asutatud ja peamiselt kapitali vahendamisega tegeleva Colonna grupi kaudu on tänaseks Baltikumi kinnisvaraprojektidesse investeeritud enam kui 250 miljonit eurot. Ettevõttega seotud investorid omavad 87 kinnisvaraobjekti. Kokku haldab Colonna Eestis enam kui 250 000 ruutmeetrit üüripindu.

EfTEN Kinnisvarafond AS on fondivalitseja EfTEN Capitali poolt 2008. aastal asutatud Balti riikide ärikinnisvarasse investeeriv kinnisvarafond. Fond lõpetas investeerimistegevuse 2015. aastal, mil asutati EfTEN Kinnisvarafond II AS ja EfTEN Real Estate Fund III AS. EfTEN Kinnisvarafondi portfellis on kokku 20 objekti Eestis, Lätis ja Leedus. Fondi kogu varade maht on 220 miljonit eurot.

EfTEN Capital AS on 2008. aastal asutatud varavalitsemise ettevõte, mis tegeleb ärikinnisvarainvesteeringutega Balti riikides. EfTEN Capital AS valitseb lisaks EfTEN Kinnisvarafond ASi ja EfTEN Kinnisvarafond II ASi. EfTEN Capitali grupp (EfTEN Capital koos tütarettevõtjatega) valitseb 45 ärihoonet, kus asub rohkem kui 900 üürnikku. Valitsetavate hoonete turuväärtus seisuga 1.04.2017 on 500 miljonit eurot. EfTEN Capital AS on registreeritud Finantsinspektsioonis ning tegutseb Finantsinspektsiooni järelevalve all.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Pindi Kinnisvara: Pindi Indeks – tehingute arv langes taas

Pindi Kinnisvara17 suurema linna tehinguid koondav Pindi Indeks tõusis juunis 0,5% võrra, tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks oli 1278 eurot ruutmeetri kohta. Mais oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1271 €/m².

Kui 2017. aasta mais tehti indeksilinnades 1314 korteriomandi tehingut, siis juunis langes tehingute arv 1246-le. Võrdluseks- 2016. aasta juunis tehti indeksilinnades 1169 korteriomandi tehingut.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2016 on indeks languses 10 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 105 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümneaastase ajaloo.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Mais peatus majutusettevõtetes mullusest rohkem turiste

StatistikaametEesti majutusettevõtetes peatus 2017. aasta mais 297 000 sise- ja välisturisti, mida oli 6% enam kui eelmise aasta samal kuul, teatab Statistikaamet.

Majutusettevõtete teenuseid kasutas 197 000 välis- ja 100 000 siseturisti, kelle arv suurenes eelmise aasta maiga võrreldes vastavalt 3% ja 13%. Kõigist majutusteenuseid kasutanud välisturistidest saabus naaberriikidest 59% – 84 000 turisti Soomest, 20 000 Venemaalt ja 13 000 Lätist. Võrreldes 2016. aasta maiga suurenes naaberriikidest saabunud turistide arv 3%. Soome turiste peatus majutusettevõtetes 4% vähem, Venemaa ja Läti turiste aga vastavalt 23% ja 36% rohkem kui aasta varem samal kuul.

Rohkem turiste kui eelmise aasta mais saabus ka Leedust, Suurbritanniast ja Ameerika Ühendriikidest, samas vähem turiste saabus Rootsist, Saksamaalt ja Norrast. 136 000 turisti ehk 69% majutusteenuseid kasutanud välisturistidest peatus Tallinna majutusettevõtetes. Populaarsuselt järgmised sihtkohad olid Pärnu ja Tartu, kus peatus vastavalt 9% ja 7% majutusettevõtete teenuseid kasutanud välisturistidest. Ida-Viru ja Saare maakonna majutusettevõtetes peatus kummaski 3% välisturistidest. 71% välisturistidest olid puhkusereisil ja 22% tööreisil.

Kolmandik majutusettevõtete klientidest olid siseturistid. Nendest 59% olid puhkusereisil ja 30% tööreisil. Harju maakonnas peatus 29%, Pärnu maakonnas 12%, Tartu maakonnas 14% ning Ida-Viru maakonnas 9% majutusteenuseid kasutanud siseturistidest.

Mais pakkus külastajatele teenust 1130 majutusettevõtet. Külastajate käsutuses oli 21 000 tuba ja 49 000 voodikohta. Eelmise aasta maiga võrreldes lisandus 22 majutusettevõtet enam kui 1000 toa ja 3000 voodikohaga. Täidetud oli 46% tubadest ja 36% voodikohtadest. Ööpäev majutusettevõttes maksis keskmiselt 40 eurot, mis oli kahe euro võrra kallim kui aasta varem samal kuul. Harju maakonnas maksis ööpäev majutusettevõttes 49 eurot, Tartu maakonnas 33 eurot, Pärnu maakonnas 32 eurot ja Ida-Viru maakonnas 30 eurot.

Majutamine piirkonniti, mai 2017
Majutamine Kokku Põhja-Eesti Kirde-Eesti Kesk-Eesti Lääne-Eesti Lõuna-Eesti
Majutusettevõtted 1 130 220 59 121 367 363
Toad 21 197 8 559 1 258 1 714 5 292 4 374
Voodikohad 48 979 18 451 2 947 4 280 12 356 10 945
Tubade täitumus, % 46 64 39 21 35 34
Voodikohtade täitumus, % 36 53 30 17 28 25
Majutatud 297 029 168 917 15 662 12 524 52 418 47 508
Ööbimised 540 861 300 328 27 182 21 997 107 804 83 550
Eesti elanikud 166 720 48 884 14 141 14 520 41 679 47 496
väliskülastajad 374 141 251 444 13 041 7 477 66 125 36 054
Ööpäeva keskmine maksumus, eurot 40 49 30 28 31 29

Statistika aluseks on küsimustik „Majutustegevus”, mille esitamise tähtaeg oli 10.06.2017. Statistikaamet avaldas majutustegevuse kuu kokkuvõtte 17 tööpäevaga. Statistikatöö „Majutustegevus“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet selle statistikatöö tegemiseks andmeid kogub ja analüüsib.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Arco Vara: Ettevaatust, üürikorteri lisatasud

Arco VaraViimasel ajal on üüriturule ilmunud pakkumisi, kus eraisikust üürileandja nõuab üürnikult erinevaid lisatasusid nagu näiteks lepingutasu, mille tulemusena võib „otse omanikult“ üürimine osutuda lõpuks palju kallimaks kui teha seda kinnisvarabüroo kaudu, kirjutab Arco Vara Tartu osakonna juht Tarvo Tamme.

Kui üürnik aktsepteerib, et üürileandja küsib üürilepingu sõlmimisel lepingutasu või muid tasusid, siis seadusega siin vastuolusid ei teki. Küll aga näitab selline tegevus, et levinud arusaamal, nagu oleks kinnisvaramaaklerite vahendustasud ülemäära kõrged, tegelikult alust ei ole.

Reaalsuses leiavad üürileandjaist eraisikud üha enam mooduseid, kuidas survestada üürnikke ja teenida ühe üüriperioodi pealt maksimaalne summa, küsides lepingutasu, võttes mitme kuu ulatuses ettemaksu või tagatisraha ja seejuures jättes maksud maksmata. Lepingutasu on samasugune tulu, nagu üüritasu, mille pealt peab eraisikust üürileandja tasuma tulumaksu.

Nagu öeldud, on tasude küsimine eraisikust üürileandja poolt seaduslik, aga probleem on pigem selles, mida üürnik selle raha eest vastu saab? Reeglina mitte midagi! Kui näiteks korteri üürihind on 300 eurot ja üürileandja küsib lisaks150 eurot lepingutasu, siis on üürnik pealtnäha korteri odavamalt kätte saanud kui kinnisvarabüroo kaudu. Samas tasutud 150-eurose lepingutasu eest ei ole üürnik midagi vastu saanud.

Maakler seevastu teeb üürikorraldusteenuse eest mitmeid tegevusi. Kontrollib osapoolte taustu, maksehäireid, koostab juriidiliselt korrektse lepingu, mis kaitseb vaidluste tekkides nii üürnikku kui üürileandjat ja nõustab mõlemaid pooli lepingutingimuse suhtes.

Mida peaks üürnik eriti tähelepanelikult jälgima?

Tasub meeles pidada, et kõik lisatasud, mis kaasnevad korteri üürimisel, peavad olema üürilepingus kirjas.

Üürikorralduse kulu jääb tavaliselt ühe kuu üürisumma piiresse. Seaduse järgi peaks selle tasuma üürileandja, kes teenuse tellib. Kuid praktikas maksab selle üürnik, kuna tänase päevani ületab üüriturul nõudlus pakkumise.

Tagatisraha peab üürileandja hoidma oma kontost eraldi ning tagatisraha tuleb lepingu lõppedes koos intressidega üürnikule tagastada. VÕS §-s 308 lg 2 kohaselt peab üürileandja hoiustama tagatisraha krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Seadus muid võimalusi ette ei näe ja tagatisraha hoiustamine mingis firmas, mis ei ole krediidiasutus, on ebaseaduslik.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

RKAS allkirjastas digiehituse ühiste kavatsuste deklaratsiooni

Riigi Kinnisvara / RKASEttevõtlus- ja infotehnoloogia ministri Urve Palo eestvedamisel allkirjastasid Tallinna abilinnapea Taavi Aas, Riigi Kinnisvara juhatuse liige Tanel Tiits, Maanteeaameti peadirektori asetäitja Kaupo Sirk ja Tallinna Sadama juhatuse esimees Valdo Kalm digiehituse ühiste kavatsuste deklaratsiooni, mille eesmärk on juurutada avaliku sektori tellijate seas digitaalset mudelprojekteerimist (BIM) kõigis ehitise elukaare etappides.

Ta lisas, et Eestis on rajatud hooneid kasutades mudelprojekteerimist, kuid need on vaid üksikud näited. „Puudu on ühtne teadmine, kuidas mudelprojekteerimist rakendada, millised on tingimused ja eeldused. Allkirjastatud deklaratsiooni eesmärk on laiendada tänast parimat BIM-teadlikkust ja koostööd avaliku sektori tellijate vahel,“ selgitas Palo.

Mudelprojekteerimine tõstab ehitise funktsionaalsust ja kvaliteeti, vähendab vigu ja vastuolusid projekteerimise ning ehitamise faasis, vähendades nii ehitusprojekti materjali, raha- ja inimressursi kulu. Lisaks tagab see hoone haldamisel kiire ja kvaliteetse informatsiooni kättesaadavuse.

Naaberriikide kogemuse näitab, et mudelprojekteerimisega on võimalik vähendada ehitusel tehtavaid vigu kuni 30 protsenti ja hoida kokku kuni 20 protsenti ehituse maksumusest.

Samuti võimaldab asjakohane olemasolev informatsioon kiiremaid ümberehitamise võimalusi tulevikus. Ehitise digitaalse infomudeli kasutusele võtmisega toetatakse ehitussektori arengut nii kohalikul kui ka rahvusvahelisel turul.

Deklaratsioonile allakirjutanud on seisukohal, et digitaalse ehitusinformatsiooni loomine ning jagamine on ehitussektori tulemuslikkuse ja kvaliteedi parandamisel võtmetähtsusega. Allakirjutanute eesmärgiks on digitaalse ehitusinformatsiooni modelleerimise ja juhtimise kaudu tõsta ehitise kõigis elukaare etappides ehitise funktsionaalsust ning kvaliteeti, vähendada ehitamise ja elukaare kulusid ning suurendada kinnisvarasektori konkurentsivõimet.

Kõige rohkem on digiehituse võimalusi kasutanud deklaratsiooniga liitunud Riigi Kinnisvara AS (RKAS). Kõik RKASi uued hooned projekteeritakse BIM-is. Valminud hoonetest võib nimetada näiteks Rahvusarhiivi uue peahoone Tartus ja Terviseameti uue labori- ja büroohoone Tallinnas. Praegu töös olevatest hoonetest väärivad märkimist Euroopa Liidu IT-agentuuri peahoone, Tallinna kohtumaja ning Kommunismiohvrite memoriaal ja ohvitseride mälestusmärk Tallinnas, samuti tulevased riigigümnaasiumid Viimsis ja Raplas. Eesti Rahva Muuseumi uue hoone põhjal algatas RKAS Eesti esimese pilootprojekti BIM haldusmudeli kasutuselevõtuks. Viimasega soovitakse seda, et BIM-tehnoloogia jõuaks projekteerijate töölaualt ja ehitusplatsilt edasi ka kinnisvara haldusesse ning hooldusesse.

Tallinna sadama hoonetest saavad digiehitused olema järgmisel aastal rekonstrueeritav D-terminal, Admiraliteedi kanali jalakäijate sild ning planeeritav kruiisiterminal.

Tallinna linna esimene BIMis projekteeritav, ehitatav ja hooldatav hoone on tulevane kultuurikeskus Kaja ja Mustamäe linnaosavalitsuse maja, mille projekt valmib tänavu oktoobris.

Deklaratsiooniga samuti liitunud Maanteeamet viis eelmisel aastal läbi optimaalse ehitusprotsessi innohanke eesmärgiga vähendada kogu projekteerimise ja ehituse protsessis liigseid töötunde andmete töötlemisel ja kontrollimisel. Selle aasta lõpul kavatseb Maanteeamet koos Soome IT firmadega ja Eesti teedehitusturul osalejatega testida tarkvara. 2019. aasta lõpuks soovib Maanteeamet koos teiste avalike tellijatega kokku leppida toimivad ja osapoolte vajadusi rahuldavad ehitise täitedokumentide kasutamise standardid, et tulevikus lihtsamalt ning vähemate töötundidega erinevate tellijate tööde andmeid integreerida uute projektidega.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Arco Vara: Kuidas saavutada kinnisvaramaakleriga parim koostöö?

Arco VaraIntervjuu Arco Vara maakleri Märt Roosiga

Aeg-ajalt võime sotsiaalmeedias lugeda kommentaare, kus inimesed tunnevad rahulolematust kinnisvaratehingute ja -maaklerite suhtes. Enamasti jääb mulje, et rahulolematuse põhjuseks on tegelikult kommunikatsiooniprobleemid või valed eeldused.

Millega peaks oma kodu müüja arvestama maakleri teenust tellides?

Maakler on professionaal, kellel on aega objektile ja selle müügiprotsessile pühenduda. Tal on juba väljakujunenud praktika, kuidas erinevaid objekte turundada, presenteerida ja müüa selliselt, et kõik oleks juriidiliselt korrektne ning osapoolte õigused kaitstud. Maakler on koostööpartner mitte ainult müüjale, vaid ka ostjale, kes võib abi vajada pangaga suhtlemisel või erinevates juriidilistes küsimustes.

Maakleri teenust tellides peab arvestama, et osapoolte vahel sõlmitakse siduv leping, mis kaitseb mõlemaid osapooli. Leping annab müüjale ülevaate, milleks on maakler kohustatud ja selles on ära toodud ka müüja kohustused. Samuti sätestab see tingimused, mis juhul tuleb müüjal teenuse eest tasuda ning millises ulatuses.

Millised eeldused peaks olema täidetud tellija poolt, et maaklerteenusega rahule võiks jääda?

Müüja peaks arvestama, et maaklerile tuleb esitada müüdavast objektist võimalikult objektiivne ülevaade. Mainida tuleks kõik võimalikud probleemid ja puudused, vastasel juhul ei saa maakler teid õigel hetkel nõustada või abistada mõne tulevikus tekkiva probleemi lahendamisel. Samuti tuleks maaklerile esitada objektiga seotud olemasolev dokumentatsioon ning vajadusel võimaldada nendest koopiaid.

Ostja leidmisel on väga oluline kiire reageerimine. Maaklerile tuleks võimaldada objekti esitlemine potentsiaalsele ostjale esimesel võimalusel. Tihti tunnevad ostjad ennast mugavamalt kui objekti omanik ei viibi selle esitlemisel kohal. Omaniku ees ei julgeta kõiki detaile küsida. Maakleri näol on tegemist kolmanda osapoolega, kes annab objektiivset hinnangut nii ostjale kui ka müüjale.

Mis on maakleri eelised versus „müün ise“ olukorraga?

Maakleril on olemas reaalne ülevaade turuseisust ning objekti turuväärtusest. Tänu sellele on maakleril võimalik prognoosida müügiprotsessi pikkust ja võimalikku lõpphinda. Omanikud, kes müüvad oma kodu, lisavad tihti reaalsele turuväärtusele ka emotsionaalse väärtuse, mis mõjutab oluliselt pakkumise hinda. Kuna hind ei ole paigas, müüakse objekti eeldatust oluliselt kauem ning ei saavutata soovitud tulemust.

Nagu eelpool mainitud, on maakler abimees nii müüjale, kui ka ostjale. Tihti pelgavad ostjad otse omanikult osta, kuna neil puuduvad piisavad teadmised ning varasem kogemus kinnisvara tehingutega. Samuti on maakleril reeglina lai valik erinevaid reklaami ning turunduskanaleid, läbi mille objekti paremini müüa.

Iga suurema kinnisvarabüroo portfellis on juba suur hulk kliente, kellel on erinevad ostusoovid. On tehinguid, kus maakler viib müüja ja ostja kokku ilma konkreetset müügikuulutust avaldamata.

Kõigil ei ole piisavalt aega kinnisvara müügiga tegeleda. Müük ei seisne ainult müügikuulutuse koostamises. Huvilistega on vaja suhelda, läbi rääkida, objekti on vaja tutvustada ning seda tihti mitmeid kordi. Samuti peab korras olema varaga seotud dokumentatsioon. Kui kinnisvara müügis kogenematu klient hakkab ise kinnisvara müüma, siis pole garantiid, et kõik paberid on korras. Pahatihti selgub alles notari juures, et midagi on vajaka ja halvemal juhul lõpeb asi tehingu edasi lükkamisega või hoopiski katkemisega.

Mida ei tohiks mingil juhul oma kodu müües teha?

Kui kinnisvara müümisel puudub varasem kogemus, aga on soov sellega ise alustada, tuleks teha endale selgeks põhitõed ja konsulteerida mõne spetsialistiga. Omamata piisavat arusaama turuolukorrast, võib juhtuda, et müüte oma vara alla selle turuväärtuse. Kui aga hind on liiga kõrge, hakkab müügiprotsess venima ning te ei saavuta samuti oodatud tulemust. Kui paari nädala jooksul peale objekti avaldamist ei ole teie vara vastu huvi tuntud, on selge, et müügiprotsessis on midagi valesti ning tasuks pöörduda professionaali poole.

Valides koostööpartneriks mõne kinnisvarabüroo tasub valida üks ja konkreetne, kes tekitab teis kõige rohkem usaldust. Juhul, kui lasete oma vara müüa mitmel ettevõttel paralleelselt, võib see jätta võimalikele huvilistele objektist vale mulje. Samuti ei pruugi sellisel juhul kõik bürood pühendada objekti müümiseks kõiki oma ressursse, kuna puudub kindlus müügitehingu realiseerumisel.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

YIT Ehitus alustas Kristiines Algi tänaval kortermajade ehitust

YIT EhitusYIT Ehitus alustas Kristiines Algi tänaval nelja kaasaegse kortermaja ehitust ning eelmüüki. Just praegu on majad sellises ehitusjärgus, et korteriostjal on võimalik kaasa rääkida ka oma tulevase kodu sisekujunduses.

Algi 59 kortermajad kerkivad vahetult Löwenruh pargi juurde. Majad asuvad vaiksel tupiktänaval rohelises Kristiine linnaosas. Kesklinna jõuab siit vaid 10-minutise autosõiduga ning ümbruskonnas on olemas kõik eluks vajalik – kauplused, toidukohad, koolid, lasteaiad, ühistranspordi peatused.

Uued kortermajad on kolmekorruselised. Kahte majja tulevad väiksemad 2-3-toalised ja kahte suuremad 3-4-toalised korterid. Suuremate korteritega majja rajatakse ka liftid. Kokku ehitatakse nelja majja 76 uut kodu.

Tänaseks on lõpetatud välistrasside ehitus ning käimas on esimese hoone vundamendi rajamine, majad valmivad järgmisel suvel. „Just praegu saab koduostja veel kaasa rääkida oma tulevase elupaiga sisekujunduses ja ruumide paigutuses,“ ütleb YIT Ehituse müügi- ja klienditeeninduse osakonna juht Ingrit Asavi. „Pöörasime väga suurt tähelepanu sellele, et neis kodudes oleks mugav elada – kasutavad materjalid on parimad, mis turul leidub ning ruumid on paigutatud päikese liikumist arvestades.“

Algi kortermajade arhitekt Martin Kinks rõhutab, et projektis on tavalisest enam pööratud tähelepanu detailidele, millele arendusprojektides tavaliselt ei mõeldagi. „Oleme hoolikalt läbi mõelnud korterite planeeringu, jaotuse ja kasutatavad materjalid. Viimased on valitud just hooldusvabaduse ja pikaealisuse seisukohalt. Majad on väga energiatõhusad. Eraldi on tähelepanu pööratud eestlaslikule privaatsusvajadusele rõdude paigutusel. Mugavus tekib pisidetailideni läbimõeldud planeeringust ning Algi tänava kortereid võib küll nimetada tõeliselt mõnusateks linnakodudeks,“ ütleb Kinks.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Lunapolis Kinnisvara: Valed otsused toovad omanikule masenduse ehk kas teha remonti või mitte

LunapolisKinnisvara omanikud, kes pöörduvad meie poole müügisooviga on sageli seisukohal – mina tahan müüa ja kes soovib see ostab ja kui tahavad remontida siis tehku ise. Müügiprotsessiga alustades aga selgub, et ostjate huvi on oodatust tunduvalt leigem. Miks?

Põhjuseid võib olla rohkem kui üks, kuid enamasti on peamiseks põhjuseks vale hinna ja kvaliteedi suhe.

Kvaliteedi all peame siinkohal silmas ehituslikku seisukorda. Kuigi nõudlus on tänasel päeval nii remontimata, kui ka renoveeritud korterite järele, tuleks müüjal paraku arvestada asjaoluga, et valdavalt ostetakse kinnivara pangalaenuga. Ostjal on pangast lihtsam laenu saada varale, mis on ostes heas korras ning remondivajadus puudub.

On oluline teada, et teatud olukordades on võimalik väikese remondiga müügihinda märkimisväärselt tõsta.

Maja või korteri sanitaarremont aitab turuhinnaga kinnisvarale leida ostja kiiremini, sest ripakil põrandaliist, rebenenud tapeet või tilkuv kraan saadab ostjale hoiatava signaali – senine omanik pole vara eest kandnud head hoolt ning kindlasti on ka muid olulisi vigu, mida kohe ei näe. Väiksemate vigade kõrvaldamine tõstab korteri/maja likviidsust ehk võimaldab selle kiiremini maha müüa.

Ka remontimata korteritele on olemas huvigrupp, kuid siis tuleb müüjal müügihind kujundada selliseks, et ostjal tuleks kasuks remont ette võtta.

Täielikku renoveerimist vajava korteri müügi puhul on eriti oluline kogu kortermaja seisukord. Mõningase vaeva ja kuluga saab oma korteri teha atraktiivsemaks, et ostja suudaks oma nägemuse uuest, puhtast ja soojast kodust, korteri esmase külastuse käigus ette kujutada – siin tahaksin elada, kui anda oma panus!

Vanemate puitmajade või nendes asuvate korterite puhul on märgata, et ostjad eelistavad pigem ostujärgset iseremontimise/tegemise võimalust.

Paneelmajades asuvate korterite huvilised tunduvad aga olevat mugavamad ja lihtsamat lahendust otsivad – paar rulli uut tapeeti ja purk värvi. NB! Ilus, puhas ja korras korter lisab emotsionaalset väärtust ning seetõttu on inimesed valmis rohkem maksma.

Majade müügi puhul on esmatähtis enne müügiprotsessi alustamist dokumentatsiooni korrastamine/kontrollimine. Näiteks võiks kontrollida endale teadaolevaid andmeid EHR-is.

Kasutuses olnud maja/korteri puhul kehtib reegel: kasutatud asja vahetamine uue vastu ei tõsta kinnisvara hinda sama palju, kui uue asja soetamiseks kulus.
Siinkohal on silmas peetud asju, mida ostjad eeldavad, et need oleks kinnisvara ostes korras – katus, aknad, küttesüsteemid jmt. Näiteks: müügihinna kujunemisel ei oma olulist rolli asjaolu, et just enne müüki on vahetatud kõik aknad – omanik võib kindel olla, et selleks kulutatud raha ei tõsta tema vara hinda samaväärselt tehtud kulutusele, vaid oluliselt vähem või üldse mitte.

Seega enne suuremahuliste tööde teostamist tuleb rahaline kulu ja saadav tulu hästi läbi mõelda. Kui aga kinnisvara mingi osa vajab lausa väljavahetamist, tuleb seda ka teha või müüa seisukorrale vastava hinnaga.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Unistus viieprotsendilisest majanduskasvust

Eesti PankIsegi kui lühiajaliselt on Soome või Rootsi majanduskasv Eesti omast kiirem, siis pikemas vaates liigub Eesti majandus järjekindlalt lähemale rikkamatele Euroopa riikidele, leiab Eesti Panga prognoosimeeskonna juht Rasmus Kattai.

Eesti majandus kasvas selle aasta esimeses kvartalis 4,4%. See oli viimase viie aasta kiireim kasv ja rõõmustab seegi, et paremini ei lähe vaid mõnel üksikul tegevusalal, vaid majandusel tervikuna. Kuna viimase nelja aasta keskmine kasv jäi alla 2%, on edasiminek märgatav. Paljudele võib siiski tunduda, et ka 4–5% kasv ei saa olla Eesti jaoks lagi, sest enne kriisi ja üleeuroopaliste probleemide algust kasvas majandus sellest enam kui kaks korda kiiremini.

Eesti majanduse kasvuvõimekus on praegu umbes 3% aastas. See on keskmine oodatav kasv, kui pole kriisi ega buumi. Ennekõike eelmise kümnendiga kõrvutades võib nii väike number valmistada pettumuse või tunduda väheusutav. Ühest küljest on kiirema kasvu ootus loomulik, sest Eesti elanike sissetulekud jäävad Euroopa rikkamatele riikidele endiselt tunduvalt alla. Teisest küljest ei kiirenda Eesti madalam sissetulekutase iseenesest siinset majanduskasvu mitte kuidagi (kui seos Euroopa Liidu abirahadega kõrvale jätta). Majanduskasv sõltub väga paljudest teguritest, alates kohalikust ettevõtlus- ja maksukeskkonnast, institutsioonidest, tööturupoliitikast, rahastamistingimustest, investeeringutest, hariduspoliitikast, naaberriikide käekäigust kuni geopoliitilise üldolukorrani ja on rida põhjuseid, miks Eesti suudab 3%-suurust majanduskasvu ületada vaid ajutiselt.

On selge, et eelmisel kümnendil sai majandus kiirelt paisuda tänu sellele, et riiki voolas palju laenuraha, tootmine oli piltlikult öeldes viidud viimasele piirile ja majandus oli  oluliselt ülekuumenenud. Kuid majandus ei kasvanud vaid laenuraha toel. Ligi kolmandik kriisieelsest kiirest majanduskasvust tuli hõive suurenemisest, milleta oleks majanduskasv ilmselt jäänud 5–6% juurde, sest nii kiire kasvu taganuks tööviljakuse tõus, mis oli tollal samuti laenuraha poolt võimendatud. Praeguseks on tööturul osalemise aktiivsus juba Euroopa üks kõrgemaid, tööpuudus üks madalamaid ja tööealine elanikkond vähenemas – seega on juba see hea saavutus, kui praegune hõive lähiaastatel püsib. Lisakasvu allikat ei maksa sellest oodata.

Üldistades võib öelda, et Eesti majandust viib nüüdsest edasi vaid tööviljakuse suurenemine, kuid see ei ulatu ei praegu ega tulevikus enam 5–6%ni, vaid pigem on ootuspärane pool sellest kasvumäärast. Majanduses kehtib universaalne seaduspära, mis iseloomustab ka spordi-, õpi- ja teadussaavutusi ning paljusid teisigi valdkondi – tippudele lähemale jõudes on uut edu saavutada järjest raskem. Ettevõtetel tuleb toodangu mahu kasvatamiseks ja konkurentsivõime suurendamiseks olla varasemast nutikam ja see eeldab senisest suuremat pingutust.

Ka 3% suurune tööviljakuse ja majanduse kasv ei saa tulla eikusagilt. Tööviljakuse tõus eeldab investeeringuid, kuid Eestis on ettevõtete investeeringud viimasel neljal aastal pidevalt vähenenud. Kui kümme ja enam aastat tagasi investeeriti üle 30%-40% ettevõtete poolt loodud lisandväärtusest tulevasse kasvu, siis möödunud aastaks langes see 20%ni – isegi madalamale Euroopa keskmisest. Investeeringuid on tagasi hoidnud ebakindlus tuleviku ees, vähene välisnõudlus ja võimalus varem soetatud tootmisressursse tõhusamalt kasutada. See on olnud ettevõtete teadlik ja arvatavasti ka optimaalne valik, kuid see on Eesti majanduse kasvupotentsiaali paraku halvendanud ning selle järelmõju avaldub ka järgmistel aastatel.

Aga kuidas on siis võimalik, et Soome, Eestist rikkama maa majandus kasvas selle aasta algul umbes 3% ja ka Rootsi kasv on viimasel kolmel aastal olnud 3% lähedal või isegi üle selle? Selle mõistmiseks tuleb eristada lühiajalist majanduskasvu ja pikemaajaliselt jätkusuutlikku majanduskasvu, mis võivad üksteisest tublisti erineda, sest majandusele on omane tsükliline areng. Rootsi majanduse jätkusuutlikuks kasvuks hinnatakse umbes 2%, mida on suudetud ajutiselt ületada peamiselt tänu kinnisvaraturu õitsengule. Soome pikaajaline kasvuvõimekus on 1% juures, kuid eelnevate aastate surutise tõttu on majanduse maht langenud allapoole oma potentsiaalset taset ja selleni tagasijõudmiseks kulub ilmselt mitu aastat, mille jooksul majandus saab kiiremini kasvada, kuid ka see saab olla üksnes ajutine. Rikkamatele riikidele järelejõudmine sõltub pikemaajalise kasvu suutlikkusest ja selle alusel teeb Eesti kindlalt edusamme.

Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist

http://www.eestipank.ee/blogi/unistus-viieprotsendilisest-majanduskasvust

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Adaur Grupp: korteritehingute kvartalikokkuvõte 2017 II kvartal

Adaur Grupp OÜKokkuvõttes on toodud Tallinna ja Eesti maakonnakeskuste korteriomanditehingute arv ja keskmine hind ning nende aastane muutus. Andmete allikas on maa-amet.

Andmed on toodud avaldamise kuupäeva seisuga ja võivad andmete täpsustumisel vähesel määral muutuda.

Korteritehingute arv (tk) ja keskmine hind (€/m²) ning nende muutused (%)

Eesti maakonnakeskuste korteritehingute arv (tk) ja selle muutus (%)

Eesti maakonnakeskuste korteritehingute keskmine hind (€/m²) ja selle muutus (%)

Tallinna korteritehingute arv (tk) ja selle muutus (%)

Tallinna korteritehingute keskmine hind (€/m²) ja selle muutus (%)

Tallinna korteritehingute jagunemine

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

KV.EE: Majade pakkumishinnad mõõdukas tõusus

Kinnisvaraportaal KV.EEJuunis oli portaalis KV.EE keskmiselt 1993 Harjumaa majade müügipakkumist keskmise hinnaga 1292 €/m². Aastaga on majade müügipakkumiste keskmine hind kasvanud 3% võrra.

Enamuses vaatlusalustes Harjumaa valdades on majade müügipakkumiste hinnad kerkinud. See on ka loomulik, sest aktiivse elamispindade turu fookus on küll peaasjalikult korterite sektoris, kuid majadegi tehingute arv on tõusuteel.

Kasvaval kinnisvaratehingute arvul on kombeks hindu ülespoole suruda. Portaali KV.EE Harju majade keskmine hinnatõus 3% on siiski vägagi mõõdukas. Võrdlusena olgu toodud näiteks, et keskmine palk kerkiv juba aastaid tempoga 5-7% aasta baasil.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

  Majade müügipakkumiste keskmine arv ja selle muutus, tk Majade müügipakkumiste keskmine hind ja selle muutus, €/m²
  06/2016 06/2017 Muutus, % 06/2016 06/2017 Muutus, %
Harku vald 239 254 6% 1 129 1 209 7%
Jõelähtme vald 27 24 -11% 941 898 -5%
Keila linn 17 27 59% 879 1 006 14%
Keila vald 90 79 -12% 1 025 902 -12%
Kernu vald 83 64 -23% 466 474 2%
Kiili vald 21 39 86% 1 208 1 302 8%
Kose vald 13   NA 738   NA
Kuusalu vald 8   NA 847   NA
Loksa 9 6 -33% 641 692 8%
Maardu linn 72 62 -14% 1 177 1 191 1%
Paldiski 13 18 38% 361 414 15%
Raasiku vald 12   NA 862   NA
Rae vald 243 179 -26% 1 549 1 456 -6%
Saku vald 64 98 53% 777 1 115 44%
Saue linn 22 17 -23% 978 943 -4%
Saue vald 71 66 -7% 1 192 1 164 -2%
Tallinn 813 742 -9% 1 392 1 463 5%
Viimsi 270 318 18% 1 443 1 428 -1%
             
Eesti 3 336 3 115 -7% 1 028 1 089 6%
Harjumaa 2 085 1 993 -4% 1 254 1 292 3%
Narva 31 48 55% 441 334 -24%
Pärnu 62 66 6% 987 1 066 8%
Tallinn 813 742 -9% 1 392 1 463 5%
Tartu 329 269 -18% 989 1 021 3%

170705 Harjumaa majade müügipakkumiste keskmine hind portaalis kv.ee

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Käsiraamat “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” käsitleb põhjalikult eluruumi üürileandmise õiguslikke külgi

Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?Käsiraamat “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” annab head nõu suurematele ja väiksematele eluruumide üürileandjatele.

Käsiraamat vaatab põhjalikult, kuidas optimeerida üürileandmise majanduslik pool. Lähemalt on uuritud, kuidas võiks üüriäri olla majanduslikult tasuv, et sellest ei kujuneks unustamatu õudusunenägu.

Käsiraamatus on oskuslikult lahti seletatud eluruumide üürivaldkonna juriidiline taust alates üürilepingu sõlmimisest selle muutmiseni ja lõpetamiseni kuni üürisuhtes ilmnevate probleemide lahendamiseni.

Käsiraamatu autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere, kes mõlemad on Kinnisvarakooli üürikoolituse lektorid.

Käsiraamatu saad soetada Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

ERMi endise näitusemaja tuleviku osas jäi sõelale kaks võimalust

Riigi Kinnisvara / RKASTäna kogunenud Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) nõukogu võttis vastu otsuse, mille kohaselt tehakse RKASi üldkoosolekule ettepanek kas Tartus aadressil J. Kuperjanovi 9 asuv Eesti Rahva Muuseumi (ERM) endine näitusemaja võõrandada uue avaliku enampakkumise teel või algatada vara riigile tagastamine kinnistu RKASi aktsiakapitalist väljaarvamise teel.

Vara riigile tagastamisel saab riik analüüsida kohaliku omavalitsuse avalikku huvi antud objekti suhtes ning otsustada vara kohalikule omavalitsusele võõrandamise tingimuste üle. Avaliku enampakkumise korraldamise korral tagatakse ettevõttele nii majanduslikult parima hinna väljaselgitamine kui ka kõigi ostuhuviliste võrdne kohtlemine.

RKASil on neljaliikmeline nõukogu, kuhu kuuluvad Sulev Luiga, Marek Pohla, Tarmo Porgand ja Tõnu Toompark.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus