Interneti laienemine muudab maakleri tööülesandeid

Info vahendajaks olnud maakler muutub tulevikus peamiselt kliendinõustajaks

Nagu kogu maailma majanduse arengut, mõjutab interneti üha laialdasem levik koos tehnoloogiliste võimaluste avardumisega märgatavalt ka kinnisvaraturgu. Selle taustal on maakleri infovahendaja roll kinnisvaraturul üha rohkem muutmas nõustaja rolliks.

Võiks ju arvata, et vajadus kinnisvaramaakleri elukutse järele kaob peatselt, sest informatsioon kinnisvara müügiobjektide ja tehingu protsessi kohta on huvilistele internetist üha lihtsamalt ja paremini kättesaadav. See lahend eeldaks, et maakler on vaid infosõlm, kes kogub kokku andmed turul müügil olevate objektide kohta ja pakub neid tema poole pöörduvatele ostuhuvilistele.

Ainult infopunktina töötavaid maaklereid on Eestis hulgi ja nende amet on tõepoolest hukule määratud. Siiski ei maksa veel kogu kinnisvaramaaklerlust enneaegselt leinama hakata.

Maaklerite tegevus peab astuma ja ongi juba astumas uuele kvalitatiivsele tasemele. Maaklerid peavad omandama uued oskused ning hakkama täitma uusi ülesandeid, mida osad neist on mingil määral juba ka teinud.

Lisaks info kogumisele peab uue ajastu maakler olema mitte müügimees, vaid pigem konsultant. Konsultandist maakleri eesmärk on leida võimalikke kinnisvara müügivõimaluste seast soodsaim – see tähendab piisavalt odavalt ja kiiresti. Maakler peab aitama ostjat laialdaste rahastamisvõimaluste seas orienteerumisel. Praegu peab aga kurvastusega tõdema, et iga maakler ei suuda selgitadagi, mis vahe on laenul ja liisingul.

Tuleviku maakleri üks oluline funktsioon on ka tehingu lõpuleviimise toetamine. Selle jaoks on vaja hankida omandiõiguse edasiandmiseks vajalikke tõendeid, tellida laenu taotlemiseks kinnisvara hindamisakte, eriti tähtis on aga korrektne ning oskuslikult koostatud ostu-müügileping.

Maakler peab lisaks pakkumiste ja päringute kogujaks ning edastajaks olemisele teadma olemasolevatest ja kavandatavatest planeeringutest, et mitte müüa suvemaja tuleviku tööstuskeskusesse; omama korralikku ülevaadet turuolukorrast, et osata õigel ajal soovitada kinnisvara ostu või müüki.

Kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jääb alati tehingu oluliseks osaks hinnaläbirääkimine. Selleks on vaja spetsialisti, kes suudab näha olulisi nüansse, mis ilmnevad vaid kinnisvara puhul.

Maakleri tegevust ei saa kunagi täielikult asendada elektrooniliste kanalitega. Isegi tehnoloogia jõudmine tasemele, kus väljavalitud müügipakkumisi saab vaadata on-line videona, jääb oma silm ikkagi kuningaks. Selleks, et teha valik kümnete pakkumiste ja pakkujate seast, on hea omada kõrval kinnisvaraspetsialisti – kedagi, kes on usaldusväärne abimees kliendi elu tõenäoliselt kõige suurema tehingu sooritamisel, millega eksimine annaks rahakotis tunda aastaid või koguni aastakümneid.

Artikkel on avaldatud 31.05.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=67907

Interneti laienemine muudab maakleri tööülesandeid

Info vahendajaks olnud maakler muutub tulevikus peamiselt kliendinõustajaks

Nagu kogu maailma majanduse arengut, mõjutab interneti üha laialdasem levik koos tehnoloogiliste võimaluste avardumisega märgatavalt ka kinnisvaraturgu. Selle taustal on maakleri infovahendaja roll kinnisvaraturul üha rohkem muutmas nõustaja rolliks.

Võiks ju arvata, et vajadus kinnisvaramaakleri elukutse järele kaob peatselt, sest informatsioon kinnisvara müügiobjektide ja tehingu protsessi kohta on huvilistele internetist üha lihtsamalt ja paremini kättesaadav. See lahend eeldaks, et maakler on vaid infosõlm, kes kogub kokku andmed turul müügil olevate objektide kohta ja pakub neid tema poole pöörduvatele ostuhuvilistele.

Ainult infopunktina töötavaid maaklereid on Eestis hulgi ja nende amet on tõepoolest hukule määratud. Siiski ei maksa veel kogu kinnisvaramaaklerlust enneaegselt leinama hakata.

Maaklerite tegevus peab astuma ja ongi juba astumas uuele kvalitatiivsele tasemele. Maaklerid peavad omandama uued oskused ning hakkama täitma uusi ülesandeid, mida osad neist on mingil määral juba ka teinud.

Lisaks info kogumisele peab uue ajastu maakler olema mitte müügimees, vaid pigem konsultant. Konsultandist maakleri eesmärk on leida võimalikke kinnisvara müügivõimaluste seast soodsaim – see tähendab piisavalt odavalt ja kiiresti. Maakler peab aitama ostjat laialdaste rahastamisvõimaluste seas orienteerumisel. Praegu peab aga kurvastusega tõdema, et iga maakler ei suuda selgitadagi, mis vahe on laenul ja liisingul.

Tuleviku maakleri üks oluline funktsioon on ka tehingu lõpuleviimise toetamine. Selle jaoks on vaja hankida omandiõiguse edasiandmiseks vajalikke tõendeid, tellida laenu taotlemiseks kinnisvara hindamisakte, eriti tähtis on aga korrektne ning oskuslikult koostatud ostu-müügileping.

Maakler peab lisaks pakkumiste ja päringute kogujaks ning edastajaks olemisele teadma olemasolevatest ja kavandatavatest planeeringutest, et mitte müüa suvemaja tuleviku tööstuskeskusesse; omama korralikku ülevaadet turuolukorrast, et osata õigel ajal soovitada kinnisvara ostu või müüki.

Kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jääb alati tehingu oluliseks osaks hinnaläbirääkimine. Selleks on vaja spetsialisti, kes suudab näha olulisi nüansse, mis ilmnevad vaid kinnisvara puhul.

Maakleri tegevust ei saa kunagi täielikult asendada elektrooniliste kanalitega. Isegi tehnoloogia jõudmine tasemele, kus väljavalitud müügipakkumisi saab vaadata on-line videona, jääb oma silm ikkagi kuningaks. Selleks, et teha valik kümnete pakkumiste ja pakkujate seast, on hea omada kõrval kinnisvaraspetsialisti – kedagi, kes on usaldusväärne abimees kliendi elu tõenäoliselt kõige suurema tehingu sooritamisel, millega eksimine annaks rahakotis tunda aastaid või koguni aastakümneid.

Artikkel on avaldatud 31.05.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=67907

Pealinna korteribörs vindumas

Tallinna linnavaraameti linnavara registri osakonna juhataja Tiina Sori tunnistab, et aasta tagasi loodud pealinna korterite andmekogu ei ole linnarahva seas olulist kasutamist leidnud. Oma soovi kas korteri ostmise, müümise, üürimise või vahetamise kohta on esitanud kokku vaid umbes kuuskümmend inimest.

Tallinna linnal on kaks korterite andmebaasi. Üks, mis sisaldab vabu munitsipaaleluruume, millest lõviosa on kasutamiskõlbmatud, on saadaval internetis. Teise, 1999. aastal loodud andmekogu koostavad linnaosavalitsused elanike avalduste põhjal, kes soovivad oma korterit müüa, osta uut, vahetada vana korterit uuema vastu või üürida elamispinda. Selleks, et linnaosavalitsustes peetavast nimekirjast inimest huvitavaid andmeid saada, tuleb täita avaldus ja registreeruda, millele enamik korteriotsijaid kuulutuselehtede sirvimist eelistab.

Pealinn kutsus korterite vahendamise andmebaasi idee ellu ennekõike eakamate ja mõnevõrra saamatumate inimeste huvides, kes omal käel eluruumi otsides hätta jäävad või kellel pole raha kinnisvaramaakleri palkamiseks. “Linn ei ole seda mõelnud nii, et meie ametnikud kõik tehingud lõpuni viivad,” selgitab Sori. “Meie ülesanne piirdub inimest huvitavate kontaktandmete vahendamisega.”

Tiina Sori jutust ilmneb, et aasta eest andmebaasi jaoks arvutiprogramme tellides pingutas linn mõnevõrra üle, muutes süsteemi keerukamaks kui tarvis, mistõttu see nüüd kasutajaid sageli tehniliselt alt veab.

Haabersti linnaosavalitsuse elanike registri osakonna juhataja Esta Press kurdab, et andmebaasi tarkvara ei tööta ja on väheste andmete jaoks ülemäära keeruline, pealegi kipuvad erinevate linnajagude andmed internetipõhises süsteemis sassi minema. “Eelmise aasta oktoobrikuust alates on meil registreerunud vaid paarkümmend inimest,” ütleb Press. “Ma ei näe sellisel andmekogul vähimatki vajadust, sest korteriotsijad saavad palju rohkem infot näiteks kuulutuselehtedest.”

Ka kinnisvarafirmad hindavad Tallinna püüdlusi korteribörsi luua mõttetuiks, sest aasta jooksul ei ole linn suutnud andmekogu elanikele atraktiivseks muuta.

RIME Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark nendib, et tegemist oli juba eos surnud ettevõtmisega, sest sisuliselt kopeerib linnavalitsuse andmebaas kuulutuselehti. “See on poolik ja segane teenus, sest inimesele antakse kontrollimata info, mille alusel ta peab omal käel edasi tegutsema,” märgib Toompark.

Korterite andmebaasi tarkvara linna arvutitesse installeerinud OÜ Interpluss projektijuht Margus Käosaar kinnitab, et viimased probleemid programmiga olid veebruaris, kui firma seda ametnikele mõnevõrra käepärasemaks kohendas.

Viidates riigihankelepingu konfidentsiaalsusele ei soostunud Sori korterite andmekogu loomisega kaasnenud kulutuste täpset suurust avaldama, kuid väitis, et tegu polnud sadade tuhandete kroonidega.

“Linn sai andmekogude käivitamiseks vajaliku arvutitarkvara vähempakkumise korras, kusjuures võimalikult madal hind oli tähtsaim argument,” märkis Sori.

Tallinna linnavalitsuse korterite andmebaasid

– linnaosade andmekogu
– registreeritud umbes 60 avaldust korterite ostu, müügi, vahetuse ja üürimise kohta
– sisaldab pakutava või soovitava eluruumi iseloomustust, hinda, omaniku kontaktandmeid
– linnaosa töötaja annab huvilisele pärast avalduse esitamist väljatrüki teda huvitavatest korteritest
– internetis
– sisaldab andmeid kokku 363 asustamata munitsipaaleluruumi kohta
– valdav osa korteritest vajavad vähemalt sanitaarremonti
– umbes pooled korterid ei kuulu erastamisele (nt Mustamäe linnaosa ühiselamutoad)
– kõige viletsamas seisus on Põhja-Tallinna paarsada asustamata eluruumi, millest enamik on hinnatud vähe-elamiskõlblikuks.
Allikas: www.tallinn.ee, linnavaraosakond

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 29.05.2000 väljaandes Äripäev –

Üürniku ja omaniku ühishuvid

Taas on tihedamalt omanike poolselt tõstatatud üüripiirmäärade suurendamise või siis hoopis kaotamise küsimus. Vastuseisuna nõuavad “sundüürnikud” piirmäärade säilitamist, kuna nende arvates ei ole madalakvaliteedilised korterid isegi praegust üürihinda väärt.

Kas huvides on vastuolu?

Esmapilgul võib paista, et üürnike ja omanike huvid käivad teineteisele risti vastu ning kompromissi leidmine on võimatu. Pisut sügavamalt teemasse süüvides võib leida siiski ka ühiseid huvisid, mis aitavad olukorra viia staadiumisse, kust mõlemad osapooled väljuvad võitjatena.

Nii üürnik kui ka omanik on mõlemad eluliselt huvitatud, et elamu oleks igati korras ja elamiskõlbulik. Üürniku vaatevinklist tähendab see heatasemelisi elamistingimusi, omaniku poolt vaadatuna üüritulu ja elamu turuväärtuse säilimist/suurenemist.

Selge on see, et investeeringuteta tagastatud majad elamiskõlbulikuna ei säili. Konkreetse elamu säilumiseks vajalikud kulutused peab katma sama maja üüritulu. Vastasel puhul on tegemist selgelt kahjumiga töötamisega ja seetõttu pole ime, et omanikul puudub huvi investeeringuteks.

Olukorda, kus enamus piirmäära rakendavatest üürimajadest kannab kahjumit võib sisuliselt võrrelda olukorraga, kus riik on sotsiaalabi andmise delegeerinud majaomanikele – seda aga viimaste tahte vastaselt. Nii on riigi sunnimehhanismi abil mõlemad osapooled võitjate asemel hoopis kaotajateks tehtud.

Üürihind ei tõuse lakke

Kuna üürnike kadumisega kaob ka üüritulu, kuid alles jäävad püsikulud kütmisele ja heakorrale, siis on selge, et omanikul puudub võimalus üüri tõstmiseks sellisele summale, mis sunnib üürnikud lahkuma. Nii on taevasse tõstetavatest üüridest rääkimine meelevaldne liialdus, milleks reaalses elus alus puudub.

Praegused üüripiirmäärad ei suuda aga katta vajalikke kulutusi. Kaheksakroonise ruutmeetritasuga või üle värvida postkastid ja tänava puhtaks puhkida, kuid uuest ja vettpidavast katusest unistamine on juba ilmne utoopia.

Üüripiirmäärade rakendamise jätkumisel endisel tasemel laguneb olemasolev elamufond edasi kui samal ajal räägitakse renoveerimisest tunduvalt kallimate uuselamurajoonide ehitamisest.

Normaalse üürituru toimimisel on üürilepingutega kaetud maja turuväärtus alati suurem kui tühja maja puhul – tuleb ju ostjal hakata tegelema üürnike leidmisega. Praeguse üüripiirmäärade rakendamise poliitika juures on aga asjad vastupidised. Üürilepingute olemasolu alandab hoone väärtust märgatavalt.

Üüriturulegi võib üle kanda kinnisvara ostu-müügiturul juba ammu toimunud diferentseerumise staadiumi. Üürimäärade vabanedes või kadudes suurenevad üürid paremas asukohas ja heatasemelistes majades. Alanevad üürimäärad aga kehvema kvaliteediga hoonetes ja piirkondades.

Üüripiirmäärade kaotamine aitab leida õiged ja õiglased üürihinnad elamutes ja seeläbi minimeerida vastuolud üürnike ja omanike vahel, millest seadusandluse abil võitu ei ole suudetud saada.

Maakleri asemel konsultant

Nagu kogu maailma majanduse arengut, mõjutab Interneti üha laialdasem levik koostöös tehnoloogiliste võimaluste avardumisega märgataval määral ka kinnisvaraturgu.

Kas maaklerlus kaob?

Nii võib lõppematute e-kommertsi ülistuslaulude taustal arvata, et peatselt kaotab kinnisvaramaakleri elukutse oma funktsiooni, kuna informatsioon kinnisvara müügiobjektide, kui ka tehingu protsessi kohta, on huvilistele üha lihtsamalt kättesaadav.

Kinnisvaravahenduse täielikult elektroonseks muutumise käsitlus eeldab varjatult, et maakler on vaid infosõlm, kes kogub kokku andmed turul müügil olevate objektide kohta ja pakub neid tema poole pöörduvatele ostuhuvilistele. Sellega maakleri tegevus nagu piirdukski.

Ainult infopunktina töötavaid maaklereid on Eestis kuhjaga ja tõesti – saab väita, et nende amet on hukule määratud. Siiski ei maksa veel kogu kinnisvaramaaklerlust enneaegselt leinama hakata.

Pürgimine uuele tasemele

Maaklerlus peab astuma ja on juba astumas uuele kvalitatiivsele tasemele, kus maakleri elukutse omandab uued tegevused, mis mingil moel on tegelikult kogu aeg sellega kaasas käinud.

Lisaks info kogumisele peab uue aja maakler olema mitte müügimees, vaid pigem konsultant. Konsultandist maakleri eesmärk on leida, kuidas sadade võimalikke turunduskanalite abil müüa kinnisvara kõige efektiivsemalt, st. piisavalt odavalt ja piisavalt kiiresti.

Ostjat peab maakler aitama orienteeruda laienevate finantseerimisvõimaluste paketi seas. Praegugi peab kurvastusega tõdema, et iga maakler ei suuda selgitada, mis vahe on laenul ja liisingul.

Ülimalt oluline funktsioon tuleviku maakleril on tehingu lõpetamise toetamine. Selle jaoks on vaja kokku korjata kõiksugu tõendid, mis on vajalikud omandiõiguse edasi andmiseks, kinnisvara vajab finantseerimise tagamiseks hindamisakti, vaja on vettpidavat ostu-müügilepingut…

Maakler peab lisaks pakkumiste ja päringute kogujaks ja edastajaks olemisele teadma olemasolevatest ja kavandatavatest planeeringutest, et mitte müüa suvemaja tuleviku tööstuskeskmesse. Peab omama ülevaadet turutrendidest, et soovitada müüa või osta õigetes turukonjunktuuri tingimustes.

Kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jäävad alati tehingu oluliseks osaks hinnaläbirääkimised. Selle jaoks on vaja spetsialisti, kes suudab näha olulisi nüansse, mis ilmnevad vaid kinnisvara puhul.

Oma silm jääb kuningaks

Maaklerlus ei saa muutuda kunagi 100% elektroonseid kanaleid kasutavaks. Isegi tehnoloogia jõudmine tasemele, kus kümneid väljavalitud müügipakkumisi saab vaadata on-line videona, jääb oma silm ikkagi kuningaks.

Selleks, et teha valik tuhandete pakkumiste ja pakkujate seast, on hea omada kõrval kinnisvaraspetsialisti – kedagi, kes on usaldusväärne abimees kliendi elu tõenäoliselt kõige suurema tehingu sooritamisel, millega eksimine annaks tunda pettasaanu rahakotis aastaid või koguni aastakümneid.

Клиент всё больше тянется к маклеру

Решив купить или продать недвижимость, люди оказываются перед выбором: действовать самостоятельно или же обратиться в бюро недвижимости.

Тыну Тоомпарк, аналитик Rime Kinnisvara, говорит, что и сегодня многие в Эстонии предпочитают действовать сами. Причин такого поведения две. Первая – мнение, что если действовать самостоятельно, то меньше опасность оказаться обманутым. Вторая, убеждение, что таким образом можно сэкономить.

Многие рассуждают так, что маклер или фирма недвижимости возьмут со сделки свой процент, а если вести дело самому, то эти деньги останутся самому себе.

Клиенты начинают ценить профессионалов
Однако в последнее время ситуация меняется, и к посредничеству маклеров люди прибегают всё чаще. Директор OU Mendelsoni Elamispinnad Пилле-Трийн Урб говорит, что всё больше людей начинает понимать, сколько опасностей ждёт участника сделки с недвижимостью в случае, если что-то будет сделано неверно, а поэтому многие согласны заплатить даже чуть побольше, лишь бы услуга была профессиональной.

Выбирая посредника по недвижимости, полезно узнать, является ли он членом Союза фирм недвижимости Эстонии.

80% действует самостоятельно
Несмотря на то, что к услугам маклеров стали обращаться чаще, всё-таки превалируют сделки, заключаемые самостоятельно. По оценке Тыну Тоомпарка, 80% объектов недвижимости переходят в Эстонии непосредственно из рук одного собственника другому, и лишь 20% сделок заключается при посредничестве бюро недвижимости.

Для сравнения, в Финляндии соотношение такое же (80:20), но только в обратную сторону. Там напрямую заключается только 20% сделок.

Пилле-Трийн Урб полагает, что в Таллинне картина несколько иная, чем в целом по Эстонии. Здесь к услугам риэлтеров прибегают намного чаще, чем в других местах. Если стоимость объекта выше 200 тысяч крон, то люди, как правило, обращаются к посреднику. Но за пределами Таллинна цены на недвижимость существенно ниже, а поэтому и к маклерам там обращаются намного реже.

Довольно часто к маклеру обращается как продавец, так и покупатель. В таких случаях плата за услугу распределяется между посредниками, и для клиента дополнительного увеличения стоимости не происходит.

Сделки с недвижимостью требуют профессиональных знаний и опыта. Дома и квартиры люди покупают не каждый день, это исключительное событие, и в дело идут очень большие деньги. Любая, даже незначительная, ошибка может привести к печальным последствиям. А потому лучше заплатить профессионалу, но быть уверенным, что всё делается как надо.

Üks maakler müüb paremini kui mitu

Inimene, kes soovib oma korteri maha müüa võib mõelda, et müügiprotsessi kiirendamiseks tuleb see anda müügiks mitmele kinnisvarafirmale.

Osalt on taolises mõttekäigus ka tõetera sees. Paraku kehtib “mitme müüja” lähenemine kaupade puhul, mis ei ole turul unikaalsed. Kuivõrd iga kinnisvaraobjekt on alati teistest selgelt eristuv, siis seetõttu kehtivad kinnisvaraturul pisut teised reeglid, mida tuleks järgida.

Nii võib kinnisvaramaakler, kellele olete usaldanud oma korteri müüa, tahtmatult algavat müügiprotsessi hoopis pärssida. Kui ta teab, et sama objekti müügiga tegelevad samamoodi ka konkurendid, siis kaob kinnisvarafirmal huvi korterit reklaamida, sest kui tehingu teeb lõpuks konkureeriv maakler, siis tehtud reklaamikulutused ei kuulu hüvitamisele. Ilma reklaamita on aga kinnisvara pea võimatu müüa.

Reklaam on aga vaid üks kuluartikkel side-, kontori-, transpordi- ja muude paljude kulude seas, mida maakler kandma peab. Nii jääbki kiire müügi lootus mitme firmaga samaaegselt tegeledes täitmata ning tulemus kujuneb kliendi jaoks hoopis vastupidiseks.

Mitmetesse kätesse antud korterit hakkavad maaklerid müüma passiivselt. Igasugune aktiivne müük on kõrvale jäetud. Maaklerid ei reklaami ega kuuluta seda avalikult välja – nende jaoks on juba kõik niikuinii teadlikud. Müügitehinguni jõutakse tavapäraselt ainult siis kui kinnisvarafirmasse sattub puht juhuslikult sooviavaldus, mis vastab müüdava objekti kirjeldusele.

Mida siis teha, et müük kiirelt ja korralikult aetud saaks?

Selle jaoks tuleb müüjal leida usaldusväärne kinnisvarafirma, kes on vastava piikonna turusituatsiooni ja seal toimuvaga hästi tuttav. Seejärel tuleb maakleriga sõlmida esindusleping, mis annab maaklerile kindlustunde, et eduka tehinguni jõudmisel saab ka tema töö ja vaev tasutud. Kindluse mõttes võib lepingu sõlmida näiteks vaid üheks kuuks. Seejärel on näha, kas maakler tegeleb tehinguni jõudmise nimel piisavalt aktiivselt.

Esinduslepingu sõlmimise järel tehakse sellele reklaami ajakirjanduses ja on-line andmebaasides, pakutakse aktiivselt nii potentsiaalsetele klientidele kui ka teiste firmade maakleritele.

Kokkuvõtteks võib öelda, et informatsioon jõuab ka ainult ühe kinnisvarafirma poole pöördumisel kõigi aktiivsete maakleriteni, kes samuti seda oma klientidele pakuvad. Samas on olemas on üks konkreetne persoon, kes on müüja ees vastutav.

Ühe vastutava maakleri puhul on kinnisvaraturul suur hulk müügiobjektiga passiivselt ning vähemalt üks aktiivne pakkuja. Nagu eespool kirjeldatud – kõigi kinnisvarafirmade poole samaväärsetel alustel pöördudes saavutab müüja suurema vaevaga peaaegu sama efekti, kuid ilma nimetatud ühe aktiivse maaklerita. Viimase puudumine võib aga müügiperioodi pikenemise tõttu valusalt kätte maksta.

Artikkel on avaldatud 19.04.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=66175

Üks maakler müüb paremini kui mitu

Korterit müüa sooviv inimene arvab tihtipeale, et mitme kinnisvarafirma teenuseid kasutades õnnestub müük kiiremini. Sellises mõttekäigus peituks tõetera siis, kui korter ei oleks unikaalne kaubaartikkel. Kuna iga kinnisvaraobjekt teistest alati selgelt eristub, siis kehtivad kinnisvaraturul pisut teised reeglid ning kirjeldatud lähenemisviis võib loodetud kasu asemel müüjale hoopis kahju tuua.

Kui kinnisvaramaakler, kellele usaldate oma korteri müügi, teab, et sama objekti müüb ka tema konkurent, väheneb tema huvi korteri reklaamimise vastu tunduvalt. Sest kui tehingu sõlmib konkureeriv maakler, jäävad tema reklaami- ning kõik teisedki kulutused hüvitamata. Reklaam on aga vaid üks kuluartikkel paljude seas, mida maakleril kanda tuleb. Lisaks sellele tuleb tal tasuda side-, kontori- ja transpordikulud.

Mitmeisse kätesse antud korterit hakkavad maaklerid müüma passiivselt. Nad ei reklaami korterit korralikult – see vähendab tunduvalt müügivõimalusi. Müügitehinguni jõutakse tavaliselt vaid siis, kui kinnisvarafirmasse satub puhtjuhuslikult sooviavaldus, mille sisu vastab müüdava objekti kirjeldusele. Nii jääbki kiire müügi lootus mitme firmaga korraga tegeldes täitmata ning tulemus kujuneb kliendile hoopis vastupidiseks.

Mida siis teha, et müük toimuks kiirelt ja korralikult?

Müüjal tuleb leida usaldusväärne kinnisvarafirma, kes on korteri asukoha kinnisvaraturu oludega hästi tuttav. Seejärel tuleb tal maakleriga sõlmida esindusleping, mis annab maaklerile kindlustunde, et eduka tegevuse tulemusel saab ta oma töö eest tasu. Kindluse mõttes võib lepingu sõlmida näiteks vaid üheks kuuks. Seejärel on näha, kas maakler tegeleb tehingu sõlmimiseks küllalt aktiivselt. Esinduslepingu sõlmimise järel pakutakse teie korterit nii potentsiaalsetele klientidele kui ka teiste firmade maakleritele. Teisisõnu jõuab informatsioon kõigi maakleriteni ka ainult ühe maakleri poole pöördumisel, kes selle info ise edastab.

Müüja ees jääb vastutavaks aga maakler, kellega müüja on lepingu sõlminud. Müüja ei pea siis ka kõigi maakleritega eraldi tegelema, sest lepingu sõlminud maakler teeb seda tema eest.

Ühe vastutava maakleri puhul tekib kinnisvaraturule hulk korterit passiivselt pakkuvaid maaklereid, kes on müüjaga seotud ühe lepingulise maakleri kaudu, ning vähemalt üks aktiivne pakkuja lepingulise maakleri näol.

Samaväärsetel alustel kõigi kinnisvarafirmade poole pöördudes saab müüja sama tulemuse palju suurema vaevaga, kuid aktiivselt ei paku tema korterit mitte keegi. See aga pikendab tunduvalt korterimüügi aega.

Artikkel on avaldatud 19.04.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=66175

Umbusk maakleri vastu väheneb

Kinnisvara ostu või müümise plaani tekkimisel seisab inimene dilemma ees, kas tegeleda tehinguni jõudmisega iseseisvalt või kaasata protsessi kinnisvarabüroo.

Rime Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargi sõnul kaldub Eesti elanik tihtipeale eelistama iseseisvat asjaajamist. “Selle põhjusteks võib pidada ajakirjandustki suurelt läbinud pettasaamise lood, kuid peamiseks põhjuseks võib siiski pidada arvamust, et iseseisva asjaajamise käigus on lootus odavamalt tehinguni jõuda,” arvab Toompark.

Paljudel inimestel on varasematel aastatel maakleritega suhtlemisest jäänud negatiivne kogemus. Nii mõnigi kord on maakler üritanud saada suurt vaheltkasu ja ise asju ajades on omaniku tulemus parem tulnud.

Viimastel aastatel on vahendajate kasutamine suurenenud. “Inimeste arusaamised on muutnud,” kinnitab OÜ Mendelsoni Elamispinnad juhataja Pille-Triin Urb. “Inimene on nõus ostetava objekti eest maksma isegi veidi kõrgemat hinda, kui ta teab, et saab seejuures professionaalse teenuse.”

Kinnisvaramaaklerit valides tasub uurida, kas maakler kuulub Kinnisvaramaaklerite Kotta või kuulub tema firma Eesti Kinnisvarafirmade Liitu. Kuulumine nendesse ühendustesse ei anna küll täielikku garantiid, kuid oht langeda pettuse ohvriks on siiski oluliselt väiksem.

Kuigi maakleri teenuste kasutajate arv suureneb, tehakse suur osa tehingutest senini vahendajat kasutamata. Tõnu Toompargi hinnangul müüakse 80% Eesti kinnisvaraobjektidest otse omanikult omanikule ja vaid 20% tehingute juurde lastakse vahendajaks kinnisvarabüroo.

Ka Soomes kehtib 80:20 reegel, kuid seda vastupidises proportsioonis. Nii käib Soomes 80% kinnisvaratehingutest kinnisvarafirmade kaasabil ja vaid 20% kõige likviidsemat kaupa liigub otsetehingutena.

Tallinnas kasutatakse maakleri teenust juba peaaegu Soome tasemel, arvab Pille-Triin Urb. Enamasti võetakse vahendaja appi juhul, kui kinnisvara väärtus ületab 200 000 krooni. Paljudes Eesti väiksemates kohtades on kinnisvara hinnad tasemel, kus maakleri kasutamine pole otstarbekas.

Üha sagedamini tuleb ette olukordi, kus nii müüja kui ka ostja kasutavad maakleri teenust. Pille-Triin Urbi sõnul läheb sellisel juhul teenustasu vahendajate vahel jagamisele, kliendi jaoks tehing kallimaks ei lähe.

Kinnisvara on lai valdkond, mis vajab professionaalset lähenemist. Kuna tegemist on alaga, millega tavapäraselt puututakse kokku vaid kord või paar kogu elu jooksul ja samas on tegemist suurte ja väga suurte rahasummadega, siis võib iga pisieksimusest tulenev kaotus osutuda niivõrd mastaapseks, et selle negatiivne tagajärg peegeldub eksinu eelarves veel aastaid, tõdeb Toompark.

Miks eelistada kinnisvarabüroo teenuseid

– tuntud firma all tegutsev maakler ei peta
– on olemas püsikliendid ja pidevad päringud uutelt klientidelt
– (on-line) andmebaaside olemasolu
– teave seadustest ja nende muudatustest
– abi kinnisvaratehingu finantseerimisel
– ülevaade turusituatsioonist, hindadest, detail- ja üldplaneeringutest, asukoha perspektiividest
– kui maakler ongi ebapädev, siis ei kaasne kohustusi kliendile
– ajaproovi läbinud korrektsed tüüplepingud
– oskus määrata kinnisvarale õige hind
– suutlikkus müüa parima hinnaga ja kiiremini
– kinnisvarafirmade tihe koostöö kiirendab müüki
– täpne teave asjaajamisest ja dokumentide ringkäigust
– lepingud, mis võimaldavad odavamat kinnisvaraobjekti reklaami
– oskusteave, kus, millal ja kuidas konkreetset objekti reklaamida
– kokkuvõttes on kinnisvarafirmade teenused odavamad kui piisavate teadmisteta iseseisvalt asju ajades
Allikas: Rime Kinnisvara

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikmed

– Kristiine Kinnisvara AS
– Arco Vara AS
– Pindi Kinnisvara AS
– Prisma Kinnisvarade AS
– Rime Kinnisvara AS
– Maa ja Talu Kinnisvababüroo
– Ober-Haus Kinnisvara As
– KVM Grupp
– Haabersti Maja OÜ
– Tõnisso – Kinnisvara Tallinn
– Tõnisso Kinnisvara AS
– Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ
– Varp AS
– Interinx OÜ
– Rei
– Rahuoja Kinnisvara Agentuur
– Ehital Kinnisvara OÜ
– Kinnisvarabüroo Laur OÜ
– Aviso Kinnisvarabüroo OÜ
– Hussari Kinnisvarabüroo OÜ
– Harjumaa Hooneinfo OÜ
– Englar Kinnisvara OÜ
– Tipoliin Kinnisvara OÜ
– Kiva AS
– Lossi Kinnisvara OÜ
Allikas: Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Artikli autor on Erik Samel. Artikkel on avaldatud 10.04.2000 väljaandes Äripäev –

Miks kinnisvarabüroo?

Kinnisvara ostu või müümise plaani tekkel seisab inimene dilemma ees, kas tegeleda tehinguni jõudmisega iseseisvalt või kaasata protsessi professionaalse partnerina ka kinnisvarabüroo.

Eesti elanik kaldub tihtipeale eelistama iseseisvat asjaajamist. Selle põhjusteks võib lugeda ajakirjandustki suurelt läbinud pettasaamise lood, kuid peamiseks põhjuseks võib siiski pidada arvamust, et iseseisva asjaajamise käigus on lootus odavamalt tehinguni jõuda.

Viimane arusaam lähtub aga nõukogudeaegsest mentaliteedist, kus igasuguses vahendustegevuses nähti kurja tonti, mille eest pidi toona saama väärilise karistuse. Tänaseks oleme paraku jõudnud turumajandusse, kus vahendajate roll on kardinaalselt muutunud.

Turumajanduses on vahendaja ülesandeks muuta tehing ostjale ja müüjale odavamaks. Vahendaja ei ole lihtsalt liigne lüli müügiahelas, vaid sõlmpunkt, mis kontsentreerib ja selekteerib turuinformatsiooni. Mitmetest ja mitmetest tehingutest koguneva teabe ning kogemuse kogunemisel on vahendaja see isik, kes suudab teha adekvaatseimaid järeldusi turutrendide ja -olukorra kohta.

Vahendaja rollist valearusaamade tõttu võib hinnanguliselt tõdeda, et 80% Eesti kinnisvaratehingutest käib otse omanikult omanikule ja vaid 20% tehingute juurde lastakse vahendajaks kinnisvarabüroo.

Ka põhjanaabritel kehtib sama 80:20 reegel, kuid seda vastupidises proportsioonis. Nii käib Soomes 80% kinnisvaratehingutest kinnisvarafirmade kaasabil ja vaid 20% kõige likviidsemat kaupa liigub otsetehingutena.

Arenenud majanduses elavad soomlased on hästi mõistnud kingsepa ja liistu põhimõtet ning ei üritagi tegeleda valdkonnaga, milles konkreetsed teadmised puuduvad.

Kinnisvara on lai valdkond, mis vajab tingimusteta professionaalset lähenemist. Kuna tegemist on valdkonnaga, millega tavapäraselt puututakse kokku vaid kord või paar kogu eluaja jooksul ja samas on tegemist suurte ja väga suurte rahasummadega, siis võib iga pisieksimusest tulenev kaotus osutuda niivõrd mastaapseks, et selle negatiivne tagajärg peegeldub eksinu eelarves veel aastaid.

Miks eelistada kinnisvarabüroode teenuseid:

– tuntud firma all tegutsev maakler ei peta;
– olemasolevad püsikliendid ja pidevad päringud uutelt klientidelt;
– (on-line) andmebaaside olemasolu;
– teave seadusandlusest ja selle muudatustest;
– abi kinnisvaratehingu finantseerimisel;
– ülevaade turusituatsioonist, hindadest, detail- ja üldplaneeringutest, asukoha perspektiividest ja prognoosidest;
– kui maakleril ongi ebapädev, siis ei kaasne kohustusi kliendile;
– ajaproovi läbinud korrektsed tüüplepingud;
– oskus määrata kinnisvarale õige hind;
– suutlikkus müüa parima hinnaga ja kiiremini;
– KVBde vaheline tihe koostöö kiirendab müüki;
– täpne teave asjaajamisest ja dokumentide ringkäigust;
– lepingud, mis võimaldavad odavamat kinnisvaraobjekti reklaami;
– oskusteave, kus, millal ja kuidas konkreetset objekti reklaamida;
– kokkuvõttes on KVB teenused odavamad kui piisavate teadmisteta iseseisvalt asju ajades.

Toetus noortele peredele, aga kuidas?

Noorperede elamurajooni projekt on üles kütnud palju kirgi.

Kes avaldab ja kirjeldab masendavaid pilte kampaania korras üles löödud üheülbastest asumitest, kus puudub vähimgi individuaalsus. Kes arutab pikalt ja laialt, et kui suure, millise kvaliteedi ja millise sanitaartehnikaga eramu saab ehitatud 400 000 krooni eest, ning kas aknast avaneb vaade naabri magamis- või elutuppa. Kes kiidab kirjeldatavaid projekte taevani lubades ise esimene rajatava elamurajooni elanik olla.

Äärmiselt positiivsena peab selle juures märkima, et on alanud arutelu Eesti elamufondi ja selle uuendamise vajaduste ja võimaluste üle. On ju eluase üks inimese põhivajadustest, ilma milleta elu meie laiuskraadidel pea võimatuks osutub.

Veelgi enam – korter või maja ei ole ainult eluase, see on ka kodu.

Kodu mõiste peidab endas palju laiemat tähendust kui vaid koht, kus ööbitakse ja omi asju tallel hoitakse.

Massilisele riigi või omavalitsuse poolsele ehitamisele võib tuua ka alternatiivseid võimalusi. Üks kindel puudujääk monotoonsete uusrajoonide juures, mis tuletavad meelde Tallinna “mägede” rajamist, on soodustusi saava sihtgrupi valikuvabaduse puudumine elukoha üle otsustamisel. Mine uude noorperede rajooni või ela endistes tingimustes edasi. Kolmandat varianti ei ole.

Kuidas toetada nii noori kui vanu?

Pakuks siinkohal välja mõned alternatiivsed võimalused eluasemeprobleemide lahendamiseks läbi diferentseeritud maksusoodustuste, intressitoetuste ja garantiifondide kaudu, mida saab pakkuda nii noortele kui vanadele.

Kokkuvõtteks on soodustused igal juhul suunatud Eesti kesise olukorra käes kannatava eluasemeinvesteeringute suurendamisele ja kvaliteetse elamispinna pakkumisele konstruktiivses era- ja avaliku sektori koostöös.

1. Üks võimalus riigil aidata inimesel uut kodu luua on rajada garantiifond, mille kaudu tagada pikaajalisi eluasemelaene ja alandada omafinantseeringu taset.

Garantiifond ei pea olema miljarditesse küündiv – jääb ju laenutagatiseks soetatav kinnisvara ja eeldatavasti suur enamus laene siiski tagastatakse probleemivabalt.

Garantiifond peab andma tagatisi ka maapiirkondadesse elamaasujatele, kelle soetatava/ehitatava kinnisvara turuväärtus ei pruugi asukohast tulenevate tegurite tõttu katta kogu vajalikku laenusummat.

See funktsioon tagatisfondi juures oleks samaaegselt ka regionaalpoliitiline hoob valitsuse käes.

2. Intressitoetus ei ole ka Eestis midagi uut.

Praegu rakendatakse seda näiteks õppelaenu juures. Miks mitte luua analoogne mehhanism ka eluasemelaenude soodustamiseks, kus riik viib intressimäära sihtgrupi jaoks turuintressist allapoole.

3. Tarbimisotsuste juures mängivad suurt rolli maksusoodustused.

Hea võimalus eluasemeinvesteeringute soodustamiseks on lisaks praegusele intresside tulumaksuvabastusele muuta tulumaksuvabaks ka eluasemelaenu põhiosa tagasimaksed.

See on instrument, mis suurendab kindlasti nii noorte kui ka vanade valmidust uue kodu soetamise üle mõtlema hakkamiseks.

4. Nii nagu laenuvõtjat, võib riik aidata ka laenuandjat.

Kindlasti ei ole toe pakkumine pangandusele küll populaarne samm, kuid siiski võib koostöös välja töötada säästu-laenuinstrumendi, mille käigus inimene teatud perioodi vältel kogub raha oma kontole. Säästmisperioodi lõpus avaneb talle võimalus saada pangast eluasemelaenu.

Taoline meetod annab pangale kindlustunde kliendi suhtes, kuna eelnevalt saab ülevaate kliendi tulude-kulude struktuurist ning seega ka laenukõlbulikkusest. Suurem kindlus peaks vähemalt teoreetiliselt alandama ka tulevast laenu intressimäära.

Riigipoolne toetus võib siinjuures väljenduda taas tulumaksuvabastusega säästetavale summale ning pärastistele laenumaksetele.

Keda toetada?

Teine küsimus eluaseme soetamise soodustamise juures on, kellele soodustusi pakkuda. Praegu on välja pakutud ainult noored pered. Miks ka mitte minna edasi nende esimeseks prioriteediks olemisega. Sama võiks paika seada ka järgmised eelistused, kelledele soodustusi pakkuda.

1. Eelistusi tuleb pakkuda tagastatud majade omanikele ja üürnikele.

Taas omanikustaatusesse tõstetud inimeste valdused on eelmise võimu perioodil reeglina kannatanud äärmiselt halvakvaliteedilise hoolduse all ning seetõttu on need majad tänasel päeval lagunemise äärel.

Samas ei luba üüri piirmäär saada ka tulu, mida elamusse investeerida, et taastada selle endisaegne kvaliteet.

Toetus üürnikule võimaldaks tal soetada oma kodu ja seeläbi anda majaomanikule võimalus saada uus üüriline, kuid nüüd juba turumajanduslikel alustel. Viimane annab ka tulubaasi investeeringute suunamiseks olemasoleva elamufondi renoveerimisse ja aitab samaaegselt lahendada sotsiaalseid probleeme omaniku-üürniku tasemel.

Tagastatud majade üürnike jaoks on küll käesoleval ajal olemas nn. EVP-laenu võimalus, mis võimaldab uut kodu soetada väga odava laenuga, kuid paraku on laenuressurss äärmiselt piiratud ja vajab seetõttu märgatavat suurendamist.

2. Kindel eelistus peab kuuluma ühistutele.

Ühistu moodustamine, mis võimaldab maja haldamisele ja hooldamisele läheneda tervikliku kontseptsiooniga, annab tunnustust elanike eneste initsiatiivist kodumaja käekäigu eest hea seista.

Teisest küljest näitab see ka riigi positiivset suhtumist ühistute moodustamisse läbi konkreetsete ja käegakatsutavate sammude.

3. Kuna olemasoleva renoveerimine on reeglina siiski uue ehitamisest odavam, siis peab ka renoveerimisse suunatud eluasemeinvesteeringutele prioriteedi andma.

Tihti on seda eelistust vaja ka seetõttu, et omanik peab renoveerima näiteks muinsuskaitse poolt kaitstavat hoonet, kus kõiksugu ettekirjutused võivad taastamise hinna päris kõrgele viia.

Laenuvõimaluste toetamise eelis koos konkreetse soodustust saava sihtgrupi määratlemisega seisneb negatiivsete mõjude puudumises erasektori arendatavatele kinnisvaraprojektidele.

Sellest märgatavat suuremat tähtsust omab soodustuse saaja valikuvabadus – ta võib oma 400 000 või 4 000 000 maksva uue kodu soetada Tallinnasse, Tartusse või Kapa-Kohilasse. Uue kodu soetaja saab valida elukoha, kus tal on olemas ka töökoht. Uus kodu võib seejuures olla nii uusehitisest ühepereelamu, kortermaja või ammuehitatud korter – igaühele vastavalt vajadustele ja võimalustele.

Eluasemeprobleemid – nii noorte kui vanade omad vajavad lahendamist. Rõõm tõdeda, et käesolevaks ajaks on sellega väga aktiivselt tegelema hakatud. Loodetavasti saavad otsustajad siinsest kirjatükist mõned täiendavad mõtted, mida tulevikus ellu võiks rakendada.

Maaostu taustauuringud

Inimene, kes otsib endale sobilikku maatükki uue elamu ehitamiseks, seisab äkitsi mitmete keeruliste küsimuste ees, mille lahendamine võib üle jõu käia. Käesoleva kirjatükiga üritakski anda maaostjale soovitusi, mida peab kindlasti tähele panema, et ostutehingule saaks ka tagantjärele rahuloleva pilguga vaadata.

Krundi müüja küsib maa eest hinda, kuid millest see hind tuleneb? Millest see koosneb?

Nagu iga teise kinnisvaraobjekti puhul on ka maa hinna juures peamiseks teguriks asukoht. Asukoha juures mängivad rolli ligipääsetavus mitmest suunast, looduskeskkond, haljastus, piirkonna kriminogeenne taust jne. Mitte vähem tähtis ei ole kaupluste, teenindusasutuste, lasteaia ja kooli olemasolu.

Kindlasti peab krundi kohta välja selgitama selle õigusliku staatuse – kas on tegemist kinnistusse kantud maaga, eelisostuõigusega jne. Samuti peab kinnistu puhul arvestama ka kohaliku omavalitsuse eelisostuõigusega kahe kuu jooksul peale notariaalset tehingut.

Välja tuleks uurida ka detailplaneeringu olemasolu või selle puudumine. Nii võib detailplaneeringust selguda, et võimaliku elamumaa naabruses asub perspektiivne tootmistsoon, mille naabruses potentsiaalse saastuse tõttu elu vaevalt meeldivaks kujuneb. Teisalt võib detailplaneering seada olulisi piiranguid ehitistele, mis ei pruugi kokku sobida maaostja esialgsete plaanidega.

Enne ehitustegevusele mõtlemist peab järele uurima ka maa sihtotstarbe, kuna elamumaast erineva sihtotstarbe korral ei ole võimalik saada elamu ehitamiseks ehitusluba.

Ehitamise juures võivad takistusteks kujuneda kommunikatsioonide – elektri, vee, kanalisatsiooni ning telefoniside võimalused. Kindlasti tuleb põhjalikult lähimalt teenusepakkujalt järele uurida, millal, millise hinna eest ja millise võimsusega kommunikatsioonid on võimalik krundile saada.

Võimalik on ka olukord, kus kommunikatsioonid on krundil täiesti olemas, kuid need põhjustavad hoopiski ebameeldivusi. Nii võib näiteks diagonaalis üle krundi joosta kõrgepingeliin või maa seest kanalisatsioonitrass, mida ei ole võimalik teisaldada. See seab piirangud ehitustegevusele, mis võib viia krundi ebasobivaks muutumiseni.

Ükski toodud uurimist vajavatest punktidest ei tohi maa ostmise juures tähelepanuta jääda, kuid on veel hulgaliselt nüansse, mida siinkohal ei jõua lahti seletada. Oluline on tähele panna, et väike eksimus või unustamine võib tulevikus väga valusalt kätte maksta, eriti kui on tegemist suurte rahasummadega.

Seetõttu on kinnisvaratemaatikast kaugelseisva ostja jaoks alati soovitav pöörduda professionaalse abi saamiseks spetsialistide poole, kellede jaoks on kinnisvaratehingud igapäevased tööülesanded.

Artikli autor on Tarmo Leeman. Artikkel on avaldatud 01.03.2000 väljaandes Äripäev –

Maaostu taustauuringud

Maa hind ja asukoht

Maa hinna juures on peamine tegur asukoht: ligipääsetavus mitmest suunast, looduskeskkond, haljastus, piirkonna kriminogeenne taust jne. Oluline on, et kauplused, teenindusasutused, lasteaed ja kool asuksid läheduses.

Õiguslik staatus

Selgitage krundi kohta välja selle õiguslik staatus – kas on kinnistusse kantud, eelisostuõigusega jne maa. Kinnistu puhul tuleb arvestada ka kohaliku omavalitsuse eelisostuõigusega kahe kuu jooksul pärast notariaalset tehingut.

Detailplaneering

Uurige välja detailplaneeringu olemasolu. Nii saab teada, kas võimaliku elamumaa lähedal ei asu mitteperspektiivne tootmistsoon, mille naabruses potentsiaalse saastuse tõttu elu vaevalt meeldivaks kujuneb.

Detailplaneering võib seada olulisi piiranguid ka ehitistele, mis ei pruugi kokku sobida maaostja esialgsete plaanidega.

Sihtotstarve

Enne ehitustegevusele mõtlemist selgitage maa sihtotstarve, kuna elamumaast erineva sihtotstarbe korral pole võimalik saada ehitusluba.

Kommunikatsioonid

Ehitamise juures võivad takistusteks kujuneda kommunikatsioonide – elekter, vesi, kanalisatsioon ning telefonside – võimalused. Uurige teenusepakkujalt põhjalikult, millal, millise hinna eest ja millise võimsusega kommunikatsioonid on võimalik krundile saada.

Ühe variandina võivad kommunikatsioonid krundil juba olla, kuid põhjustada hoopis ebameeldivusi. Nii võib näiteks diagonaalis üle krundi joosta kõrgepingeliin või maa seest kanalisatsioonitrass, mida ei saa teisaldada. See seab piirangud ehitustegevusele ja krunt muutub ebasobivaks.

Artikli autor on Tarmo Leeman. Artikkel on avaldatud 01.03.2000 väljaandes Äripäev –

Maakler viib tehingu kindlalt läbi

Tihti võib ajaleheveergudelt lugeda kinnisvara ostu-müügikuulutusi, kus suure tulu lootuses heidetakse kõrvale vahendajad ning soovitatakse pöörduda otse kinnisvaraobjekti ostja või omanikust müüja poole.

Taoline praktika lähtub nõukogudeaegsest mentaliteedist, kus igasuguses vahendustegevuses nähti kurja tonti, mille eest pidi toona saama väärilise karistuse. Tänaseks oleme paraku jõudnud turumajandusse, kus vahendajate roll on kardinaalselt muutunud.

Turumajanduses on vahendaja ülesandeks muuta tehing ostjale ja müüjale odavamaks. Vahendaja ei ole lihtsalt liigne lüli müügiahelas, vaid sõlmpunkt, mis kontsentreerib ja selekteerib turuinformatsiooni. Mitmetest ja mitmetest tehingutest koguneva teabe ning kogemuse kogunemisel on vahendaja see isik, kes suudab teha adekvaatseimaid järeldusi turutrendide ja -olukorra kohta.

Lisaks pidevale informatsioonile on kinnisvaravahendajatel veel mitmeidki võimalusi tehing ostja ja müüja jaoks odavamaks teha. Selle kohta ka mõned näited.

Enamusel kinnisvarafirmadel on olemas lepingud ajakirjandusväljaannetega, mis võimaldavad hulgi osta kokku reklaamipinda odavamalt kui seda suudab teha aastas ühe kuulutuse avaldaja.

Lisaks reklaami peale tulevate klientide on kinnisvarafirmadel ka püsikliendid, kes ise ei taha ega jõua iga päev ajalehesabadest kuulutusi otsida. Nemad on oma kalli aja kokkuhoiuks sobiliku objekti leidmise andnud usaldusväärse maakleri kätesse.

Vahendajatel on välja töötatud ja praktikas tuleproovi läbinud standardlepingud, mis vajavad aeg-ajalt vaid minimaalset kohendamist, et vastata ostu-müügiobjekti konkreetsele spetsiifikale. Lepingu koostamisega ei olegi nii raske hakkama saada, kuid see, et lepingus märgata kõiki seal nõutavaid nüansse võib “ühe-tehingu-mehele” juba ainult pikaajalise kogemuse puudumise tõttu üle jõu käia.

Kui reklaami ostmisest tuleb konkreetne rahaline võit, siis lepingu kvaliteedist seda ei pruugi niivõrd ilmneda. Kõik võib minna ka hästi, kuid halvasti koostatud leping võib viia negatiivseimatel juhtudel koguni selleni, et müüjalt petetakse välja korter ja rahast jääb ta samuti ilma.

Heauskne ostja, kes ei oska õigetele dokumentidele tähelepanu pöörata võib maksta libamaaklerile raha korteri eest, mida viimasel polnud õigustki müüa, ja nii jääda ilma nii elamispinnast kui ka rahast.

Kinnisvaratehing on asi, mida ei tehta iga päev. Nii ei saagi eeldada, et kõik inimesed on selle spetsiifikaga iga väikseimagi nüansi osas kursis. Samas on alati tegemist märgatavalt suurte rahasummadega, mille kaotamine lööb valusa augu perekonna eelarvesse väga pikaks ajaks.

Nii on kahtluse korral, et tehinguga võib tekkida väikseidki probleeme, kõige targem pöörduda väljaõppinud ja kogemustega spetsialisti poole. Soov paar tuhat krooni kokku hoida võib viia selleni, et “tänu” ebaausatele libamaakleritele kaotatakse lootus muretseda uus elamispind järgneva aastakümne jooksul.

Kinnisvarahindade eristumine

Mullusest kevadest alates on erinevate meediaväljaannete kinnisvararubriikides olnud läbival kohal sõnapaar “hindade diferentseerumine”. Kinnisvara soetamist planeerinud kodanikul, tekkis õigustatud küsimus – mida see diferentseerumine ikkagi tähendab? Mis asi “muutub erinevaks”? Kas hind eristub temale soodsas või vastupidises suunas?

Järgnevalt üritan pisut lahti seletada, mida tähendab kinnisvarahindade diferentseerumine on ning kuidas see väljendub tarbijaskonnale.

Väärtpaberibörsi ja laenuvõtmise hiilgeaegadel kolm aastat tagasi liikus kinnisvaraturule suuri rahasummasid. Paljud inimesed otsustasid endale kinnisvara soetada, see tõi kaasa nõudluse märgatava kasvu. Kinnisvaraomanikud nägid selles head võimalust kinnisvaraostjate arvelt kasu lõigata ning tõstsid hindu. Odavama hinna saavutamiseks oli ostjale oluline tehinguga mitte viivitada – järgmisel päeval võis müüja juba kõrgemat hinda nõuda või tehingu kellegi teisega teha. See sundis ostjaid kiirustama ning kinnisvarahinnad kulgesid püsivalt tõusujoones.

Siis aga tulid börsil mustad neljapäevad ja reeded, pangad sulgesid laenukraane. See vähendas märgatavalt kinnisvara likviidsust. Lühikese aja jooksul muutus paljude ostjate ja väheste müüjatega turg paljude müüjatega ja väheste ostjatega turuks.

Vähenenud ostjatemahuga muutusid kinnisvarasoetajad nõudlikumaks. Kui eelnevalt vaadati, et saaks soovitud korteri hinnatõusukartuses kiirelt ostetud, siis edaspidi pöörati üha enam ja enam tähelepanu pisidetailidele ja kvaliteedile. Viimaste hulgas puudusi märgates oli võimalik hakata kauplema hinna alandamise üle.

Esialgne olukord, kus turu poolt oli suhteliselt kitsalt määratud vahemik, milles näiteks Õismäe korteri hind võis liikuda, muutus selleni, et samas piirkonnas tekkisid kinnisvarahindadesse suuremad liikumispiirid. Veelgi enam – suurenesid hinnavahemikud isegi samas hoones asuvatel pindadel. Nii suurenesid “õigema” hinnani heas korras olevate pindade hinnad ja alanesid seni õigustamatult kõrgel olevad hinnad. Seda nimetataksegi kinnisvarahindade diferentseerumiseks.

Kinnisvaravahendajate töö on hindade eristumise tõttu üldises plaanis läinud raskemaks, sest igale objektile peab lähenema endisest suurema tähelepanuga ning märkama kõiki üksikasju, mis võivad komplektselt hinnale mõju avaldada. Võib siiski öelda, et hindade diferentseerumist ei saa käsitleda lihtsustatult positiivse või negatiivsena. See on kinnisvaraturu kvalitatiivse aspekti arenemise märk, mis annab märku turul tegutsejate teadlikkuse ja professionaalsuse kasvust. Viimastesse saab küll ainult positiivselt suhtuda.

Artikkel on avaldatud 23.02.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=63547

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine