Arco Vara: Makromajanduse ülevaade 10-2016 lõpu seisuga

14.11.2016

Arco VaraTäpsustatud andmetel oli Eesti aastane majanduskasv teises kvartalis 0,8% ning sellega allpool pikaajalist kasvuvõimekust. 2016. aasta II kvartalis põhjustasid aeglast majanduskasvu üksikud tegevusalad, kuid ettevõtete investeerimisaktiivsuse tõus esimesel poolaastal ennustab majanduskasvu kiirenemist. Kasvu vedasid valdavalt tööjõumahukamad sektorid, kasvu nõrgestas ennekõike lisandväärtuse vähenemine energeetikas, mäetööstuses ja kinnisvaraalases tegevuses. Kolmanda kvartali esimese kahe kuu põhjal on oodata euroala majanduskasvu jätkumist teise kvartaliga sarnases tempos.

Eesti eksportivad ettevõtted hindavad II kvartali andmeil oma konkurentsipostitsiooni nii Euroopa Liidu kui välisturgudel mõnevõrra tugevamaks kui aasta alguses. Positsiooni tugevnemine on kooskõlas ka Eesti kaubavahetuse elavnemisega teises kvartalis. Kaupu ja teenuseid veeti II kvartalis välja umbes 4% rohkem kui aasta varem. Import kasvas samal ajal veelgi enam, kuid jooksevkonto püsis sellele vaatamata endiselt ülejäägis. Kaupade eksport kasvas 2016. aasta augustis võrreldes eelmise aasta augustiga 12% ja import 8%. Võrreldes käesoleva aasta juuliga kasvas augustis eksport 15% ja import 5%. Impordi kasvust kiirem ekspordi kasv vähendas kaubavahetuse puudujääki, mis oli selle aasta väikseim.

2016. aastal jõudsalt kasvanud palgatulu ja tarbimine on soodustanud maksutulude laekumist, Eesti riigieelarve tulud sõltuvad suures osas tööjõumaksudest. Tulu on suurendanud ka kõrgemad aktsiisimäärad alkoholile, tubakatoodetele ja kütusele. Kasvanud maksulaekumist on kindlasti toetanud ka Maksu- ja Tolliameti efektiivsem tegevus, seda ennekõike käibemaksuga ning palgakuludega seonduvalt. Aasta esimeses pooles ületasid valitsemissektori tulud kulusid ning II kvartali andmetele tuginevalt peaks aasta eelarve jääma ülejääki. Septembris koguti 513,7 miljonit eurot makse ehk 7,4% enam kui samal kuul aasta varem, üheksa kuuga on eelarvest täidetud 74,5%.

Laenuintressimäärad septembris praktiliselt ei muutunud – uute väljastatud eluasemelaenude keskmised intressimäärad olid 2,4%. Ettevõtete uute pikaajaliste laenude keskmine intressimäär on olnud muutlik, mis on tingitud ka sellest, et laenuprojektide riskisus erineb kuust kuusse ettevõtete puhul rohkem kui majapidamiste puhul. Ettevõtetele septembris väljastatud pikaajaliste laenude keskmiseks intressimääraks kujunes 2,3%.

Septembri istungil otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu säilitada hoiustamise püsivõimaluse intressimäärana -0,40% ehk negatiivsete intresside keskkond jääb püsima. Nõukogu on jätkuvalt eeldusel, et Keskpanga baasintressimäärad püsivad sarnasel tasemel veel pikema aja vältel. Nõukogu kinnitab, et igakuiseid varaoste jätkatakse kuni 2017. aasta märtsi lõpuni või seni, kuni inflatsiooni areng on püsivalt kohandunud soovitud inflatsioonieesmärgiga.

Ettevõtete laenu- ja liisinguportfell on viimastel kuudel kasvanud peamiselt pikaajaliste laenude toel, mis peegeldab ettevõtete suuremat investeerimisaktiivsust. Keskmisest kiiremini on kasvanud töötleva tööstuse ning ennekõike kinnisvaraettevõtete laenude ja liisingute maht. Ettevõtete laenuaktiivsus püsis septembris üldjoontes eelmiste kuude tasemel. Kinnisvara- ja ehitusvaldkonnas tegutsevad ettevõtted, kelle laenukohustused on viimase aasta jooksul kasvanud mahuliselt kõige rohkem, said septembris pikaajalisi laene varasemate kuudega võrreldes vähem. Kinnisvaraga seotud sektoritesse antud laenude ja liisingute jääk moodustab ettevõtetele antud laenu- ja liisingute kogumahust siiski märkimisväärse osa (36%).

Majapidamiste laenukasv on kiirenenud, kuid on endiselt veidi väiksem kui sissetulekute ja säästude kasv. Majapidamistele anti kolmandas kvartalis uusi eluasemelaene välja varasemast suuremas mahus. Uusi eluasemelaene võeti kolme kuu jooksul ligi 12% ning autoliisinguid 8% rohkem kui mullu samal ajal. Mõlemad kasvunäitajad peegeldavad peamiselt keskmise laenusumma suurenemist, kuivõrd sõlmitud laenu- ja liisingulepingute arv ei ole aastaga samavõrra kasvanud. Eluasemelaenude portfelli aastakasv kiirenes septembris 4,8%ni ning autoliisingute mahu aastakasv püsis kõrgel 16% tasemel.

Lisaks majapidamiste elamuinvesteeringute mahu suurenemisele kasvasid II kvartali andmetele tuginevalt ka ettevõtete investeeringud, mis suurendab tõenäosust, et viimastel aastatel püsinud lõhe majandus- ja palgakasvu vahel sulgub tööjõu tootlikkuse suurenemise, mitte palgakasvu järsu aeglustumise teel. Majanduses on oodata tööjõumahukate tegevusalade osakaalu suurenemist, suurenenud vabade ametikohtade hulk aga viitab sellele, et surve tööjõu kallinemisele püsib endiselt tugev. 2016. aasta II kvartalis oli tööpuudus Statistikaameti andmetel 6,5% ja hõive kasvas aasta varasema ajaga võrreldes 2,6%. Üldise palgataseme tõusu mõjul on tööturul aktiivsete inimeste osakaal juba jõudnud ajaloo kõrgeimale tasemele.

Tallinnas oli sissetulekute kasv teises kvartalis võrreldes korterite hinnatõusuga kiirem, mida põhjustas peamiselt sesoonne sissetulekute kasv. Statistikaameti andmetel tõusis keskmine brutokuupalk 2016. aasta II kvartalis aasta võrdluses 7,6%. Võrreldes eelneva kvartali 8,1%ga palga aastakasv aga veidi aeglustus. Palk suureneb ettevõtetes endiselt märksa kiiremini kui nende tegelik tootlikkus, mistõttu on alust arvata, et ettevõtted on turu survel ja liialt optimistlike  ootuste põhjal tõstnud töötasud tasemele, mis võib ühel hetkel anda tagasilöögi. IMFi hinnangul tuleb tulevikus leida võimalusi tootlikkuse ja palgakasvu tasakaalustamiseks ning konkurentsivõime edendamiseks.

Alates 2013. aastast on keskmine brutokuupalk kasvanud umbes 20%, elanike keskmine ostujõud on viimase kolme aastaga suurenenud umbes viiendiku võrra ning see on väljendunud kiires jaemüügi ja eratarbimise kasvus. 2016. aasta augustist on tarbijahindade inflatsioon muutunud taas positiivseks, septembris kiirenes hinnakasv aastavõrdluses 0,3%lt 1%ni, võrreldes augustiga tõusis hinnatase 0,2%. Igakuises arvestuses on hinnatase käesoleva aasta algusest siiski püsivalt kerkinud ning veidi enam kui poole aastaga on tarbijahinnad tõusnud ligi 2%. Olenemata kiiresti kasvavatest tööjõukuludest ja nõudlusest on hinnatasemete kasv püsinud nõrk.

Kvartaalsed makrokeskkonna näitajad

2015/2016. aasta näitaja Väärtus Muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) Muutus võrreldes

eelmise aastaga (%)
Jaemüügi mahuindeks (II kv, 2010=100, %)   13,5 6,8
Tarbijahinnaindeks (III kv, %)   0,4 0,4
Ehitushinnaindeks (III kv, %)   0,7 -0,7
Korterite ruutmeetri keskmine hind (II kv, €) 1061,4 2,0 1,6
Registreeritud töötud (III kv) 26 558 -7,1 3,1
Keskmine brutokuupalk (II kv, €) 1 163,0 6,6 7,5
Eksport (II kv, mln €) 3 027,4 9,1 1,3
Import (II kv, mln €) 3 491,1 8,5 4,5

Allikas: Eesti Pank

Eesti Pank kehtestas alates 2015. aasta märtsist kommertspankadele eluasemelaenude väljastamisel kolm nõuet, mis vähendavad ennetavalt laenubuumi riski ja teatas tänavu aprillis valmidusest nõudeid karmistada. Praegu kehtivatest nõuetest on esimene, et laenusumma võib olla kuni 85% laenutagatise ehk soetatava eluaseme väärtusest. Kui laenu käendab KredEx, võib laenu anda kuni 90% tagatise väärtusest. Teise nõudena peavad kõik laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed moodustama kokku kuni 50% tema netosissetulekust. Netosissetulek tähendab regulaarset sissetulekut, mis laekub laenutaotleja pangaarvele. Kolmas nõue piirab eluasemelaenu maksimaalse pikkuse 30 aastale.

2016. aasta märtsis hakkasid kehtima krediidiandjate ja -vahendajate seaduse ning võlaõigusseaduse muudatused, mis puudutavad laenu tagatiseks oleva vara hindamist. Sellest tulenevalt võivad eluasemelaenu väljastavad pangad nõuda uute korterite ostjailt kinnisvaraarendaja hinnapakkumise asemel ostetava vara eksperthinnangut. Muudatus teeb uute korterite soetamisega seotud asjaajamise ostjaile kallimaks ning võib suurendada nõutavat omafinantseeringut.

2016. aasta majanduslike suursündmuste taustal prognoositakse, et nii Brexit kui võimalikud raskused Euroopa panganduses toovad lähiajal kaasa kõrgendatud konservatiivsuse ennekõike pankade riskide juhtimises ning selle poliitikas tervikuna. Rahandusministeeriumi prognoosi kohaselt kasvab Eesti majandus tänavu 1,3% ja 2017. aastal 2,5%. Aastatel 2019–2020 peaks Eesti majandus kasvama keskmiselt 2,7% aastas, mida toetab ühelt poolt kiirenev ekspordikasv ning teisalt võrdlemisi tugev sisenõudluse kasv.

Eesti ettevõtete laenuportfell on lähiminevikus kasvanud stabiilselt, aga põhiosa laenudest läheb tegelikkuses äripindade finantseerimiseks ehk otseseid kapitaliinvesteeringuid ei ole tehtud, mistõttu investeeringutest ei ole tegelikku olulist tulu juurde tekkinud. Tõuget vajaks ennekõike majanduse kasvupotentsiaal, st ettevõtete konkurentsivõime ja tootmisvõimekus. SKP kasv tuleneb lähiaastatel investeeringute ning ekspordi kasvu taastumisest. Taolise kasvu taastumine saaks aset leida juhul, kui ettevõtete müügihinnad liiguvad ülespoole ning tootlikkuse langus ei süvene.

Eesti elanike sissetulekud ja ostujõud on viimastel aastatel kasvanud väga kiiresti, majapidamiste tarbimise kasv on sealjuures olnud mitme aasta vältel majanduskasvu edestav. Kiirelt kasvanud ostujõud hakkab lähiajal aga inflatsiooni kiirenemise tõttu aeglustuma, mis tuleneb ennekõike energia odavnemise lõppemisest ning maksutõusudest. Kodumajapidamiste investeeringute osas on oodata kasvu aeglustumist, mistõttu ei tohiks lähiajal enam tulla kinnisvara tehingute arvu kasvu.

Laenukasvu kiirenemine võib suurendada pankade neid riske, mis on ennekõike seotud kinnisvaraturuga. Sissetulekute kasvu ja madalate intressimäärade tõttu on oht, et kinnisvarahinnad ning eluasemelaenud ja kinnisvaraettevõtete laenud hakkavad kiiremini kasvama. See suurendab pankade haavatavust kinnisvaraga seotud riskide suhtes. Eesti Pank on eluasemelaenude liigse kasvu riski ennetamiseks pankadele kehtestatud eluasemelaenude väljastamise nõudeid vajadusel karmistamas, kui risk laenu- või kinnisvaraturul peaks suurenema.

Alus – Eesti Statistikaamet, Rahandusministeerium, Eesti Pank 05.11.2016

Arco Vara: Eesti kinnisvaraturu ülevaade III kvartal 2016

14.11.2016

Arco VaraEesti kinnisvaraturul tervikuna on alates 2010. aastast märgata nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete iga-aastast kasvu. Kunagine buumiaegne periood on nii tehinguaktiivsuselt kui tehingute koguväärtuselt jäänud ületamata ning kunagiste kõrgtasemete terviklikku ületamist ei ole oodata ka käesoleval aastal.

Erinevalt juba ligi kümne aasta tagusest perioodist iseloomustab tänasel hetkel Eesti kinnisvaraturgu stabiilsem kasvutrend, mida toetab nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv. Võrrelduna majanduskriisi eelse perioodiga on tänasel ajal aga Eesti kinnisvaraturu kasvu vedamas põhiliselt suuremad keskused, väiksemate piirkondade turuaktiivsus ning tehinguhindade kasv on olnud stabiilne kuid oluliselt tagasihoidlikum.

2016. aasta kolmandas kvartalis tehti Eestis 12 039 ostu-müügitehingut ligikaudu 748 miljoni euro väärtuses. Võrrelduna käesoleva aasta eelmise kvartaliga langes tehingute koguarv 4,7%, kusjuures tehingute koguväärtus kasvas 3,3%. Möödunud aasta sama kvartaliga võrrelduna kasvas tehingute koguarv 3,8% ning tehingute koguväärtus 13%. Kinnisvaratehingu keskmiseks hinnaks kujunes 2016. aasta III kvartalis 62 000 eurot, mida oli võrrelduna möödunud kvartaliga 8,4% rohkem ning mulluse sama perioodiga 8,7% rohkem. Eesti kinnisvaraturg on tehinguaktiivsuselt stabiliseerumas kuid tehingute mahu koguväärtus on olnud jätkuvalt pidevas kasvutrendis.

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2006-2016

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2006-2016

* 2016. aasta on toodud 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tehingud korteriturul

Eesti kinnisvaraturu suurima osa moodustavad korteriomanditega tehtud tehingud, korteritehingute maht moodustab kõikidest tehingutest ligikaudu 40%. Korteriomandid jagunevad eluruumideks ja mitteeluruumideks, eluruumidega tehtud tehingud moodustavad iga-aastaselt kogu tehingute mahust ligikaudu 85%. Korteritega tehakse Eestis kõige enam tehinguid tehinguaktiivsuse järjekorras Harju, Tartu, Ida-Viru, Pärnu ning Lääne-Viru maakonnas.

2016. aasta III kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 6 767 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 5 614 ning mitteeluruumidega 1 153 tehingut. Võrrelduna möödunud kvartaliga tehti eluruumidega 5,8% rohkem ning võrrelduna mulluse aasta sama ajaga samuti 5,8% rohkem tehinguid. Eluruumidega tehtud tehingute raames kasvas tehingute koguväärtus võrreldes möödunud kvartaliga 6,3% ning võrrelduna mulluse aasta sama ajaga koguni 18%. Tehingute koguväärtust veavad põhiliselt Tallinnas ning selle lähipiirkondades uusarendustega tehtavad tehingud.

Kõigist eluruumidega seotud tehingutest moodustasid aastatel 2011-2016 kasutusloa saanud korterid III kvartalis 4,5% ehk 252 korterit. Võrrelduna II kvartaliga müüdi 29% vähem ning võrrelduna möödunud aasta sama ajaga 43% vähem uusi kortereid. Uute korterite tehingute koguväärtus on sealjuures võrrelduna möödunud kvartaliga langenud 30% ning võrrelduna möödunud aasta sama ajaga langenud 44%. 2011-2016 aastatel kasutusloa saanud korterite keskmine tehingu hind oli võrrelduna II kvartaliga langenud 2,2% ning võrrelduna mulluse aasta sama ajaga langenud 1,5%. Uute korteritega tehtud tehingutest moodustasid Harjumaal tehtud tehingud 77% ning Tartumaal 16%.

Tehingud kinnisasjadega

2016. aasta III kvartalis tehti Eestis kinnisasjadega kokku 5 229 ostu-müügitehingut, mida oli võrrelduna II kvartaliga 16% vähem ning võrrelduna möödunud aasta sama ajaga 0,8% vähem. Tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 343 miljonit eurot, mis oli varasema kvartaliga langenud 6,9% ning mulluse aasta sama ajaga kasvanud 1,3%. Erinevalt korteriturust on kinnisasjadega seotud tehingute osas nii tehinguaktiivsuse kui väärtuste mahu kasv olnud tagasihoidlikum.

Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa tehinguaktiivsus hakkas olulisel määral langema juba 2006. aastal, hoonestamata elamumaa tehingute arv langes iga-aastaselt koguni 2012. aastani. Viimastel aastatel on tehinguaktiivsus elamumaade osas tervikuna hoogustumas, hoonestatud elamumaade puhul on tehingute arvu kasv olnud märgatavalt kiirem kui mediaanhinna kasv. Maa-amet selgitab toimunut ostjate muutunud eelistusega – elamumaad omandatakse paremasse asukohta, poolikutele hoonetele eelistatakse täielikult valmis ehitatud elamuid. Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa turgu veavad Eestis põhiliselt Harjumaal tehtavad tehingud.

Nii hoonestamata äri- kui tootmismaade puhul ei ole Eestis tervikuna võimalik tõmmata nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete liikumise osas selgeid trendijooni. Tehingute arv hakkas 2012. aastast kiirelt kasvama kuid on 2014. aastast olnud taas languses. Hoonestamata tootmismaade hinnatase ei ole 2009. aasta langusmomendist kuigi palju taastunud kuid ärimaade mediaanhinna tase on olnud üsna järsus kasvutrendis. Mõlema sihtotstarbega maade turud on valdavalt mõjutatud Harjumaal toimuvast, kus hinnatasemete suur kõikumine tuleneb piirkondlikest kallimatest tehingutest.

Sarnaselt hoonestamata äri- ja tootmismaadele ei ole ka hoonestatute puhul märgata pärast majanduskriisi aegset perioodi erilisi tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvutrende. Tehingute arv on alates 2008. aastast püsinud võrdlemisi samal tasemel. Hoonestatud ärimaade tehingute mediaanhind on tervikuna aastast 2009 olnud suunaga ülespoole, mediaanhind on kõige enam kasvanud just 2016. aastal. Hoonestatud tootmismaade hinnatasemed on seevastu kõige madalamal tasemel olnud hoopiski 2013. ja 2015. aastal, nii tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete osas ei ole käesoleval ajal oodata märkimisväärset kasvu.

Põllumaa ja metsamaa hinnad, mis reageerisid 2008. aasta majanduslangusele tagasihoidlikult, on viimastel aastatel järsult kasvanud. Üheks põhjuseks on olnud Eesti põllu- ja metsamaa madal hind teiste Euroopa riikidega võrreldes, kuid oma osa on mänginud ka Euroopa Liidu makstavad toetused, mis on meelitanud maad ostma hilisema edasimüügi eesmärgil. Nii põllu- kui metsamaad vahendavad ja ostavad suuremal hulgal kokku juba avalikkusele teadaolevad ettevõtted ja isikud, tehingud on valdavalt seotud investeerimisalaste huvidega mitte aga otseselt põllu- ega metsamajandusega.

Kvartaalsed kinnisvaranäitajad

2016. aasta näitaja Väärtus Muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) Muutus võrreldes

eelmise aastaga (%)
Valminud eluruumide kasulik pind (III kv, tuh m2) 104,7 -16,0 6,6
Valminud mitteeluhoonete kasulik pind (III kv, tuh m2) 194,0 1,0 14,8

Allikas: Eesti Pank

Prognoos

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jäävad elukondliku kinnisvara osas hoidma ennekõike 1980ndate teises pooles sündinud inimesed. Nimetatud perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes tänasel ajal on moodustamas eraldi leibkondi ning osalemas ennekõike elukondliku kinnisvara turul. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad pikemas perspektiivis ennekõike juba väljakujunenud Eesti suuremad keskused eesotsas Harjumaaga ning Tallinna linnaga. Käesolevate aastate tehinguaktiivsus ei jää Eesti demograafiliste näitajate baasil kuigi pikaks ajaks kestma – 1990ndatel vähenes järsult sündimus, Eesti elanikkond on märgatava kiirusega vananemas, väliseestlaste hulk on pidevalt suurenemas. Tallinna linn on pidevalt laienemas, millega kaasneb madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumine ning surve nii nende piirkondade tehinguaktiivsusele kui hinnatasemetele.

Eesti kinnisvaraturg püsib lähikuudel küllaltki stabiilne. Piirkonniti on oodata hinnatasemete ning tehinguaktiivsuse senise kiire kasvu aeglustumist, seda nii korterite kui kommertskinnisvara turul. Pidevalt lisanduvate pakkumiste tõttu on kujunemas mõningane surve hinnatasemete languseks ennekõike Tallinnas ja Harjumaal. Arendustegevus on pidurdumas, kuid vanema elamufondi moodustavate korterelamute renoveerimine ning rekonstrueerimine püsib aktuaalsena, seda ennekõike Eesti väikelinnades. Maaturul püsib nõudlus nii põllu- kui metsamaaga seotud kinnistute osas, hinnatasemetes on oodata kasvu stabiilset jätkumist kuid tehinguaktiivsus alaneb vähenevate pakkumiste tõttu. Eluasemelaenu väljastavate pankade nõuded jäävad takistama tehingute tegemist seadustamata hooneid või ümberehitusi omava kinnisvaraga.

Arco Vara: Harjumaa elamu- ja korterituru ülevaade 10-2016 lõpu seisuga

14.11.2016

Arco VaraHarjumaa elamuturu ülevaade

Harjumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid pealinna väliselt kõige enam Tallinna lähedastes piirkondades, kus on ühtlasi ka kõige enam elurajoone. Tehinguaktiivsuselt paistavad iga-aastaselt silma ennekõike Viimsi ning Harku vald. Ostjate eelistused on kõrgeimad kuni 20 kilomeetri kauguseni Tallinna linnast, mida võib ühtlasi pidada ka Tallinnas tööl käimise tsooniks. Väljaspool Tallinna linna lähivaldasid ning maakonna suuremate keskuste lähipiirkondi on ostjate huvi jäänud endiselt tagasihoidlikuks. Erinevalt Tallinna linnas tehtavatest tehingutest on pealinna lähipiirkondades tehtavate tehingute lõikes tegemist suures osas uusehitistega.

Hinna- ning tehingaktiivsuse kasvu vedasid III kvartalis uusehitised

Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus kinnisvaraturg Eesti suuremates piirkondades III kvartalis nii augustis kui septembris. Elamuturg on aga võrrelduna korteriturgudega valdavalt väheaktiivne ning tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvu tavapäraselt kuigi märkimisväärselt ei teki. Elamuturul on nii müüjate hinnasoovid kui ostjate eelistused jäänud võrrelduna juba möödunud kvartalitega suures osas sarnaseks. Ennekõike on kasvanud uueshitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele. Arco Vara hinnangul on turul nõudluse rahuldamiseks piisaval hulgal sobilikke pakkumisi.

2016. aasta III kvartalis tehti hoonestatud elamumaaga Harjumaal tervikuna 3,9% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 131 000 eurot ning mediaanhinnaks 85 000 eurot. Aritmeetiline keskmine kasvas sealjuures 2,1% ning mediaanhind 6,3%. Võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvas tehinguaktiivsus 14%, aritmeetiline keskmine tehinguhind kasvas aga 11% ning mediaanhind 2,4%. Elamuturuga seotud näitajad on püsinud suures osas muutumatud, nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv on valdavalt aset leidnud pealinnas ning selle lähedastes piirkondades, kus tehingutealusteks elamuteks on suures osas uusehitised.

Oktoobris tehti Harjumaal tervikuna 121 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna septembriga kui ka möödunud aasta oktoobriga koguni 18% vähem. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes tehtud tehingute lõikes 135 000 eurot ning mediaanhinnaks 104 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna septembriga kasvanud 4,9% ning võrrelduna mulluse aasta sama kuuga 11%. Mediaanhind oli seevastu võrrelduna septembriga kasvanud koguni 36% ning võrrelduna möödunud aasta sama kuuga 34%. Tehingute arv oli küll võrrelduna möödunud perioodidega vähenenud, kuid hinnatase on nii kallimate järelturu kui ka uusehitiste arvelt tugevalt kasvanud.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Harjumaal ja Tallinna linnas

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Harjumaal ja Tallinna linnas

* 2016. aasta andmed on 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Harjumaa elamuturg valdade lõikes

Harjumaa elamuturu moodustavad ennekõike kinnisvaraturu mõistes aktiivseimad piirkonnad, milledest oluliseima osa moodustavad linnad eesotsas Tallinnaga ning seejärel pealinnalähedased vallad. Erinevalt Harjumaa korteriturust on elamuturg pealinnast kaugenedes mõnevõrra aktiivsem, piirkondades kus kortereid enam reeglina ei otsita, on elamutele endiselt võimalik ostjat leida. Valdade osas on eelistatuimad piirkonnad pealinnast väljuvate suuremate magistraalteede ning vallakeskuste läheduses.

Harjumaa valdade piirkondlik tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis

Vald * Mediaan tehinguhind Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise kvartaliga Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Anija 20 000 -47,0% -28,6% 0,0% 71,4%
Harku 70 000 29,6% -15,2% 1,8% 50,0%
Jõelähtme 57 500 -23,3% -26,3% 38,5% 38,5%
Keila 43 450 24,1% 12,9% -9,7% 64,7%
Kernu 19 950 -20,2% 33,0% -43,6% -18,5%
Kiili 54 500 -17,4% 11,2% 31,3% 40,0%
Kose 32 130 – ** -41,6% – ** 12,5%
Kuusalu 39 500 -54,6% -21,0% 0,0% 100,0%
Raasiku 120 000 -7,7% 41,2% 88,9% 142,9%
Rae 177 000 -22,2% -9,2% 33,3% 4,3%
Saku 75 000 25,0% 13,6% -12,1% -6,5%
Saue 105 000 -32,2% 8,8% -40,0% -40,0%
Viimsi 120 000 -29,4% 76,2% 46,4% 0,0%

* Vallad, milledes ei teostatud ühtegi hoonestatud elamumaaga seotud tehingut, ei ole tabelis kajastatud

** Piirkonnas teostati statistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mistõttu andmeid ei ole siinkohal kajastatud

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Harjumaal paiknevate valdade lõikes on elamuturu mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna linna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Viimsi, Rae ning Saue vald, mida kõiki iseloomustab Tallinna linna lähedusest tulenev linnastumine ning ehitustegevuse kõrge aktiivsus. Vastavates piirkondades on tehingualusteks elamuteks suures osas uusehitised. Tallinna linnast vähehaaval kaugenedes on elamuturul aktiivsemad piirkonnad veel Saku, Kernu, Keila, Kiili ning Jõelähtme vald.

Valdade lõikes tehtud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt eelnimetatud aktiivseimatest piirkondadest põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.

Harjumaa elamuturg linnade lõikes

Harjumaal paiknevate linnade lõikes on elamuturu poolest sarnaselt korteriturule lisaks Tallinna linnale enimaktiivne Maardu linn, mis tuleneb ennekõike linna suurusest ning Tallinna vahetust lähedusest. Teistes Harjumaa linnades on nii üleüldine kinnisvaraturg kui elamuturg spetsiifilisemalt võrreldes Tallinna linnaga ning selle lähipiirkondadega võrdlemisi väheaktiivne. Valdavalt moodustavad Harjumaa väikelinnade elamuturu 1940.-1990. aastatel ehitatud elamud, tehingutealused uusehitised on üle maakonna valdavalt aastatest 2011-2016.

Harjumaa linnade piirkondlik tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis

Linn * Mediaan tehinguhind Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) Mediaanhinna muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga (%) Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%) Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga (%)
Keila linn 129 229 8,6% – ** 140,0% – **
Maardu linn 58 750 -22,7% 48,7% -20,0% -39,4%
Saue linn 147 000 – ** 25,6% 25,0% 0,0%
Tallinn 181 000 -4,7% 1,5% 12,4% 17,6%

* Linnades, milledes ei teostatud ühtegi hoonestatud elamumaaga seotud tehingut, ei ole tabelis kajastatud

** Piirkonnas teostati statistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mistõttu andmeid ei ole siinkohal kajastatud

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
2016. aasta III kvartalis püsisid Harjumaa väikelinnade elamuturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed võrreldes varasemate perioodidega olulisemate muutusteta. Harjumaa väikelinnade osas ei saa paraku lühiajalisest statistikast tulenevalt teha põhjalikemaid järeldusi, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Harjumaa lõikes on ostjate poolt soovituimad piirkonnad Tallinna linna väliselt ennekõike looduskaunites ning privaatsetes asukohtades. Eelistatuimad piirkonnad on Harku ning Viimsi vallas, millest tulenevalt eelistatakse ennekõike mere ning Tallinna linna vahetut lähedust. Tallinna linna lähedaste ning samaaegselt looduskaunite piirkondade hinnatasemed on Tallinna linna ning selle lähiümbruse elamute hindadega võrdlemisi samaväärsed.

Hoonestamata elamumaade ja renoveerimist vajavate elamute ostmise kõrghooaeg on ennekõike kevadeti ning suviti. Kevadeti otsitakse rohkem juba valmis ning renoveerimist vajaminevaid elamuid, et koheselt sisse kolida või viia ehitustööd lõpule suvise perioodi jooksul. Hoonestamata elamumaade ostu osas kaalutakse ostmist pigem sügisesel perioodil, sest ehitustöödega alustamiseks läheb tihtipeale ehitusega seotud dokumentatsiooniga võrdlemisi kaua aega, mille järgselt saab kevadel koheselt ehitustöödega alustada.

Elamu või hoonestamata elamumaa ostjate jaoks on tähtis ennekõike piirkonna elukeskkondlik ülesehitus ning teede- ja tänavatevõrgu seisukord. Piirkondades, kus puudub terviklik infrastruktuur, on krundid kunagise buumiaegse perioodi järgselt endiselt madala likviidsusega. Sarnaselt on valmis ning sissekolimiseks sobilike elamute pakkumiste kõrge hulga tõttu vähenenud tarbijate huvi poolikute ehitiste vastu. Kõrgemat hinda on koduotsijad nõus tasuma vaid kõrgema ehituskvaliteedi, heas seisukorras siseviimistluse ning avara planeeringu eest.

Nii Tallinna linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning võimalusel kaasaegsete küttelahendustega elamuid (elektri- ning vedelküte on madalaimalt väärtustatud), mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2. Olukorras, kus elanikkonna sissetulekud on stabiilselt kasvanud ning üleüldine heaolutase on kõrge, otsitakse pigem heas seisukorras ning koheselt sissekolimiseks sobilikke elamuid. Eelistatud on uusehitised, mida iseloomustab avar ruumiplaanering, funktsionaalsus ning madalad kommunaalkulud.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Harjumaal tavaliselt ligikaudu 50 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud toimuvad üldjuhul vahemikus 80 000 – 130 000 eurot, Väga heas seisukorras elamute hinnatase jääb 130 000 – 200 000 euro vahele. Tallinna lähedal asuvate suvilate hinnatase jääb olenevalt hoone asukohast ja seisukorrast ligikaudu 25 000 – 50 000 euro vahele. Suvilate hinda mõjutavad eeskätt läheduses asuvad veekogud ning elamiskõlblikkus.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tallinna linna või selle lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Elamute hinnatasemed on kõige kõrgemad Tallinnas ning selle lähistel asuvates mereäärsetes piirkondades, pealinnast maismaa poole kaugenedes on aga elamute hinnad tulenevalt linna kaugusest odavnemas.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Harjumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud. Erinevalt korteriturust on elamuturul pakkumiste arv püsinud 2014. aastast võrdlemisi muutumatuna. Käesoleval aastal on Harjumaal elamute pakkumiskuulutuste arv perioodil augustist oktoobrini pidevalt mõnevõrra langenud. Lühiajalisele statistikale tuginevalt on pakkumiste arvu vähenemise juures kasvanud pakkumispõhised hinnatasemed, tegelikud tehinguhinnad on võrrelduna möödunud perioodidega aga valdavalt kasvanud ainult Tallinna linna lähipiirkondades. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just sügisel ning kevadel.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke maju valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Harjumaa lõikes püstitatakse uusehitisi valdavalt kõige enam Tallinna vahetus läheduses asuvatesse piirkondadesse. Sellisteks piirkondadeks on põhiliselt Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Rae vallas paiknevad alevikud ning külad, mida iseloomustab pidev elanikkonna kasv. Elamurajoonide rajamiseks kerkib uusi arendusalasid aina enam esile Tallinnast kaugenedes, sest linnalähedastes piirkondades on eelistatuimates asukohtades sobilikud krundid otsa lõppemas.

Harjumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Harjumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.

Prognoosid

Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10%.

Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.

Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Harjumaa elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Olukorras, kus ehitushinnad ning elamute müügipakkumiste arv püsivad kõrged, ei ole majade müügiperioodide lühenemist ega hinnatasemete märkimisväärset kasvu oodata. Arco Vara hinnangul võivad siiski eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole kindlasti oodata.

Harjumaa korterituru ülevaade (2016. a. oktoobri lõpu seisuga)

Harju maakonna korteriturul tehtavatest tehingutest moodustavad valdava osa Tallinna linnas ning selle lähipiirkondades tehtavad tehinguid. Tallinnast väljaspool tehakse enim tehinguid linnaäärsetes valdades – Rae, Saue, Viimsi, Harku kui ka Saku vallas. Lisaks linnaäärsetele valdadele tehakse lõviosa tehingutest ka Tallinna lähedastes satelliitasumites, milledeks on Harjumaal paiknevad linnad – Maardu, Kehra, Keila, Saue, Loksa ning Paldiski linn. Kinnisvarahinnad on maakonnas tugevalt mõjutatud Tallinna linna või selle suuremate satelliitasumite kaugusest ning olulisemate linnast väljuvate magistraalteede lähedusest.

Tehinguaktiivsus ning hinnakasv püsis III kvartalis stabiilne

Käesoleva aasta III kvartalis teostati Harjumaal 2,5% rohkem tehinguid kui 2016. aasta II kvartalis, kusjuures mediaan- ning aritmeetiline keskmine kasvasid vastavalt 4,0% ning 5,5%. Võrrelduna möödunud aasta sama ajaga teostati 8,0% rohkem tehinguid, sealjuures kasvas mediaanhind 8,0% ning aritmeetiline keskmine 8,4%. Tervikuna on Harjumaa korteriturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemete muutused otseses seoses Tallinna linna kinnisvaraturul toimuvaga, keskuses aset leidvad muutused kanduvad mõne aja jooksul edasi väiksema asustustihedusega piirkondadesse.

Oktoobris tehti Harjumaa korteriturul tervikuna 959 tehingut, mida oli 1,7% rohkem kui septembris ning 2,3% rohkem kui möödunud aasta samas kuus. Oktoobris kujunes korteritehingute mediaanhinnaks 1 467 €/m2 ning aritmeetiliseks keskmiseks 1 511 €/m2. Mediaanhind oli võrrelduna septembriga erinevalt tehingute arvu kasvust langenud 4,1% ning aritmeetiline keskmine 3,5%, võrrelduna möödunud aasta sama ajaga olid hinnatasemed aga kasvanud vastavalt 5,3% ning 6,0%. Maakonna andmetele tuginevalt on mediaanhind keskmisest hinnast madalam, sest nii Tallinnas kui Tallinna lähipiirkondades teostatakse olulises mahus tehinguid uusarendustega, mis hoiavad hindu kõrgema hinnalise kaalu tõttu üleval.

Harjumaa ning Tallinna linna tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2016

Harjumaa ning Tallinna linna tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2016

* 2016. a. on toodud 31. oktoobri seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Harjumaa korteriturg valdade lõikes

Harjumaa korterituru moodustavad ennekõike kinnisvaraturu mõistes aktiivseimad piirkonnad, milledest oluliseima osa moodustavad linnad eesotsas Tallinnaga ning seejärel Harjumaa vallad. Järgnevalt on Harjumaa korterituru kirjeldamiseks jagatud Harjumaa kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadessee – Harjumaa vallad ning Harjumaa linnad.

Harjumaa valdade korterituru tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis

Vald * Mediaan (€/m2) Mediaani muutus võrreldes eelmise kvartaliga Mediaani muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Anija 395 -10,5% 0,6% -38,9% -26,7%
Harku 1 275 -1,4% 1,8% -17,6% -9,7%
Jõelähtme 1 305 22,6% 38,0% -16,7% 25,0%
Keila 506 -0,3% 3,9% 25,0% 36,4%
Kose 245 15,7% -39,1% -31,8% -16,7%
Kuusalu 563 10,2% 56,5% -28,6% 100,0%
Nissi 212 17,4% 34,7% 7,7% 16,7%
Raasiku 1 149 17,6% 78,8% 30,0% -13,3%
Rae 1 451 0,3% 2,8% 11,7% 22,1%
Saku 1 533 62,8% 25,7% 281,8% 40,0%
Saue 1 449 -0,2% 3,5% -6,3% -13,5%
Vasalemma 76 -51,1% -19,7% 28,6% 28,6%
Viimsi 1 482 1,9% 5,3% -14,5% 0,0%

* Valdades, mida ei ole tabelis kajastatud, teostati vaadeldava perioodi jooksul andmete avaldamiseks liialt vähe tehinguid

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Harjumaal paiknevate valdade lõikes on korterituru mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna linna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Viimsi, Rae ning Saue vald, mida kõiki iseloomustab Tallinna linna lähedune valglinnastumine ning ehitustegevuse aktiivsus. Vastavates valdades paikneb Tallinna välistel aladel Harjumaal elamufondi kohta kõige enam uusarendusi, teisi Harjumaa valdasid iseloomustavad korterituru poolest enamjaolt perioodil 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamud.

Valdade lõikes teostatud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt Harku, Rae, Viimsi ning Saue valla osas põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.

Harjumaa korteriturg linnade lõikes

Harjumaal paiknevate linnade lõikes on korterituru poolest lisaks Tallinna linnale enimaktiivne Maardu linn, mis tuleneb ennekõike linna suurusest ning Tallinna vahetust lähedusest. Teistes Harjumaa linnades on nii üleüldine kinnisvaraturg kui korteriturg spetsiifilisemalt võrreldes Tallinna linnaga ning selle lähipiirkondadega võrdlemisi väheaktiivne. Valdavalt moodustavad Harjumaa väikelinnade korterituru 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamutes paiknevad korterid, üksikuid uusarendusi on märgata Keila, Maardu ning Saue linnas, kuid nendega tehakse võrdlemisi vähe tehinguid.

Harjumaa linnade korterituru tehingute arvu- ja hinnadünaamika 2016. a. III kvartalis

Linn Mediaan (€/m2) Mediaani muutus võrreldes eelmise kvartaliga Mediaani muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Kehra 532 24,2% 38,4% -36,4% -41,7%
Keila 1 099 -7,6% 8,2% 5,3% 8,1%
Loksa 260 51,0% 55,4% -8,3% -21,4%
Maardu 857 3,9% 6,8% -14,7% 26,1%
Paldiski 351 4,5% 5,1% 28,6% 0,0%
Saue 1 067 -33,2% -7,3% -12,5% 27,3%
Tallinn 1 582 4,3% 8,4% 3,0% 8,3%

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2016. Aasta III kvartalis püsisid Harjumaa väikelinnade korteriturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed võrreldes varasemate perioodidega olulisemate muutusteta, hinnataseme kasv on püsinud kuid kohati on aset leidnud tehinguaktiivsuse langus. Harjumaa väikelinnade osas saab lühiajalisest statistikast tulenevalt teha põhjalikemaid järeldusi ainult Maardu linna kohta, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Kinnisvarahinnad on viimastel aastatel olulises mahus kasvanud. Elamispindu soetavad tarbijad on pakkumiste laialdasest valikust tulenevalt muutunud ostuotsuste langetamisel kaaluvamaks, kuid korterite müügiperioodide pikenemist ei ole sealjuures täheldada. Tallinna linna väliselt on ennekõike kasvanud heas seisukorras korterite hinnad, kusjuures tarbijate huvi on kasvanud just renoveeritud kortermajade osas. Halvas seisukorras ning remonti vajavate korterite puhul on ostjate huvi madalam ning hinnatõus on olnud aeglasem. Arco Vara hinnangul on turul piisavalt pakkumisi, et rahuldada olemasolevat nõudlust.

Tallinna linna ning selle lähipiirkondi ümbritsevate asulate puhul püsib nõudlus ennekõike pealinnale lähemal paiknevate ning hea ühistranspordiühendusega piirkondades. Tallinnast väljaspoole otsivad kortereid ennekõike nooremapoolsed elanikud, kellel on tarvis Tallinnas tööl käia kuid ei suuda sinna omale elamispinda osta. Erinevalt Tallinna linna ning selle lähipiirkondade kõrgetest kinnisvarahindadest saavad kaugemale maakonda kolivad inimesed omale suures osas sama raha eest osta suuremaid kortereid.

Maakonnasiseselt kaugemates piirkondades mõjutab nõudlust aga eelkõige kohaliku keskuse jätkusuutlikkus ning ülesehitus. Piirkondades, kuhu noored elama lähevad, peab kindlasti olema kauplus, lasteaed ja kool. Loksa, Kehra, Paldiski, Kose ning ka Kuusalu puhul võib täheldada, et neisse asumeisse on jäämas pigem vanem elanikkond. Noored lahkuvad Tallinna kauguse ning pideva edasi-tagasi sõitmisega kaasnevate kulude kasvu tõttu. Väikeasumite korterite puhul võivad oluliseks ostuvõime piirajaks saada ka Tallinna tasemest kõrgemad keskküttekulud.

Uusarenduse osas on viimastel aastatel hakatud eelistama piirkondi, kus elukoha soetamisel on tegemist rohkemaga kui pelgalt elukohaga. Eelistatakse projekte, mis lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale suudavad samaaegselt pakkuda terviklikku sotsiaalmajanduslikku kui looduslähedast elukeskkonda. Uusarendusi on valdade lõikes ehitatud ennekõike Rae valda kuid lisaks ka Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Jõelähtme valda. Valdavalt jäävad Harjumaa uusarenduste pinnaühikupõhised pakkumishinnad vahemikku 1300-1900 eurot. Tarbijate huvi maakonnasiseste uusarenduse vastu on võrdlemisi kõrge, kuid piirkondlike hinnatasemete madalast seisust ei näe kinnisvaraarendajad mõtet väiksematele turgudele sisenemiseks.

Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ning tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2016. aasta III kvartali lõikes oli kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel korterite pakkumiste arvu kasv Harjumaal jäänud pidama. Nii septembris kui oktoobris langes hooajalisusest tulenevalt müügipakkumiste arv võrrelduna möödunud kuudega ligikaudu 2% kuus. Olenemata, et pakkumiste arv on aastate lõikes pidevalt kasvanud, ei ole hinnatasemete muutustes siiski olulisi langusmomente täheldada, kuid pakkumiste arvu tase on kindlasti hinnatasemete kasvu peatamas.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ja ehitusdünaamika Harjumaal

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ja ehitusdünaamika Harjumaal

 

* 2016. aasta on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Prognoosid

Sarnaselt Tallinna linnale on Harjumaal pärast 2008. aasta majanduskriisiga seotud sündmusi eluotstarbeliste kinnisvarade hinnad olnud alates 2009. aasta teisest poolest pidevas kasvutempos. Käesolevaks ajaks on aga Tallinna ning selle lähipiirkondade hinnatasemed jõudnud taas aastataguste tippatasemeteni. Pakkumiste kõrge arvu ning sellest tuleneva konkurentsi tõttu on hinnatasemete kasv mitmetes Tallinna lähedastes piirkondades aeglustunud ega oma hetkelistes turutingimustes enam märkimisväärset kasvuruumi. Tallinna väliselt on Harjumaal korterite hinnad võrreldes Tallinnaga kasvanud küll oluliselt vähemal määral, kuid kinnisvaraturu elavnemine on olnud sarnane terves maakonnas.

Tallinna linnas on lähitulevikus põhiprobleemiks saamas ennekõike kõrge uusarenduste hulk ning nende pakkumiste arv. Harjumaal kui hajaasustusliku piirkonnana on aga uusarenduste osakaal kogu korteriturust marginaalne, mistõttu Harjumaa väikelinnades ning valdades püsivad hinnatasemed stabiilsed ega reageeri koheselt Tallinna linna korterituru tehingu- ning hinnadünaamikas toimuvatele võimalikele muutustele. Seniks, kuni Harjumaa elanikkonna sissetulekud ning üldine heaolutase on kasvamas, töötus on madal ning kommertspangad on madalate intresside keskkonnas eluasemelaene endiselt väljastamas, ei ole Harjumaa korteriturul lähiajal oodata märkimisväärseid muutusi.

Uus Maa turuülevaade 10-2016

14.11.2016

Eesti

Tehinguaktiivsus oktoobris langes, mis on erandlik, kuna varasematel aastatel on see võrreldes septembriga kasvanud. Kindlasti ei tasu veel ühe kuu baasil olulisi järeldusi teha. Küll aga tasub meil hoida silmad lahti seoses poliitiliste suursündmuste ja nende võimalike tagajärgedega nii Eestis kui maailmas.

Maa-ameti andmetel toimus kogu Eestis 3873 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 9,7% septembrist (oktoobrikuu jooksul täpsustatud andmetel) vähem. Aastavõrdluses langes tehinguaktiivsus 6,2%.

Korteri ruutmeetri mediaanhind oktoobris ning muutus ühe kuuga

Allikas: Maa-amet

Tallinn

Ka Tallinnas kinnisvaratehingute hulk langes. Maa-ameti andmete kohaselt toimus 1177 ostu-müügitehingut, mis on septembrist 4,5% vähem. Aastavõrdluses langes antud näitaja 0,6%.

Korteritehingute hulk aga kasvas ning nagu juba pikemat aega, moodustavad neist uued korterid kolmandiku. Müüdi 805 korterit (septembris 787), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 1547 eurot. Võrreldes septembriga toimus 3,4% langus. Aastavõrdluses jätkus tõus ning mulluse oktoobriga võrreldes oli selleks 5,5%.

Linnaosade kaupa olid korterite keskmised mediaanhinnad ja nende liikumised järgnevad:

  • Haabersti: 1479 €/m2. Muutus võrreldes septembriga -2,8% ja aastaga +15%*.
  • Kadriorg: 2329 €/m2. Muutus võrreldes septembriga -5,1% ja aastaga +21,4%*.
  • Kalamaja: 2124 €/m2. Muutus võrreldes septembriga +4,8% ja aastaga +13,9%.
  • Kesklinn: 2119 €/m2. Muutus võrreldes septembriga +1% ja aastaga +8,6%.
  • Kristiine: 1542 €/m2. Muutus võrreldes septembriga -7,9% ja aastaga -10,8%*.
  • Lasnamäe: 1241 €/m2. Muutus võrreldes septembriga -7,5% ja aastaga +1,3%.
  • Mustamäe: 1347 €/m2. Muutus võrreldes septembriga -5% ja aastaga +0,9%.
  • Nõmme: 1639 €/m2. Muutus võrreldes septembriga -8% ja aastaga +14,1%*.
  • Pirita: 1758 €/m2. Muutus võrreldes septembriga -6,1% ja aastaga +7,9%.
  • Põhja-Tallinn: 1734 €/m2. Muutus võrreldes septembriga -1,6% ja aastaga +13,3%*.
  • Vanalinn: 2521 €/m2. Muutus võrreldes septembriga -6,4% ja aastaga -17,9%*.

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi, näiteks uusarenduste ja väikese üldpinnaga renoveeritud, kallima ruutmeetrihinnaga korterite hulk tehingute koguarvust.

Eramu- ja suvilaturg püsib vägagi stabiilsel tasemel juba pikemat aega. Oktoobris müüdi neid 28 (septembris 32) ning hoonestamata elamumaid 5 (septembris 10).

Tartu

Tartus toimus maa-ameti andmetel oktoobris 181 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis aasta lõikes on veidi alla keskmise tulemus. Võrreldes septembriga langes tehinguaktiivsus 10,8%, aastaga 2,7%.

Kortereid müüdi 143 (septembris 156), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 1176 eurot. Kui kuuga kasvas antud näitaja 2,1%, siis aastaga 6,3%.

Eramuid ja suvilaid müüdi 10 (septembris 15) ning hoonestamata elamukrunte 4.

Ida-Virumaa

Ida-Virumaal oli oktoober tehinguaktiivsuselt taas vaiksem. Maa-ameti andmetel toimus 290 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 15,2% septembrist madalam tulemus. Aastataguse ajaga võrreldes toimus aga 4,3% langus.

Tehingute hulk vähenes ka enamikel tähtsamatel maakonna korteriturgudel. Narvas müüdi 61 korterit (septembris 68), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 424 eurot. Kui kuuga langes hinnatase 1,9%, siis aastaga 0,5%.

Kohtla-Järvel müüdi 69 korterit (septembris 65), mille ruutmeetri mediaanhinnaks tuli 72 eurot. Võrreldes septembriga kukkus hinnatase 13,1% ning aastavõrdluses 1,4%.

Jõhvis müüdi aga 18 korterit (septembris 29), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 264 eurot. Kui septembriga võrreldes langes antud näitaja 5,3%, siis aastaga kasvas see 15,8%.

Jõhvis müüdi ka 6 eramut (septembris 2), elamukrunte ei müüdud.

Pärnu

Oktoobris toimus Pärnus 96 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on aasta keskmisel tasemel. Maa-ameti andmeil langes tehinguaktiivsus kuuga 22,6% samas kui aastaga kasvas see 11,6%.

Kortereid müüdi 62 (septembris 89), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 982 eurot. Kui kuu jooksul langes pinnaühiku hind protsendi võrra, siis aastaga kasvas see 12,7%.

Eramuid müüdi 9 (septembris 8) ning hoonestamata elamumaakrunte 1 (septembris 4).

Viljandi

Viljandi kinnisvaraturul oli oktoober tehingute arvult keskmisel tasemel. Maa-ameti andmeil müüdi 29 objekti, mis on septembrist 32,6% vähem. Mulluse oktoobriga võrreldes langes tehingute hulk aga 31%.

Kortereid müüdi 15 (septembris 24), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 575 eurot. Kui septembriga võrreldes langes antud näitaja 13,1%, siis aastaga kerkis see 9,5%.

Eramuid müüdi 5 (septembris 9) ning elamukrunte 3.

Rakvere

Rakvere kinnisvaraturg on viimastel kuudel mõõdukalt aktiivne ja kerges kasvutrendis olnud. Maa-ameti andmetel toimus oktoobris 33 müügitehingut, mis on septembrist 3,1% enam. Aastavõrdluses toimus 26,9% kasv.

Kortereid müüdi 26 (septembris 25), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 478 eurot. Võrreldes septembriga langes hinnatase 23,4% ning 2015. aasta oktoobriga võrreldes protsendijagu.

Eramuid müüdi 4 (septembris 3) ning elamukrunte 1.

Kuressaare

Kuressaares toimus oktoobris 25 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis maa-ameti statistika kohaselt on 7,4% madalam tulemus. Mulluse oktoobriga võrreldes langes tehingute hulk 19,4%, kuid tuleb taas korrata, et väikestel kinnisvaraturgudel on suured protsendid kerged tulema, sest igal tehingul on suurem kaal.

Kortereid müüdi 20 (septembris 16), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 714 eurot. Võrreldes septembriga langes antud näitaja 13,3% samas kui aastaga kasvas see 4,1%.

Eramuid müüdi 3 (septembris 7) ning hoonestamata elamukrunte 2 (septembris 1).

Haapsalu

Haapsalus toimus oktoobris 28 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis viimase 12 kuu lõikes on täiesti korralik tulemus. Maa-ameti andmete kohaselt langes tehingute hulk kuuga 6,7% samas kui aastataguse ajaga võrreldes tehti 16,7% enam tehinguid.

Kortereid müüdi 20 (septembris 21), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 586 eurot. Kui kuuga tõusis antud näitaja 6,8%, siis aastaga suisa 32%.

Müüdi ka 4 eramut (septembris 3) ning 1 elamukrunt.

Tahad teada, mis toimub pealinna korteriturul?

14.11.2016

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜTaas olen kokku  pannud suure elamispindade turuülevaate. Turuülevaadet käin soovijate juures esitlemas.

Peaasjalikult Tallinna ja Harjumaa keskses elamispindade analüüsis on uuritud lähemalt, milline on tänane turuseis ja millised tegurid on meid tänasesse päeva toonud. Uurime, kas see, mis meid on siia toonud viib meid ka edasi?

Tänase päeva kõrval sisalduvad prognoosid, millised võiksid olla olulised tegurid, mis suunavad elamispindade turgu lähitulevikus. Prognoose teeb ülevaade eelolevaks pooleks-pooleteistkümneks aastaks.

NB! Turuülevaade on alalises arengus. St iga turuülevaate esitlus põhineb alati värskendatud statistiliste andmetel ja uuenenud muul infol.

Turuülevaate esitluse tellimine

Käin turuülevaadet ettevõtetes esitlemas, ülevaate esitlus võtab aega ca 1,5 tundi. Kui Teil on huvi turuülevaate tellimise vastu, kontakteeruge: Tõnu Toompark, +372 525 9703 /tonu@adaur.ee.

Alternatiivina pakun huvilistele võimalust osaleda Kinnisvarakooli turuülevaate seminaril (https://www.kinnisvarakool.ee/koolitused/kinnisvaraturu-ulevaade/), mis toimub 15/11/2016.

Seminaril vaatame 4 akadeemilise tunni kestel analoogselt elamispindade turu hetkeseisu ja tulevikuarenguid.

Seminarile Kinnisvaraturu ülevaade registreerumiseks palun kontakteeruge: Margot Toompark, +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee.

Tõnu Toompark MA
Adaur Grupp OÜ / www.adaur.ee
Kinnisvarakool OÜ / www.kinnisvarakool.ee
+372 525 9703
tonu@adaur.ee

Majanduskeskkond on endiselt ebakindel

14.11.2016

RahandusministeeriumStatistikaameti esialgne hinnang Eesti sisemajanduse koguprodukti (SKP) kasvule kolmandas kvartalis – 1,1 protsenti võrreldes eelmise aastaga – viitab ebakindla majanduskeskkonna püsimisele, kuigi kasv kiirenes teise kvartali 0,8 protsendiga võrreldes.

Palgatulu kasv aeglustus mõnevõrra, kuid ettevõtete kasumite kahanemine ilmselt jätkus. Majanduskonjunktuuri indikaatorid on viimase poole aasta jooksul liikunud siiski ülespoole nii Eestis kui Euroopa Liidus tervikuna, mis võiks anda lootust tulevikuks.

Konkreetseid andmeid kolmanda kvartali majanduskasvu kohta on esialgu vähe. Maksu- ja tolliameti andmetel on teada, et töötajate agregeeritud palgatulu kasv oli kolmandas kvartalis 5,5 protsenti, mis on veidi aeglasem kui esimese poolaasta 6,1 protsenti. Tarbija seisukohast on oluline, et kui esimesel poolaastal oli keskmise tarbimiskorvi hind aastatagusega võrreldes madalam, siis kolmandas kvartalis oli aastane hinnatõus juba 0,4 protsenti. Seega kasvas töise sissetuleku ostujõud esimesel poolaastal 6,7 protsenti, kolmandas kvartalis aga 5,1 protsenti. Keskpärases majanduskeskkonnas on ka viimane tulemus väga hea.

Kuna palgatulu kasv ületas selgelt SKP nominaalkasvu, siis pidi ettevõtete kasumite kahanemine jätkuma. Üks väheneva kasumlikkuse põhjus on elanike üha säästlikum käitumine tarbijatena. Viimased kolm aastat on inimeste tarbimiskulutuste kasv jäänud alla sissetulekute kasvule – soovitakse kulutada vähem kui teenitakse. Elanike laenujäägi kasvutempo on samas olnud aeglasem sissetulekute kasvust, ehk laenukoormuse vähendamise soov püsib. Selles olukorras on ettevõtetel raske kasvatada müügikäibeid, samas kui tööjõukulud kasvavad. Ühtlasi seletab see ka investeeringute nõrkust, kuna olemasolevast tootmispotentsiaalist piisab tagasihoidliku nõudluse rahuldamiseks.

Eesti ettevõtjate ja tarbijate kindlustunne on kevadest alates mõnevõrra paranenud ja see annab lootust majanduskasvu kiirenemiseks lähitulevikus. Paranemine on toimunud nii tööstuses, ehituses, teeninduses kui ka tarbijatel. Kaubanduses on konjunktuur püsinud vahelduva eduga kõrgel juba mõnda aega. Samas on viimase viie aasta jooksul kindlustunde paranemise perioodid vaheldunud langustega ning selgeid märke kriisijärgsest majanduse kasvutsüklist ei ole. Sarnane on olukord ka meie lähinaabritel Soomes, Lätis ja Leedus.

Rahandusministeeriumi prognoos näeb ette majanduskasvu kiirenemist, kui peaksid realiseeruma praegused väljavaated Eesti ekspordipartnerite arengus. Turujõudude mõjul ei ole see viimasel viiel aastal toimunud. Olulise erasektori investeeringute kasvu ja sedakaudu majanduskasvu kiirenemise saab kaasa tuua ilmselt vaid muutus üleilmses majanduspoliitikas.

Madis Aben, rahandusministeeriumi fiskaalpoliitika osakonna analüütik

Eesti majandusaktiivsuse tõlgendamiseks tuleb vaadata mitut näitajat

14.11.2016
  • Eesti PankMajanduse olukord pole nii kehv kui pelgalt SKP põhjal paistab, täiendav stimuleerimine võib kasu asemel kahju teha
  • Eri allikad näitavad, et kolmandas kvartalis on majandusaktiivsus suurenenud
  • Edasist majanduskasvu võib piirata ettevõtete madal investeerimismäär

Statistikaameti kiirhinnangul kasvas Eesti majandus kolmandas kvartalis aasta võrdluses 1,1% ja kvartali võrdluses 0,2%. Suurt negatiivset mõju avaldas majanduskasvule põllumajandussektori kehv saak. Teraviljatoodang vähenes senistel andmetel aasta võrdluses kolmandiku võrra. Kolmanda kvartali majandusaktiivsusele hinnangu andmiseks tasub aga vaadata mitut näitajat, mitte keskenduda pelgalt SKP-le. Majanduse täiendav stimuleerimine laenurahaga võib praeguses olukorras kaasa tuua suurema palgasurve ja ettevõtete investeeringute vähenemise.

Eri allikad näitavad, et kolmandas kvartalis on majandusaktiivsus suurenenud. Käibemaksudeklaratsioonid viitasid, et kolmandas kvartalis oli ettevõtete lisandväärtuse kasv tugev. Samuti tugevnes eeskätt põlevkivisektori toel kogu tööstussektor: töötlev tööstus, energeetika ja mäetööstus. Põlevkivisektor tugevnes osaliselt tänu ressursitasude vähenemisele. Majandusaktiivsuse suurenemisele osutavad ka ettevõtete baromeeteruuringud. Ettevõtjate hinnangud viimase kvartali toodangule paranesid sügisel järsult nii tööstus- kui ka ehitussektoris. Tegevusaladest kerkisid baromeeteruuringus esile rajatiste ehitamisega tegelevad ettevõtted. Samal ajal on seni majandusaktiivsust toetanud jaemüük püsinud tugev.

Eri kuid vaadeldes tugevnes majandusaktiivsus septembris. Kui juuli ja augusti kuine statistika andis erinevaid signaale ega osutanud majandusaktiivsuse märkimisväärsele tugevnemisele, siis septembri ja seni oktoobri kohta teada olevad näitajad olid juba märksa tugevamad. Nende andmete põhjal on veel vara öelda, kas tegemist on üldise majandusolukorra tugevnemisega või ajutise nähtusega. Ka mujal maailmas on kolmandas kvartalis täheldatud majanduse teatavat tugevnemist. Euroopas on seda seostatud ehitussektoriga, USAs oli kolmanda kvartali tugevnemise taga osaliselt põllumajandussektori eksport.

Edasist majanduskasvu võib piirata ettevõtete madal investeerimismäär. Ettevõtete investeeringute suhe SKPsse oli esimesel poolaastal samasugune nagu 2009. aastal. Sellisel tasemel investeeringud katavad küll amortisatsiooni, kuid uut majanduspotentsiaali luuakse varasemast märksa vähem. Väikese investeeringumahu taustal tõusis tööstussektori tootmisvõimsuse rakendatuse tase neljanda kvartali alguses 75%le. Ettevõtete investeeringuid ei saa täielikult asendada valitsemissektori investeeringutega. Madala investeerimismäära üks põhjus on ettevõtete vähenenud kasumlikkus. Majanduse stimuleerimine valitsuse laenurahaga võib praeguses olukorras veelgi palgasurvet suurendada ja tuua kaasa kasumite edasise vähenemise, sest stimuleerimine mõjutaks eeskätt sisenõudlusele suunatud tööjõumahukamaid harusid, kus aktiivsus juba on kõrge. Ettevõtete kasumite langus vähendaks omakorda ettevõtete investeeringuid.

Praeguse ehk neljanda kvartali majanduskasvu peaks märkimisväärselt toetama see, et tõenäoliselt varuvad inimesed enne jaanuaris toimuvat aktsiisitõusu detsembris rohkem aktsiisikaupu. Selle mõju on aga esimeses kvartalis vastasmärgiline.

Eesti Pank avaldab uue prognoosi 13. detsembril.

Kaspar Oja
Eesti Panga ökonomist

Despite meagre GDP growth, several economic indicators have improved

14.11.2016

SwedbankEconomic growth in Estonia continued to be weak in the 3Q. According to the flash estimate, Estonian economy grew 1.1% yoy and 0.2% qoq (seasonally and calendar adjusted). The GDP has increased 1.1% yoy during the first three quarters. We shall probably revise slightly down our GDP forecast made in August. 

Despite this meagre growth, industrial sector value added reached to the growth in the 3Q, after a year of decline, value added growth in manufacturing accelerated and energy production showed a robust volume growth, as well. According to the flash estimates, value added in transport and ITC sectors and in wholesale and retail trade increased. Although, private consumption is expected to slow gradually, retail trade growth is still strong. GDP growth was inhibited by the poor harvest in agricultural sector and the decrease in the number of employees in public sector that reduced value added in public administration. 

Although the foreign trade statistics and export turnover in manufacturing showed accelerated growth of export of goods, the same indicator, after certain adjustments, in GDP slowed down compared to the second quarter. The growth of import of goods decelerated, as well. 

All economic sentiment indicators have gradually improved in Estonia. The growth of corporations’ credit portfolio has accelerated this year, which refers to the improved investment activity among enterprises. Households credit portfolio and investments in dwellings have increased with the moderate pace, as well. Investment growth is restrained by government sector, who has used only a small amount of money from the EU structural funds allocated for Estonia for the period in 2014-2020. 

Many of these indicators refer to the gradual improvement of economic situation in Estonia. In addition, job vacancies have increased and nominal growth of wages is robust. 

Although we expect the deceleration of economic and import growth in Sweden, UK and Germany, the average import demand of the major export partners for Estonia is expected to improve in 2017. This is expected to offer more export possibilities for Estonian enterprises. In addition, we expect that government will increase the payments from the EU funds in next year and will contribute positively to the investment growth. Producer and export prices are increasing and this is expected to improve enterprises turnover, including export turnover. At the same time, negative risks in the global economy and trade are substantial. Estonia’s new government, currently under formation, will likely bring about changes in economic policy, but before the coalition agreement has been put in place, it’s too early to assess these impact on the Estonian economy.

Real growth of GDP, exports and industrial sector value addedEconomic Sentiment Indicators, 3m MA

Kõigile Eesti elanikele tuleb tagada soojusvarustus

11.11.2016

Majandus- ja KommunikatsiooniministeeriumKorteriühistute võlgnevuste probleemidega tegeleva töörühma töö tulemusel on Ida-Virumaa kaugküttepiirkonna soojusvarustus taastatud ning kõige külmemal ajal kellelgi kütet enam välja lülitada ei saa.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi töögrupp koostöös Justiitsministeeriumi, Eesti Maaomavalitsuste Liidu, Eesti Linnade Liidu ning Sotsiaalministeeriumi ja Rahandusministeeriumiga on edukalt lahendanud kaugkütte taastamise probleemi korterelamutes. Suvisest võlgnevusest summas 116 tuhat eurot on jäänud 1. novembri seisuga üles võlgnevus summas 13 tuhat eurot. Tänaseks on saavutatud olukord, kus ka kõige kriitilisemas piirkonnas (ehk Kohtla-Järvel) on kaugküte sisse lülitatud ja soojusvarustus on tagatud kõigis korterelamutes.

Ettevõtlusminister ütles, et töögrupi järgmine ülesanne on lahendada nende koduomanike probleemid, kes on kütte eest tasunud. „Nõuda nendelt teiste korteriomanike tasumata jäänud arvete maksmist, on ebaõiglane,“ lausus Oviir.

Minister lisas, et võlgnevuste puhul on kõige tõhusam tegeleda probleemide ennetamisega ja oluline on nende lahendamine võimalikult varajases staadiumis. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on oma tegevustega aidanud kaasa teavitades osapooli võimalustest ning kutsunud üles koostööle.

Minister Oviir märkis, et seal, kus turg ei toimi, peab kohalik omavalitsus appi tulema ja riik peab selleks looma nii õigusliku raamistiku kui ka vajadusel eraldama rahalised vahendid elamistingimuste parandamiseks.

„Rahalised vahendid on meil olemas läbi rekonstrueerimisele suunatud toetusmeetme, mida saavad taotleda nii korteriühistud kui ka kohalikud omavalitsused. Kasutusest väljalangenud elamufondi lammutamiseks saavad kohalikud omavalitsused samuti toetust,“ loetles Oviir.

Kuna soojusettevõtjatelt saadud tagasiside põhjal on selgunud, et korteriühistud maksavad reeglina kütteperioodi jooksul võlgu jäänud teenuste eest suvisel küttevälisel perioodil, on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium lisanud 13. juunil Riigikogule menetlemiseks saadetud kaugkütteseaduse muutmise seaduse eelnõusse võimaluse jagada kaugkütte müügihind kaheks komponendiks. See võimaldab hajutada küttekulusid terve kalendriaasta peale.

Praeguseks on 2010. aastal Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ettepanekul sisse viidud soojusvarustuse katkestamist puudutava seadusemuudatus, mis kaitseb elanikke kaugkütte väljalülitamise eest kõige külmemal ajal ja intensiivsemal kütteperioodil. 1. oktoobrist kuni 30. aprillini on protseduur järgmine: tarbija poolt võlateatise saamisest alates peab olema möödas 90 päeva ja soojusvarustuse katkestamise aluseks olnud asjaolud selle aja jooksul ei ole kõrvaldatud.

Üürniku taustakontroll on tavaline protseduur

11.11.2016

Arco VaraKõigi üürileandjate suurim soov on leida mõistlikud ja kohusetundlikud üürijad ning seetõttu tuleb viimastel arvestada, et nende taustaandmeid kontrollitakse, kirjutab Arco Vara nooremmaakler Triinu Tapper.

Üürniku maksejõulisusest ja elustiilist aimu saamiseks kasutatakse kõige rohkem Krediidiinfot, Facebooki ja Google otsingut. Sealt edasi vastavalt isikule näiteks äriregister jne. Kui potentsiaalne üürnik on minevikus olnud sarivõlglane või tema sotsiaalmeediapostitused kihavad vandalismist, siis on need esmased ohumärgid, millega pinna väljaüürimisel arvestada.

Siinkohal tuleb rõhutada, et selline lihtne taustakontroll ei riku potentsiaalse üürniku privaatsust. Maakler kasutab ainult avalikult kättesaadavaid andmeid.

Valel on lühikesed jalad

On olemas teatud käitumismudelid, mille järgi võib aimata, et üürnik osutub probleemseks. Ennekõike on see valetamine. Kui me potentsiaalse üürnikuga kohtume, siis räägime ära, et teeme taustakontrolli ja uurime krediidiinfot. Kui inimene sealjuures kohe oma võlgnevusi salgab, siis on see maakleri jaoks ohumärk. Seda võimendab lisaks veel maakleri mõjutamine palvetega nagu näiteks „Ei ole ju vaja sellest kõigest omanikule rääkida, kas me äkki leiaksime mõne teise lahenduse.“.

Maakler peab siiski jääma kõigi osapoolte suhtes ausaks ja õiglaseks, aga üürnik võiks olla rohkem avatud ja selgitada, miks asjalood on just nii nagu nad on, siis on hulga lihtsam üürikorterit üürnikule usaldada. Maakler on ka inimene ja mõistab, kui elus on olnud raskemaid aegu.

Probleemsed üürnikud eelistavad üürida otse omanikult

Väga tõenäoline on, et inimesed, kes ei ole tegelikult maksejõulised, otsivad rohkem niinimetatud otse omanikult kortereid, sest nii jääb suur kuluallikas maakleritasu näol ära. Samuti ei tee omanikud nii põhjalikku taustakontrolli ja maksuraskused ja muud probleemid võivad jääda kahe silma vahele. Üürileandjail puudub sageli aeg ja võimalus tegeleda suure hulga huvilistega, et nendest enda jaoks parim välja valida. Aja- ja infopuuduses otsitakse kiirelt üürnik, tihti teadmata, mis inimesega on tegu.

Maakler aga vaatab läbi kõik avalikud andmebaasid, teades kogemusest, mida otsida ja jälgida. Samuti on maakleril aega kõigi huvilistega suhelda. Üürimine on äri ja samas on kõik inimesed, kuid maakleri jaoks ei ole võrdusmärki inimese ja äri vahel. Võtame ikkagi iga klienti kui isiksust ja läheneme igale üürisoovile personaalselt.

Ettevaatust kodu müümisel järelmaksuga

11.11.2016

Arco VaraViimasel ajal võib täheldada maal ja väikeasulates trendi, kus kinnisvara soetatakse otse müüjalt järelmaksuga. Enim on tegu maamajadega, aga esineb ka tühjaks jäänud korteritega tehinguid, kirjutab Arco Vara maakler Ave Kuut.

Paraku kätkeb taoline järelmaksuga kinnistute müümine mitmeid ohte. Valdav enamus müüjaid on pensionärid, kel puuduvad teadmised kinnisvaraturust ja kes väga kergeusklikult usaldavad ostjaid. Müüjad ei mõista, et ostjad soovivad neilt kinnisvara osta järelmaksuga, kuna neil puudub võimalus saada ametlikult laenu. See fakt peaks aga müüjad muutma ettevaatlikuks ja sundima probleemide ennetamiseks pöörduma maakleri, juristi või notari poole.

Notarid selgitavad müüjale väga põhjalikult riske, mis on seotud kinnisvaratehingutega ja see on põhjuseks, miks järelmaksuga ostja notarisse tehingut kinnitama ei torma. Pigem püütakse müüjale mulje jätta, et notariaalse lepingu sõlmimine on tülikas ning kallis. Inimene, kes soovib väga, et maja või korter tühjalt ei seisaks ja võimalik oleks ka igakuist lisatulu teenida, jääb tihti kõigega nõusse, peaasi, et ostja kuhugi ei kaoks. Kahjuks on tulemuseks sageli tõsiasi, et ostja mõne aja pärast kaob ja kokkuleppest kinni ei pea.

Kurb näide otse elust

Toon lihtsa näite elust enesest, kus tore ja heatahtlik memmeke, kel majapidamine üle jõu käis, usaldas oma maja noore pere hoolde, kes kolme lapsega majja sisse kolis. Ostu-müügi kohta ei koostatud mingisugust paberit, sõlmiti suusõnaline kokkulepe, et müügihind on 10 000 eurot ja igakuine makse 350 eurot kuus.

Lisaks vahetab uus peremees katuse ja toob majja sisse kanalisatsiooni ja vee ning seda nii-öelda tagatiseks – juhul kui ostjad mingi aja pärast maja ostust loobuma peaks, saaks vanainimene igakuisele tasule kompensatsiooniks ka maja parendused. Tehingu tegelik tulemus oli see, et pere elas majas ühe talve, kütteks kasutati maja välisvoodrit ja hoone seisukord oli pärast puukostjaid katastroofiline.

Järelmaksuga ostjate tausta on selliste probleemide vältimiseks vaja kohe kindlasti kontrollida. Oluline on välja selgitada, miks ei kasutata ostu finantseerimiseks finantsasutuste teenuseid. Täna on enamus panku valmis laenu väljastama ja näiteks Kredex rahastab ka maakohtades majade renoveerimist.

Notariaalne leping hoiab halvema eemal

Kui müüja kinnisvara soetab järelmaksuga mõni naaber või pereliige, keda hästi tuntakse, siis võib olla selline omavaheline kokkulepe õigustatud ja probleeme kerkib tõenäoliselt üles palju vähem. Kuid ka selliste tehingute puhul on siiski soovitav see vormistada notariaalselt. Nii on kaitstud tehingu mõlemad pooled. Kuigi omanikuvahetus toimub alles siis, kui kogu kokkulepitud summa on tasutud, tehakse kinnistusraamatusse märge lepingu kohta ja omanik ei saa tehingut sõlmida kolmandate osapooltega.

Kinnisvara müüja peab ka mõistma, et kui on valduse kasutamise õiguse ostjale üle andnud, siis tekivad valduse kasutajal omad õigused ja seadus näeb just teda nõrgema poolena ning kaitseb tema huve. Sellegi pärast on soovitav kokkulepped vormistada notariaalselt ja fikseerida, millised õigused on müüjal ja millised kohustused ostjal ja kes tagab, et mõlema poole huvid oleks parimal viisil kaitstud.

Seadus ei keela järelmaksuga vara võõrandamist. Siiski tasub ennetada hilisemaid probleeme ja küsida enne nõu kinnivaramaaklerilt, juristilt või notarilt. Iga tehing tuleks vormistada notariaalselt tagamaks mõlema osapoole õigused. Lepingusse märkida ka lepingu taganemisega kaasnevad kohustused.

III kvartalis kasvas majandus 1,1%

11.11.2016

StatistikaametEsialgsetel andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2016. aasta III kvartalis võrreldes eelmise aasta III kvartaliga 1,1%, teatab Statistikaamet.

Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP kasvas II kvartaliga võrreldes 0,2% ja 2015. aasta III kvartaliga võrreldes 1,3%.

Neto-tootemaksud mõjutasid SKP reaalkasvu positiivselt. Kuigi jooksevhindades vähenes alkoholiaktsiiside laekumine, suurenes eelmise aasta III kvartaliga võrreldes nii käibemaksu kui ka ülejäänud aktsiiside laekumine.

Pärast langust eelmises neljas kvartalis kasvas tööstussektoris loodud lisandväärtus üle 4%. Kõige kiirem oli kasv energiatootmises. Hinnamõjusid arvesse võttes suurenesid III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga nii kaupade välja- kui ka sissevedu. Enim mõjutas kaupade väljavedu elektroonika- ja elektrikaupade ekspordi suurenemine.

SKP, kaupade ekspordi ja tööstussektori lisandväärtuse reaalkasv võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga

Tööstussektorisse kuuluvad mäetööstuse, töötleva tööstuse, elektrienergia-, gaasi- ja veevarustuse ning ehituse tegevusala.

Majanduskasvu esialgne hinnang arvutatakse ainult tootmise meetodil. Arvutuste aluseks on Maksu- ja Tolliameti käibedeklaratsioonide info ja hinnangu koostamise hetkeks laekunud Statistikaameti erinevate statistikatööde andmed. Seetõttu võib esialgne hinnang erineda SKP täpsustatud näitajast, mis koostatakse vastava kvartali andmete põhjal tarbimise, tootmise ja sissetulekute meetodil.

Alates 2017. aastast avaldab Statistikaamet kvartaalse SKP täpsustatud näitajad 10 päeva varem ning SKP kiirhinnangut enam ei avaldata. Täpsem info on kättesaadav Statistikaameti veebilehel.

2016. aasta III kvartali täpsustatud SKP avaldab Statistikaamet 9. detsembril.

Statistikatöö „Rahvamajanduse arvepidamine“ avaliku huvi peamine esindaja on Rahandusministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet seda statistikatööd teeb.

Tartu müüb elamumaad

11.11.2016

TartuVolikogu andis linnavalitsusele loa müüa mitmed Tartu linna omandis olevad kinnistud, millest suurem osa on praegune või perspektiivne elamumaa.

Ujula tänaval Lodjakoja naabruses müüakse ligikaudu 8000 ruutmeetrit elamumaad, millest vastavalt 2010. aasta juunis kehtestatud detailplaneeringule moodustatakse viis krunti, kuhu võib rajada kuni kahekorruselisi korterelamuid.

Müüki pannakse ka kaks ligi 800 ruutmeetri suurust krunti Mäe tänaval (Mäe tn 11 ja 13) ning 1460ruutmeetrine kinnistu Fortuuna tn 19.

Samuti on plaanis müüa praegu transpordimaa sihtotstarbega A. H. Tammsaare tn 6a (1664 ruutmeetrit) ja Veski tn 11a (507 ruutmeetrit) kinnistu. Linna üldplaneeringu järgi asuvad need krundid elamumaa juhtfunktsiooniga alal ning nende kasutusotstarve on kavas muuta elamumaaks.

Linn ise nimetatud maadel ehitustegevust ei kavanda ning soovib nende müügiga elavdada elamuehitust Tartus.

Lisaks elamumaadele läheb tänase otsusega müüki ka 18,5 tuhande ruutmeetri suurune toomismaa kinnistu Kaupmehe tn 7.

Kinnistud müüakse enampakkumise korras.

22/11/2016 toimub koolitus “Kinnisvaratehingute maksustamine”

11.11.2016

Maret Hallikma22/11/2016 toimub Kinnisvarakoolis koolitus Kinnisvaratehingute maksustamine. Koolituse lektor on advokaadibüroo Primus vandeadvokaat Maret Hallikma.

Koolituse “Kinnisvaratehingute maksustamine” eesmärk on selgitada ja tutvustada kinnisvarasektori töötajatele Eesti maksuseadusest lähtuvaid kohustusi ja võimalusi.

Koolitusel osaleja saab põhjaliku ja praktilise ülevaate maksukohustustest, millega peaks arvestama iga kinnisvara omanik, arendaja ja kinnisvaratehingutega kokku puutuvad spetsialistid.

Koolitus Kinnisvaratehingute maksustamine toimub teisipäeval 22/11/2016 kell 10:00-13:15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

KV.EE: Pakkumiste nappus viib kesklinna korterite hinnad tõusule

11.11.2016

Kinnisvaraportaal KV.EETallinna Kesklinna korteripakkumiste languse taga on kasvas tehingute arv. See on viinud Tallinna kesklinna korterite nii tehingu- kui pakkumishinnad mõõdukasse viieprotsendilisse tõusu, analüüsib kinnisvaraturul toimuvat portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

Tallinna kesklinnas tehakse traditsiooniliselt ligi viiendik Tallinna korteritehingutest. Kesklinna korteritehingute taga on viimastel aastatel paljus olnud uusarendused, mida on kesklinnas proportsionaalselt enam kui teistes Tallinna linnaosades. 2016 III kvartalis tehti Tallinna kesklinnas maa-ameti andmetel 511 korteritehingut, mis on eelmisest aastast 5% enam.

„Ehitusloa saamise protsess on Tallinnas viimase aja jooksul läinud keerukamaks ja ajamahukamaks. Seetõttu on kesklinna uute arendusprojektide lisandumine vähenenud. See omakorda on viinud tehingute arvu vähenemisele. Viimases kvartalis Tallinna kesklinna korteritehingute arv aastataguse ajaga võrreldes kasvas. See aga on esimene tõusunumber peale eelnenud kolme kvartali pikkust tehingute arvu langust,“ tõi välja Tarvo Teslon.

Pakkumiste arvu vähenemise trendi näitab ka portaali KV.EE statistika. Alates 2016. aasta algusest on korterite müügipakkumiste arv Tallinna kesklinnas järjepidevalt vähenenud. Oktoobris oli päeva keskmisena portaalis KV.EE 1668 kesklinna korteri müügipakkumist.

„Veel kevadel oli Tallinna kesklinna korteripakkumiste arv 1800-1900 vahel. Pakkumiste vähenemine viib konkurentsi leevenemisele. See omakorda annab võimaluse kinnisvaramüüjatel kaaluda hindade kergitamist. Viimaste kuude jooksul on korteripakkumiste ja -tehingute hinnad küll enam-vähem paigal püsinud, kuid aastatagusest on kesklinna nii pakkumis- kui tehinguhinnad 5% kõrgemal,“ võttis Tarvo Teslon numbrid kokku.

Hindade ja pakkumiste ning tehingute arvu prognoosimisel tuleb arvesse võtta, et üldine korteritehingute arv Tallinnas on kõrgel.

„Tallinna suur tehingute arv näitab, et ostjad otsivad aktiivselt sobilikke pakkumisi. Korterite müügipakkumiste vähenemine survestab hindu pigem tõususuunas. Tegelikult on näha, et siin-seal on arendajad juba asunud hinnakirju ülespoole korrigeerima,“ tegi Tarvo Teslon kokkuvõtte.

Kinnisvaraportaali KV.EE haldab AllePal OÜ. Samasse gruppi kuulub veel Eestis tegutsev portaal Osta.ee.

1 2 3 … 962 963 964 … 1,574 1,575 1,576